SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
MIRBUD
SPRAWOZDANIE
ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI
za 2024 rok
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 ROKU
SPIS TREŚCI
1. ZASADY SPORZĄDZANIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ...............................5
2. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD .......................................................6
2.1. Opis Grupy Kapitałowej i przedmiot działalności ............................................................6
3. SYTUACJA FINANSOWA GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD .................................. 18
3.1. Omówienie wybranych pozycji skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Grupy Kapitałowej MIRBUD wg stanu na 31.12.2024r i 31.12.2023 r. .................... 18
3.2. Ocena zarządzania zasobami finansowymi i płynnością ........................................... 22
4. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD I PERSPEKTYWY ROZWOJU
............................................................................................................................................. 25
4.1. Charakterystyka rynku ..................................................................................................... 25
4.2. Perspektywy rynku ........................................................................................................... 33
4.3. Opis działalności spółek z Grupy MIRBUD w 2024 r. ................................................. 44
4.3.1 Opis istotnych dokonań lub niepowodzeń Emitenta w okresie, którego dotyczy
raport, wraz z wykazem najważniejszych zdarzeń ich dotyczących ......................... 44
4.4. Społeczna Odpowiedzialność Biznesu.......................................................................... 54
4.5. Informacja o podstawowych produktach, usługach lub towarach Grupy ................. 54
4.6. Informacje o rynkach zbytu i dostaw.............................................................................. 56
4.6.1. Odbiorcy ............................................................................................................................. 56
4.6.2. Dostawcy ............................................................................................................................ 59
4.7. Perspektywy rozwoju działalności Grupy Kapitałowej MIRBUD ............................... 61
4.8. Rozszerzone informacje nt. konsekwencji pożaru Centrum Handlowego Marywilska
44 ........................................................................................................................................ 66
4.9. Określenie głównych inwestycji Emitenta krajowych i zagranicznych ...................... 70
4.10. Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych ............................................. 70
4.11. Czynniki ryzyka ................................................................................................................. 72
4.12. Informacje o kredytach, pożyczkach, poręczeniach i gwarancjach .......................... 89
4.12.1. Kredyty i pożyczki ............................................................................................................. 89
4.12.2. Długoterminowe zobowiązania finansowe z tytułu emisji obligacji ........................... 94
4.12.3. Pożyczki udzielone ........................................................................................................... 95
4.12.4. Poręczenia i gwarancje .................................................................................................... 95
4.13. Wykorzystania przez Spółkę wpływów z emisji ........................................................... 99
4.14. Stanowisko Zarządu odnośnie możliwości zrealizowania wcześniej publikowanych
prognoz wyników na dany rok, w świetle wyników zaprezentowanych w raporcie za
poprzedni okres w stosunku do wyników prognozowanych. ................................... 100
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 3 z 164
5. NAJWAŻNIEJSZE UMOWY ......................................................................................... 100
5.1. Umowy ubezpieczenia ................................................................................................... 100
5.2. Najważniejsze umowy o roboty budowlane i inne dotyczące działalności operacyjnej
zawarte przez Spółki Grupy Kapitałowej ..................................................................... 101
5.3. Zdarzenia i umowy zawarte po dniu, na które sporządzono sprawozdanie finansowe,
mogące w znaczący sposób wpłynąć na przyszłe wyniki finansowe ..................... 106
6. INFORMACJE O ZAWARCIU PRZEZ EMITENTA LUB JEDNOSTKĘ OD NIEGO
ZALEŻNĄ JEDNEJ LUB WIELU TRANSAKCJI Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI
JEŻELI ZOSTAŁY ZAWARTE NA WARUNKACH INNYCH NIŻ RYNKOWE ...... 108
7. SKUTKI ZMIAN W STRUKTURZE JEDNOSTKI GOSPODARCZEJ, W TYM W
WYNIKU POŁĄCZENIA JEDNOSTEK, UZYSKANIA LUB UTRATY KONTROLI
NAD JEDNOSTKAMI ZALEŻNYMI ORAZ INWESTYCJAMI
DŁUGOTERMINOWYMI, A TAKŻE PODZIAŁU, RESTRUKTURYZACJI LUB
ZANIECHANIA DZIAŁALNOŚCI ORAZ WSKAZANIE JEDNOSTEK
PODLEGAJĄCYCH KONSOLIDACJI ......................................................................... 108
8. OSIĄGNIĘTE I PROGNOZOWANE WYNIKI FINANSOWE ................................... 109
9. CHARAKTERYSTYKA ZEWNĘTRZNYCH I WEWNĘTRZNYCH CZYNNIKÓW
ISTOTNYCH DLA ROZWOJU EMITENTA ORAZ OPIS PERSPEKTYW
DZIAŁALNOŚCI EMITENTA W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ JEDNEGO
KWARTAŁU ..................................................................................................................... 110
10. ZMIANY W PODSTAWOWYCH ZASADACH ZARZĄDZANIA
PRZEDSIĘBIORSTWEM EMITENTA I JEGO GRUPĄ KAPITAŁOWĄ ................. 111
11. OPIS GŁÓWNYCH CECH STOSOWANYCH SYSTEMÓW KONTROLI
WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM W ODNIESIENIU DO PROCESU
SPORZĄDZANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ............................................... 111
12. INFORMACJE UZUPEŁNIAJĄCE ............................................................................... 114
12.1. Akcjonariat ....................................................................................................................... 114
12.1.1. Informacja o dywidendzie wypłaconej w okresie od 01.01.2024r. do 31.12.2024r.
........................................................................................................................................... 114
12.1.2. Informacje o nabyciu i sprzedaży akcji własnych ...................................................... 115
12.1.3. Akcje i udziały Spółek Grupy ........................................................................................ 115
12.1.4. Zestawienie stanu posiadania akcji emitenta lub uprawnień do nich przez osoby
zarządzające i nadzorujące emitenta .......................................................................... 123
12.1.5. Informacje o znanych emitentowi umowach, w tym zawartych po dniu bilansowym,
w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych
akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy i obligatariuszy ................................... 124
12.1.6. Informacje o systemie kontroli programów akcji pracowniczych ............................. 124
12.2. Wpływ czynników i nietypowych zdarzeń na wynik finansowy za 2024 r. ............. 124
12.3. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem ................... 125
12.4. Zarząd i Rada Nadzorcza oraz zmiany w organach nadzorujących i zarządzających
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 4 z 164
w Spółkach Grupy........................................................................................................... 125
12.5. Informacja o osobistych, faktycznych i organizacyjnych powiązaniach członków
Zarządu i Rady Nadzorczej z określonymi akcjonariuszami posiadającymi co
najmniej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy MIRBUD S.A. ..... 130
12.6. Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących ............................................ 131
12.7 . Umowy zawarte między emitentem a osobami zarządzającymi, przewidujące
rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego
stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z
powodu połączenia emitenta przez przejęcie; ........................................................... 135
12.8. Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i świadczeń o
podobnym charakterze dla byłych osób zarządzających, nadzorujących albo byłych
członków organów administrujących oraz o zobowiązaniach zaciągniętych w
związku z tymi emeryturami, ......................................................................................... 135
12.9. Informacje o akcjach pracowniczych i ograniczeniach przenoszenia prawa
własności papierów wartościowych MIRBUD S.A. .................................................... 135
12.10. Wszelkie ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów
wartościowych Spółki oraz wszelkie ograniczenia w zakresie wykonywania prawa
głosu przypadające na akcje Spółki ............................................................................. 135
12.11. Pracownicy ...................................................................................................................... 135
12.12. Polityka różnorodności ................................................................................................... 136
12.13. Informacje dotyczące umów z podmiotami uprawnionymi do badania sprawozdań
finansowych ..................................................................................................................... 136
12.14. Informacje o istotnych postępowaniach toczących się przed Sądem, organem
właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej
dotyczących zobowiązań oraz wierzytelności emitenta lub jego jednostki ............ 138
13. OŚWIADCZENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ NA TEMAT INFORMACJI
NIEFINANSOWYCH ...................................................................................................... 138
14. OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ŁADU KORPORACYJNEGO SPÓŁKI
MIRBUD S.A.................................................................................................................... 138
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 5 z 164
1. ZASADY SPORZĄDZANIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
Prezentowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z
Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) w
szczególności w zgodności z MSR 27 „Skonsolidowane i jednostkowe
sprawozdania finansowe” i z Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 29
marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych
przez emitentów papierów wartościowych oraz zgodnie z odpowiednimi standardami rachunkowości
mającymi zastosowanie do rocznej sprawozdawczości finansowej przyjętymi przez Unię Europejską,
opublikowanymi i obowiązującymi w czasie przygotowywania rocznego sprawozdania finansowego.
Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania
działalności gospodarczej przez MIRBUD S.A., jak i przez spółki wchodzące w skład Grupy Kapitałowej
w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień autoryzacji niniejszego sprawozdania finansowego nie
stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez
Spółki wchodzące w skład Grupy.
Sprawozdania finansowe zostały sporządzone w tysiącach złotych (tys. zł) i wszystkie wartości, o ile nie
jest to wskazane inaczej, podane są w tysiącach złotych. Ewentualne różnice pomiędzy kwotami
ogółem, a sumą ich składników wynikają z zaokrągleń.
Zasady rachunkowości przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego szczegółowo zostały
przedstawione we wprowadzeniu do sprawozdania finansowego za okres od 01.01.2024 r. do
31.12.2024 r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 6 z 164
2. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD
2.1. Opis Grupy Kapitałowej i przedmiot działalności
Grupa Kapitałowa MIRBUD zatrudnia ponad 1000 pracowników, wśród których znajduje się wysoko
wykwalifikowana kadra inżynierska o różnorodnych specjalizacjach w branży budowlanej. Atutem Spółki
jest również rozwinięty park maszynowy zapewniający wykonywanie większości prac na bazie własnego
zaplecza.
MIRBUD S.A. od 2008 roku sukcesywnie buduje stabilną Grupę Kapitałową o zdywersyfikowanej
działalności. Zadania inwestycyjne w zakresie budownictwa mieszkaniowego w systemie
deweloperskim realizuje JHM DELOPMENT S.A., natomiast zlokalizowana w podbydgoskiej Kobylarni
spółka KOBYLARNIA S.A. rozszerza zakres działalności grupy o roboty drogowe i mostowe, a także
produkcję mas bitumicznych.
Ponadto do Grupy Kapitałowej MIRBUD należy MARYWILSKA 44 Sp. z o.o., która na dzień
31.12.2024r. jest właścicielem i zarządza Centrum Handlowym Marywilska 44,
W zakresie wynajmu nieruchomości inwestycyjnych w ramach grupy funkcjonuje Parkiem Magazynowo
– Logistycznym w Ostródzie (własność MIRBUD S.A.) oraz obiektem handlowym w Starachowicach
(własność JHM DEVELOPMENT S.A.).
W listopadzie 2017 roku Zarząd MIRBUD S.A. podjął decyzję dotyczącą założenia jednoosobowej spółki
kapitałowej pod nazwą: MІРБУД Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (nazwa skrócona: TOB
«MІРБУД») z siedzibą w Kijowie. Spółka została zarejestrowana 25 stycznia 2018 r. Aktualnie spółka
nie prowadzi działalności operacyjnej na terenie Ukrainy.
W dniu 24.07.2021 r. spółka JHM DEVELOPMENT S.A. zakupiła od Syndyka Masy Upadłości spółki
pod nazwą STAL-MET Nieczaj Sp. z o.o. w upadłości z siedzibą w Słupsku udziały w spółce
HAKAMORE Sp. z o. o. w upadłości z siedzibą w Warszawie. Od dnia 01.01.2024 r. Spółka została
postawiona w stan likwidacji. Na dzień sporządzenia sprawozdania likwidacja Spółki HAKAMORE
została zakończona. Postanowieniem Sądu Rejonowego dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi, XX Wydział
Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego nr sygnatury LD.XX NS-REJ.KRS/022125/24/918 Spółka
HAKAMORE Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji została wykreślona z Krajowego
Rejestru Sądowego z dniem 02.08.2024 r.
W listopadzie 2023 r. do Grupy Kapitałowej dołączyła Spółka celowa PDC Industrial Center 217 sp. z
o.o., która jest właścicielem nieruchomości położonej w miejscowości Chościszowice, gmina
Bolesławiec, obejmująca działkę nr 75 z obrębu 0004 Chościszowice, o powierzchni 10,37 ha. Na
przedmiotowej nieruchomości spółka w 2024 roku zakończyła budowę hali z przeznaczeniem na
wynajem na cele logistyczno-magazynowe o powierzchni około 50 000 m
2
. Nabycie udziałów w PDC
Industrial Center Sp. z o. o stanowi kolejny obszar działalności Spółki w obszarze rynku wynajmu
nieruchomości magazynowo-logistycznych.
W dniu 18 grudnia 2024 roku zakupiono 92,78% udziałów w kapitale zakładowym i takiej samej liczby
głosów na zgromadzeniu wspólników spółki Przedsiębiorstwo Budownictwa Specjalistycznego
„Transkol” Sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach. Z chwilą umorzenia udziałów własnych posiadanych przez
Transkol, udziały MIRBUD S.A. będą stanowić 99,8% kapitału zakładowego Transkol oraz 99,8% liczby
głosów na zgromadzeniu wspólników. Transkol Sp. z o.o. specjalizuje się w budowie, remontach i
modernizacji stacji, szlaków i bocznic kolejowych.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 7 z 164
MIRBUD S.A. jest jednostką dominującą i sporządza skonsolidowane sprawozdanie finansowe, w skład
którego wchodzą sprawozdania jednostki dominującej i jednostek zależnych – JHM DEVELOPMENT
S.A., KOBYLARNIA S.A., MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.,PDC IC 217sp. z o.o. oraz Przedsiębiorstwa
Budownictwa Specjalistycznego „Transkol” Sp. z o.o.
Podstawowe dane spółki dominującej
MIRBUD S.A. powstał w wyniku przekształcenia spółki z ograniczoną odpowiedzialnością pod firmą
MIRBUD Spółka z o.o. w spółkę akcyjną, w trybie art. 551 i następnych Kodeksu spółek handlowych.
Spółka została zarejestrowana przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi XX Wydział
Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000270385 w dniu 22 grudnia 2006
roku. Czas trwania Spółki jest nieoznaczony.
Jednostka zależna od MIRBUD S.A. - KOBYLARNIA S.A. (dawniej: Przedsiębiorstwo
Budowy Dróg i Mostów KOBYLARNIA S.A.)
W dniu 03.10.2011 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru
Sądowego wpisał przekształcenie Przedsiębiorstwa Budowy Dróg i Mostów Spółki z o.o. – spółki
zależnej MIRBUD S.A., w Przedsiębiorstwa Budowy Dróg i Mostów KOBYLARNIA Spółka Akcyjna do
rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, pod nr KRS 0000396760. Dnia 01.07.2020 r.
nastąpiła zmiana nazwy Spółki. Od tego dnia Spółka prowadzi działalność pod firmą: Kobylarnia Spółka
Akcyjna.
Nazwa emitenta:
MIRBUD S.A.
Siedziba Emitenta:
Skierniewice
Forma prawna:
spółka akcyjna
Kraj siedziby:
Polska
NIP:
836-170-22-07
REGON:
750772302
Dane adresowe:
ul. Unii Europejskiej 18, 96-100 Skierniewice
Telefon – centrala:
+ 48 (46) 833 98 65
Fax:
+ 48 (46) 833 97 32
Poczta elektroniczna:
sekretariat@mirbud.pl
Strona internetowa:
www.mirbud.pl
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 8 z 164
Pełna nazwa jednostki:
KOBYLARNIA S.A.
Siedziba jednostki:
Kobylarnia
Forma prawna:
spółka akcyjna
NIP:
953-22-34-789
REGON:
091631706
Dane adresowe:
ul. Zakole 1, 86-051 Brzoza
tel/fax
+48(52) 381-06-10
Poczta elektroniczna:
sekretariat@kobylarnia.pl
Strona internetowa:
www.kobylarnia.pl
Kraj siedziby:
Polska
Jednostka zależna od MIRBUD S.A. - JHM DEVELOPMENT S.A.
Spółka powstała 27.05.2008 roku na podstawie aktu notarialnego Repertorium „A” Nr 3299/2008, a
następnie została przekształcona w dniu 10.12.2010 r. w spółkę akcyjną. W rejestrze przedsiębiorców
Krajowego Rejestru Sądowego, JHM DEVELOPMENT S.A. została zarejestrowana pod nr KRS
0000372753.
Pełna nazwa jednostki:
Siedziba jednostki:
Forma prawna:
NIP:
REGON:
Dane adresowe:
tel/fax
Poczta elektroniczna:
Strona internetowa:
Kraj siedziby:
Jednostka zależna od MIRBUD S.A. i JHM DEVELOPMENT S.A.-
MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
Spółka powstała 15.06.2010 r. na podstawie aktu notarialnego Repertorium „A” Nr 6480/2010. Spółka
została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla miasta
stołecznego Warszawy XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS
0000359265 w dniu 23.06.2010 r.
W 2021 roku, w wyniku emisji przez MARYWILSKA 44 Sp. z o.o. nowych udziałów w ilości 1 565 000
sztuk o wartości nominalnej 78 250 tys. zł i ich objęciu przez spółkę MIRBUD S.A. udział JHM
DEVELOPMENT S.A. w kapitale zakładowym MARYWILSKA 44 Sp. z o. o. zmalał do 46,12%. Na
skutek powyższego z dniem 01.07.2021 r. spółka JHM DEVELOPMENT S.A. utraciła kontrolę nad
spółką MARYWILSKA 44, natomiast bezpośrednią kontrolę nad tym podmiotem przejęła spółka
MIRBUD S.A. Ustalono, iż dniem utraty bezpośredniej kontroli JHM DEVELOPMENT S.A. nad
Marywilska 44 Sp. z o.o. jest dzień 30 czerwca 2021 roku.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 9 z 164
W dniu 22.07.2024 roku Spółka MIRBUD S.A. dokonała sprzedaży 905.100 udziałów w kapitale
zakładowym Spółki Marywilska 44 Sp. z o.o. do spółki Marywilska 44 sp. z o.o., celem ich umorzenia
za wynagrodzeniem w wysokości 90.510 tys. złotych.
W dniu 2.04.2025 roku Spółka MIRBUD S.A. dokonała sprzedaży 905.100 udziałów w kapitale
zakładowym Spółki Marywilska 44 Sp. z o.o. do spółki Marywilska 44 sp. z o.o., celem ich umorzenia
za wynagrodzeniem w wysokości 90.510 tys. złotych.
Umorzenie 1.810.200 udziałów własnych, o łącznej wartości nominalnej 90,51 mln zł zgodnie z Uchwałą
nr 2/12/2024 z 18.12.2024 r. NZW nastąpi na podstawie art.199 § 1 w związku z art.263 § 1 Kodeksu
spółek handlowych i w związku z postanowieniem § 12 ust.2 Umowy Spółki: planowane umorzenie
własnych udziałów nabytych przez Spółkę połączone jest z obniżeniem kapitału zakładowego Spółki z
kwoty 157,5 mln zł o kwotę 90,51 mln zł do kwoty 66,99 mln zł. Umorzenie nastąpi zgodnie z art.199 §
7 Kodeksu spółek handlowych z chwilą zarejestrowania obniżenia kapitału zakładowego.
Po dokonaniu umorzenia pozostanie 1.339.800 równych i niepodzielonych udziałów w kapitale
zakładowym Spółki, o wartości jednego udziału wynoszącej 50 zł i łącznej wartości nominalnej 66,99
mln zł, których jedynym posiadaczem jest JHM DEVELOPMENT S.A..
Na dzień publikacji niniejszego sprawozdania obniżony kapitał zakładowy nie został zarejestrowany
Jednostka zależna od MIRBUD S.A. - TOB «MІРБУД»
Spółka ТОВ «MIPБУД» została wpisana do Jednolitego Państwowego Rejestru Przedsiębiorstw i
Organizacji Ukrainy w dniu 25 stycznia 2018 r. pod numerem 41887344.
Spółka prowadzi działalność gospodarczą na terenie Ukrainy w zakresie m.in. budowy budynków
mieszkalnych i niemieszkalnych, budowy dróg, wykonywania specjalistycznych robót budowlanych,
prac wykończeniowych i architektonicznych. Aktualnie Spółka nie prowadzi aktywnej działalności
operacyjnej na terenie Ukrainy.
Pełna nazwa jednostki:
MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
Siedziba jednostki:
Warszawa
Forma prawna:
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
NIP:
524-271-14-28
REGON:
142434636
Dane adresowe:
ul. Marywilska 44, 03-042 Warszawa
tel/fax
+48(22) 423-10-00
Poczta elektroniczna:
sekretariat@marywilska44.com
Strona internetowa:
www.marywilska44.com
Kraj siedziby:
Polska
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 10 z 164
Pełna nazwa jednostki:
ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ
ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «MIPБУД» (MIRBUD sp. z
o.o.)
Siedziba jednostki:
Kijów
Forma prawna:
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
NIP:
418873426552
REGON (Kod ЄДРПОУ):
41887344
Dane adresowe:
ul. Bratysławska 14B, 02156 Kijów
Kraj siedziby:
Ukraina
Jednostka zależna od MIRBUD S.A. – PBS Transkol Sp. z o.o.
Przedsiębiorstwo Budownictwa Specjalistycznego TRANSKOL Sp. z o.o. powstało w 1991 roku. Firma
specjalizuje się w budowie, remontach i modernizacji stacji, szlaków i bocznic kolejowych. Spółka jest
zarejestrowana przez Sąd Rejonowy w Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru
Sądowego, nr KRS: 0000073833.
Jednostka zależna od MIRBUD S.A. – PDC Industrial Center 217 sp. z o.o.
Pełna nazwa jednostki:
PRZEDSIĘBIORSTWO BUDOWNICTWA
SPECJALISTYCZNEGO "TRANSKOL" Sp. z o.o.
Siedziba jednostki:
Kielce
Forma prawna:
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
NIP:
959-11-83-438
REGON:
290840123
Dane adresowe:
ul. Długa 29; 25-650 Kielce
tel/fax
+48(41) 345 34 75
Poczta elektroniczna:
sekretariat@transkol.eu
Strona internetowa:
www.transkol.eu
Kraj siedziby:
Polska
Pełna nazwa jednostki:
PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o.
Siedziba jednostki:
Warszawa
Forma prawna:
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
NIP:
525-286-46-71
REGON:
389097185
Dane adresowe:
ul. Marywilska 44, 03-042 Warszawa
tel/fax
+48(22) 423-10-00
Poczta elektroniczna:
sekretariat@marywilska44.com
Strona internetowa:
www.marywilska44.com
Kraj siedziby:
Polska
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 11 z 164
Spółka powstała 08.04.2021 r., na podstawie aktu notarialnego REP. A NR 10305/2021. Została
wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego
Warszawy XIV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000359265.
w dniu 27.05.2021 r.
W dniu 29 listopada 2023 roku Marywilska 44 sp. z o.o. dokonała nabycia 50,12% udziałów w kapitale
zakładowym spółki PDC Industrial Center 217 sp. z o.o. Na podstawie tej samej umowy właścicielem
49,88% udziałów w PDC Industrial Center 217 sp. z o.o. stał się MIRBUD S.A.
W dniu 9 lutego 2024 roku Spółka MIRBUD S.A. dokonała sprzedaży 6.148 udziałów w kapitale
zakładowym Spółki PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o. na rzecz PG DUTCH HOLDING I B.V. Wartość
nominalna udziałów wynosiła 50 PLN każdy, co daje wartość 307 tys. PLN, stanowiącą 14,81% kapitału
zakładowego Spółki PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o.
W dniu 12 lipca 2024 r. MIRBUD S.A. dokonał nabycia od podmiotu zależnego Marywilska 44 sp. z o.o.
50,12% udziałów w kapitale zakładowym Spółki PDC Industrial Center 217 sp. z o.o.
Na dzień 31 grudnia 2024 roku MIRBUD S.A. posiadała łącznie 85,19% udziałów w kapitale
zakładowym Spółki PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o
Jednostka zależna od JHM DEVELOPEMENT S.A HAKAMORE sp. z o.o.
W dniu 24.07.2021 r. spółka JHM DEVELOPMENT S.A. zakupiła od Syndyka Masy Upadłości spółki
pod nazwą STAL-MET Nieczaj Sp. z o.o. w upadłości z siedzibą w Słupsku udziały w spółce
HAKAMORE Sp. z o. o. w upadłości z siedzibą w Warszawie (obecnie w Skierniewicach).
Postanowieniem z dnia 1 lipca 2022 roku Sąd Rejonowy dla m.st Warszawa w Warszawie XVIII Wydział
Gospodarczy dla spraw upadłościowych i restrukturyzacyjnych umorzył postępowanie upadłościowe
HAKAMORE Sp. z o.o. w upadłości z siedzibą w Warszawie. Sąd Okręgowy w Warszawie stwierdził
prawomocność niniejszego postanowienia z dniem 17 listopada 2023 roku.
Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Spółki HAKAMORE Sp. z o.o. z siedzibą w Skierniewicach
Uchwałą nr 1 z dnia 28 grudnia 2023 roku postanowiło z dniem 1 stycznia 2024 roku rozwiązać Spółkę
i postawić w stan likwidacji.
Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego likwidacja Spółki HAKAMORE została zakończona.
Postanowieniem Sądu Rejonowego dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi, XX Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego nr sygnatury LD.XX NS-REJ.KRS/022125/24/918 Spółka HAKAMORE
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji została wykreślona z Krajowego Rejestru
Sądowego z dniem 02.08.2024 r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 12 z 164
Schemat: Struktura Grupy Kapitałowej MIRBUD na dzień 31.12.2024 r.
Spółka MIRBUD S.A. nie jest powiązana z innymi podmiotami organizacyjnie lub kapitałowo.
Tabela: Struktura udziałów MIRBUD S.A. w podmiotach zależnych na dzień 31.12.2024 r.
Nazwa podmiotu
Kapitał zakładowy
Udział MIRBUD S.A.
w kapitale zakładowym
JHM DEVELOPMENT S.A.
173 000 000 zł
100%
KOBYLARNIA S.A.
30 000 000 zł
100%
MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
45 255 000 zł
28,73%
ТОВ «MIPБУД»
2 377 752,81 UAH
100%
PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o.
1 767 600,00 zł
85,19%
PBS TRANSKOL sp. z o.o.
2 832 000,00 zł
92,78%
Kapitał zakładowy ТОВ «MIPБУД» wynosi 2.377.752,81 UAH (wg kursu średniego NBP z dnia 31
grudnia 2024 r. wynosi 232.068,67 zł). Jedynym wspólnikiem spółki jest MIRBUD S.A. Na dzień
31 grudnia 2024 r. wartość wniesionego kapitału wynosiła 330.877,09 zł.
Tabela: Struktura udziałów JHM DEVELOPMENT S.A. w podmiotach zależnych i powiązanych na dzień 31.12.2024 r.
Nazwa podmiotu
Kapitał zakładowy
Udział
JHM DEVELOPMENT S.A. w kapitale
zakładowym
MARYWILSKA 44 Spółka z o.o.
157 500 000 zł
42,54%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 13 z 164
Przedmiot działalności
MIRBUD S.A.
MIRBUD S.A. działa przede wszystkim jako generalny wykonawca we wszystkich segmentach
budownictwa.
Wizytówką przedsiębiorstwa jest trzydziestoletnie doświadczenie oraz ponad 1000 zakończonych
projektów inwestycyjnych należących w zdecydowanej większości do prestiżowych kontraktów
budowlanych w zakresie budownictwa:
przemysłowego (budynki produkcyjne, handlowe i usługowe);
użyteczności publicznej (hale sportowe, stadiony, szpitale, urzędy administracji publicznej);
komercyjnego (centra handlowe, wielkopowierzchniowe sklepy, hale wystawienniczo-
targowe);
inżynieryjno-drogowego (autostrady, drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe, elementy
miejskiej infrastruktury komunikacyjnej, mosty i bocznice kolejowe);
mieszkaniowego (budynki mieszkalne jednorodzinne, szeregowe oraz wielorodzinne).
MIRBUD S.A. gwarantuje najwyższą jakość usług, sprawną organizację, szybkie tempo prac w oparciu
o najwyższe standardy oraz profesjonalną kadrę techniczną. Podstawowym przedmiotem działalności
jednostki zgodnym z jej statutem oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego jest:
budownictwo ogólne i inżynieria lądowa,
towarowy transport drogowy,
wynajem sprzętu budowlanego i burzącego z obsługą operatorską,
działalność reklamowo-wydawnicza,
wynajem pomieszczeń na własny rachunek,
sprzedaż hurtowa materiałów dla budownictwa.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 14 z 164
KOBYLARNIA S.A.
KOBYLARNIA S.A. (dawniej: Przedsiębiorstwo Budowy Dróg i Mostów KOBYLARNIA S.A.) to
spółka zależna od MIRBUD S.A., specjalizująca się w kompleksowym wykonawstwie robót drogowych
i mostowych. Jest również producentem mas mineralno-bitumicznych i betonowych, posiadającym
nowoczesne wytwórnie mas bitumicznych w:
Kobylarni koło Bydgoszczy – wytwórnia Amman Universal 240 RAH 60 + RAC o wydajności
240 Mg/h;
Miękini koło Wrocławia - wytwórnia Amman Uniwersal o wydajności 240 Mg/h;
Bogusławicach koło Włocławka – wytwórnia Teltomat 160 o wydajności 200 Mg/h;
Bierkowo koło Słupska – wytwórnia Teltomat 120 o wydajności 160Mg/h (aktualnie w trakcie
montażu);
Żukowo koło Gdańska - wytwórnia Benninghoven ECO 3000 plus PD 180 o wydajności 240
Mg/h (aktualnie w trakcie montażu);
Skarżysko Kamienna – wytwórnia Benninghoven ECO 3000 plus PD 180 o wydajności 240
Mg/h (planowany montaż w 2025 roku).
Podstawowym przedmiotem działalności KOBYLARNIA S.A. według Polskiej Klasyfikacji Działalności
jest:
wykonawstwo robót drogowych i mostowych;
produkcja mas mineralno-bitumicznych i betonowych;
wynajem sprzętu budowlanego.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 15 z 164
JHM DEVELOPMENT S.A.
JHM DEVELOPMENT S.A. realizuje inwestycje w zakresie budowy oraz sprzedaży budynków
mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych. Przedmiotem działalności Spółki jest również kupno i
sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami. Powstanie
Spółki w 2008 roku zapoczątkowało proces budowy Grupy Kapitałowej MIRBUD.
Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej JHM DEVELOPMENT S.A. według Polskiej
Klasyfikacji Działalności jest:
realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,
kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
wynajem i zarządzanie nieruchomościami.
PBS TRANSKOL Sp. z o.o.
PBS TRANSKOL Sp. z o.o. jest spółką zależną od MIRBUD S.A. Głównym profilem działalności spółki
jest projektowanie i kompleksowe wykonawstwo w zakresie remontów i modernizacji: stacji, linii
kolejowych i tramwajowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Dodatkowo spółka realizuje również
przewozy kolejowe rzeczy i świadczy usługi trakcyjne na podstawie uzyskanych licencji przewoźnika
kolejowego.
Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej PBS TRANSKOL Sp. z o.o. według
Polskiej Klasyfikacji Działalności są:
roboty związane z budową dróg szynowych i kolei podziemnej.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 16 z 164
MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej Marywilska 44 Sp. z o.o. według Polskiej
Klasyfikacji Działalności jest:
realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi
ТОВ «MIPБУД»
Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej ТОВ «MIPБУД». według Polskiej
Klasyfikacji Działalności jest:
budownictwo ogólne i inżynieria lądowa.
Spółka została powołana w celu prowadzenia działalności na terenie Ukrainy. Spółka analizowała
potencjał rynku, uczestniczyła w przetargach i rozpoznawała możliwości nawiązania współpracy z
potencjalnymi podwykonawcami i dostawcami materiałów dla robót prowadzonych na terenie Polski i
Ukrainy W chwili obecnej z uwagi na konflikt zbrojny działalność Spółki jest zawieszona. Nie podlega
konsolidacji. W 2024 roku Spółka nie prowadziła aktywnej działalności na terenie Ukrainy.
PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o.
Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o.
według Polskiej Klasyfikacji Działalności jest:
wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 17 z 164
Ilustracja: Struktura geograficzna Grupy Kapitałowej MIRBUD w Polsce.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 18 z 164
3. SYTUACJA FINANSOWA GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD
3.1. Omówienie wybranych pozycji skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Grupy Kapitałowej MIRBUD wg stanu na 31.12.2024r i 31.12.2023 r.
Tabela: Wybrane pozycje aktywów Grupy wg stanu na dzień 31 grudnia 2024 i 31 grudnia 2023 roku w tys. zł.
Wyszczególnienie
31.12.2024
% udział
w całości
aktywów
31.12.2023
% udział w
całości
aktywów
Zmiana w tys. zł
Zmiana w %
Aktywa trwałe, w tym:
830 308
34,4%
846 977
37,1%
- 16 669
-2%
Rzeczowe aktywa trwałe
258 851
10,7%
268 712
11,8%
- 9 861
-4%
Nieruchomości inwestycyjne
442 768
18,3%
490 841
21,5%
- 48 073
0%
Wartości niematerialne
9 190
0,4%
9 199
0,4%
- 9
0%
Aktywa finansowe długoterminowe (z
wyłączeniem należności handlowych,
aktywów wycenianych metodą praw
własności ora środków pieniężnych i
ich ekwiwalentów)
74 901
3,1%
40 383
1,8%
34 518
85%
Inwestycje wyceniane metodą praw
własności
0
0,0%
0
0,0%
0
0%
Długoterminowe należności
handlowe i pozostałe
1 765
0,1%
2 102
0,1%
-
337
-16%
aktywa biologiczne
0
0,0%
0
0,0%
0
0%
Aktywa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego
42 826
1,8%
35 740
1,6%
7 086
20%
Inne aktywa trwałe gdzieindziej
niesklasyfikowane (w tym rozliczenia
międzyokresowe)
7
0,0%
0
0,0%
7
0%
Aktywa obrotowe, w tym:
1 583 272
65,6%
1 436 824
62,9%
146 448
10%
Zapasy
360 620
14,9%
389 856
17,1%
- 29 236
-7%
Bieżące należności z tytułu podatku
dochodowego
28 873
1,2%
20 056
0,9%
8 817
0%
Należności handlowe i pozostałe
należności
671 236
27,8%
595 914
26,1%
75 322
13%
Aktywa finansowe krótkoterminowe
( z wyłączeniem należności
handlowych, aktywów wycenianych
metodą praw własności ora środków
pieniężnych i ich ekwiwalentów)
2 189
0,1%
35 222
1,5%
- 33 033
-94%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
396 770
16,4%
395 776
17,3%
994
0%
Inne aktywa obrotowe gdzieindziej
niesklasyfikowane
123 585
5,1%
0
0,0%
123 585
0%
aktywa trwałe przeznaczone do
sprzedaży
0
0,0%
0
0,0%
0
0%
A k t y w a r a z e m
2 413 580
100,0%
2 283 801
100,0%
129 779
6%
Na dzień 31.12.2024 r. w porównaniu do końca roku 2023 wartość sumy bilansowej Grupy MIRBUD
nie uległa znaczącym zmianom. Zmianom uległa natomiast struktura aktywów Grupy Kapitałowej.
Wartością dominującą są aktywa obrotowe, które stanowią na dzień 31.12.2024 r. 65,6% aktywów
Grupy ogółem (wzrost udziału aktywów obrotowych w sumie bilansowej o 2,7 p.p. względem końca roku
2023).
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 19 z 164
Znaczącymi pozycjami aktywów obrotowych nadal są: należności handlowe i pozostałe należności
stanowiące 27,8% aktywów ogółem (wzrost udziału w całości aktywów o 1,7 p.p. w stosunku do roku
2023), zapasy (głównie grunty i lokale mieszkalne w Spółce JHM DEVELOPMENT S.A.), których udział
w aktywach ogółem wzrósł o 2,2 p.p. w porównaniu z rokiem 2023 i stanowi 14,9% całości aktywów,
oraz środki pieniężne i ekwiwalenty stanowiące 16,4% aktywów Grupy. (spadek udziału o 0,9 p.p. w
aktywach Grupy).
Aktywa trwałe stanowią na dzień 31.12.2024 r. 34,4% całości aktywów Grupy MIRBUD (spadek
o 2,7 p.p. w stosunku do końca 2023 r.).
Na aktywa trwałe składają się przede wszystkim rzeczowe aktywa trwałe stanowiące 10,7% aktywów
spadek udziału w sumie bilansowej o 1,1 p.p.) oraz nieruchomości inwestycyjne (które stanowią głównie
nieruchomości Wodnego Parku Marywilska 44, marketu NOMI hale magazynowo-logistyczne w
Ostródzie) stanowiące 18,3% aktywów ogółem (spadek udziału o 3,2 p.p. względem roku 2023)
Zmiany w strukturze aktywów spowodowane były głównie:
zakończeniem rozbudowy siedziby MIRBUD (wartość środka trwałego na dzień 31.12.2024r –
10,5 mln zł);
realizacją budowy otaczarni mas bitumicznych w KOBYLARNI (wartość środków trwałych w
budowie na dzień 31.12.2024 r. ok. 50 mln zł);
zakupem przedsiębiorstwa PBS TRANSKOL sp. z o.o (wzrost wartości środków trwałych o
31 mln zł i wartości środków pieniężnych o ok. 40 mln zł);
zniszczeniem w wyniku pożaru Centrum Handlowego Marywilska 44, będącego częścią Parku
Handlowego Marywilska 44 (obniżenie wartości nieruchomości inwestycyjnych o wartość
zniszczonej nieruchomości inwestycyjnej, według wartości godziwej po konsolidacji wynosi
110.930 tys. PLN.);
zakończeniem budowy centrum magazynowo – logistyczno – produkcyjnego zlokalizowanego
w Chościszowicach gmina Bolesławiec zakwalifikowanej jako nieruchomość inwestycyjna
(wartości tej nieruchomości inwestycyjnej na dzień 31.12.2024 r. – 118 mln zł, w tym wartość
gruntów 10,5 mln zł);
obniżeniem wartości nieruchomości inwestycyjnych o kwotę 32 mln zł wynikająca z wyceny
dzierżawy gruntu Marywilska 44 jako umowy leasingowej;
sprzedażą w dniu 03.10.2024r nieruchomości inwestycyjne w centrum handlowego w Rumii za
kwotę 18,1 mln zł;
podwyższeniem wartości rozliczeń międzyokresowych w związku z szacowaną wypłata
odszkodowania z polisy ubezpieczeniowej Centrum Handlowego Marywilska 44 o kwotę
110.028 tys. zł;
sprzedażą przez MIRBUD S.A. 6.148 udziałów w kapitale zakładowym Spółki PDC Industrial
Center 217 Sp. z o.o. na rzecz PG DUTCH HOLDING I B.V. stanowiącą 14,81% za kwotę 2,8
mln zł;
rozliczeniem znacznej części należności z tytułu kontraktów w segmencie przemysłowo-
magazynowym zawieranych ze Spółkami z Grupy Panattoni;
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 20 z 164
spadkiem stanu zapasów związanych z działalnością deweloperska o 17,3 mln zł (m.in. na
skutek zmniejszenia wartości półproduktów i produktów w toku z 105 mln zł w roku 2023 do
poziomu 92 mln zł na koniec roku 2024, oraz obniżenia wartości produktów deweloperskich z
poziomu 150 mln zł w 2023 do wartości 96 mln zł na koniec roku 2024; wzrostu wartości
towarów o 104 mln zł w 2023r do 152 mln zł na koniec roku 2024);
sukcesywnym rozliczaniem przez MIRBUD i KOBYLARNIĘ zaliczek otrzymanych na realizację
kontraktów budowlanych (wartość rozliczonych zaliczek na roboty budowlane drogowe w I
półroczu 2024r wyniosła 185 mln zł, wartość nierozliczonych zaliczek na roboty budowlane
drogowe 86,4 mln zł);
wyemitowaniem przez Spółkę 18.348.800 akcji zwykłych serii L, co pozwoliło na pozyskanie
200 mln zł kapitału;
wyceną kontraktów długoterminowych uwzględniającą ok. 30% kwoty roszczenia złożonego do
GDDKiA w związku realizacją kontraktu "Budowa drogi ekspresowej S1 (dawniej S69) Bielsko-
Biała - Żywiec - Zwardoń, odcinek Przybędza - Milówka (obejście Węgierskiej Górki)"
wynikającego z odmiennych warunków geologicznych niż wskazane przez Zamawiającego w
dokumentacji przetargowej oraz wydłużonego czasu jego realizacji;
wzrostem należności handlowych spowodowanym przejście dużych projektów drogowych w
fazę końcowej realizacji.
Tabela: Wybrane pozycje pasywów wg stanu na dzień 31 grudnia 2024 i 31 grudnia 2023 roku w tys. zł.
Wyszczególnienie
31.12.2024
% udział
w całości
pasywów
31.12.2023
% udział
w całości
pasywów
Zmiana
w tys. zł
Zmiana w %
Kapitał własny
1 095 020
45%
793 550
35%
301 470
38%
Wyemitowany kapitał podstawowy
11 009
0%
9 174
0%
1 835
20%
Nadwyżka ceny emisyjnej powyżej
wartości nominalnej udziałów
197 529
8%
0
0%
197
529
0%
Zyski (straty) przypadające właścicielom
jednostki)
121 372
5%
135 414
6%
-14 042
-10%
Pozostałe kapitały
765 110
32%
648 962
28%
116 148
18%
Kapitał przypadający na udziały
niesprawujące kontroli
0
0%
0
0%
0
#DZIEL/0!
Długoterminowe zobowiązania i
rezerwy na zobowiązania
494 710
20%
496 143
22%
-1 433
0%
- Rezerwa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego
112 867
5%
46 018
2%
66 849
145%
- pozostałe rezerwy na zobowiązania
długoterminowe
8 781
0%
8 850
0%
-69
-1%
- długoterminowe zobowiązania finansowe
za zobowiązań handlowych i pozostałych
zobowiązań
217 530
9%
314 284
14%
-96 754
-31%
- długoterminowe zobowiązania handlowe
i pozostałe
155 532
6%
126 991
6%
28 541
22%
- inne zobowiązania i rezerwy
długoterminowe gdzie indziej nie
sklasyfikowane
0
0%
0
0%
0
0%
Krótkoterminowe zobowiązania i
rezerwy na zobowiązania
823 850
34%
994 108
44%
-170 258
-17%
- Rezerwa na zobowiązania
krótkoterminowe
10 398
0%
6 690
0%
3 708
55%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 21 z 164
- krótkoterminowe zobowiązania
finansowe za wyjątkiem rezerw,
zobowiązań handlowych i pozostałych
zobowiązań
138 242
6%
90 521
4%
47 721
53%
- zobowiązania handlowe i pozostałe
657 266
27%
892 131
39%
-234 865
-26%
- zobowiązania z tytułu podatku
dochodowego
11 659
0%
1 730
0%
9 929
574%
inne zobowiązania i rezerwy
długoterminowe gdzie indziej nie
sklasyfikowane
6 285
0%
3 036
0%
3 249
0%
Zobowiązania związane bezpośrednio z
aktywami trwałymi klasyfikowanymi jako
przeznaczone do sprzedaży
0
0%
0
0%
0
0%
P a s y w a r a z e m
2 413 580
100%
2 283 801
100%
129 779
5,7%
W 2024 roku struktura pasywów uległa zmianom. Działalność Grupy Kapitałowej MIRBUD jest w 45%
finansowana ze środków własnych, natomiast w 55% kapitałem obcym. Udział zobowiązań
długoterminowych w finansowaniu wyniósł 20% (spadek udziału w stosunku do 2023 r. o 2 p.p.), udział
zobowiązań krótkoterminowych uległ zmniejszeniu o 10 p.p. względem roku 2023 i kształtował się na
poziomie 34%.
Zmiana struktury pasywów wynikała głównie z:
wyemitowania przez Spółkę 18.348.800 akcji zwykłych serii L co pozwoliło na pozyskanie 200
mln zł kapitału;
obniżenia wartości zobowiązań finansowych o kwotę 32 mln zł wynikająca z wyceny dzierżawy
gruntu Marywilska 44 jako umowy leasingowej;
częściowej spłaty pozostałych kredytów długoterminowych i pożyczki w ARP S.A.;
sukcesywnym rozliczaniem przez MIRBUD i KOBYLARNIĘ zaliczek otrzymanych na realizację
kontraktów budowlanych (wartość rozliczonych zaliczek na roboty budowlane w 2024r wyniosła
185 mln zł, wartość nierozliczonych zaliczek na roboty budowlane drogowe 86,4 mln zł);
zapadalności w 2025 roku kredytów obrotowych zaciągniętych w PEKAO S.A., mBank S.A.
PKO BP S.A. i BOS S.A. na łączną kwotę 66 mln zł; (Emitent planuje rolować zobowiązania na
kolejne okresy).
Tabela: Wybrane pozycje sprawozdania z całkowitych dochodów Grupy za okres od 01.01.2024r do 31.12.2024r i 01.01.2023r
do 31.12.2023 r. w tys. zł
Wyszczególnienie
Okres od
01.01.2024 do
31.12.2024
Rentowność
Okres od
01.01.2023 do
31.12.2023
Rentowność
Zmiana w
tys. zł
Zmiana
w %
Przychody ze sprzedaży
3 252 143
------------
3 322 440
------------
-70 297
-2,1%
Zysk ze sprzedaży
291 343
8,96%
335 656
10,10%
-44 313
-13%
Zysk operacyjny EBIT
182 131
5,60%
223 883
6,74%
-41 752
-19%
Zysk przed
opodatkowaniem
151 729
4,67%
170 213
5,12%
-18 484
-11%
Zysk netto
121 372
3,73%
135 414
4,08%
-14 042
-10%
W 2024 roku Grupa MIRBUD osiągnęła przychody porównywalne do przychodów roku 2023.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 22 z 164
Rentowność ze sprzedaży w roku 2024 w stosunku do roku 2023, uległa obniżeniu o 1,14 p.p. natomiast
rentowność netto o 0,35 p.p. głownie w wyniku obniżonej rentowności w segmencie usług budowlano
montażowych i wynajmu nieruchomości inwestycyjnych.
Na poziom rentowności spółek z Grupy w 2024 r. wpływ miały:
dodatkowe koszty jakie Grupa ponosi przy realizacji kontraktu "Budowa drogi ekspresowej S1
(dawniej S69) Bielsko-Biała - Żywiec - Zwardoń, odcinek Przybędza - Milówka (obejście
Węgierskiej Górki)" wynikających z odmiennych warunków geologicznych niż wskazane przez
Zamawiającego w dokumentacji przetargowej oraz wydłużonego czasu jego realizacji (koszty
te zostały objęte roszczeniem zgłoszonym do Zamawiającego);
podwyższenie przychodów i rentowności z działalności deweloperskiej;
utrzymanie wysokiego poziomu rentowności usług budowlano -montażowych w segmencie
budynków przemysłowych i magazynowych;
pożar hal handlowych Marywilska 44 sp. z o.o.;
wycena wartości akcji TORPOL S.A. wg kursu GPW na dzień 30.12.2024 r. (wzrost wartości na
31.12.2024r o 18 mln zł);
dywidenda uzyskana z tytułu akcji TORPOL S.A. (3,4 mln zł);
uzyskanie waloryzacji dla kontraktów budowa stadionu piłkarskiego Płocku i budowa budynku
Sądu Administracyjnego we Wrocławiu w łącznej kwocie ok. 18,5 mln zł.
3.2. Ocena zarządzania zasobami finansowymi i płynnością
Zarzadzanie zasobami finansowymi Grupy MIRBUD zakłada oparcie struktury finasowania o
długoterminowe źródła finansowania. Spółki z Grupy finansują prowadzoną działalność w 55% w
oparciu o kapitał obcy poprzez:
kredyty,
pożyczki,
emisje obligacji
zaliczki,
leasing,
factoring.
Spółki dokładają starań by finansowanie kapitałem obcym było zdywersyfikowane, zarówno jeżeli
chodzi o instytucję finansująca jak i wykorzystywane produkty finansowe.
Za zarządzanie płynnością finansową w Grupie odpowiada Zarząd Jednostki Dominującej.
Podstawowymi celami zarządzania zasobami finansowymi i płynnością w Grupie są:
zapewnienie stabilnego i efektywnego finansowania działalności Grupy,
ciągłe monitorowanie poziomu zadłużenia Grupy,
efektywne zarządzanie kapitałem obrotowym,
koordynowanie przez Jednostkę Dominującą procesów zarządzania płynnością finansową w
spółkach Grupy.
Powyższe cele są realizowane w reakcji na zmieniające się uwarunkowania ekonomiczne i gospodarcze
poprzez efektywne zarządzanie ryzykiem kredytowym, stopy procentowej i walutowym.
Strategia Grupy przewiduje w kolejnych latach, dalszą stopniową zamianę długu krótkoterminowego
finansującego pojedyncze kontrakty budowlane na finansowanie długoterminowe ze szczególnym
uwzględnieniem zaliczek od Zamawiającego przy kontraktach infrastrukturalnych oraz w
długoterminowej perspektywie - stopniową redukcję zadłużenia.
Monitorowanie efektywności zarządzania zasobami finansowymi odbywa się m.in. przy wykorzystaniu
poniższych wskaźników:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 23 z 164
Tabela: Wskaźniki zadłużenia Grupy MIRBUD
Wyszczególnienie
31.12.2024
31.12.2023
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
Zobowiązania ogółem / Aktywa
0,55
0,65
Wskaźnik zadłużenia długoterminowego
Zobowiązania długoterminowe / Aktywa
0,20
0,22
Wskaźnik zadłużenia krótkoterminowego
Zobowiązania krótkoterminowe / Aktywa
0,34
0,44
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
Zobowiązania / Kapitał własny
1,20
1,88
W raportowanym okresie poziom zadłużenia Grupy spadł o 10%, zmianie uległa również jego struktura
(spadł o 2 p.p. udział zadłużenia długoterminowego, a zadłużenia krótkoterminowego o 10 p.p) co
wynikało z:
wyemitowania przez Spółkę 18.348.800 akcji zwykłych serii L co pozwoliło na pozyskanie 200
mln zł kapitału;
zapadalności w 2025 roku kredytów obrotowych zaciągniętych w PEKAO S.A., mBank S.A. i
BOS S.A. na łączną kwotę 66 mln zł; (Emitent planuje rolować zobowiązania na kolejne okresy)
obniżeniem wartości zobowiązań finansowych o kwotę 38 mln zł wynikająca z wyceny
dzierżawy gruntu Marywilska 44 jako umowy leasingowej;
częściowej spłaty pozostałych kredytów długoterminowych i pożyczki długoterminowej;
częściowej spłaty zobowiązań handlowych, w wyniku całkowitej spłaty zaległych należności
przez Spółki z Grupy Panattoni.
Na poziom i strukturę zadłużenia Grupy Kapitałowej MIRBUD S.A. w perspektywie roku 2025 wpływ
będzie miał:
okres zrolowania zobowiązań finansowych wynikających z kredytów obrotowych,
terminowość regulowania należności przez Inwestorów,
zaciągnięcie i wykorzystanie kredytów obrotowych finansujących realizacje kontraktów w
programie Polski Ład,
skala realizowanych inwestycji deweloperskich i koniunktura na rynku mieszkaniowym,
wartość inwestycji w środki trwałe,
możliwość pozyskiwania gwarancji bankowych w celu realizowania strategii finansowania
dużych kontraktów drogowych z zaliczek od Zamawiającego.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 24 z 164
Tabela: Wskaźniki płynności Grupy
Wyszczególnienie
31.12.2024
31.12.2023
Wskaźnik płynności bieżącej
Aktywa obrotowe /Zobowiązania krótkoterminowe
1,92
1,45
Wskaźnik przyspieszonej płynności
(Aktywa obrotowe - Zapasy - Krótkoterminowe rozliczenia
międzyokresowe) / Zobowiązania krótkoterminowe
1,48
1,05
Wskaźnik płynności środków pieniężnych
Środki pieniężne / Zobowiązania krótkoterminowe
0,48
0,40
Płynność Grupy Kapitałowej MIRBUD na dzień 31.12.2024 roku w porównaniu do stanu na 31.12.2023r
uległa znaczącej poprawie i nadal znajduje się na wysokim poziomie.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 25 z 164
4. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD I PERSPEKTYWY
ROZWOJU
4.1. Charakterystyka rynku
Według wstępnego szacunku produkt krajowy brutto w 2024 r. wzrósł realnie o 2,9%, wobec wzrostu o
0,1% w 2023 r. Na podstawie wstępnych danych wartość dodana brutto w gospodarce narodowej w
2024 r. wzrosła o 2,1% w porównaniu do 2023 r., natomiast w przypadku sektora budowlanego wartość
ta zmniejszyła się o 6,7%, przy wzroście o 0,4% w 2023 r.
Wykres: Dynamika PKB brutto r/r (%)
Źródło: GUS, prognozy BOŚ Bank
Aktualne prognozy wskazują na przyspieszenie w 2025 r. tempa wzrostu PKB Polski nawet do 3,3%.
Głównym filarem wzrostu gospodarczego pozostać ma konsumpcja, drugim natomiast będą nakłady
brutto na środki trwałe.
1
Prognozy przewidują ich wzrost o 8%, co jest efektem intensyfikacji projektów
realizowanych w ramach Krajowego Planu Odbudowy (KPO) oraz wykorzystania środków
spójnościowych UE. Według szacunków PIE, inwestycje mogą przyczynić się do wzrostu PKB o 1,5
punktu procentowego, niemal zrównując się z konsumpcją.
2
Zgodnie z „Wieloletnim Planem Finansowym Państwa na lata 2024-2027" dynamika PKB Polski w
latach 2025-2027 wyniesie odpowiednio: 3,7%, 3,4% i 3,0%. Powyższe potwierdza również prognoza
Banku Światowego, w ocenie którego dla polskiej gospodarki kolejne lata zapowiadają się pozytywnie.
W kolejnej dekadzie średnioroczny wzrost gospodarczy wyniesie 3,1%, zaś Polska stanie się 18.
największą gospodarką światową w perspektywie do 2035 r.
Według prognozy OECD z grudnia ub. roku, w 2025 r. gospodarka Polski wzrośnie o 2,8% wraz
ze wzrostem płac realnych i wsparciem ze strony polityki fiskalnej. PKB powinien wzrosnąć do 3,4% w
2025 r. i potem spadać do 3% w 2026 r. Bieżący rok powinien być okresem zwiększonych nakładów
inwestycyjnych, czemu sprzyjać będzie aktywizacja w zakresie wydatkowania środków z Krajowego
Planu Odbudowy. Można przyjąć, że rok bieżący będzie okresem większego ożywienia gospodarczego.
W 2025 r. należy spodziewać się wyższej niż w 2024 r. inflacji – w szczególności w pierwszej połowie
roku. W konsekwencji oczekiwany spadek stóp procentowych nastąpi prawdopodobnie w drugiej
połowie 2025 r. OECD szacuje, że inflacja wzrośnie do 5% w 2025 r. i spadnie do 3,9% w 2026 r. Na
koniec przyszłego roku eksperci spodziewają, że inflacja zbliży się do górnej granicy celu inflacyjnego,
czyli 3,5%. Utrzymujący się wysoki wzrost płac może prowadzić do silnego wzrostu konsumpcji
1
BOŚ Bank
2
Trade.gov – prognozy PIE
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 26 z 164
i stanowić wsparcie dla wzrostu inflacji, jednocześnie negatywnie na gospodarkę będzie wpływać nadal
wojna w Ukrainie.
Zgodnie z informacjami MFiPR
3
w 2025 r. planowane są inwestycje o wartości około 90 mld zł z KPO
oraz dodatkowo około 30 mld zł z polityki spójności, w związku z zadeklarowanymi inwestycjami, które
aktualnie są realizowane.
W ocenie ekspertów Banku Pekao nie można liczyć na przełom w przypadku inwestycji przedsiębiorstw
prywatnych. Ograniczeniem dla ewentualnych inwestycji pozostają nadal relatywnie wysokie stopy
procentowe, bardzo duża niepewność geopolityczna i rynkowa, którą pogłębia niepewność sytuacji
politycznej w Niemczech.
W 2025 r. można spodziewać się, że Rada Polityki Pieniężnej obniży stopy procentowe. W bazowym
scenariuszu zakłada się, że do końca przyszłego roku stopy procentowe w Polsce spadną o 1,0–1,25
pkt. proc.
4
W 2024 r., poziom ogólnopolskiego wskaźnika ogólnego klimatu koniunktury (R-BCI) odzwierciedlał
pesymistyczne nastroje w sektorze budowlanym. W całym okresie wskaźnik ten pozostawał poniżej
neutralnej granicy, osiągając najniższą wartość (-)10,6 na koniec 2024 r.
Wykres: Wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie
Źródło: GUS
We wszystkich regionach kraju przedsiębiorcy prowadzący działalność w budownictwie sygnalizowali
spadek liczby zamówień oraz spadek produkcji budowlano-montażowej na rynku krajowym. W 2024 r.
przedsiębiorcy prowadzący działalność budowlaną przewidywali spadek zatrudnienia – wskaźnik ten
przez cały rok kształtował się poniżej zera. W kraju w ostatnich miesiącach ubiegłego roku wartość
wskaźnika przewidywanego zatrudnienia systematycznie malała, w konsekwencji osiągając w grudniu
wartość (-)9,8 (najniższą w 2024 r.).
W grudniu 2024 r. ponad 64% firm uznało sytuację finansową za decydujący czynnik wpływający na
poziom wynagrodzeń. Ponad połowa badanych (ok. 54%) zwróciła uwagę na konieczność
dostosowania płac do rosnącej inflacji.
3
Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej
4
BOŚ Bank
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 27 z 164
Na koniec grudnia 2024 r. liczba zarejestrowanych bezrobotnych w Polsce wyniosła 786,2 tys. osób
i była o 11,7 tys. osób wyższa niż w końcu listopada oraz o 2 tys. osób niższa niż przed rokiem, co
należy traktować jako wzrost sezonowy.
Wykres: Zmiany cen produkcji budowlano – montażowej według działów PKD w latach 2023 – 2024 w porównaniu z grudniem
2022 r.
Źródło: GUS
Produkcja budowlano-montażowa
Według wstępnych danych GUS w grudniu 2024 r. ceny produkcji budowlano-montażowej w
porównaniu z analogicznym miesiącem poprzedniego roku wzrosły o 3,9%. W grudniu 2024 r. w
stosunku do listopada 2024 r. zanotowano wzrost cen budowy budynków oraz obiektów inżynierii
lądowej i wodnej o 0,1%, a ceny robót budowlanych specjalistycznych utrzymały się na poziomie
zbliżonym do notowanego w poprzednim miesiącu. W porównaniu z grudniem 2023 r. podniesiono ceny
budowy obiektów inżynierii lądowej i wodnej (o 4,2%), robót budowlanych specjalistycznych (o 4%) oraz
budowy budynków (o 3,8%).
5
W grudniu 2024 r. przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w porównaniu z analogicznym
okresem roku ubiegłego było niższe o 0,6% i wyniosło 6453,7 tys. etatów. Przeciętne miesięczne
wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w grudniu 2024 r. rok do roku wzrosło nominalnie o 9,8% i
wyniosło 8.821,25 zł brutto.
5
GUS
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 28 z 164
Tabela: Wskaźniki cen produkcji budowlano-montażowej w listopadzie i grudniu 2024 r.
Źródło: GUS
W 2024 r. mieliśmy do czynienia ze spadkiem produkcji budowlano-montażowej we wszystkich działach
budownictwa. Pod koniec roku produkcja obiektów inżynierii lądowej i wodnej zanotowała spadek w
wysokości -0,7%, w budownictwie specjalistycznym spadek ten wyniósł -9,2%, a przypadku segmentu
wznoszenia budynków wniósł on aż -20%. Z końcem roku odnotowano odreagowanie produkcji
budowlanej, w grudniu produkcja budowlana zwiększyła się o 30,6% miesiąc do miesiąca. Wzrost
produkcji dotyczył wszystkich działów budownictwa, z czego największy odnotowano w przypadku
produkcji budowlano-montażowej (wzrost o 41%). Przedsiębiorstwa wykonujące roboty specjalistyczne
zwiększyły produkcję o 26,2%., a zajmujące się wznoszeniem budynków o 15,5%.
Wykres: Dynamika produkcji budowlano-montażowej (ceny stałe; przeciętna miesięczna 2021=100)
Źródło: GUS
Budownictwo drogowe i kolejowe
Budownictwo drogowe odpowiada za największą część budownictwa inżynieryjnego w Polsce – ok.
38%. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad w 2024 roku udostępniła do ruchu 155 km nowych
dróg. W ramach Rządowego Programu Budowy Dróg Krajowych (RPBDK) i Programu budowy 100
obwodnic (PB100) realizowanych jest obecnie 123 zadań o łącznej długości blisko 1600 km. Na etapie
przetargu jest 20 zadań z RPBDK o długości 191,3 km, 15 obwodnic z PB100 o długości ponad 136 km
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 29 z 164
oraz 2 zadania dotyczące nowej drogi krajowej do pierwszej elektrowni jądrowej w Polsce (długość 26
km).
Od stycznia 2024 r. GDDKiA podpisała 36 umów na realizację dróg o łącznej długości ponad 456 km i
wartości ok. 18,9 mld zł. Z tego 28 umów to zadania z RPBDK o łącznej długości 403 km i wartości 17,7
mld zł, a osiem dotyczy obwodnic z PB100 o długości ponad 53 km i wartości ok. 1,2 mld zł. W
omawianym okresie złożono wnioski o wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej
(ZRID) z RPBDK oraz PB100 dla 22 zadań. Uzyskano też decyzje ZRID dla 19 inwestycji z tych dwóch
programów.
Wydatki inwestycyjne GDDKiA na koniec listopada 2024 r. wyniosły rekordowe 15,4 mld zł. Jest to
ponad 10% więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Jest to też najwyższy wynik
w ostatnich siedmiu latach. Prognozowane wydatki inwestycyjne na koniec 2024 r. powinny wynieść ok.
19 mld zł.
Rynek budownictwa kolejowego w Polsce cechuje się dużą zmiennością wolumenu zamówień i
uzależnieniem od aktywności inwestycyjnej jednego zamawiającego – spółki PKP PLK. Podmiot ten
realizuje zadania inwestycyjne głównie w ramach programów: Krajowego Planu Kolejowego, Krajowego
Planu Odbudowy oraz programu Kolej+. Zgodnie z informacjami przekazanymi przez Ministerstwo
Infrastruktury Krajowy Plan Kolejowy zakłada budowę w latach 2021-2027 ok, 4,2 tys. km torów o
łącznej wartości ok. 80 mld złotych, natomiast w ramach KPO wybudowanych zostanie 680 km torów o
wartości 11,5 mld złotych. Program Kolej+ przewiduje budowę 860 km torów, peronów i przebudowy
dworców kolejowych o wartości ok 13,2 mld złotych, przy czym należy zauważyć, iż trwają obecnie
prace nad optymalizacją tego planu i dostosowaniem jego założeń do rzeczywistych potrzeb. Może się
zatem okazać, iż część ze środków dotychczas przewidzianych na realizację przewymiarowanych
inwestycji (np. zbyt długie w stosunku do potrzeb perony) zostanie uwolniona do przeznaczenia na
dalszą rozbudowę systemu torowego w Polsce.
Zgodnie z przyjętymi założeniami w 2024 roku w ramach KPK ogłoszono 11 przetargów o łącznej
wartości 17,1 mld złotych, natomiast w 2025 roku PKP PLK planuje uruchomienie postępowań
przetargowych o łącznej wartości ok. 15 mld złotych, których prace swoim zakresem obejmą 1300 km,
w tym m.in.:
I kwartał 2025 r.
• przebudowa odcinka Białystok – Ełk (6 mld PLN),
• przebudowa odcinka Skierniewice – Czachówek Wschodni (1,4 mld PLN),
• budowa odcinka Podłęże – Gdów oraz odcinka Podłęże Balachówka – Podłęże (2,3 mld PLN),
• przebudowa odcinka Tymbark – Limanowa (1,3 mld PLN),
II kwartał 2025 r.
• budowa stacji Biała Rawska (ok. 0,13 mld PLN),
III kwartał 2025 r.
• roboty budowlane odcinek Wierzchucin – Lipowa Tucholska (1,3 mld PLN),
• roboty budowlane odcinek Maksymilianowo – Wierzchucin (1,2 mld PLN),
• roboty budowlane odcinek Lębork – Łeba i budowa linii odcinek Łeba – Elektrownia Jądrowa –
Choczewo (ok. 1,2 mld PLN),
• roboty budowlane odcinek Gdańsk Osowa – Gdynia Główna (1,2 mld PLN),
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 30 z 164
IV kwartał 2025 r.
• przebudowa stacji Warszawa Wschodnia (3,3 mld PLN),
• roboty budowlane odcinek Lipowa Tucholska – Kościerzyna (1,3 mld PLN),
• roboty budowlane odcinek Czarnków – Rogoźno – Wągrowiec (0,4 mld PLN).
Największe inwestycje PKP PLK, które będą realizowane w najbliższych latach w ramach Krajowego
Programu Kolejowego do 2030 roku to:
• modernizacja linii kolejowej nr 201 Maksymilianowo – Kościerzyna – Gdynia, wartość: 9,25 mld
PLN,
• modernizacja ciągu E 65 na odcinku Będzin – Katowice – Zebrzydowice (wraz z węzłem
katowickim), wartość: 7,29 mld PLN,
• prace na linii kolejowej nr 202 na odcinku Gdynia Chylonia – Słupsk; wartość: 5,42 mld PLN,
• budowa linii kolejowej Podłęże – Tymbark/Mszana Dolna oraz modernizacja linii kolejowej
nr 104 Chabówka – Nowy Sącz, wartość: 14 mld PLN
• modernizacja linii kolejowej E 75 (Rail Baltica) na odcinku Białystok – Ełk, wartość: 5,86 mld
PLN,
• modernizacja stacji Warszawa Wschodnia, wartość: 3,3 mld PLN.
W segmencie budownictwa infrastrukturalnego coraz większe znaczenie zyskują również plany
powołanej do celu budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego spółki o tej samej nazwie, która podlega
bezpośrednio Ministerstwu Infrastruktury. Zgodnie z przyjętym przez Radę Ministrów w grudniu 2024
roku Programem Wieloletnim Centralnego Portu Komunikacyjnego na inwestycje kolejowe, lotniskowe,
komplementarne lotniska i drogowe przeznaczonych zostanie 131,7 mld złotych.
Budownictwo energetyczne i hydrotechnika
W zakresie budownictwa hydrotechnicznego głównym zleceniodawcą jest Państwowe Gospodarstwo
Wodne Wody Polskie. Aktualnie realizowanych jest 300 inwestycji o wartości 20 mld zł. Ich celem jest
m.in. modernizacja śródlądowych dróg transportowych oraz rozbudowa i wzmocnienie sieci wałów
przeciwpowodziowych w kraju.
W sektorze budownictwa energetycznego w Polsce przygotowywane są nowe inwestycje
z przeznaczeniem dostosowania sieci energetycznej do przesyłu dużych mocy energii elektrycznej. W
ramach zapewnienia odbiorcom w całej Polsce bezpieczeństwa dostaw energii elektrycznej Polskie
Sieci Elektroenergetyczne S.A., jako Operator Systemu Przesyłowego, mają za zadanie tworzyć
warunki dla przyłączania do sieci przesyłowej oraz wyprowadzania mocy z nowych elektrowni i instalacji
OZE, a także rozwijać połączenia transgraniczne. Skuteczna realizacja tych zadań wymaga sprawnej i
dobrze rozwiniętej infrastruktury sieciowej – nowoczesnych linii i stacji elektroenergetycznych. Ten
obszar inwestycji związany z infrastrukturą przesyłową jest uznawany za strategiczny dla kraju.
Realizując Politykę Energetyczną Polski, PSE ukierunkowują działalność inwestycyjną głównie na
rozwój linii 400 kV, które charakteryzują się dużymi możliwościami przesyłu przy niewielkich stratach
energii. Istniejące sieci 220 kV są tym samym stopniowo zastępowane konstrukcjami o napięciu 400
kV.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 31 z 164
Segment deweloperski
Według wstępnych danych, GUS w 2024 r. oddano do użytkowania 199,9 tys. mieszkań, tj. 9,6% mniej
niż rok wcześniej, z czego deweloperzy przekazali do eksploatacji 124,3 tys. mieszkań, tj. mniej o 9,6%
niż przed rokiem. Powierzchnia użytkowa nowo wybudowanych mieszkań wyniosła 17,8 mln m
2
, czyli o
10,3% mniej niż przed rokiem, a jej przeciętna wartość dla 1 mieszkania ukształtowała się na poziomie
89,2 m
2
.
W 2024 r. rozpoczęto budowę 233,8 tys. mieszkań, tj. o 23,7% więcej niż przed rokiem.
Deweloperzy przystąpili do budowy 152,5 tys. mieszkań (o 33,2% więcej r/r).
6
Wykres: Liczba mieszkań wybudowanych w Polsce na przestrzeni lat (w tys.)
Źródło: GUS
Rok 2024 okazał się trudnym czasem na rynku mieszkaniowym, szczególnie po zakończeniu programu
"Bezpieczny kredyt 2%". Wstrzymanie wsparcia kredytowego miało bezpośredni wpływ na liczbę
transakcji nieruchomości, szczególnie w miastach takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Poznań,
gdzie sprzedaż spadła o prawie jedną trzecią w porównaniu do poprzedniego roku.
W 2024 roku na rynku nieruchomości obserwowano znaczący wzrost liczby ofert sprzedaży mieszkań.
Z danych Otodom Analytics wynika, że deweloperzy wprowadzili do sprzedaży około 56 tys. mieszkań,
co stanowi wzrost o 58% w porównaniu do 2023 r. Jednocześnie liczba aktywnych ofert w listopadzie
2024 r. wyniosła niemal 470 tys., co oznacza wzrost o 40% w porównaniu do roku poprzedniego.
Największy przyrost liczby ogłoszeń odnotowano w Warszawie (+61%), Krakowie (+55%), Rzeszowie
(+54%) oraz Lublinie (+53%). W 2024 r. 16 deweloperów z rynku kapitałowego sprzedało szacunkowo
20,8 tys. mieszkań – to o 14,2% mniej niż rok wcześniej.
Spadki sprzedaży w IV kwartale rok do roku to efekt wysokiej bazy będącej pod wpływem
„Bezpiecznego kredytu”.
7
Ostatni kwartał ub. r. przyniósł generalnie nieznaczną poprawę wobec III
kwartału, na co wpłynęło m. in. wspieranie sprzedaży przez deweloperów różnego rodzaju promocjami.
Należy zauważyć, iż brak rządowego wsparcia w postaci kredytów preferencyjnych (vide: „Bezpieczny
kredyt 2%”) spowodowało, iż ceny mieszkań w kraju stopniowo ustabilizowały się, a nawet w niektórych
lokalizacjach spadły.
6
GUS „Budownictwo mieszkaniowe1 w okresie styczeń-grudzień 2024 r”.
7
DM BDM
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 32 z 164
Najem powierzchni komercyjnych
Zgodnie z danymi Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK) rynek powierzchni biurowych na
ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań,
Łódź, Lublin, Szczecin) za IV kwartał 2024 r. wyniosły 6 781 tys. m
2
. Niezmiennie największymi rynkami
biurowymi w Polsce (po Warszawie) pozostawały Kraków (1 831 400 m kw.), Wrocław (1 375 900 m
kw.) oraz Trójmiasto (1 067 000 m
2
).
W samym IV kwartale 2024 r. do użytkowania oddano obiekty o łącznej powierzchni 47,1 tys. m
2
. Na
koniec grudnia 2024 r., na ośmiu głównych rynkach regionalnych do wynajęcia było oferowane około
1 204,5 tys. m
2
. powierzchni biurowej, co odpowiada współczynnikowi pustostanów na poziomie 17,8%
(wzrost o 0,5 p.p. kw./kw. oraz wzrost o 0,3 p.p względem analogicznego okresu w 2023 r). Najwyższy
wskaźnik niewynajętej powierzchni odnotowano w Katowicach – 23,2%, a najniższy w Szczecinie –
7,7%.
Całkowity wolumen transakcji najmu zarejestrowanych w IV kwartale 2024 r. wyniósł niespełna 220 tys.
m
2
, co jest wynikiem o 4% wyższym względem ubiegłego kwartału oraz o 5% wyższym względem
analogicznego kwartału 2023 r. Najwięcej powierzchni biurowej zostało wynajęte w Krakowie (98,3 tys.
m kw.), Wrocławiu (50,5 tys. m
2
) oraz Trójmieście (25,2 tys. m
2
).
W IV kwartale 2024 r. odnowienia obecnych umów najmu miały największy udział w wolumenie
transakcji i stanowiły 47, nowe umowy stanowiły 45%, ekspansje 2%, podczas gdy transakcje na
potrzeby właścicieli budynków 6% całkowitej aktywności najemców.
Nieruchomości magazynowe
W 2024 r. popyt brutto na wynajem powierzchni magazynowych na rynku polskim wyniósł 5,8 mln m
2
,
wzrósł on o 4% po tym jak w latach 2022 – 2023 spadał ze szczytowego poziomu 7 mln m
2
w 2021 r.,
kiedy to miał miejsce skokowy wzrostu popytu na powierzchnię magazynową związany z pandemią.
Aktualnie obserwuje się powrót aktywności inwestycyjnej w tym obszarze do poziomu naturalnego. Na
koniec III kw. 2024 r. w budowie było 1,9 mln m
2
powierzchni magazynowej. W roku ubiegłym rynek
zasiliły nowe obiekty magazynowe o łącznej powierzchni 2,8 mln m
2
, a zasoby nowoczesnej powierzchni
magazynowej w Polsce osiągnęły poziom 34,6 mln m
2
.
Szacunkowy udział pustostanów na rynku magazynowym na koniec 2024 r. wyniósł 8% wobec 7,3% na
koniec 2023 r., co oznacza, że poziom ten przekracza unijną średnią (5%).
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 33 z 164
4.2. Perspektywy rynku
Segment budowlano – montażowy
Największym zagrożeniem dla sektora budowlanego jest niepewność i brak jasnych reguł
gospodarczych. Niepewność jest generowana zarówno przez sytuację geopolityczną (skutki wojny w
Ukrainie), jak również przez brak stabilnych zasad rynkowych oraz niedostatek kompleksowych
rozwiązań ze strony rządzących (dotyczy szczególnie rynku nieruchomości). Sytuację na rynku
budownictwa infrastrukturalnego komplikuje również niekontrolowany dostęp do tego rynku dla firm
pochodzenia azjatyckiego, które nie podlegają restrykcyjnym przepisom Unii Europejskiej, natomiast
dysponują nieograniczonym dostępem do kapitału zabezpieczonego przez rządy państw ich
pochodzenia, dzięki czemu firmy takie coraz agresywniej konkurują z firmami pochodzenia polskiego
lub szerzej – europejskiego, nie wnosząc tym samym korzyści gospodarczych do Polski. Na koniec
2024 roku wartość zaangażowania firm chińskich, tureckich i innych nieobjętych umowami o wzajemnej
wymianie handlowej na budowach dróg ekspresowych i autostrad w Polsce wynosiła już ok. 25%.
Dalsza bezczynność strony rządowej w rozwiązaniu pilnej potrzeby ochrony rynku polskiego przed
nieuczciwą konkurencją będzie miała niepożądane skutki na gospodarki w kolejnych latach.
Zła polityka monetarna to także czynnik ograniczający rozwój i politykę kredytową banków.
Destabilizujący jest brak dostępności surowców oraz materiałów budowlanych i nieprzewidywalny
poziom cen. Kolejny element to wzrost kosztów pracy i energii. Patrząc szerzej, niestabilność
światowego systemu gospodarczego oraz kryzysy finansowe potęgują rozwarstwienie społeczne i
ekonomiczne, a współczesne trendy polityki socjalnej coraz częściej uważa się za niewydolne. Stanowi
to zagrożenie dla siły nabywczej społeczeństwa.
Wykres: Produkcja budowlano–montażowa według typu obiektu budowlanego (mld zł)
Źródło: Spectis na podstwie danych GUS, 2024 – 2031, prognoza
W opinii ekspertów BOŚ z początkiem 2025 r. dynamika produkcji budowlano-montażowej skokowo
wzrośnie w okolice 0% r/r, nawet przy założeniu korekcyjnego miesięcznej jej spadku. Ta zmienność
danych na przełomie roku będzie wynikała wyłącznie z baz odniesienia (tj. tąpnięcia produkcji w styczniu
2024 r.).
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 34 z 164
Silniejszych wzrostów produkcji oczekuje się w II poł. 2025 r., niemniej dla materializacji tej prognozy
kluczowe jest spełnienie założenia, że w trakcie 2025 r. zwiększy się skala realizowanych projektów
infrastrukturalnych, w tym inwestycji związanych z transformacją energetyczną. Takie projekty powinny
ożywić publiczne inwestycje infrastrukturalne oraz inwestycje największych spółek skarbu państwa,
które w 2024 r. osłabły. Dodatkowym warunkiem jest także utrzymanie stabilnej koniunktury
gospodarczej i uniknięcie scenariusza cyklicznego głębokiego spadku nakładów inwestycyjnych firm
prywatnych oraz rynku mieszkaniowego.
8
Zgodnie z oceną ekspertów Spectis, po dwóch latach realnych spadków, od 2025 r. rynek budowlany
powróci na ścieżkę wzrostową. Nie będą to jednak wzrosty wysokie (w granicach 4-5%), co zwiększy
wartość rynku do ponad 400 mld zł w 2025 r. Ponieważ inwestycje w budżetu 2021-2027 realizowane
będą do końca 2030 r., realne jest utrzymanie wysokiej wartości rynku w tej perspektywie czasowej. W
ekspertów należy spodziewać się, że po kilku latach stabilnego przyrostu nakładów inwestycyjnych,
kolejna głębsza korekta w budownictwie przypaść może na 2031 r.
W kolejnych latach inwestycje GDDKiA i PKP PLK, a także inwestycje powiązane z szeroko rozumianą
branżą energetyczną, będą istotnym elementem pobudzającym koniunkturę w branży inżynieryjnej.
W całym 2025 r. prognozowany jest ok. 8% nominalny wzrost płac w gospodarce (wobec 13% w 2024
r.) oraz ok. 7% wzrost w budownictwie. Aktualna średnia z prognoz na lata 2026-2027 zakłada ok. 6%
nominalny wzrost średniego wynagrodzenia w gospodarce.
Obserwowany od 2022 r. odpływ kilkudziesięciu tysięcy pracowników z Ukrainy nałożył się na okres
znaczącej korekty w budownictwie mieszkaniowym. Oczekujemy, że w momencie poprawy koniunktury
w budownictwie (od 2025 r.) niedobór wykwalifikowanych pracowników ponownie będzie istotną barierą
rynkową dla firm budowlanych.
Szacuje się, że na koniec 2025 r. stopa bezrobocia może obniżyć się do rekordowo niskiego poziomu
4,8%. Natomiast w latach 2026-2027 oczekiwana jest jej stabilizacja na poziomie ok. 4,8%-4,9%.
Wykres: Dynamika realna produkcji budowlano–montażowej według segmentów (%, r/r) firmy zatrudniające powyżej 9
pracowników
Źródło: Spectis na podstawie danych GUS i Eurostat
Największy udział w sektorze budownictwa inżynieryjnego będą miały nadal inwestycje GDDKiA, PKP
PLK i w energetyce. Istotny wkład w wartość rynku inżynieryjnego nadal będą miały samorządy, mimo
wzrastającego długu publicznego. Przyspieszenie może nastąpić w budownictwie hydrotechnicznym,
wynikające zarówno z planowanych inwestycji w pasie przymorskim jak i z konieczności poprawy
gospodarki wodnej na terenie całego kraju.
8
BOŚ BANK SA
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 35 z 164
W najbliższych latach istotnym elementem pobudzania wzrostu gospodarczego powinny być inwestycje
finansowane poprzez unijny Instrument na rzecz Odbudowy i Zwiększenia Odporności (możliwe nawet
58 mld euro grantów i pożyczek dostępnych dla Polski) oraz 7- letni budżet unijny na lata 2021-2027, w
ramach którego Polska może liczyć na ok. 72 mld euro grantów. Mające miejsce na początku 2024 r.
odblokowanie Polsce przez Komisję Europejską środków z KPO generować będzie presję na ich
szybkie wydanie do końca 2026 r., co powinno wpłynąć na dynamiczną odbudowę wartości rynku
inżynieryjnego w latach 2025-2026.
Wykres: Produkcja budowlano-montażowa, firmy budowlane zatrudniające powyżej 9 pracowników
Źródło: Spectis na podstawie danych GUS
W przyszłym roku motorem wzrostu branży budowlanej powinny być ponownie inwestycje
infrastrukturalne, które ruszą wraz z wykorzystaniem nowej fali funduszy unijnych. Również
średniookresowe perspektywy dla branży (na drugą połowę dekady) są korzystne. Duży potencjał
rozwojowy do 2030 roku przedstawia również segment mieszkaniowy, związany z dużymi potrzebami
Polaków, ich migracją do dużych miast i wzrostem siły nabywczej, a także normalizacją stóp
procentowych. Spory potencjał kryją w sobie też niektóre inne obszary budownictwa kubaturowego jak
magazyny czy hotele.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 36 z 164
Tabela: Zestawienie największych polskich projektów, które są już w realizacji lub na etapie projektowana
9
Łączna wartość projektów stanowi kwotę 445,5 mld PLN. Ta kwota, obok innych wydatków publicznych
na infrastrukturę drogową i energetyczną pozwoli na wypełnienie portfeli zamówień generalnych
wykonawców na najbliższe lata. Wśród najważniejszych ryzyk związanych z realizacją ww. projektów
można wymienić: regulacje prawne, niepewne finansowanie zewnętrzne, decyzje administracyjne i
środowiskowe, decyzje polityczne czy wzrost cen czynników produkcji.
Budownictwo inżynierii drogowej
W najbliższych latach największym segmentem budownictwa inżynieryjnego pozostaną nadal drogi,
mimo stopniowego spadku ich udziału w produkcji budowlanej. Kluczowymi programami napędzającymi
budownictwo drogowe będą: Program Budowy Dróg Krajowych (292 mld zł do 2033 r.), Program
Budowy 100 Obwodnic (28 mld zł do 2029 r.) oraz Fundusz Dróg Samorządowych (36 mld zł do 2028
r.). GDDKiA zakłada, że do 2033 r. sieć dróg szybkiego ruchu w Polsce obejmie około 8 tys. km dróg,
w tym 2,1 tys. km autostrad. Najbliższa dekada przyniesie odwrócenie proporcji w wydatkach na
drogownictwo i przeniesienie ciężaru inwestycji z nowych dróg na istniejącą sieć, która z każdym rokiem
się zużywa.
9
Constract Advisory Servises „Raport o kosztach w budownictwie”, lipiec 2024
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 37 z 164
Wykres: Produkcja budowlano-montażowa (mld zł), Autostrady, drogi ekspresowe, ulice i drogi pozostałe (PKOB 211)
Źródło: Spectis
Według informacji Ministerstwa Infrastruktury w 2025 r. GDDKiA planuje wydatki inwestycyjne na
poziomie ok. 20 mld zł, z zamiarem utrzymania tego poziomu przez kolejne pięć lat, do 2030 r. W
ramach Rządowego Programu Budowy Dróg Krajowych i budowy nowych obwodnic, GDDKiA planuje
w 2025 r. ogłoszenie przetargów na 392 km dróg, a w 2026 r. na kolejne 500 km dróg.
Wciąż wiele inwestycji pozostaje jeszcze na wstępnym etapie planowania, co oznacza,
że długoterminowy potencjał branży budownictwa drogowego prezentuje się nadal bardzo korzystnie.
Biorąc pod uwagę powyższe informacje, portfel zamówień inwestora i zabezpieczone środki, można
mówić o stabilnej perspektywie dla tego sektora branży budowlanej pod warunkiem, iż zmianie ulegnie
podejście strony rządowej do konieczności ochrony krajowego rynku budowlanego przez
niekontrolowanym dostępem do tego rynku dla firm z krajów nieobjętych umowami o wzajemnej
wymianie handlowej.
Budownictwo kolejowe
Na perspektywy dla budownictwa kolejowego w latach 2024-2030 istotny wpływ może mieć realizacja
fragmentu tzw. komponentu kolejowego towarzyszącego potencjalnej realizacji Centralnego Portu
Komunikacyjnego.
Urealniony harmonogram zakłada uruchomienie do końca 2032 r. Lotniska CPK i Kolei Dużych
Prędkości między Warszawą, CPK i Łodzią, a także zaawansowanie prac budowlanych na odcinkach
KDP do Wrocławia i Poznania. Zadania kolejowe stanowią największą pod względem wartości część
Programu CPK. W ramach tego przedsięwzięcia w projektowaniu jest ponad 480 km szybkiej kolejowej
linii Y: Warszawa – CPK – Łódź – Poznań / Wrocław.
W grudniu 2024 r. Rada Ministrów przyjęła Program Wieloletni CPK na lata 2024-2032, zapewniając
tym samym finansowanie programu w wysokości 131,7 mld zł, w tym 76,8 mld zł na
inwestycje kolejowe, 42,7 mld zł na projekty lotniskowe i 2,5 mld zł na drogi. Te kwoty pozwolą m.in. na
kontynuację prac projektowych, pozyskiwanie nieruchomości i realizację właściwych robót
budowlanych.
W styczniu br. spółka PKP PLK ogłosiła największy w swojej historii pojedynczy przetarg, czyli
przebudowę odcinka Białystok – Ełk, który będzie częścią przyszłej magistrali Rail Baltica, o wartości 6
mld zł. Jeszcze w pierwszym kwartale ogłoszone mają zostać kolejne trzy postępowania o łącznej
wartości 5 mld zł. W następnych kwartałach 2025 r. przewidziano kolejne przetargi na kwotę ponad 10
mld zł.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 38 z 164
W kolejnych latach największe inwestycje kolejowe finansowane będą w ramach Krajowego Programu
Kolejowego. Są to m.in.:
• modernizacja ciągu E 65 na odcinku Będzin - Katowice - Zebrzydowice (wraz z węzłem
katowickim) o wartości 7,29 mld zł,
• prace na linii kolejowej nr 202 na odcinku Gdynia Chylonia - Słupsk o wartości 5,42 mld zł,
• modernizacja linii kolejowej nr 201 Maksymilianowo - Kościerzyna - Gdynia o wartości 9,25 mld
zł, budowa linii kolejowej Podłęże - Tymbark/Mszana Dolna oraz modernizacji linii kolejowej nr
104 Chabówka - Nowy Sącz o wartości 14 mld zł,
• modernizacji linii kolejowej E 75 (Rail Baltica) na odcinku Białystok - Ełk wartości 5,86 mld zł,
• modernizacja stacji Warszawa Wschodnia o wartości 3,3 mld zł.
Po 2026 r. PKP PKL planuje skupić się na inwestycjach lokalnych w ramach programu Kolej+.
Przewidziano 10 mld zł na przetargi w ramach tego programu na lata 2026-2027. Program adresowany
jest do jednostek samorządu terytorialnego. Na jego realizację przeznaczonych zostało ok. 13,2 mld zł.
ok. 11,2 mld zł pochodzić będzie z dokapitalizowania spółki PKP Polskie Linie Kolejowe SA; ok. 2 mld
zł ma być wkładem własnym jednostek samorządu terytorialnego (np. obligacje, kredyty).
Budownictwo energetyczne i hydrotechnika
W przypadku segmentu budownictwa przesyłowego, jego wartość, w latach 2025-2031, wzrośnie do
średniego poziomu ok. 18-19 mld zł. Głównym motorem napędowym sektora będzie konieczność
transformacji energetycznej polskiej gospodarki, której towarzyszyć będą również znaczące inwestycje
w sieci przesyłowe.
Zgodnie z założeniami Polityki Energetycznej Polski do 2040 r. nakłady na sieć niezbędne do
zapewnienia możliwości funkcjonowania struktury mocy wytwórczych przedstawionej w tym
dokumencie mogą sięgnąć 500 mld zł w okresie do 2040 r. W planach PSE jest m.in.: przyłączenie
nowych źródeł wytwórczych i magazynów energii, wyprowadzenie mocy z polskich farm wiatrowych na
Bałtyku, wyprowadzenie mocy z elektrowni jądrowych, integracja lądowych źródeł OZE z Krajowym
Systemem Elektroenergetycznym, zwiększenie potencjału sieci krajowych do transportu energii przez
Polskę jako hub tranzytowy, zasilenie w energię elektryczną nowych odbiorców przemysłowych, w tym
w specjalnych strefach ekonomicznych, wsparcie rozwoju elektromobilności i elektryfikacja
ciepłownictwa oraz zasilenie CPK, w tym kolei dużych prędkości.
PSE planuje w latach 2025-2034 r. zainwestować prawie 64 mld zł w rozwój krajowych sieci. Plan
Rozwoju Sieci Przesyłowej zakłada realizację 252 sieciowych zadań inwestycyjnych, budowę 5225 km
torów linii 400 kV oraz 775 km linii HVDC, a także powstanie 27 nowych i modernizację 110 stacji
elektroenergetycznych.
W zakresie projektów hydrologicznych aktualne strategie rządowe zakładają wielomiliardowe inwestycje
na Odrze i Wiśle. Jednak, w ocenie ekspertów, nie należy się liczyć na razie z ewentualnym
przyspieszeniem w tym obszarze. Bardziej prawdopodobna jest realizacja inwestycji hydrotechnicznych
w pasie nadmorskim. Łączna wartość tych projektów stanowi kwotę 445,5 mln złotych. Realizacja
samego programu rozwoju polskich portów morskich do 2030 r. to wartość 40 mld zł.
Rządowe plany na najbliższe lata w tym sektorze to:
• Program przeciwdziałania niedoborowi wody (PPNW) na lata 2022-2027 z perspektywą do roku
2030. Program zakłada zwiększenie poziomu retencji wód do 15%. Łączny koszt jego wdrożenia
szacowany jest na 41 mld zł,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 39 z 164
• Program przeciwdziałania skutkom suszy na lata 2021-2027 (PPSS), którego celem jest
zapewnienie odpowiedniej ilości i jakości wód; w jego ramach zaplanowano ogółem 314 inwestycji,
których koszt wyniesie ok. 13 mld zł,
• program wieloletniego „Zagospodarowanie Dolnej Wisły”, zakładający finansowanie budowy stopnia
wodnego na Wiśle (Siarzewo), w ramach którego zaplanowano budowę zbiornika o pojemności 135
mln m
3
oraz elektrowni wodnej o mocy ok. 80 MW; szacunkowy łączny koszt realizacji to ponad 7,5
mld zł.
Segment deweloperski
Aktualnie rynek mieszkaniowy czeka na reformy, które mogą wpłynąć na podaż gruntów pod zabudowę.
Projekty planów zagospodarowania przestrzennego mają zostać uchwalone przez gminy do końca
2025 r., a zmiany te mogą przyspieszyć proces inwestycji deweloperskich, co z kolei może wpłynąć na
dostępność nieruchomości. Istnieje także możliwość szybszego udostępniania gruntów dzięki ustawie
„podażowej”, której projekt ma trafić do Rady Ministrów jeszcze w pierwszej połowie 2025 r.
Panująca aktualnie sytuacja na rynku wymusza na deweloperach coraz częstsze promocje, które mają
na celu przyciągnięcie nabywców. W ocenie ekspertów CBRE mimo spadku sprzedaży, ceny nie będą
podlegały dramatycznym obniżkom. Na ryzyko spadku cen realny wpływ będzie miał braku obniżek stóp
procentowych w 2025 r., co będzie miało przełożenie na wolumen udzielanych kredytów na zakup
mieszkań. Tendencje pogłębiać może również niepewność co do oczekiwanego nowego rządowego
programu.
W 2025 r. rynek nieruchomości odczuje efekty rekordowego poziomu inwestycji budowlanych
rozpoczętych w latach 2023–2024, co przełoży się na znaczący wzrost liczby oddawanych mieszkań.
Napływ nowych ofert może zaostrzyć konkurencję wśród sprzedających, tworząc przestrzeń do
negocjacji cenowych, zwłaszcza dla kupujących gotowych na szybkie transakcje. Zwiększona podaż
wpłynie również na rynek najmu, gdzie większa dostępność nowych lokali może sprzyjać stabilizacji
stawek czynszowych w popularnych lokalizacjach.
Według ekspertów Spectis w latach 2025-2027 spodziewana jest stopniowa odbudowa rynku
budownictwa mieszkaniowego. Oczekuje się, że w 2025 r. rynek ustabilizuje się na poziomie ok. 200
tys. oddanych mieszkań, czyli powyżej poziomu z 2018 r.
Poza detaliczną sprzedażą mieszkań, w najbliższych latach deweloperzy stopniowo skłaniać się będą
ku rynkowi najmu, czy to poprzez sprzedaż całych budynków do funduszy PRS czy też poprzez
inwestycje we własne firmy najmu instytucjonalnego. Obecnie najem instytucjonalny stanowi mniej niż
1% rynku.
Ważnym wyzwaniem na najbliższe lata będzie segment bloków z wielkiej płyty, w których mieszka ok.
12 mln ludzi. Według opinii ekspertów, część z tych budynków wymaga gruntownej i kosztownej
modernizacji, a te najstarsze należałoby wręcz wyburzyć. Ich wiek sięga bowiem sześćdziesięciu lat,
podczas gdy żywotność tych budynków planowano na 50-70 lat. Według Polskiego Związku Firm
Deweloperskich, aby zastąpić budynki z wielkiej płyty, w ciągu najbliższych 80 lat musiałoby powstawać
ok. 60 tys. nowych mieszkań rocznie.
Negatywny wpływ na rozwój tego sektora ma spadek popytu na mieszkania i kredyty hipoteczne
spowodowany pogorszeniem lub obawą przed pogorszeniem się sytuacji finansowej gospodarstw
domowych, znaczący wzrost kosztów realizacji inwestycji czy rosnący deficyt gruntów budowlanych.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 40 z 164
Wykres: Ewolucja wskaźnika liczby istniejących mieszkań i domów w przeliczeniu na 1000 mieszkańców w Polsce w stosunku
do średniej UE
Źródło: Spectis (2024 – 2031, prognoza)
Strukturalny niedobór zasobów mieszkaniowych w Polsce, zwłaszcza na tle średniej unijnej, generuje
jednocześnie długoterminowy popyt na nowe lokum. Widoczny jest też długoterminowy trend bogacenia
się społeczeństwa i chęć poprawy warunków mieszkaniowych. Rozwojowi tego sektora budownictwa
sprzyja duży potencjał wykonawczy w obszarze budownictwa mieszkaniowego, zarówno po stronie firm
budowlanych jak i producentów materiałów budowlanych.
Budownictwo kubaturowe
W 2024 r. Polska umocniła swoją pozycję lidera Europy Środkowo-Wschodniej w sektorze
nowoczesnych powierzchni przemysłowych i logistycznych. Wskaźnik optymizmu w tym sektorze
osiągnął najwyższy poziom od pięciu lat i jak wynika z badań „Confidence Index” wartość wskaźnika na
poziomie 52,2 oznacza, że niemal 6 na 10 przedstawicieli branży ocenia obecne warunki biznesowe
jako lepsze lub takie same jak rok temu.
Według ekspertów współczynnik powierzchni niewynajętej w 2025 r. będzie ulegał dalszej kompresji.
Największym zainteresowaniem najemców nadal cieszą się magazyny energooszczędne,
zrównoważone i zaawansowane technologicznie.
Wysoki udział renegocjacji oraz stabilna aktywność deweloperska będzie skutkować utrzymaniem lub
delikatnym spadkiem współczynnika pustostanów. Sektor e-commerce, rozwijający się dynamicznie w
Polsce, ma kluczowy wpływ na rozwój powierzchni magazynowych. Polska wyróżnia się na tle innych
rynków, ponieważ ponad połowa jej powierzchni magazynowej spełnia najnowocześniejsze standardy
zrównoważonego rozwoju (ESG) i posiada certyfikaty takie jak BREEAM, LEED czy DGNB. Generuje
to duże zainteresowanie inwestorów, a różnice w spełnianiu standardów ESG mogą wpłynąć na wzrost
czynszów w nowoczesnych obiektach.
Niezależnie od rodzaju i wieku magazynu, w nadchodzących latach nadal będzie można obserwować
stabilny wzrost czynszów. Obiekty przemysłowo-logistyczne stają się coraz bardziej nowoczesne, a
automatyzacja postępuje i z pewnością jest to trend, który będzie się w Polsce rozwijał. Ciekawym
zjawiskiem jest również to, że coraz częściej operatorzy logistyczni decydują się na samodzielną
budowę magazynów, które będą pełnić funkcję regionalnego „huba” z inwestycją w automatykę,
dopasowaną do ich potrzeb operacyjnych.
Segment najmu powierzchni komercyjnych
Według ekspertów CBRE Polska nadal pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów, postrzeganym
jako dojrzały, stabilny i rozwinięty, w którym inwestycje pozostają opłacalne.
Jednym z głównych czynników wpływających na ożywienie rynku nieruchomości komercyjnych jest
sektor biurowy. Obserwujemy rosnący trend powrotu do biur, który nabiera tempa. Według badania
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 41 z 164
CBRE oraz raportu „European Office Occupier Sentiment Survey 2024“, 61% firm wykorzystuje obecnie
swoje powierzchnie biurowe w 41-80%, co stanowi znaczący wzrost w porównaniu do 2023 r., kiedy
wartość ta wynosiła 48%. Co więcej, jedna trzecia organizacji planuje dalszy wzrost obecności
pracowników w biurach, a 75% firm wdrożyło konkretne polityki dotyczące obecności w biurze. Jednak
połowa z nich ma jedynie charakter rekomendacji.
W ostatnim czasie można zaobserwować istotne zmiany w podejściu do zarządzania przestrzenią
biurową. Aż 60% firm w ciągu najbliższych trzech lat planuje zmniejszenie zajmowanej powierzchni,
podczas gdy 25% rozważa jej ekspansję. Pokazuje to silny trend dążenia do optymalizacji przestrzeni
biurowej i efektywniejszego jej wykorzystania.
Rozwój sektora usług dla biznesu zwrócony jest coraz częściej w kierunku modernizacji bądź
przebudowy starszych obiektów. Coraz większa liczba biur powstaje w wyniku rewitalizacji obiektów
poprzemysłowych. Czynnikami wpływającym na ograniczenie popytu w tym przypadku są m. in. rosnące
koszty budowy, utrzymujący się na wysokim poziomie wskaźnik pustostanów, mniejsza atrakcyjność
inwestycyjna regionu Europy Środkowo-Wschodniej z powodu toczącej się wojny na Ukrainie czy
przyjmowanie przez firmy na stałe zdalnego lub hybrydowego modelu pracy w konsekwencji
upowszechnienia się pracy zdalnej w okresie pandemii oraz wzrostu stawek opłat eksploatacyjnych.
Według analityków BOŚ w 2025 r. najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na rynku magazynowym
jest utrzymanie się stabilnego, kilkuprocentowego wzrostu popytu, który przekroczyć powinien poziom
6 mln m
2
. Stabilny wzrost popytu na powierzchnię magazynową w 2025 r. wspierać będzie oczekiwana
stopniowa poprawa sytuacji gospodarczej w Polsce, w tym przyspieszenie wzrostu inwestycji, przy
stabilizacji wzrostu konsumpcji.
Budynki handlowo-usługowe
W najbliższych latach wartość segmentu istotnie napędzać będą remonty, modernizacje i rewitalizacje,
jak również potrzeba podnoszenia standardu wykończenia. Zakładany jest dalszy rozwój
supermarketów i dyskontów oraz parków handlowych. W okresie najbliższych kilku lat można
spodziewać się stabilizacji wartości segmentu na poziomie poniżej 11 mld zł rocznie.
W związku z dużym nasyceniem rynek nieruchomości handlowych, w okresie najbliższych kilku lat,
może ograniczyć się do realizacji kilku dużych projektów. Dotyczy to również średnich i małych miast,
gdzie należy spodziewać się realizacji mniejszych i średniej wielkości inwestycji. Segment ten będzie
koncentrować się bardziej na jakości niż ilości projektów. Starsze obiekty, aby dopasować się do
zmieniających się preferencji klientów, przechodzą lub będą przechodziły modernizację, rozbudowując
części gastronomiczne, rekreacyjne i rozrywkowe. Udział remontów i modernizacji w całkowitym
wolumenie nowoczesnej powierzchni handlowej w budowie to ok. 25%. Tego typu inwestycje są jednak
dużo mniej kapitałochłonne w porównaniu z realizacją nowych obiektów.
Nie wszystkie działające obecnie centra handlowe doczekają się jednak modernizacji. Coraz częściej
pojawiają się zapowiedzi inwestorów zmierzające do wyburzania przestarzałych obiektów i
zastępowania ich nowymi inwestycjami – głównie mieszkaniowymi bądź obiektami typu mixed-use.
Główne czynniki kosztowe
Według ekspertów, w 2025 r. należy spodziewać się dalszego wzrostu cen materiałów budowlanych,
choć tempo tego wzrostu ma być umiarkowane w porównaniu do lat ubiegłych. Oczekiwany wzrost cen
cementu wynosi od 3% do 5%, a stali zbrojeniowej nawet do 10%. Kluczowe elementy wpływające na
te ceny obejmują sytuację gospodarczą, dostępność surowców oraz regulacje ekologiczne. Zakładany
wzrost PKB może przyczynić się do zwiększenia inwestycji w budownictwie, co przełoży się na rosnący
popyt na materiały budowlane i w konsekwencji na podwyżki ich cen. Inne istotne czynniki sprzyjające
wzrostowi cen materiałów budowlanych to wzrost cen energii elektrycznej oraz paliw.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 42 z 164
Wykres: Wskaźnik cen produkcji budowlanej według segmentu budownictwa (%)
Źródło: Spectis na podstawie danych GUS i NBP
W związku z wprowadzonymi od grudnia ub. r. zmianami ustawowymi polegającymi na zniesieniu
ograniczeń cen energii elektrycznej prowadzący działalność gospodarczą muszą przygotować się na
wzrost kosztów funkcjonowania. Prognozy sugerują, że ceny energii mogą znacząco wzrosnąć, nawet
o kilkadziesiąt procent, co wynika z konieczności rozliczania zużycia energii elektrycznej na podstawie
bieżących notowań rynkowych oraz dodatkowych opłat, takich jak opłata mocowa.
W 2025 r. spodziewane jest kontynuowanie trendu spadkowego ceny ropy naftowej. Według oceny
analityków XTB OPEC+ będzie powoli przywracał produkcję, a Donald Trump będzie chciał zachęcać
amerykańskich producentów do zwiększenia wydobycia. Jednakże należy pamiętać o wciąż napiętej
sytuacji geopolitycznej, która może być głównym czynnikiem kształtującym ceny ropy na światowych
rynkach.
10
Agencja Fitch spodziewa się, że ceny ropy spadną do 70 USD/bbl w 2025 r. ze średniej 80 USD/bbl w
2024 r. z powodu spowolnienia wzrostu popytu i wyższej produkcji z krajów spoza OPEC+, co
doprowadzi do nadpodaży.
Jednym z największych wyzwań dla branży może być również dostępność zasobów pracy w okresie
kumulacji prac we wszystkich segmentach. Do kumulacji tej może dojść po 2025 r. W ostatnich latach
budownictwo wyraźnie straciło na atrakcyjności pod względem oferowanego średniego poziomu płac w
porównaniu z innymi sektorami gospodarki. Konieczność konkurowania z innymi branżami może
skutkować uporczywą, silną presją na wzrost kosztów pracy.
11
Wykres: Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w budownictwie, firmy zatrudniające powyżej 9 pracowników
Źródło: Spectis na podstawie danych GUS
10
Forsal.pl
11
Polski rynek budowlany 2024 – analiza i wyzwania. Raport Banku Pekao
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 43 z 164
Szanse
W nadchodzących latach Polska może być jednym z największych beneficjentów funduszy unijnych.
Jeżeli chodzi o fundusze bezpośrednio stymulujące budownictwo, poza 72,2 mld euro na politykę
spójności (budżet na lata 2021-2027) oraz 3,8 mld euro z funduszu sprawiedliwej transformacji, w grę
wchodzą też środki z Funduszu Odbudowy: 25,3 mld euro dotacji oraz 34,5 mld euro pożyczek. Według
ING BSK na podstawie zaktualizowanego harmonogramu płatności z KPO po ostatniej rewizji planu,
wypłaty środków (pożyczek i grantów) z KPO w 2025 r. to 14,9 mld euro, a w 2026 r. będzie to
27,7 mld euro.
Podział środków UE dostępnych w ramach programu FEnIKS 2021-2027 pomiędzy poszczególne
obszary wsparcia przedstawia się następująco: sektor energia - 6,08 mld euro, sektor środowisko: - 3,67
mld euro, sektor transport - 12,91 mld euro, sektor zdrowie - 650 mln euro, sektor kultura - 600 mln euro,
pomoc techniczna - 282 mln euro.
Wykres: Podział środków UE dostępnych w ramach FEnIKS 2021-2027 pomiędzy poszczególne obszary (mln euro)
Źródło: Ministerstwo Klimatu i Środowiska
O dofinansowanie w ramach programu będą mogły ubiegać się m.in.: samorządy terytorialne,
przedsiębiorstwa, administracja publiczna, zarządcy infrastruktury kolejowej, drogowej, wodnej
śródlądowej, terminali intermodalnych, przewoźnicy transportu miejskiego, intermodalnego i
kolejowego, dostawcy usług energetycznych, właściciele i zarządcy budynków mieszkalnych, służby
nadzoru ruchu, ratownicze, straży pożarnej i inne służby publiczne, podmioty zarządzające portami
lotniczymi i morskimi oraz organizacje pozarządowe.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 44 z 164
4.3. Opis działalności spółek z Grupy MIRBUD w 2024 r.
4.3.1 Opis istotnych dokonań lub niepowodzeń Emitenta w okresie, którego dotyczy raport,
wraz z wykazem najważniejszych zdarzeń ich dotyczących
Segment robót budowlano – montażowych
W pierwszej połowie 2024 roku na rynku budowlanym w Polsce obserwowano spadek podaży nowych
kontraktów przy równoczesnym zaostrzeniu walki konkurencyjnej generalnych wykonawców o
pozyskanie nowych zleceń. Zjawisko to dotyczyło zarówno rynku budownictwa kubaturowego, jak
również infrastruktury drogowej, przy czym należy zauważyć, iż z końcem 2023 roku na rynku
budownictwa infrastruktury drogowej pojawiła się istotna liczba przetargów, z których część powiększyła
portfel zamówień Grupy Kapitałowej MIRBUD. W omawianym okresie na rynku budownictwa
kubaturowego obserwowano dalsze spowolnienie. Znaczącą zmianę podaży ofert na rynku
budownictwa infrastruktury drogowej zaobserwowano dopiero w drugiej połowie 2024, kiedy to
Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad, zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami, przystąpiła
do dynamicznej realizacji programów drogowych, w tym przede wszystkim Rządowego Programu
Budowy Dróg Krajowych do 2030 roku (z perspektywą do 2033). Na skutek odblokowania unijnych
środków z KPO na rynku budowlanym nastąpiło nieznaczne ożywienie również wśród jednostek
samorządu terytorialnego, którego efektem był obserwowany niewielki wzrost podaży kontraktów
kubaturowych budownictwa użyteczności publicznej, a także dróg samorządowych.
W 2024 roku dokonano wyboru 20 ofert budownictwa infrastruktury drogowej GK MIRBUD na sumę
4,68 mld złotych netto, w tym czasie Grupa podpisała 21 umów na budowę infrastruktury drogowej o
łącznej wartości 4,5 mld złotych netto. W segmencie budownictwa kubaturowego w 2024 roku dokonano
wyboru 10 ofert o wartości 1,61 mld złotych netto, natomiast podpisano 8 umów o wartości 0,76 mld
złotych netto. Istotnym niepowodzeniem było unieważnienie czynności wyboru oferty MIRBUD S.A. na
budowę szpitala miejskiego w Gliwicach o wartości 714,2 mln złotych netto.
Wysoki wolumen podpisanych umów sprawił, iż na koniec 2024 roku GK MIRBUD dysponowała
portfelem zamówień o wartości 7,99 mld złotych netto do realizacji do 2029 roku. Struktura portfela
zamówień prezentowała się wówczas następująco: budownictwo inżynieryjne – 83%, budynki
użyteczności publicznej – 14,5%, budownictwo przemysłowe – 2%, budynki mieszkalne – 0,5%.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 45 z 164
W lipcu 2024 roku podniesiono kapitał zakładowy MIRBUD S.A. do wysokości 11 009 300,00 złotych
poprzez emisję akcji serii L w liczbie 18.348.800 sztuk akcji zwykłych na okaziciela o wartości
nominalnej 0,10 złotych każda. W wyniku emisji akcji Spółka pozyskała 200 mln złotych na rozwój w
segmencie budownictwa infrastruktury drogowej i kolejowej. W dniu 18 grudnia 2024 roku dokonano
zakupu 92,78% udziałów w kapitale zakładowym Przedsiębiorstwa Budownictwa Specjalistycznego
„Transkol” Sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach. Dzięki temu do Grupy Kapitałowej MIRBUD dołączyła spółka
Transkol, która specjalizuje się w budowie, remontach i modernizacji stacji, szlaków i bocznic
kolejowych. Kontrolę operacyjną nad PBS Transkol Sp. z o.o. spółka MIRBUD objęła z dniem 1 stycznia
2025 roku.
Do najważniejszych dokonań Spółek z Grupy Kapitałowej MIRBUD w raportowanym okresie można
zaliczyć:
budowa portfela zamówień do realizacji do roku 2029 w wysokości 7,99 mld złotych netto;
rekordowa sprzedaż z działalności deweloperskiej;
emisja akcji serii L, pozyskanie kapitału na rozwój w segmencie infrastruktury drogowej oraz
kolejowej;
zakup kolejowej spółki Transkol.
Do najważniejszych niepowodzeń Spółek z Grupy Kapitałowej MIRBUD raportowanym okresie można
zaliczyć:
pożar Centrum Handlowego MARYWILSKA 44 w Warszawie;
unieważnienie czynności wyboru oferty MIRBUD S.A. na budowę szpitala miejskiego w
Gliwicach.
Krótkoterminowym celem Grupy jest wzrost skali działalności w nowych segmentach rynku
budowlanego (kolej, energetyka) i utrzymanie wartości przychodów powyżej 3 mld złotych rocznie, który
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 46 z 164
Grupa Kapitałowa osiąga od trzech lat. Średnioterminowym celem jest wzrost przychodów do poziomu
5 mld złotych rocznie, co uplasuje Grupę MIRBUD na podium rankingu największych wykonawców
budowlanych w kraju jako jedyną reprezentującą w tym gronie firmę polską. Dla osiągnięcia tego celu
niezbędne jest dalsze skalowanie działalności na obszary budownictwa specjalistycznego, w tym
przede wszystkim infrastruktury kolejowej oraz energetycznej.
Wykres: Przychody GK MIRBUD w latach 2018 - 2024 (w tys. PLN)
Wykres: Zysk netto GK MIRBUD w latach 2018 - 2024 (w tys. PLN)
Wraz ze wzrostem skali działalności, MIRBUD S.A. jest postrzegana jako ważny gracz na rynku firm
budowlanych w kraju. Dzięki realizacji wszelkiego rodzaju inwestycji w wyznaczonych terminach, z
zachowaniem należytej staranności oraz w konkurencyjnych cenach Grupa Kapitałowa MIRBUD cieszy
się opinią rzetelnego, polskiego wykonawcy, który skutecznie konkuruje z największymi firmami
budowlanymi posiadającymi zaplecze finansowe w postaci kapitału powiązanych z nimi spółek
zagranicznych. Zestawienie dominującego udziału długoterminowych kontraktów drogowych,
prestiżowych kontraktów kubaturowych budownictwa użyteczności publicznej oraz krótkoterminowych,
wysokorentownych kontraktów budownictwa przemysłowego i komercyjnego, zapewniają Grupie
Kapitałowej przychody i wyniki w kolejnych latach na stabilnym, porównywalnym poziomie. Planowany
rozwój Grupy na rynku budownictwa kolejowego oraz sieci energetycznych w przyszłości pozwolą na
dalsze zwiększanie skali działalności.
Zgodnie z przyjętą w 2020 roku Polityką Dywidendową Spółka w czerwcu 2024 roku Walne
Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A. podjęło decyzję o wypłacie dywidendy z zysku
jednostkowego za 2023 rok w wysokości 0,21 zł na akcję.
1 143
949
1 243
2 505
3 319
3 322
3 252
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
Y 2018 Y 2019 Y 2020 Y 2021 Y 2022 Y 2023 Y 2024
27
28
58
128
119
135
121
0
20
40
60
80
100
120
140
160
Y 2018 Y 2019 Y 2020 Y 2021 Y 2022 Y 2023 Y 2024
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 47 z 164
Infrastruktura drogowa
Kontrakty infrastruktury drogowej realizowane są przez konsorcjum firm z Grupy Kapitałowej MIRBUD,
tj. MIRBUD S.A. oraz KOBYLARNIA S.A. Produkcję mas asfaltowych na potrzeby realizowanych
kontraktów infrastruktury drogowej zabezpiecza KOBYLARNIA S.A.
W 2024 roku do największych dokonań Grupy w segmencie robót budowlano – montażowych
kontraktów infrastruktury drogowej można zaliczyć podpisanie umów na realizację następujących
inwestycji:
budowa/modernizacja infrastruktury drogowej, technicznej drogowej, elektroenergetycznej i
wodno - kanalizacyjnej na terenie Dolnośląskiej Strefy Aktywności gospodarczej – S 3 Jawor o
wartości 71,59 mln złotych netto;
budowa drogi wojewódzkiej nr 723 od budowanego węzła w ciągu DK 77 do istniejącego śladu
DW 723 w m. Sandomierz o dł. ok. 1,35 km o wartości: 75,28 mln złotych netto;
budowa i modernizacja infrastruktury drogowej pod strefę przemysłową na terenie gmin Głogów
i Kotla w woj. dolnośląskim o wartości 120,55 mln złotych netto;
zaprojektowanie i budowa infrastruktury drogowej w ramach Jaworznickiego Obszaru
Gospodarczego w Jaworznie o wartości 184,67 mln złotych netto;
zaprojektowanie i budowa drogi ekspresowej S11 Ostrów Wlkp. – Kępno, odcinek III o wartości
56,16 mln złotych netto;
zaprojektowanie i budowa drogi ekspresowej S11 Kępno – A1 na odcinku Kępno – granica woj.
opolskiego o wartości 378 mln złotych netto;
zaprojektowanie i budowa drogi ekspresowej drogi S16, odc. Knyszyn – Krynice w woj.
podlaskim o wartości 255,85 mln złotych netto;
zaprojektowanie i budowa drogi S10 Szczecin – Piła na odcinku koniec obwodnicy Stargardu –
początek obwodnicy Piły, odc. 3 o wartości 542,7 mln złotych netto;
budowa/modernizacja infrastruktury wodno- kanalizacyjnej, drogowej, elektroenergetycznej na
terenie Dolnośląskiej Strefy Aktywności Gospodarczej – S 3 Jawor o wartości 46,3 mln złotych
netto;
zaprojektowanie i wybudowanie drogi ekspresowej S8 Wrocław – Kłodzko, zadanie 6 o wartości
307,7 mln złotych netto;
zaprojektowanie i wybudowanie drogi ekspresowej S11 Piła – Poznań, odc. Oborniki – węzeł
Poznań Północ wraz z obwodnicą Obornik o wartości 693,86 mln złotych netto;
zaprojektowanie i budowa drogi ekspresowej S10 Szczecin – Piła, odc. koniec obwodnicy
Stargardu – początek obwodnicy Piły o wartości 526 mln złotych netto;
zaprojektowanie i budowa drogi ekspresowej S12 granica woj. łódzkiego – węzeł Radom
Południe, odc. węzeł Przysucha – węzeł Wieniawa o wartości 485,68 mln złotych netto;
zaprojektowanie i budowa drogi ekspresowej S11 na odcinku Kępno – granica województwa
opolskiego, odc. II, Siemianice – Gotartów o wartości 469,55 mln złotych netto;
budowa obwodnicy Kartuz – etap II o wartości 144,18 mln złotych netto;
budowę Staszowskiego Obszaru Gospodarczego w Grzybowie – Etap I o wartości 31,46 mln
złotych netto;
budowa dróg dojazdowych z infrastrukturą towarzyszącą w Ostrowcu Świętokrzyskim o
wartości 54,52 mln złotych netto;
budowa obwodnicy Sławy w woj. lubuskim, pow. wschowski o wartości 35,96 mln złotych netto;
uzbrojenie terenów inwestycyjnych w Zabrzu o wartości 32,26 mln złotych netto.
Po zakończeniu okresu sprawozdawczego MIRBUD S.A. podpisała umowy na:
budowę układu drogowego w gminie Miękinia, woj. dolnośląskie o wartości 92,86 mln złotych
netto;
projekt i budowa obwodnic: Kamienia Krajeńskiego i Sępólna Krajeńskiego w woj. kujawsko –
pomorskim o wartości 128,96 mln złotych netto;
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 48 z 164
realizację robót budowlanych dla infrastruktury wojskowej o wartości 188,48 mln złotych netto;
budowa budynku Naziemnej Obsługi Statków Powietrznych (NOSP) dla infrastruktury
wojskowej o wartości 17,3 mln złotych netto.
Na dzień 31.12.2024 r. Spółka realizowała w sumie 37 kontraktów budownictwa infrastruktury drogowej.
Zaawansowanie prac na budowach przedstawia poniższy wykres:
W segmencie robót budowlano – montażowych budownictwa infrastruktury drogowej w 2024 roku
złożono 78 ofert o łącznej wartości 5 970 599 582,65 zł netto. Spośród złożonych ofert podpisano 20
umów o wartości 4 502 911 006,15 zł netto.
Począwszy od 01.01.2025 r. za realizację kontraktów drogowych zawartych w 2024 r. oraz kontraktów
drogowych zawartych w latach wcześniejszych, w których prace budowlane jeszcze się nie rozpoczęły
w ramach konsorcjum MIRBUD/KOBYLARNIA odpowiedzialny jest MIRBUD S.A., natomiast
KOBYLARNIA S.A. świadczy usługi związane z produkcją masy mineralno-asfaltowej łącznie z jej
ułożeniem.
Budownictwo kubaturowe
W obszarze realizacji kontraktów budownictwa kubaturowego działa podmiot dominujący w Grupie –
MIRBUD S.A. W 2024 roku do największych dokonań w segmencie robót budowlano – montażowych
budownictwa kubaturowego należy zaliczyć podpisanie umów na realizację następujących inwestycji:
0%
0%
0%
1%
1%
2%
2%
2%
2%
1%
1%
0%
2%
2%
0%
1%
0%
2%
53%
69%
72%
57%
11%
87%
74%
57%
93%
0%
0%
1%
1%
0%
1%
43%
11%
82%
92%
Budowa infrastruktury drogowej na terenie byłej kopalni Biskupice w Zabrzu
Obwodnica Sławy - etap II
Budowa obwodnicy Kartuz, etap II
Droga ekspresowa S11 Kępno - A1, odc. II Siemianice - Gotartów
Droga ekspresowa S11 Piła - Poznań, odc. Poznań Płn. - Oborniki
Droga ekspresowa S10 Szczecin - Piła, odc. 4 Recz - Cybowo
Droga ekspresowa S8 Wrocław - Kłodzko, odc. 6, Ząbkowice Śl. - Bardo
Budowa/modernizacja infrastruktury Dolnośląskiej Strefy Aktywności…
Droga ekspresowa S10 Szczecin - Piła, odc 3. Suchań - Recz
Droga ekspresowa S11 Ostrów Wlkp. - Kępno, odc. III, obwodnica Kępna
Droga ekspresowa S11 Kępno - A1, odc. III Gotartów - pocz. obw. Olesna
Budowa i modernizacja infrastruktury w gminach Głogów i Kotla
Budowa/modernizacja infrastruktury drogowej - S3 Jawor
Rozwój zachodniej strefy przemysłowej w Pile
Rozbudowa dróg powiatowych w powiecie płockim
Uzbrojenie terenów inwestycyjnych w Słupsku
Budowa i rozbudowa dróg w gminie Słupsk
Brzeska Strefa Gospodarcza - DW 268
Budowa południowego obejścia Miasta Słupska
Budowa zachodniego obejścia Chojnic
Rozbudowa drogi wojewódzkiej nr 203 Darłowo - granica woj.
Droga ekspresowa S6 Koszalin - Słupsk, odc. 1
Droga ekspresowa S10 Bydgoszcz - Toruń, odc. 3
Zbiorcza Droga Południowa w Legnicy
Obwodnica m. Gostyń w Wielkopolsce
Obwodnica Metropolii Trójmiejskiej, odc. Żukowo - Gdańsk Płd.
Obwodnica Poręby i Zawiercia
Ostrowiec Świętokrzyski, drogi dojazdowe
Staszowski Obszar Gospodarczy
Droga ekspresowa S12 granica w. łódzkiego - Radom Płd., odc. 2
Droga ekspresowa S16 Knyszyn - Krynice
Budowa drogi wojewódzkiej nr 723 w Sandomierzu
Jaworznicki Obszar Gospodarczy
Obwodnica N. Korczyna w woj. świętokrzyskim
Droga ekspresowa S74 Przelom/Mniów - Kielce Zachód
Droga ekspresowa S1 Kosztowy - Bielsko-Biała, odc. 3
Droga ekspresowa S1 (obejście Węgierskiej Górki)
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 49 z 164
budowa Zespołu Szkolno-Przedszkolnego przy ulicy Zwycięskiej we Wrocławiu o wartości
72,61 mln złotych netto;
zaprojektowanie i budowa Podkarpackiego Centrum Lekkoatletycznego w Rzeszowie o
wartości 157 mln złotych netto;
zaprojektowanie, wybudowanie i eksploatacja w formule PPP Ośrodka Sportowo –
Rekreacyjnego na Olechowie-Janowie w Łodzi o wartości 82,5 mln złotych netto;
przebudowa stadionu miejskiego w Chełmie o wartości 77 mln złotych netto;
zaprojektowanie i budowa Skierniewickiego Centrum Sportu i Rekreacji w Skierniewicach o
wartości 93,37 mln złotych netto;
budowa Centrum Rozwoju Strykowa (CRS) o wartości 135,57 mln złotych netto;
budowa Centrum Wiedzy Cognitarium Politechniki Koszalińskiej w Koszalinie o wartości 97,14
mln złotych netto;
budowa szkoły podstawowej i żłobka w Wierzbicy, gm. Serock o wartości 43,71 mln złotych
netto.
Po zakończeniu okresu sprawozdawczego MIRBUD S.A. podpisała umowy na:
realizację II etapu budowy Krakowskiego Centrum Muzyki w Krakowie o wartości 144,7 mln
złotych netto.
Stopień zaawansowania prac na budowach budownictwa kubaturowego na dzień 31 grudnia 2024
roku przedstawia poniższy wykres:
W 2024 r. Spółka złożyła oferty w 119 postępowaniach publicznych i niepublicznych. Wartość złożonych
ofert: 11 083 526 358,40 zł netto. W tym czasie podpisano 12 umów na kwotę 818 954 652,32 zł netto.
80%
86%
92%
98%
88%
97%
57%
30%
100%
0%
0%
3%
4%
0%
0%
0%
12%
34%
9%
22%
19%
95%
100%
96%
91%
100%
98%
Kaliszki, gm. Biała Piska, Dino, centrum dystrybucyjne
Janów Lub., Dino, centrum dystryb.
Ruda Śląska, Panattoni
Bolewicko, centrum logistyczne, Dino
Warszawa, DCOne DM, ul. Rzeczna
Piła, hala. mag., Panattoni
Konin, hala mag., Panattoni
Skierniewice, ul. Armii Krajowej etap II, JHM DEVELOPMENT
Skierniewice, ul. Armii Krajowej etap I, JHM DEVELOPMENT
Wierzbica, gm. Serock, budowa szkoły podstawowej i żłobka
Koszalin, Centrum Wiedzy Cognitarium, Politechnika Koszalińska
Stryków, Centrum Rozwoju Strykowa (CRS)
Chełm, przebudowa stadionu i boisk, Miasto Chełm
Skierniewice, basen z lodowiskiem, Miasto Skierniewice
Łódź, PPP - budowa basenu Olechów - Janów, Miasto Łódź
Rzeszów, Podkarpackie Centrum Lekkoatletyczne
Wrocław, zespół szkolno - przedszkolny
Bydgoszcz, przebudowa zajezdni tramwajowej
Kołobrzeg, centrum uzdrowiskowo- hotelowe, BB Baltic Park
Warszawa Okęcie, hotel, Sangate Sancak
Powidz, Centrum Sportowe, Agencja Mienia Wojskowego
Warszawa, ED SAN III, galeria Mysiadło
Warszawa Bemowo, Zespół Szkolno - Przedszkolny
Gdynia, Akademia Marynarki Wojennej
Krosno Odrzańskie, hala remont. dla czołgów Regionalny Zarząd Infrastruktury
Opole, stadion miejski, Zakład Komunalny
Wrocław, siedziba Sądu Apelacyjnego
OBIEKTY UŻYTECZNOŚCI PUBLICZNEJ
OBIEKTY MIESZKANIOWE
OBIEKTY PRZEMYSŁOWE
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 50 z 164
Budownictwo infrastruktury kolejowej
W lipcu 2024 roku podniesiono kapitał zakładowy MIRBUD S.A. do wysokości 11 009 300,00 złotych
poprzez emisję akcji serii L w liczbie 18.348.800 sztuk akcji zwykłych na okaziciela o wartości
nominalnej 0,10 złotych każda. W wyniku emisji akcji Spółka pozyskała 200 mln złotych na rozwój w
segmencie budownictwa infrastruktury drogowej i kolejowej. W ramach pozyskanych środków m.nin.
zakupiono udziały w PBS Transkol Sp. z o.o. Równolegle w MIRBUD S.A. rozwijano Dział Infrastruktury
Kolejowej. W tym czasie złożono 5 ofert na kwotę 967 mln zł netto.
Do największych dokonań w segmencie robót budowlano – montażowych budownictwa infrastruktury
kolejowej należy zaliczyć podpisanie umowy na budowę obiektów zajezdni tramwajowej przy ul.
Toruńskiej 278 w Bydgoszczy o wartości 78,58 mln złotych netto.
MIRBUD S.A. posiada również 2 297 740 szt. akcji kolejowej spółki TORPOL S.A, co stanowi 10%
udziałów w kapitale zakładowym tego podmiotu. Posiadanie znacznego pakietu akcji sprzyja
nawiązaniu współpracy obu spółek, dzięki której możliwe jest w razie potrzeby zawiązywanie
konsorcjum w celu komplementarnego ofertowania dużych kontraktów infrastruktury kolejowej, coraz
częściej ogłaszanych przez PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. oraz Centralny Port Komunikacyjny Sp. z
o.o.
Jak wynika z powyższego, zgodnie z zapowiedzią – MIRBUD S.A. prowadzi intensywne działania w
celu rozwoju Grupy Kapitałowej MIRBUD na rynku budownictwa infrastruktury kolejowej. Działania te
są realizowane równolegle na kilku płaszczyznach: zarówno poprzez współpracę z dużym podmiotem,
jakim jest Torpol S.A., jak również poprzez rozwijanie własnych kompetencji i zasobów kadrowo –
sprzętowych w oparciu o spółkę Transkol.
ТОВ «MIPБУД»
Spółka została powołana w celu prowadzenia działalności na terenie Ukrainy. W chwili obecnej nie
prowadzi istotnych działalności na terenie tego kraju.
Segment deweloperski
Spółka zależna JHM DEVELOPMENT jako deweloper realizuje przede wszystkim obiekty o
przeznaczeniu mieszkaniowym. W 2024 roku sprzedaż gotowych lokali mieszkalnych prowadzona była
w 9 lokalizacjach i dotyczyła 16 zrealizowanych inwestycji. Inwestycje w Katowicach, Skierniewicach i
Łodzi zostały oddane do użytkowania w trakcie 2024 roku. Pozostałe inwestycje to obiekty zakończone
w latach ubiegłych.
LP
Lokalizacja
Rodzaj inwestycji
Liczba lokali
Powierzchnia
PUM [m2]
Liczba lokali
sprzedanych
Liczba
lokali do
sprzedania
1
BYDGOSZCZ ul. Fordońska
Wielorodzinne
311
15 493
243
68
2
GDAŃSK ul. Wielkopolska Etap I
Wielorodzinne
108
5 756
105
3
3
ŻYRARDÓW ul. Legionów Polskich
Wielorodzinne
179
9 330
163
16
4
ZAKOPANE ul. Szymony
Wielorodzinne
241
8 722
201
40
5
BYDGOSZCZ ul. Bohaterów Kragujewca
Wielorodzinne
119
6 449
95
24
6
GDAŃSK ul. Wielkopolska Etap II
Wielorodzinne
188
9 659
134
54
7
KATOWICE, ul. Mikusińskiego
Wielorodzinne
43
2 466
26
17
8
SKIERNIEWICE ul. Armii Krajowej Etap I
Wielorodzinne
144
6 733
106
38
9
ŁÓDŹ ul. Źródłowa
Wielorodzinne
180
9 727
138
42
RAZEM
1 513
74 335
1 211
302
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 51 z 164
Spółka w 2024 roku sprzedała, na podstawie umów przenoszących własność zawartych w formie aktu
notarialnego, 581 lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych i domów jednorodzinnych. Na
dzień 31 grudnia 2024 r. Spółka posiadała do sprzedaży 302 gotowe lokale mieszkalne. W ofercie JHM
DEVELOPMENT pozostawało 707 lokali w inwestycjach już zakończonych jak również znajdujących się
w realizacji.
Jednocześnie Spółka na koniec 2024 roku posiadała w realizacji i sprzedaży 4 inwestycje
deweloperskie: w Mszczonowie, Jastrzębiej Górze (etapy I i II) i Skierniewicach, gdzie łącznie
realizowanych jest 641 lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 27,6 tys. m
2
.
Na dzień 31 grudnia 2024 r. w tych inwestycjach Spółka posiadała podpisane i aktywne 103 umowy
deweloperskie i 11 umów rezerwacyjnych.
Tabela poniżej prezentuje szczegóły dotyczące tych inwestycji.
Tabela: Wykaz projektów deweloperskich w trakcie realizacji na dzień 31.12.2024 r.
LP
Lokalizacja
Powierzchnia
działki [ha]
Rodzaj zabudowy
PUM [m
2
]
Liczba
lokali
1
JASTRZĘBIA GÓRA, ul. Jantarowa Etap I
0,8726
apartamenty
6 364
164
2
JASTRZĘBIA GÓRA, ul. Jantarowa Etap II
0,4416
apartamenty
4 099
110
3
SKIERNIEWICE ul. Armii Krajowej Etap II
0,7624
wielorodzinna
9 277
200
4
MSZCZONÓW, ul. Dworcowa
0,7366
wielorodzinna
7 702
167
RAZEM
2,8132
27 559
641
Stan zaawansowania realizacji tych inwestycji na dzień 31.12.2024 r. obrazuje poniższy wykres:
Poziom sprzedaży lokali (liczba podpisanych umów przedwstępnych/deweloperskich) w aktualnie
realizowanych inwestycjach wynosi dla:
Jastrzębiej Góry, ul. Jantarowa Etap I: 30%;
Mszczonowa, ul. Dworcowa: 32%.
Sprzedaż w pozostałych dwóch inwestycjach zostanie uruchomiona w I kwartale 2025 roku.
55%
30%
27%
67%
MSZCZONÓW, ul. Dworcowa
SKIERNIEWICE, ul. Armii Krajowej - Etap II
JASTRZĘBIA GÓRA, ul. Jantarowa - Etap II
JASTRZĘBIA GÓRA, ul. Jantarowa - Etap I
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 52 z 164
Segment najmu powierzchni komercyjnych
W ramach Grupy Kapitałowej JHM DEVELOPMENT na koniec 2024 roku działalność związana z
najmem nieruchomości inwestycyjnych prowadzona była przez dwie spółki:
Marywilska 44 Sp. z o.o. wiodąca spółka w ramach segmentu,
JHM DEVELOPMENT S.A. w związku z nabyciem w lipcu 2024 roku od Spółki Marywilska 44
Sp. z o.o. nieruchomości inwestycyjnych zlokalizowanych w Starachowicach i Skierniewicach.
Spółka Marywilska 44 Sp. z o.o. to spółka działająca na polskim rynku w sektorze zarządzania i wynajmu
powierzchni komercyjnych. Spółkę charakteryzuje działalność w oparciu o jasno zdefiniowany katalog
wartości, a także kilkunastoletnie doświadczenie w zarządzaniu i wynajmie powierzchni komercyjnych.
Do dnia 12 maja 2024 r. Spółka koncentrowała swoją działalność przede wszystkim na zarządzaniu
Kompleksem Handlowym MARYWILSKA 44, położonym w Warszawie (dzielnicy Białołęka) ul.
Marywilska 44, w skład którego wchodzą:
Centrum Handlowe MARYWILSKA 44 o powierzchni użytkowej 62.126 m2 (powierzchnia
najmu: 38 828 m
2
)
oraz Park Handlowy MARYWILSKA 44 o powierzchni użytkowej 12.084 m
2
(powierzchnia
najmu: 11 247 m
2
), łącznie powierzchnia użytkowa kompleksu handlowego obejmuje 74.210 m
2
powierzchni użytkowej oraz naziemne miejsca parkingowe.
Ponadto Spółka była właścicielem dwóch mniejszych obiektów o przeznaczeniu handlowo-usługowym:
pawilonu handlowego położonego w Starachowicach (powierzchnia użytkowa i powierzchnia
najmu 4 071 m
2
)
oraz parku handlowego położonego w Rumi o powierzchni użytkowej 3 008,28 m
2
(powierzchnia najmu: 2 982 m
2
).
Spółka była również właścicielem lokalu usługowego położonego w Skierniewicach o powierzchni
141,99 m2. Lokal wynajmowany był na potrzeby działalności Spółki dominującej.
W zakresie najmu powierzchni magazynowo-logistycznej Spółka prowadziła działalność w ramach
nowoczesnego obiektu położonego w Ostródzie przy drodze ekspresowej S7. Obiekt stanowi 6 hal
o łącznej powierzchni użytkowej 56 200 m
2
i powierzchnia najmu 44 341 m
2
.
Na skutek pożaru w dniu 12 maja 2024 r. hala Centrum Handlowe MARYWILSKA 44 w Warszawie
uległa całkowitemu zniszczeniu. W następstwie tego zdarzenia podjęta została decyzja o zmianie
organizacyjnej w działalności Grupy Kapitałowej MIRBUD w zakresie zarządzania segmentem wynajmu
nieruchomości komercyjnych. Efektem zmian była reorganizacja majątku Spółki Marywilska 44 Sp. z
o.o. poprzez sprzedaż: nieruchomości w Ostródzie na rzecz MIRBUD S.A., nieruchomości w
Starachowicach i Skierniewicach na rzecz JHM DEVELOPMENT S.A. oraz nieruchomości w Rumi na
rzecz podmiotu spoza Grupy Kapitałowej MIRBUD.
Obecnie Spółka koncentruje swoją działalność w Parku Handlowym Marywilska 44 oraz Tymczasowym
Miasteczku Kontenerowym, gdzie swoją działalność przenieśli kupcy wynajmujący lokale w
zniszczonym centrum handlowym. Zarząd spółki podejmuje działania mające na celu odbudowę
zniszczonego centrum handlowego i powrotu do wcześniejszej skali działalności. Posiadane przez
spółkę kompetencje w zakresie komercjalizacji obiektów są obecnie również wykorzystywane przez
MIRBUD S.A. w zakresie nieruchomości w Ostródzie na zasadach usługi.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 53 z 164
Nieruchomości Inwestycyjne w ramach GK JHM DEVELOPMENT S.A.:
Park Handlowy MARYWILSKA 44
Otwarty w 2017 r. Park Handlowy MARYWILSKA 44 oferuje szeroki wybór: butików modowych,
artykułów dla domu i ogrodu, a także możliwość spędzenia czasu w strefie rekreacyjno–sportowej.
Obiekt dysponuje 16 lokalami handlowymi o powierzchni od 80 m
2
do 2.500 m
2
. W gronie najemców są
między innymi: JYSK, Black Red White, ROMAX, ACTION, Rossmann oraz Żabka Polska.
Tymczasowe Miasteczko Kontenerowe
Otwarte w dniu 31.08.2024 r. Tymczasowe Miasteczko Kontenerowe na terenie leżącym na parkingu
zniszczonego w wyniku pożaru Centrum Handlowego Marywilska 44 powstało naprzeciw oczekiwaniom
najemców, którzy w efekcie ww. zdarzenia stracili możliwość kontynuowania swojej działalności
handlowo - usługowej. Miasteczko składa się z około 800 kontenerów, które zostały dopasowane do
potrzeb handlowych. W gronie najemców są przede wszystkim byli najemcy Centrum Handlowego
Marywilska 44, którym Zarząd spółki zaproponował preferencyjne warunki najmu do momentu
odbudowania docelowego centrum handlowego.
Pawilon Handlowy w Starachowicach
Nabyty przez Grupę w 2021 r. Pawilon Handlowy w Starachowicach wynajmowany jest w całości na
rzecz najemcy prowadzącego sklep pod marką BricoMarche. Na terenie obiektu prowadzony jest sklep
z artykułami typu Dom i Ogród. Wewnętrzna Powierzchnia Najmu to 4 071 m
2
. Obiekt obejmuje również
ogród/skład zewnętrzny o powierzchni 428 m
2
oraz parking zewnętrzny. Obecnie właścicielem obiektu
jest spółka JHM DEVELOPMENT S.A.
Poza wyżej wymienionymi obiektami handlowymi do nieruchomości inwestycyjnych w GK JHM
DEVELOPMENT wg stanu na 31.12.2024 r. zaliczane są:
niezabudowana nieruchomość gruntową w Woli Pękoszewskiej,
niezabudowaną nieruchomość gruntową w Skierniewicach przy ulicy Unii Europejskiej,
niezabudowaną nieruchomość gruntową w Rawie Mazowieckiej przy ulicy Białej,
zabudowaną nieruchomość w Skierniewicach przy ulicy Sobieskiego,
aktywa z tytułu prawa do użytkowania nieruchomości gruntowych położonych w Warszawie przy ul.
Marywilskiej 44 użytkowane na podstawie długoterminowych umów dzierżawy – ujęcie zgodne z
MSSF 16 „leasing”.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 54 z 164
4.4. Społeczna Odpowiedzialność Biznesu
Grupa Kapitałowa MIRBUD realizuje strategię dotyczącą ochrony środowiska, bezpieczeństwa i higieny
pracy oraz działań na rzecz społeczności lokalnych opisaną w raporcie z działalności niefinansowej
opublikowanym z Raportem Rocznym za 2024 r. Strategia Grupy w tym zakresie jest dostępna na
stronie internetowej: https://mirbud.pl/media/asset/fafc3fcfcc5f0077f5343ceeffcb6ca504121c977b8869
15a051303d44a4059a.pdf
4.5. Informacja o podstawowych produktach, usługach lub towarach Grupy
Strukturę przychodów ze sprzedaży oraz rentowność wg segmentów działalności dla Grupy Kapitałowej
MIRBUD w roku 2024 w porównaniu do roku 2023 przedstawiają poniższe tabele:
Tabela: Sprzedaż realizowana przez Grupę Kapitałową MIRBUD w okresach 01.01.2024 - 31.12.2024 oraz 01.01.2023-
31.12.2023 wg segmentów
Wyszczególnienie
Przychody ze
sprzedaży
Struktura
przychodów
Przychody ze
sprzedaży
Struktura
przychodów
01.01.2024-
31.12.2024
w %
01.01.2023 –
31.12.2023
w %
Sprzedaż usług budowlano-montażowych:
2 890 503
88,9%
2 989 102
90,0%
- budynki mieszkalne
- budynki użytku publicznego
543 917
18,8%
650 775
21,8%
- budynki produkcyjne, usługowe.
431 082
14,9%
540 083
18,1%
- roboty inżynieryjno-drogowe
1 915 504
66,3%
1 798 244
60,2%
Działalność deweloperska
268 756
8,3%
202 984
6,1%
Działalność związana z wynajmem nieruchomości
inwestycyjnej
35 839
1,1%
61 522
1,9%
Pozostałe
57 045
1,8%
68 832
2,1%
SUMA
3 252 143
100%
3 322 440
100%
Wartość przychodów Grupy w 2024 roku względem roku ubiegłego uległa nieznacznemu obniżeniu o
2%. Zmianie uległa również struktura przychodów. Nadal główny udział w strukturze sprzedaży Grupy
stanowiły usługi budowlano-montażowe - ok. 88% całości sprzedaży (spadek udziału w całości
przychodów Grupy o 1,1 p.p.).
Wśród przychodów z usług budowlano-montażowych największe przychody generowała sprzedaż usług
w segmencie robót inżynieryjno-drogowych stanowiąca ok. 66% tych usług (wzrost udziału w
przychodach o 6,1 p.p.) oraz budynków użytku publicznego generujących ok. 18,8% przychodów ze
sprzedaży tych usług (spadek udziału o ok. 3 p.p. rok do roku). Obniżeniu uległ również udział
przychodów ze sprzedaży robót budowlano-montażowych w segmencie budynków produkcyjnych i
usługowych, które stanowiły 14,9% tych przychodów (obniżenie udziału w przychodach r/r o 3,2 p.p.)
Na zmianę struktury przychodów wpływ miały również rekordowe przychody z działalności
deweloperskiej. W 2024 roku nastąpił wzrost tych przychodów o 32% a ich udział w przychodach ze
sprzedaży robót budowlano-montażowych w porównaniu do roku 2023 zwiększył się o 2,2 p.p. do
poziomu 8,3%.
W 2024 roku JHM DEVELOPMENT S.A. sprzedała aktami notarialnymi przeniesienia własności 581
lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych i domach jednorodzinnych w 9 lokalizacjach.
Sprzedaż ta dotyczyła 16 zrealizowanych inwestycji. Na dzień 31 grudnia 2024 r. spółka posiadała do
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 55 z 164
sprzedaży 279 gotowych lokali mieszkalnych oraz 428 lokali w inwestycjach będących w trakcie
realizacji. Stan podpisanych umów przedwstępnych i deweloperskich na koniec 2024 wyniósł 129
W wyniku pożaru CH Marywilska 44 przychody Grupy z wynajmu nieruchomości inwestycyjnych w 2024
r. uległy obniżeniu o ok. 42%, a ich udział w całości przychodów ze sprzedaży obniżył się o 0,8 p.p..
Zmiana poziomu i struktury sprzedaży w Grupie wynikała głównie z:
opóźnienia w otrzymaniu decyzji ZRiD dla inwestycji Zaprojektowanie i wykonanie robót
budowlanych dla odcinka drogi ekspresowej S 74 Przełom/Mniów - Kielce (S7 węzeł Kielce
Zachód);
spadku dynamiki, ilości i wartości krótkoterminowych projektów hal magazynowych i
logistycznych;
wstrzymywaniem w roku 2023 i pierwszej połowie 2024r postępowań przetargowych przed
podmioty publiczne w oczekiwaniu na środki z KPO
wstrzymaniu realizacji projektu Electromobiity Poland S.A.
realizacji przez MIRBUD S.A. na zlecenie JHM DEVELOPEMENT S.A. inwestycji
developerskich w Łodzi, Skierniewicach (przychody ok. 41 mln zł podlegają wyłączeniu
konsolidacyjnemu);
oddania do użytkowania inwestycje deweloperskich w Katowicach, Skierniewicach i Łodzi;
zniszczeniu w wyniku pożaru w dniu 12.05.2024r budynku CH Marywilska 44;
skoncentrowania się na realizacji najbardziej rentownych, prestiżowych projektów.
Tabela: Rentowność dla Grupy Kapitałowej MIRBUD w okresie 01.01.2024 - 31.12.2024 oraz 01.01.2023 - 31.12.2023 wg.
Segmentów
Wyszczególnienie
Zysk/strata ze
sprzedaży
Rentowność
sprzedaży w %
Zysk/strata ze
sprzedaży
Rentowność
sprzedaży w %
01.01.2024 -
31.12.2024
01.01.2023 -
31.12.2023
Sprzedaż usług budowlano-montażowych:
189 583
6,6%
245 159
8,2%
- budynki mieszkalne
- budynki użytku publicznego
33 028
6,1%
45 770
7,0%
- budynki produkcyjne, usługowe
54 920
12,7%
69 305
12,8%
- roboty inżynieryjno-drogowe
101 635
5,3%
130 084
7,2%
Działalność deweloperska
84 416
31,4%
49 678
24,5%
Działalność związana z wynajmem
nieruchomości inwestycyjnej
15 199
42,4%
37 643
61,2%
Pozostałe
2 144
4%
3 176
5%
SUMA
291 343
8,96%
335 656
10,10%
Rentowność brutto na sprzedaży Grupy w roku 2024 względem roku 2023 r uległa obniżeniu o 1,14 p.p.
co wynikało głównie ze spadku rentowności w podstawowym segmencie działalności Grupy, tj. usługach
budowlano – montażowych (spadek rentowności o 1,6 p.p r/r co przełożyło się spadek wyniku o 55,5 mln
zł r/r) oraz w segmencie wynajmu nieruchomości inwestycyjnych (spadek rentowności o 18,8 p.p r/r co
przełożyło się spadek wyniku 22,4 mln zł r/r).
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 56 z 164
W 2024r Grupa osiągnęła rekordowe wyniki brutto na sprzedaży w segmencie działalności
deweloperskiej - wzrost rentowności wzroście rentowności o 6,9 p.p co przy wzroście przychodów z
tego segmentu przełożyło się na zwiększenie wyniku na sprzedaży 34,7 mln zł.
Na uwagę zasługuje fakt, że pomimo trudnych warunków rynkowych Spółka utrzymała wysoką
rentowność usług budowlano montażowych w segmencie budynków produkcyjnych i usługowych i
satysfakcjonująca w segmencie budynków użytku publicznego.
Spadek rentowności w segmencie robót inżynieryjno – drogowych wynika głownie z dodatkowych
kosztów jakie Spółka ponosi przy realizacji kontraktu "Budowa drogi ekspresowej S1 (dawniej S69)
Bielsko-Biała - Żywiec - Zwardoń, odcinek Przybędza - Milówka (obejście Węgierskiej Górki)"
wynikających z odmiennych warunków geologicznych niż wskazane przez Zamawiającego w
dokumentacji przetargowej oraz wydłużonego czasu jego realizacji (koszty te zostały objęte
roszczeniem zgłoszonym do Zamawiającego).
Pozytywny wpływ na wyniki Spółki w kolejnych okresach może mieć negocjowana z Zamawiającymi
publicznymi przy obiektach kubaturowych możliwość wprowadzenia do umów o roboty budowlane
klauzul waloryzacyjnych. (w 2024r z tego tytułu Spółka uzyskała waloryzację dla kontraktów budowa
stadionu piłkarskiego Płocku i budowa budynku Sądu Administracyjnego we Wrocławiu w łącznej kwocie
ok. 20 mln zł). Emitent dąży do uzyskania dodatkowych waloryzacji dla kontraktów kubaturowych w
łącznej kwocie 68 mln zł (Spółka stara się procedować w procesie mediacyjnym).
Stabilizowanie wyników Grupy działającej głównie na rynku budowlanym odbywa się poprzez
dywersyfikację jej działalności, a w szczególności poprzez wysoką rentowność sprzedaży w segmencie
działalności deweloperskiej. W kolejnych okresach pozytywny wpływ na wynik Grupy może mieć
również rozwój działalności w segmencie kolejowym.
4.6. Informacje o rynkach zbytu i dostaw
4.6.1. Odbiorcy
Segment usług budowlano - montażowych
W okresie sprawozdawczym odbiorcami usług Spółek z Grupy Kapitałowej (MIRBUD S.A.,
KOBYLARNIA S.A., TRANSKOL sp. z o.o.) były podmioty krajowe. Odbiorców produktów i usług można
podzielić na dwie grupy:
podmioty komercyjne,
jednostki podlegające przepisom Prawo zamówień publicznych.
W 2024 roku, podobnie jak w roku 2023, dało się odczuć znaczną niestabilność rynku głównie za sprawą
konfliktu na Ukrainie oraz ze względu na oczekiwania na środki z Unii Europejskiej w ramach Krajowego
Planu Odbudowy.
W 2024 r. poziom cen materiałów i usług ulegał stopniowej stabilizacji, jednak wzrost agresywnej
konkurencji pomiędzy wykonawcami w perspektywie średnio i długookresowej może negatywnie
wpłynąć na rentowność kontraktów realizowanych w 2025 roku i latach późniejszych
Emitent dąży do minimalizacji ryzyka destabilizacji cen materiałów i usług i podaży kontraktów
budowlanych poprzez dywersyfikacje portfela zamówień, m.in. poza kontraktami infrastrukturalnymi
Spółka realizuje również krótkoterminowe, wysokomarżowe kontrakty budowy obiektów magazynowych
i przemysłowych oraz kontrakty w segmencie mieszkaniowych dla podmiotu zależnego JHM
DEVELOPMENT S.A., przy jednoczesnym zabezpieczaniu cen materiałów i usług na początkowym
etapie realizacji długoterminowych kontraktów z jednostkami z sektora publicznego.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 57 z 164
W 2025 Grupa skończy realizację kontraktów umów na budowę dróg, których marże zostały
skalkulowane przed okresem wystąpienia pandemii COVID-19 i konfliktu w Ukrainie. Większość portfela
Spółki stanowią kontrakty zawarte w aktualnych warunkach rynkowych, wszystkie zawierają zapisy
waloryzacyjne.
W 2024 r. Emitent zawarł ugody waloryzacyjne przed mediatorem Prokuratorii Generalnej RP m.in. z
Miastem Płock (waloryzacja kontraktu budowy stadionu piłkarskiego 9,5 mln zł,) Sądem Apelacyjnym
we Wrocławiu (waloryzacja kontraktu budowy Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu 9,3 mln zł). Aktualnie
negocjuje również wprowadzenie zapisów waloryzacyjnych do umów z trzema Zamawiającymi
publicznymi. Zarząd ocenia szanse na uzyskanie waloryzacji kontraktów publicznych na budowę
budynków użytku publicznego jako wysokie.
Wypełniony portfel zamówień, wysoki udział kontraktów publicznych, częściowe zabezpieczenie cen
materiałów i usług oraz długoterminowy charakter powyższych kontraktów sprawiają, iż MIRBUD S.A.
znajduje się w dość bezpiecznym położeniu w panującym burzliwym otoczeniu makroekonomicznym.
Spółka osiągnęła w 2024 r. powyżej 10% przychodów ze sprzedaży z jednym odbiorcą GDDKiA (52%
przychodów).
Począwszy od 01.01.2025 r. za realizację kontraktów drogowych zawartych w 2024 r. oraz kontraktów
drogowych zawartych w latach wcześniejszych, w których prace budowlane jeszcze się nie rozpoczęły
w ramach konsorcjum MIRBUD/KOBYLARNIA odpowiedzialny jest MIRBUD S.A., natomiast
KOBYLARNIA S.A. świadczy usługi związane z produkcją masy mineralno-asfaltowej łącznie z jej
ułożeniem.
Na koniec okresu sprawozdawczego Grupa Kapitałowa posiadała wypełniony portfel zamówień na lata
2024-2028 o łącznej wartości ok. 8 mld zł netto.
W 2024 roku Emitent wziął udział w:
• 78 przetargach na budowę infrastruktury drogowej (wartość złożonych ofert 5.970 mln zł netto)
oraz podpisała 20 umów o łącznej wartości 4.502 mln złotych netto.
• 119 przetargach na budowę obiektów kubaturowych (wartość złożonych ofert 11.083 mln zł
netto) oraz podpisała 12 umów o łącznej wartości 818 mln złotych netto.
Segment deweloperski
W ramach Grupy Kapitałowej MIRBUD działalność w segmencie deweloperskim świadczy JHM
DEVELOPEMENT S.A. Klientami JHM DEVELOPMENT S.A. są nabywcy lokali mieszkalnych, którzy
stanowią różnorodną grupę niepowiązanych ze sobą podmiotów i osób indywidualnych.
Ze względu na dużą liczbę odbiorców nie występuje uzależnienie od żadnego z odbiorców usług spółek
Grupy.
Segment najmu nieruchomości
- na cele handlowe
W zakresie najmu na cele handlowo-usługowe główna działalność Grupy Kapitałowej do dnia 12 maja
2024r obejmowała najem powierzchni w zarządzanym Kompleksie Handlowym MARYWILSKA 44 w
Warszawie, a mniejszą część przychodów stanowił najem powierzchni w obiektach handlowych w
Starachowicach, Rumii oraz Skierniewicach.
W dniu 12 maja 2024r pożar spowodował całkowite zniszczenie Centrum Handlowego MARYWILSKA
44. W następstwie tego zdarzenia podjęta została decyzja o zmianie organizacji działalności Grupy
Kapitałowej MIRBUD w zakresie zarządzania segmentem wynajmu nieruchomości komercyjnych.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 58 z 164
Efektem zmian była reorganizacja majątku Spółki Marywilska 44 Sp. z o.o. poprzez sprzedaż:
nieruchomości w Ostródzie na rzecz Spółki MIRBUD S.A., nieruchomości w Starachowicach i
Skierniewicach na rzecz Spółki JHM DEVELOPMENT S.A. oraz nieruchomości w Rumii na rzecz
podmiotu spoza Grupy Kapitałowej MIRBUD.
Obecnie Spółka MARYWILSKA 44 Sp. z o.o. koncentruje swoją działalność w Parku Handlowym
Marywilska 44 oraz Tymczasowym Miasteczku Kontenerowym, i procesie odbudowy zniszczonej hali.
W ramach Miasteczka Handlowego Spółka prowadzi działalność z tymi samymi najemcami, z którymi
współpracowała w Centrum Handlowym.
Z uwagi na wielkość i poziom przychodów generowanych z poszczególnych obiektów usługowo-
handlowych, głównym rynkiem działalności pozostaje teren Warszawy i okolic. Strategia rozwoju i
przewiduje jednak współprace z podmiotami działającymi zarówno na rynku stołecznym, jak i w skali
ogólnopolskiej. Odbiorców usług oferowanych przez Spółkę, jakimi są usługi najmu można podzielić na
dwie grupy:
prowadzących działalność małych podmiotów gospodarczych
podmioty prowadzące sieć handlową, działające w skali kraju lub regionalnie
Ze względu na dużą liczbę potencjalnych najemców oraz różnorodność oferowanych przez nich
towarów i usług nie występuje bezpośrednie uzależnienie i od żadnego z odbiorców.
W przypadku pawilonu handlowego w Starachowicach najem skierowany jest wyłącznie do jednego
najemcy z branży dom i ogród. Jednakże w przypadku rozwiązania umowy z tym najemcą nie ma
przeszkód do zawarcia umowy z inną dużą siecią handlową działająca w tej lub innej branży (np. w
obszarze sprzedaży produktów spożywczych lub elektronicznych).
- na cele magazynowe
W ramach Grupy funkcjonują dwie nieruchomości wynajmowane na cele magazynowe: położona w
Ostródzie, przy trasie S7 (na dzień 31.12.2024 r. będąca własnością i zarządzana przez MIRBUD S.A.)
oraz położona w Bolesławcu (na dzień 31.12.2024r będąca własnością i zarządzana przez PDC
INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o.). Odbiorcami usług najmu są:
podmioty gospodarcze prowadzące działalność przemysłową poszukujące przestrzeni dla celów
magazynowych,
podmioty świadczące usługi logistyczne i transportowe poszukujące powierzchni umożliwiającej
realizacje swojej podstawowej działalności – sortowania, przechowywanie, magazynowanie,
podmioty działające w branży handlowej poszukujące przestrzeni do przechowywania i
magazynowania towaru,
inne podmiotu poszukujące powierzchni m.in. na cele świadczenia usług w branży rozrywki i
rekreacji, produkcji lekkiej i innych usług.
Obecnie głównym najemcą nieruchomości w Ostródzie jest Spółka działająca w branży produkcji mebli
i wyposażenia wnętrze. Przedmiotowa spółka wykorzystuje wynajętą przestrzeń na cele
magazynowania swoich produktów.
Spółki z Grupy prowadzą działania zmierzające do komercjalizacji pozostałej powierzchni w ramach
dostępnych obiektów. Spółki wykazuje elastyczne podejście w zakresie możliwości najmu wskazanych
przestrzeni, dostosowania obiektu do wymaganych parametrów technicznych lub co do warunków
umownych. Celem Spółki pozostaje pozyskanie długoterminowych, rzetelnych najemców dla całej
powierzchni dostępnej w ramach obiektu położonego w Ostródzie.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 59 z 164
Pozostałe Spółki z Grupy MIRBUD
Nie występuje uzależnienie od żadnego z odbiorców usług.
4.6.2. Dostawcy
Segment usług budowlano - montażowych.
Spółki działając zgodnie z przyjętymi procedurami Systemu
Zarządzania Jakością ISO 9001:2000 nawiązują i utrzymują
współpracę z dostawcami, którzy po spełnieniu ściśle
określonych wymogów, umieszczani są na liście
kwalifikowanych dostawców. Na jej podstawie Dział
Zaopatrzenia przeprowadza negocjacje handlowe na
dostawy materiałów budowlanych do realizacji
poszczególnych zadań. W celu dodatkowej kontroli kosztów
na kluczowych projektach (docelowo na wszystkich) Zarząd
Spółki powołuje tzw. Komisje Przetargowe, które we
współpracy z Kierownikiem Kontraktu i Kierowników
Branżowych dokonują wyboru najkorzystniejszej oferty.
Komisje Przetargowe odpowiadają za identyfikację,
kwalifikację i wybór podwykonawców usług oraz dostawców
materiałów, w szczególności za:
poziom cen dostaw materiałów/towarów/usług oraz
wynegocjowane terminy płatności;
ocenę zdolności dostawcy do zrealizowania dostawy w
zakresie i terminie wymaganym w zapotrzebowaniu materiałowym;
ocenę zdolności podwykonawcy do zrealizowania usługi w zakresie i terminie wymaganym
przez klienta;
precyzyjne określenie wymagań dotyczących zamawianego materiału/towaru/usługi.
Spółki na każdy istotny produkt (materiał, usługę, wyrób) posiada nie mniej niż trzech dostawców. Takie
działanie daje gwarancję świadczenia usług z zachowaniem najwyższych standardów i zapewnienia
ciągłości dostaw.
Spółki w okresach korzystnych cen rynkowych zawierają długoterminowe umowy z kluczowymi
dostawcami materiałów (asfalt, stal, cement) zapewniających dostawę materiałów w korzystnych
cenach stałych lub z częściową partycypacją w ich ewentualnym wzroście dla najważniejszych
kontraktów infrastrukturalnych.
W 2024 roku Grupa Kapitałowa zawarła m.in. umowę na dostawę asfaltu na lata 2025-2027 w łącznej
ilości 150 tys. ton.
Podobnie umowy z kluczowymi podwykonawcami zawierane są na początkowym etapie realizacji
kontraktu przy utrzymaniu cen ofertowych uzyskanych w procesie wyceny i ofertowania kontraktu.
Współpraca zarówno z wieloletnimi jak i nowymi dostawcami materiałów budowlanych i usług w
prezentowanym okresie przebiegała bez zakłóceń. Spółka nie miała istotnych problemów w
zaopatrywaniu w materiały budowlane i w usługi na realizowanych inwestycjach także w nowych
regionach.
W okresie sprawozdawczym dostawcy Spółek pochodzili głównie z rynku krajowego.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 60 z 164
W analizowanym okresie nie wystąpiło uzależnienie Spółki od żadnego dostawcy materiałów i usług.
Segment deweloperski (JHM DEVELOPEMENT S.A.)
Spółka nie posiada dostawców w tradycyjnym rozumieniu tego słowa. Współpracuje natomiast z
szeregiem podmiotów na polskim rynku przy realizacji projektów deweloperskich i komercyjnych. Są to
banki udzielające finansowania projektowego, firmy budowlane wykonujące prace budowlane i
wykończeniowe czy firmy architektoniczne oraz podmioty wykonujące usługi dodatkowe np.
marketingowe. W każdej z ww. działalności funkcjonuje na polskim rynku znaczna konkurencja.
Dobór partnerów odbywa się po analizie oferty i historii dotychczasowej współpracy, z uwzględnieniem
warunków rynkowych.
W roku 2024 z 6 projektów deweloperskich realizowanych (dwa projekty zakończone na 31.12.2024) w
ramach działalności JHM DEVELOPMENT S.A. 3 projekty, na warunkach umowy o świadczenie usługi
generalnego wykonawstwa, wykonywała spółka MIRBUD S.A., obecnie jedyny akcjonariusz Spółki.
Segment najmu
Spółki z Grupy w prowadzeniu swojej działalności korzysta z usług zewnętrznych podmiotu do
świadczenia usług utrzymania posiadanych nieruchomości tj. m.in.: usług ochrony, sprzątania, obsługi
technicznej i serwisowej, usług dodatkowych wspomagających działania marketingowe oraz usług
budowlanych. Dzięki wnikliwej analizie, przemyślanej, sprawdzonej i konsekwentnej realizacji udało się
wypracować solidną współpracę z dostawcami o ugruntowanej pozycji na rynku, którzy spełniają ściśle
określone wymogi stawiane przez Spółki.
Przy wyborze dostawców wyżej wymienionych usług przedstawiciele Spółek przeprowadzają
negocjacje handlowe na dostawy poszczególnych usług oraz zakupu materiałów i usług niezbędnych
do prowadzenia działalności Spółki. Spółka współpracuje z szeregiem podmiotów na polskim rynku w
oparciu o długoterminowe umowy.
Natomiast główni dostawcy mediów, w tym gazu oraz energii elektrycznej oceniani są w szczególności
wg kryterium poziomu cen i terminu płatności, zdolności dostawcy do realizowania wymaganych
zapotrzebowani (w tym dostępności sieci).
W związku ze znaczną konkurencją na rynku polskim na ww. dostawców nie występuje uzależnienie od
żadnego z nich. W ocenie Zarządu Spółki żaden z dostawców nie jest w stanie negatywnie wpłynąć
bezpośrednio i pośrednio na realizację rozwoju gospodarczego Spółki. Zapewnia to gwarancje realizacji
świadczonych usług z zachowaniem najwyższych standardów i zapewnienie ciągłości dostaw.
Pozostałe półki z Grupy MIRBUD
Pozostałe Spółki z Grupy Kapitałowej MIRBUD stosują procedury wyboru dostawców w oparciu o
rozwiązania MIRBUD S.A. Dostawcy Spółek są z rynku krajowego i nie występuje uzależnienie od
żadnego z dostawców.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 61 z 164
4.7. Perspektywy rozwoju działalności Grupy Kapitałowej MIRBUD
W 2024 roku dominującą w przychodach Grupy Kapitałowej MIRBUD była sprzedaż robót inżynieryjno
– drogowych (58,9% przychodów), kolejnym znaczącym segmentami były roboty związane ze
wznoszeniem budynków użyteczności publicznej (16,7% przychodów), budynków magazynowych i
produkcyjnych (13,2%) oraz marginalnie – budynków mieszkalnych realizowanych wyłącznie dla spółki
zależnej JHM DEVELOPMENT S.A. (w zestawieniu wyłączone z konsolidacji). Pozostałe segmenty
działalności Grupy, tj. segment deweloperski oraz najmu powierzchni komercyjnych stanowiły po
odpowiednio: 8,3% oraz 1,1% udziałów w przychodach. Ogółem sprzedaż usług budowlano –
montażowych stanowi 88,9% udziału w przychodach. Pod tym względem struktura przychodów GK
MIRBUD uległa nieznacznej zmianie względem analogicznego okresu 2023 roku: zmalał udział
przychodów osiąganych z budowy budynków użyteczności publicznej, natomiast wzrósł udział
budownictwa infrastruktury drogowej. Znacząco wzrósł również udział przychodów z działalności
deweloperskiej.
Wykres: struktura przychodów GK MIRBUD w IH 2024 i IH 2023
Podstawowym celem Grupy niezmiennie pozostaje rozwój skali działalności, przy zachowaniu
atrakcyjnych marż na poziomie zysku operacyjnego EBITDA i zysku netto. W perspektywie
średnioterminowej Grupa dąży do osiągnięcia przychodów 5 mld złotych rocznie przy jednoczesnej
poprawie rentowności.
W 2024 roku rentowność sprzedaży Grupy ogółem spadła z 10,1% w 2023 roku do 8,96% w roku 2024.
W poszczególnych segmentach działalności nastąpiły zmiany rentowności sprzedaży. Wzrosła
rentowność sprzedaży z działalności deweloperskiej, natomiast spadła rentowność sprzedaży usług
budowlano – montażowych w segmencie budynków użyteczności publicznej oraz inżynierii drogowej.
Spadek rentowności wynajmu powierzchni komercyjnych spowodowany był wybuchem pożaru Centrum
Handlowego Marywilska 44 w Warszawie.
16,7%
19,6%
13,2%
16,2%
58,9%
54,1%
8,3%
6,1%
1,1%
1,9%
1,8%
2,1%
budynki użytkju publicznego
budynki produkcyjne i usługowe
inżynieria drogowa
działalność deweloperska
wynajem powierzchni komercyjnych
pozostałe
6,1%
7,0%
12,7%
12,8%
5,3%
7,2%
31,4%
24,5%
42,4%
61,2%
4,0%
5,0%
budynki użytkju publicznego
budynki produkcyjne i usługowe
inżynieria drogowa
działalność deweloperska
wynajem powierzchni komercyjnych
pozostałe
2024
2023
2024
2023
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 62 z 164
Segment budowlano – montażowy
Budownictwo infrastruktury drogowej
W obszarze budownictwa infrastruktury drogowej funkcjonują dwie ze spółek z Grupy Kapitałowej
MIRBUD, tj. MIRBUD S.A. oraz KOBYLARNIA S.A.
W 2024 roku podpisano 21 umów na budowę infrastruktury drogowej o łącznej wartości 4,5 mld złotych
netto. Dzięki temu Grupa MIRBUD zbudowała portfel zamówień o wartości ok. 8 mld złotych netto z
perspektywą realizacji do 2028 roku. W 2025 roku większość z podpisanych w 2024 umów pozostaje w
fazie projektowania lub uzyskiwania decyzji ZRiD. Na dzień 31 grudnia 2024 roku wartość tego rodzaju
kontraktów pozostała do realizacji wyniosła 6,7 mld złotych netto.
Ogółem w 2024 roku złożono 78 ofert budownictwa infrastruktury drogowej o łącznej wartości 5,97 mld
złotych netto.
Według zestawień publikowanych przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych Grupa MIRBUD jest
drugim najbardziej zaangażowanym generalnym wykonawcą dróg ekspresowych i autostrad
realizującym kontrakty dla tego Zamawiającego. Dalszy rozwój Grupy na rynku budowy dróg w Polsce
jest możliwy dzięki realizacji rządowych programów drogowych z perspektywą do 2033 roku, a także
dzięki umiejętności sprawnego pozyskiwania tego rodzaju kontraktów.
Dla zapewnienia sprawnej realizacji kontraktów budownictwa infrastruktury drogowej w 2024 roku
podjęto decyzję o zakupie nowych wytwórni mas bitumicznych przez spółkę KOBYLARNIA S.A., której
głównym obszarem działalności pozostaje produkcja mas mineralno – asfaltowych na potrzeby realizacji
kontraktów drogowych przez Grupę MIRBUD. Zgodnie z tymi założeniami zaplanowano rozbudowę
zaplecza produkcyjnego w:
Kobylarni koło Bydgoszczy – wytwórnia Amman Universal 240 RAH 60 + RAC o wydajności
240 Mg/h;
Miękini koło Wrocławia - wytwórnia Amman Universal o wydajności 240 Mg/h;
Bogusławicach koło Włocławka – wytwórnia Teltomat 160 o wydajności 200 Mg/h;
Bierkowie koło Słupska – wytwórnia Teltomat 220 o wydajności 220Mg/h (aktualnie w trakcie
montażu);
Żukowie koło Gdańska - wytwórnia Benninghoven ECO 3000 plus PD 180 o wydajności 240
Mg/h (aktualnie w trakcie montażu);
Skarżysku Kamiennej – wytwórnia Benninghoven ECO 3000 plus PD 180 o wydajności 240
Mg/h (planowany montaż w 2025 roku).
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 63 z 164
Budownictwo kubaturowe
Rynek budownictwa kubaturowego w Polsce znajduje się obecnie w fazie spowolnienia. Utrzymujące
się wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych skutecznie ograniczają popyt na nowe
mieszkania, co znajduje odzwierciedlenie w spadku wolumenu rozpoczętych budów budownictwa
mieszkalnego. Na uwagę zasługuje fakt, iż nieznaczne ożywienie nastąpiło wśród samorządów, co
przekłada się również na zmianę portfela zamówień MIRBUD S.A. W 2024 roku spółka złożyła oferty w
119 postępowaniach publicznych i niepublicznych. Wartość złożonych ofert: 11 083 526 358,40 zł netto.
W tym czasie podpisano 12 umów na kwotę 818 954 652,32 zł netto.
Na wysokość kontraktacji w obszarze budownictwa kubaturowego będą miały wpływ przede wszystkim
plany rozbudowy zaplecza militarnego Polski. Kontrakty o charakterze niejawnym posiadają już dziś
coraz większy udział w portfelu zamówień MIRBUD S.A. Ta tendencja nasili się w kolejnych latach.
Według zapowiedzi NBP w 2025 roku dojdzie do obniżenia stóp procentowych, co powinno pobudzić
rynek mieszkaniowy oraz budownictwa przemysłowego, gdzie inwestorami są zazwyczaj prywatne firmy
i fundusze inwestycyjne. W chwili pisania tego raportu, z uwagi na zawirowania na światowym rynku
handlu spowodowane polityką celną USA, trudne do oszacowania są dalsze skutki tej polityki na krajowy
rynek budowlany. Wzrost ceł na podstawowe surowce budowlane takie jak stal, światowy spadek cen
ropy naftowej, dają nadzieję dla MIRBUD S.A. na wzrost rentowności już realizowanych kontraktów
budownictwa kubaturowego, a przede wszystkim – budownictwa infrastruktury drogowej.
Budownictwo infrastruktury kolejowej
Zgodnie z przyjętą i komunikowaną przez MIRBUD S.A. strategią rozwoju na rynku budownictwa
kolejowego w 2024 rok dokonano zakupu udziałów kolejowej spółki Transkol. Również współpraca ze
spółką TORPOL S.A, w której MIRBUD S.A. posiada 10 procent udziałów w kapitale zakładowym oraz
rozwijanie własnych kompetencji w oparciu o spółkę Transkol jest strategią dla zaistnienia MIRBUD
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 64 z 164
S,.A. na rynku budownictwa kolejowego w Polsce. Rozwój Grupy MIRBUD na rynku budownictwa
kolejowego będzie możliwy dzięki planowanej realizacji programów kolejowych przez PKP PLK S.A.
oraz związanych z działalnością Centralnego Portu Komunikacyjnego Sp. z o.o.
W 2024 roku spółka złożyła 5 ofert na kwotę 966 900 305,89 zł netto. Pierwszych efektów w postaci
podpisania istotnych umów należy spodziewać się w 2025 roku.
Segment deweloperski
JHM DEVELOPMENT S.A. ma na celu realizację projektów deweloperskich w miastach dużych,
liczących powyżej 300 tys. mieszkańców, które charakteryzują się wyższym popytem oraz wyższymi
jednostkowymi cenami sprzedaży powierzchni mieszkalnej. Projekty realizowane w miastach dużych
stwarzają dla spółki największy potencjał wzrostu skali działalności. Projekty tego rodzaju zostały już
zrealizowane w Katowicach, Bydgoszczy, Gdańsku i Łodzi, a obecnie przygotowywane do realizacji są
kolejne inwestycje w tych miastach oraz w Poznaniu.
Jednocześnie dalszy rozwój działalności deweloperskiej w miastach średniej wielkości, szczególnie
tych, które są zlokalizowane w pobliżu większych aglomeracji miejskich umożliwia JHM
DEVELOPMENT S.A. korzystanie ze swojej stabilnej pozycji oraz doświadczeń na tych rynkach. Takie
lokalizacje pozwalają na zyskowną realizację projektów deweloperskich przy zmniejszonym poziomie
ryzyka. W miastach średniej wielkości ceny gruntów są umiarkowane, a więc spółka może łatwiej
zgromadzić wkład własny na zakup gruntu i rozpoczęcie inwestycji. W takich lokalizacjach często
występuje bardziej ograniczona konkurencja, niż w największych aglomeracjach Polski. Przykładem
realizacji tej koncepcji są zakończone w latach ubiegłych realizacje w miastach takich jak Konin,
Skierniewice czy Żyrardów.
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania bank ziemi będący w posiadaniu Spółki obejmuje 33,3
ha terenów, przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną oraz komercyjną. W celu uzupełnienia banku
ziemi Spółka systematycznie poszukuje nowych terenów pod zabudowę wielorodzinną w lokalizacjach
zgodnych z wieloletnią strategią rozwoju.
Na lata 2025 – 2027 planuje się rozpoczęcie realizacji kolejnych 14 projektów inwestycyjnych
obejmujących zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i o charakterze apartamentowym, w sumie 2 715
lokali o powierzchni użytkowej 135,8 tys. m
2
PUM.
Kontynuacja kolejnych etapów osiedli na rynkach, na których deweloper jest obecny od lat oraz
uruchomienie działań na nowych rynkach, w tym na rynkach dużych miast, pozwoli w kolejnych latach
stopniowo, począwszy od 2026 r. zwiększać osiągnięty w latach 2023-2024 poziom sprzedaży lokali.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 65 z 164
Dane dotyczące inwestycji uruchamianych w najbliższych latach zamieszczono w tabeli poniżej.
Tabela: Wykaz inwestycji deweloperskich planowanych do realizacji
Lp
Miasto
Adres
Zabudowa
Liczba
lokali
PUM
(m
2
)
Rozpoczę
cie
Zakończenie
1.
SKIERNIEWICE
ul. Sobieskiego
wielorodz.-
usługowa
74
4 590
IQ. 2025
IVQ 2026
2.
KONIN
ul. Nefrytowa
wielorodzinna
165
7 537
IIQ 2025
IIIQ 2027
3.
ŻYRARDÓW
ul. Wyspiańskiego
wielorodzinna
161
7 861
IIIQ 2025
IVQ 2027
4.
ŁÓDŹ
ul. Harcerska
wielorodzinna
175
8 141
IQ 2026
IIQ 2028
5.
POZNAŃ
ul.
Smoluchowskiego
- I Etap
wielorodzinna
258
14 371
IIIQ 2025
IVQ 2027
6.
POZNAŃ
ul.
Smoluchowskiego
- II Etap
wielorodzinna
121
6 320
IQ 2027
IQ 2029
7.
SKIERNIEWICE
ul. Nowobielańska
wielorodzinna
144
7 500
IIIQ 2027
IIIQ 2029
8.
KATOWICE
ul. Piaskowa
wielorodzinna
300
13 800
IQ 2026
IVQ 2028
9.
ŁÓDŹ
ul. Śląska - Etap I *
wielorodzinna
228
10 900
IQ 2027
IIQ 2029
10.
BYDGOSZCZ
ul. Toruńska - Etap
I *
wielorodzinna
213
8 717
IIQ 2026
IIIQ 2028
11.
KONIN
ul. Orląt Lwowskich
wielorodz.-
usługowa
215
10 154
IIQ 2026
IVQ 2028
12.
ŁÓDŹ
EC 2 - Etap I *
wielorodzinna
286
17 135
IIIQ 2027
IVQ 2029
13.
MSZCZONÓW
ul. Olchowa
wielorodzinna
124
6 200
IQ 2026
IVQ 2027
14.
SKIERNIEWICE
ul. Mszczonowska
wielorodzinna
251
12 579
IIIQ 2026
IIIQ 2029
* powierzchnia działki uwzględnia etapy przewidziane do realizacji po
2027 r.
RAZEM
2 715
135 804
Spółka obserwując zachowania klientów oraz działania konkurencji elastycznie dostosowuje sposoby
sprzedaży do oczekiwań rynku. Przy planowaniu realizacji nowych inwestycji zakłada się posiadanie w
ofercie szerokiej palety już zakończonych inwestycji gotowych do sprzedaży, odpowiedniej liczby
inwestycji w trakcie realizacji oraz gruntów pozwalających na uruchomienie nowych projektów na
kolejnym etapie rozwoju.
Jednym z jego priorytetów przekładającym się na generowanie znacznej wartości jest optymalizacja
operacyjna. Celem spółki jest minimalizacja stałego poziomu zatrudnienia i ograniczenie go głównie do
doświadczonej kadry pracowników, która w oparciu o nowoczesne systemy informatyczne jest
w stanie sprawnie zarządzać realizowanymi projektami. Temu celowi służył także zrealizowany projekt
wdrożenia w spółce nowoczesnego systemu informatycznego SAP dostosowanego do wspomagania
procesów biznesowych dewelopera. Podjęte działania pozwalają na minimalizację kosztów stałych i
przekładają się na optymalizację rentowności operacyjnej JHM DEVELOPMENT S.A..
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 66 z 164
Segment najmu powierzchni komercyjnych
W efekcie pożaru w dniu 12 maja 2024 roku, w którym całkowitemu zniszczeniu uległo kluczowe aktywo
– Centrum Handlowe Marywilska 44 - została podjęta decyzja o zmianie strategii i reorganizacji
segmentu najmu nieruchomości inwestycyjnych, w którym kluczową rolę do czasu ww. zdarzenia
odgrywała spółka Marywilska 44 Sp. z o.o. Zgodnie z nowymi założeniami Marywilska 44 Sp. z o.o.
skoncentruje się na działaniach mających na celu w okresie przejściowym kontynuację zapewnienia
tymczasowych miejsc handlowych, a docelowo – na odbudowie zniszczonego obiektu i jego pełnej
komercjalizacji.
Zarząd Marywilska 44 podjął kierunkową decyzję o odbudowie spalonego Centrum Handlowego w jak
najszybszym czasie. Rozpoczęcie odbudowy będzie możliwe po uzyskaniu wszystkich wymaganych
zgód administracyjnych oraz po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
dopuszczającego realizację inwestycji obejmującej handel wielkopowierzchniowy. W dniu 19 września
2024 roku Rada Miasta Stołecznego Warszawy przystąpiła do procedury uchwalenia miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulic Marywilskiej i Płochocińskiej. W styczniu 2025 roku
nastąpiło uzgodnienia projektu planu, który został wyłożony do publicznego wglądu do dnia 28 lutego
2025 roku. Następnie w dniu 14 marca 2025 roku minął wyznaczony termin na składanie uwag do
projektu planu do Prezydenta m.st. Warszawy. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania
procedura uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie została zakończona.
Spółka prowadzi też prace nad koncepcją odbudowy nowego Centrum i przygotowaniem właściwej
dokumentacji projektowej niezbędnej dla uzyskania pozwolenia na budowę.
4.8. Rozszerzone informacje nt. konsekwencji pożaru Centrum Handlowego
Marywilska 44
Pożar Centrum Handlowego Marywilska 44
W dniu 12 maja 2024 roku w godzinach nocnych na terenie Centrum Handlowego Marywilska 44
wybuchł pożar, który bardzo szybko rozprzestrzenił się na znaczą cześć budynku. Na skutek pożaru
doszło do zawalenia się dachu hali oraz poważnego uszkodzenia konstrukcji budynku.
W dniu 13 maja 2024 r. roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m. st. Warszawy (dalej:
PINB) po dokonaniu oględzin stanu technicznego budynku po pożarze wydał decyzję w przedmiocie
zakazu użytkowania hali. Zgodnie z decyzją PINB nakładającą na Spółkę obowiązek sporządzenia
ekspertyzy w zakresie stanu technicznego obiektu po pożarze, Spółka zleciła wykonanie opracowania
zespołowi ekspertów z branży budowlano-konstrukcyjnej. W wyniku oględzin miejsca zdarzenia, biegli
i rzeczoznawcy stwierdzili uszkodzenie wszystkich elementów konstrukcji hali oraz infrastruktury
energetycznej zlokalizowanej w obiekcie. W opracowanej ekspertyzie uznano, że stan obiektu zagraża
bezpieczeństwu ludzi i mienia – budynek grozi zawaleniem.
PINB po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, mając na uwadze wniosek Spółki oraz zły
stan techniczny hali targowej wydał decyzję nr II WT/407/204 nakazującą Spółce dokonanie rozbiórki
obiektu z wyłączeniem części biurowej. Prace należało wykonać w terminie od dnia 24 lipca 2024 roku
do dnia 31.12.2024 roku. W 2024 roku Spółka zakończyła prace rozbiórkowe obiektu. Na dzień
31.12.2024 roku trwały prace porządkowe związane z wywozem i zagospodarowaniem materiałów
porozbiórkowych oraz uporządkowaniem i uprzątnięciem terenu. Prace te ze względu na czynności
procesowe prowadzone przez Prokuraturę Krajową oraz warunki pogodowe uległy przedłużeniu w
odniesieniu do pierwotnych założeń i przewiduje się ich zakończenie w pierwszym półroczu 2025 r.
W dniu 13 maja 2024 roku Prokuratura Okręgowa Warszawa – Praga w Warszawie postanowiła
o wszczęciu śledztwa w sprawie ustalenia okoliczności, które miały miejsce w dniu 12 maja 2024 roku
przy ul. Marywilskiej w Warszawie, w nieustalony sposób zdarzenia zagrażającego mieniu w wielkich
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 67 z 164
rozmiarach. W dniu 23 maja 2025 r. śledztwo zostało przejęte przez Prokuraturę Krajową (dalej:
Prokuratura). Czynności śledztwa prowadzone są w celu ustalenia okoliczności zdarzenia, w tym
przyczyny pożaru oraz jego skutków to jest łącznego rozmiaru szkody i kręgu osób
pokrzywdzonych. Spółka bezpośrednio po zdarzeniu jak i w trakcie 2024 roku pozostawała do
dyspozycji służb prowadzących śledztwo. W dniu 28 listopada 2024 roku Prokuratura poinformowała o
zakończeniu oględzin pogorzeliska Centrum Handlowego Marywilska 44, które trwały od 30 lipca 2024
roku. Po zakończeniu oględzin i do dnia publikacji niniejszego sprawozdania Spółka nie otrzymała
informacji o prawdopodobnych przyczynach pożaru.
W dniu 17 marca 2025 roku na platformie społecznościowej „X” pojawiły się wypowiedzi Prezesa Rady
Ministrów Donalda Tuska oraz Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji Tomasza Siemoniaka,
którzy powołując się na informacje prokuratury litewskiej ws. podpalenia sklepu na terenie tego kraju
wskazali, że pożar Centrum Handlowego Marywilska 44 może być wynikiem podpalenia na zlecenie
Rosji. W tym samym dniu rzecznik prokuratury Krajowej Przemysław Nowak poinformował: „Ani
mężczyzna zatrzymany przez litewskie służby, ani zatrzymany w Polsce Aleksander H. nie mają
zarzutu podpalenia hali przy Marywilskiej 44 w Warszawie”. Jednocześnie w mediach pojawiły
się kolejne informacje o tym, że agencja informacyjna Reuters, zdementowała wcześniejsze
informacje o możliwym zaangażowaniu Rosji w podpalenie hali targowej w Polsce.
Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania Zarząd Spółki nie posiada informacji odnośnie do
przyczyn pożaru – badaniem tej kwestii zajmuje się zespół specjalistów powołany przez Prokuraturę.
Zgodnie z informacjami medialnymi Prokuratury Krajowej raport biegłych z dziedziny pożarnictwa
w zakresie przyczyn pożaru powinien zostać opracowany do końca czerwca 2025 r.
Na skutek pożaru hali poszkodowanych zostało kilkaset kupców, którzy tracili swoje miejsca pracy
i towar. Spółka wychodząc naprzeciw oczekiwaniom kupców, którzy stracili możliwość kontynuowania
swojej działalności handlowo-usługowej, podjęła decyzję o organizacji Tymczasowego Miasteczka
Handlowego na terenie nieruchomości przy ul. Marywilskiej 44. Miasteczko składa się z około 800
kontenerów, które zostały dostosowane do potrzeb handlowych. W gronie najemców są przede
wszystkim byli najemcy Centrum Handlowego Marywilska 44, którym Zarząd Spółki zaproponował
preferencyjne warunki najmu do momentu odbudowania docelowego centrum handlowego. Otwarcie
Tymczasowego Miasteczka Handlowego dla klientów nastąpiło w dniu 31 sierpnia 2024 rok. Na dzień
publikacji sprawozdania Tymczasowe Miasteczko Handlowe funkcjonuje bez zakłóceń i z powodzeniem
przyciąga klientów z terenu całej Warszawy i okolic.
W pożarze nie ucierpiał w sposób znaczący Park Handlowy Marywilska 44. Po przeprowadzeniu napraw
obiekt funkcjonuje bez zakłóceń i jest skomercjalizowany w 100%. Zniszczenie Centrum Handlowego
MARYWILSKA 44, które sąsiadowało z Parkiem Handlowym, spowodowało zmniejszenie
odwiedzalności całego Kompleksu Handlowego MARYWILSKA 44. Z tego powodu, Spółka zastosowała
okresowe rabaty w czynszach wobec najemców Parku Handlowego.
Polisa ubezpieczeniowa
Majątek Spółki objęty jest polisą ubezpieczeniową wystawioną przez Towarzystwo Ubezpieczeń
i Reasekuracji Allianz Polska S.A. (lider konsorcjum) w koasekuracji z WINER TU S.A. Vienna Insurance
Group, InterRisk Towarzystwo Ubezpieczeń S.A. Vienna Insurance Group oraz Uniqa Towarzystwo
Ubezpieczeń S.A. Zakres polisy ubezpieczeniowej obejmuje m.in. ochronę od ryzyk zdarzeń losowych,
w tym pożaru oraz utraty czynszu w sytuacji, gdy na skutek wystąpienia szkody w ubezpieczonym
budynku, objętej zakresem ubezpieczenia, budynek nie nadaje się do dalszego prowadzenia
działalności.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 68 z 164
Zakresem ochrony ubezpieczeniowej objęte są również Szkody w Ubezpieczonym Mieniu powstałe
wskutek: akcji gaśniczej lub ratowniczej, w tym rozbiórki, wyburzania lub odgruzowywania, prowadzonej
w związku ze Szkodą.
Polisa ubezpieczeniowa zawiera również zapisy ograniczające limit odpowiedzialności ubezpieczyciela
dotyczące m.in. ryzyka terroryzmu, katastrofy budowlanej. Na dzień zatwierdzenia niniejszego
sprawozdania Zarząd Spółki Marywilska 44 Sp. z o.o. nie identyfikuje przesłanek ograniczających
odpowiedzialność ubezpieczyciela w myśl ww. klauzul dodatkowych.
Obecnie trwa proces likwidacji szkody przez Ubezpieczyciela. Do dnia 31.12.2024 roku wydane zostały
trzy kolejne decyzje o wypłacie zaliczki na poczet odszkodowania z przedmiotowej polisy
w łącznej wysokości 38 000 tys. zł. W dniu 7 marca 2025 roku ubezpieczyciel podjął decyzję
o wypłacie kolejnej zaliczki na poczet odszkodowania z przedmiotowej polisy w wysokości 27 000 tys.
zł.
Na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania Zarząd Spółki Marywilska 44 Sp. z o.o. szacuje, że
wypłata odszkodowania z polisy ubezpieczeniowej nastąpi w 2025 roku w całkowitej wysokości 110.028
tys. zł. Kwota ta została rozpoznana w przychodach Spółki jako dotycząca szkody jaka miała miejsce w
2024 r.
Zarząd Spółki oświadcza, iż zarówno dokonana analiza posiadanych przez Spółkę polis
ubezpieczeniowych, jak i dotychczasowe ustalenia dokonane po zdarzeniu, nie wskazują na
wystąpienie ryzyka odmowy wypłaty na rzecz Spółki odszkodowania w związku ze szkodą powstałą na
skutek pożaru Centrum Handlowego Marywilska 44, który miał miejsce w dniu 12 maja 2024 r.
Umowy dzierżawy
Spółka Marywilska 44 użytkuje grunt, na którym zlokalizowany jest Kompleks Handlowy Marywilska 44
na bazie wieloletnich umów dzierżawy zawartych z Miastem Stołecznym Warszawa i Miejskim
Przedsiębiorstwem Realizacji Inwestycji Sp. z o.o. (dalej: Wydzierżawiający). Na skutek pożaru,
w związku ze znaczącym ograniczeniem możliwości prowadzenia działalności na terenach objętych
dzierżawą, Spółka zwróciła się z wnioskiem do Wydzierżawiających o czasową obniżkę czynszu.
Wydzierżawiający wyrazili zgodę na taką obniżkę proporcjonalnie do spadku dochodu
z nieruchomości w okresie od dnia 12 maja 2024 r. do czasu odbudowania hali – jednak nie dłużej niż
do 30 czerwca 2027 r. Warunki obniżki czynszu zostały uregulowane w stosownych aneksach do umów
dzierżawy.
Obniżka czynszu przyznana spółce w związku z pożarem hali znajdującej się na dzierżawionym terenie
nie stanowi pomocy publicznej, ponieważ jej udzielenie wynika z nadzwyczajnych i obiektywnych
okoliczności gospodarczych, a nie z preferencyjnego traktowania przedsiębiorcy.
Zmiana strategii działalności Grupy Kapitałowej MIRBUD w zakresie zarządzania segmentem wynajmu
nieruchomości komercyjnych
Na skutek całkowitego zniszczenia kluczowego aktywa Spółki podjęto decyzję o zmianie strategii
działalności Grupy Kapitałowej MIRBUD w zakresie zarządzania segmentem wynajmu nieruchomości
komercyjnych. Zgodnie z nowymi założeniami Spółka Marywilska 44 Sp. z o.o. skoncentruje się na
działaniach mających na celu w okresie przejściowym kontynuację zapewnienia tymczasowych miejsc
handlowych na terenie Kompleksu Handlowego Marywilska 44, a docelowo – na odbudowie
zniszczonego obiektu i jego pełnej komercjalizacji.
Efektem zmiany strategii Grupy Kapitałowej MIRBUD w zakresie zarządzania segmentem wynajmu
nieruchomości komercyjnych są:
• Sprzedaż części nieruchomości inwestycyjnych, w których realizowana była działalność
związana z komercyjnym wynajmem powierzchni na cele usługowo-handlowe oraz logistyczno-
magazynowe, w tym:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 69 z 164
• w dniu 15 lipca 2024 roku Spółka dokonała sprzedaży Spółce MIRBUD S.A. z siedzibą
w Skierniewicach nieruchomości inwestycyjnej położonej w Ostródzie przy
ul. Grunwaldzkiej 55 obejmującej hale o łącznej pow. 56.724 m2 z przeznaczeniem pod
działalność magazynowo – logistyczną,
• w dniu 3 października 2024 r. Spółka dokonała sprzedaży podmiotowi spoza grupy
kapitałowej nieruchomości inwestycyjnej położonej w Rumi przy ul. Dębogórskiej 132,
• w dniu 15 lipca 2024 r. Spółka dokonała sprzedaży Spółce JHM Development S.A.
z siedzibą w Skierniewicach pawilonu handlowego położonego w Starachowicach przy
ul. Radomskiej 10,
• w dniu 15 lipca 2024 roku Spółka dokonała sprzedaży Spółce JHM Development S.A.
z siedzibą w Skierniewicach lokalu usługowego położonego w Skierniewicach przy
ul. Reymonta 31.
• Sprzedaż posiadanych udziałów w podmiotach prowadzących działalność związaną
z komercyjnym wynajmem powierzchni, w tym:
• w dniu 12 lipca 2024 roku zawarta została umową sprzedaży udziałów w Spółce PDC
Industrial Center 217 Sp. z o.o. w łącznej ilości 20.800 szt. Spółce MIRBUD S.A. z siedzibą
w Skierniewicach
• W związku z ograniczeniem skali działalności i sprzedażą ww. aktywów Spółki podjęte zostały
działania mające na celu zmniejszenie wysokości kapitałów własnych Spółki, w tym:
• nabycie przez Spółkę Marywilska 44 Sp. z o.o. udziałów w kapitale zakładowym w celu ich
umorzenia, w tym:
o w dniu 17 lipca 2024 roku Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Spółki Marywilska
44 Sp. z o. o podjęło Uchwałę nr 2/7/2024 w sprawie wyrażenia zgody na nabycie przez
Spółkę Marywilska 44 Sp. z o.o. od Spółki MIRBUD S.A. z siedzibą
w Skierniewicach 905.100 udziałów w kapitale zakładowym Marywilska 44 Sp. z o.o. o
łącznej wartości nominalnej 45.255 tys. zł w celu ich umorzenia, za wynagrodzeniem w
wysokości 90.510 tys. zł.
o w dniu 22 lipca 2024 roku zgodnie z zawartą umową, Spółka dokonała zakupu 905.100
udziałów własnych od Spółki MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
o łącznej wartości nominalnej 45.255 tys. zł w celu ich umorzenia, za wynagrodzeniem
w wysokości 90.510 tys. zł.
o w dniu 18 grudnia 2024 roku Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Spółki
Marywilska 44 Sp. z o. o podjęło Uchwałę nr 1/12/2024 w sprawie wyrażenia zgody na
nabycie przez Spółkę Marywilska 44 Sp. z o.o. od Spółki MIRBUD S.A. z siedzibą w
Skierniewicach kolejnych 905.100 udziałów w kapitale zakładowym Marywilska 44 Sp.
z o.o. o łącznej wartości nominalnej 45.255 tys. zł w celu ich umorzenia, za
wynagrodzeniem w wysokości 90.510 tys. zł, do dnia zatwierdzenia publikacji
niniejszego sprawozdania nie została zawarta przez Spółkę umowa zakupu od Spółki
MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach kolejnych 905.100 udziałów zgodnie
z uchwałą NZW nr 1/12/2024.
o Na dzień publikacji niniejszego sprawozdania obniżenie kapitału zakładowego nie
zostało zarejestrowany w związku z trwającym postępowaniem konwokacyjnym.
• Wypłata dywidendy z zysku netto za 2023 rok oraz kapitału zapasowego, utworzonego
z zysku zatrzymanego z lat ubiegłych. W tym celu w dniu 12 lipca 2024 roku Nadzwyczajne
Walne Zgromadzenie Wspólników uchwałą nr 1/7/2024, zmieniającą uchwałę nr 3/4/2024
Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników z dnia 26 kwietnia 2024 r., postanowiło:
✓ zysk netto Spółki MARYWILSKA44 Sp. z o.o. za okres od 1 stycznia 2023 r. do 31
grudnia 2023 r. w kwocie 3.527.627,14 zł przeznaczyć w całości na wypłatę dywidendy
dla Wspólników Spółki,
✓ cześć kapitału zapasowego, utworzonego z zysku zatrzymanego w latach ubiegłych
w kwocie 21.357.372,86 zł przeznaczyć w całości na wypłatę dywidendy dla
Wspólników Spółki,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 70 z 164
✓ ustalić dzień dywidendy na dzień 12 lipca 2024 roku oraz dzień wypłaty dywidendy na
dzień 19 lipca 2024 roku.
Wypłata dywidendy z podziału zysku za rok obrotowy 2023 oraz części kapitału zapasowego
została zrealizowany w dniu 19 lipca 2024 roku.
• Dokonano całkowitej spłaty zadłużenia kredytowego Spółki związanego z finansowaniem
budowy i modernizacji nieruchomości inwestycyjnych.
4.9. Określenie głównych inwestycji Emitenta krajowych i zagranicznych
Informacje na temat inwestycji Emitenta, w tym kapitałowych w jednostki powiązane znajduje się w
Notach od 2 do 4 do Sprawozdania Skonsolidowanego Grupy Kapitałowej MIRBUD za okres od
01.01.2024 - 31.12.2024 r.
4.10. Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych
Działalność budowlano-montażowa
Zarząd Spółki na bieżąco analizują i aktualizują strukturę finansowania, tak aby zapewnić optymalny i
bezpieczny model wykorzystania zasobów finansowych. W ramach dostępnych źródeł finansowania
wykorzystywane są zarówno własne środki jak i kredyty bankowe, leasing i pożyczki.
W 2025r i latach kolejnych MIRBUD S.A. i KOBYLARNIA S.A. nadal realizować będą projekty
inwestycyjne mające na celu jej rozwój i wzrost wartości. Najbliższe zamierzenia inwestycyjne wiążą się
ze wzmocnieniem zaplecza działalności i konkurencyjności Spółek w segmencie drogowym co pozwoli
osiągnąć im większą rentowność w najbliższych latach. Spółki planują w ramach zwiększenia potencjału
sprzętowego odnowienie parku maszynowego oraz środków transportu, które znaczącą poprawią
efektywność i zakres świadczonych usług.
Na dzień zatwierdzenia sprawozdania do publikacji MIRBUD S.A zakończyła rozbudowę siedziby w
miejscowości Skierniewice, przy ul. Unii Europejskiej 18. Wartość inwestycji wyniosła 10 mln zł i była
finansowana ze środków własnych.
Na dzień zatwierdzenia sprawozdania finansowego KOBYLARNIA S.A. zakończyła budowę nowej
otaczarni mas bitumicznych wraz budynkami warsztatowymi, laboratoryjnymi i placami magazynowymi
i niezbędna infrastrukturą. Koszt budowy ok. 51 mln zł (w tym 25 mln zł wytwórnia) częściowo
sfinansowany z kredytu bankowego.
W związku z realizacją kontraktów drogowych na terenie całego kraju Spółka KOBYLARNIA S.A.
zamierza zakupić dodatkowo dwie wytwórnie mieszanek asfaltowych. Szacowany koszt zakupu jednej
wytwórni wynosi 5 mln euro. Inwestycje KOBYLARNIA S.A. podmiotu zależnego Emitenta będą
finansowane kapitałem własnym i obcym.
MIRBUD S.A. systematycznie analizuje szanse rynkowe na rozwój Grupy poprzez akwizycje podmiotu
z branży (budownictwo kolejowe, hydrotechniczne, energetyczne), która umożliwi znaczące
rozszerzenie zakresu świadczonych usług budowlano – montażowych lub znacząco zwiększy ich
rentowność.
Działalność deweloperska
W latach 2025 – 2027 Spółka JHM DEVELOPMENT S.A. będzie kontynuowała realizacje inwestycji
wymienionych powyżej i sukcesywnie będzie uruchamiać realizację nowych inwestycji deweloperskich
zlokalizowanych na zabezpieczonym banku ziemi. Dotyczy to inwestycji w Koninie, Poznaniu,
Skierniewicach, Żyrardowie, Mszczonowie, Katowicach, Bydgoszczy i Łodzi. Dla tych lokalizacji obecnie
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 71 z 164
toczą się procedury administracyjne i przygotowywana jest dokumentacja - niezbędne dla uruchomienia
realizacji projektu deweloperskiego.
Termin rozpoczęcia nowych inwestycji uzależniony jest zawsze od oceny sytuacji rynkowej w
segmencie deweloperskim, kompletności dokumentacji i zgód administracyjnych oraz dostępności
finansowania realizacji tych inwestycji kredytami bankowymi. Są to zamierzenia prowadzone zgodnie z
przyjętą strategią w wielu lokalizacjach, które pozwolą na uzupełnianie atrakcyjnej oferty rynkowej Spółki
i dają możliwość dalszego wzrostu poziomu sprzedaży.
Spółka prowadzi również działania związane z nabyciem nowych gruntów inwestycyjnych z
przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe.
W kolejnych okresach sprawozdawczym będą prowadzone dalsze działania zmierzające do
zapewnienia Spółce optymalnych źródeł finansowania umożliwiających wykonanie założonych planów
rozwoju.
W ocenie Zarządu bezpieczna struktura kapitałowa, posiadana wiedza i kompetencje doświadczonej
kadry oraz reputacja Spółki na rynku pozwalają jednoznacznie pozytywnie ocenić możliwość realizacji
planów rozwojowych.
Działalność wynajmu powierzchni komercyjnych
Zarządu Spółki Marywilska 44 Sp. z o.o. pozytywnie ocenia możliwość realizacji zamierzeń
inwestycyjnych, w szczególności związanych z odbudową Centrum Handlowego Marywilska 44. Osąd
ten oparty jest na niezwykle bogatym doświadczeniu i wiedzy Spółki w prowadzeniu działalności
związanej z wynajmem powierzchni komercyjnych, dużego zainteresowania najemców pozyskaniem
powierzchni w miejscu zniszczonej hali targowej oraz kondycji finansowej Spółki i co za tym idzie
perspektyw na pozyskanie finansowania inwestycji. Należy jednak podkreślić, że podjęcie finalnej
decyzji o odbudowanie zależy od spełnienia szeregu warunków, na które Spółka nie ma bezpośredniego
wpływu w tym m.in. pozyskanie niezbędnych decyzji administracyjnych i uchwalenie miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego umożliwiającego realizacje inwestycji o funkcji handlu
wielkopowierzchniowego.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 72 z 164
4.11. Czynniki ryzyka
Grupa ryzyk
Ryzyko
Możliwość
wystąpienia
Znaczenie
dla
działalności
Grupy
Wpływ
ryzyka za
wynik
finansowy
Wpływ
ryzyka na
kapitał
własny
Ryzyko związane z
konfliktem
zbrojnym na
Ukrainie
Ograniczenia administracyjne prowadzenia
działalności budowlano-montażowej
średnie
wysokie
wysoki
wysoki
Dostępności siły roboczej i zakłóceń łańcucha
dostaw
wysokie
wysokie
wysoki
średni
Ryzyko
epidemiologiczne
Ograniczenia administracyjne prowadzenia
działalności budowlano-montażowej
średnie
wysokie
wysoki
wysoki
Dostępności siły roboczej i zakłóceń łańcucha
dostaw
średnie
średnie
wysoki
średni
Zewnętrzne ryzyka
finansowe
zmiany stóp procentowych
wysokie
średnie
średni
średni
zmiany kursów walut
wysokie
średnie
wysoki
wysoki
związane z ograniczeniami w polityce kredytowej
banków, w szczególności w zakresie udzielania
kredytów inwestycyjnych i hipotecznych
wysokie
wysokie
średni
średni
Ryzyka
związane z
koniunkturą
zmiana sytuacji makroekonomicznej i koniunktury
gospodarczej w Polsce
wysokie
wysokie
wysoki
średni
w branży budowlanej
wysokie
wysokie
wysoki
średni
Ryzyka
związane z
konkurencją
w branży budowlanej
wysokie
wysokie
wysoki
wysoki
Zewnętrzne ryzyka
prawne
zmiany przepisów prawa, w szczególności prawa
podatkowego
średnie
średnie
średni
średni
związane z brakiem spełniania wymogów prawnych
przewidzianych do rozpoczęcia inwestycji oraz ze
stanem prawnym nieruchomości
niskie
wysokie
wysokie
średnie
Ryzyka związane
z bieżącą
działalnością
związane z realizacją strategii rozwoju
średnie
wysokie
średnie
średnie
związane z finansowaniem rozwoju kredytami
bankowymi
wysokie
wysokie
średnie
wysokie
związane z infrastrukturą budowlaną
niskie
średnie
niskie
niskie
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 73 z 164
związane z odpowiedzialnością za naruszenie
przepisów ochrony środowiska
niskie
średnie
średnie
niskie
związane z karami za niewykonanie lub
nieterminowe wykonanie zleceń
średnie
średnie
średnie
niskie
związane z roszczeniami wobec Spółek z tytułu
budowy mieszkań i obiektów handlowo-usługowych,
sprzedaży lokali oraz z udzieleniem gwarancji
zapłaty za roboty budowlane
niskie
średnie
średnie
niskie
związane z procesem produkcyjnym
niskie
wysokie
średnie
niskie
Ryzyko
związane z
posiadaniem
udziałów w
Marywilska 44
Ryzyko nieuzyskania wypłaty odszkodowania z
polisy ubezpieczeniowej Spółki Marywilska 44
niskie
niskie
niskie
niskie
Ryzyko utraty najemców w Tymczasowym
Miasteczku Handlowym
niskie
niskie
niskie
niskie
Ryzyko braku odtworzenia składu najemców
Centrum Handlowego Marywilska 44
średnie
średnie
średnie
średnie
Ryzyko związane z brakiem przedłużenia umów
dzierżawy
średnie
średnie
średni
średnie
Ryzyko związane z konfliktem zbrojnym w Ukrainie
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania, zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu, nie jest możliwe
precyzyjne określenie skutków wpływu konfliktu zbrojnego na Ukrainie na działalność Spółki w
perspektywie średnio - i długoterminowej.
W perspektywie krótkoterminowej możliwe jest wystąpienie dalszego trwania bądź rozprzestrzeniania
się konfliktu, co może się przełożyć na wyniki finansowe Grupy.
w obszarze usług budowlano – montażowych nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów
budowlanych ze względu na konflikt. Nie jest jednak wykluczone, iż w przypadku dalszego
utrzymywania się tego stanu może dojść do pogorszenia się wyniku finansowego realizowanych
kontraktów oraz opóźnień w realizacji kontraktów spowodowanych tzw. „siłą wyższą”, w tym
związanych z:
o ograniczeniem dostępności i wzrostem cen materiałów budowlanych, paliw, usług,
urządzeń;
o przerwaniem łańcuchów dostaw;
o dynamicznym wzrostem cen kluczowych nośników energetycznych tj. ropy naftowej,
gazu ziemnego;
o opóźnieniami ze strony podwykonawców zatrudniających pracowników z Ukrainy i
Białorusi;
o nadzwyczajnym spadkiem wartości PLN – wzrost cen materiałów i usług w walutach
obcych.
W perspektywie roku 2025 r. Zarząd Emitenta nie przewiduje znaczącego wpływu tego ryzyka na wynik
finansowy nie przewiduje wpływu na kapitał własny Emitenta.
W obszarze działalności deweloperskiej nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów,
spółka zauważa znaczny spadek dynamiki sprzedaży lokali. W przypadku dalszego
utrzymywania się stanu konfliktu możliwe jest wystąpienie negatywnych skutków finansowych,
spowodowanych:
o spadkiem popytu na lokale związane z niestabilną sytuacją gospodarczą,
o zakłóceniami w finansowaniu inwestycji,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 74 z 164
o opóźnieniami generalnych wykonawców i podwykonawców.
W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta nie przewiduje możliwego wpływu
tego ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.
W obszarze wynajmu powierzchni komercyjnych na dzień sporządzenia sprawozdania nie
występują znaczące, niekorzystne skutki konfliktu w Ukrainie, które mają wpływ na osiągane
wyniki finansowe MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta nie przewiduje możliwego
negatywnego wpływu tego ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.
Emitent informuje, iż działalność operacyjna jest prowadzona co do zasady w trybie nadzoru ciągłego.
Według najlepszej wiedzy Zarządu Emitenta, na podstawie prowadzonych analiz, sytuacja finansowa
Emitenta oraz Grupy jest stabilna.
Zarząd Spółki na bieżąco monitoruje sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie, a także ryzyka
związane z działalnością Emitenta i poszczególnych spółek z Grupy. Emitent wskazuje, że w zakresie
wymaganym przez przepisy prawa będzie informował o nowych uwarunkowaniach mających istotny
wpływ na działalność operacyjną, wyniki finansowe oraz perspektywy Emitenta i grupy kapitałowej
Emitenta.
Ryzyko epidemiologiczne
Na dzień publikacji niniejszego raportu, zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu Emitenta, nie jest możliwe
precyzyjne określenie skutków wpływu epidemii koronawirusa lub innych epidemii na działalność
Emitenta i grupy kapitałowej Emitenta w perspektywie średnio - i długoterminowej
Na dzień publikacji raportu w Polsce nie ma stanu epidemii oraz zniesione zostały ograniczenia
covidowe, w tym obowiązkowa kwarantanna. Poziom wyszczepienia społeczeństwa, niska liczba
zachorowań oraz niska liczba zachorowań kończących się hospitalizacją pozwalają przewidywać, że
ograniczenia pandemiczne oraz zakłócenia w funkcjonowaniu gospodarki w dającej się przewidzieć
krótkoterminowej przyszłości się nie powtórzą. Jednakże w przypadku powrotu i dalszego
rozprzestrzeniania się epidemii koronawirusa lub innej epidemii możliwe jest wystąpienie negatywnego
wpływu na wyniki finansowe Emitenta i Grupy ze względu na następujące okoliczności:
wpływu na wyniki finansowe Emitenta i Grupy ze względu na następujące okoliczności:
W obszarze usług budowlano – montażowych nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów
budowlanych ze względu na wystąpienie stanu epidemicznego. Nie jest jednak wykluczone, iż
w przypadku dalszego utrzymywania się tego stanu może dojść do opóźnień w realizacji
kontraktów spowodowanych tzw. „siłą wyższą”, w tym związanych z:
o brakiem zachowania ciągłości w łańcuchach dostaw dla budów,
o zakłóceniami w ciągłości finansowania inwestycji,
o absencją pracowników,
o opóźnieniami ze strony podwykonawców,
o ograniczeniami w funkcjonowaniu władzy publicznej,
o decyzjami Zamawiającego lub administracji państwowej o zawieszeniu prac,
o innymi, trudnymi do przewidzenia zdarzeniami.
W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd nie przewiduje znaczącego wpływu tego
ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.
W obszarze działalności deweloperskiej nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów, ani
też znaczny spadek dynamiki sprzedaży lokali. Jednakże w przypadku dalszego utrzymywania
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 75 z 164
się stanu epidemicznego możliwe jest wystąpienie negatywnych skutków finansowych,
spowodowanych:
o spadkiem popytu na lokale,
o zakłóceniami w finansowaniu inwestycji,
o opóźnieniami generalnych wykonawców i podwykonawców.
W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta nie przewiduje możliwego wpływu
tego ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.
W obszarze wynajmu powierzchni komercyjnych na dzień sporządzenia sprawozdania nie
występują znaczące, niekorzystne skutki stanu epidemicznego, które mają wpływ na osiągane
wyniki finansowe MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta przewiduje możliwy wpływu tego
ryzyka na wynik finansowy - obniżenie o ok. 10%, nie przewiduje wpływu na kapitał własny Emitenta.
Emitent informuje, iż działalność operacyjna we wszystkich segmentach jest prowadzona co do zasady
w trybie nadzoru ciągłego. Według najlepszej wiedzy Zarządu Emitenta, na podstawie prowadzonych
analiz, sytuacja finansowa Emitenta oraz Grupy jest stabilna.
Zarząd Emitenta na bieżąco monitoruje sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie, a także ryzyka
związane z działalnością Emitenta i poszczególnych spółek z Grupy. Emitent wskazuje, że w zakresie
wymaganym przez przepisy prawa będzie informował o nowych uwarunkowaniach mających istotny
wpływ na działalność operacyjną, wyniki finansowe oraz perspektywy Emitenta i grupy kapitałowej
Emitenta.
Zewnętrzne ryzyka finansowe
Zarządzanie ryzykiem finansowym
Zarzadzanie zasobami finansowymi Grupy zakłada oparcie struktury finasowania Grupy o
długoterminowe źródła finansowania. Spółki z Grupy finansują prowadzoną działalność w 55% w
oparciu o kapitał obcy poprzez:
kredyty,
pożyczki,
obligacje
zaliczki,
leasing,
factoring.
Spółki dokładają starań by finansowanie kapitałem obcym było zdywersyfikowane, zarówno jeżeli
chodzi o instytucję finansująca jak i wykorzystywane produkty finansowe. Strategia Grupy przewiduje w
kolejnych latach, dalszą stopniową zamianę długu krótkoterminowego finansującego pojedyncze
kontrakty budowlane na finansowanie długoterminowe oraz w długoterminowej perspektywie stopniową
redukcję zadłużenia.
Monitorowanie efektywności zarządzania zasobami finansowymi odbywa się m.in. przy wykorzystaniu
wskaźników:
Wskaźnik ogólnego zadłużenia = Zobowiązania ogółem / Aktywa
Wskaźnik zadłużenia długoterminowego = Zobowiązania długoterminowe / Aktywa
Wskaźnik zadłużenia krótkoterminowego =Zobowiązania krótkoterminowe / Aktywa
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego = Zobowiązania / Kapitał własny
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 76 z 164
Grupa, prowadząc działalność gospodarczą, narażona jest na następujące ryzyka: ryzyko kredytowe,
ryzyko walutowe, ryzyko stóp procentowych, ryzyko utraty płynności.
Zarządzanie ryzykiem kredytowym
Ryzyko kredytowe wynika z sald należności handlowych pożyczek oraz środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów. Odbiorcami usług Spółki są podmioty krajowe. Odbiorców produktów i usług
oferowanych przez MIRBUD S.A. można podzielić na dwie grupy:
podmioty komercyjne,
jednostki podlegające przepisom Prawo zamówień publicznych.
W odniesieniu do klientów komercyjnych Spółka zarządza ryzykiem kredytowym i analizuje je dla
każdego nowego klienta przed zawarciem umowy min. wykorzystując raporty z wywiadowni
gospodarczych i dokumentowanie przez kontrahenta źródła finansowania kontraktu budowlanego.
W odniesieniu do jednostek podlegających przepisom prawa zamówień publicznych (m.in. GDDKiA,
Samorządy) z uwagi na obowiązek wcześniejszego zabudżetowania przez te jednostki kosztów
zawieranej umowy o roboty budowlane ryzyko kredytowe zdaniem Zarządu jest znikome.
Spółka utrzymuje lokaty – depozyty w instytucjach finansowych, które posiadają wysoki ranking
kredytowy
Zarządzanie ryzykiem płynności
Za zarządzanie płynnością finansową w Grupie odpowiada Zarząd Jednostki Dominującej.
Podstawowymi celami zarządzania zasobami finansowymi i płynnością w Grupie są:
zapewnienie stabilnego i efektywnego finansowania działalności Grupy,
ciągłe monitorowanie poziomu zadłużenia Grupy,
efektywne zarządzanie kapitałem obrotowym,
koordynowanie przez Jednostkę Dominującą procesów zarządzania płynnością finansową w
spółkach Grupy.
Spółka zarządza ryzykiem utraty płynności przez utrzymywanie wystarczających środków pieniężnych,
możliwość finansowania kredytami bankowymi i utrzymywanie linii kredytowych wystarczających do
spłacenia zobowiązań z chwila ich wymagalności.
Zarządzanie płynnością przez Spółkę obejmuje projekcję przepływów pieniężnych dla wszystkich walut
i analizowanie, jaki pozom aktywów płynnych jest potrzebny do spłaty zobowiązań.
Nota nr 14. zawiera analizę zobowiązań Spółki (Grupy), w odpowiednich przedziałach wiekowych na
podstawie określonego do umownego terminu wymagalności.
Monitorowanie efektywności zarządzania płynnością odbywa się m.in. przy wykorzystaniu wskaźników:
Wskaźnik płynności bieżącej = Aktywa obrotowe /Zobowiązania krótkoterminowe
Wskaźnik przyspieszonej płynności = (Aktywa obrotowe - Zapasy - Krótkoterminowe rozliczenia
międzyokresowe) / Zobowiązania krótkoterminowe
Wskaźnik płynności środków pieniężnych = Środki pieniężne / Zobowiązania krótkoterminowe
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 77 z 164
Ryzyko zmiany stóp procentowych
Spółki z Grupy dla finansowania działalności inwestycyjnej w dużym stopniu wykorzystują kredyty
bankowe. Na koszty odsetek od kredytów ma wpływ wysokość stopy bazowej WIBOR dla kredytów
zaciąganych w złotych polskich i EURIBOR dla kredytów w walucie EURO. Wzrost wartości indeksów
WIBOR/EURIBOR poprzez wzrost odsetek od kredytów może mieć niekorzystny wpływ na sytuację
finansową Spółki. W przypadku stwierdzenia ryzyka zmiany stóp procentowych. Zarządy Spółek w
przypadku finansowania długoterminowego każdorazowo rozpatrują możliwość zawarcia transakcji
zabezpieczających stopę procentową (transakcje zamiany stóp procentowych – strategia IRS, CIRS).
Na dzień 31.12.2024 r. w Grupie Kapitałowej MIRBUD transakcje zabezpieczające stopę procentową
dla długoterminowych kredytów złotówkowych zawarła Spółka Kobylarnia S.A. Zabezpieczony poziom
stopy WIBOR kształtuje się na poziomie 1,80 p. p.
Pozycje narażone na zmianę stóp
procentowych
Ryzyko przepływów pieniężnych
Ryzyko wartości godziwej
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
31.12.2024
31.12.2023
30.06.2024
31.12.2023
Zobowiązania z tytułu pożyczek i
kredytów
167 005
161 324
Pożyczki udzielone
Inne aktywa finansowe
2 189
49
Inne zobowiązania finansowe
141 096
187 054
Razem
310 290
348 427
Ryzyko zmiany stóp procentowych - wrażliwość na zmiany
W celu przeprowadzenia analizy wrażliwości na zmiany stóp procentowych, na podstawie historycznych
zmian wartości oraz na podstawie wiedzy i doświadczenia Spółki w zakresie rynków finansowych,
racjonalnie możliwych zmiany stóp procentowych, oszacowane zostały na dzień 31 grudnia 2024 roku
i 31 grudnia 2023 roku na poziomie – 1,0/+1,0 punktu procentowego dla złotego i euro.
Poniżej podano wpływ zmiany stóp procentowych na wynik netto i sumę bilansową według stanu na
dzień 31 grudnia 2024 roku oraz 31 grudnia 2023 roku.
Analiza wrażliwości pozycji
narażonych na zmianę stóp
procentowych
Wpływ na zysk/(stratę netto)
Wpływ na sumę bilansową
Stan na:
wzrost o 1%
spadek o 1%
wzrost o 1%
spadek o 1%
31.12.2024
Zobowiązania z tytułu pożyczek i
kredytów
167 005
-1 353
1 353
1 670
-1 670
Pożyczki udzielone
Inne aktywa finansowe
2 189
Inne zobowiązania finansowe
141 096
-1 143
1 143
1 411
-1 411
Razem
310 290
-2 496
2 496
3 081
-3 081
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 78 z 164
Analiza wrażliwości pozycji
narażonych na zmianę stóp
procentowych
Wpływ na zysk/(stratę netto)
Wpływ na sumę bilansową
Stan na:
wzrost o 1%
spadek o 1%
wzrost o 1%
spadek o 1%
31.12.2023
Zobowiązania z tytułu pożyczek i
kredytów
161 324
-1 307
1 307
1 613
-1 613
Pożyczki udzielone
Inne aktywa finansowe
49
Inne zobowiązania finansowe
187 054
-1 515
1 515
1 871
-1 871
Razem
348 427
-2 822
2 822
3 484
-3 484
Ryzyko zmiany kursów walut
W Grupie MIRBUD jedynie MIRBUD S.A. generuje przychody w walucie obcej. W roku 2024 Spółka
MIRBUD S.A. generowała ponad 7% przychodów w walucie euro i była narażona na ryzyko kursowe,
co mogło obniżyć efektywność realizowanych kontraktów budowlanych i może mieć wpływ na wielkość
przychodów i zysków. Chcąc zminimalizować ryzyko kursowe Spółka zabezpiecza poziom kursu
walutowego zawierając transakcje typu FORWARD. W 2024 r. Emitent nie zabezpieczał przychodu
walutowego transakcjami terminowymi sprzedaży walut.
Pozycje narażone na zmianę
kursów walut
EUR
USD
Inne
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
31.12.2024
31.12.2023
31.12.2024
31.12.2023
31.12.2024
31.12.2023
Zobowiązania z tytułu
pożyczek i kredytów
1 043
Pożyczki udzielone
Należności handlowe i
pozostałe
7 015
44 958
Zobowiązania handlowe i
pozostałe
2 925
4 088
Środki pieniężne
181
12 054
Inne aktywa finansowe
Razem
10 120
62 143
Ryzyko zmiany kursów walut – wrażliwość na zmiany
W celu przeprowadzenia analizy wrażliwości na zmiany kursów walut, na podstawie historycznych
zmian wartości oraz na podstawie wiedzy i doświadczenia Spółki w zakresie rynków finansowych,
zmiany kursów walut, które są „realnie możliwe”, oszacowane zostały na poziomie -10%/+10% na dzień
31 grudnia 2024 roku oraz na dzień 31 grudnia 2023 roku.
Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego netto na racjonalnie możliwe zmiany
kursów walutowych przy założeniu niezmiennych innych czynników.
Analiza wrażliwości pozycji
narażonych na zmianę kursów
walut (euro)
Wpływ na zysk/(stratę netto)
Wpływ na sumę bilansową
Stan na:
wzrost o 10%
spadek o 10%
wzrost o 10%
spadek o 10%
31.12.2024
Zobowiązania z tytułu pożyczek i
kredytów
Pożyczki udzielone
Należności handlowe i pozostałe
7 015
568
-568
701
-701
Zobowiązania handlowe i
pozostałe
2 925
237
-237
293
-293
Środki pieniężne
181
15
-15
18
-18
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 79 z 164
Inne aktywa finansowe
Razem
10 120
820
-820
1 012
-1 012
Analiza wrażliwości pozycji
narażonych na zmianę kursów
walut (euro)
Wpływ na zysk/(stratę netto)
Wpływ na sumę bilansową
Stan na:
wzrost o 10%
spadek o 10%
wzrost o 10%
spadek o 10%
31.12.2023
Zobowiązania z tytułu pożyczek i
kredytów
1 043
84
-84
104
-104
Pożyczki udzielone
Należności handlowe i pozostałe
44 958
3 642
-3 642
4 496
-4 496
Zobowiązania handlowe i
pozostałe
4 088
331
-331
409
-409
Środki pieniężne
12 054
976
-976
1 205
-1 205
Inne aktywa finansowe
Razem
62 143
5 034
-5 034
6 214
-6 214
Zarząd Emitenta szacuje, że w 2025 r udział przychodów w walucie euro obniży się o ok. 50% (będzie
ulegał stopniowemu obniżeniu na przestrzeni 2025 r.) Na dzień 31.12.2024 r. Emitent nie posiadał
zawartych transakcji zabezpieczających przed ryzykiem kursowym.
- związane z ograniczeniami w polityce kredytowej banków, w szczególności w zakresie
udzielania kredytów inwestycyjnych i hipotecznych
Obecnie banki w Polsce utrzymują zaostrzoną politykę kredytową zarówno wobec firm działających w
sektorze budowlanym, jak i wobec osób starających się o uzyskanie kredytów hipotecznych.
Spółki Grupy Kapitałowej planując kolejne projekty starają się brać pod uwagę sytuację rynkową
poprzez dostosowanie swojej oferty do przewidywanych możliwości finansowych i kredytowych
potencjalnych klientów.
Wprowadzenie jakichkolwiek ograniczeń w dostępności kredytów może mieć istotny negatywny wpływ
na funkcjonowanie Spółek, ich sytuację finansową i perspektywy rozwoju.
Ryzyka związane z koniunkturą:
- zmiana sytuacji makroekonomicznej i koniunktury gospodarczej w Polsce
Przychody Spółek z Grupy MIRBUD w całości uzyskiwane są z tytułu prowadzenia działalności na rynku
polskim. Dlatego też osiągane wyniki finansowe są uzależnione od czynników takich jak stabilność
sytuacji makroekonomicznej Polski i ogólna koniunktura gospodarcza w kraju w danym okresie. W
szczególności kształtowanie się następujących wskaźników makroekonomicznych i gospodarczych ma
lub może mieć wpływ na wyniki finansowe osiągane przez Spółki z Grupy i całą branżę deweloperską:
poziom stopy wzrostu PKB, poziom stopy bezrobocia, poziom stopy inflacji, poziom realnej stopy
wzrostu wynagrodzeń, poziom inwestycji, poziom zmiany dochodów gospodarstw domowych, wysokość
referencyjnych stóp procentowych oraz kształtowanie się kursów wymiany walut oraz deficytu
budżetowego.
Ewentualne negatywne zmiany w stabilności sytuacji makroekonomicznej i ogólnej koniunktury
gospodarczej Polski mogą mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub perspektywy
rozwoju Spółek z Grupy.
- w branży budowlanej
Działalność Spółek z Grupy jest ściśle skorelowana z ogólną sytuacją gospodarczą Polski. Na wyniki
finansowe osiągane przez Spółkę największy wpływ wywiera poziom inwestycji w przedsiębiorstwach,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 80 z 164
tempo wzrostu PKB, poziom inflacji, wartość produkcji budowlano – montażowej, polityka podatkowa
czy wzrost stóp procentowych. Istnieje ryzyko, że negatywne zmiany wyżej wymienionych wskaźników,
szczególnie obniżenie się tempa rozwoju gospodarczego, wzrost poziomu inflacji spowodowany
wzrostem cen materiałów czy też wzrost stóp procentowych, mogą mieć negatywny wpływ na
działalność oraz wyniki Spółek z Grupy.
Aby minimalizować wahania koniunktury Emitent zawiera długoterminowe kontrakty budowlane z
Zamawiającymi publicznymi w zapewniające stabilne źródła przychodu w okresie 2-3 lat.
- w branży deweloperskiej
Sytuacja panująca na rynku deweloperów w Polsce w okresie, którego dotyczy to sprawozdanie ma
wpływ na działalność i wyniki finansowe osiągane przez Grupę, przy czym należy pamiętać, że
koniunktura branży deweloperskiej charakteryzuje się cyklicznością.
Na bardzo dobrą koniunkturę w branży deweloperskiej w kilku poprzednich latach miały wpływ niskie
stopy procentowe kredytów hipotecznych. Sytuacja zmieniła się w ostatnim kwartale 2021 roku, kiedy
stopy procentowe gwałtownie wzrastały i pozostały na bardzo wysokim poziomie w roku 2022.
Towarzyszyło temu zaostrzenie polityki banków w zakresie udzielania kredytów hipotecznych,
uwzględniających wymogi Rekomendacji S 2022 wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego.
Rekomendacja zwiększała bufor na zmianą wskaźnika WIBOR, skracała maksymalny okres
kredytowania z 35 lat do 25 lat oraz zaostrzała wymogi dotyczące stosunku obciążeń kredytowych do
całkowitego rocznego dochodu klienta detalicznego. Spowodowało to drastyczne ograniczenie
zdolności kredytowej klientów. W efekcie takiego podejścia wielu potencjalnych klientów deweloperów
nie jest w stanie uzyskać kredytu hipotecznego na zakup mieszkania na rozsądnych warunkach
finansowych.
Wyczerpanie środków przeznaczonych na dofinansowanie kredytów w ramach tego programu wpłynęło
w 2024 roku na ochłodzenie koniunktury w branży deweloperskiej na liczbę sprzedanych lokali wpływ
miało wstrzymanie się klientów z decyzjami zakupowymi, w tym związanymi z dostępnością i kosztami
kredytów hipotecznych oraz zapowiedziami wprowadzenia nowego wsparcia rządowego dopiero w
2025 r.
Na poziom koniunktury w branży deweloperskiej wpływ mają przede wszystkim koszty materiałów
i pracy w branży budowlanej, które przekładają się na ceny nieruchomości. Dalszy wzrost cen
materiałów oraz kosztów usługi generalnego wykonawstwa może przełożyć się na taki poziom wzrostu
cen mieszkań, że spowoduje to ochłodzenie koniunktury na rynku pierwotnym.
Wystąpienie w przyszłości kryzysów finansowych, gospodarczych, recesji czy okresów spowolnienia
gospodarczego lub innych czynników negatywnie wpływających na branżę deweloperską może mieć
istotny, negatywny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
- nabywanie gruntów pod nowe projekty deweloperskie oraz projekty inwestycji
pod wynajem powierzchni komercyjnej
Dalszy pomyślny rozwój działalności deweloperskiej oraz budowy i wynajmu obiektów handlowych
zależy od możliwości nabywania działek w atrakcyjnych lokalizacjach i w cenach umożliwiających
realizację zadawalających marż. Ze względu na ograniczoną liczbę dostępnych atrakcyjnych działek
posiadających pożądane parametry projektowe, Spółki nie mogą zagwarantować, iż w przyszłości
będzie możliwy zakup odpowiedniej liczby atrakcyjnych działek by zrealizować założone plany rozwoju.
Ponadto możliwość nabycia atrakcyjnych działek pod nowe projekty deweloperskie i projekty
handlowo-usługowe jest uwarunkowana szeregiem czynników, takich jak:
istnienie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
zdolność sfinansowania zakupu działek i rozpoczęcia procesu inwestycji,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 81 z 164
możliwość uzyskania wymaganych pozwoleń administracyjnych by rozpocząć realizację
projektów (warunki zabudowy, zatwierdzenie projektu architektonicznego),
możliwość zapewnienia wymaganego wkładu własnego i uzyskania finansowania bankowego
na realizację projektów.
Wyżej wymienione czynniki są w dużej mierze uzależnione od ogólnej sytuacji panującej na rynku
nieruchomości w Polsce i na rynkach lokalnych oraz od ogólnej koniunktury gospodarczej kraju.
- nagłe zmiany cen mieszkań
Przychody z działalności deweloperskiej Spółka JHM DEVELOPMENT S.A. czerpie ze sprzedaży
mieszkań i domów jednorodzinnych. Ze względu na fakt, iż inwestycje deweloperskie są prowadzone w
dłuższej perspektywie i nierzadko z kilkuletnim wyprzedzeniem trzeba zakładać ceny sprzedaży
wybudowanych nieruchomości, istnieje ryzyko, że podczas realizacji projektu nastąpią istotne zmiany
cen mieszkań i domów na danym rynku, w tym istotne spadki cen lokali mieszkalnych i domów. Ceny
nieruchomości na danym rynku zależą od szeregu czynników takich jak m.in. ogólna sytuacja
gospodarcza rejonu, poziom stopy bezrobocia, ilość lokali mieszkalnych dostępnych do sprzedaży
przez innych deweloperów na danym rynku, dostępność kredytów hipotecznych dla potencjalnych
klientów itd. W przypadku istotnego spadku cen nieruchomości Spółka może nie być w stanie sprzedać
wybudowanych mieszkań i domów po zaplanowanych cenach w określonym czasie.
Wystąpienie jakichkolwiek czynników, które spowodują spadek cen mieszkań lub domów na rynkach,
gdzie Spółki realizują projekty, może mieć istotny niekorzystny wpływ na jej działalność, sytuację
finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
- w branży zarządzania halami handlowymi i wynajmu powierzchni komercyjnej
Obok działalności deweloperskiej, ważnym dodatkowym obszarem działalności Grupy jest zarządzanie
halami handlowymi i wynajem powierzchni komercyjnej. Poziom aktywności handlowej i popyt na
wynajmem powierzchni komercyjnej w danych halach handlowych jest uwarunkowany ogólną sytuacją
makroekonomiczną na danym rynku, poziomem konkurencji oraz poziomem konsumpcji, a w
szczególności popytem na artykuły z segmentu popularnego na danym rynku.
Wystąpienie w przyszłości czynników negatywnie wpływających na koniunkturę w branży zarządzania
halami handlowymi i wynajmu powierzchni komercyjnej może mieć istotny, negatywny wpływ na
działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupyx.
Ryzyka związane z konkurencją:
- w branży budowlanej
Sytuacja gospodarcza w Polsce, konflikt w Ukrainie oraz znaczne ograniczenie liczby ogłaszanych
przetargów na roboty budowlane i sytuacja gospodarcza w Polsce wzmaga konkurowanie poprzez
oferowanie najdogodniejszych cen i wydłużanie okresów gwarancyjnych.
Dalsze nasilenie się konkurencji na rynkach, na których Spółki prowadzą działalność może mieć istotny
niekorzystny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy jej rozwoju.
Zarządy Spółek w oparciu o długoletnie doświadczenie starają się budować portfel kontraktów
umożliwiający realizację odpowiedniego wyniku finansowego.
- w branży deweloperskiej
Regiony kraju, w których głównie działa Spółka – tj. Polska centralna i północna - cechuje wysoki stopień
konkurencji w branży deweloperskiej. Spółka JHM DEVELOPMENT S.A. bierze pod uwagę
intensywność konkurencji na rynkach lokalnych na których rozważane jest rozpoczęcie działalności
deweloperskiej lub realizacja kolejnych projektów. Spółka z reguły koncentruje się na tych lokalizacjach,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 82 z 164
gdzie konkurencja jest ograniczona. Występowanie ograniczonej konkurencji w czasie, gdy rozważane
jest rozpoczęcie inwestycji nie oznacza jednak, że konkurencyjne podmioty nie podejmą inwestycji na
tym samym co Spółka lokalnym rynku w nieodległej przyszłości, po rozpoczęciu przygotowań bądź prac
przez Spółkę. Ze Spółką konkurują zarówno stosunkowo niewielkie firmy lokalne jak i większe podmioty
deweloperskie mogące kompleksowo realizować duże projekty.
Zgodne z przyjętą strategią Spółki, stopniowe wchodzenie na rynki mieszkaniowe dużych miast wiąże
się z walką z dużo silniejszą konkurencją działająca na tych rynkach.
Nasilenie się konkurencji może przełożyć się na zwiększenie podaży gotowych mieszkań oferowanych
na lokalnym rynku, co może oznaczać presję cenową przy sprzedaży lokali, obniżkę stawek czynszu
wynajmu lokali jak i wydłużenie okresu ich sprzedaży.
Występowanie lub intensyfikacja konkurencji na rynkach, na których Spółka prowadzi działalność może
przełożyć się również na utrudnienia w pozyskaniu atrakcyjnych działek pod nowe projekty
deweloperskie w założonych cenach.
Nasilenie się konkurencji na rynkach, na których Spółka prowadzi działalność może mieć istotny,
niekorzystny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy jej rozwoju.
- dla działalności zarządzanych hal handlowych i wynajmu powierzchni
komercyjnej
Hale handlowe zarządzane przez spółkę zależną Marywilska 44 są jednym z największych kompleksów
hal handlowych w Polsce i największym w ramach miasta stołecznego Warszawy.
Podstawowym asortymentem oferowanym klientom w halach handlowych przy ul. Marywilska 44 jest
odzież, obuwie, galanteria skórzana i zabawki w segmencie popularnym. Handlowcy specjalizujący się
w sprzedaży ww. artykułów w segmencie popularnym mają do wyboru cały szereg podmiotów
oferujących wynajem powierzchni komercyjnej w Warszawie i jej okolicach, w tym duże hale handlowe
zlokalizowane w okolicach Nadarzyna i w Wólce Kosowskiej. Dodatkowo, nie można wykluczyć, iż w
przyszłości inne podmioty nie zbudują dużych kompleksów hal handlowych, które będą bezpośrednio
konkurować z halami przy ul. Marywilskiej 44 w obrębie m.st. Warszawy.
Na takie samo ryzyko narażona jest działalność Marywilska 44 w zakresie zarządzania obiektami
handlowymi w Starachowicach.
Ryzyko działalności wynajmu powierzchni komercyjnych w zakresie hal magazynowo i logistycznych
położonych w Ostródzie i Bolesławcu zależy od w stabilności sytuacji makroekonomicznej i ogólnej
koniunktury gospodarczej Polski a także konkurencji w branży.
Nasilenie się konkurencji na rynkach, na których Grupa prowadzi działalność może mieć istotny
niekorzystny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 83 z 164
Zewnętrzne ryzyka prawne
- zmiany przepisów prawa, w szczególności prawa podatkowego
Polski system prawny charakteryzuje się znacznym stopniem zmienności oraz niejednoznaczności
przepisów, co w szczególności dotyczy prawa podatkowego. W praktyce często występują problemy
interpretacyjne, ma miejsce niekonsekwentne orzecznictwo sądów, jak również zdarzają się sytuacje,
gdy organy administracji publicznej przyjmują niekorzystne dla podatnika interpretacje przepisów prawa,
odmienne od poprzednio przyjmowanych interpretacji przez te organy.
Wystąpienie zmian przepisów prawa, w tym dotyczących ochrony środowiska, prawa pracy, prawa
ubezpieczeń społecznych, prawa handlowego, a w szczególności prawa podatkowego może mieć
niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Spółek z Grupy.
- związane z brakiem spełniania wymogów prawnych przewidzianych do
rozpoczęcia inwestycji oraz ze stanem prawnym nieruchomości
Realizacja każdego z projektów inwestycyjnych przez Spółkę wymaga spełniania wymogów
określonych w prawie. W większości przypadków Spółka jest zobowiązana do uzyskania różnego
rodzaju pozwoleń, które są wydawane przez organy administracji publicznej. Uzyskanie tych aktów
administracyjnych jest koniecznym warunkiem rozpoczęcia procesu inwestycyjnego. Należy zauważyć,
iż uzyskanie wszystkich pozwoleń i zgód wymaga znacznego wysiłku i jest czasochłonne. Organy
administracji publicznej wydające pozwolenia i zgody działają na podstawie przepisów kodeksu
postępowania administracyjnego i ustaw szczególnych. W tych postępowaniach bierze się przede
wszystkim pod uwagę interes społeczności lokalnych i szereg zagadnień planistycznych podlega
szerokiej konsultacji społecznej (np. kwestie ochrony środowiska). Dodatkowo brak choćby części
dokumentacji uniemożliwia rozpoczęcie procesu inwestycyjnego. Ponadto stwierdzenie jakichkolwiek
nieprawidłowości bądź po stronie Spółki, bądź w aktach administracyjnych, a w szczególności istnienie
jakichkolwiek sprzeczności pomiędzy nimi może prowadzić do opóźnienia rozpoczęcia realizacji
procesu inwestycyjnego. Należy także liczyć się z ryzykiem wzruszenia już prawomocnych decyzji
administracyjnych przez wznowienie postępowania bądź stwierdzenie nieważności decyzji. Decyzje
administracyjne mogą także zostać zaskarżone w całości lub w części i w konsekwencji istnieje ryzyko
ich uchylenia. Na obszarach, gdzie nie przyjęto miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego, powstaje dodatkowo ryzyko braku możliwości realizacji zamierzeń Spółek z uwagi na
utrudnienia związane z możliwością uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Wystąpienie któregokolwiek z wyżej wymienionych czynników może mieć niekorzystny wpływ na
działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
Ryzyka związane z bieżącą działalnością
- ryzyko związane z realizacją strategii rozwoju
Rynek polski i sytuacja na rynkach lokalnych, na których działa Grupa, podlegają ciągłym zmianom,
których kierunek i natężenie zależne są od szeregu czynników. Dlatego przyszłe wyniki finansowe,
rozwój i pozycja rynkowa Spółek są uzależnione od zdolności do wypracowania i wdrożenia
długoterminowej strategii w niepewnych i zmieniających się warunkach otoczenia rynkowego.
W szczególności realizacja założonej przez Grupę strategii jest uzależniona od wystąpienia szeregu
czynników, których wystąpienie jest często niezależne od decyzji organów Spółek i które nie zawsze
mogą być przewidziane.
Do takich czynników należą:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 84 z 164
nieprzewidywalne zdarzenia rynkowe, takie jak wystąpienie kryzysu gospodarczego lub recesji
w Polsce lub innych krajach Unii Europejskiej,
radykalne i nagłe zmiany przepisów prawnych bądź sposobów ich interpretacji (np. mających
wpływ na wydawane warunków zabudowy),
klęski żywiołowe, epidemie na terenach, gdzie Spółka prowadzi działalność, a także szereg
czynników o charakterze szczególnym, takich jak:
ograniczenia możliwości nabywania przez Spółkę JHM DEVELOPMENT działek w atrakcyjnych
lokalizacjach pod budownictwo mieszkaniowe,
obniżona dostępność finansowania bankowego umożliwiającego realizację projektów
deweloperskich i komercyjnych,
niepowodzenia realizacji projektów deweloperskich i projektów handlowo-usługowych zgodnie
z założonym harmonogramem i kosztorysem,
zmiany programów rządowych wspomagających nabywanie lokali mieszkalnych przez osoby o
przeciętnych i poniżej przeciętnych dochodach
inne ryzyka operacyjne opisane w niniejszym sprawozdaniu.
Spółki z Grupy dokładają wszelkich starań, by założona strategia była realizowana i starają się na
bieżąco analizować wszystkie czynniki rynkowe i branżowe mające i mogące mieć wpływ na realizację
strategii.
Opisane powyżej czynniki mogą spowodować, że Grupa nie będzie w stanie zrealizować zakładanej
strategii rozwoju, w tym planowanych projektów deweloperskich, a przez to czynniki te mogą mieć
istotny negatywny wpływ na działalność Spółek, jej sytuację finansową, wyniki lub perspektywy rozwoju.
- związane z finansowaniem rozwoju kredytami bankowymi
Spółki z Grupy finansują swój rozwój oraz bieżącą działalność przy wykorzystaniu kredytów bankowych
i leasingu. Spółki również w przyszłości zamierzają wykorzystywać kredyty bankowe do finansowania
zapotrzebowania na kapitał obrotowy związany ze wzrostem skali działalności. Istnieje jednak ryzyko,
iż w przyszłości, w przypadku wystąpienia niekorzystnych zmian na rynkach działalności Spółek lub
rynkach finansowych, lub w wyniku zmiany podejścia banków do oceny ryzyka kredytowego, będą one
miały utrudniony dostęp do finansowania przy wykorzystaniu kredytów, ich koszt będzie wyższy od
obecnego lub będą zmuszone do wcześniejszej spłaty lub refinansowania na gorszych warunkach
dotychczasowego zadłużenia. Może to przyczynić się do wolniejszego od planowanego tempa rozwoju
i pogorszenia uzyskiwanych wyników finansowych.
Zarząd uważa obecny poziom zadłużenia za bezpieczny i nie widzi obecnie zagrożeń dla jego
terminowej obsługi. Mimo dobrej kondycji finansowej większości Spółek z Grupy, nie można wykluczyć,
że w przyszłości na skutek niekorzystnych procesów rynkowych będą one w stanie wywiązać się ze
wszystkich zobowiązań wynikających z zawartych umów kredytowych oraz pożyczek. W przypadku
wystąpienia sytuacji, w której Spółka z Grupy nie będzie w stanie na bieżąco regulować swoich długów
z tytułu umów kredytowych i pożyczek, spłaty mogą stać się natychmiast wymagalne. W konsekwencji,
aby zaspokoić wierzycieli Spółka będzie zmuszona do zbycia części swoich aktywów. Strategie Spółek
przewidują, stopniową zamianę długu krótkoterminowego na finansowanie długoterminowe oraz że
nowo pozyskiwane finansowanie kredytami będzie celowe dla potrzeb realizacji konkretnych umów o
roboty budowlane i inwestycji deweloperskich.
Wystąpienie wyżej wymienionych czynników może mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację
finansową lub perspektywy rozwoju Grupy. W celu ograniczenia ryzyka Spółka na bieżąco dokonuje
analizy stanu zadłużenia oraz możliwości regulowania zobowiązań.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 85 z 164
- związane z infrastrukturą budowlaną
Zakończenie realizacji projektu jest uzależnione od zapewnienia wymaganej przepisami infrastruktury
takiej jak dostęp do dróg publicznych, dostęp do mediów, wyznaczenie odpowiednich dróg
wewnętrznych, itd. Bywają sytuacje, że zapewnienie niezbędnej infrastruktury jest uzależnione od
czynników będących poza kontrolą Spółki. Często zapewnienie dostępu do właściwej drogi bądź
mediów jest uzależnione od decyzji stosownego urzędu miejskiego bądź gminnego. W niektórych
przypadkach status dróg, które są potrzebne do realizacji inwestycji, może być nieuregulowany, bądź w
trakcie realizacji projektu mogą pojawić się nieprzewidziane komplikacje przekładające się na
opóźnienia i dodatkowe koszty. Może się także zdarzyć, że właściwe organy administracji zażądają od
Spółki wykonania dodatkowych prac dotyczących infrastruktury w ramach prac związanych z realizacją
inwestycji. Organy administracji mogą także oczekiwać lub nawet zażądać, aby inwestor wykonał prace
związane z infrastrukturą, które nie są niezbędne z perspektywy realizacji danego projektu, ale których
wykonanie może być oczekiwane przez te organy jako wkład inwestora w rozwój społeczności lokalnej
w związku z realizowaną inwestycją.
Wystąpienie któregokolwiek z powyższych czynników przekładających się na opóźnienie realizowanych
projektów lub dodatkowe koszty projektu może mieć istotny niekorzystny wpływ na działalność, sytuację
finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
- związane z odpowiedzialnością za naruszenie przepisów ochrony środowiska
Na podstawie obowiązujących przepisów dotyczących ochrony środowiska podmioty, które są
właścicielami, bądź użytkownikami działek, na których występują niebezpieczne substancje, albo na
których doszło do niekorzystnego przekształcenia naturalnego ukształtowania terenu mogą zostać
zobowiązane do ich usunięcia, bądź ponieść koszt rekultywacji terenu lub zapłaty kary pieniężnej. W
celu zminimalizowania ryzyka naruszenia przepisów ochrony środowiska Spółki przeprowadzą analizy
techniczne przyszłych projektów pod kątem ryzyka związanego z odpowiedzialnością za naruszenie
przepisów ochrony środowiska. Do dnia sporządzenia sprawozdania Spółki nie były zobowiązane do
ponoszenia kosztów rekultywacji terenu bądź zapłaty jakichkolwiek kar administracyjnych z tego tytułu.
Niemniej nie można wykluczyć, iż w przyszłości Spółki z Grupy będą zobowiązane do poniesienia
kosztów rekultywacji terenu, zapłaty kary pieniężnej z tytułu naruszenia przepisów ochrony środowiska
bądź odszkodowań.
W celu ograniczenia ryzyka związanego z odpowiedzialnością za naruszenie przepisów ochrony
środowiska Emitent podjął następujące działania:
wdrożył i stosuje Strategie Zrównoważonego Rozwoju Grupy Kapitałowej MIRBUD na lata
2024-2035
wdrożył i stosuje Systemu Zarządzania Środowiskowego wg EN ISO 14001:2015 w zakresie
budownictwo ogólne, inżynieria lądowa, budowa dróg i autostrad, budowa obiektów
przemysłowych
Wystąpienie któregokolwiek z opisanych wyżej czynników może mieć niekorzystny wpływ na
działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
- związane z karami za niewykonanie lub nieterminowe wykonanie zleceń
Jednostki w umowach z inwestorami występują jako generalny wykonawca. Podpisane i realizowane
umowy nakładają na Spółki szereg zobowiązań oraz określają konsekwencje niewywiązywania się z
przyjętych na siebie obowiązków. Umowy takie przede wszystkim bardzo dokładnie określają terminy –
zarówno wykonania zleconych prac, jak i dokonania innych czynności, np. usunięcia ewentualnych
usterek i wad w okresie gwarancyjnym. W przypadku niedotrzymania tych terminów Spółki mogą być
zagrożone ryzykiem płacenia kar umownych.
W celu ograniczenia ryzyka wystąpienia przez inwestorów z roszczeniem zapłaty za niewykonanie lub
nienależyte wykonanie zleceń Spółki podjęły następujące działania:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 86 z 164
objęły ochroną ubezpieczeniową kontrakty, w tym także działania podwykonawców,
wdrożyły i stosują Systemu Zarządzania wg EN ISO 9001:2000 zakresie:
a) budownictwo ogólne, inżynieria lądowa, budowa dróg i autostrad,
b) budowa obiektów przemysłowych,
c) roboty instalacyjne.
przenoszą ryzyka do umów o współpracy zawieranych przez Spółki z producentami,
dostawcami i podwykonawcami (odpowiedzialność za produkt, odpowiedzialność za usługi,
różnice między zamówionym a dostarczonym asortymentem, podwyżki cenowe itp.).
Niezależnie od powyższego zapłata nieprzewidzianych kar umownych, czy też odszkodowań może
mieć negatywny wpływ na wyniki finansowe Spółek. Należy jednak zaznaczyć, iż w latach 2005-2024 z
tytułu ryzyka związanego z karami za niewykonanie, nienależyte wykonanie, lub nieterminowe
wykonanie zlecenia Spółki nie poniosły znaczących obciążeń.
- związane z roszczeniami wobec Spółek z tytułu budowy mieszkań i obiektów
handlowo-usługowych, sprzedaży lokali oraz z udzieleniem gwarancji zapłaty
za roboty budowlane
W celu realizacji licznych inwestycji Spółka zawierała i będzie zawierała umowy o budowę z
wykonawcami prac budowlanych i wykończeniowych. Należy zauważyć, iż zaciągnięte przez
wykonawców zobowiązania w związku z realizacją inwestycji (np. w stosunku do podwykonawców)
mogą w konsekwencji, z uwagi na solidarną odpowiedzialność inwestora i wykonawcy za zapłatę
wynagrodzenia, wiązać się z powstaniem roszczeń wobec Spółek co może odbić się na terminowości
realizacji inwestycji. W konsekwencji Spółka, która jest odpowiedzialna względem swoich klientów,
może ponieść znaczne koszty niewykonania umowy lub jej nienależytego wykonania. Nie można
również wykluczyć, iż w przyszłości klienci i partnerzy handlowi Spółek nie wystąpią również do nich z
roszczeniami z tytułu ukrytych wad budynku powstałych na etapie robót budowlanych bądź
wykończeniowych, choć według zawartych przez Spółki standardowych umów koszty napraw tego typu
usterek są pokrywane przez wykonawcę lub jego podwykonawców. Spółki ponoszą także
odpowiedzialność wobec nabywców lokali z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne budynków. Okres
objęty tymi roszczeniami wynosi 5 lat.
Ponadto na podstawie art. 649¹ – 649⁵ Kodeksu cywilnego na żądanie wykonawcy Spółka działająca
jako inwestor jest zobowiązana do udzielenia gwarancji zapłaty wykonawcy (generalnemu wykonawcy)
za roboty budowlane w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, a także akredytywy bankowej
lub poręczenia banku udzielonego na zlecenie inwestora.
Wystąpienie któregokolwiek ze wskazanych powyżej czynników przekładających się na powstanie
roszczeń wobec Spółek, może mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub
perspektywy rozwoju Spółki.
- związane z procesem produkcyjnym
Umowy dotyczące realizacji kontraktów budowlanych zawierają szereg klauzul odnośnie do należytego
i terminowego wykonania kontraktu, właściwego usunięcia wad i usterek, z czym związane jest
wniesienie kaucji gwarancyjnej lub zabezpieczenia kontraktu gwarancją ubezpieczeniową lub bankową.
Zabezpieczenie zwykle wnoszone jest w postaci gwarancji ubezpieczeniowej, bankowej lub kaucji
pieniężnej w określonym terminie po podpisaniu kontraktu i rozliczane po zakończeniu realizacji
kontraktu. Wysokość zabezpieczenia uzależniona jest od rodzaju kontraktu. Zwykle jego wysokość
kształtuje się na poziomie 5-10% ceny kontraktowej.
Ponieważ konieczność wnoszenia zabezpieczenia w formie kaucji może wpływać na ograniczenie
płynności finansowej Spółki preferuje wnoszenie zabezpieczenia w postaci gwarancji ubezpieczeniowej.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 87 z 164
W przypadku ograniczenia dostępu do gwarancji ubezpieczeniowych lub bankowych oraz zwiększenia
kosztów ich pozyskania Spółka ponosi ryzyko zwiększenia kosztów, zamrożenia środków finansowych,
co w konsekwencji może doprowadzić do obniżenia rentowności lub płynności finansowej Spółki.
Spółki w celu zminimalizowania ryzyka umowy z podwykonawcami zobowiązują podwykonawców do
zabezpieczenia prawidłowej realizacji umowy w postaci gwarancji ubezpieczeniowej, bankowej lub
kaucji pieniężnej oraz zawierają kary umowne za przekroczenie terminów umownych.
Zarządzanie ryzykiem kapitałowym
Celem w zarządzaniu ryzykiem kapitałowym jest ochrona zdolności do kontynuowania działalności tak,
aby możliwe było realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy oraz korzyści dla innych zainteresowanych
stron, a także utrzymanie optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu.
Narzędziami służącymi do utrzymania i korygowania strukturę kapitału mogą być:
zmiana kwoty deklarowanych dywidend do wypłacenia;
zwrot kapitału akcjonariuszom;
emisja akcji i innych instrumentów kapitałowych;
sprzedaż aktywów w celu obniżenia zadłużenia.
Monitorowanie kapitału odbywa się za pomocą wskaźnika zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się jako
stosunek zadłużenia netto do łącznej wartości kapitału. Zadłużenie netto oblicza się jako sumę
zadłużenia finansowego (obejmujących bieżące i długoterminowe kredyty i pożyczki oraz inne
zadłużenie finansowe wykazane w skonsolidowanym bilansie) pomniejszoną o środki pieniężne i ich
ekwiwalenty. Łączną wartość kapitału oblicza się jako kapitał własny wykazany w skonsolidowanym
bilansie wraz z zadłużeniem netto.
Wyliczenie wskaźnika zadłużenia
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2024
31.12.2023
Kredyty ogółem
355 772
404 805
Środki pieniężne i ekwiwalenty
-396 770
-395 776
Zadłużenie netto
-40 998
9 029
Kapitał własny
1 097 146
793 550
Kapitał ogółem
1 056 149
802 580
Wskaźnik zadłużenia
-4%
1%
Wskaźniki zabezpieczenia płynności finansowej
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2024
31.12.2023
Dług netto
9 029
EBITDA
207 605
223 883
Kapitał własny
1 097 146
793 550
Aktywa razem
2 416 747
2 283 801
dług netto/EBITDA
0,0
0,0
kapitał własny/aktywa ogółem
0,5
0,3
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 88 z 164
Ryzyko związane z posiadaniem udziałów w Marywilska 44
- Ryzyko nieuzyskania wypłaty odszkodowania z polisy ubezpieczeniowej Spółki
Marywilska 44
W związku z pożarem, który miał miejsce w dniu 12 maja 2024 r. zniszczeniu uległo Centrum Handlowe
Marywilska 44 położone przy ul. Marywilska 44 w Warszawie będące własnością Spółki Marywilska 44
Sp. z o. o. Spalone Centrum było objęte polisą ubezpieczeniową, m.in. od ognia. Istnieje ryzyko odmowy
przez Ubezpieczyciela wypłaty odszkodowania lub znacznego zmniejszenia odszkodowania. Do dnia
31.12.2024 roku wydane zostały trzy kolejne decyzje o wypłacie zaliczki na poczet odszkodowania z
przedmiotowej polisy w łącznej wysokości 38 000 tys. zł. W dniu 7 marca 2025 roku ubezpieczyciel
podjął decyzję o wypłacie kolejnej zaliczki na poczet odszkodowania z przedmiotowej polisy w łącznej
wysokości 27 000 tys. zł. Na dzień publikacji niniejszego sprawozdania nie zakończyły się jeszcze
czynności mające na celu stwierdzenie przyczyn pożaru i nie ma możliwości przewidzenia jak to wpłynie
na wypłatę odszkodowania przez Ubezpieczyciela. Odmowa wypłaty środków z polisy wpłynęłaby
negatywnie na przyszłe wyniki osiągane przez Spółkę MARYWILSKA 44, co przełoży się na wycenę
udziałów w tym podmiocie.
Zarząd Spółki stoi na stanowisku, iż zarówno dokonana analiza posiadanych przez Spółkę polis
ubezpieczeniowych, jak i dotychczasowe ustalenia dokonane po zdarzeniu, nie wskazują na
wystąpienie ryzyka odmowy wypłaty na rzecz Spółki odszkodowania w związku ze szkodą powstałą na
skutek pożaru Centrum.
- Ryzyko utraty najemców w Tymczasowym Miasteczku Handlowym
Spółka w reakcji na pożar który strawił budynek Centrum Hal Targowych MARYWILSKA 44
niezwłocznie podjęła działania mające na celu zorganizowanie miejsc handlowych w tymczasowych
kontenerach zlokalizowanych na parkingu obok spalonego Centrum Hal Targowych starając się
zapewnić miejsce do pracy dla dotychczasowych najemców Centrum Handlowego Marywilska 44.
Działania Spółki ukierunkowane na utrzymanie najemców w miejscu dotychczasowego prowadzenia
działalności i jak największe obłożenie powierzchni najmu w odbudowanej hali.
Istnieje ryzyko, że ta forma tymczasowej działalności nie zdoła przyciągnąć dostatecznie dużej liczby
klientów dokonujących zakupów i w rezultacie, najemcy zrezygnują z dotychczasowej działalności na
terenie Tymczasowego Miasteczka Handlowego, co może wpłynąć na wycenę udziałów w Spółce
Marywilska 44 Sp. z o. o.
- Ryzyko braku odtworzenia składu najemców Centrum Handlowego Marywilska 44
Podjęte działania związane z tymczasową działalnością na terenie Kompleksu Handlowego
MARYWILSKA 44 (Tymczasowe Miasteczko Handlowe oraz Park Handlowy) obarczone są ryzykiem
nieosiągnięcia dostatecznie dużej skali działalności, co pozwoliłoby na odtworzenie hali, jej pełną
komercjalizację w przyszłości oraz osiągnięcie progu rentowności dla działalności Spółki. Na dzień
publikacji niniejszego sprawozdania nie ma możliwości przewidzenia jak będzie rozwijała się działalność
w Tymczasowym Miasteczku Handlowym. Brak przywrócenia dawnej skali działalności może przełożyć
się negatywnie na sytuację finansową Spółki Marywilska 44 Sp. z o. o.
- Ryzyko związane z brakiem przedłużenia umów dzierżawy
Spółka Marywilska 44 Sp. z o.o. działalność zlokalizowaną w Warszawie przy ulicy Marywilskiej 44
prowadzi na terenach dzierżawionych od Miasta Stołecznego Warszawa oraz Miejskiego
Przedsiębiorstwa Realizacji Inwestycji. Obecne umowy dzierżawy gruntów, na których Spółka prowadzi
działalność operacyjną kończą się w 2034 oraz w 2036 roku. Przedłużenie ww. umów jest jednym z
kluczowym czynników wpływających na decyzję w zakresie rozwoju Spółki, w tym powrót do pierwotnej
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 89 z 164
skali działalności. Spółka identyfikuje ryzyko związane z przeciągającym się procesem negocjacji, a tym
samym wpływ na możliwość podjęcia strategicznych decyzji rozwojowych.
4.12. Informacje o kredytach, pożyczkach, poręczeniach i gwarancjach
4.12.1. Kredyty i pożyczki
Szczegółowe informacje o kredytach i pożyczkach zaciągniętych przez Spółki z Grupy w 2024 roku i w
latach poprzednich zawarte są w tabeli poniżej.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 ROKU
Tabela: Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek MIRBUD S.A. według stanu na dzień 31 grudnia 2024 roku. w tys.
Nazwa jednostki
Podmiot
zobowiązany
Kwota kredytu,
pożyczki wg
umowy
Waluta
Kwota pozostała do
spłaty - część
długoterminowa
Kwota pozostała do
spłaty - część
krótkoterminowa
Warunki
oprocentowania
Termin spłaty
Zabezpieczenia
PKO BP S.A.
MIRBUD S.A.
15 000
PLN
12 326
WIBOR
1M+marża
28.01.2025
hipoteka kaucyjna na
nieruchomościach
MBANK S.A.
MIRBUD S.A.
15 200
PLN
15 200
WIBOR
1M+marża
27.06.2025
cesja wierzytelności
gospodarczej
PEKAO S.A.
MIRBUD S.A.
16 000
PLN
16 000
WIBOR
1M+marża
31.10.2025
cesja wierzytelności
gospodarczej
Agencja Rozwoju Przemysłu
S.A.
MIRBUD S.A.
60 000
PLN
10 200
WIBOR
1M+marża
29.12.2025
hipoteki na
nieruchomościach
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
20 000
PLN
13 767
WIBOR
1M+marża
03.08.2025
gwarancja BGK,
zastaw rejestrowy
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
35 000
PLN
28 820
WIBOR
1M+marża
04.10.2026
cesja wierzytelności
gospodarczej, hipoteka
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
15 200
PLN
15 053
WIBOR
1M+marża
30.07.2033
cesja wierzytelności
gospodarczej, hipoteka
Razem kredyty i pożyczki
43 873
67 493
111 366
Na dzień 31.12.2024 r. wartość kredytów i pożyczek została wyceniona według zamortyzowanego kosztu. W wyniku przeprowadzonej wyceny wartość zobowiązania z tytułu kredytów i
pożyczek uległa zwiększeniu o kwotę 2.328 tys. PLN.
.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 91 z 164
Tabela: Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek Spółek z Grupy MIRBUD S.A. na dzień 31 grudnia 2024 roku
Nazwa jednostki
Podmiot
zobowiązany
Kwota kredytu,
pożyczki wg
umowy
Waluta
Kwota pozostała do
spłaty - część
długoterminowa
Kwota pozostała do
spłaty - część
krótkoterminowa
Warunki
oprocentowania
Termin spłaty
Zabezpieczenia
BANK SPÓŁDZIELCZY
JHM
Development
S.A.
8 823
PLN
6 132
442
WIBOR
3M+marża
31.12.2034
hipoteka na
nieruchomościach
MBANK
JHM
Development
S.A.
34 100
PLN
6 675
0
WIBOR
1M+marża
30.09.2027
hipoteka na
nieruchomościach
BANK POLSKIEJ
SPÓŁDZIELCZOŚCI
JHM
Development
S.A.
39 050
PLN
2 293
0
WIBOR
3M+marża
31.03.2026
hipoteka na
nieruchomościach
BGK
Kobylarnia S.A.
6 212
PLN
2 485
621
WIBOR
1M+marża
31.12.2029
hipoteka, poręczenie
MIRBUD
BGK
Kobylarnia S.A.
38 000
PLN
29 663
5 000
WIBOR
1M+marża
30.12.2033
hipoteka, poręczenie
MIRBUD
ALIOR BANK S.A.
Kobylarnia S.A.
18 716
PLN
0
0
WIBOR
3M+marża
26.09.2032
zastaw
Razem kredyty i pożyczki
47 248
6 063
53 311
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 92 z 164
Tabela: Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek MIRBUD S.A. według stanu na dzień 31 grudnia 2023 roku. w tys. zł.
Nazwa jednostki
Podmiot
zobowiązany
Kwota kredytu,
pożyczki wg
umowy
Waluta
Kwota
pozostała do
spłaty - część
długoterminowa
Kwota
pozostała do
spłaty - część
krótkoterminowa
Warunki
oprocentowania
Termin spłaty
Zabezpieczenia
PKO BP S.A.
MIRBUD S.A.
15 000
PLN
WIBOR 1M+marża
24.06.2024
hipoteka kaucyjna na
nieruchomościach
MBANK S.A.
MIRBUD S.A.
15 200
PLN
15 200
WIBOR 1M+marża
27.06.2025
cesja wierzytelności gospodarczej
PEKAO S.A.
MIRBUD S.A.
16 000
PLN
16 000
WIBOR 1M+marża
31.10.2024
cesja wierzytelności gospodarczej
Agencja Rozwoju Przemysłu
S.A.
MIRBUD S.A.
60 000
PLN
10 200
12 000
WIBOR 1M+marża
29.12.2025
hipoteki na nieruchomościach
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
20 000
PLN
20 000
WIBOR 1M+marża
03.08.2024
gwarancja BGK, zastaw rejestrowy
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
35 000
PLN
35 000
WIBOR 1M+marża
04.10.2026
cesja wierzytelności gospodarczej,
hipoteka
Razem kredyty i pożyczki
60 400
48 000
108 400
Na dzień 31.12.2023 r. wartość kredytów i pożyczek została wyceniona według zamortyzowanego kosztu. W wyniku przeprowadzonej wyceny wartość
zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek uległa zwiększeniu o kwotę 3.018 tys. PLN.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 93 z 164
Tabela: Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek Spółek z Grupy MIRBUD według stanu na dzień 31 grudnia 2023 roku. w tys. zł
Nazwa jednostki
Podmiot zobowiązany
Kwota
kredytu,
pożyczki
wg umowy
Waluta
Kwota
pozostała do
spłaty - część
długoterminowa
Kwota
pozostała do
spłaty - część
krótkoterminowa
Warunki
oprocentowania
Termin spłaty
Zabezpieczenia
Bank Spółdzielczy
JHM Development S.A.
8 823
PLN
6 648
363
WIBOR 3M+marża
31.12.2034
hipoteka na nieruchomościach
Bank Polskiej
Spółdzielczości S.A.
JHM Development S.A.
28 445
PLN
WIBOR 3M+marża
30.06.2025
hipoteka na nieruchomościach
Bank Ochrony Środowiska
S.A.
JHM Development S.A.
31 900
PLN
WIBOR 1M+marża
30.06.2024
hipoteki na nieruchomościach
SANTANDER BANK
POLSKA S.A.
JHM Development S.A.
39 095
PLN
3 580
WIBOR 1M+marża
31.03.2025
hipoteki na nieruchomościach
WARSZAWSKI BANK
SPÓŁDZIELCZY
JHM Development S.A.
13 110
PLN
11 234
WIBOR 3M+marża
30.12.2024
hipoteki na nieruchomościach
Bank Ochrony Środowiska
S.A.
JHM Development S.A.
23 000
PLN
4 973
WIBOR 1M+marża
31.12.2025
hipoteki na nieruchomościach
Bank Polskiej
Spółdzielczości S.A.
JHM Development S.A.
18 000
PLN
WIBOR 3M+marża
30.06.2025
hipoteka na nieruchomościach
SANTANDER BANK
POLSKA S.A.
MARYWILSKA 44 sp. z o. o.
33 000
PLN
11 911
3 486
WIBOR 3M+marża
02.05.2028
kaucja pieniężna, cesja
wierzytelności, zastaw rejestrowy
rachunku bankowego,
poręczenie, hipoteka
SANTANDER BANK
POLSKA S.A.
MARYWILSKA 44 sp. z o. o.
1 342
EUR
3 844
691
EURIBOR 3M+marża
30.10.2030
cesja wierzytelności, zastaw
rejestrowy rachunku bankowego,
hipoteka
BGK
Kobylarnia S.A.
6 212
PLN
3 106
621
WIBOR 1M+marża
31.12.2029
hipoteka, poręczenie MIRBUD
Razem kredyty i pożyczki
45 296
5 161
50 457
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 ROKU
W okresie objętym sprawozdaniem nie zdarzyły się przypadki wypowiedzenia pożyczek czy umów
kredytowych ani naruszeń ich warunków, które spowodowałyby zakłócenie finansowania działalności Spółek
z Grupy MIRBUD.
Na dzień 31.12.2024 r. spółki z Grupy MIRBUD nie wykazywały zadłużenia z tytułu zaciągniętych pożyczek z
wyjątkiem pożyczek wskazanych w powyższych tabelach.
4.12.2. Długoterminowe zobowiązania finansowe z tytułu emisji obligacji
Obligacje serii E
W dniu 26 listopada 2021 roku Zarząd Spółki JHM DEVELOPMENT S.A. z siedzibą w Skierniewicach uchwałą
nr XXV/2021 w sprawie dokonania przydziału 50.000 obligacji kuponowych zabezpieczonych na okaziciela
serii E o wartości nominalnej 1.000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 50,0 mln zł dokonał warunkowego
przydziału obligacji serii E. Warunkiem skutecznego przydziału Obligacji inwestorom było dokonanie
rozliczenia i rozrachunku transakcji nabycia Obligacji przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych w
trybie delivery versus payment. Cena emisyjna Obligacji jest równa wartości nominalnej. Dniem emisji jest
dzień 17.12.2021 r.
Obligacje zostały zaoferowane w sposób określony w art. 33 pkt 1 Ustawy o Obligacjach, tj. w trybie oferty
publicznej, z której przeprowadzeniem nie wiąże się obowiązek sporządzenia prospektu emisyjnego zgodnie
z art. 1 ust. 4 pkt a Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2017/1129 z dnia 14 czerwca 2017
r. w sprawie prospektu, który ma być publikowany w związku z ofertą publiczną papierów wartościowych lub
dopuszczeniem ich do obrotu na rynku regulowanym oraz uchylenia dyrektywy 2003/71/WE (oferta
skierowana była wyłącznie do inwestorów kwalifikowanych).
Środki z emisji zostaną przeznaczone na realizację nowych projektów mieszkaniowych, w tym na zakup
gruntów oraz na finansowanie i/lub refinansowanie Dozwolonej Transakcji, gdzie Dozwolona Transakcja
oznacza czynności faktyczne i prawne podejmowane przez Emitenta mające pośrednio lub bezpośrednio
doprowadzić do nabycia przez Emitenta prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w Łodzi
jak i prawa własności nieruchomości położonej w Łodzi, w tym w szczególności polegające na:
a) nabyciu udziałów w spółce Hakamore sp. z o.o. w upadłości
b) zakupie od wierzycieli spółki Hakamore przysługujących tym wierzycielom w stosunku do spółki
wierzytelności, w tym obligacji lub doprowadzeniu do udostępnienia spółce Hakamore środków
niezbędnych do zaspokojenia wszystkich wierzycieli; oraz
c) doprowadzeniu do umorzenia prowadzonego wobec spółki Hakamore postępowania
upadłościowego; a następnie polegające na
d) zawarciu ze spółką Hakamore po zakończeniu postępowania upadłościowego umowy sprzedaży
nieruchomości, stosownie do której cena sprzedaży lub część ceny sprzedaży nieruchomości może
zostać rozliczona na skutek umownego potrącenia: wierzytelności Emitenta przysługujących w
stosunku do Hakamore, a nabytych od poprzednich wierzycieli z wierzytelnością HKM wobec Emitenta
o zapłatę ceny sprzedaży nieruchomości.
W związku umorzeniem postępowania upadłościowego Hakamore Sp. z o.o. w upadłości w styczniu 2024 r.
został podpisany akt notarialny przeniesienia własności wyżej opisanych nieruchomości na rzecz JHM
DEVELOPMENT S.A. a tym samym cel emisji obligacji serii E został osiągnięty.
Oprocentowanie obligacji jest zmienne, oparte na stawce WIBOR 6M powiększonej o marżę. Odsetki będą
płatne w okresach półrocznych. W dniach płatności odsetek przypadających na 17.12.2024 r. oraz 17.06.2025
r., Emitent będzie zobowiązany do bezwarunkowego częściowego wykupu każdorazowo 10% łącznej liczby
wyemitowanych Obligacji. Termin ostatecznego wykupu określono na 17.12.2025 r. Zbywalność obligacji nie
podlega żadnym ograniczeniom.
Zobowiązania z tytułu emisji obligacji serii E na dzień 31.12.2024r wynosiły 45 185 tys zł
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 95 z 164
4.12.3. Pożyczki udzielone
W dniu 14.12.2023 roku Spółka MIRBUD S.A. zawarła umowę pożyczki ze Spółką
PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o. w maksymalnej kwocie 120.000 tys. zł, z przeznaczeniem na
sfinansowanie budowy Centrum magazynowo – logistyczno – produkcyjnego zlokalizowanego w
Chościszowicach gmina Bolesławiec oraz prowadzenie bieżącej działalności gospodarczej. Na dzień
31.12.2024 roku zadłużenie z tytułu pożyczki wraz z wyceną wynosiło 112.822 tys. zł.
Wypłacona kwota została przeznaczona na spłatę należności Spółki PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o.
wobec MIRBUD S.A. z tytułu zrealizowanych robót budowlanych w wyżej wymienionej nieruchomości.
4.12.4. Poręczenia i gwarancje
MIRBUD S.A.
W Grupie Kapitałowej MIRBUD podmiotem wiodącym jest spółka dominująca MIRBUD S.A. i w razie potrzeby
to ona udzieliła poręczeń za jednostki zależne, które przede wszystkim stanowią zabezpieczenie kredytów
zaciągniętych przez:
JHM DEVELOPMENT lub powiązane Spółki celowe - na realizacji inwestycji deweloperskich
Marywilska 44 Sp. z o.o. na refinansowania nakładów inwestycyjnych
Kobylarnia S.A. na realizację kontraktów budowlanych
Na dzień 31.12.2024 r. stan poręczeń przedstawia poniższa tabela:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 ROKU
Tabela: Poręczenia udzielone przez MIRBUD S.A. wg stanu na 31.12.2024 r.
Wykaz udzielonych poręczeń dla innych
podmiotów wg jednostek
Tytuł poręczenia
Wartość poręczenia tys. PLN
Wartość zobowiązania tys. PLN
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
data
wygaśnięcia
poręczenia
31.12.2024
31.12.2023
31.12.2024
31.12.2023
Wobec jednostek powiązanych
KOBYLARNIA S.A.
Zabezpieczenie kredytu BGK S.A
15 000
15 000
19.09.2026
KOBYLARNIA S.A.
Zabezpieczenie kredytu BGK S.A
9 318
9 318
3 520
3 727
31.12.2029
JHM Development S.A.
Zabezpieczenie emisji obligacji seria E
55 000
55 000
45 185
50 000
31.12.2026
Wobec pozostałych jednostek
Razem
79 318
79 318
48 702
53 727
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 ROKU
KOBYLARNIA S.A.
Na dzień 31.12.2024 r. i 31.12.2023r Kobylarnia S.A. udzieliła następujących poręczeń.
Tabela: Poręczenia udzielone przez Kobylarnia S.A. stan na 31.12.2024 r. w tys. zł
Lp
Podmiot, za
który udzielono
poręczenia
Tytuł, z jakiego udzielono
poręczenia
Wartość
poręczenia na
31.12.2024
Wartość zobowiązania
na dzień 31.12.2024 r.
Termin wygaśnięcia
poręczenia
1
MIRBUD S.A.
Linia gwarancyjna
120 000
-
30.11.2025
Tabela: Poręczenia udzielone przez Kobylarnia S.A. stan na 31.12.2023 r. w tys. zł
Lp
Podmiot, za
który udzielono
poręczenia
Tytuł, z jakiego udzielono
poręczenia
Wartość
poręczenia na
31.12.2023
Wartość zobowiązania
na dzień 31.12.2023 r.
Termin wygaśnięcia
poręczenia
1
MIRBUD S.A.
Linia gwarancyjna
80 000
-
30.11.2025
JHM DEVELOPMENT
Zestawienie zobowiązań warunkowych spółek z grupy JHM DEVELOPMENT na dzień 31.12.2024 r, i
31.12.2023 r. przedstawia poniższa tabela.
Tabela: Zobowiązania warunkowe na dzień 31.12.2024 r.
Lp.
Zobowiązanie
udzielone na rzecz
spółki
Tytuł zobowiązania
Wartość poręczenia
na 31.12.2024r
Wartość zobowiązania
na 31.12.2024r
Termin wygaśnięcia
zobowiązania
1
Marywilska 44 sp. z
o.o.
Poręczenie za
zobowiązania spółki
Marywilska 44 z tytułu
umowy najmu zawartej z
Jysk Sp. z o.o.
650
650
05.07.2033
2
MIRBUD S.A.
Poręczenie majątkowe-
zabezpieczenie kredytu w
PKO BP S.A.
97 500
0
22.06.2025
Tabela: Zobowiązania warunkowe na dzień 31.12.2023 r.
Lp.
Zobowiązanie
udzielone na rzecz
spółki
Tytuł zobowiązania
Wartość poręczenia
na 31.12.2023r
Wartość zobowiązania
na 31.12.2023r
Termin wygaśnięcia
zobowiązania
1
Marywilska 44 sp. z
o.o.
Poręczenie za
zobowiązania spółki
Marywilska 44 z tytułu
umowy najmu zawartej z
Jysk Sp. z o.o.
650
650
05.07.2033
2
MIRBUD S.A.
Poręczenie majątkowe-
zabezpieczenie kredytu w
PKO BP S.A.
90 000
0
22.06.2024
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 98 z 164
Marywilska 44 Sp. z o.o.
Zestawienie zobowiązań warunkowych Marywilska 44 sp. z o.o. na dzień 31.12.2024 i 31.12.2023
przedstawiają poniższe tabele.
Tabela: Zobowiązania warunkowe na dzień 31.12.2024 r
Lp.
Zobowiązanie
udzielone na rzecz
spółki
Tytuł zobowiązania
Wartość
poręczenia na
31.12.2024r
Wartość zobowiązania na
31.12.2024r
Termin wygaśnięcia
zobowiązania
1
MIRBUD S.A.
Zabezpieczenie majątkowe
pożyczki Agencja Rozwoju
Przemysłu S.A.
0
0
2
JHM
DEVELOPMENT
S.A.
Zabezpieczenie majątkowe
hipoteka na rzecz
administratora
zabezpieczeń obligacji serii
E
0
0
Tabela: Zobowiązania warunkowe na dzień 31.12.2023 r
Lp.
Zobowiązanie
udzielone na rzecz
spółki
Tytuł zobowiązania
Wartość
poręczenia na
31.12.2023r
Wartość zobowiązania na
31.12.2023r
Termin wygaśnięcia
zobowiązania
1
MIRBUD S.A.
Zabezpieczenie majątkowe
pożyczki Agencja Rozwoju
Przemysłu S.A.
60 000
22 200
29.12.2025
2
JHM
DEVELOPMENT
S.A.
Zabezpieczenie majątkowe
hipoteka na rzecz
administratora
zabezpieczeń obligacji serii
E
55 000
50 000
31.12.2025
Emitent wraz z pozostałymi Spółkami z Grupy Kapitałowej MIRBUD 29 grudnia 2012 roku zawarł umowę o
świadczenie usług, której przedmiotem jest wzajemne poręczanie, gwarancje, obciążenie hipoteki (dalej:
„Zabezpieczanie”) zobowiązań kredytowych wobec instytucji finansowych i ubezpieczeniowych za
wynagrodzeniem. Umowa ma celu zwiększenie bezpieczeństwa finansowego poszczególnych spółek Grupy,
jak i zwiększenie ich zdolności kredytowej.
Zgodnie z warunkami umowy:
wynagrodzenie i tytuł udzielonego Zabezpieczenia zostało ustalone na poziomie cen rynkowych
stosowanych pomiędzy podmiotami powiązanymi w wysokości 0,9% kwoty udzielonego
Zabezpieczenia spłaty w stosunku rocznym, bez względu na sposób zabezpieczenia,
wynagrodzenie płatne w terminie 30 dni po upływie każdego kwartału,
w przypadku zapłaty kwoty zadłużenia względem wierzyciela spółki, spółce udzielającej
Zabezpieczenia przysługuje prawo zwrotu równowartości kwoty zapłaconej w terminie 7 dni od daty
wezwania do zwrotu,
po upływie 7 dni od daty wezwania spółce udzielającej Zabezpieczenia przysługiwać będą odsetki
ustawowe od kwot niezwróconych w terminie,
umowa została zawarta na czas nieokreślony.
Realizowanie inwestycji budowlanych wiąże się z koniecznością uiszczenia kaucji gwarancyjnych lub
składania gwarancji bankowych czy ubezpieczeniowych, stanowiących zabezpieczenie dla jakości
wykonywanych robót budowlanych.
Zobowiązania warunkowe z tytułu poręczeń i gwarancji na rzecz innych jednostek to przede wszystkim
gwarancje wystawione przez towarzystwa ubezpieczeniowe i banki na rzecz kontrahentów Spółki na
zabezpieczenie ich roszczeń w stosunku do Spółki, głównie z tytułu umów budowlanych. Towarzystwom
ubezpieczeniowym i bankom przysługuje roszczenie zwrotne z tego tytułu wobec Spółki.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 99 z 164
Zmiany w zakresie gwarancji w okresie od zakończenia poprzedniego roku obrotowego wynikają z
zakończenia prac rozpoczętych w poprzednich latach. W ocenie Zarządu Spółki, z uwagi na charakter
potencjalnego zobowiązania oraz dotychczasową historię obciążeń z tego tytułu (sporadyczne przypadki na
przestrzeni kilku lat), nie istnieje możliwość wiarygodnego wartościowego oszacowania zobowiązań
warunkowych z tego tytułu. Tym nie mniej Zarząd jest świadomy istnienia takiego ryzyka, dlatego też jest
tworzona rezerwa na naprawy gwarancyjne.
Zobowiązania warunkowe z tytułu gwarancji usunięcia wad i usterek udzielone przez Spółki z Grupy MIRBUD
inwestorom, powstałe, trwające w okresie od 01.01.2024r – do 31.12.2024r przedstawiają się następująco:
Pozostałe zobowiązania warunkowe
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2024
31.12.2023
Z tytułu gwarancji należytego wykonania
822 894
660 918
Z tytułu usunięcia wad i usterek
550 369
394 404
Z tytułu zapłaty wierzytelności
119 317
205 414
Razem
1 492 581
1 260 736
4.13. Wykorzystania przez Spółkę wpływów z emisji
W dniu 04.04.2024r raportem bieżącym nr 27/2024 Emitent poinformował o zwołaniu Nadzwyczajnego
Walnego Zgromadzenie Akcjonariuszy na dzień 06.05.2024r, Zgodnie z projektem uchwały nr 3/2024
Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z dnia 06.05.2024r przedmiotem głosowania będzie
podwyższenie kapitału zakładowego Emitenta o kwotę nie wyższą niż 1.834.880 złotych, tj. z kwoty
9.174.420,00 złotych do kwoty 11.009.300,00 złotych poprzez emisję nie więcej niż 18.348.800 nowych akcji
zwykłych na okaziciela o wartości nominalnej 0,10 zł każda akcja w ramach kapitału docelowego.
W dniu 25 czerwca 2024 r. Spółka powzięła informację o zarejestrowaniu tego samego dnia przez Sąd
Rejonowy dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi, XX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego wpisu do
rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego dla Spółki, podwyższenia kapitału
zakładowego Spółki oraz zmian statutu Spółki, dokonanych na podstawie uchwały nr 4/2024 Zarządu Spółki
z dnia 10 czerwca 2024 r. w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego spółki MIRBUD S.A. w granicach
kapitału docelowego w drodze emisji akcji zwykłych serii L, pozbawienia dotychczasowych akcjonariuszy w
całości prawa poboru wszystkich akcji serii L, dematerializacji akcji serii L i praw do akcji serii L, ubiegania się
o dopuszczenie i wprowadzenia akcji serii L lub praw do akcji serii L do obrotu na rynku regulowanym, zmiany
statutu spółki oraz upoważnienia do zawarcia umowy o rejestrację akcji serii L i praw do akcji serii L w
depozycie papierów wartościowych, uchwały nr 5/2024 Zarządu Spółki z dnia 10 czerwca 2024 r. w sprawie
ustalenia szczegółowych zasad subskrypcji akcji zwykłych serii L, jak również uchwały nr 9/2024 Zarządu
Spółki z dnia 19 czerwca 2024 r. w sprawie określenia kwoty podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w
drodze emisji akcji zwykłych na okaziciela serii L w ramach kapitału docelowego, oświadczenia o wysokości
objętego kapitału zakładowego oraz zmiany statutu Spółki, podjętej po zakończeniu subskrypcji akcji Spółki
serii L („Rejestracja”).
Tym samym kapitał zakładowy po Rejestracji wynosi 11.009.300,00 zł i dzieli się na 110.093.000 akcji o
wartości nominalnej 0,10 zł każda. Ogólna liczba głosów wynikająca ze wszystkich akcji Spółki to 110.093.000.
Uzyskany z emisji akcji kapitał (ok. 200 mln zł) Emitent zamierza przeznaczyć na rozwój w zakresie rozbudowy
pionu realizacji budownictwa kolejowego oraz budownictwa infrastruktury drogowej Grupy Kapitałowej
MIRBUD. Plany rozwojowe spółki dotyczą w szczególności potrzeby zakupu niezbędnego parku
maszynowego w ramach przyjętej strategii umacniania pozycji GK MIRBUD na rynku infrastruktury drogowej
i kolejowej oraz potencjalnej akwizycji podmiotu w nowych obszarach budownictwa kolejowego.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 100 z 164
W dniu 09.09.2024r działając zgodnie z art. 69 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej
i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach
publicznych (Dz. U. tj. 2022.2554) Emitent poinformował, że w wyniku nabycia akcji spółki Torpol S.A. – kod
LEI 259400HHPUDSWFR70D07 (dalej: „Spółka”) w transakcji na GPW w Warszawie, zawartej w dniu 09
września 2024 roku, MIRBUD Spółka Akcyjna – kod LEI 259400B45UFSRKN5V388, przekroczył 10% ogólnej
liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy TORPOL S.A.
W dniu 18 grudnia 2024 roku Spółka MIRBUD S.A. dokonała zakupu 17.450 udziałów, co stanowi 92,78%
głosów na zgromadzeniu wspólników w Spółce Transkol spółka z ograniczoną odpowiedzialności z siedzibą
w Kielcach. (za kwotę 77.500 tys. PLN)
W okresie objętym sprawozdaniem pozostałe spółki Grupy nie emitowały akcji lub udziałów.
4.14. Stanowisko Zarządu odnośnie możliwości zrealizowania wcześniej
publikowanych prognoz wyników na dany rok, w świetle wyników
zaprezentowanych w raporcie za poprzedni okres w stosunku do wyników
prognozowanych.
W okresie objętym sprawozdaniem spółki Grupy Kapitałowej nie publikowały prognoz, a wskazany okres nie
był objęty prognozami publikowanymi w poprzednich okresach.
5. NAJWAŻNIEJSZE UMOWY
5.1. Umowy ubezpieczenia
Od dnia 01.04.2022 r. roku do dnia 31.03.2023 r. MIRBUD S.A. objęta jest ochroną ubezpieczeniową na
podstawie umowy ramowej podpisanej z Sopockim Towarzystwem Ubezpieczeń Ergo-Hestia S.A. zawartej w
dniu 21.03.2022 „Umowa Kompleksowego Ubezpieczenia Grupy Przedsiębiorstwa od wszystkich ryzyk
nr 16/MIRBUD/2022”.
Na warunkach ww. Kompleksowej Umowy Ubezpieczenia w 2023 roku, spółka MIRBUD S.A.; KOBYLARNIA
S.A.; JHM DEVELOPMENT S.A. oraz jej spółki zależne: JHM 1 Sp. z o.o., JHM 2 Sp. z o.o. w likwidacji
zawierały szczegółowe umowy ubezpieczenia, które bezpośrednio dotyczą ich działalności.
W celu ochrony posiadanego majątku Marywilska 44 sp. z o.o. zlokalizowanego w Warszawie ul. Marywilska
44 Spółka zawarła poniższe umowy ubezpieczeniowe: polisa nr 350011915494842) od wszystkich ryzyk oraz
ubezpieczenia utraty zysku brutto w rezultacie przerwy lub zakłócenia działalności, będącej wynikiem
ubezpieczonej szkody majątkowej, polisa ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej z tytułu prowadzonej
działalności obowiązujące od 05.09.2022 r. do 04.09.2023 r.
W celu ochrony posiadanego majątku Marywilska 44 sp. z o.o. Spółka zawarła ubezpieczenie mienia i zysku
przedsiębiorstw kompleksu handlowego w Warszawie obowiązujące od 05.09.2023r do 31.03.2025 r. oraz
ubezpieczenie mienia i zysku przedsiębiorstw dla nieruchomości Spółki położonych w Ostródzie, Rumi,
Starachowicach i Skierniewicach obowiązujące od 01.04.2023 r. do 31.03.2024 r. Ponadto Spółka zawarła
umowy ubezpieczeniowe: odpowiedzialności cywilnej w każdej z lokalizacji w jakiej prowadzona jest
działalność oraz ubezpieczenia szkód powstałych w następstwie roszczeń z tytułu odpowiedzialności
członków organów Spółki Kapitałowej.
Od dnia 01.04.2023 roku do dnia 31.03.2024 r. MIRBUD S.A. objęta była ochroną ubezpieczeniową na
podstawie umowy ramowej podpisanej z Sopockim Towarzystwem Ubezpieczeń Ergo-Hestia S.A. zawartej w
dniu 30.03.2023 r. - „Umowa Kompleksowego Ubezpieczenia Grupy Przedsiębiorstwa od wszystkich ryzyk
nr 17/MIRBUD/2022.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 101 z 164
Na warunkach ww. Kompleksowej Umowy Ubezpieczenia w 2023 roku spółki: MIRBUD S.A., KOBYLARNIA
S.A., JHM DEVELOPMENT S.A. zawierały szczegółowe umowy ubezpieczenia, które bezpośrednio dotyczą
ich działalności.
Od dnia 01.04.2024 r. do dnia 31.03.2025 r. MIRBUD S.A. objęta jest ochroną ubezpieczeniową na podstawie
umowy ramowej podpisanej z Sopockim Towarzystwem Ubezpieczeń Ergo-Hestia S.A. zawartej w dniu
30.03.2024 r. - „Umowa Kompleksowego Ubezpieczenia Grupy Przedsiębiorstwa od wszystkich ryzyk
nr 18/MIRBUD/2022.
Na warunkach ww. Kompleksowej Umowy Ubezpieczenia w 2024 roku, spółki: MIRBUD S.A., KOBYLARNIA
S.A., JHM DEVELOPMENT S.A., PDC IC 217 sp. z o.o. zawierały szczegółowe umowy ubezpieczenia, które
bezpośrednio dotyczą ich działalności.
5.2. Najważniejsze umowy o roboty budowlane i inne dotyczące działalności
operacyjnej zawarte przez Spółki Grupy Kapitałowej
Segment budowlano-montażowy
Tabela: Najważniejsze umowy zawarte przez MIRBUD S.A. i KOBYLARNIA S.A. w okresie od 01.01.2024 r. do 31.12.2024 r. w tys. zł
Data zawarcia
umowy
Wartość umowy
(netto) w tys. zł
Kontrahent
Przedmiot umowy
12.01.2024
71.592
Gmina Jawor
Wykonanie prac projektowych i robót budowlanych dla
zadania inwestycyjnego pn. „Budowa/modernizacja
infrastruktury drogowej, technicznej drogowej,
elektroenergetycznej i wodno - kanalizacyjnej na terenie
Dolnośląskiej Strefy Aktywności gospodarczej – S 3
Jawor” w ramach dofinansowania z Rządowego
Funduszu Polski Ład Programu Inwestycji
Strategicznych – V edycja. Konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Partner Konsorcjum)
02.02.2024
78.584
Miasto Bydgoszcz
Wykonanie robót budowlanych polegających na
budowie, przebudowie oraz zmianie sposobu
użytkowania obiektów zajezdni tramwajowej przy ul.
Toruńskiej 278 w Bydgoszczy.
27.02.2024
75.281
Województwo
Świętokrzyskie -Zarząd
Dróg Wojewódzkich w
Kielcach
Zaprojektowanie oraz wykonanie robót budowlanych
wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą dla
zadania pn. „Budowa DW 723 od budowanego węzła
w ciągu DK 77 do istniejącego śladu DW 723 w m.
Sandomierz o dł. ok. 1,35 km”.
13.03.2024
120.554
Gmina Głogów
Budowa i modernizacja infrastruktury drogowej pod
strefę przemysłową na terenie gmin Głogów i Kotla.
Konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Partner Konsorcjum)
27.03.2024
72.613
Gmina Wrocław – Zarząd
Inwestycji Miejskich
Wykonanie i oddanie robót budowlanych polegających
na budowie Zespołu Szkolno-Przedszkolnego przy
ulicy Zwycięskiej we Wrocławiu wraz z infrastrukturą
towarzyszącą.
28.03.2024
184.680
Gmina Miasto Jaworzno
Zaprojektowanie oraz wykonanie pełnego zakresu
robót budowlanych związanych z budową i
przebudową układu drogowego do obsługi terenu
Jaworznickiego Obszaru Gospodarczego w ramach
zadania pn. „Jaworznicki Obszar Gospodarczy –
rozwój strategicznej strefy przemysłowej miasta
Jaworzna – infrastruktura drogowa”. Konsorcjum firm w
składzie:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 102 z 164
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Lider Konsorcjum),
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Partner Konsorcjum)
15.04.2024
-
GDDKiA
aneks do umowy z dn. 15 kwietnia 2021 roku na
realizację zadania pn. „Budowa Obwodnicy Metropolii
Trójmiejskiej z podziałem na dwie części: Budowa
Obwodnicy Metropolii Trójmiejskiej Zadanie 2: węzeł
Żukowo (z węzłem) – węzeł Gdańsk Południe (z
węzłem)”. Przedmiotem zawartego aneksu jest zmiana
terminu realizacji umowy do dn. 15 września 2025
roku.
17.04.2024
56.159
GDDKiA
Zaprojektowanie i budowa drogi ekspresowej S11
Ostrów Wlkp. – Kępno; odcinek III dobudowa drugiej
jezdni na odcinku obwodnicy m. Kępno. Konsorcjum
firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Lider Konsorcjum),
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Partner Konsorcjum)
18.04.2024
157.000
Gminą Miasto Rzeszów
Budowa Podkarpackiego Centrum Lekkoatletycznego
przy ul. Wyspiańskiego w Rzeszowie.
26.04.2024
378.001
GDDKiA
Budowa drogi ekspresowej S11 Kępno – A1 na
odcinku Kępno - granica woj. opolskiego (z
wyłączeniem obwodnicy Olesna), odc. III, Gotartów-
początek obw. Olesna. Konsorcjum firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Lider Konsorcjum)
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Partner Konsorcjum),
30.04.2024
82.500 –
zaprojektowanie I
budowa obiektu
24.000 - utrzymanie
obiektu
Miasto Łódź
Zamówienie publiczne w formule partnerstwa publiczno
– prywatnego „Zaprojektowanie, wybudowanie i
eksploatacja Ośrodka Sportowo – Rekreacyjnego na
Olechowie-Janowie”
07.05.2024
93.370
Miasto Skierniewice
Zrealizowanie w formule „zaprojektuj i wybuduj”
zamówienia publicznego pn. „Skierniewickie Centrum
Sportu i Rekreacji” w Skierniewicach.
14.05.2024
255.854
GDDKiA
Projekt i budowa drogi S16 odc. Knyszyn – Krynice
Konsorcjum firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Lider Konsorcjum)
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Partner Konsorcjum)
02.07.2024
82.597
KOBYLARNIA S.A.
Wykonanie robót bitumicznych wraz z materiałem w
związku z realizacją inwestycji pod nazwą „Budowa
drogi S1 Kosztowy – Bielsko-Biała. Odcinek III
Dankowice – węzeł „Suchy Potok” z węzłem”.
03.07.2024
693.867
GDDKiA
Zaprojektowanie i wybudowanie drogi ekspresowej
S11 Piła-Poznań, odc. Oborniki - węzeł Poznań Północ
wraz z obwodnicą Obornik”
Konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Partner
Konsorcjum)
05.07.2024
526.016
GDDKiA
Zaprojektowanie i wykonanie zadania pod nazwą
„Budowa drogi S10 Szczecin – Piła na odcinku koniec
obwodnicy Stargardu – początek obwodnicy Piły (z
węzłem „Koszyce”) z wyłączeniem obwodnicy
miejscowości Wałcz, odcinek 4, węzeł „Recz” (bez
węzła) – węzeł „Cybowo” (bez węzła)”.
Konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Partner Konsorcjum)
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 103 z 164
15.07.2024
485.685
GDDKiA
Projekt i budowa drogi ekspresowej S12 odcinek
granica woj. łódzkiego - węzeł Radom Południe (bez
węzła) Odcinek 2 węzeł Przysucha (z węzłem) - węzeł
Wieniawa (z węzłem)”.
Konsorcjum firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Lider Konsorcjum)
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Partner Konsorcjum)
22.07.2024
469.558
GDDKiA
Budowa drogi ekspresowej S11 Kępno – A1 na
odcinku Kępno - granica woj. opolskiego (z
wyłączeniem obwodnicy Olesna), odc. II, Siemianice –
Gotartów”.
Konsorcjum firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Lider Konsorcjum)
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Partner Konsorcjum)
31.07.2024
135.570
Gmina Stryków
Budowa Centrum Rozwoju Strykowa (CRS)
03.09.2024
144.186
Województwo Pomorskie
Budowa obwodnicy Kartuz – Etap II
Konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Partner Konsorcjum)
06.11.2024
31.457
Gmina Staszów
Staszowski Obszar Gospodarczy w Grzybowie –
Etap I”
Konsorcjum firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Lider Konsorcjum)
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Partner Konsorcjum)
15.11.2024
97.143
Politechnika Koszalińska
„Budowa Centrum Wiedzy Cognitarium Politechniki
Koszalińskiej, dz. nr 19/12, 19/8 i 1 obręb 18 przy ul.
Śniadeckich w Koszalinie - Etap II. Budynek wraz z
urządzeniami budowlanymi, infrastrukturą techniczną,
wyposażeniem technicznym i użytkowym, wraz z
niezbędnymi systemami i licencjami, ukształtowaniem
terenu oraz nasadzeniami; prowadzeniem budowy w
standardzie cyfrowej informacji o obiekcie (BIM);
uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie obiektu z
dopuszczeniem możliwości odbiorów częściowych do
użytkowania wydzielonych części obiektu przed
zakończeniem wszystkich robót budowlanych;
wsparciem technicznym w użytkowaniu obiektu wraz ze
stworzeniem modelu BIM w eksploatacyjnym stopniu
uszczegółowienia"
18.11.2024
54.529
Gmina Ostrowiec
Świętokrzyski
Utworzenie i udostępnienie terenów inwestycyjnych w
Ostrowcu Św. w obrębie ul. J. Samsonowicza – budowa
dróg dojazdowych z infrastrukturą towarzyszącą – etap
II.
20.11.2024
15.461 z opcją
zwiększenia do
kwoty 43.714
Miasto i Gmina Serock
budowa w formule „zaprojektuj i wybuduj” szkoły
podstawowej i żłobka w Wierzbicy w ramach zadania
„Poprawa infrastruktury społeczno – edukacyjnej na
terenie Miasta i Gminy Serock” – do etapu II, tj. stanu
surowego zamkniętego.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 104 z 164
12.12.2024
35.965
Województwo Lubuskie
Budowa obwodnicy Sławy – Etap II”– w systemie
„zaprojektuj i wybuduj
32.257
Miasto Zabrze
Stworzenie warunków do rozwoju terenów
inwestycyjnych na terenach dawnej kopalni Biskupice
przy ul. Szyb Franciszek w Zabrzu
Konsorcjum firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Lider Konsorcjum)
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Partner Konsorcjum)
Szczegółowe warunki powyższych umów nie odbiegają od warunków powszechnie stosowanych na rynku.
W dniu 13.03.2024 r. Emitent poinformował, że podpisał list intencyjny z ElectroMobility Poland S.A. z
siedzibą w Warszawie (Aleje Jerozolimskie 81, 02-001 Warszawa). Przedmiotem listu jest potwierdzenie, że
w wyniku postępowania zakupowego na „Wybór generalnego wykonawcy, mogącego zrealizować inwestycję
budowy zakładu produkcyjnego samochodów elektrycznych Izera w formule Projektuj i Buduj” Emitent złożył
ofertę optymalną z punktu widzenia celów i budżetu realizowanego projektu. Wola przedmiotowej współpracy
zostanie wyrażona i potwierdzona odrębną umową o generalne wykonawstwo w formule Projektuj i Buduj, pod
warunkiem uzyskania przez ElectroMobility Poland S.A. odpowiednich zgód korporacyjnych.
W dniu 13 marca 2024r Emitent. powziął informację od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych
i Autostrad Oddział w Szczecinie (adres: al. Bohaterów Warszawy 33, 70-340 Szczecin), iż w postępowaniu o
udzielenie zamówienia publicznego p.n. „Budowa drogi S10 Szczecin – Piła na odcinku koniec obwodnicy
Stargardu – początek obwodnicy Piły (z węzłem „Koszyce”) z wyłączeniem obwodnicy miejscowości
Wałcz, Odcinek 3: Suchań (z węzłem) – Recz (z węzłem)” jako najkorzystniejsza została wybrana oferta
konsorcjum (dalej: Konsorcjum) firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Partner Konsorcjum),
Wartość oferty: 667 521 000,00 złotych brutto.
W dniu 3 kwietnia 2024 r. Emitent powziął informację od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg
Krajowych i Autostrad Oddział we Wrocławiu (adres: ul. Powstańców Śląskich 186, 53-139 Wrocław), iż w
postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego p.n. „Zaprojektowanie i wybudowanie drogi
ekspresowej S8 Wrocław – Kłodzko, zadanie 6 od węzła Ząbkowice Śląskie Północ (bez węzła) do węzła
Bardo (z węzłem) o długości ok. 13,96 km” jako najkorzystniejsza została wybrana oferta konsorcjum (dalej:
Konsorcjum) firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Lider Konsorcjum)
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Partner Konsorcjum),
Wartość oferty: 378 471 000,00 złotych brutto.
W dniu 17 kwietnia 2024 r. Emitent powziął informację od Zamawiającego – Miasta Gliwice (Urząd Miejski w
Gliwicach, ul. Zwycięstwa 21, 44-100 Gliwice), iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego na
budowę szpitala miejskiego w Gliwicach jako najkorzystniejsza została wybrana oferta Emitenta. Wartość
oferty: 878 520 951,94 złotych brutto, w tym:
• część podstawowa: 355 804 928,99 złotych brutto;
• część objęta prawem opcji: 522 716 022,95 złotych brutto.
W dniu 26 kwietnia 2024 r. Emitent powziął informację od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg
Krajowych i Autostrad Oddział w Bydgoszczy (ul. Fordońska 6, 85-085 Bydgoszcz), iż w postępowaniu o
udzielenie zamówienia publicznego pn. Projekt i budowa obwodnicy Kamienia Krajeńskiego i Sępólna
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 105 z 164
Krajeńskiego z podziałem na 2 części:
• część 1: Projekt i budowa obwodnicy Kamienia Krajeńskiego w ciągu drogi krajowej nr 25 na odcinku
od km 81+100 do km 84+405;
• część 2: Projekt i budowa obwodnicy Sępólna Krajeńskiego w ciągu drogi krajowej nr 25 na odcinku
od km 90+540 do km 96+317
jako najkorzystniejsze zostały wybrane oferty konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Lider Konsorcjum);
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Partner Konsorcjum).
Wartość ofert:
• dla części 1: 43 249 160,00 złotych brutto;
• dla części 2: 115 377 076,00 złotych brutto.
Razem wartość złożonych ofert: 158 626 236,00 złotych brutto.
W dniu 10 maja 2024 r. Emitent powziął informację od Zamawiającego – Miasta Chełm (adres: ul. Lubelska
65, 22-100 Chełm), iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego pn. „Lubelskie Centrum Piłki
Nożnej – przebudowa stadionu miejskiego wraz z boiskami treningowymi” jako najkorzystniejsza
została wybrana oferta Emitenta. Wartość oferty: 94 710 000,00 złotych brutto.
W dniu 15 maja 2024r Emitent. powziął informację od Zamawiającego – Gminy Jawor (Rynek 1, 59-400 Jawor
6), iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego pn. „Budowa/modernizacja infrastruktury
wodno- kanalizacyjnej, drogowej, elektroenergetycznej na terenie Dolnośląskiej Strefy Aktywności
Gospodarczej – S 3 Jawor” jako najkorzystniejsza została wybrana oferta konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Lider Konsorcjum);
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Partner Konsorcjum).
Wartość oferty: 56 949 000,00 złotych brutto.
W dniu 13 sierpnia 2024 roku Emitent otrzymał zawiadomienie od Prezydenta Miasta Gliwice o unieważnieniu
czynności wyboru oferty Emitenta na budowę szpitala miejskiego w Gliwicach. Powodem unieważnienia
wyboru oferty jest wyrok Krajowej Izby Odwoławczej z dnia 1 lipca br. nakazujący Zamawiającemu dokonanie
unieważnienia czynności wyboru oferty oraz powtórzenie czynności badania i oceny ofert. Pozostałe dwa
odwołania od wyboru oferty Emitenta zostały przez Krajową Izbę Odwoławczą oddalone
JHM DEVELOPMENT. S.A.
Tabela: Najważniejsze umowy zawarte przez JHM DEVELOPMENT S.A. w okresie od 01.01.2024 do 31.12.2024r
Data zawarcia umowy
Wartość umowy
(netto) w tys. zł
Kontrahent
Przedmiot umowy
01.03.2024
42.180
INWESTDOM sp. z o.o. z
siedzibą w Katowicach
budowa w formule generalnego wykonawstwa
budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem
podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą w
miejscowości Mszczonów (woj. mazowieckie, pow.
żyrardowski) przy ul. Dworcowej
POZOSTAŁE SPÓŁKI W GRUPIE
Pozostałe Spółki w Grupie w okresie, który obejmuje sprawozdanie nie zawarły znaczących umów.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 106 z 164
5.3. Zdarzenia i umowy zawarte po dniu, na które sporządzono sprawozdanie
finansowe, mogące w znaczący sposób wpłynąć na przyszłe wyniki finansowe
Tabela: Najważniejsze umowy zawarte przez MIRBUD S.A. i KOBYLARNIA S.A. po dniu sporządzenia sprawozdania finansowego
Data zawarcia
umowy
Wartość umowy (netto)
w tys. zł
Kontrahent
Przedmiot umowy
10.01.2025
92.863
Gmina Miękinia
„Stworzenie warunków dla rozwoju Podstrefy Miękinia
w ramach Legnickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej –
UKŁAD KOMUNIKACYJNY”.
Konsorcjum firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Lider Konsorcjum)
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Partner Konsorcjum)
03.02.2025
128.964
GDDKiA
Projekt i budowa obwodnicy Kamienia Krajeńskiego i
Sępólna Krajeńskiego z podziałem na 2 części:
• część 1: Projekt i budowa obwodnicy
Kamienia Krajeńskiego w ciągu drogi
krajowej nr 25 na odcinku od km 81+100 do
km 84+405;
• część 2: Projekt i budowa obwodnicy
Sępólna Krajeńskiego w ciągu drogi
krajowej nr 25 na odcinku od km 90+540 do
km 96+317.
Konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Partner Konsorcjum)
12.02.2024
144.700
Agencją Rozwoju Miasta
Krakowa sp. z o.o.
Budowa budynku usługowego: Krakowskie Centrum
Muzyki przy ul. Piastowskiej w Krakowie – II Etap
05.03.2025
188.481
AMW SINEVIA S.A.
Kompleksowe wykonanie robót drogowych, nawierzchni
lotniskowych, placów manewrowych, parkingów na
lotnisku w Świdwinie
05.03.2025
17.297
AMW SINEVIA S.A.
Kompleksowa budowa budynku Naziemnej Obsługi
Statków Powietrznych (NOSP) wraz z infrastrukturą
towarzyszącą w ramach zadania nr 54050 „Budowa
budynku SIL i NOSP”
W dniu 9 stycznia br. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Mazowieckiego Zarządu Dróg
Wojewódzkich w Warszawie (ul. Mazowiecka 14, 00-048 Warszawa), iż w postępowaniu o udzielenie
zamówienia publicznego p.n. „Budowa drogi wojewódzkiej klasy G – zachodniej obwodnicy Mławy na odcinku
między ulicą Gdyńską, a nowoprojektowaną drogą krajową S7” jako najkorzystniejsza została wybrana oferta
konsorcjum (dalej: Konsorcjum) firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Lider Konsorcjum),
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Partner Konsorcjum),
Wartość oferty: 134 268 170,63 złotych brutto.
W dniu 7 marca 2025 r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych
i Autostrad w Warszawie (adres: ul. Mińska 25, 03-808 Warszawa), iż w postępowaniu o udzielenie
zamówienia publicznego p.n. „Projekt i Rozbudowa drogi krajowej nr 9 na odcinku Skaryszew- do początku
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 107 z 164
obwodnicy Iłży od km ok 20+700 do km ok 32+900 wraz z budową obwodnicy Skaryszewa” jako
najkorzystniejsza została wybrana oferta Emitenta. Wartość oferty: 278 568 503,36 złotych brutto.
W dniu 14 marca 2025 r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg
Krajowych i Autostrad Oddział w Poznaniu (ul. ul. Siemiradzkiego 5a, 60-763 Poznań), iż w postępowaniu o
udzielenie zamówienia publicznego p.n. „Zaprojektowanie i rozbudowa drogi krajowej nr 25 na odcinku
Biskupice Ołoboczne - Ostrów Wielkopolski” jako najkorzystniejsza została wybrana oferta konsorcjum (dalej:
Konsorcjum) firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Partner Konsorcjum).
Wartość oferty: 266 767 440,20 złotych brutto.
W dniu 24.03.2025r Emitent raportem bieżącym nr 11/2025 poinformował, że otrzymał zawiadomienie od
Mazowieckiego Zarządu Dróg Wojewódzkich w Warszawie (dalej: Zamawiający) o unieważnieniu czynności
wyboru oferty Emitenta w postępowaniu pn. „Budowa drogi wojewódzkiej klasy G – zachodniej obwodnicy
Mławy na odcinku między ulicą Gdyńską, a nowoprojektowaną drogą krajową S7”.
Zamawiający dokonał unieważnienia wyboru oferty Emitenta zgodnie z zaleceniem Prezesa Urzędu
Zamówień Publicznych.
W dniu 25 marca 2025 r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg
Krajowych i Autostrad Oddział w Poznaniu (ul. Siemiradzkiego 5a, 60-763 Poznań), iż w postępowaniu o
udzielenie zamówienia publicznego p.n. „Zaprojektowanie i budowa drogi ekspresowej S11 Ostrów Wlkp. –
Kępno; odcinek I węzeł Przygodzice – węzeł Ostrzeszów Północ (bez węzła)” jako najkorzystniejsza została
wybrana oferta Emitenta.
Wartość oferty: 549 441 000,00 złotych brutto.
W dniu 28 marca 2025 r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Sądu Okręgowego w Suwałkach
(ul. Waryńskiego 45, 16 - 400 Suwałki), iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego p.n. „Budowa
budynku dla Sądu Rejonowego w Suwałkach, przy ul. Utrata” jako najkorzystniejsza została wybrana oferta
Emitenta. Wartość oferty: 72 201 000,00 złotych brutto.
W dniu 2 kwietnia 2025 r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Prokuratury Regionalnej w
Gdańsku (ul. Wały Jagiellońskie 38, 80 – 853 Gdańsk), iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia
publicznego p.n. „Budowa budynku Prokuratury Regionalnej w Gdańsku wraz z zagospodarowaniem terenu”
jako najkorzystniejsza została wybrana oferta Emitenta. Wartość oferty: 119 222 703,17 złotych brutto.
W dniu 7 kwietnia 2025 r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Mazowieckiego Zarządu Dróg
Wojewódzkich w Warszawie (ul. Mazowiecka 14, 00-048 Warszawa), iż w postępowaniu o udzielenie
zamówienia publicznego p.n. „Budowa drogi wojewódzkiej klasy G – zachodniej obwodnicy Mławy na odcinku
między ulicą Gdyńską, a nowoprojektowaną drogą krajową S7” jako najkorzystniejsza została ponownie
wybrana oferta konsorcjum (dalej: Konsorcjum) firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Lider Konsorcjum),
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Partner Konsorcjum),
Wartość oferty: 134 268 170,63 złotych brutto.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 108 z 164
POZOSTAŁE SPÓŁKI W GRUPIE
Po dniu, na który sporządzono sprawozdanie finansowe w pozostałych Spółkach z Grupy nie wystąpiły
zdarzenia i umowy zawarte, mogące w znaczący sposób wpłynąć na przyszłe wyniki finansowe
6. INFORMACJE O ZAWARCIU PRZEZ EMITENTA LUB JEDNOSTKĘ OD
NIEGO ZALEŻNĄ JEDNEJ LUB WIELU TRANSAKCJI Z PODMIOTAMI
POWIĄZANYMI JEŻELI ZOSTAŁY ZAWARTE NA WARUNKACH INNYCH
NIŻ RYNKOWE
W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły istotne transakcje z podmiotami powiązanymi zawierane na innych
warunkach niż rynkowe przez spółkę lub jednostkę od niej zależną.
7. SKUTKI ZMIAN W STRUKTURZE JEDNOSTKI GOSPODARCZEJ, W TYM
W WYNIKU POŁĄCZENIA JEDNOSTEK, UZYSKANIA LUB UTRATY
KONTROLI NAD JEDNOSTKAMI ZALEŻNYMI ORAZ INWESTYCJAMI
DŁUGOTERMINOWYMI, A TAKŻE PODZIAŁU, RESTRUKTURYZACJI
LUB ZANIECHANIA DZIAŁALNOŚCI ORAZ WSKAZANIE JEDNOSTEK
PODLEGAJĄCYCH KONSOLIDACJI
W raportowanym okresie nie nastąpiły zmiany w strukturze jednostki gospodarczej. Nastąpiły natomiast
zmiany w strukturze Grupy Kapitałowej MIRBUD wynikające z:
- uzyskania kontroli nad HAKAMORE sp. z o.o
Dnia 24.07.2021 r. spółka JHM Development Sp. z o.o. zakupiła od Syndyka Masy Upadłości Spółkę pod
nazwą STAL – MET Nieczaj Sp. z o. o. w upadłości z siedzibą w Słupsku udziały w spółce HAKAMORE Sp. z
o.o. w upadłości z siedzibą w Warszawie. Dnia 08.10.2021 r. postanowieniem Sądu Rejonowego dla M. St. w
Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, Spółka JHM Development S.A. została
wpisana jako wspólnik spółki HAKAMORE Sp. z o.o. w upadłości.
Postanowieniem z dnia 1 lipca 2022 roku Sąd Rejonowy dla m.st Warszawa w Warszawie XVIII Wydział
Gospodarczy dla spraw upadłościowych i restrukturyzacyjnych umorzył postępowanie upadłościowe
HAKAMORE Sp. z o.o. w upadłości z siedzibą w Warszawie. Sąd Okręgowy w Warszawie stwierdził
prawomocność niniejszego postanowienia z dniem 17 listopada 2023 roku.
Na dzień 31.12.2023 r. Spółka nie została objęta konsolidacją. Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników
Spółki HAKAMORE Sp. z o.o. z siedzibą w Skierniewicach Uchwałą nr 1 z dnia 28 grudnia 2023 roku
postanowiło z dniem 1 stycznia 2024 roku rozwiązać Spółkę i postawić w stan likwidacji.
Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego likwidacja Spółki HAKAMORE została zakończona.
Postanowieniem Sądu Rejonowego dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi, XX Wydział Gospodarczy Krajowego
Rejestru Sądowego nr sygnatury LD.XX NS-REJ.KRS/022125/24/918 Spółka HAKAMORE Spółka z
ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji została wykreślona z Krajowego Rejestru Sądowego z dniem
02.08.2024 r.
zakupu udziałów w PDC INDUSTRIAL CENTER 17 sp. z o.o.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 109 z 164
W dniu 29 listopada 2023 roku Spółka MIRBUD S.A. nabyła 20.700 udziałów w kapitale zakładowym Spółki
PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie o wartości nominalnej 50 PLN każdy i łącznej
wartości nominalnej 1.035 tys. PLN, co stanowi 49,88% kapitału zakładowego Spółki.
W transakcji zakupu udziałów uczestniczyła również Spółka z Grupy MIRBUD S.A. – Marywilska 44 Sp. z o.o.,
która w dniu 29 listopada 2023 roku nabyła 20.800 udziałów w kapitale zakładowym Spółki będącej
przedmiotem umowy sprzedaży. Wartość nominalna udziału wynosiła 50 PLN każdy, co daje łączną wartość
nominalną 1.040 tys. PLN, co stanowi 50,12% kapitału zakładowego Spółki PDC Industrial Center 217
Sp. z o.o.
W dniu 9 lutego 2024 roku Spółka MIRBUD S.A. dokonała sprzedaży 6.148 udziałów w kapitale zakładowym
Spółki PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o. na rzecz PG DUTCH HOLDING I B.V. Wartość nominalna udziałów
wynosiła 50 PLN każdy, co daje wartość 307 tys. PLN, stanowiącą 14,81% kapitału zakładowego Spółki PDC
Industrial Center 217 Sp. z o.o.
W dniu 12 lipca 2024 r. MIRBUD S.A. dokonał nabycia od podmiotu zależnego Marywilska 44 sp. z o.o.
50,12% udziałów w kapitale zakładowym Spółki PDC Industrial Center 217 sp. z o.o
Na dzień 30 czerwca 2024 roku Grupa MIRBUD posiadała łącznie 85,19% udziałów w kapitale zakładowym
Spółki PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o.
zakupu udziałów w Przedsiębiorstwie Budownictwa Specjalistycznego Transkol sp. z o.o.
W dniu 18 grudnia 2024 roku zakupiono 92,78% udziałów w kapitale zakładowym i takiej samej liczby głosów
na zgromadzeniu wspólników spółki Przedsiębiorstwo Budownictwa Specjalistycznego „Transkol” Sp. z o.o. z
siedzibą w Kielcach.
W dniu 18 grudnia 2024 Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników podjęło uchwały o dobrowolnym
umorzeniu za wynagrodzeniem 1 323 udziałów
W dniu 04.02.2025 Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników podjęło uchwałę w sprawie dobrowolnego
umorzenia za wynagrodzeniem 8 udziałów. Umorzenie udziałów finansowane było z zysku netto
zgromadzonego na kapitale zapasowym. Wartość nominalna udziału nie uległa zmianie i wynosi nadal 100 zł.
W wyniku przeprowadzonych operacji umorzenia udziałów na dzień sporządzenia sprawozdania jedynym
udziałowcem spółki, posiadającym 17 450 udziałów, co stanowi 100% udziału w kapitale zakładowym jest
MIRBUD S.A.
Transkol Sp. z o.o. specjalizuje się w budowie, remontach i modernizacji stacji, szlaków i bocznic kolejowych.
Emitent sporządza skonsolidowane sprawozdanie finansowe. Jednostki podlegających konsolidacji Emitent
wskazał w niniejszym raporcie w punkcie „Podmioty zależne i metody konsolidacji”.
8. OSIĄGNIĘTE I PROGNOZOWANE WYNIKI FINANSOWE
Spółki z Grupy Kapitałowej MIRBUD nie publikował prognoz wyników finansowych dotyczących roku 2024.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 110 z 164
9. CHARAKTERYSTYKA ZEWNĘTRZNYCH I WEWNĘTRZNYCH
CZYNNIKÓW ISTOTNYCH DLA ROZWOJU EMITENTA ORAZ OPIS
PERSPEKTYW DZIAŁALNOŚCI EMITENTA W PERSPEKTYWIE CO
NAJMNIEJ JEDNEGO KWARTAŁU
Przychody Grupy MIRBUD w całości uzyskiwane są z tytułu prowadzenia działalności na rynku polskim.
Dlatego osiągane wyniki finansowe są uzależnione od czynników takich jak stabilność sytuacji
makroekonomicznej Polski i ogólna koniunktura gospodarcza w kraju w danym okresie.
Najważniejszym czynnikiem wpływającym na rozwój jest koniunktura w krajowym sektorze budowlanym, która
w bezpośredni sposób jest uzależniona od stopy wzrostu PKB, poziomu inwestycji krajowych, czy pozycji
konkurencyjnej Spółek z Grupy MIRBUD określającej ich zdolność do pozyskiwania kontraktów i klientów. Ta
z kolei w ocenie Zarządu jednostki dominującej zależeć będzie przede wszystkim od:
Czynników zewnętrznych
dalszej realizacji inwestycji ze środków pochodzących z funduszy unijnych,
sytuacji gospodarczej w państwach Unii Europejskiej,
polityki rządowej dotyczącej budownictwa, w tym szczególnie mieszkaniowego,
polityki monetarnej (polityka stóp procentowych i jej wpływ na koszt kredytów),
sytuacji na rynkach finansowych,
dostępności i koszty kredytów bankowych i gwarancji,
trendów w zakresie preferencji potencjalnych nabywców mieszkań,
poziomu i warunków konkurencji,
tempa wzrostu inwestycji w obszarze sektora publicznego (w szczególności inwestycji w
budownictwie drogowym),
kształtowania się poziomu cen materiałów budowlanych jak i usług budowlanych,
dostępności na rynku wykwalifikowanej kadry pracowników i poziomu ich płac,
popytu w budownictwie mieszkaniowym,
dalszego przebiegu pandemii korona wirusa i związanych z tym skutków gospodarczych w
tym spowolnienia gospodarki, wzrostu bezrobocia, wzrostu inflacji, wpływu na branżę
handlową,
przebiegu i konsekwencji konfliktu zbrojnego w Ukrainie.
Czynników wewnętrznych:
kondycji finansowej Spółek z Grupy w szczególności MIRBUD S.A.,
ugruntowanej pozycji w sektorze budownictwa kubaturowego przemysłowego,
systematycznego rozwoju Grupy w branży inżynieryjno-drogowej,
systematycznego wypełniania portfela zamówień na lata 2025 – 2028,
zdywersyfikowanego portfela zamówień na lata 2025 – 2028,
dalszego rozwijania działalności deweloperskiej poprzez realizację projektów w Łodzi,
Poznaniu, Koninie, Bydgoszczy, Jastrzębiej Górze,
odbudowy, komercjalizacji i ściągalności czynszów w CH MARYWILSKA 44 sp. z o.o.,
wysokości poziomu marży na realizacji kontraktów osiąganego poprzez optymalizację
kosztów produkcji oraz ulepszanie rozwiązań technicznych realizacji budowy, także dzięki
realizacji procesu opracowania i wdrażania informatycznego systemu zarządzania
(nowoczesny system zarządzania w opinii Emitenta wpłynie na poprawę kontroli nad
działalnością operacyjną dzięki szczegółowym bieżącym analizom poszczególnych
projektów, usprawni ewidencję finansów, wpłynie pozytywnie na efektywność pracy i
ograniczy ryzyko działalności podstawowej),
poziomu sprzedaży jednostek mieszkalnych w realizowanych inwestycjach deweloperskich,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 111 z 164
dalszych inwestycji w nowoczesny park maszynowy,
osiągania zgodnych z planowanymi wyników finansowych przez spółki zależne w Grupie.
Perspektywy rozwoju działalności Emitenta zostały przedstawione w punkcie 4.4 niniejszego sprawozdania.
10. ZMIANY W PODSTAWOWYCH ZASADACH ZARZĄDZANIA
PRZEDSIĘBIORSTWEM EMITENTA I JEGO GRUPĄ KAPITAŁOWĄ
W okresie sprawozdawczym nie nastąpiły znaczące zmiany w zasadach zarządzania spółkami Grupy.
11. OPIS GŁÓWNYCH CECH STOSOWANYCH SYSTEMÓW KONTROLI
WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM W ODNIESIENIU DO
PROCESU SPORZĄDZANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH
Zarząd MIRBUD S.A., jako jednostki dominującej, jest odpowiedzialny za sporządzenie skonsolidowanego
sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej. Odpowiada również za system kontroli wewnętrznej i jego
skuteczność w procesie sporządzania skonsolidowanych sprawozdań finansowych, które są przygotowywane
i publikowane przez jednostkę dominującą, zgodnie z zasadami Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia
29 marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów
wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa
niebędącego państwem członkowskim.
Założeniem efektywnego systemu kontroli wewnętrznej w sprawozdawczości finansowej jest zapewnienie
adekwatności i poprawności informacji finansowych zawartych w sprawozdaniach finansowych i raportach
okresowych.
System kontroli wewnętrznej w zakresie sprawozdawczości finansowej w Grupie Kapitałowej MIRBUD
realizowany jest poprzez:
stosowanie w Grupie jednolitych zasad rachunkowości w zakresie wyceny, ujęcia i ujawnień zgodnie
z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej,
kontrole i stały monitoring jakości danych wejściowych, wspierane przez systemy finansowe, w których
zdefiniowano reguły poprawności danych (Przygotowanie danych w systemach źródłowych podlega
sformalizowanym procedurom operacyjnym i akceptacyjnym, które określają zakres kompetencji
poszczególnych osób.)
stosowanie wewnętrznych mechanizmów kontrolnych, w tym: rozdział obowiązków, przynajmniej
dwustopniowa autoryzacja danych, weryfikacja poprawności otrzymanych danych,
zdefiniowanie kompetencji oraz sformalizowanie procesu sporządzania sprawozdania finansowego,
(Proces sprawozdawczy realizują wykwalifikowani pracownicy dysponujący stosowną wiedzą i
doświadczeniem. Pod nadzorem Członka Zarządu- Dyrektora Pionu)
zdefiniowanie zasad i kontroli przestrzegania obiegu dokumentów finansowo-księgowych
oraz weryfikację w zakresie merytorycznym, formalnym i rachunkowym,
prowadzenie ewidencji zdarzeń gospodarczych w zintegrowanym systemie finansowo-księgowym,
którego konfiguracja odpowiada obowiązującym w Spółkach Grupy zasadom rachunkowości
oraz zawiera instrukcje i mechanizmy kontrolne zapewniające spójność i integralność danych,
mapping danych z systemów źródłowych na sprawozdania finansowe wspomagający prawidłową
prezentację danych;
niezależną ocenę sprawozdania finansowego dokonywaną przez niezależnego audytora
zewnętrznego.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 112 z 164
Proces raportowania finansowego podlega bieżącej weryfikacji. Istotną rolę w procesie kontrolnym w zakresie
rachunkowości i sprawozdawczości finansowej pełni zintegrowany system finansowo-księgowy.
Nie tylko umożliwia on kontrolę prawidłowości zaewidencjonowanych operacji, ale także pozwala
na identyfikację osób wprowadzających i akceptujących poszczególne transakcje. Dostęp do danych
finansowych jest ograniczony przez system uprawnień. Uprawnienia dostępu do systemu są nadawane
w zakresie zależnym od przypisanej roli i zakresu odpowiedzialności danej osoby i podlegają ścisłej kontroli.
Za przygotowanie sprawozdań finansowych, okresowej sprawozdawczości finansowej Spółki i Grupy
Kapitałowej odpowiedzialny jest pion finansowo-księgowy kierowany przez Dyrektora ds. Ekonomiczno –
Finansowych.
Skonsolidowane sprawozdania finansowe Grupy Kapitałowej. sporządzane są przez Głównego Księgowego.
Sporządzone roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe są przekazywane do wstępnej weryfikacji
dyrektorowi ekonomiczno - finansowemu, a następnie całemu Zarządowi do ostatecznej weryfikacji i
autoryzacji.
Proces skonsolidowanej sprawozdawczości finansowej jest regulowany zasadami polityki rachunkowości
przyjęte w Grupie. Podlega ponadto szczegółowym harmonogramom obejmującym kluczowe czynności i
punkty kontrolne wraz z przypisaniem odpowiedzialności za ich terminowe i poprawne wykonanie.
Sporządzanie skonsolidowanych sprawozdań finansowych jest dokonywany na podstawie jednolitych
pakietów konsolidacyjnych przygotowanych w formie elektronicznej przez poszczególne Spółki z Grupy..
Pakiety konsolidacyjne przekazywane przez spółki zależne są poddawane:
procedurom weryfikacyjnym przez biegłego rewidenta badającego skonsolidowane sprawozdania
finansowe Grupy;
przeglądom analitycznym przez Dyrektora Finansowego i Główną Księgową MIRBUD S.A.
W procesie sporządzania sprawozdań finansowych Spółki jednym z podstawowych elementów kontroli jest
badanie rocznego sprawozdania finansowego i przegląd półrocznego sprawozdania finansowego przez
niezależnego biegłego rewidenta celem wyrażenia przez niego opinii i raporcie czy sprawozdanie finansowe
jest prawidłowe oraz czy rzetelnie i jasno przedstawia sytuację majątkową i finansową MIRBUD S.A., jak i jej
wynik finansowy. Roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej z opinią biegłego
rewidenta przedstawiane jest Radzie nadzorczej do zaopiniowania i Walnemu Zgromadzeniu Akcjonariuszy
do zatwierdzenia.
Dodatkowo zwiększeniu efektywności wykonywanych przez Radę Nadzorczą czynności nadzorczych w
zakresie monitorowania procesu sprawozdawczości finansowej służy powołanie Komitet Audytu.
Do zadań Komitetu w zakresie monitorowania procesu sprawozdawczości finansowej oraz doradztwa i
czynności opiniodawczych należy w szczególności:
wstępna ocena sprawozdania Zarządu z działalności Spółki oraz rocznego sprawozdania
finansowego Spółki;
wstępna ocena sprawozdania Zarządu z działalności grupy kapitałowej Spółki oraz rocznego
skonsolidowanego sprawozdania finansowego grupy kapitałowej Spółki,
wstępna ocena wszelkich dokumentów finansowych przedkładanych Radzie Nadzorczej,
opiniowanie podstawowych zasad istniejącego w Spółce systemu sprawozdawczości finansowej oraz
rachunkowości, w tym kryteriów konsolidacji wyników poszczególnych podmiotów z grupy kapitałowej
Spółki;
przedstawianie Radzie Nadzorczej wniosków i rekomendacji dotyczących zasadności zmiany systemu
sprawozdawczości finansowej istniejącego w Spółce i grupie kapitałowej Spółki, a także informowanie
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 113 z 164
Rady Nadzorczej o istotnych, znanych Komitetowi nieprawidłowościach takiego systemu lub ryzykach
związanych z jego organizacją i funkcjonowaniem.
Grupa Kapitałowa zarządza ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych
również poprzez śledzenie na bieżąco zmian wymaganych przez przepisy i regulacje zewnętrzne
odnoszących się do wymogów sprawozdawczych spółek giełdowych i przygotowywanie się do ich
wprowadzenia ze znacznym wyprzedzeniem czasowym.
Zarząd Spółki stwierdza, że na dzień 31 grudnia 2024 roku nie istniały i w chwili obecnej nie istnieją czynniki
mogące wpływać na rzetelność i poprawność sporządzanych skonsolidowanych sprawozdań finansowych.
W dniu 23 października 2009 r. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A. podjęło
uchwałę nr 24/2009 przyjmującą Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR) za podstawę
sporządzenia sprawozdania finansowego Spółki i skonsolidowanego sprawozdania finansowego grupy
kapitałowej MIRBUD S.A. za rok 2010, oraz sprawozdań finansowych odpowiednio za kolejne okresy
sprawozdawcze. Uchwała weszła w życie z dniem pojęcia i wywiera skutki od dnia 01.01.2010 r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 114 z 164
12. INFORMACJE UZUPEŁNIAJĄCE
12.1. Akcjonariat
12.1.1. Informacja o dywidendzie wypłaconej w okresie od 01.01.2024r. do
31.12.2024r.
W okresie 01.01-31.12.2024 r. MIRBUD S.A. dokonywała wypłaty dywidendy.
W dniu 24 maja 2024 roku Zarząd Emitenta zwrócił się z wnioskiem do Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy
MIRBUD S.A. o dokonanie podziału zysku jednostkowego netto osiągniętego za rok 2023 w kwocie
97.319.755,71 złotych na wypłatę dywidendy w wysokości 19.266.282,00 złotych, tj. 0,21 złotych brutto na
jedną akcję oraz wyłączenia od podziału pozostałej części zysku w kwocie 78.053.473,71 złotych i
przeznaczenia jej na kapitał zapasowy Spółki. Emitent informuje, że Rada Nadzorcza MIRBUD S.A., na
posiedzeniu w dniu 24 maja br. zaopiniowała wniosek jednogłośnie pozytywnie.
W dniu 21 czerwca 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A. podjęło Uchwałę
nr 9/2024 dotyczącą podziału zysku netto Spółki za rok 2023. Zgodnie z podjętą uchwałą Walne Zgromadzenie
postanowiło przeznaczyć część zysku za rok obrotowy 2023 w kwocie 19.266.282,00 złoty na wypłatę
dywidendy akcjonariuszom Emitent, tj. 0,21 złoty brutto na jedną akcję oraz wyłączyć od podziału pozostałą
część zysku w kwocie 78.053.473,71 złotych i przeznaczyć ją na kapitał zapasowy Spółki.
W dniu 21 czerwca 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A. podjęło Uchwałę
nr 10/2024 dotyczącą wypłaty dywidendy dla akcjonariuszy Emitenta Za dzień dywidendy przyjęto 27 czerwca
2024 roku, natomiast za dzień wypłaty dywidendy 07 sierpnia 2024 roku. Dywidenda została wypłacona w
wyznaczonym terminie.
W dniu 22.05.2024 Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy KOBYLARNIA S.A. podjęło uchwałę nr
5/2024, zgodnie z którą zysk netto Spółki osiągnięty w roku obrotowym obejmującym okres od 01.01.2023
do 31.12.2023 w kwocie 25 755 798,84 zł przeznaczyć:
- kwotę 20.000.000,- zł. na wypłatę dywidendy, ustalając dzień wypłaty dywidendy na 05.06.2024 r.
- kwotę 5 755 798,84 zł. na kapitał zapasowy Spółki.
Dywidenda została wypłacona w wyznaczonym uchwałą terminie
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy JHM DEVELOPMENT S.A. w dniu 14.05.2024r, podjęło
uchwałę nr 4/2024 w sprawie podziału zysku netto za rok obrotowy 2023 poprzez wypłatę dywidendy w
wysokości 4 844 000,00 zł tj. 0,07 zł (zero złotych siedem groszy) brutto na jedną akcję oraz wyłączenie od
podziału pozostałej części zysku w kwocie 11 737 282,13 zł i przeznaczenie jej na zwiększenie kapitału
zapasowego Spółki.
Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników MARYWILSKA 44 Sp. z o.o. z dnia 12.07.2024 r. uchwałą nr
1/7/2024, zmieniającą uchwałę nr 3/4/2024 Zwyczajnego Zgromadzenia Wspólników z dnia 26.04.2024 r.,
postanowiło:
zysk netto Spółki MARYWILSKA 44 Sp. z o.o. za okres od 1.01.2023 r. do 31.12.2023 r. w kwocie
3.527.627,14 zł przeznaczyć w całości na wypłatę dywidendy dla Wspólników Spółki,
cześć kapitału zapasowego, utworzonego z zysku zatrzymanego w latach ubiegłych w kwocie
21.357.372,86 zł przeznaczyć w całości na wypłatę dywidendy dla Wspólników Spółki,
ustalić dzień dywidendy na dzień 12.07.2024 roku oraz dzień wypłaty dywidendy na dzień
19.07.2024 roku.
Wypłata dywidendy z podziału zysku za rok obrotowy 2023 oraz części kapitału zapasowego została
zrealizowana w dniu 19.07.2024 roku.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 115 z 164
W dniu 12.02.2025 Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników PBS TRANSKOL sp. z o.o. podjęło uchwałę o
wypłacie dywidendy z kapitału zapasowego dla Wspólnika Spółki w kwocie 40 135 000,00 zł ustalając dzień
wypłaty dywidendy na dzień 14 lutego 2025 r.
12.1.2. Informacje o nabyciu i sprzedaży akcji własnych
W omawianym okresie MIRBUD S.A. nie dokonywał nabycia ani sprzedaży akcji własnych.
12.1.3. Akcje i udziały Spółek Grupy
MIRBUD S.A.
Na dzień 31.12.2024 r. Kapitał zakładowy podzielony jest na 110 093 000 akcji na okaziciela w pełni
opłaconych o wartości nominalnej 0,10 zł każda.
Tabela: Struktura kapitału akcyjnego na dzień 31.12.2024 r.
l.p.
Seria akcji
Liczba akcji
Wartość
nominalna
jednej akcji
Kapitał zakładowy
zarejestrowany w
tys zł
Sposób
pokrycia
kapitału
Data rejestracji
1
A
19 500 000
0,10 zł
1 950
gotówka
22.12.2006r.
2
B
14 625 000
0,10 zł
1 462
gotówka
22.12.2006r.
3
C
2 264 000
0,10 zł
226
gotówka
22.12.2006r.
4
D
3 611 000
0,10 zł
361
gotówka
22.12.2006r.
5
E
5 000 000
0,10 zł
500
gotówka
11.12.2009r.
6
F
10 000 000
0,10 zł
1 000
gotówka
03.03.2010r.
7
G
10 000 000
0,10 zł
1 000
gotówka
19.05.2010r.
8
H
10 000 000
0,10 zł
1 000
gotówka
18.08.2010r.
9
I
7 492 500
0,10 zł
749
gotówka
26.05.2014r.
10
J
2 873 947
0,10 zł
287
gotówka
11.09.2019r.
11
K
6 377 753
0,10 zł
638
gotówka
30.09.2019r.
12
L
18 348 800
0,10 zł
1 835
gotówka
25.06.2024r.
Razem
110 093 000
11 009
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 116 z 164
Tabela: Struktura kapitału akcyjnego na dzień 31.12.2023 r.
l.p.
Seria akcji
Liczba akcji
Wartość
nominalna
jednej akcji
Kapitał zakładowy
zarejestrowany w
tys zł
Sposób
pokrycia
kapitału
Data rejestracji
1
A
19 500 000
0,10 zł
1 950
gotówka
22.12.2006r.
2
B
14 625 000
0,10 zł
1 462
gotówka
22.12.2006r.
3
C
2 264 000
0,10 zł
226
gotówka
22.12.2006r.
4
D
3 611 000
0,10 zł
361
gotówka
22.12.2006r.
5
E
5 000 000
0,10 zł
500
gotówka
11.12.2009r.
6
F
10 000 000
0,10 zł
1 000
gotówka
03.03.2010r.
7
G
10 000 000
0,10 zł
1 000
gotówka
19.05.2010r.
8
H
10 000 000
0,10 zł
1 000
gotówka
18.08.2010r.
9
I
7 492 500
0,10 zł
749
gotówka
26.05.2014r.
10
J
2 873 947
0,10 zł
287
gotówka
11.09.2019r.
11
K
6 377 753
0,10 zł
638
gotówka
30.09.2019r.
Razem
91 744 200
9 174
W dniu 04.04.2024r raportem bieżącym nr 27/2024 Emitent poinformował o zwołaniu Nadzwyczajnego
Walnego Zgromadzenie Akcjonariuszy na dzień 06.05.2024r, Zgodnie z projektem uchwały nr 3/2024
Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z dnia 06.05.2024r przedmiotem głosowania będzie
podwyższenie kapitału zakładowego Emitenta o kwotę nie wyższą niż 1.834.880 złotych, tj. z kwoty
9.174.420,00 złotych do kwoty 11.009.300,00 złotych poprzez emisję nie więcej niż 18.348.800 nowych akcji
zwykłych na okaziciela o wartości nominalnej 0,10 zł każda akcja w ramach kapitału docelowego.
W dniu 25 czerwca 2024 r. Spółka powzięła informację o zarejestrowaniu tego samego dnia przez Sąd
Rejonowy dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi, XX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego wpisu do
rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego dla Spółki, podwyższenia kapitału
zakładowego Spółki oraz zmian statutu Spółki, dokonanych na podstawie uchwały nr 4/2024 Zarządu Spółki
z dnia 10 czerwca 2024 r. w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego spółki MIRBUD S.A. w granicach
kapitału docelowego w drodze emisji akcji zwykłych serii L, pozbawienia dotychczasowych akcjonariuszy w
całości prawa poboru wszystkich akcji serii L, dematerializacji akcji serii L i praw do akcji serii L, ubiegania się
o dopuszczenie i wprowadzenia akcji serii L lub praw do akcji serii L do obrotu na rynku regulowanym, zmiany
statutu spółki oraz upoważnienia do zawarcia umowy o rejestrację akcji serii L i praw do akcji serii L w
depozycie papierów wartościowych, uchwały nr 5/2024 Zarządu Spółki z dnia 10 czerwca 2024 r. w sprawie
ustalenia szczegółowych zasad subskrypcji akcji zwykłych serii L, jak również uchwały nr 9/2024 Zarządu
Spółki z dnia 19 czerwca 2024 r. w sprawie określenia kwoty podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w
drodze emisji akcji zwykłych na okaziciela serii L w ramach kapitału docelowego, oświadczenia o wysokości
objętego kapitału zakładowego oraz zmiany statutu Spółki, podjętej po zakończeniu subskrypcji akcji Spółki
serii L („Rejestracja”).
Tym samym z dniem 25 czerwca 2024 r. kapitał zakładowy po Rejestracji wynosi 11.009.300,00 zł i dzieli się
na 110.093.000 akcji o wartości nominalnej 0,10 zł każda. Ogólna liczba głosów wynikająca ze wszystkich
akcji Spółki to 110.093.000 głosów.
Uzyskany z emisji akcji kapitał (199.363.771,36 zł, pomniejszony o koszt emisji w wysokości 2.568.832,00 zł)
Emitent zamierza przeznaczyć na rozwój w zakresie rozbudowy pionu realizacji budownictwa kolejowego oraz
budownictwa infrastruktury drogowej Grupy Kapitałowej MIRBUD. Plany rozwojowe spółki dotyczą w
szczególności potrzeby zakupu niezbędnego parku maszynowego w ramach przyjętej strategii umacniania
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 117 z 164
pozycji GK MIRBUD na rynku infrastruktury drogowej i kolejowej oraz potencjalnej akwizycji podmiotu w
nowych obszarach budownictwa kolejowego.
W dniu 09.07.2024r raportem bieżącym nr 74/2024 Spółka poinformowała, że: Uchwałą Nr 895/2024 z dnia 9
lipca 2024 r. w sprawie dopuszczenia i wprowadzenia do obrotu giełdowego na Głównym Rynku GPW akcji
zwykłych na okaziciela serii L spółki MIRBUD S.A., Zarząd Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie
S.A.: stwierdził, że do obrotu giełdowego na rynku równoległym dopuszczonych jest 18.348.800 akcji zwykłych
na okaziciela serii L Spółki, o wartości nominalnej 0,10 zł (każda („Akcje”).i postanowił wprowadzić z dniem
12 lipca 2024 r. do obrotu giełdowego na rynku równoległym Akcje Spółki, pod warunkiem dokonania przez
Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. w dniu 12 lipca 2024 r. rejestracji tych Akcji i oznaczenia ich
kodem „PLMRBUD00015”.
W dniu 10.07.2024r raportem bieżącym nr 75/2024 Spółka poinformowała, że zgodnie z treścią wydanego w
dniu 10 lipca 2024 r. Komunikatu Działu Operacyjnego Krajowego Depozytu Papierów Wartościowych S.A.
(„KDPW”) nr ONP/2024/055, 12 lipca 2024 r. nastąpi rejestracja w KDPW 18.348.800 akcji zwykłych na
okaziciela serii L Spółki pod kodem ISIN: PLMRBUD00015.
Tabela: Struktura własności kapitału zakładowego na dzień publikacji raportu
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych
akcji
Udział w kapitale
zakładowym
Liczba głosów
% udział akcji w
ogólnej liczbie
głosów
Jerzy Mirgos
41 763 000
37,93%
41 763 000
37,93%
Nationale-Nederlanden Otwarty
Fundusz Emerytalny
12 025 773
10,92%
12 025 773
10,92%
TFI PZU S.A.
5 589 481
5,08%
5 589 481
5,08%
PTE PZU S.A.
5 508 430
5,00%
5 508 430
5,00%
Pozostali akcjonariusze
45 206 316
41,07%
45 206 316
41,07%
Razem
110 093 000
100,00%
110 093 000
100,00%
Tabela: Struktura własności kapitału zakładowego na 31.12.2024 roku
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych
akcji
Udział w kapitale
zakładowym
Liczba głosów
% udział akcji w
ogólnej liczbie
głosów
Jerzy Mirgos
41 763 000
37,93%
41 763 000
37,93%
Nationale-Nederlanden Otwarty
Fundusz Emerytalny
14 229 550
12,93%
14 229 550
12,93%
TFI PZU S.A.
5 589 481
5,08%
5 589 481
5,08%
Pozostali akcjonariusze
48 510 969
44,06%
48 510 969
44,06%
Razem
110 093 000
100,00%
110 093 000
100,00%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 118 z 164
Tabela: Struktura własności kapitału zakładowego na 31.12.2023 roku
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych
akcji
Udział w kapitale
zakładowym
Liczba głosów
% udział akcji w
ogólnej liczbie
głosów
Jerzy Mirgos
41 710 000
45,46%
41 710 000
45,46%
Nationale-Nederlanden Otwarty
Fundusz Emerytalny
9 221 837
10,05%
9 221 837
10,05%
Pozostali akcjonariusze
40 812 363
44,49%
40 812 363
44,49%
Razem
91 744 200
100,00%
91 744 200
100,00%
KOBYLARNIA S.A.
Kapitał zakładowy KOBYLARNIA S.A. na dzień 31.12.2024 roku wynosił 30 000 000 zł (trzydzieści milionów
złotych) i dzielił się na 300 000 000 akcji o wartości nominalnej 0,10 zł każda.
Tabela: Struktura kapitału akcyjnego KOBYLARNIA S.A. na dzień 31.12.2024 r.
Tabela: Struktura kapitału akcyjnego KOBYLARNIA S.A. na dzień 31.12.2023 r.
LP
Seria Akcji
Ilość posiadanych
akcji
Wartość nominalna
akcji PLN
Kapitał
zarejestrowany w
PLN
Data rejestracji
Sposób
pokrycia
1.
A
2 002 000,00
0,1
200 200,00
03.10.2011 r.
gotówka
2.
B
7 998 000,00
0,1
799 800,00
26.06.2014 r.
gotówka
3.
C
50 000 000,00
0,1
5 000 000,00
31.07.2019 r.
gotówka
4.
D
50 000 000,00
0,1
5 000 000,00
27.08.2019 r.
gotówka
5.
E
50 000 000,00
0,1
5 000 000,00
11.10.2019 r.
gotówka
6.
F
50 000 000,00
0,1
5 000 000,00
20.12.2019 r.
gotówka
7.
G
40 000 000,00
0,1
4 000 000,00
19.02.2020 r.
gotówka
8.
H
50 000 000,00
0,1
5 000 000,00
02.04.2020 r.
gotówka
Razem
300 000 000,00
0,1
30 000 000,00
LP
Seria Akcji
Ilość posiadanych
akcji
Wartość nominalna
akcji PLN
Kapitał
zarejestrowany w
PLN
Data rejestracji
Sposób
pokrycia
1.
A
2 002 000,00
0,1
200 200,00
03.10.2011 r.
gotówka
2.
B
7 998 000,00
0,1
799 800,00
26.06.2014 r.
gotówka
3.
C
50 000 000,00
0,1
5 000 000,00
31.07.2019 r.
gotówka
4.
D
50 000 000,00
0,1
5 000 000,00
27.08.2019 r.
gotówka
5.
E
50 000 000,00
0,1
5 000 000,00
11.10.2019 r.
gotówka
6.
F
50 000 000,00
0,1
5 000 000,00
20.12.2019 r.
gotówka
7.
G
40 000 000,00
0,1
4 000 000,00
19.02.2020 r.
gotówka
8.
H
50 000 000,00
0,1
5 000 000,00
02.04.2020 r.
gotówka
Razem
300 000 000,00
0,1
30 000 000,00
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 119 z 164
Tabela: Struktura posiadanych akcji na 31.12. 2024 roku.
Akcjonariusz
Ilość posiadanych
akcji
Udział w kapitale zakładowym
S.A.
Liczba głosów
% udział akcji w
ogólnej liczbie
głosów
MIRBUD
300 000 000
100%
300 000 000
100%
Razem
300 000 000
100%
300 000 000
100%
Wysokość kapitału zakładowego w okresie, którego dotyczy sprawozdanie nie uległa zmianie
JHM DEVELOPMENT S.A.
Kapitał zakładowy JHM DEVELOPMENT S.A. na dzień 31.12.2024 roku wynosił 173 000 000 zł (sto
siedemdziesiąt trzy miliony złotych) i dzielił się na 69 200 000 akcji o wartości nominalnej 2,50 zł każda.
Tabela: Struktura kapitału akcyjnego JHM DEVELOPMENT S.A. na dzień 31.12.2024 r.
LP
Seria akcji
Liczba akcji
Cena nominalna
[PLN]
Kapitał zarejestrowany
[PLN]
Data rejestracji
Sposób pokrycia
1
A1
27 497 500
2,50
68 743 750
21.11.2014
gotówka
2
A2
41 702 500
2,50
104 256 250
21.11.2014
gotówka
RAZEM
69 200 000
173 000 000
Tabela: Struktura kapitału akcyjnego JHM DEVELOPMENT S.A. na dzień 31.12.2023 r.
LP
Seria akcji
Liczba akcji
Cena nominalna
[PLN]
Kapitał zarejestrowany
[PLN]
Data rejestracji
Sposób pokrycia
1
A1
27 497 500
2,50
68 743 750
21.11.2014
gotówka
2
A2
41 702 500
2,50
104 256 250
21.11.2014
gotówka
RAZEM
69 200 000
173 000 000
Wysokość kapitału zakładowego w okresie, którego dotyczy sprawozdanie nie uległa zmianie.
Tabela: Struktura własności kapitału zakładowego na dzień 31.12.2024 r.
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych
akcji
Udział w kapitale
zakładowym JHM
DEVELOPMENT
S.A.
Liczba głosów
% udział akcji w ogólnej
liczbie głosów
MIRBUD
69 200 000
100%
69 200 000
100%
Razem
69 200 000
100%
69 200 000
100%
Na dzień zatwierdzenia sprawozdania struktura własności kapitału zakładowego nie uległa zmianie.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 120 z 164
Marywilska 44 Sp. z o.o.
Na kapitał zakładowy spółki Marywilska 44 Sp. z o.o. składa się 3.150.000 udziałów. Wysokość kapitału
zakładowego Spółki na dzień 31.12.2024 r. wynosiła 157.500 tys. zł, a struktura udziałowców przedstawiała
się następująco:
Tabela: Struktura własności kapitału podstawowego Marywilska Sp. z o.o. na dzień publikacji sprawozdania.
Nazwa
Liczba
udziałów
Cena
nominalna
Kapitał
zarejestrowany w
tys. PLN
Data rejestracji
Sposób
pokrycia
JHM DEVELOPMENT S.A.
1 339 800
50,00 zł
66 900
24.11.2014
gotówka
Udziały własne
1 810 200
50,00 zł
90 510
w trakcie
gotówka
Razem
3 150 000
157 500
Tabela: Struktura własności kapitału podstawowego Marywilska Sp. z o.o. na dzień 31.12.2024 r.
Nazwa
Liczba
udziałów
Cena
nominalna
Kapitał
zarejestrowany w
tys. PLN
Data rejestracji
Sposób
pokrycia
MIRBUD S.A.
905 100
50,00 zł
45 255
05.04.2022
gotówka
JHM DEVELOPMENT S.A.
1 339 800
50,00 zł
66 900
24.11.2014
gotówka
Udziały własne
905 100
50,00 zł
45 255
w trakcie
gotówka
Razem
3 150 000
157 500
Tabela: Struktura własności kapitału podstawowego Marywilska Sp. z o.o. na dzień 31.12.2023 r.
Nazwa
Liczba
udziałów
Cena
nominalna
Kapitał
zarejestrowany w
tys. PLN
Data rejestracji
Sposób
pokrycia
MIRBUD S.A.
1 810 200
50,00 zł
90 510
05.04.2022
gotówka
JHM DEVELOPMENT S.A.
1 339 800
50,00 zł
66 900
24.11.2014
gotówka
Razem
3 150 000
157 500
W dniu 22.07.2024 roku Spółka MIRBUD S.A. dokonała sprzedaży 905.100 udziałów w kapitale zakładowym
Spółki Marywilska 44 Sp. z o.o. do spółki Marywilska 44 sp. z o.o., celem ich umorzenia za wynagrodzeniem
w wysokości 90.510 tys. złotych.
W dniu 2.04.2025 roku Spółka MIRBUD S.A. dokonała sprzedaży 905.100 udziałów w kapitale zakładowym
Spółki Marywilska 44 Sp. z o.o. do spółki Marywilska 44 sp. z o.o., celem ich umorzenia za wynagrodzeniem
w wysokości 90.510 tys. złotych.
Umorzenie 1.810.200 udziałów własnych, o łącznej wartości nominalnej 90,51 mln zł zgodnie z Uchwałą nr
2/12/2024 z 18.12.2024 r. NZW nastąpi na podstawie art.199 § 1 w związku z art.263 § 1 Kodeksu spółek
handlowych i w związku z postanowieniem § 12 ust.2 Umowy Spółki: planowane umorzenie własnych udziałów
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 121 z 164
nabytych przez Spółkę połączone jest z obniżeniem kapitału zakładowego Spółki z kwoty 157,5 mln zł o kwotę
90,51 mln zł do kwoty 66,99 mln zł. Umorzenie nastąpi zgodnie z art.199 § 7 Kodeksu spółek handlowych z
chwilą zarejestrowania obniżenia kapitału zakładowego.
Po dokonaniu umorzenia pozostanie 1.339.800 równych i niepodzielonych udziałów w kapitale zakładowym
Spółki, o wartości jednego udziału wynoszącej 50 zł i łącznej wartości nominalnej 66,99 mln zł, których
jedynym posiadaczem jest JHM DEVELOPMENT S.A.
Na dzień publikacji niniejszego sprawozdania obniżony kapitał zakładowy nie został zarejestrowany
HAKAMORE Sp. z o.o.
Postanowieniem z dnia 1 lipca 2022 r. Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XVIII Wydział
Gospodarczy dla spraw Upadłościowych i Restrukturyzacyjnych, wydanym w postępowaniu o sygnaturze akt
XVIII GUp 168/20, umorzył postępowanie upadłościowe Hakamore spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
w upadłości z siedzibą w Skierniewicach (numer KRS 0000643506). Sąd Okręgowy w Warszawie stwierdził
prawomocność tego postanowienia z dniem 17 listopada 2023 r.
W związku z umorzeniem postępowania upadłościowego HAKAMORE Sp. z o.o. w upadłości w dniu
20.12.2023 r. pomiędzy HAKAMORE Sp. z o.o., a JHM DEVELOPMENT S.A została zawarta przedwstępna
umowa sprzedaży nieruchomości gruntowych o powierzchni 19,87 ha położonych w Łodzi, przy ul.
Politechniki, Wróblewskiego i Różanej. Przyrzeczona umowa sprzedaży tej nieruchomości została zawarta
w dniu 25.01.2024 r.
Z dniem 01.01.2024r Spółka została postawiona w stan likwidacji. Na dzień sporządzenia sprawozdania
finansowego likwidacja Spółki HAKAMORE została zakończona. Postanowieniem Sądu Rejonowego dla Łodzi
Śródmieścia w Łodzi, XX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego nr sygnatury LD.XX NS-
REJ.KRS/022125/24/918 Spółka HAKAMORE Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji została
wykreślona z Krajowego Rejestru Sądowego z dniem 02.08.2024 r.
ТОВ «MIPБУД»
Kapitał zakładowy ТОВ «MIPБУД» wynosi 2.377.752,81 UAH (wg kursu średniego NBP z dnia 31 grudnia
2024 r. wynosi 232.068,67 zł). Jedynym wspólnikiem spółki jest MIRBUD S.A. Na dzień 31 grudnia 2024 r.
wartość wniesionego kapitału wynosiła 330.877,09 zł.
Kapitał zakładowy ТОВ «MIPБУД» wynosi 2.377.752,81 UAH (wg kursu średniego NBP z dnia 31.12.2023 r.
wynosił 246.572,97 zł, wg kursu średniego NBP z dnia 31.12.2023 r. wynosił 299.121,30 zł) Jedynym
wspólnikiem spółki jest MIRBUD S.A. Na dzień 31.12.2023 r. wartość wniesionego kapitału wynosiła
315.877,09 zł.
Jednostka nie jest konsolidowana z uwagi na jej nieistotność.
PDC INDUSTRAIL CENTER 217 sp. z o.o.
W dniu 29 listopada 2023 roku Spółka MIRBUD S.A. nabyła 20.700 udziałów w kapitale zakładowym Spółki
PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie o wartości nominalnej 50 PLN każdy i łącznej
wartości nominalnej 1.035 tys. PLN, co stanowi 49,88% kapitału zakładowego Spółki.
W transakcji zakupu udziałów uczestniczyła również Spółka z Grupy MIRBUD S.A. – Marywilska 44 Sp. z o.o.,
która w dniu 29 listopada 2023 roku nabyła 20.800 udziałów w kapitale zakładowym Spółki będącej
przedmiotem umowy sprzedaży. Wartość nominalna udziału wynosiła 50 PLN każdy, co daje łączną wartość
nominalną 1.040 tys. PLN, co stanowi 50,12% kapitału zakładowego Spółki PDC Industrial Center 217 Sp. z
o.o.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 122 z 164
W dniu 9 lutego 2024 roku MIRBUD S.A. zawarł umowę sprzedaży 14,8% udziałów w PDC Industrial Center
217 Sp. z o. o.
W dniu 12 lipca 2024 r. MIRBUD S.A. dokonał nabycia od podmiotu zależnego Marywilska 44 sp. z o.o.
50,12% udziałów w kapitale zakładowym Spółki PDC Industrial Center 217 sp. z o.o
Na dzień 31 grudnia 2023 roku Grupa MIRBUD posiadała łącznie 85,19% udziałów w kapitale zakładowym
Spółki PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o.
Tabela: Struktura własności kapitału podstawowego PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o. na dzień sporządzania sprawozdania
Akcjonariusz
Liczba posiadanych
udziałów
Udział w kapitale zakładowym.
Liczba głosów
% udział w ogólnej
liczbie głosów
MIRBUD
35 352
85,19%
35 352
85,19%
PD DUTCH HOLDING I BV
6.148
14,81
6.148
14,81
Razem
41.500
100%
41 500
100%
Tabela: Struktura własności kapitału podstawowego PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o. na dzień 31.12.2024r.
Akcjonariusz
Liczba posiadanych
udziałów
Udział w kapitale zakładowym.
Liczba głosów
% udział w ogólnej
liczbie głosów
MIRBUD
35 352
85,19%
35 352
85,19%
PD DUTCH HOLDING I BV
6.148
14,81
6.148
14,81
Razem
41.500
100%
41 500
100%
Tabela: Struktura własności kapitału podstawowego PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o. na dzień 31.12.2023 r.
Akcjonariusz
Liczba posiadanych
udziałów
Udział w kapitale zakładowym.
Liczba głosów
% udział w ogólnej
liczbie głosów
MIRBUD
20.700
49,88%
20.700
49,88%
MARYWILSKA 44 sp. z o.o..
20.800
50,12%
20.800
50,12%
Razem
41.500
100%
41.500
100%
PBS TRANSKOL sp. z o.o.
Kapitał zakładowy spółki na dzień 31.12.2024 wynosi 2 832 000,00 jest w całości opłacony i dzieli się na
17 483 udziałów o wartości nominalnej 100 zł. Udziały są równe i niepodzielne.
W dniu 27.06.2024 Zwyczajne Zgromadzenie Wspólników dokonało dobrowolnego umorzenia z zysku netto
za wynagrodzeniem 16 udziałów o wartości nominalnej 100,00 zł.
W dniu 18 grudnia 2024 roku Spółka MIRBUD S.A. dokonała zakupu 17.450 udziałów, co stanowi 92,78%
głosów na zgromadzeniu wspólników w Spółce Transkol spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą
w Kielcach. (za kwotę 77.500 tys. PLN)
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 123 z 164
W dniu 18 grudnia 2024 Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników podjęło uchwały o dobrowolnym
umorzeniu za wynagrodzeniem 1 323 udziałów.
Tabela: Struktura własności kapitału podstawowego PBS TRANSKOL sp. z o.o. na dzień 31.12.2024 r.
Akcjonariusz
Liczba posiadanych
udziałów
Udział w kapitale zakładowym.
Liczba głosów
% udział w ogólnej
liczbie głosów
MIRBUD
17 450
99,81%
17 450
99,81%
pozostali udziałowcy
33
0,19%
33
0,19%
Udziały umorzone
10 837
0,00%
10 837
0,00%
Razem
28 320
100%
28 320
100%
W dniu 04.02.2025 Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników podjęło uchwałę w sprawie dobrowolnego
umorzenia za wynagrodzeniem 8 udziałów. Umorzenie udziałów finansowane było z zysku netto
zgromadzonego na kapitale zapasowym, nie była zmieniana wartość nominalna udziału i wynosi nadal 100 zł.
W wyniku przeprowadzonych operacji umorzenia udziałów na dzień sporządzenia sprawozdania jedynym
udziałowcem spółki, posiadającym 17 450 udziałów, co stanowi 100% udziału w kapitale zakładowym jest
MIRBUD S.A.
12.1.4. Zestawienie stanu posiadania akcji emitenta lub uprawnień do nich przez
osoby zarządzające i nadzorujące emitenta
MIRBUD S.A.
Łączna liczba akcji MIRBUD S.A. będąca w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących na dzień
31.12.2024, 31.12.2023 roku, i na dzień sporządzenia raportu przedstawia się następująco:
Tabela. Akcje Spółki w posiadaniu członków organów zarządzających i nadzorujących na dzień zatwierdzenia sprawozdania
Imię i nazwisko
Funkcja w Spółce
Liczba posiadanych akcji (w szt.)
Liczba posiadanych akcji
w %
Jerzy Mirgos
Prezes Zarządu
41 763 000 akcji o wartości nominalnej 0,10 zł
każda akcja o łącznej wartości 4 176 300 zł
37,93%
RAZEM
41 763 000 akcji
37,93%
Tabela. Akcje Spółki w posiadaniu członków organów zarządzających i nadzorujących na dzień 31.12.2024r
Imię i nazwisko
Funkcja w Spółce
Liczba posiadanych akcji (w szt.)
Liczba posiadanych akcji
w %
Jerzy Mirgos
Prezes Zarządu
41 763 000 akcji o wartości nominalnej 0,10 zł
każda akcja o łącznej wartości 4 176 300 zł
37,93%
RAZEM
41 763 000 akcji
37,93%
Tabela. Akcje Spółki w posiadaniu członków organów zarządzających i nadzorujących na dzień 31.12.2023r
Imię i nazwisko
Funkcja w Spółce
Liczba posiadanych akcji (w szt.)
Liczba posiadanych akcji
w %
Jerzy Mirgos
Prezes Zarządu
41 710 000 akcji o wartości nominalnej 0,10 zł
każda akcja o łącznej wartości 4 171 000 zł
45,46%
RAZEM
41 171 000 akcji
45,46%
Żaden z członków Zarządu oraz Rady Nadzorczej nie posiada opcji na akcje Spółki.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 124 z 164
JHM DEVELOPMENT S.A.
W okresie objętym sprawozdaniem wszystkie akcje JHM DEVELOPMENT S.A. znajdowały się w posiadaniu
MIRBUD S.A. i żadna z osób zarządzających i nadzorujących nie posiadała akcji Spółki. Również żaden z
członków Zarządu oraz Rady Nadzorczej nie posiada opcji na akcje Spółki
W pozostałych Spółkach z Grupy Kapitałowej członkowie Zarządu oraz Rady Nadzorczej nie posiadają akcji
oraz opcji na akcje Spółek.
12.1.5. Informacje o znanych emitentowi umowach, w tym zawartych po dniu
bilansowym, w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w
proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy i
obligatariuszy
Na dzień 31.12.2024 r. oraz po dniu bilansowych do dnia sporządzenia sprawozdania poza informacjami
ujawnionymi w niniejszym sprawozdaniu i raportach bieżących emitent nie miał informacji o umowach, w
wyniku których w przyszłości mogą nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych
akcjonariuszy Emitenta.
12.1.6. Informacje o systemie kontroli programów akcji pracowniczych
W Spółce programy akcji pracowniczych nie występują.
12.2. Wpływ czynników i nietypowych zdarzeń na wynik finansowy za 2024 r.
Istotnym zdarzeniem mogącym w przyszłości mieć wpływ na wyniki finansowe Spółki MIRBUD S.A. był pożar,
który w dniu 12 maja 2024 r. wybuchł w Centrum Handlowym MARYWILSKA 44. Na skutek zdarzenia spłonęło
sześć hal handlowych wchodzących w skład Centrum. Na chwilę obecną nadal trwają czynności zmierzające
do ustalenia przyczyny pożaru, które na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania nie są znane.
Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej zniszczonej w pożarze wynosiła po konsolidacji 110.930
tys. PLN tys. PLN.
Majątek objęty jest polisą ubezpieczeniową m.in. od ognia. Trwa proces likwidacji szkody przez
Ubezpieczyciela. W dniu 26 lipca 2024 r. wydana została decyzja o wypłacie zaliczki na poczet odszkodowania
z przedmiotowej polisy. Zarząd Spółki szacuje, że jego wypłata z polisy ubezpieczeniowej nastąpi jeszcze w
tym roku i wyniesie około 110.028 tys. PLN. Na dzień 31.12.2024 tytułem zaliczki na odszkodowanie
wypłacono łącznie kwotę 38 mln zł. Na dzień sporządzenia sprawozdania wartość wypłaconej zaliczki na
poczet odszkodowania wyniosła 65 mln zł
Dla celów sporządzenia sprawozdania wykazany został odpis z tytuły utraty wartości nieruchomości
inwestycyjnej w księgach spółki Marywilska 44 oraz szacunkowy przychód z ubezpieczenia – pozycje te ujęte
zostały odpowiednio w pozostałych przychodach i kosztach operacyjnych.
Zarząd Spółki Marywilska 44 Sp. z o. o. m.in. w odpowiedzi na potrzeby najemców podjął decyzje o odbudowie
spalonego Centrum Handlowego oraz o organizacji ok. 800 kontenerów handlowych dla najemców w
tymczasowym miasteczku handlowym zlokalizowanym na parkingu obok spalonego Centrum Handlowego.
Organizacja tymczasowych miejsc handlowych pozwoli na utrzymanie najemców w miejscu dotychczasowego
prowadzenia działalności, co wpłynie na obłożenie powierzchni najmu w odbudowanej hali. Pozwoli to w
przyszłości na odtworzenie hali i jej komercjalizację.
Na dzień dzisiejszy nie występują przesłanki do dokonania odpisu z tytułu utraty wartości będących w
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 125 z 164
posiadaniu MIRBUD S.A. udziałów Spółki w Marywilska 44
12.3. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem
W okresie sprawozdawczym nie nastąpiły znaczące zmiany w zasadach zarządzania spółkami Grupy.
12.4. Zarząd i Rada Nadzorcza oraz zmiany w organach nadzorujących
i zarządzających w Spółkach Grupy
MIRBUD S.A.
W okresie od 01.01.2024 r. do 31.12.2024 r. Zarząd MIRBUD S.A. nie uległ zmianie i pełnił obowiązki
w następującym składzie:
Tabela: Skład Zarządu MIRBUD S.A. w okresie 01.01.2024– 31.12.2024
Imię i nazwisko
Stanowisko
Jerzy Mirgos
Prezes Zarządu
Sławomir Nowak
Wiceprezes Zarządu
Paweł Korzeniowski
Członek Zarządu
Tomasz Sałata
Członek Zarządu
Na dzień sporządzania sprawozdania skład Zarządu MIRBUD S.A. uległ zmianie. W dniu 19 grudnia 2024 roku
Rada Nadzorcza Emitenta podjęła Uchwałę w sprawie powołania do składu Zarządu MIRBUD S.A. Panią Annę
Więzowską z dniem 1 stycznia 2025 roku.
Skład Rady Nadzorczej Emitenta w okresie 01.01.2024r – 31.12.2024 roku uległ zmianie.
W dniu 11 lutego 2024 roku wygasła kadencja Pana Stanisława Lipca jako Członka Rady Nadzorczej.
W dniu 18 marca 2024 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A. podjęło uchwałę
nr 6/2024 w sprawie powołania do składu Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. Pana Jerzego Łuczaka.
W dniu 21 czerwca 2024r Emitent poinformował, że otrzymał oświadczenie o rezygnacji pana Bartosza
Wilczaka z pełnienia funkcji członka Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. z dniem 31 lipca 2024 roku.
w dniu 21 czerwca 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A. podjęło uchwałę
nr 23/2024 w sprawie powołania do składu Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. Pana Killiona Munzele Munyama
z dniem 1 sierpnia 2024 roku.
W dniu 6 grudnia 2024 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A. podjęło
Uchwałę w sprawie powołania do składu Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. Pana Tadeusza Gruchałę.
Tabela: Skład Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. na dzień publikacji sprawozdania
Imię i nazwisko
Stanowisko
Radosław Niewiadomski
Przewodniczącego Rady Nadzorcze
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
Jacek Tucharz
Członek Rady Nadzorczej.
Jerzy Łuczak
Członek Rady Nadzorczej
Killion Munzele Munyama
Członek Rady Nadzorczej – od 01.08.2024r.
Tadeusz Gruchała
Członek Rady Nadzorczej - od 01.01.2025r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 126 z 164
Tabela: Skład Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. na dzień 31.12.2024 r
Imię i nazwisko
Stanowisko
Radosław Niewiadomski
Przewodniczącego Rady Nadzorczej - od 14.04.2024
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
Jacek Tucharz
Członek Rady Nadzorczej
Bartosz Wilczak
Członek Rady Nadzorczej
Jerzy Łuczak
Członek Rady Nadzorczej – od 18.03.2024 r.
Killion Munzele Munyama
Członek Rady Nadzorczej – od 01.08.2024r.
Tabela: Skład Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. w okresie 01.01.2023 r. – 31.12.2023 r.
Imię i nazwisko
Stanowisko
Wiesław Kosonóg
Przewodniczący Rady Nadzorczej (do 01.12.2023)
Radosław Niewiadomski
Członek Rady Nadzorczej
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
Artur Sociński
Członek Rady Nadzorczej (do 30.09.2023)
Stanisław Lipiec
Członek Rady Nadzorczej (do 11.02.2024)
Jacek Tucharz
Członek Rady Nadzorczej (od 30.01.2023)
Bartosz Wilczak
Członek Rady Nadzorczej (od 18.10.2023)
JHM DEVELOPMENT S.A.
Zarząd JHM DEVELOPMENT S.A. w okresie od 01.01.2024 do 30.06.2024 uległ zmianie i pełnił obowiązki
w następującym składzie:
W dniu 16 lipca 2024 Spółka otrzymała oświadczenie o rezygnacji pana Sławomira Siedlarskiego z funkcji
Członka Zarządu JHM DEVELOPMENT S.A. z dniem 16 lipca 2024 r.
Na posiedzeniu w dniu 17 lipca 2024r Rada Nadzorcza podjęła poniżej uchwały w przedmiocie zmian w
składzie Zarządu Spółki:
Uchwałę nr XI/2024 o powołaniu do składu Zarządu pani Doroty Grzeczyńskiej.
Uchwałę nr XII/2024 o powołaniu do składu Zarządu pana Sławomira Ziółkowskiego.
Uchwałę nr XIII/2024 o powierzeniu funkcji Wiceprezes Zarządu pani Reginie Biskupskiej.
Uchwałę nr XIV/2024 o powierzeniu funkcji Prezes Zarządu pani Kai Mirgos-Kwiatkowskiej
W dniu 16 grudnia 2024 r. Spółka otrzymała oświadczenie o rezygnacji pani Doroty Grzeczyńskiej z funkcji
Członka Zarządu JHM DEVELOPMENT S.A. z dniem 16 grudnia 2024 r.
Tabela: Skład Zarządu JHM DEVELOPMENT S.A. na dzień publikacji sprawozdania
Zarząd
Kaja Mirgos-Kwiatkowska
Prezes Zarządu
Regina Biskupska
Wiceprezes Zarządu
Jerzy Mirgos
Wiceprezes Zarządu
Sławomir Ziółkowski
Członek Zarządu
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 127 z 164
Tabela: Skład Zarządu JHM DEVELOPMENT S.A. na dzień 31.12.2024 r.
Zarząd
Kaja Mirgos-Kwiatkowska
Prezes Zarządu
Regina Biskupska
Wiceprezes Zarządu
Jerzy Mirgos
Wiceprezes Zarządu
Sławomir Ziółkowski
Członek Zarządu
Tabela: Skład Zarządu JHM DEVELOPMENT S.A. w okresie 01.01.2023 – 31.12.2023 r.
Zarząd
Regina Biskupska
Prezes Zarządu
Jerzy Mirgos
Wiceprezes Zarządu
Sławomir Siedlarski
Członek Zarządu
Kaja Mirgos-Kwiatkowska
Członek Zarządu
Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy w dniu 28.02.2024 r. powołało do składu Rady Nadzorczej
Spółki na czteroletnią kadencję Panią Annę Więzowską, a Uchwała Rady Nadzorczej z dn. 08.03.2024 r.
powierzyła Pani Annie Więzowskiej funkcję Przewodniczącej Rady Nadzorczej.
Skład Rady Nadzorczej Spółki przedstawia poniższa tabela:
Tabela: Skład Rady Nadzorczej JHM DEVELOPMENT S.A. w okresie 01.01.2024 – 30.06.2024 r.
Rada Nadzorcza
Anna Więzowska
Przewodniczący Rady Nadzorczej (do 08.03.2023 r.)
Radosław Niewiadomski
Zastępca przewodniczącego Rady Nadzorczej
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
Tabela: Skład Rady Nadzorczej JHM DEVELOPMENT S.A. w okresie 01.01.2023 – 31.12.2023 r.
Rada Nadzorcza
Wiesław Kosonóg
Przewodniczący Rady Nadzorczej (do 01.12.2023 r.)
Radosław Niewiadomski
Zastępca przewodniczącego Rady Nadzorczej
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 128 z 164
KOBYLARNIA S.A.
Skład Zarządu Spółki w okresie od 01.01.2024 r. do 31.12.2024 r. przedstawiał się następująco:
Tabela: Skład Zarządu KOBYLARNIA S.A. w okresie 01.01.2024 – 31.12.2024 r.
Zarząd
Michał Niemyt
Wiceprezes Zarządu
Jerzy Mirgos
Członek Zarządu
Karolina Lewandowska
Członek Zarządu
Sławomir Nowak
Członek Zarządu
W dniu 28 marca 2024r uchwałą nr 2 z 2024 roku Rada Nadzorcza Spółki powołała Pana Tomasza
Żuchowskiego na stanowisko Prezesa Zarządu, który funkcje tą sprawował w okresie od 07.05.2024 do
07.06.2024.
Od dnia 1 stycznia 2025 r. funkcje Prezesa Zarządu pełni Pani Karolina Lewandowska
Tabela: Skład Zarządu KOBYLARNIA S.A. w okresie 01.01.2023 – 31.12.2023 r.
Zarząd
Michał Niemyt
Wiceprezes Zarządu
Jerzy Mirgos
Członek Zarządu
Karolina Lewandowska
Członek Zarządu
Sławomir Nowak
Członek Zarządu
Skład Rady Nadzorczej Spółki w okresie od 01.01.2024 r. do 31.12.2024 r. przedstawiał się następująco:
Tabela: Skład Rady Nadzorczej KOBYLARNIA S.A. w okresie 01.01.2024 – 31.12.2024 r.
Rada Nadzorcza
Paweł Korzeniowski
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Anna Więzowska
Członek Rady Nadzorczej
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
Tabela: Skład Rady Nadzorczej KOBYLARNIA S.A. w okresie 01.01.2023 – 31.12.2023 r.
Rada Nadzorcza
Paweł Korzeniowski
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Anna Więzowska
Członek Rady Nadzorczej
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 129 z 164
Marywilska 44 Sp. z o.o.
Skład Zarządu spółki zależnej Marywilska 44 Sp. z o.o. w okresie 01.01.2024 – 31.12.2024 r. nie uległ zmianie.
Tabela: Skład Zarządu Marywilska 44 Sp. z o.o. w okresie 01.01.2024 – 31.12.2024 r.
Zarząd
Małgorzata Konarska
Prezes Zarządu
Kaja Mirgos-Kwiatkowska
Członek Zarządu
Beata Maly-Kaczanowska
Członek Zarządu
Piotr Taras
Członek Zarządu
Skład oraz zmiany w składzie Rady Nadzorczej spółki zależnej Marywilska 44 Sp. z o.o. w okresie 01.01.2024
- 31.12.2024 r. nie uległ zmianie i przedstawiał się następująco:
Tabela: Skład Rady Nadzorczej Marywilska 44 Sp. z o.o. w okresie 01.01.2024 – 31.12.2024 r.
Rada Nadzorcza
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
Paweł Korzeniowski
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Anna Więzowska
Członek Rady Nadzorczej
Na dzień sporządzania sprawozdania skład Rady Nadzorczej Marywilskiej 44 Sp. z o.o. nie uległ zmianie
PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o.
Skład Zarządu spółki zależnej PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o. w okresie 01.01.2024 –
31.12.2024 r. nie uległ zmianie.
Tabela: Skład Zarządu PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o. w okresie 01.01.2024 – 31.12.2024 r.
Zarząd
Kaja Mirgos-Kwiatkowska
Prezes Zarządu
Piotr Taras
Członek Zarządu
Rada nadzorcza nie występuje.
PBS TRANSKOL sp. z o.o.
Skład Zarządu spółki zależnej PBS TRANSKOL sp. z o.o. w okresie 01.01.2024 – 31.12.2024 r. uległ zmianie.
Tabela: Skład Zarządu PBS TRANSKOL Sp. z o.o. na dzień publikacji sprawozdania
Zarząd
Arkadiusz Arciszewski
Prezes Zarządu
Jerzy Molenda
Wice Prezes
Jerzy Mirgos
Członek Zarządu
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 130 z 164
Tabela: Skład Zarządu PBS TRANSKOL Sp. z o.o. w okresie 01.01.2024 – 31.12.2024 r.
Zarząd
Wojciech Kowalski
Prezes Zarządu ( do 18.12.2024r)
Arkadiusz Arciszewski
Prezes Zarządu (od 19.12.2024r)
Jerzy Molenda
Wice Prezes
12.5. Informacja o osobistych, faktycznych i organizacyjnych powiązaniach
członków Zarządu i Rady Nadzorczej z określonymi akcjonariuszami
posiadającymi co najmniej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy
MIRBUD S.A.
Pani Kaja Mirgos-Kwiatkowska pełniąca od dnia 02.01.2020 r. obowiązki członka zarządu JHM
DEVELOPMENT S.A, od dnia 01.08.2020 r. obowiązki członka zarządu Marywilska 44 sp. z o.o., od dnia
04.12.2023 r. obowiązki Prezesa Zarządu PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o. jest córką Pana Jerzego
Mirgos Prezesa Zarządu MIRBUD S.A. posiadającego na dzień 31.12.2024r 37,93% akcji Emitenta.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 ROKU
12.6. Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących
MIRBUD S.A.
Tabela: Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących w jednostce dominującej w okresie 01.01.2024r–31.12.2024r
Nazwa organu
Stanowisko
Krótkoterminowe
świadczenia
pracownicze
Świadczenia
po okresie
zatrudnienia
Pozostałe
świadczenia
długoterminowe
Świadczenia z
tytułu
rozwiązania
stosunku pracy
Płatności w
formie akcji
Z tytułu
udzielonych
poręczeń
Wynagrodzenie
w jednostkach
zależnych
Łącznie
Jerzy Mirgos
Prezes Zarządu
1519
0
0
0
0
0
930
2 449
Sławomir Nowak
Wiceprezes Zarządu
1380
0
0
0
0
0
618
1 998
Paweł Korzeniowski
Członek Zarządu
1364
0
0
0
0
0
53
1 417
Tomasz Sałata
Członek Zarządu
1309
0
0
0
0
0
0
1 309
Ewa Przybył
Prokurent
351
0
0
0
0
0
0
351
Anna Więzowska
Prokurent
921
200
1 121
Radosław Niewiadomski
Przewodniczący Rady
Nadzorczej
74
0
0
0
0
0
18
92
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady
Nadzorczej
70
0
0
0
0
0
78
148
Stanisław Lipiec
Członek Rady
Nadzorczej
12
0
0
0
0
0
0
12
Jacek Tucharz
Członek Rady
Nadzorczej
54
0
0
0
0
0
0
54
Bartosz Wilczak
Członek Rady
Nadzorczej
37
0
0
0
0
0
0
37
Jerzy Łuczak
Członek Rady
Nadzorczej
41
0
0
0
0
0
0
41
Kilion Munyama
Członek Rady
Nadzorczej
18
0
0
0
0
0
0
18
RAZEM
7 150
-
-
-
-
-
1 897
9 047
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W 2024 R.
Strona 132 z 164
Tabela: Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących w jednostce dominującej w okresie 01.01.2023r–31.12.2023r
Nazwa organu
Stanowisko
Krótkoterminowe
świadczenia
pracownicze
Świadczenia
po okresie
zatrudnienia
Pozostałe
świadczenia
długoterminowe
Świadczenia z
tytułu
rozwiązania
stosunku pracy
Płatności w
formie akcji
Z tytułu
udzielonych
poręczeń
Wynagrodzenie
w jednostkach
zależnych
Łącznie
Jerzy Mirgos
Prezes Zarządu
1558
0
0
0
0
0
900
2 458
Sławomir Nowak
Wiceprezes Zarządu
1375
0
0
0
0
0
592
1 967
Paweł Korzeniowski
Członek Zarządu
1419
0
0
0
0
0
53
1 472
Tomasz Sałata
Członek Zarządu
1390
0
0
0
0
0
0
1 390
Ewa Przybył
Prokurent
387
0
0
0
0
0
0
387
Anna Więzowska
Prokurent
744
185
929
Wiesław Kosonóg
Przewodniczący Rady
nadzorczej
78
0
0
0
0
0
16,5
95
Radosław Niewiadomski
Zastępca
Przewodniczącego
Rady Nadzorczej j
66
0
0
0
0
0
18
84
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady
Nadzorczej
66
0
0
0
0
0
61
127
Artur Sociński
Członek Rady
Nadzorczej
46
0
0
0
0
0
0
46
Wiktoria Braun
Członek Rady
Nadzorczej
5
0
0
0
0
0
0
5
Stanisław Lipiec
Członek Rady
Nadzorczej
50
0
0
0
0
0
0
50
Jacek Tucharz
Członek Rady
Nadzorczej
45
0
0
0
0
0
0
45
Bartosz Wilczak
Członek Rady
Nadzorczej
7
0
0
0
0
0
0
7
RAZEM
7 237
-
-
-
-
-
1 826
9 062
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
133
W okresie od 01.01.2024-31.12.2024 r. członkowie organów zarządzających, nadzorujących i organów
administrujących Emitenta nie otrzymywali z tytułu pełnionej funkcji, nagród lub korzyści z wyjątkiem
wynagrodzeń wskazanych w tabeli powyżej.
JHM DEVELOPMENT S.A.
Wartość wynagrodzenia osób zarządzających w JHM DEVELOPMENT S.A. uzyskanego w okresie
01.01.2024 – 31.12.2024 r i 01.01.2023 - 31.12.2023 r. przedstawiają poniższe tabele.
Tabela: Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących JHM DEVELOPMENT S.A. w okresie 01.01–31.12.2024r
Nazwa organu
Krótkoterm
świadczenia
pracownicze
Świadczenia
po okresie
zatrudnienia
Pozostałe
świadczenia
długoterm.
Świadczenia z tytułu
rozwiązania stosunku
pracy
Płatności w
formie akcji
Łącznie
Zarząd
2 384
0
0
0
0
2.384
Rada Nadzorcza
51
0
0
0
0
51
Łącznie
2 435
0
0
0
0
2 435
Tabela: Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących JHM DEVELOPMENT S.A. w okresie 01.01–31.12.2023r
Nazwa organu
Krótkoterm
świadczenia
pracownicze
Świadczenia
po okresie
zatrudnienia
Pozostałe
świadczenia
długoterm.
Świadczenia z tytułu
rozwiązania stosunku
pracy
Płatności w
formie akcji
Łącznie
Zarząd
1 680
0
0
0
0
1 680
Rada Nadzorcza
69
0
0
0
0
69
Łącznie
1 732
0
0
0
0
1 732
KOBYLARNIA S.A.
Wartość wynagrodzenia osób zarządzających w KOBYLARNIA S.A. uzyskanego w okresie 01.01.2024
– 31.12.2024 i 01.01.2023 – 31.12.2023 przedstawiają poniższe tabele.
Tabela: Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących KOBYLARNIA S.A. w okresie 01.01–31.12.2024r
Nazwa organu
Krótkoterm
świadczenia
pracownicze
Świadczenia
po okresie
zatrudnienia
Pozostałe
świadczenia
długoterm
Świadczenia z tytułu
rozwiązania stosunku
pracy
Płatności w
formie akcji
Łącznie
Zarząd
3 450
0
0
0
0
3 450
Rada Nadzorcza
217
0
0
0
0
217
Łącznie
3 667
0
0
0
0
3.667
Tabela: Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących KOBYLARNIA S.A. w okresie 01.01–31.12.2023r
Nazwa organu
Krótkoterm
świadczenia
pracownicze
Świadczenia
po okresie
zatrudnienia
Pozostałe
świadczenia
długoterm
Świadczenia z tytułu
rozwiązania stosunku
pracy
Płatności w
formie akcji
Łącznie
Zarząd
3 459
0
0
0
0
3 459
Rada Nadzorcza
200
0
0
0
0
200
Łącznie
3 659
0
0
0
0
3 659
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
134
MARYWILSKA sp. z o.o.
Wartość wynagrodzenia osób zarządzających w Marywilska 44 Sp. z o.o. uzyskanego w okresie
01.01.2024 – 31.12.2024 i 01.01.2023– 31.12.2023 przedstawiają poniższe tabele.
Tabela: Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących Marywilska Sp. z o.o. w okresie 01.01.2024–31.12.2024 r.
Nazwa organu
Krótkoterm
świadczenia
pracownicze
Świadczenia
po okresie
zatrudnienia
Pozostałe
świadczenia
długoterm
Świadczenia z tytułu
rozwiązania stosunku
pracy
Płatności w
formie akcji
Łącznie
Zarząd
2 101
0
0
0
0
2 101
Rada Nadzorcza
81
0
0
0
0
81
Łącznie
2 182
0
0
0
0
2 182
Tabela: Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących Marywilska Sp. z o.o. w okresie 01.01.2023–31.12.2023 r.
Nazwa organu
Krótkoterm
świadczenia
pracownicze
Świadczenia
po okresie
zatrudnienia
Pozostałe
świadczenia
długoterm
Świadczenia z tytułu
rozwiązania stosunku
pracy
Płatności w
formie akcji
Łącznie
Zarząd
2 102
0
0
0
0
2 102
Rada Nadzorcza
81
0
0
0
0
81
Łącznie
2 183
0
0
0
0
2 183
POZOSTAŁE SPÓŁKI Z GRUPY
Wartość wynagrodzenia osób zarządzających w PDC INDUSTRIAL CENTER 217 Sp. z o.o.
uzyskanego w okresie 01.01.2024 – 31.12.2024 i 01.01.2023– 31.12.2023 przedstawiają poniższe
tabele:
Tabela: Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących PDC INDUSTRIAL CENTER 217 Sp. z o.o. w okresie 01.01.2024–
31.12.2024 r.
Nazwa organu
Krótkoterm
świadczenia
pracownicze
Świadczenia
po okresie
zatrudnienia
Pozostałe
świadczenia
długoterm
Świadczenia z tytułu
rozwiązania stosunku
pracy
Płatności w
formie akcji
Łącznie
Zarząd
3
0
0
0
0
3
Rada Nadzorcza
0
0
0
0
0
0
Łącznie
3
0
0
0
0
3
Tabela: Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących PDC INDUSTRIAL CENTER 217 Sp. z o.o. w okresie 01.01.2023–
31.12.2023 r.
Nazwa organu
Krótkoterm
świadczenia
pracownicze
Świadczenia
po okresie
zatrudnienia
Pozostałe
świadczenia
długoterm
Świadczenia z tytułu
rozwiązania stosunku
pracy
Płatności w
formie akcji
Łącznie
Zarząd
3
0
0
0
0
1
Rada Nadzorcza
0
0
0
0
0
0
Łącznie
3
0
0
0
0
1
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
135
12.7 . Umowy zawarte między emitentem a osobami zarządzającymi,
przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z
zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub
zwolnienie następuje z powodu połączenia emitenta przez przejęcie;
Spółki z Grupy nie zawierały z osobami zarządzającymi umów przewidujących rekompensatę w
przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich
odwołanie jest lub zwolnienie następuje z powodu połączenia Spółki przez przejęcie.
12.8. Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i
świadczeń o podobnym charakterze dla byłych osób zarządzających,
nadzorujących albo byłych członków organów administrujących oraz o
zobowiązaniach zaciągniętych w związku z tymi emeryturami,
Na 31.12.2024 r. Spółki z Grupy nie posiadały zobowiązań wynikających z emerytur i świadczeń o
podobnym charakterze dla byłych członków organów zarządzających, nadzorujących i organów
administrujących oraz zobowiązań związanych z tymi emeryturami.
12.9. Informacje o akcjach pracowniczych i ograniczeniach przenoszenia prawa
własności papierów wartościowych MIRBUD S.A.
W okresie sprawozdawczym zdarzenia w powyższym zakresie nie wystąpiły.
12.10. Wszelkie ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów
wartościowych Spółki oraz wszelkie ograniczenia w zakresie wykonywania
prawa głosu przypadające na akcje Spółki
W okresie sprawozdawczym zdarzenia w powyższym zakresie nie wystąpiły.
12.11. Pracownicy
Wielkość zatrudnienia w Spółkach Grupy MIRBUD na dzień 31.12.2024r. i na dzień 31.12.2023r.
przedstawiają poniższe tabele.
Tabela: Zatrudnienie w Spółkach Grupy MIRBUD na dzień 31.12.2024 r.
Spółka
Pracownicy zatrudnieni na
podstawie umowy o pracę
Pracownicy zatrudnieni na
podstawie innych umów
MIRBUD S.A.
410
159
KOBYLARNIA S.A.
367
96
JHM DEVELOPMENT S.A.
30
15
Marywilska 44 Sp. z o.o.
11
-
PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z
o.o.
2
-
ТОВ «MIPБУД»
-
-
PBS TRANSKOL
50
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
136
Tabela: Zatrudnienie w Spółkach Grupy MIRBUD na dzień 31.12.2023 r.
Spółka
Pracownicy zatrudnieni na podstawie
umowy o pracę
Pracownicy zatrudnieni na
podstawie innych umów
MIRBUD S.A.
427
156
KOBYLARNIA S.A.
379
94
JHM DEVELOPMENT S.A.
29
16
Marywilska 44 Sp. z o.o.
11
-
PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o.
2
-
ТОВ «MIPБУД»
-
-
W Spółkach Grupy nie działają związki zawodowe i nie obowiązują w niej zakładowe układy zbiorowe
pracy.
12.12. Polityka różnorodności
W dniu 01.07.2021 r. Grupa przyjęła politykę różnorodności. Polityka różnorodności dostępna jest na
stronie internetowej Spółki pod adresem https://mirbud.pl/strony/kodeks-etyki-zawodowej-2
12.13. Informacje dotyczące umów z podmiotami uprawnionymi do badania
sprawozdań finansowych
W dniu 29.12.2022 r. Spółka MIRBUD S.A. zawarła z BGGM AUDYT spółką z ograniczoną
odpowiedzialnością w Warszawie, adres: 03-450 Warszawa, ul. Ratuszowa 11 zarejestrowaną pod
numerem KRS 0000327377 w Krajowym Rejestrze Sądowym - Rejestrze Przedsiębiorców,
prowadzonym przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego oraz wpisaną pod numerem 3489 na listę podmiotów uprawnionych do
badania sprawozdań finansowych prowadzoną przez Krajową Radę Biegłych Rewidentów umowy na
przeprowadzenie:
badania rocznego sprawozdania finansowego MIRBUD S.A. za okres 01.01.2022 – 31.12.2022 r.
– kwota wynagrodzenia 20,0 tys. zł netto;
badania rocznego sprawozdania finansowego MIRBUD S.A. za okres 01.01.2023 – 31.12.2023 r.
– kwota wynagrodzenia 22,0 tys. zł netto;
badania skonsolidowanego rocznego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej MIRBUD za
okres 01.01.2022 – 31.12.2022 r. – kwota wynagrodzenia 20,0 tys. zł netto;
badania skonsolidowanego rocznego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej MIRBUD za
okres 01.01.2023 – 31.12.2023 r. – kwota wynagrodzenia 22,0 tys. zł netto.
Wyboru firmy audytorskiej spośród firm zarekomendowanych przez komitet audytu dokonała Rada
Nadzorcza na podstawie uchwały XIII/2022 z dnia 11 maja czerwca 2022 r.
W dniu 01.08.2024 r. Spółka MIRBUD S.A. zawarła z BGGM AUDYT spółką z ograniczoną
odpowiedzialnością w Warszawie, adres: 03-450 Warszawa, ul. Ratuszowa 11 zarejestrowaną pod
numerem KRS 0000327377 w Krajowym Rejestrze Sądowym - Rejestrze Przedsiębiorców,
prowadzonym przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego oraz wpisaną pod numerem 3489 na listę podmiotów uprawnionych do
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
137
badania sprawozdań finansowych prowadzoną przez Krajową Radę Biegłych Rewidentów umowy na
przeprowadzenie:
badania rocznego sprawozdania finansowego MIRBUD S.A. za okres 01.01.2024 – 31.12.2024 r.
– kwota wynagrodzenia 45,2 tys. zł netto;
badania rocznego sprawozdania finansowego MIRBUD S.A. za okres 01.01.2025 – 31.12.2025 r.
– kwota wynagrodzenia 55,4 tys. zł netto;
badania skonsolidowanego rocznego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej MIRBUD za
okres 01.01.2024 – 31.12.2024 r. – kwota wynagrodzenia 34,6 tys. zł netto;
badania skonsolidowanego rocznego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej MIRBUD za
okres 01.01.2025 – 31.12.2025 r. – kwota wynagrodzenia 38,4 tys. zł netto.
przegląd śródrocznego sprawozdania finansowego MIRBUD S.A. za okres 01.01.2024 –
30.06.2024 r. – kwota wynagrodzenia 22,6 tys. zł netto;
przegląd śródrocznego sprawozdania finansowego MIRBUD S.A. za okres 01.01.2025 –
30.06.2025 r. – kwota wynagrodzenia 27,7 tys. zł netto;
przegląd skonsolidowanego śródrocznego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej
MIRBUD za okres 01.01.2024 – 30.06.2024 r. – kwota wynagrodzenia 17,30 tys. zł netto;
przegląd skonsolidowanego śródrocznego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej
MIRBUD za okres 01.01.2025 – 30.06.2025 r. – kwota wynagrodzenia 19,20 tys. zł netto;
Wyboru firmy audytorskiej spośród firm zarekomendowanych przez komitet audytu dokonała Rada
Nadzorcza na podstawie uchwały XI/2024 z dnia 24 maja 2024 r.
W dniu 18.04.2025 r. Spółka MIRBUD S.A. zawarła z BGGM AUDYT spółką z ograniczoną
odpowiedzialnością w Warszawie, adres: 03-450 Warszawa, ul. Ratuszowa 11 zarejestrowaną pod
numerem KRS 0000327377 w Krajowym Rejestrze Sądowym - Rejestrze Przedsiębiorców,
prowadzonym przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego oraz wpisaną pod numerem 3489 na listę podmiotów uprawnionych do
badania sprawozdań finansowych prowadzoną przez Krajową Radę Biegłych Rewidentów umowy na
usługę polegającą na polegającą na weryfikacji informacji dotyczących zrównoważonego rozwoju
przedstawionych w sporządzonym przez Klienta w ramach Sprawozdania z informacji niefinansowych
za 2024 rok („Raport Zrównoważonego Rozwoju”),– wynagrodzenie 48,0 tys zł netto.
W dniu 18.04.2024 r. Spółka MIRBUD S.A. zawarła z BGGM AUDYT spółką z ograniczoną
odpowiedzialnością w Warszawie, adres: 03-450 Warszawa, ul. Ratuszowa 11 zarejestrowaną pod
numerem KRS 0000327377 w Krajowym Rejestrze Sądowym - Rejestrze Przedsiębiorców,
prowadzonym przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego oraz wpisaną pod numerem 3489 na listę podmiotów uprawnionych do
badania sprawozdań finansowych prowadzoną przez Krajową Radę Biegłych Rewidentów umowy na
usługę polegającą na ocenie sprawozdania o wynagrodzeniach w okresie od 01.01.2023 do 31.12.2023
roku – wynagrodzenie 5,0 tys zł netto.
W okresie 01.01.2024 - 31.12.2024 r. wynagrodzenie wypłacone przez Spółki z Grupy MIRBUD biegłym
rewidentom wyniosło 238 tys. zł.
W okresie 01.01.2024-31.12.2024r Podmiot uprawniony do badania sprawozdania finansowego nie
świadczył innych niedozwolonych usług na rzecz Spółki.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
138
12.14. Informacje o istotnych postępowaniach toczących się przed Sądem, organem
właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji
publicznej dotyczących zobowiązań oraz wierzytelności emitenta lub jego
jednostki
W okresie objętym niniejszym raportem nie toczyły się żadne istotne postępowania dotyczące
zobowiązań albo wierzytelności Emitenta.
W okresie objętym niniejszym raportem nie toczyły się żadne istotne postępowania dotyczące
zobowiązań albo wierzytelności Emitenta.
Na dzień 31.12.2024 r. toczyły się sprawy sądowe dotyczące zobowiązań przeciwko Emitentowi, na
łączną wartość przedmiotu sporu 4 017 tys. zł.
Rezerwy na przyszłe zobowiązania, które mogą powstać z toczących się postępowań sądowych
tworzone są w drodze szczegółowej analizy ryzyka ich powstania.
Na dzień 31.12.2024 r. toczyły się sprawy sądowe dotyczące wierzytelności z powództwa Emitenta, na
łączną wartość przedmiotu sporu 10 627 tys. zł.
W okresie objętym niniejszym raportem toczyły się istotne postępowania dotyczące wierzytelności
Kobylarnia S.A. - spółka zależna Emitenta.
W dniu 25.02.2020 r. KOBYLARNIA S.A. jako lider konsorcjum wniosła pozew przeciwko GDDKiA
o wartości przedmiotu sporu 67 422 tys. zł obejmujący roszczenie o waloryzację wynagrodzenia
Konsorcjum w związku z realizacją zadań inwestycyjnych: obwodnica Inowrocławia (łącznik),
obwodnica Bolkowa, budowa fragmentu drogi ekspresowej S-5. Łączna wartość sporów KOBYLARNIA
S.A. na dzień 31.12.2024 r. wyniosła 79.119 tys. zł.
13. OŚWIADCZENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ NA TEMAT
INFORMACJI NIEFINANSOWYCH
Grupa Kapitałowa MIRBUD sporządziła odrębne sprawozdanie na temat informacji niefinansowych
opublikowane łącznie ze sprawozdaniem finansowym za rok 2024.
14. OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ŁADU KORPORACYJNEGO
SPÓŁKI MIRBUD S.A.
14.1. Zbiór zasad ładu korporacyjnego, któremu podlega MIRBUD S.A.
W okresie sprawozdawczym od 01.01.2024 r. do 31.12.2024 r. Spółka MIRBUD S.A. podlegała zbiorowi
zasad ładu korporacyjnego pod nazwą Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” (Dobre
Praktyki 2021, DPSN2021), które zostały przyjęte Uchwałą Nr 13/1834/2021 Rady Giełdy Papierów
Wartościowych z dnia 29 marca 2021 r.
https://www.gpw.pl/dobre-praktyki2021
Spółka MIRBUD S.A. poinformowała o stosowaniu poszczególnych zasad ładu korporacyjnego
Raportem z dnia 28.07.2021 r. przekazanym przez system EBI. Oświadczenie o stosowaniu
poszczególnych zasad ładu korporacyjnego dla spółek notowanych na Głównym Rynku GPW – „Dobre
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
139
Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” MIRBUD S.A zamieściła także na stronie
www.https://relacje.mirbud.pl/lad-korporacyjny.
14.2. Wskazanie zasad ładu korporacyjnego, które nie były przez Spółkę
stosowane, wraz ze wskazaniem jakie były okoliczności i przyczyny nie
zastosowania danej zasady
Spółka w okresie od 01.12.2024r. do 31.12.2024r. stosowała zasady ładu korporacyjnego spółek
notowanych na Głównym Rynku GPW – „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” (Dobre
Praktyki 2021, DPSN2021) z odstępstwami o których Emitent poinformował w raporcie z dnia
28.07.2021 r. przekazanym przez system EBI.
Odstępstwa dotyczą następujących zasad:
2.1. Spółka powinna posiadać politykę różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej,
przyjętą odpowiednio przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka
różnorodności określa cele i kryteria różnorodności m.in. w takich obszarach jak płeć,
kierunek wykształcenia, specjalistyczna wiedza, wiek oraz doświadczenie zawodowe, a
także wskazuje termin i sposób monitorowania realizacji tych celów. W zakresie
zróżnicowania pod względem płci warunkiem zapewnienia różnorodności organów spółki
jest udział mniejszości w danym organie na poziomie nie niższym niż 30%.
Komentarz Spółki: Zasada jest stosowana. Spółka posiada Politykę różnorodności opublikowaną na
stronie https://mirbud.pl/strony/kodeks-etyki-zawodowej-2. Zarządzanie różnorodnością w MIRBUD
S.A. i spółkach Grupy Kapitałowej MIRBUD dotyczy wszystkich pracowników oraz kluczowych
stanowisk. Różnorodność rozumiana jest w ten sposób, że każdy człowiek jest ważny bez względu na
płeć, wiek, stan zdrowia, orientację seksualną, wyznanie, stan cywilny, rasę, kraj pochodzenia czy formę
zatrudnienia i przekonania polityczne. W spółkach Grupy Kapitałowej MIRBUD obowiązują zasady
zarządzania miejscami pracy bez dyskryminacji lub niewłaściwych zachowań, które mogłyby naruszać
uczciwość lub poczucie własnej wartości pracowników. Polityka Różnorodności Grupy Kapitałowej
MIRBUD realizuje następujące Cele Zrównoważonego Rozwoju ONZ: Cel 10 – mniej nierówności oraz
Cel 5 – równość płci. Celami przyjętej Polityki Różnorodności są: aktywne zarządzanie różnorodnością
w ramach prowadzonej polityki zarządzania zasobami ludzkimi, tworzenie otwartego i różnorodnego
środowiska pracy; przeciwdziałanie wszelkim formom dyskryminacji; zapewnienie równych szans w
dostępie do informacji o obowiązujących w Grupie MIRBUD standardach etycznych. Polityka Grupy
Kapitałowej MIRBUD nie stawia żadnych barier ze względu na płeć, wiek, stan zdrowia, orientację
seksualną, wyznanie, stan cywilny, rasę, kraj pochodzenia czy formę zatrudnienia i przekonania
polityczne. MIRBUD S.A. oraz spółki z Grupy Kapitałowej MIRBUD dokładają również wszelkich starań,
aby zapewnić równy udział kobiet i mężczyzn w pełnieniu funkcji Zarządu i pełnieniu funkcji członków
Rad Nadzorczych w spółkach. Ze względu na zróżnicowanie segmentów działalności Spółek z Grupy
Kapitałowej MIRBUD oraz fakt, że wiodącą działalnością jest segment budowlano – montażowy
wymagający wykształcenia i uprawnień typowo technicznych, analiza wypełniania założeń dobrych
praktyk w zakresie zatrudnienia w organach zarządczych odbywa się łącznie dla wszystkich Spółek z
Grupy. Przy wyborze i powoływaniu członków Zarządu oraz proponowaniu kandydatur na członków
Rady Nadzorczej MIRBUD przykłada się uwagę do kwestii różnorodności. Decydując o składzie
Zarządu, Rada Nadzorcza dąży do zapewnienia jego różnorodności w szczególności w odniesieniu do
wieku, wykształcenia, doświadczenia zawodowego i udziału kobiet. Realizując opisane zasady Rada
Nadzorcza uchwałą nr XXIV/2024 z dnia 20 grudnia 2024 roku powołała z dniem 01 stycznia 2025 roku
do składu zarządu Panią Annę Więzowską.
W odniesieniu do składu Rady Nadzorczej, struktura wiekowa członków Rady powinna być różnorodna.
Ponadto dąży się do tego, aby jej członkowie posiadali odpowiednie wykształcenie i doświadczenie
zawodowe. Zwraca się ponadto uwagę na kwestię odpowiedniego udziału kobiet. Skład Rady
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
140
Nadzorczej uwzględnia idee leżące u podstaw polityki różnorodności. W Radzie Nadzorczej są zarówno
reprezentanci akcjonariuszy, jak również osoby z szeroką wiedzą i doświadczeniem w zakresie
organizacji i zarządzania, budownictwa jak i ekonomii. Celem przyjętej Polityki Różnorodności Grupy
Kapitałowej MIRBUD jest dążenie do zapewnienia wszechstronności organów Zarządu oraz Rady
Nadzorczej poprzez ukształtowanie ich składów w sposób zapewniający różnorodność. Realizacja
celów Polityki Różnorodności jest stale monitorowana i dotyczy wszystkich spółek z Grupy Kapitałowej
MIRBUD. Szczegółowy zakres monitoringu określa przyjęta przez podmiot wiodący Grupy MIRBUD
S.A. – „Strategia ESG” opublikowana na stronie https://mirbud.pl/strony/zrownowazony-rozwoj.
2.11. Poza czynnościami wynikającymi z przepisów prawa raz w roku rada nadzorcza sporządza
i przedstawia zwyczajnemu walnemu zgromadzeniu do zatwierdzenia roczne sprawozdanie.
Sprawozdanie, o którym mowa powyżej, zawiera co najmniej:
2.11.1 informacje na temat składu rady i jej komitetów ze wskazaniem, którzy z członków rady spełniają
kryteria niezależności określone w ustawie z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach,
firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym, a także którzy spośród nich nie mają
rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% ogólnej
liczby głosów w spółce, jak również informacje na temat składu rady nadzorczej w kontekście
jej różnorodności;
2.11.2 podsumowanie działalności rady i jej komitetów;
2.11.3 ocenę sytuacji spółki w ujęciu skonsolidowanym, z uwzględnieniem oceny systemów kontroli
wewnętrznej, zarządzania ryzykiem, compliance oraz funkcji audytu wewnętrznego, wraz z
informacją na temat działań, jakie rada nadzorcza podejmowała w celu dokonania tej oceny;
ocena ta obejmuje wszystkie istotne mechanizmy kontrolne, w tym zwłaszcza dotyczące
raportowania i działalności operacyjnej;
2.11.4 ocenę stosowania przez spółkę zasad ładu korporacyjnego oraz sposobu wypełniania
obowiązków informacyjnych dotyczących ich stosowania określonych w Regulaminie Giełdy i
przepisach dotyczących informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów
papierów wartościowych, wraz z informacją na temat działań, jakie rada nadzorcza
podejmowała w celu dokonania tej oceny;
2.11.5 ocenę zasadności wydatków, o których mowa w zasadzie 1.5;
2.11.6 informację na temat stopnia realizacji polityki różnorodności w odniesieniu do zarządu i
rady nadzorczej, w tym realizacji celów, o których mowa w zasadzie 2.1.
Komentarz Spółki: Zasada jest stosowana w odniesieniu do punktów szczegółowych 2.11.1, 2.11.2,
2.11.3 i 2.11.4. W odniesieniu do punktów szczegółowych 2.11.5 i 2.11.6 zasada ta została
zastosowana począwszy od sprawozdania za rok 2021 z tym, że ocena zasadności wydatków, o których
mowa w zasadzie 1.5 została ujęta w sprawozdaniu Rady Nadzorczej za rok 2022 r. i za rok 2023 r.
3.2 Spółka wyodrębnia w swojej strukturze jednostki odpowiedzialne za zadania
poszczególnych systemów lub funkcji, chyba że nie jest to uzasadnione z uwagi na rozmiar
spółki lub rodzaj jej działalności.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana z uwagi na skalę działalności Spółki oraz brak
zróżnicowania segmentów działalności Spółki.
3.3 Spółka należąca do indeksu WIG20, mWIG40 lub sWIG80 powołuje audytora wewnętrznego
kierującego funkcją audytu wewnętrznego, działającego zgodnie z powszechnie uznanymi
międzynarodowymi standardami praktyki zawodowej audytu wewnętrznego. W pozostałych
spółkach, w których nie powołano audytora wewnętrznego spełniającego ww. wymogi,
komitet audytu (lub rada nadzorcza, jeżeli pełni funkcje komitetu audytu) co roku dokonuje
oceny, czy istnieje potrzeba powołania takiej osoby.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
141
Komentarz Spółki: Zasada jest stosowana. Spółka prowadzi audyty wewnętrzne zgodnie ze
standardami ISO i AQUAP, jednakże dąży do pełnego wdrożenia tej zasady. W celu skutecznego
utrzymania funkcji audytu wewnętrznego, powołano pełnomocnika Zarządu ds. autytu wewnętrznego w
MIRBUD S.A., który bezpośrednio w strukturze organizacyjnej Spółki podlega Prezesowi Zarządu.
Uchwała weszła w życie z mocą obowiązująca od 01 lipca 2021 roku. W spółce nie powołano audytora
wewnętrznego, ale komitet audytu cyklicznie dokonuje oceny, czy istnieje potrzeba powołania takiej
osoby. Zgodnie z Uchwałą Zarządu nr 9/2022 z dnia 30 grudnia 2022 roku przyjęto w Spółce System
kontroli wewnętrznej. System kontroli wewnętrznej wspiera w wykonywaniu nadzoru Radę Nadzorczą
oraz Zarząd i pracowników w skutecznym i efektywnym działaniu procesów biznesowych oraz określa
zasady zapewniania celów systemu kontroli wewnętrznej. System kontroli wewnętrznej jest
dostosowany do struktury organizacyjnej Mirbud S.A. i obejmuje wszystkie obszary i komórki
organizacyjne, które w ramach swoich obowiązków stosują mechanizmy kontrolne lub ich niezależne
monitorowanie. Zadaniem systemu kontroli wewnętrznej jest zapewnienie osiągania celów w co
najmniej trzech kategoriach: 1/skuteczności i efektywności działania operacyjnego, 2/wiarygodności
sprawozdawczości finansowej, 3/przestrzegania przepisów prawa, regulacji wewnętrznych oraz
przyjętych norm postępowania. W ramach systemu kontroli wewnętrznej: zarząd Mirbud S.A. projektuje,
wprowadza oraz zapewnia we wszystkich obszarach i komórkach organizacyjnych funkcjonowanie
adekwatnego i skutecznego systemu kontroli wewnętrznej, zapewnia ciągłość działania systemu
kontroli wewnętrznej, w tym właściwą współpracę wszystkich pracowników w ramach tego systemu,
zatwierdza rodzaje działań naprawczych podejmowanych w celu usunięcia nieprawidłowości
krytycznych i znaczących, zatwierdza listę obszarów istotnych na potrzeby matrycy funkcji kontroli.
Komitet audytu: monitoruje adekwatność i skuteczność systemu kontroli wewnętrznej, wydaje opinie na
temat adekwatności i skuteczności systemu kontroli wewnętrznej, na potrzeby dokonywanej przez Radę
Nadzorczą oceny tego systemu. Rada Nadzorcza: sprawuje nadzór nad wprowadzeniem i
zapewnieniem funkcjonowania adekwatnego i skutecznego systemu kontroli wewnętrznej w Mirbud
S.A., dokonuje corocznej oceny adekwatności i skuteczności systemu kontroli wewnętrznej.
3.5 Osoby odpowiedzialne za zarządzanie ryzykiem i compliance podlegają bezpośrednio
prezesowi lub innemu członkowi zarządu.
Komentarz Spółki: Zasada jest stosowana. Uchwałą nr 13/2021 Zarządu z dnia 15 października 2021 r.
działając na podstawie Uchwały Nr 13/1834/2021 z dnia 29 marca 2021 r. Rady Giełdy Papierów
Wartościowych w sprawie przyjęcia nowych zasad ładu korporacyjnego dla spółek notowanych na
Głównym Rynku GPW – „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” (Dobre Praktyki 2021,
DPSN2021), w celu utrzymywania skutecznych systemów: kontroli wewnętrznej, zarządzania ryzykiem
oraz nadzoru zgodności działalności z prawem (compliance), a także skutecznej funkcji audytu
wewnętrznego, powołano pełnomocnika Zarządu ds. compliance oraz pełnomocnika Zarządu ds. autytu
wewnętrznego w MIRBUD S.A., którzy bezpośrednio w strukturze organizacyjnej Spółki podlegają
Prezesowi Zarządu. Uchwała weszła w życie z mocą obowiązująca od 01 lipca 2021 roku.
3.6 Kierujący audytem wewnętrznym podlega organizacyjnie prezesowi zarządu, a
funkcjonalnie przewodniczącemu komitetu audytu lub przewodniczącemu rady nadzorczej,
jeżeli rada pełni funkcję komitetu audytu.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana. Spółka dąży do pełnego wdrożenia tej zasady, zgodnie
z opisem w pkt. 3.3.
3.7 Zasady 3.4 - 3.6 mają zastosowanie również w przypadku podmiotów z grupy spółki o
istotnym znaczeniu dla jej działalności, jeśli wyznaczono w nich osoby do wykonywania tych
zadań.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
142
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana. Spółka stosuje tę zasadę w zakresie pkt. 3.4 i 3.5,
jednakże pełne zastosowanie zasady będzie możliwe po wdrożeniu zasady w pkt. 3.3.
3.8 Co najmniej raz w roku osoba odpowiedzialna za audyt wewnętrzny, a w przypadku braku
wyodrębnienia w spółce takiej funkcji zarząd spółki, przedstawia radzie nadzorczej ocenę
skuteczności funkcjonowania systemów i funkcji, o których mowa w zasadzie 3.1, wraz z
odpowiednim sprawozdaniem.
Komentarz Spółki: Zasada jest stosowana. Zgodnie z Uchwałą Zarządu nr 9/2022 z dnia 30 grudnia
2022 roku w sprawie Systemu kontroli wewnętrznej Rada Nadzorcza: sprawuje nadzór nad
wprowadzeniem i zapewnieniem funkcjonowania adekwatnego i skutecznego systemu kontroli
wewnętrznej w Mirbud S.A. oraz dokonuje corocznej oceny adekwatności i skuteczności systemu
kontroli wewnętrznej. Ocena adekwatności i skuteczności systemu kontroli wewnętrznej została ujęta w
sprawozdaniu Rady Nadzorczej za rok 2023 r.
3.10. Co najmniej raz na pięć lat w spółce należącej do indeksu WIG20, mWIG40 lub sWIG80
dokonywany jest, przez niezależnego audytora wybranego przy udziale komitetu audytu,
przegląd funkcji audytu wewnętrznego.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana. Zastosowanie zasady będzie możliwe po wdrożeniu
zasady w pkt. 3.3.
4.1. Spółka powinna umożliwić akcjonariuszom udział w walnym zgromadzeniu przy
wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej (e-walne), jeżeli jest to uzasadnione z
uwagi na zgłaszane spółce oczekiwania akcjonariuszy, o ile jest w stanie zapewnić
infrastrukturę techniczną niezbędną dla przeprowadzenia takiego walnego zgromadzenia.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana ze względu na brak możliwości zapewnienia infrastruktury
technicznej zgodnie z wymogami prawa, w szczególności z uwagi na brak zgłoszeń ze strony
akcjonariuszy implementacja zasady nie jest rozważana.
4.3. Spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję obrad walnego zgromadzenia w czasie
rzeczywistym.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana. W dalszym ciągu Spółka rozważa wdrożenie zasady
począwszy od roku obrad walnego zwyczajnego walnego zgromadzenia zatwierdzającego
sprawozdanie za rok 2024.
6.2. Programy motywacyjne powinny być tak skonstruowane, by między innymi uzależniały
poziom wynagrodzenia członków zarządu spółki i jej kluczowych menedżerów od
rzeczywistej, długoterminowej sytuacji spółki w zakresie wyników finansowych i
niefinansowych oraz długoterminowego wzrostu wartości dla akcjonariuszy i
zrównoważonego rozwoju, a także stabilności funkcjonowania spółki.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana. Spółka nie wdrożyła programów motywacyjnych,
jednakże poziom wynagrodzeń i premie dla członków zarządu i kluczowych menedżerów są
uzależnione od długoterminowej sytuacji spółki.
6.3. Jeżeli w spółce jednym z programów motywacyjnych jest program opcji menedżerskich,
wówczas realizacja programu opcji winna być uzależniona od spełnienia przez
uprawnionych, w przeciągu co najmniej 3 lat, z góry wyznaczonych, realnych i
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
143
odpowiednich dla spółki celów finansowych i niefinansowych oraz zrównoważonego
rozwoju, a ustalona cena nabycia przez uprawnionych akcji lub rozliczenia opcji nie może
odbiegać od wartości akcji z okresu uchwalania programu.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana. W spółce nie funkcjonuje program opcji menedżerskich.
14.3. Systemy kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w odniesieniu do
procesu sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych
sprawozdań finansowych
Zarząd MIRBUD S.A. jest odpowiedzialny za system kontroli wewnętrznej i jego skuteczność w
odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych.
Nadzór merytoryczny nad przygotowaniem jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań
finansowych pełni Dyrektor Ekonomiczno-Finansowy. Za sporządzenie jednostkowego i
skonsolidowanego sprawozdania finansowego odpowiedzialna jest Główna Księgowa jednostki
dominującej.
Skonsolidowane sprawozdania finansowe sporządza się na podstawie sprawozdań finansowych
jednostki dominującej oraz jednostek zależnych. Sprawozdania finansowe jednostki zależnej po
uwzględnieniu korekt doprowadzających do zgodności z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) są sporządzane w oparciu o jednolite zasady rachunkowości
stosowane dla transakcji i zdarzeń gospodarczych o podobnym charakterze.
Sprawozdania skonsolidowane i jednostkowe sprawozdania finansowe MIRBUD S.A. podlegają
przeglądowi lub badaniu przez niezależnego biegłego rewidenta.
14.4. Akcjonariusze posiadający znaczne pakiety akcji
Według stanu na dzień 31.12.2024r kapitał zakładowy Spółki podzielony jest na 110 093 000 akcji na
okaziciela w pełni opłaconych o wartości nominalnej 0,10 zł każda.
Tabela: Struktura własności kapitału zakładowego na 31 grudnia 2024 roku
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych
akcji
Udział w kapitale
zakładowym
Liczba głosów
% udział akcji w
ogólnej liczbie
głosów
Jerzy Mirgos
41 763 000
37,93
41 763 000
37,93%
Nationale-Nederlanden Otwarty Fundusz
Emerytalny
14 229 550
12,93%
14 229 550
12,93%
TFI PZU SA
5 589 481
5,08%
5 589 481
5,08%
Pozostali akcjonariusze
48 510 969
44,06%
48 510 969
44,06%
Razem
110 093 000
100,00%
110 093 000
100,00%
14.5. Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają specjalne
uprawnienia kontrolne, wraz z opisem tych uprawnień
MIRBUD S.A. nie wyemitowała papierów wartościowych dających akcjonariuszom specjalne
uprawnienia kontrolne.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
144
14.6. Ograniczenia odnośnie do wykonywania prawa głosu
W Spółce nie istnieją żadne ograniczenia w zakresie wykonywania prawa głosu.
14.7. Ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów
wartościowych
MIRBUD S.A. nie wyemitowała akcji, co do których występowałyby jakiekolwiek ograniczenia w
przenoszeniu prawa własności.
14.8. Zasady zmiany statutu MIRBUD S.A.
Zgodnie z § 18 ust. 1 pkt 3 i ust. 2 Statutu MIRBUD S.A., jego zmiana dokonywana jest w drodze
uchwały Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, podjętej na wniosek Zarządu Spółki przedłożony
łącznie z pisemną opinią Rady Nadzorczej lub na wniosek akcjonariuszy, który powinien być
zaopiniowany przez Zarząd Spółki i Radę Nadzorczą, zgodnie z art. 415 Kodeksu spółek handlowych
większością trzech czwartych głosów. Uchwalone zmiany wprowadzane są w drodze dokonania
stosownego wpisu do rejestru przedsiębiorców.
14.9. Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A.
Walne Zgromadzenie obraduje jako Zwyczajne lub Nadzwyczajne i jako organ Spółki działa w oparciu
o przepisy Kodeksu spółek handlowych, Statutu Spółki oraz postanowień Regulaminu Walnego
Zgromadzenia Akcjonariuszy MIRBUD S.A., stanowiącego załącznik do Uchwały nr 24/2024
Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z dnia 21 czerwca 2024 r., w sprawie przyjęcia
Regulaminu Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy MIRBUD S.A., jak również zasad wynikających z
„Dobrych Praktyk Spółek notowanych na GPW”.
Statut Spółki w § 16 przewiduje, że WZ odbywa się w siedzibie Spółki lub w Warszawie.
Zgodnie z § 14 Statutu Zwyczajne Walne Zgromadzenie odbywa się w terminie 6 (sześciu) miesięcy po
upływie każdego roku obrotowego. Zwyczajne Walne Zgromadzenie zwołuje: Zarząd, Rada Nadzorcza,
gdy Zarząd nie zwoła go w terminie określonym powyżej. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie zwołuje:
Zarząd, Rada Nadzorcza, gdy zwołanie go uzna za wskazane, akcjonariusz lub akcjonariusze
reprezentujący przynajmniej połowę kapitału zakładowego lub co najmniej połowę głosów w Spółce,
Zarząd na żądanie akcjonariuszy reprezentujących przynajmniej 1/20 (jedną dwudziestą) kapitału
zakładowego, złożone na piśmie lub w postaci elektronicznej wraz z żądaniem umieszczenia
określonych spraw w porządku obrad tego zgromadzenia. Jeżeli Zarząd nie zwoła Nadzwyczajnego
Walnego Zgromadzenia w terminie dwóch tygodni od dnia przedstawienia żądania, o którym mowa
powyżej, sąd rejestrowy może upoważnić do zwołania Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia
akcjonariuszy występujących z tym żądaniem.
Uchwały Walnego Zgromadzenia, zgodnie z § 18 Statutu, wymagają w szczególności: dokonanie
podziału zysku lub pokrycia straty, zmiana Statutu Spółki, zmiana przedmiotu działalności Spółki,
podwyższenie lub obniżenie kapitału zakładowego, sposób i warunki umorzenia akcji, połączenie lub
przekształcenie Spółki, rozwiązanie i likwidacja Spółki, emisja obligacji zamiennych lub z prawem
pierwszeństwa, zbycie i wydzierżawienie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz
ustanowienie na nich ograniczonego prawa rzeczowego, tworzenie i znoszenie kapitałów i funduszy
Spółki – na wniosek Zarządu Spółki przedłożony łącznie z pisemną opinią Rady Nadzorczej lub na
wniosek akcjonariuszy, który powinien być zaopiniowany przez Zarząd Spółki i Radę Nadzorczą;
rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania finansowego, oraz sprawozdania Zarządu Spółki
z działalności za ubiegły rok obrotowy Spółki oraz udzielenie absolutorium członkom organów Spółki z
wykonania przez nich obowiązków, wszelkie postanowienia dotyczące roszczeń o naprawienie szkody
wyrządzonej przy zawiązywaniu Spółki lub sprawowaniu zarządu albo nadzoru, wyrażenie zgody na
zawarcie przez Radę Nadzorczą w imieniu Spółki, umowy o sprawowanie zarządu w Spółce. Nabycie
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
145
lub zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości lub w użytkowaniu
wieczystym, obciążenie nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania innymi prawami
rzeczowymi nie wymaga podjęcia uchwały Walnego Zgromadzenia. Uchwały dotyczące zdjęcia z
porządku obrad bądź zaniechania rozpatrywania sprawy umieszczonej w porządku obrad na wniosek
akcjonariuszy podejmowane są większością ¾ (trzech czwartych) głosów oddanych, po uprzednio
wyrażonej zgodzie przez wszystkich obecnych akcjonariuszy, którzy zgłosili taki wniosek.
Zgodnie z § 2 Regulaminu Walne Zgromadzenie zwołuje się przez ogłoszenie dokonywane na stronie
internetowej Spółki oraz w sposób określony dla przekazywania informacji bieżących zgodnie
z przepisami o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do
zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych. Ogłoszenie powinno być dokonane co
najmniej na 26 (dwadzieścia sześć) dni przed terminem Walnego Zgromadzenia. Treść ogłoszenia o
Walnym Zgromadzeniu powinna być zgodna z wymogami Kodeksu spółek handlowych w odniesieniu
do takich ogłoszeń dla spółek publicznych, w szczególności z wymogami określonymi w art. 402
2
Kodeksu spółek handlowych. W przypadku zwoływania Walnego Zgromadzenia przez Radę Nadzorczą
lub uprawnionych Akcjonariuszy podmioty te składają Zarządowi żądanie zwołania Nadzwyczajnego
Walnego Zgromadzenia na piśmie lub w postaci elektronicznej co najmniej na 31 (trzydzieści jeden) dni
przed terminem Walnego Zgromadzenia. Żądanie takie powinno zawierać treść ogłoszenia o zwołaniu
Walnego Zgromadzenia, projekty uchwał, jeżeli przewiduje się podejmowanie uchwał oraz, o ile
zachodzi taka potrzeba, inne materiały, które mają być przedstawione Walnemu Zgromadzeniu. Zarząd
ogłasza o zwołaniu takiego Walnego Zgromadzenia w trybie przewidzianym powyżej. Akcjonariusz lub
Akcjonariusze reprezentujący co najmniej 1/20 (jedną dwudziestą) kapitału zakładowego mogą żądać
zwołania Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia i umieszczenia określonych spraw w porządku
obrad tego Zgromadzenia. Żądanie zwołania Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia należy złożyć
Zarządowi na piśmie lub w postaci elektronicznej co najmniej na 31 (trzydzieści jeden) dni przed
terminem Walnego Zgromadzenia. Żądanie takie powinno zawierać treść ogłoszenia o zwołaniu
Walnego Zgromadzenia, projekty uchwał, jeżeli przewiduje się podejmowanie uchwał oraz, o ile
zachodzi taka potrzeba, inne materiały, które mają być przedstawione Walnemu Zgromadzeniu.
Porządek obrad ustala podmiot zwołujący Walne Zgromadzenie lub żądający jego zwołania.
Akcjonariusz lub Akcjonariusze reprezentujący co najmniej 1/20 (jedną dwudziestą) kapitału
zakładowego mogą żądać umieszczenia określonych spraw w porządku obrad najbliższego Walnego
Zgromadzenia. Żądanie takie powinno zostać złożone Zarządowi na piśmie lub w postaci elektronicznej,
nie później niż na 21 (dwadzieścia jeden) dni przed wyznaczonym terminem tego Zgromadzenia.
Żądanie powinno zawierać uzasadnienie lub projekt uchwały dotyczącej proponowanego punktu
porządku obrad oraz, o ile zachodzi taka potrzeba, inne materiały, które mają być przedstawione
Walnemu Zgromadzeniu. Zarząd jest obowiązany niezwłocznie, jednak nie później niż na 18
(osiemnaście) dni przed wyznaczonym terminem Walnego Zgromadzenia ogłosić zmiany w porządku
obrad wprowadzone na żądanie Akcjonariuszy. Ogłoszenie następuje w sposób właściwy dla zwołania
Walnego Zgromadzenia.
Akcjonariusz lub Akcjonariusze reprezentujący co najmniej 1/20 (jedną dwudziestą) kapitału
zakładowego mogą przed terminem Walnego Zgromadzenia zgłaszać Spółce na piśmie lub przy
wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej projekty uchwał dotyczące spraw wprowadzonych
do porządku obrad Walnego Zgromadzenia lub spraw, które mają zostać wprowadzone do porządku
obrad. Zarząd niezwłocznie ogłasza projekty uchwał na stronie internetowej. Każdy z Akcjonariuszy
może podczas Walnego Zgromadzenia zgłaszać projekty uchwał dotyczące spraw wprowadzonych do
porządku obrad, jednakże nie później niż do chwili zarządzenia przez Przewodniczącego głosowania w
danym punkcie porządku obrad. W sprawach nie objętych porządkiem obrad nie można powziąć
uchwały, chyba że cały kapitał zakładowy jest reprezentowany na Walnym Zgromadzeniu, a nikt z
obecnych nie zgłosił sprzeciwu dotyczącego powzięcia uchwały. Wniosek o zwołanie Nadzwyczajnego
Walnego Zgromadzenia oraz wnioski o charakterze porządkowym mogą być uchwalone, mimo że nie
były umieszczone w porządku obrad.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
146
Walne Zgromadzenie może być odwołane wyłącznie w przypadku, gdy jego odbycie napotyka na
nadzwyczajne przeszkody. Jednakże w sytuacji, gdy Walne Zgromadzenie zostało zwołane na wniosek
uprawnionych podmiotów lub gdy w porządku obrad umieszczone są sprawy na wniosek uprawnionych
podmiotów, odwołanie Walnego Zgromadzenia wymaga zgody wnioskodawców. Odwołanie następuje
w taki sposób jak zwołanie Walnego Zgromadzenia. Zmiana terminu Walnego Zgromadzenia następuje
w takim samym trybie jak jego zwołanie, choćby nie uległ zmianie proponowany porządek obrad.
Korespondencja Akcjonariuszy dotycząca Walnego Zgromadzenia przesyłana przez Akcjonariuszy
powinna umożliwiać identyfikację Akcjonariusza oraz potwierdzać jego uprawnienia jako Akcjonariusza.
Korespondencja elektroniczna powinna być kierowana na przeznaczony do tego adres poczty
elektronicznej wskazany na stronie internetowej Spółki. Dokumenty przesyłane elektronicznie do Spółki
powinny być zeskanowane do formatu PDF.
Zgodnie z §3 Regulaminu Walne Zgromadzenie otwiera Przewodniczący Rady Nadzorczej lub jego
zastępca. W razie nieobecności tych osób Walne Zgromadzenie otwiera Prezes Zarządu albo osoba
wyznaczona przez Zarząd Spółki. Osoba otwierająca obrady czyni to o godzinie i w miejscu podanym
w ogłoszeniu. Osoba uprawniona do otwarcia Walnego Zgromadzenia przeprowadza wybór
Przewodniczącego Zgromadzenia. Może ona w tym celu podejmować decyzje porządkowe i zarządzać
głosowanie w sprawie wyboru. Przewodniczącego Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia,
zwołanego przez Akcjonariusza lub Akcjonariuszy reprezentujących co najmniej 1/20 (jedną
dwudziestą) kapitału zakładowego na podstawie postanowienia sądu rejestrowego (w trybie opisanym
w Statucie Spółki), wyznacza sąd rejestrowy. Osoba ta przewodniczy też Walnemu Zgromadzeniu.
Przewodniczącego Walnego Zgromadzenia zwołanego przez Akcjonariuszy reprezentujących co
najmniej połowę kapitału zakładowego wyznaczają ci Akcjonariusze. Wybór Przewodniczącego
następuje w głosowaniu tajnym. Przewodniczącego Walnego Zgromadzenia wybiera się spośród osób
uprawnionych do uczestnictwa w Walnym Zgromadzeniu. Przewodniczącym Walnego Zgromadzenia
może zostać wybrana tylko jedna osoba fizyczna – Akcjonariusz lub jego przedstawiciel ustawowy albo
pełnomocnik. Jeśli okaże się to konieczne i uzasadnione potrzebami Walnego Zgromadzenia możliwe
jest powołanie Zastępcy lub Zastępców Przewodniczącego. Wybory należy przeprowadzić dopiero po
skutecznym wyborze Przewodniczącego, objęciu przez niego przewodnictwa obrad oraz dokonania
czynności określonych w § 5 Regulaminu. Przewodniczący Walnego Zgromadzenia nie ma prawa, bez
zgody Walnego Zgromadzenia, usuwać lub zmieniać kolejności spraw zamieszczonych w porządku
obrad.
Zgodnie z §4 Regulaminu Przewodniczący Walnego Zgromadzenia kieruje jego obradami w sposób
zapewniający sprawne i zgodne z prawem przeprowadzenie obrad i podjęcie uchwał przewidzianych
przyjętym porządkiem obrad. Przewodniczący podejmuje w szczególności następujące czynności: po
objęciu przewodnictwa podpisuje listę obecności i zarządza jej wyłożenie, potwierdza prawidłowość
zwołania Walnego Zgromadzenia, poddaje pod głosowanie porządek obrad podany w ogłoszeniu,
udziela głosu uczestnikom obrad, członkom władz Spółki i zaproszonym osobom, w razie potrzeby
uczestniczy w redagowaniu treści wniosków poddanych pod głosowanie, zarządza głosowanie,
informuje Akcjonariuszy o jego zasadach i trybie podejmowania uchwał, ogłasza wyniki głosowań,
kieruje pracą sekretariatu prowadzącego listę obecności, powołanych komisji Walnego Zgromadzenia
oraz personelu pomocniczego, podejmuje decyzje o charakterze porządkowym, zamyka Walne
Zgromadzenie po wyczerpaniu porządku obrad. W przypadku udziału w Walnym Zgromadzeniu
pełnomocnika, któremu pełnomocnictwa udzielono w postaci elektronicznej Przewodniczący podejmuje
odpowiednie działania służące identyfikacji Akcjonariusza i pełnomocnika w celu weryfikacji ważności
pełnomocnictwa. Działania te powinny być proporcjonalne do celu. Walne Zgromadzenie może
zarządzać przerwy w obradach większością 2/3 (dwóch trzecich) głosów. Łącznie przerwy nie mogą
trwać dłużej niż trzydzieści dni. Niezwłocznie po podpisaniu przez Przewodniczącego listy obecności
Przewodniczący zarządza jej wyłożenie do wglądu Akcjonariuszy podczas obrad tego Zgromadzenia.
Lista obecności winna być sporządzona niezwłocznie po wyborze Przewodniczącego i zawierać spis
uczestników Walnego Zgromadzenia, to jest Akcjonariuszy, ich przedstawicieli ustawowych i
pełnomocników z podaniem liczby akcji, które każdy z nich przedstawia i służących im głosów. Każdy
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
147
uprawniony do udziału w Walnym Zgromadzeniu winien podpisać się na liście obecności.
Przedstawiciele ustawowi i pełnomocnicy uprawnionych Akcjonariuszy winni złożyć oryginały
pełnomocnictw na piśmie lub kopie pełnomocnictw uwierzytelnione notarialnie. Lista obecności jest
wyłożona i dostępna do wglądu podczas obrad Walnego Zgromadzenia. W razie, gdy osoba
uczestnicząca w Walnym Zgromadzeniu opuści obrady lub Akcjonariuszowi wpisanemu na listę odmówi
się prawa udziału w Walnym Zgromadzeniu wobec stwierdzenia braku jego uprawnień – listę należy
odpowiednio sprostować przez wykreślenie tej osoby. Po każdej zmianie w składzie uczestników
Walnego Zgromadzenia Przewodniczący ponownie podpisuje listę obecności.
Zgodnie z § 6 Regulaminu, akcja daje prawo do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu. Prawo głosu
przysługuje od dnia pełnego pokrycia akcji. Akcjonariusz może głosować odmiennie z każdej z
posiadanych akcji. Głosowanie jest jawne. Głosowanie tajne zarządza się w następujących sprawach:
wybór lub odwołanie Członków Rady Nadzorczej lub likwidatorów Spółki, wybór lub odwołanie
wszystkich innych osób powoływanych przez Walne Zgromadzenie, pociągnięcie do odpowiedzialności
członków organów Spółki lub likwidatorów, sprawach osobowych, w tym w sprawach o udzielenie
Członkom Zarządu zezwolenia na uczestniczenie w spółce konkurencyjnej, w przypadku gdy żądanie
przeprowadzenia tajnego głosowania zgłosi chociażby jeden z Akcjonariuszy obecnych lub
reprezentowanych na Walnym Zgromadzeniu. Walne Zgromadzenie może powziąć uchwałę o
uchyleniu tajności głosowania w sprawach dotyczących wyboru komisji powoływanej przez Walne
Zgromadzenie. W skład komisji mogą wchodzić osoby spoza uczestników Walnego Zgromadzenia. W
razie zaistnienia prawnych podstaw dokonania wyboru Rady Nadzorczej w drodze głosowania
oddzielnymi grupami, Walne Zgromadzenie dokonuje powyższego, realizując czynności opisane niżej,
z zastrzeżeniem, że inicjatywa w tworzeniu poszczególnych grup należy wyłącznie do Akcjonariuszy.
Uchwały Walnego Zgromadzenia są protokołowane i umieszczone w protokole. Protokół Walnego
Zgromadzenia sporządza notariusz w formie aktu notarialnego. Niedopełnienie tego obowiązku skutkuje
bezwzględną nieważnością uchwał. Do protokołu należy dołączyć podpisaną przez uczestników
Walnego Zgromadzenia i Przewodniczącego listę obecności, listę Akcjonariuszy głosujących
korespondencyjnie lub w inny sposób przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej
pełnomocnictwa i inne dokumenty złożone przez przedstawicieli Akcjonariuszy. Dowody zwołania
Walnego Zgromadzenia Zarząd Spółki dołącza do księgi protokołów. Wypisy protokołów ze wszystkich
Walnych Zgromadzeń wraz z dowodami zwołania Walnego Zgromadzenia oraz kopiami pełnomocnictw
udzielonych przez Akcjonariuszy włącza się do księgi protokołów prowadzonej przez Zarząd. Każdy
Akcjonariusz nawet nie uczestniczący w Walnym Zgromadzeniu może przeglądać księgę protokołów
Walnych Zgromadzeń i żądać wydania poświadczonych przez Zarząd Spółki odpisów całości lub części
uchwał. Niezależnie od protokołu notarialnego Przewodniczący Walnego Zgromadzenia może
zarządzić sporządzenie pełnego protokołu Walnego Zgromadzenia rejestrującego w sposób całościowy
przebieg Walnego Zgromadzenia i treść poszczególnych wypowiedzi. Protokół sporządza wybrany
przez Walne Zgromadzenie Sekretarz. Koszty związane z odbyciem Walnego Zgromadzenia, w tym
koszty sporządzenia protokołu Walnego Zgromadzenia, ponosi Spółka, z zastrzeżeniem, że o kosztach
zwołania i odbycia Walnego Zgromadzenia, do zwołania którego sąd rejestrowy upoważnił
Akcjonariuszy reprezentujących 1/20 (jedną dwudziestą) kapitału zakładowego decyduje to Walne
Zgromadzenie. Akcjonariusze, na żądanie których zostało zwołane to Zgromadzenie, mogą zwrócić się
do sądu rejestrowego o zwolnienie z obowiązku pokrycia kosztów nałożonych uchwałą tego
Zgromadzenia.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
148
14.10. Zarząd MIRBUD S.A. oraz zasady powoływania i odwoływania osób
zarządzających
W okresie od 01.01.2024 r. do 31.12.2024 r. Zarząd MIRBUD S.A. był czteroosobowy.
Paweł Korzeniowski – Członek Zarządu, Sławomir Nowak – Wiceprezes Zarządu, Jerzy Mirgos – Prezes Zarządu, Tomasz Sałata
– Członek Zarządu
Jerzy Mirgos – Prezes Zarządu
Doświadczenie w zarządzaniu firmami działającymi w sektorze budownictwa zdobywał już od 1985
roku, pracując m.in. na kierowniczych stanowiskach w przedsiębiorstwach i spółkach prawa
handlowego. Od 2002 roku jego kariera zawodowa związana jest ze spółką Emitenta, w której w
ostatnich latach zajmował stanowisko Dyrektora Generalnego, odpowiadającego m.in. za strategię
działania i dalszy rozwój. W 2008 roku założył spółkę JHM DEVELOPMENT S.A., w której jest
Wiceprezesem Zarządu, oraz w sposób pośredni akcjonariuszem większościowym. Jako największy
swój sukces zawodowy uważa stworzenie prężnie działającej Grupy Kapitałowej MIRBUD oraz
wprowadzenie dwóch spółek; MIRBUD S.A. i JHM DEVELOPMENT S.A. na parkiet Warszawskiej
Giełdy Papierów Wartościowych. Z dniem 23 czerwca 2012 roku pan Jerzy Mirgos objął funkcję Prezesa
Zarządu MIRBUD S.A. W dniu 11 maja 2022 r. Rada Nadzorcza Emitenta powołała Pana Jerzego
Tomasza Mirgos w skład Zarządu MIRBUD S.A. i powierzyła mu pełnienie funkcji Prezesa Zarządu
MIRBUD S.A. na kolejną indywidualną pięcioletnią kadencję.
Sławomir Nowak – Wiceprezes Zarządu
Wykształcenie wyższe – absolwent Politechniki Warszawskiej, Wydział Elektryczny – specjalność
Automatyzacja Procesów Technologicznych. W 1999 roku Rada Wydziału Elektrycznego nadała mu
tytuł Doktora Nauk Technicznych. W swojej karierze zawodowej pracował na stanowiskach
kierowniczych w sektorach edukacji oraz budownictwa.
W strukturze MIRBUD S.A. zajmował dotychczas stanowisko Zastępcy Dyrektora Generalnego
MIRBUD S.A. oraz Dyrektora Kontraktu budowy hotelu Hilton w Warszawie.
Od 25 maja 2012 r. uchwałą Rady Nadzorczej został powołany na stanowisko Wiceprezesa Zarządu
MIRBUD S.A. W dniu 11 maja 2022 r. Rada Nadzorcza Emitenta powołała Pana Sławomira Nowaka w
skład Zarządu MIRBUD S.A. i powierzyła mu pełnienie funkcji Wiceprezesa Zarządu MIRBUD S.A. na
kolejną indywidualną pięcioletnią kadencję.
Paweł Korzeniowski – Członek Zarządu
Posiada wykształcenie wyższe. Ukończył Uniwersytet Łódzki – Wydział Ekonomiczno – Socjologiczny,
na kierunku Ekonomia, specjalność Ekonomia Przemysłu, gdzie w latach 2001-2005 odbywał studia
doktoranckie. Przez ponad 10 lat pracował w bankowości, ukończył liczne kursy i szkolenia z zakresu
finansów, matematyki bankowej, analizy finansowej. Obecnie zasiada także w Radzie Nadzorczej
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
149
Centrum Hal Targowych MARYWILSKA 44 Sp z o.o. oraz KOBYLARNIA S.A. W dniu 19 maja 2023
roku Rada Nadzorcza Emitenta, w związku z kończącą się kadencją powołała do składu zarządu Spółki
Pana Tomasza Sałatę na kolejną pięcioletnią kadencję.
Tomasz Sałata – Członek Zarządu
W firmie pracuje od 2010 r. jako dyrektor techniczny. Pracował też jako dyrektor ds. produkcji
budowlanej w Rex-Budzie (2009-2010), dyrektor ds. produkcji w Variteksie (2001-2009), dyrektor
łódzkiego oddziału Energoexportu oraz dyrektor ds. produkcji i członek zarządu spółki Budmatpol. Jest
absolwentem Wydziału Budownictwa i Architektury Politechniki Łódzkiej. W dniu 19 maja 2023 roku
Rada Nadzorcza Emitenta, w związku z kończącą się kadencją powołała do składu zarządu Spółki Pana
Tomasza Sałatę na kolejną pięcioletnią kadencję.
Anna Więzowska – Członek Zarządu
Rada Nadzorcza uchwałą nr XXIV/2024 z dnia 20 grudnia 2024 roku powołała z dniem 01 stycznia 2025
roku do składu zarządu Panią Annę Więzowską.
Pani Anna Więzowska jest radcą prawnym, pełni funkcję Dyrektora Działu Prawnego i Roszczeń
MIRBUD S.A., od 2021 do końca 2024 roku pełniła również funkcję Prokurenta tej spółki. Odbyła
aplikację radcowską w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Łodzi. Ukończyła Akademię Spółek w
Szkole Głównej Handlowej, Podyplomowe Studium Prawa Podatkowego na Uniwersytecie Łódzkim,
Prawo restrukturyzacyjne i upadłościowe na Uczelni Łazarskiego w Warszawie, jest wpisana na listę
kandydatów na członków rad nadzorczych spółek z udziałem Skarbu Państwa. Obecnie zasiada także
w radach nadzorczych spółek z Grupy Kapitałowej MIRBUD, tj.: MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.,
KOBYLARNIA S.A., JHM DEVELOPMENT oraz Przedsiębiorstwa Budownictwa Specjalistycznego
TRANSKOL Sp. z o.o.. Specjalizuje się w obsłudze prawnej spółek z branży budowlanej oraz
deweloperskiej.
Zgodnie z § 29 Statutu Zarząd składa się z 1 (jednego) do 7 (siedmiu) członków. Liczbę członków
Zarządu określa Rada Nadzorcza Spółki odrębną uchwałą. Członków Zarządu lub cały Zarząd powołuje
Rada Nadzorcza. Członkowie Zarządu powoływani są na indywidualną kadencję, trwającą pięć lat od
daty powołania. Zgodnie z § 31 Statutu Zarząd Spółki prowadzi sprawy Spółki i reprezentuje Spółkę.
Statut w tym zakresie został zmieniony uchwałą nr 6/2024 Nadzwyczajnego Zgromadzenia
Akcjonariuszy MIRBUD S.A. z dnia 06 grudnia 2024 roku. Tekst jednolity Statutu stanowi załącznik do
uchwały nr 6/2024 Nadzwyczajnego Zgromadzenia Akcjonariuszy MIRBUD S.A. z dnia 06 grudnia 2024
roku i został opublikowany na stronie: https://relacje.mirbud.pl/strony/dokumenty-korporacyjne-1.
Regulamin Zarządu określający szczegółowo tryb działania Zarządu został zmieniony uchwałą nr
6/2023 Zarządu MIRBUD S.A. z dnia 08 sierpnia 2023 roku, po zatwierdzeniu Regulaminu Zarządu
uchwałą Rady Nadzorczej nr XVI/2023 z dnia 28 sierpnia 2023 roku. Tekst jednolity Regulaminu
Zarządu stanowi załącznik do uchwały Rady Nadzorczej nr XVI/2023 z dnia 28 sierpnia 2023 roku i
został opublikowany na stronie https://relacje.mirbud.pl/strony/dokumenty-korporacyjne-1
Regulamin uchwala Zarząd, a zatwierdza uchwałą Rada Nadzorcza. Prezesowi Zarządu przysługuje
decydujący głos we wszystkich przypadkach, gdy oddano równą liczbę głosów za i przeciw danej
uchwale. Uchwały Zarządu podejmowane są na posiedzeniach bezwzględną większością głosów.
Uchwały Zarządu wymagają sprawy przewidziane prawem i Statutem, w szczególności sprawy
przekraczające zwykły zarząd:
a) wprowadzenie regulaminu organizacyjnego, określającego organizację przedsiębiorstwa Spółki,
b) zaciąganie kredytów i pożyczek,
c) udzielanie gwarancji finansowych i poręczeń majątkowych,
d) pozyskiwanie gwarancji finansowych i poręczeń majątkowych,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
150
e) zbywanie i nabywanie majątku trwałego o wartości przekraczającej wartość 5% sumy aktywów
Spółki za ostatni zbadany rok obrotowy.
Podjęcie decyzji przez Zarząd w sprawach wymienionych w pkt b), c) oraz e) o wartości
przekraczających 5% sumy aktywów Spółki za ostatni zbadany rok obrotowy, wymaga uzyskania
wcześniej akceptacji Rady Nadzorczej.
Wcześniejszej akceptacji Rady Nadzorczej wymaga także decyzja Zarządu w sprawie:
1. zaprzestania lub istotnego ograniczenia jakiejkolwiek działalności Spółki przewidzianej w Statucie,
2. uchwalenia lub zmiany planu strategicznego Spółki,
3. wypłaty akcjonariuszom Spółki zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy.
Zgodnie z § 32 Statutu, jeżeli Zarząd jest jednoosobowy do składania oświadczeń i podpisywania
w imieniu Spółki uprawniony jest członek Zarządu jednoosobowo, zaś jeżeli Zarząd jest wieloosobowy,
wymagane jest współdziałanie dwóch członków Zarządu- albo jednego członka Zarządu łącznie z
Prokurentem. W umowie między Spółką a członkiem Zarządu, jak również w sporze z nim Spółkę
reprezentuje Rada Nadzorcza.
14.11. Rada Nadzorcza MIRBUD S.A.
Rada Nadzorcza Spółki wybierana jest przez Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy i składa się z nie
mniej niż pięciu i nie więcej niż siedmiu członków.
W tym samym trybie członkowie Rady Nadzorczej mogą być odwołani. Członek Rady Nadzorczej nie
powinien rezygnować z pełnienia tej funkcji w trakcie kadencji, jeżeli mogłoby to uniemożliwić działanie
Rady, a w szczególności, jeśli mogłoby to uniemożliwić terminowe podjęcie istotnej uchwały. W razie
ustąpienia członka Rady bądź wygaśnięcia mandatu z innych przyczyn przed upływem kadencji Rady
Nadzorczej najbliższe Walne Zgromadzenie może uzupełnić skład Rady. Kandydatury członków Rady
Nadzorczej są zgłaszane i szczegółowo uzasadniane w sposób umożliwiający dokonanie świadomego
wyboru. Członkowie Rady Nadzorczej powoływani są na indywidualną kadencję, trwającą cztery lata od
dnia powołania.
Skład Rady Nadzorczej Emitenta na 31.12.2024 r. przedstawiał się następująco:
Tabela: Skład Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. w okresie 01.01.2024 r. – 31.12.2024 r.
Imię i nazwisko
Stanowisko
Radosław Niewiadomski
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
Stanisław Lipiec
Członek Rady Nadzorczej (do 11.02.2024)
Jacek Tucharz
Członek Rady Nadzorczej (od 30.01.2023)
Bartosz Wilczak
Członek Rady Nadzorczej (do 31.07.2024)
Kilion Munzele Munyama
Członek Rady Nadzorczej – od 01.08.2024 r.
Jerzy Łuczak
Członek Rady Nadzorczej – od 18.03.2024 r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
151
Tabela: Skład Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. na dzień publikacji sprawozdania
Imię i nazwisko
Stanowisko
Radosław Niewiadomski
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
Jacek Tucharz
Członek Rady Nadzorczej
Jerzy Łuczak
Członek Rady Nadzorczej – od 18.03.2024r.
Kilion Munzele Munyama
Członek Rady Nadzorczej – od 01.08.2024r.
Tadeusz Ryszard Gruchała
Członek Rady Nadzorczej – od 01.01.2025r.
Radosław Niewiadomski - Przewodniczący Rady Nadzorczej
Posiada wykształcenie wyższe ekonomiczne – ukończył Uniwersytet Łódzki na Wydziale Ekonomiczno-
Socjologicznym, kierunek Ekonomia i Organizacja Przemysłu, uzyskując tytuł magistra ekonomii. Ma
ponad 30- letnie doświadczenie w zakresie finansów i bankowości, ukończył również wiele kursów i
szkoleń z tego obszaru. Swoje doświadczenie zawodowe zdobył i doskonalił m.in. jako dyrektor bądź
zastępca dyrektora Oddziałów Banków: Pekao S.A. oraz Kredyt Bank S.A., a także jako Inspektor w
Wydziale Finansowym Starostwa Powiatowego w Łowiczu. Obecnie pan Radosław Niewiadomski
zasiada w Radzie Nadzorczej spółki zależnej - JHM DEVELOPMENT S.A. Pan Radosław Niewiadomski
spełnia kryteria niezależności członka Rady Nadzorczej określone w art.129 ust. 3 ustawy z dnia 11
maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (Dziennik Ustaw
poz. 1089 z dnia 6 czerwca 2017r) oraz nie ma rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszem
posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby głosów w Spółce (zasada 2.3 Dobrych Praktyk Spółek
Notowanych na GPW 2021).
Agnieszka Maria Bujnowska – Sekretarz Rady Nadzorczej
Posiada wykształcenie wyższe, ukończyła Uniwersytet Łódzki Wydział Zarządzania, specjalność:
rachunkowość, analiza finansowa przedsiębiorstw; ponadto złożyła z wynikiem pozytywnym egzamin
dla członków rad nadzorczych w spółkach Skarbu Państwa – Dyplom Ministra Skarbu Państwa nr
2262/2007.
Stanisław Lipiec – Członek Rady Nadzorczej (od 30.01.2023 r. do 11.02.2024r)
Ukończył Policealne Studium Geodezyjno – Drogowe w Lublinie o specjalności drogi i mosty kołowe. W
kolejnych latach ukończył Wyższą Szkołę Ekonomiczno – Humanistyczną w Skierniewicach na
Wydziale Socjologii i Zarządzania (specjalność: przedsiębiorczość i zarządzanie), a następnie
Politechnikę Radomską im. K. Pułaskiego w Radomiu (Wydział Ekonomiczny, kierunek:
ekonomia). Pracował na stanowisku Naczelnika Wydziału Dróg i Komunikacji Urzędu Miasta w
Skierniewicach, a wcześniej również na stanowisku Inspektora Nadzoru Urzędu Dzielnicy Żoliborz w
Warszawie, a także na stanowisku Kierownika Obwodu Drogowego w Skierniewicach. Mandat Członka
Rady Nadzorczej Stanisława Lipca wygasł z dniem 11.02.2024 r. na skutek śmierci. Pan Stanisław
Lipiec spełniał kryteria niezależności członka Rady Nadzorczej określone w art.129 ust. 3 ustawy z dnia
11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (Dziennik
Ustaw poz. 1089 z dnia 6 czerwca 2017r) oraz nie ma rzeczywistych i istotnych powiązań z
akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby głosów w Spółce (zasada 2.3 Dobrych
Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021).
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
152
Jacek Tucharz - Członek Rady Nadzorczej od 30.01.2023 r.
Jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie. Posiada licencję maklera papierów
wartościowych nr 1047. W latach 1993-1996 był zatrudniony w Biurze Maklerskim Powszechnego
Banku Kredytowego S.A. jako specjalista, a potem makler papierów wartościowych. W latach 1996 –
2002 zatrudniony w Trinity Management sp. o.o. (Program NFI) jako Dyrektor Inwestycyjny. W latach
2002 – 2005 jako Dyrektor Departamentu Spółek Wiodących w PZU NFI Management sp. z o.o. Od
listopada 2007 do grudnia 2012 był Prezesem w Auto – Centrum Puławska sp. z o.o. W latach 2013 -
2014 Wiceprezes Zarządu Energosynergia Technologie sp. z o.o. W latach 2019- 2020 Członek
zarządu w Herkules S.A. (spółka notowana na GPW w Warszawie), od 2019 r. członek Zarządu w
Grovert Investments sp. z o.o. W latach 2009 – 2022 niezależny członek Rad Nadzorczych w spółkach
publicznych m.in.: Forte S.A., Seco-Warwick S.A., Compremum S.A., Herkules S.A., MLP S.A., Pelion
S.A.. Pan Jacek Tucharz spełnia kryteria niezależności członka Rady Nadzorczej określone w art.129
ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze
publicznym (Dziennik Ustaw poz. 1089 z dnia 6 czerwca 2017r) oraz nie ma rzeczywistych i istotnych
powiązań z akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby głosów w Spółce (zasada 2.3
Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021).
Bartosz Wilczak - Członek Rady Nadzorczej do 31.07.2024 r.
Posiada wykształcenie wyższe. Ukończył studia na poziomie MBA w Collegium Humanum Szkoła
Główna Menedżerska w Warszawie, studia podyplomowe w Krakowskiej Akademii im. Andrzeja Frycza
Modrzewskiego (kierunek: Zarządzanie Zasobami Ludzkimi), Podyplomowe Studium Menedżerskie na
Uniwersytecie Śląskim w Katowicach (specjalizacja: Zarządzanie Przedsiębiorstwem) oraz studia
magisterskie na Uniwersytecie Śląskim w Katowicach (kierunek: politologia). Pan Bartosz Wilczak
posiada wieloletnie doświadczenie zawodowe w zakresie koordynacji i zarządzania projektami. Pełnił
również funkcję Prezesa Zarządu w DL Invest Group Venture Capital Sp. z o.o., GPW Inżynieria Sp. z
o.o. oraz Fitwell Sp. z o.o. Pan Bartosz Wilczak spełniał kryteria niezależności członka rady nadzorczej
r. określone w art.129 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich
oraz nadzorze publicznym (Dziennik Ustaw poz. 1089 z dnia 6 czerwca 2017r) oraz nie ma
rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby
głosów w Spółce (zasada 2.3 Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021).
Jerzy Łuczak – Członek Rady Nadzorczej od 18.03.2024 r.
Posiada wykształcenie wyższe, ukończył studia na Wydziale Budownictwa Akademii Techniczno –
Rolniczej w Bydgoszczy. W latach 1990 – 2005 pan Jerzy Łuczak pracował a stanowisku wiceprezesa
i dyrektora naczelnego w Polbet S.A. Pan Jerzy Łuczak w ostatnich latach współpracował ze spółkami
Grupy Kapitałowej MIRBUD. W latach 2005 – 2015 pełnił funkcję Prezesa Zarządu PBDiM
KOBYLARNIA S.A., natomiast do chwili obecnej współpracuje z JHM DEVELOPMENT S.A.
Pan Jerzy Łuczak spełnia kryteria niezależności członka rady nadzorczej określone w art.129 ust. 3
ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym
(Dziennik Ustaw poz. 1089 z dnia 6 czerwca 2017r) oraz nie ma rzeczywistych i istotnych powiązań z
akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby głosów w Spółce (zasada 2.3 Dobrych
Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021).
Kilion Munzele Munyama - Członek Rady Nadzorczej od 01.08.2024 r.
Pan Killion Munzele Munyama jest doktorem habilitowanym ekonomii, od 2010 roku do dziś jest również
wykładowcą i profesorem Wyższej Szkoły Gospodarki w Bydgoszczy. W trakcie przebiegu swojej
wieloletniej kariery zawodowej pan Killion Munzele Munyama wykładał na Uniwersytecie
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
153
Ekonomicznym w Poznaniu, Kujawsko – Pomorskiej Szkole Wyższej w Bydgoszczy, Wyższej Szkole
Zarządzania i Bankowości w Poznaniu i in. Jest specjalistą ds. finansów międzynarodowych,
bankowości, ekonomii międzynarodowej oraz stosunków międzynarodowych. W latach 2021 – 2024
pan Killion Munzele Munyama był doradcą ds. współpracy rozwojowej i migracji w Europejskiej Służbie
Działań Zewnętrznych przy Unii Europejskiej. W latach 2011 – 2021 pan Killion Munzele Munyama był
posłem na Sejm RP. Pan Killion Munzele Munyama spełnia kryteria niezależności członka rady
nadzorczej określone w art.129 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach
audytorskich oraz nadzorze publicznym (Dziennik Ustaw poz. 1089 z dnia 6 czerwca 2017r) oraz nie
ma rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby
głosów w Spółce (zasada 2.3 Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021).
Tadeusz Ryszard Gruchała - Członek Rady Nadzorczej od 01.01.2025 r.
Posiada wykształcenie wyższe, ukończył studia na Wydziale Budownictwa Politechniki Warszawskiej,
jest inżynierem budownictwa. Swoje doświadczenie zawodowe zdobywał od 1982 roku pracując jako
kierownik budowy, Kierownik Działu Inwestycji oraz kierownik inspektorów nadzoru inwestorskiego m.in.
w Skierniewickim Kombinacie Budowlanym, Uniimak S.A. Skierniewice, Wojewódzkim Zespole
Realizacji Inwestycji w Skierniewicach oraz Mostostalu Export Warszawa. Od 2000 roku pan Tadeusz
Gruchała prowadzi własną działalność gospodarczą związaną z wykonywaniem projektów
budowlanych, nadzorami inwestorskimi oraz jako kierownik budowy.
Pan Tadeusz Ryszard Gruchała spełnia kryteria niezależności członka rady nadzorczej określone w
art.129 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze
publicznym (Dziennik Ustaw poz. 1089 z dnia 6 czerwca 2017r) oraz nie ma rzeczywistych i istotnych
powiązań z akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby głosów w Spółce (zasada 2.3
Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021).
Rada Nadzorcza działa Zgodnie z Kodeksem Spółek Handlowych i Statutem Spółki MIRBUD S.A. a
także na podstawie Regulaminu Rady, który w sposób szczegółowy określa jej organizację, sposób
wykonywania czynności i obowiązki członków związane z pełnioną w Radzie funkcją. Zgodnie z
upoważnieniem zawartym w Statucie Spółki Rada Nadzorcza uchwałą nr XV/2023 z dnia 28 sierpnia
2023 r. ustaliła i przyjęła swój Regulamin. Tekst jednolity Regulaminu Rady Nadzorczej stanowi
załącznik do uchwały nr XV/2023 Rady Nadzorczej z dnia 28 sierpnia 2023 roku i został opublikowany
na stronie https://relacje.mirbud.pl/strony/dokumenty-korporacyjne-1
Członkowie Rady Nadzorczej wybierają ze swego grona Przewodniczącego, Zastępcę
Przewodniczącego i Sekretarza.
Posiedzenia Rady Nadzorczej zwołuje się przez zaproszenia, w których oznacza się datę, godzinę i
miejsce posiedzenia oraz proponowany porządek obrad, a także sposób wykorzystania środków
bezpośredniego porozumiewania się na odległość podczas posiedzenia.
Zgodnie z § 26 Statutu Zarząd lub członek Rady Nadzorczej mogą żądać zwołania posiedzenia Rady
Nadzorczej, podając proponowany porządek obrad. Przewodniczący Rady Nadzorczej zwołuje
posiedzenie z porządkiem obrad zgodnym z żądaniem, które odbywa się nie później niż w terminie
dwóch tygodni od dnia otrzymania żądania. Jeżeli Przewodniczący Rady Nadzorczej nie zwoła
posiedzenia, występujący z żądaniem może je zwołać samodzielnie.
Jeżeli Przewodniczący Rady Nadzorczej nie zwoła posiedzenia w tym trybie, występujący z żądaniem
może je zwołać samodzielnie. Posiedzenia Rady Nadzorczej, z wyjątkiem spraw dotyczących
bezpośrednio Zarządu lub jego członków, w szczególności odwołania, odpowiedzialności oraz ustalania
wynagrodzenia, są dostępne i jawne dla członków Zarządu. W części posiedzenia Rady mają prawo
uczestniczyć także akcjonariusze (lub ich pełnomocnicy), których wnioski lub odwołania są przedmiotem
obrad; jeżeli zaproszony akcjonariusz lub jego pełnomocnik, legitymujący się pisemnym
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
154
pełnomocnictwem nie zgłosi się na posiedzenie Rady bez uprzedniego jej powiadomienia o
przeszkodzie w stawiennictwie, Rada rozpatrzy wniosek lub odwołanie zaocznie, powiadamiając
zainteresowanego o podjętej decyzji listem poleconym. Uchwały Rady Nadzorczej mogą być powzięte,
jeżeli na posiedzeniu jest obecna co najmniej połowa jej członków, a wszyscy jej członkowie zostali
zaproszeni na posiedzenia Rady zgodnie z zasadami określonymi w Regulaminie Rady Nadzorczej.
Zaproszenie na posiedzenie Rady jest doręczane członkom Rady osobiście lub listem poleconym lub
też na wskazany adres poczty elektronicznej. Zaproszenie na posiedzenie Rady powinno być
doręczone w terminie umożliwiającym członkom Rady zapoznanie się z proponowanym porządkiem
obrad oraz przygotowanie do obrad Rady. Niezależnie od powyższych postanowień, Rada może
odstąpić od wymogu wcześniejszego zawiadamiania w przypadku, gdy wszyscy członkowie Rady są
obecni na posiedzeniu i nikt nie zgłosi sprzeciwu co do czasu i miejsca odbycia posiedzenia a także
zaproponowanego porządku obrad. Porządek obrad Rady Nadzorczej bez ważnych powodów nie
powinien być zmieniany lub uzupełniany w trakcie posiedzenia, którego dotyczy. Podczas posiedzenia
Rada Nadzorcza może podejmować uchwały również w sprawach nieobjętych proponowanym
porządkiem obrad, jeżeli żaden z członków Rady Nadzorczej biorących udział w posiedzeniu się temu
nie sprzeciwi. Uchwały Rady Nadzorczej zapadać mogą w każdej sprawie przyjętej pod obrady w
porządku obrad uchwalonym w głosowaniu jawnym; każdy członek Rady może zgłosić do momentu
rozpoczęcia głosowania nad porządkiem obrad wniosek o wpisanie lub skreślenie sprawy. Uchwały
Rady podpisują wszyscy obecni członkowie Rady. Uchwały zapadają bezwzględną większością głosów.
Uchwały Rady mogą być powzięte, jeżeli na posiedzeniu jest obecna co najmniej połowa jej członków,
a wszyscy jej członkowie zostali zaproszeni na posiedzenia Rady zgodnie z zasadami określonymi we.
Uchwały Rady Nadzorczej zapadają bezwzględną większością głosów. Głosowanie na posiedzeniach
Rady jest jawne, chyba że co innego wynika z przepisów prawa. Członkowie Rady Nadzorczej głosujący
przeciw uchwale mogą zgłosić do protokołu zdanie odrębne.
Uchwały podejmowane w formie pisemnej są ważne, tak jak podjęte na prawidłowo zwołanym zebraniu,
jeżeli zostały podpisane przez większość członków Rady Nadzorczej. Podejmowanie przez Radę
uchwał w trybie pisemnym następuje przy zastosowaniu następujących zasad: a) Przewodniczący albo
członek Rady upoważniony na piśmie przez Przewodniczącego przesyła wszystkim członkom Rady
projekty uchwał, które mają być podjęte przez Radę w trybie pisemnym, wraz z materiałami związanymi
z podjęciem przedmiotowej uchwały oraz informacją o terminie, do którego należy przesłać podpisany
przez członka Rady egzemplarz uchwały, b) członek Rady jest obowiązany do niezwłocznego
wypełnienia i podpisania egzemplarza uchwały i przesłania na adres wskazany przez
Przewodniczącego albo członka Rady upoważnionego przez Przewodniczącego; w przypadku
przesłania kopii podpisanej uchwały za pośrednictwem faksu albo poczty elektronicznej, członek Rady
jest obowiązany również do niezwłocznego przesłania oryginału podpisanej uchwały, c) za datę
podjęcia uchwały uważa się datę wskazaną na egzemplarzu uchwały, który jako ostatni wpłynął w
terminie, o którym mowa w lit. a. W posiedzeniu Rady Nadzorczej można uczestniczyć również przy
wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Rada Nadzorcza może
podejmować uchwały przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.
Uchwała jest ważna, gdy wszyscy członkowie Rady zostali powiadomieni o treści projektu uchwały oraz
co najmniej połowa członków Rady wzięła udział w podejmowaniu uchwały. W przypadku
podejmowania przez Radę uchwał przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się
na odległość, środki takie powinny zapewniać co najmniej możliwość równoczesnego komunikowania
się przez wszystkich członków Rady biorących udział w podejmowaniu uchwał w przedmiotowym trybie.
Podczas posiedzenia Rada Nadzorcza może podejmować uchwały również w sprawach nieobjętych
proponowanym porządkiem obrad, jeżeli żaden z członków Rady Nadzorczej biorących udział w
posiedzeniu się temu nie sprzeciwi.
Grupa akcjonariuszy lub Rada Nadzorcza może delegować poszczególnych członków do
indywidualnego wykonywania czynności nadzorczych. Członkowie Rady Nadzorczej, delegowani do
stałego indywidualnego wykonywania nadzoru, otrzymują osobne wynagrodzenie, którego wysokość
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
155
ustala walne zgromadzenie. Członek Rady Nadzorczej oddelegowany do stałego pełnienia nadzoru
powinien składać Radzie, po zakończeniu każdego roku obrotowego jak również po zakończeniu
pełnienia nadzoru, szczegółowe sprawozdanie z pełnionej funkcji.
Członkowie Rady Nadzorczej powinni być w stanie poświęcić niezbędną ilość czasu na wykonywanie
swoich obowiązków. Członkowie Rady Nadzorczej powinni podejmować odpowiednie działania, aby
otrzymywać od Zarządu regularne i wyczerpujące informacje o wszystkich istotnych sprawach
dotyczących działalności Spółki a także grupy kapitałowej oraz o ryzyku związanym z prowadzoną
działalnością i sposobach zarządzania tym ryzykiem. Informacja o osobistych, faktycznych i
organizacyjnych powiązaniach członka Rady Nadzorczej z określonym akcjonariuszem, a zwłaszcza z
akcjonariuszem większościowym powinna być dostępna publicznie. Spółka powinna uzyskiwać takie
informacje od członków Rady Nadzorczej i je upubliczniać. Członek Rady Nadzorczej powinien
umożliwić Zarządowi przekazanie, w sposób publiczny i we właściwym trybie, informacji o zbyciu lub
nabyciu akcji Spółki lub też Spółki wobec niej dominującej lub zależnej, jak również o transakcjach z
takimi spółkami, o ile są one istotne dla jego sytuacji materialnej. Członek Rady Nadzorczej powinien
przede wszystkim mieć na względzie interes Spółki a także grupy kapitałowej. Członek Rady Nadzorczej
powinien unikać podejmowania aktywności zawodowej lub pozazawodowej, która mogłaby prowadzić
do powstania konfliktu interesów lub wpłynąć na jego reputację jako członka Rady Nadzorczej. Członek
Rady Nadzorczej informuje pozostałych członków Rady o zaistniałym konflikcie interesów lub
możliwości jego powstania oraz nie bierze udziału w rozpatrywaniu sprawy, w której w stosunku do jego
osoby może wystąpić konflikt interesów. W przypadku uznania przez członka Rady Nadzorczej, że
decyzja Rady Nadzorczej stoi w sprzeczności z interesem Spółki, członek Rady Nadzorczej powinien
zażądać zamieszczenia w protokole posiedzenia Rady Nadzorczej jego zdania odrębnego w tej
sprawie. Członek Rady Nadzorczej nie powinien rezygnować z pełnienia tej funkcji w trakcie kadencji,
jeżeli mogłoby to uniemożliwić działanie Rady, a w szczególności, jeśli mogłoby to uniemożliwić
terminowe podjęcie istotnej uchwały.
Poza czynnościami wynikającymi z przepisów prawa raz w roku Rada Nadzorcza sporządza i
przedstawia Zwyczajnemu Walnemu Zgromadzeniu do zatwierdzenia roczne sprawozdanie.
Sprawozdanie, o którym mowa powyżej, zawiera co najmniej: a) informacje na temat składu Rady i jej
komitetów ze wskazaniem, którzy z członków Rady spełniają kryteria niezależności określone w ustawie
o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym a także którzy spośród nich nie
mają rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszami posiadającymi co najmniej 5 % ogólnej
liczby głosów w spółce, jak również informacje na temat składu rady nadzorczej w kontekście jej
różnorodności; b) podsumowanie działalności Rady i jej komitetów; c) ocenę sytuacji Spółki w ujęciu
skonsolidowanym, z uwzględnieniem oceny systemów kontroli wewnętrznej, zarządzania ryzykiem,
compliance oraz funkcji audytu wewnętrznego, wraz z informacją na temat działań, jakie Rada
Nadzorcza podejmowała w celu dokonania tej oceny, ocena ta obejmuje wszystkie mechanizmy
kontrolne, w tym zwłaszcza dotyczące raportowania i działalności operacyjnej; d) ocenę stosowania
przez Spółkę zasad ładu korporacyjnego oraz sposobu wypełniania obowiązków informacyjnych
dotyczących ich stosowania określonych w Regulaminie Giełdy i przepisach dotyczących informacji
bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych, wraz z informacją
na temat działań, jakie Rada Nadzorcza podejmowała w celu dokonania tej oceny; e) ocenę zasadności
wydatków ponoszonych przez Spółkę i jej grupę w danym roku na wspieranie kultury, sportu, instytucji
charytatywnych, mediów, organizacji społecznych, związków zawodowych, itd.; f) informację na temat
stopnia realizacji polityki różnorodności w odniesieniu do Zarządu i Rady Nadzorczej, w tym realizacji
celów polityki różnorodności. Rada Nadzorcza raz w roku dokonuje i przedstawia zwyczajnemu
Walnemu Zgromadzeniu ocenę swojej pracy. Rada Nadzorcza opiniuje projekty uchwał wnoszone przez
Zarząd do porządku obrad Walnego Zgromadzenia. W przypadku gdy transakcja Spółki z podmiotem
powiązanym wymaga zgody Rady Nadzorczej, przed podjęciem uchwały w sprawie wyrażenia zgody
Rada ocenia, czy istnieje konieczność uprzedniego zasięgnięcia opinii pomiotu zewnętrznego, który
przeprowadzi wycenę transakcji oraz analizę jej skutków ekonomicznych. Jeżeli zawarcie transakcji z
pomiotem powiązanym wymaga zgody Walnego Zgromadzenia, Rada Nadzorcza sporządza opinię na
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
156
temat zasadności zawarcia takiej transakcji. W taki przypadku Rada ocenie konieczność uprzedniego
zasięgnięcia opinii podmiotu zewnętrznego, który przeprowadzi wycenę transakcji oraz analizę jej
skutków ekonomicznych. Rada Nadzorcza może powołać stałe lub doraźne zespoły specjalistyczne lub
doradcze, które na zlecenie Rady opracowywać będą opinie, ekspertyzy lub prognozy niezbędne dla
podjęcia optymalnych z punktu widzenia interesów Spółki a także grupy kapitałowej decyzji.
Zgodnie z § 27 Statutu Rada Nadzorcza sprawuje stały nadzór nad działalnością Spółki. Do kompetencji
Rady Nadzorczej należy w szczególności:
1) powoływanie i odwoływanie członków Zarządu Spółki oraz ustalanie liczby członków Zarządu
Spółki,
2) ustalanie zasad i wysokości wynagrodzenia dla członków Zarządu,
3) wyrażanie zgody na świadczenie z jakiegokolwiek tytułu przez Spółkę i jakiekolwiek podmioty
powiązane ze Spółką na rzecz członków Zarządu i na rzecz podmiotów z nimi powiązanych,
4) wyrażanie zgody na zawarcie przez Spółkę lub podmiot od niej zależny istotnej umowy
z podmiotem powiązanym lub podmiotem powiązanym członka Zarządu lub Rady Nadzorczej,
5) zawieranie, za zgodą Walnego Zgromadzenia, umowy o sprawowanie zarządu w Spółce,
6) na wniosek Zarządu udzielanie zezwolenia na tworzenie oddziałów za granicą,
7) wybór firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie lub przegląd sprawozdań finansowych
Spółki a także grupy kapitałowej oraz wyrażanie zgody na zawieranie umów z takim podmiotem
lub jego podmiotami powiązanymi oraz na dokonywanie wszelkich innych czynności, które
mogą ograniczać niezależność takiego podmiotu w dokonywaniu badania lub przeglądu
sprawozdań finansowych Spółki a także grupy kapitałowej,
8) ocena sprawozdań finansowych zarówno, co do zgodności z księgami, dokumentami, jak i ze
stanem faktycznym,
9) ocena sprawozdań Zarządu z działalności Spółki a także grupy kapitałowej oraz wniosków
Zarządu co do podziału zysku lub pokrycia strat,
10) sporządzanie oraz składanie Zwyczajnemu Walnemu Zgromadzeniu corocznego, pisemnego
sprawozdania za ubiegły rok obrotowy (sprawozdanie Rady Nadzorczej) ,
11) wyrażanie zgody na zawiązanie przez Spółkę innej spółki i objęcie albo nabycie akcji lub
udziałów w innych spółkach,
12) wyrażenie zgody na dokonanie czynności, o których mowa w § 31 ust. 7 i 8 Statutu Spółki,
13) zatwierdzanie Regulaminu Zarządu,
14) wybór firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie lub przegląd sprawozdań niefinansowych
Spółki a także grupy kapitałowej oraz wyrażanie zgody na zawieranie umów z takim podmiotem
lub jego podmiotami powiązanymi oraz na dokonywanie wszelkich innych czynności, które
mogą ograniczać niezależność takiego podmiotu w dokonywaniu badania lub przeglądu
sprawozdań niefinansowych Spółki a także grupy kapitałowej.
Każdy członek Rady Nadzorczej powinien umożliwić Zarządowi przekazanie w sposób publiczny i we
właściwym trybie informacji o zbyciu lub nabyciu akcji Spółki lub też spółki wobec niej dominującej lub
zależnej, jak również o transakcjach z takimi spółkami, o ile są one istotne dla jego sytuacji materialnej.
Wynagrodzenie członków Rady Nadzorczej ustalane jest przez Walne Zgromadzenie na podstawie
przejrzystych procedur i zasad. Począwszy od dnia 01 lipca 2020 roku w Spółce obowiązuje Polityka
Wynagrodzeń Członków Zarządu i Rady Nadzorczej MIRBUD Spółki Akcyjnej przyjęta uchwałą nr
23/2020 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy MIRBUD S.A. z siedzibą w
Skierniewicach z dnia 30 czerwca 2020 roku, przyjęta na podstawie art. 90d ust. 1 Ustawy z dnia 29
lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do
zorganizowanego systemu obrotu oraz spółkach publicznych (tekst jednolity Dz. U. 2019, poz. 623 z
późniejszymi zmianami) i stanowi załącznik do uchwały nr 23/2020. Polityka wynagrodzeń została
zmieniona Uchwałą nr 25/2024 z dnia 21 czerwca 2024 r. Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia
Akcjonariuszy MIRBUD S.A. i stanowi załącznik do tej uchwały.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
157
Wynagrodzenie członków Rady Nadzorczej nie stanowi istotnej pozycji kosztów działalności Spółki i nie
wpływa w poważny sposób na jej wynik finansowy. Łączna wysokość wynagrodzeń wszystkich, a także
indywidualna każdego z członków Rady Nadzorczej w rozbiciu dodatkowo na poszczególne jego
składniki jest ujawniana w raporcie rocznym wraz z informacją o procedurach i zasadach jego ustalania.
Działalność Rady Nadzorczej jest finansowana ze środków własnych Spółki w ciężar jej kosztów, która
deleguje środki administracyjne i finansowe konieczne do zapewnienia sprawnego funkcjonowania
Rady Nadzorczej.
W ramach struktury Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. funkcjonuje Komitet Audytu, wyodrębniony jako
organ monitorujący, doradczy i opiniotwórczy działający kolegialnie na podstawie szczególnych
przepisów prawa oraz Regulaminu Komitetu Audytu MIRBUD S.A.
Skład osobowy Komitetu Audytu:
Skład Komitetu Audytu dostosowany jest do wymogów art. 129 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych
rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym:
Aktualny skład Komitetu Audytu
1. Jerzy Łuczak - Przewodniczący Komitetu Audytu –od dnia 12 kwietnia 2024 r. – powołany uchwałą
nr II/2024 z dnia 12 kwietnia 2024r Rady Nadzorczej, która powołała Pana Jerzego Łuczaka do
składu Komitetu Audytu Rady Nadzorczej MIRBUD S.A., powierzając mu jednocześnie funkcję
Przewodniczącego Komitetu Audytu.
2. Agnieszka Bujnowska - Sekretarz Komitetu Audytu od dnia 12 kwietnia 2024r powołana uchwałą
Rady Nadzorczej nr III/2024 z dnia 12 kwietnia 2024 r., która powołała Panią Agnieszkę Bujnowską
do składu Komitetu Audytu Rady Nadzorczej MIRBUD S.A., powierzając jej jednocześnie funkcję
Sekretarza Komitetu Audytu.
3. Radosław Niewiadomski – Członek Komitetu Audytu powołany do składu Komitatu Audytu
uchwałą Rady Nadzorczej nr XIII/2021 z dnia 25 czerwca 2021 r. Pełnił funkcję Przewodniczącego
Komitetu Audytu do dnia 12 kwietnia 2024 r. Pan Radosław Niewiadomski w związku z objęciem
funkcji Przewodniczącego Rady Nadzorczej MIRBUD S.A., z dniem 12 kwietnia 2024 r. złożył
rezygnację z pełnienia funkcji Przewodniczącego Komitetu Audytu pozostając nadal członkiem
Komitetu Audytu.
Skład osobowy Komitetu Audytu w trakcie roku obrotowego 2024
Jerzy Łuczak – od dnia 12 kwietnia 2024 r. Przewodniczący Komitetu Audytu posiada wiedzę oraz
doświadczenie zawodowe w branży, w której działa Spółka a także spełnia kryteria niezależności
określone w art.129 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich
oraz nadzorze publicznym (Dziennik Ustaw poz. 1089 z dnia 6 czerwca 2017r) oraz nie ma
rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby
głosów w Spółce (zasada 2.3 Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021). Pan Jerzy Łuczak
posiada wykształcenie wyższe, ukończył studia na Wydziale Budownictwa Akademii Techniczno –
Rolniczej w Bydgoszczy. W latach 1990 – 2005 pan Jerzy Łuczak pracował na stanowisku wiceprezesa
i dyrektora naczelnego w Polbet S.A. Pan Jerzy Łuczak w ostatnich latach współpracował ze spółkami
Grupy Kapitałowej MIRBUD. W latach 2005 – 2015 pełnił funkcję Prezesa Zarządu PBDiM
KOBYLARNIA S.A., natomiast do chwili obecnej współpracuje z JHM DEVELOPMENT S.A.
Agnieszka Bujnowska – od dnia 12 kwietnia 2024 r. Sekretarz Komitetu Audytu posiada wiedzę w
zakresie rachunkowości, nie spełnia kryteriów niezależności określone w art.129 ust. 3 ustawy z dnia
11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (Dziennik
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
158
Ustaw poz. 1089 z dnia 6 czerwca 2017r), nie ma rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszem
posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby głosów w Spółce (zasada 2.3 Dobrych Praktyk Spółek
Notowanych na GPW 2021).
Pani Agnieszka Bujnowska ukończyła Uniwersytet Łódzki Wydział Zarządzania, specjalność:
rachunkowość, analiza finansowa przedsiębiorstw; ponadto złożyła z wynikiem pozytywnym egzamin
dla członków rad nadzorczych w spółkach Skarbu Państwa – Dyplom Ministra Skarbu Państwa nr
2262/2007. Ponadto ukończyła certyfikowane szkolenia między innymi w zakresie: Implementacja MAR;
CSRD i ESRS: system Europejskich Standardów Raportowania Zrównoważonego Rozwoju,
Raportowanie zagadnień ESG zgodnie z nowymi przepisami; Finansowa informacja poufna.
Radosław Niewiadomski – do dnia 11 kwietnia 2024 r. Przewodniczący Komitetu Audytu od dnia 12
kwietnia Członek Komitetu Audytu, posiada wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości a także
spełnia kryteria niezależności określone w art.129 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych
rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (Dziennik Ustaw poz. 1089 z dnia 6
czerwca 2017r) oraz nie ma rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszem posiadającym co
najmniej 5% ogólnej liczby głosów w Spółce (zasada 2.3 Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW
2021). Pan Radosław Niewiadomski posiada wykształcenie wyższe ekonomiczne – ukończył
Uniwersytet Łódzki na Wydziale Ekonomiczno-Socjologicznym, kierunek Ekonomia i Organizacja
Przemysłu, uzyskując tytuł magistra ekonomii. Ma ponad 30- letnie doświadczenie w zakresie finansów
i bankowości, ukończył również wiele kursów i szkoleń z tego obszaru. Swoje doświadczenie zawodowe
zdobył i doskonalił m.in. jako dyrektor bądź zastępca dyrektora Oddziałów Banków: Pekao S.A. oraz
Kredyt Bank S.A., a także jako Inspektor w Wydziale Finansowym Starostwa Powiatowego w Łowiczu.
Obecnie pan Radosław Niewiadomski zasiada w Radzie Nadzorczej spółki zależnej - JHM
DEVELOPMENT.
Stanisław Lipiec – do dnia 11 lutego 2024 r. Członek Komitetu Audytu posiada doświadczenie
zawodowe w branży budowlanej, posiada wiedzę i umiejętności w zakresie branży, w której działa
Spółka. Ukończył Policealne Studium Geodezyjno – Drogowe w Lublinie o specjalności drogi i mosty
kołowe. W kolejnych latach ukończył Wyższą Szkołę Ekonomiczno – Humanistyczną w Skierniewicach
na Wydziale Socjologii i Zarządzania (specjalność: przedsiębiorczość i zarządzanie), a następnie
Politechnikę Radomską im. K. Pułaskiego w Radomiu (Wydział Ekonomiczny, kierunek:
ekonomia). Pracował na stanowisku Naczelnika Wydziału Dróg i Komunikacji Urzędu Miasta w
Skierniewicach, a wcześniej również na stanowisku Inspektora Nadzoru Urzędu Dzielnicy Żoliborz w
Warszawie, a także na stanowisku Kierownika Obwodu Drogowego w Skierniewicach. Spełniał kryteria
niezależności określone w art.129 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach
audytorskich oraz nadzorze publicznym (Dziennik Ustaw poz. 1089 z dnia 6 czerwca 2017 r.) oraz nie
ma rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby
głosów w Spółce (zasada 2.3 Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021).W związku ze
śmiercią Pana Stanisława Lipca z dniem 11.02.2024 r. wygasł jego mandat w Radzie Nadzorczej oraz
ustało pełnienie funkcji w Komitecie AudytuKomitet Audytu we wskazanym składzie spełniał kryteria
niezależności oraz pozostałe wymagania określone w art. 129 ust. 1,3,5 i 6 Ustawy o biegłych
rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (Dz.U. z 2017 r. poz. 1089). Weryfikacji
niezależności członków Komitetu Audytu dokonuje Rada Nadzorcza.
W roku obrotowym 2024 weryfikacja niezależności oraz wymagań w zakresie wiedzy i
doświadczenia członków Komitetu Audytu przeprowadzona została przez Radę Nadzorczą w
dniu 12 kwietnia 2024 roku.
W Spółce są przestrzegane przepisy dotyczące powołania, składu i funkcjonowania komitetu
audytu, w tym dotyczące spełnienia przez jego członków kryteriów niezależności oraz wymagań
odnośnie do posiadania wiedzy i umiejętności z zakresu branży, w której działa emitent, oraz w
zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
159
Komitet Audytu działał na podstawie Regulaminu Komitetu Audytu Rady Nadzorczej przyjętego uchwałą
Rady nr XIV/2017 z dnia 30 listopada 2017 roku a od 27 lipca 2021 roku na podstawie Regulaminu
Komitetu Audytu Rady Nadzorczej przyjętego uchwałą Rady Nadzorczej nr XVI/2021. Tekst jednolity
Regulaminu Komitetu Audyty stanowi załącznik do uchwały Rady Nadzorczej nr XVI/2021 i został
opublikowany na https://relacje.mirbud.pl/strony/dokumenty-korporacyjne-1.
Komitet Audytu MIRBUD S.A. odbywał w okresie od 01.01.2024 do 31.12.2024 cykliczne posiedzenia.
W roku obrotowym 2024 Komitet Audytu MIRBUD S.A. odbył sześć posiedzeń.
14.12. Polityka wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania
sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach i Grupy
Kapitałowej MIRBUD
Komitet Audytu Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. działając jako organ jednostki zainteresowania
publicznego oraz uwzględniając fakt iż MIRBUD S.A. jest spółką dominującą Grupy Kapitałowej
MIRBUD, na podstawie art. 130 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach
audytorskich oraz nadzorze publicznym ustala następujące zasady dotyczące wyboru firmy audytorskiej
do przeprowadzania badań sprawozdań finansowego Spółki i skonsolidowanych sprawozdań
finansowych Grupy Kapitałowej:
1) wybór firmy audytorskiej dokonywany jest z odpowiednim wyprzedzeniem, aby umowa o
badanie sprawozdania finansowego mogła zostać podpisana w terminie umożliwiającym firmie
audytorskiej przeprowadzenie przeglądu śródrocznych sprawozdań finansowych i udział w
inwentaryzacji znaczących składników majątkowych;
2) przy wyborze firmy audytorskiej Komitet Audytu oraz Rada Nadzorcza Spółki
zwracają szczególną uwagę na konieczność zachowania niezależności firmy audytorskiej i
biegłego rewidenta, w szczególności Komitet Audytu, przedstawiając rekomendację Radzie
Nadzorczej Spółki, uwzględnia zakres usług wykonywanych przez firmę audytorską i biegłego
rewidenta w okresie ostatnich pięciu lat poprzedzających wybór firmy audytorskiej;
3) kontrola i monitorowanie niezależności zespołu biegłych rewidentów i firmy audytorskiej są
dokonywane na każdym etapie, w szczególności: przy rozpatrywaniu złożonych ofert, przed
przystąpieniem do czynności rewizji finansowej również w przypadku kontynuowania zlecenia
w kolejnym roku obrotowym;
4) wybór firmy audytorskiej dokonywany jest z uwzględnieniem doświadczenia firmy audytorskiej
w zakresie ustawowego badania sprawozdań finansowych jednostek zainteresowania
publicznego, w tym spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
oraz znajomością segmentów, w których działają spółki Grupy Kapitałowej MIRBUD a także
proponowanej ceny za przeprowadzenie badań ustawowych;
5) wybór firmy audytorskiej dokonywany jest z uwzględnieniem obowiązujących przepisów
dotyczących zasady rotacji firmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta. Kluczowy
biegły rewident nie przeprowadza badania ustawowego sprawozdań finansowych
sporządzanych przez MIRBUD S.A. przez okres dłuższy niż pięć lat. Kluczowy biegły rewident
może ponownie przeprowadzać badanie ustawowe po upływie co najmniej trzech lat od
zakończenia ostatniego badania ustawowego;
6) Pierwsza umowa o badanie sprawozdania finansowego jest zawierana z firmą audytorską na
okres nie krótszy niż dwa lata z możliwością przedłużenia na kolejne co najmniej dwuletnie
okresy, z uwzględnieniem wynikających z przepisów prawa zasad rotacji firmy audytorskiej i
kluczowego biegłego rewidenta;
7) Rozwiązanie umowy o badanie sprawozdania finansowego jest możliwe
jedynie w sytuacji zaistnienia uzasadnionej podstawy. Za uzasadnioną podstawę
uznaje się w szczególności:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
160
1) wystąpienie zdarzeń uniemożliwiających spełnienie wymagań określonych
przepisami prawa dotyczącymi przeprowadzenia badania, zasadami etyki
zawodowej, niezależności lub krajowymi standardami wykonywania zawodu;
2) niedotrzymanie warunków umowy innych niż skutkujące możliwością
wyrażenia opinii z zastrzeżeniami, opinii negatywnej lub odmowy wyrażenia
opinii;
3) przekształcenia, zmiany właścicielskie, zmiany organizacyjne uzasadniające
zmianę firmy audytorskiej lub nieprzeprowadzenie badania.
8) W przypadku rozwiązania umowy o badanie sprawozdania finansowego Rada Nadzorcza
Spółki niezwłocznie podejmie działania opisane w „Procedurze wyboru firmy audytorskiej do
przeprowadzania badania sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
oraz Grupy Kapitałowej MIRBUD” w celu dokonania wyboru nowej firmy audytorskiej.
9) O rozwiązaniu umowy o badanie sprawozdania finansowego Zarząd Spółki informuje
niezwłocznie, wraz z podaniem stosownego wyjaśnienia przyczyn rozwiązania umowy, Polską
Agencję Nadzoru Audytowego oraz Komisję Nadzoru Finansowego.
W ramach kontrolowania, monitorowania i oceny niezależności firmy audytorskiej i poszczególnych
biegłych rewidentów, Komitet Audytu opracował i przyjął na posiedzeniu w dniu 20 października 2017
roku:
1) politykę wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych MIRBUD
S.A. z siedzibą w Skierniewicach i Grupy Kapitałowej MIRBUD;
2) procedurę wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych
MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach i Grupy Kapitałowej MIRBUD;
3) politykę świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie, podmioty powiązane z tą
firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług niebędących
badaniem sprawozdań finansowych;
Na posiedzeniu w dniu 28 marca 2023 roku Komitet Audytu dokonał:
1. Przeglądu „Polityki wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań
finansowych MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach i Grupy Kapitałowej MIRBUD” i podjął
stosowną uchwałę dotyczącą zmiany obowiązującej polityki. – Uchwała Komitetu Audytu nr
III/2023 z dnia 28 marca 2023 r.
Przeglądu „Procedury wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych
MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach i Grupy Kapitałowej MIRBUD” i podjął stosowną uchwałę
dotyczącą zmiany obowiązującej procedury. Uchwała Komitetu Audytu nr IV/2023 z dnia 28 marca
2023r
Komitet Audytu był informowany o składzie zespołu przeprowadzającego badanie, planowanym czasie
i zakresie przeprowadzenia badania sprawozdań finansowych. Na każdym etapie, tj. przed udzieleniem
rekomendacji dotyczącej wyboru firmy audytorskiej, przed przystąpieniem przez wybraną firmę do
czynności rewizji finansowej, również przed kontynuowania zlecenia w kolejnym roku obrotowym,
Komitet Audytu uzyskiwał i analizował stosowne oświadczenia złożone na podstawie art. 74 ustawy o
biegłych rewidentach z dnia 11 maja 2017 roku. Oświadczenia składane były przez firmę audytorską
oraz członków zespołu przeprowadzającego badanie. Również po zakończeniu procesu badania, firma
audytorska i członkowie zespołu biorący udział w badaniu, potwierdzali swoją niezależność w trakcie
trwania rewizji finansowej poprzez złożenie stosownych oświadczeń: o bezstronności i niezależności
firmy audytorskiej i indywidualne oświadczenia biegłych rewidentów.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
161
Komitet Audytu, na posiedzeniu w dniu 24 kwietnia 2024 r., udzielając rekomendacji dotyczącej wyboru
podmiotu przeprowadzającego badanie i przeglądu sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. oraz Grupy
Kapitałowej MIRBUD sporządzonych za rok obrotowy 2024 oraz 2025, kierował się:
- zasadami przyjętymi w „Polityce wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań
finansowych MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach i Grupy Kapitałowej MIRBUD.”
- przyjętą „Procedurą wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych
MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach i Grupy Kapitałowej MIRBUD”.
Komitet Audytu potwierdził niezależność BGGM Audyt Sp. z o. o. – podmiotu wybranego do
przeprowadzenia badania i przeglądu sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. oraz Grupy Kapitałowej
MIRBUD za rok obrotowy 2024 oraz 2025 a także poszczególnych członków zespołu
przeprowadzającego badanie.
Komitet Audytu uchwałę nr V/2024 z dnia 24.04.2024 r. rekomendował Radzie Nadzorczej wybór
podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych - BGGM Audyt Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, adres: 03-450 Warszawa, ul. Ratuszowa 11, wpisaną na
listę firm audytorskich pod numerem 3489 - w ramach przedłużenia umowy na badanie oraz przegląd
sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. (jednostkowych i skonsolidowanych) sporządzonych za kolejne
lata obrotowe: 2024, 2025. Przed udzieleniem rekomendacji (na etapie zapytania ofertowego) Komitet
Audytu brał pod uwagę: oświadczenie złożone na podstawie art. 74 ustawy o biegłych rewidentach,
informacje ujawnione w ostatnim opublikowanym przez BGGM Audyt sp. z o, o, sprawozdaniu z
przejrzystości za rok 2022; w szczególności: - oświadczenia BGGM Audyt z o. o., o stosowanej polityce
w zakresie zapewnienia niezależności i potwierdzenie, że została przeprowadzona wewnętrzna kontrola
zasad niezależności, - informacje o osiągniętych przez BGGM Audyt sp. z o. o. całkowitych przychodach
- informacje o zasadach wynagradzania kluczowych biegłych rewidentów.
Rada Nadzorcza uwzględniając rekomendację Komitetu Audytu podjęła w dniu 24 maja 2024 uchwałę
nr XI/2024 postanawiając o wyborze i przedłużeniu na kolejny okres obejmujący lata obrotowe: 2024,
2025; umowy na badanie oraz przegląd sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. (jednostkowych i
skonsolidowanych) z firmą audytorską BGGM Audyt sp. z o. o. z siedzibą w Warszawie, adres: 03-450
Warszawa, ul. Ratuszowa 11, wpisaną na listę firm audytorskich pod numerem 3489.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
162
14.13. Polityka świadczenia dozwolonych usług niebędących badaniem
sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. oraz Grupy Kapitałowej MIRBUD
Firma audytorska przeprowadzającą badanie, podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz firmy
będące członkiem sieci firmy audytorskiej mogą świadczyć na rzecz badanej jednostki oraz jednostek
przez nią kontrolowanych, usługi niebędące badaniem sprawozdań finansowych inne niż zabronione
usługi niebędące czynnościami rewizji finansowej.
1. Dopuszcza się po uprzednim uzyskaniu opinii Komitetu Audytu Rady Nadzorczej MIRBUD S.A.
(dalej: Komitet Audytu), świadczenie usług jedynie w zakresie niezwiązanym z polityką
podatkową badanej jednostki do których w szczególności należą:
1) usługi przeprowadzania procedur należytej staranności (due dilligence) w zakresie kondycji
ekonomiczno-finansowej;
2) usługi wydawania listów poświadczających wykonywane w związku z prospektem emisyjnym
badanej jednostki, przeprowadzane zgodnie z krajowym standardem usług pokrewnych i
polegające na przeprowadzaniu uzgodnionych procedur;
3) usługi atestacyjne w zakresie informacji finansowych pro forma, prognoz wyników lub wyników
szacunkowych, zamieszczane w prospekcie emisyjnym badanej jednostki;
4) badanie historycznych informacji finansowych do prospektu, o którym mowa w rozporządzeniu
Komisji (WE) nr 809/2004 z dnia 29 kwietnia 2004 r. wykonującym dyrektywę 2003/71/WE
Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie informacji zawartych w prospektach emisyjnych
oraz formy, włączenia przez odniesienie i publikacji takich prospektów emisyjnych oraz
rozpowszechniania reklam;
5) weryfikacja pakietów konsolidacyjnych;
6) potwierdzanie spełnienia warunków zawartych umów kredytowych na podstawie analizy
informacji finansowych pochodzących ze zbadanych przez daną firmę audytorską sprawozdań
finansowych;
7) usługi atestacyjne w zakresie sprawozdawczości dotyczącej ładu korporacyjnego, zarządzania
ryzykiem oraz społecznej odpowiedzialności biznesu;
8) usługi polegające na ocenie zgodności informacji ujawnianych przez instytucje finansowe i firmy
inwestycyjne z wymogami w zakresie ujawniania informacji dotyczących adekwatności
kapitałowej oraz zmiennych składników wynagrodzeń;
9) poświadczenia dotyczące sprawozdań lub innych informacji finansowych przeznaczonych dla
organów nadzoru, rady nadzorczej lub innego organu nadzorczego spółki lub właścicieli,
wykraczające poza zakres badania ustawowego i mające pomóc tym organom w wypełnianiu
ich ustawowych obowiązków.
2. Zlecenie dodatkowych usług niebędących badaniem sprawozdań finansowych na rzecz firmy
audytorskiej przeprowadzającej badanie sprawozdań finansowych lub podmiotu powiązanego z
tą firmą audytorską lub członka jej sieci może nastąpić jedynie po przeprowadzeniu przez Komitet
Audytu MIRBUD S.A. oceny zagrożeń i zabezpieczeń niezależności, w szczególności oceny czy
świadczona usługa ma istotny wpływ na badane sprawozdanie finansowe.
3. Przed udzieleniem zlecenia na świadczenie dozwolonych usług niebędących badaniem
sprawozdań finansowych, Zarząd MIRBUD S.A. jest zobowiązany do przedłożenia Komitetowi
Audytu zakresu usług objętych zleceniem wraz z oświadczeniem kluczowego biegłego rewidenta
przeprowadzającego badanie odnośnie zachowania wymogów niezależności określonych
odpowiednio w zasadach etyki zawodowej oraz standardach wykonywania takich usług przez
przyjmującą zlecenie firmę audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jej
sieci.
4. Przed przyjęciem zlecenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie sprawozdania
finansowego MIRBUD S.A., podmiot powiązany z tą firmą audytorską oraz członka jej sieci, na
świadczenie dozwolonych usług niebędących badaniem sprawozdań finansowych na rzecz
jednostek kontrolowanych przez MIRBUD S.A., kluczowy biegły rewident przedstawia do oceny
Komitetu Audytu zakresu usług objętych zleceniem wraz z opinią czy zlecona usługa może mieć
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
163
istotny wpływ na skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej MIRBUD.
W przypadku gdy całkowite wynagrodzenie firmy audytorskiej za świadczenie na rzecz badanej
jednostki, jej jednostki dominującej lub jednostki przez nią kontrolowanej dodatkowych usług
dozwolonych niebędących badaniem sprawozdań finansowych, przekroczy kryterium, o którym mowa
w art.4 ust. 2 akapit pierwszy rozporządzenia nr 537/2014, firma audytorska nie może podjąć takiego
świadczenia z wyjątkiem sytuacji gdy uzyska w drodze decyzji administracyjnej zgodę Komisji Nadzoru
Audytowego.
Firma audytorska BGGM Audyt Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie
przeprowadzająca badanie sprawozdań finansowych za lata obrotowe 2024 i 2025 była podmiotem
wybranym do świadczenia dodatkowej usługi na rzecz MIRBUD S.A. z zakresu usług dozwolonych tj.
Oceny sprawozdania o wynagrodzeniach Zarządu i Rady Nadzorczej za rok obrotowy 2024.
Komitet Audytu przeanalizował ofertę złożoną przez BGGM Audyt Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie na „Przeprowadzenie oceny Sprawozdania o
wynagrodzeniach Zarządu i Rady Nadzorczej za rok obrotowy 2024”. Zapoznał się z celem i zakresem
usługi atestacyjnej, standardem zgodnie z którym będzie przeprowadzona przez BGGM
Audyt sp. z o. o. ocena sprawozdania (Międzynarodowy Standard Usług Atestacyjnych 3000) oraz
proponowanym wynagrodzeniem za usługę. BGGM Audyt sp. z o. o. przedłożyła do oceny Komitetu
Audytu Oświadczenie o bezstronności i niezależności od MIRBUD S.A.
Komitet Audytu po analizie wszystkich dostępnych informacji stwierdził, iż:
− świadczona usługa nie ma wpływu na badane sprawozdania finansowe MIRBUD S.A. i nie jest
związana z polityką podatkową Spółki,
− oświadczenie BGGM Audyt sp. z o. o. i kluczowego biegłego rewidenta przeprowadzającego
badanie, odnośnie zachowania wymogów niezależności określonych odpowiednio w zasadach
etyki zawodowej oraz standardach wykonywania usług innych niż badanie przez przyjmującą
zlecenie firmę audytorską i w zakresie zgodności z przepisami art. 69-73 ustawy o biegłych
rewidentach zostało złożone i zweryfikowane,
− BGGM Audyt sp. z o. o. nie świadczy na rzecz jednostek kontrolowanych przez MIRBUD S.A.
(Spółek z Grupy Kapitałowej) dodatkowych usług dozwolonych niebędących badaniem
sprawozdań finansowych,
− całkowite wynagrodzenie BGGM Audyt sp. z o. o. za świadczenie na rzecz MIRBUD S.A., nie
przekroczy kryterium, o którym mowa w art. 4 ust. 2 akapit pierwszy Rozporządzenia
Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r.
Komitet Audytu nie zidentyfikował jakichkolwiek zagrożeń dla utraty niezależności
BGGM Audyt sp. z o. o. - firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie sprawozdań finansowych
MIRBUD S.A. (jednostkowego i skonsolidowanego) w przypadku wyboru BGGM Audyt sp. z o. o. do
przeprowadzenia usługi atestacyjnej polegającej na ocenia Sprawozdania o wynagrodzeniach Zarządu
i Rady Nadzorczej za rok obrotowy 2024.
Rada Nadzorcza, biorąc pod uwagę przeprowadzoną przez Komitet Audytu ocenę zagrożeń i
zabezpieczeń niezależności, o których mowa w art. 69-73 ustawy o biegłych rewidentach oraz uchwałę
nr I/2025 Komitetu Audytu z dnia 27 marca 2025r. w sprawie wyrażenia zgody na świadczenie przez
BGGM Audyt sp. z o. o. z siedzibą w Warszawie adres: 03-450 Warszawa, ul. Ratuszowa 11, wpisaną
na listę firm audytorskich pod numerem 3489, dozwolonej usługi niebędącej badaniem sprawozdania
finansowego; wyraziła zgodę Zarządowi Spółki na zawarcie umowy z BGGM Audyt sp. z o. o., której
przedmiotem jest usługa atestacyjna oceny przez biegłego rewidenta Sprawozdania o
wynagrodzeniach członków Zarządu i Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. za rok obrotowy 2024.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁAŁNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD W ROKU 2024 R.
164
Uchwała Rady Nadzorczej nr II/2025 z dnia 27 marca 2025 w sprawie wyrażenia zgody na zawarcie
umowy z biegłym rewidentem na przeprowadzenie usługi atestacyjnej - oceny Sprawozdania o
wynagrodzeniach członków Zarządu i Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. za rok obrotowy 2024 - została
podjęta zgodnie z art. 90g ust. 10 Ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach
wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach
publicznych (Dz. U. z 2020r., poz. 2080).
Jerzy Mirgos
Sławomir Nowak
Prezes Zarządu
Wiceprezes Zarządu
Paweł Korzeniowski
Tomasz Sałata
Członek Zarządu
Członek Zarządu
Anna Więzowska
Członek Zarządu