SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
MIRBUD S.A.
SPRAWOZDANIE
ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI
za 2025 rok
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
SPIS TREŚCI
1. ZASADY SPORZĄDZANIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ...............................5
2. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD .......................................................6
2.1. Opis Grupy Kapitałowej i przedmiot działalności ............................................................6
3. SYTUACJA FINANSOWA MIRBUD S.A. ..................................................................... 19
3.1. Omówienie wybranych pozycji sprawozdania finansowego MIRBUD S.A. wg stanu
na 31.12.2025 r. i 31.12.2024 r. ..................................................................................... 19
3.2. Ocena zarządzania zasobami finansowymi i płynnością ........................................... 23
4. DZIAŁALNOŚĆ MIRBUD S.A. I PERSPEKTYWY ROZWOJU ................................. 25
4.1. Charakterystyka rynku ..................................................................................................... 25
4.2. Perspektywy rynku ........................................................................................................... 36
4.3. Opis działalności MIRBUD S.A. i spółek zależnych w 2025 roku ............................ 47
4.3.1 Opis istotnych dokonań lub niepowodzeń Emitenta w okresie, którego dotyczy
raport, wraz z wykazem najważniejszych zdarzeń ich dotyczących ......................... 47
4.4. Społeczna Odpowiedzialność Biznesu.......................................................................... 54
4.5. Informacja o podstawowych produktach, usługach lub towarach MIRBUD S.A. ... 54
4.6. Informacje o rynkach zbytu i dostaw.............................................................................. 56
4.6.1. Odbiorcy ............................................................................................................................. 56
4.6.2. Dostawcy ............................................................................................................................ 58
4.7. Perspektywy rozwoju działalności Grupy Kapitałowej MIRBUD ............................... 60
4.8. Określenie głównych inwestycji Emitenta krajowych i zagranicznych ...................... 65
4.9. Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych ............................................. 65
4.10. Czynniki ryzyka ................................................................................................................. 67
4.12. Informacje o kredytach, pożyczkach, poręczeniach i gwarancjach .......................... 83
4.12.1. Kredyty i pożyczki ............................................................................................................. 83
4.12.2. Pożyczki udzielone ........................................................................................................... 86
4.12.3. Poręczenia i gwarancje .................................................................................................... 86
4.13. Wykorzystania przez Spółkę wpływów z emisji ........................................................... 88
4.14. Stanowisko Zarządu odnośnie do możliwości zrealizowania wcześniej
publikowanych prognoz wyników na dany rok, w świetle wyników zaprezentowanych
w raporcie za poprzedni okres w stosunku do wyników prognozowanych. ............. 89
5. NAJWAŻNIEJSZE UMOWY ........................................................................................... 90
5.1. Umowy ubezpieczenia ..................................................................................................... 90
5.2. Najważniejsze umowy o roboty budowlane i inne dotyczące działalności operacyjnej
zawarte przez Spółki Grupy Kapitałowej ....................................................................... 91
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 3 z 145
5.3. Zdarzenia i umowy zawarte po dniu, na które sporządzono sprawozdanie finansowe,
mogące w znaczący sposób wpłynąć na przyszłe wyniki finansowe ....................... 97
6. INFORMACJE O ZAWARCIU PRZEZ EMITENTA LUB JEDNOSTKĘ OD NIEGO
ZALEŻNĄ JEDNEJ LUB WIELU TRANSAKCJI Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI
JEŻELI ZOSTAŁY ZAWARTE NA WARUNKACH INNYCH NIŻ RYNKOWE ........ 99
7. SKUTKI ZMIAN W STRUKTURZE JEDNOSTKI GOSPODARCZEJ, W TYM W
WYNIKU POŁĄCZENIA JEDNOSTEK, UZYSKANIA LUB UTRATY KONTROLI
NAD JEDNOSTKAMI ZALEŻNYMI ORAZ INWESTYCJAMI
DŁUGOTERMINOWYMI, A TAKŻE PODZIAŁU, RESTRUKTURYZACJI LUB
ZANIECHANIA DZIAŁALNOŚCI ORAZ WSKAZANIE JEDNOSTEK
PODLEGAJĄCYCH KONSOLIDACJI ........................................................................... 99
8. OSIĄGNIĘTE I PROGNOZOWANE WYNIKI FINANSOWE ................................... 100
9. CHARAKTERYSTYKA ZEWNĘTRZNYCH I WEWNĘTRZNYCH CZYNNIKÓW
ISTOTNYCH DLA ROZWOJU EMITENTA ORAZ OPIS PERSPEKTYW
DZIAŁALNOŚCI EMITENTA W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ JEDNEGO
KWARTAŁU ..................................................................................................................... 100
10. ZMIANY W PODSTAWOWYCH ZASADACH ZARZĄDZANIA
PRZEDSIĘBIORSTWEM EMITENTA I JEGO GRUPĄ KAPITAŁOWĄ ................. 101
11. OPIS GŁÓWNYCH CECH STOSOWANYCH SYSTEMÓW KONTROLI
WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM W ODNIESIENIU DO PROCESU
SPORZĄDZANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ............................................... 101
12. INFORMACJE UZUPEŁNIAJĄCE ............................................................................... 104
12.1. Akcjonariat ....................................................................................................................... 104
12.1.1. Informacja o dywidendzie wypłaconej w okresie od 01.01.2025 r. do 31.12.2025r.
........................................................................................................................................... 104
12.1.2. Informacje o nabyciu i sprzedaży akcji własnych ...................................................... 105
12.1.3. Akcje i udziały Spółek Grupy ........................................................................................ 105
12.1.4. Zestawienie stanu posiadania akcji emitenta lub uprawnień do nich przez osoby
zarządzające i nadzorujące emitenta .......................................................................... 110
12.1.5. Informacje o znanych emitentowi umowach, w tym zawartych po dniu bilansowym,
w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych
akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy i obligatariuszy ................................... 111
12.1.6. Informacje o systemie kontroli programów akcji pracowniczych ............................. 111
12.2. Wpływ czynników i nietypowych zdarzeń na wynik finansowy za 2025 r. ............. 111
12.3. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem ................... 111
12.4. Zarząd i Rada Nadzorcza oraz zmiany w organach nadzorujących i zarządzających
w Spółce ........................................................................................................................... 111
12.5. Informacja o osobistych, faktycznych i organizacyjnych powiązaniach członków
Zarządu i Rady Nadzorczej z określonymi akcjonariuszami posiadającymi co
najmniej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy MIRBUD S.A. ..... 113
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 4 z 145
12.6. Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących ............................................ 114
12.7 . Umowy zawarte między emitentem a osobami zarządzającymi, przewidujące
rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego
stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub zwolnienie następuje z
powodu połączenia emitenta przez przejęcie; ........................................................... 116
12.8. Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i świadczeń o
podobnym charakterze dla byłych osób zarządzających, nadzorujących albo byłych
członków organów administrujących oraz o zobowiązaniach zaciągniętych w
związku z tymi emeryturami, ......................................................................................... 116
12.9. Informacje o akcjach pracowniczych i ograniczeniach przenoszenia prawa
własności papierów wartościowych MIRBUD S.A. .................................................... 116
12.10. Wszelkie ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów
wartościowych Spółki oraz wszelkie ograniczenia w zakresie wykonywania prawa
głosu przypadające na akcje Spółki ............................................................................. 116
12.11. Pracownicy ...................................................................................................................... 116
12.12. Polityka różnorodności ................................................................................................... 117
12.13. Informacje dotyczące umów z podmiotami uprawnionymi do badania sprawozdań
finansowych ..................................................................................................................... 117
12.14. Informacje o istotnych postępowaniach toczących się przed Sądem, organem
właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej
dotyczących zobowiązań oraz wierzytelności emitenta lub jego jednostki ............ 118
13. OŚWIADCZENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ NA TEMAT INFORMACJI
NIEFINANSOWYCH ...................................................................................................... 119
14. OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ŁADU KORPORACYJNEGO SPÓŁKI
MIRBUD S.A.................................................................................................................... 119
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 5 z 145
1. ZASADY SPORZĄDZANIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
Prezentowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z
Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF) w
szczególności w zgodności z MSR 27 „Skonsolidowane i jednostkowe
sprawozdania finansowe” i z Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 6
czerwca 2025 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych
przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji
wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.U.2025.755 z dnia
2025.06.10) oraz zgodnie z odpowiednimi standardami rachunkowości mającymi zastosowanie do
rocznej sprawozdawczości finansowej przyjętymi przez Unię Europejską, opublikowanymi i
obowiązującymi w czasie przygotowywania rocznego sprawozdania finansowego.
Jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności
gospodarczej przez MIRBUD S.A., jak i przez spółki wchodzące w skład Grupy Kapitałowej w dającej
się przewidzieć przyszłości. Na dzień autoryzacji niniejszego sprawozdania finansowego nie stwierdza
się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez MIRBUD S.A.
i Spółki wchodzące w skład Grupy.
Sprawozdania finansowe zostały sporządzone w tysiącach złotych (tys. zł) i wszystkie wartości, o ile nie
jest to wskazane inaczej, podane są w tysiącach złotych. Ewentualne różnice pomiędzy kwotami
ogółem, a sumą ich składników wynikają z zaokrągleń.
Zasady rachunkowości przyjęte przy sporządzaniu sprawozdania finansowego szczegółowo zostały
przedstawione we wprowadzeniu do sprawozdania finansowego za okres od 01.01.2025r. do
31.12.2025r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 6 z 145
2. DZIAŁALNOŚĆ GRUPY KAPITAŁOWEJ MIRBUD
2.1. Opis Grupy Kapitałowej i przedmiot działalności
Grupa Kapitałowa MIRBUD zatrudnia ponad 1000 pracowników, wśród których znajduje się wysoko
wykwalifikowana kadra inżynierska o różnorodnych specjalizacjach w branży budowlanej. Atutem Spółki
jest również rozwinięty park maszynowy zapewniający wykonywanie większości prac na bazie własnego
zaplecza.
MIRBUD S.A. od 2008 roku sukcesywnie buduje stabilną Grupę Kapitałową o zdywersyfikowanej
działalności. Zadania inwestycyjne w zakresie budownictwa mieszkaniowego w systemie
deweloperskim realizuje JHM DELOPMENT S.A., natomiast zlokalizowana w podbydgoskiej Kobylarni
spółka KOBYLARNIA S.A. rozszerza zakres działalności grupy o roboty drogowe i mostowe, a także
produkcję mas bitumicznych.
Ponadto do Grupy Kapitałowej MIRBUD należy MARYWILSKA 44 Sp. z o.o., która na dzień
31.12.2025r. jest właścicielem i zarządza Centrum Handlowym Marywilska 44,
W zakresie wynajmu nieruchomości inwestycyjnych w ramach grupy funkcjonuje Park Magazynowo –
Logistyczny w Ostródzie (własność MIRBUD S.A.) oraz obiekt handlowy w Starachowicach (własność
JHM DEVELOPMENT S.A.).
W listopadzie 2017 roku Zarząd MIRBUD S.A. podjął decyzję dotyczącą założenia jednoosobowej spółki
kapitałowej pod nazwą: MІРБУД Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (nazwa skrócona: TOB
«MІРБУД») z siedzibą w Kijowie. Spółka została zarejestrowana 25 stycznia 2018 r. Aktualnie spółka
nie prowadzi działalności operacyjnej na terenie Ukrainy.
W listopadzie 2023 r. do Grupy Kapitałowej dołączyła Spółka celowa PDC Industrial Center 217 sp. z
o.o. (aktualnie MRB Industrial sp. z o.o.), która jest właścicielem nieruchomości położonej w
miejscowości Chościszowice, gmina Bolesławiec, obejmująca działkę nr 75 z obrębu 0004
Chościszowice, o powierzchni 10,37 ha. Na przedmiotowej nieruchomości spółka w 2024 roku
zakończyła budowę hali z przeznaczeniem na wynajem na cele logistyczno-magazynowe o powierzchni
około 50 000 m
2
. Nabycie udziałów w PDC Industrial Center Sp. z o. o stanowi kolejny obszar
działalności Spółki w obszarze rynku wynajmu nieruchomości magazynowo-logistycznych.
W dniu 18 grudnia 2024 roku zakupiono 92,78% udziałów w kapitale zakładowym i takiej samej liczby
głosów na zgromadzeniu wspólników spółki Przedsiębiorstwo Budownictwa Specjalistycznego
„Transkol” Sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach. Z chwilą umorzenia udziałów własnych posiadanych przez
Transkol, udziały MIRBUD S.A. na dzień 31.12.2025r stanowiły 100%. oraz 100% liczby głosów na
zgromadzeniu wspólników. Transkol Sp. z o.o. specjalizuje się w budowie, remontach i modernizacji
stacji, szlaków i bocznic kolejowych.
MIRBUD S.A. jest jednostką dominującą i sporządza skonsolidowane sprawozdanie finansowe, w skład
którego wchodzą sprawozdania jednostki dominującej i jednostek zależnych – JHM DEVELOPMENT
S.A., KOBYLARNIA S.A., MARYWILSKA 44 Sp. z o.o. (spółka konsolidowana metodą pełną przez JHM
Development S.A.),PDC IC 217sp. z o.o., Transkol Sp. z o.o. oraz MRB1 sp. z o.o.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 7 z 145
Podstawowe dane spółki dominującej
MIRBUD S.A. powstał w wyniku przekształcenia spółki z ograniczoną odpowiedzialnością pod firmą
MIRBUD Spółka z o.o. w spółkę akcyjną, w trybie art. 551 i następnych Kodeksu spółek handlowych.
Spółka została zarejestrowana przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi XX Wydział
Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000270385 w dniu 22 grudnia 2006
roku. Czas trwania Spółki jest nieoznaczony.
Jednostka zależna od MIRBUD S.A. - KOBYLARNIA S.A.
W dniu 03.10.2011 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru
Sądowego wpisał przekształcenie Przedsiębiorstwa Budowy Dróg i Mostów Spółki z o.o. – spółki
zależnej MIRBUD S.A., w Przedsiębiorstwa Budowy Dróg i Mostów KOBYLARNIA Spółka Akcyjna do
rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, pod nr KRS 0000396760. Dnia 01.07.2020 r.
nastąpiła zmiana nazwy Spółki. Od tego dnia Spółka prowadzi działalność pod firmą: Kobylarnia Spółka
Akcyjna.
Nazwa emitenta:
MIRBUD S.A.
Siedziba Emitenta:
Skierniewice
Forma prawna:
spółka akcyjna
Kraj siedziby:
Polska
NIP:
836-170-22-07
REGON:
750772302
Dane adresowe:
ul. Unii Europejskiej 18, 96-100 Skierniewice
Telefon – centrala:
+ 48 (46) 833 98 65
Fax:
+ 48 (46) 833 97 32
Poczta elektroniczna:
sekretariat@mirbud.pl
Strona internetowa:
www.mirbud.pl
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 8 z 145
Pełna nazwa jednostki:
KOBYLARNIA S.A.
Siedziba jednostki:
Kobylarnia
Forma prawna:
spółka akcyjna
NIP:
953-22-34-789
REGON:
091631706
Dane adresowe:
ul. Zakole 1, 86-051 Brzoza
tel/fax
+48(52) 381-06-10
Poczta elektroniczna:
sekretariat@kobylarnia.pl
Strona internetowa:
www.kobylarnia.pl
Kraj siedziby:
Polska
Jednostka zależna od MIRBUD S.A. - JHM DEVELOPMENT S.A.
Spółka powstała 27.05.2008 roku na podstawie aktu notarialnego Repertorium „A” Nr 3299/2008, a
następnie została przekształcona w dniu 10.12.2010 r. w spółkę akcyjną. W rejestrze przedsiębiorców
Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzonym przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XX
Wydział Gospodarczego Krajowego Rejestru Sądowego JHM DEVELOPMENT S.A. została
zarejestrowana pod nr KRS 0000372753.
Pełna nazwa jednostki:
Siedziba jednostki:
Forma prawna:
NIP:
REGON:
Dane adresowe:
tel/fax
Poczta elektroniczna:
Strona internetowa:
Kraj siedziby:
Jednostka zależna JHM DEVELOPMENT S.A.- MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
Spółka powstała 15.06.2010 r. na podstawie aktu notarialnego Repertorium „A” Nr 6480/2010. Spółka
została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla miasta
stołecznego Warszawy, Warszawie XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod
numerem KRS 0000359265 w dniu 23.06.2010 r.
Na podstawie uchwały NZW nr 2/7/2024 z dnia 17 lipca 2024r. Marywilska 44 Sp. z o.o. w drodze umowy
sprzedaży z dnia 22 lipca 2024r. nabyła za wynagrodzeniem od MIRBUD S.A. udziały własne w ilości
905.100 szt. o wartości nominalnej 45.255 tys. zł celem ich umorzenia. Skutkiem transakcji była zmiana
struktury kapitału udziałowego Marywilska 44 Sp. z o.o. i objęcie przez Spółkę JHM DEVELOPMENT
S.A. roli podmiotu dominującego w stosunku do Spółki Marywilska 44.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 9 z 145
Na podstawie uchwały NZW nr 1/12/2024 z dnia 18 grudnia 2024 r. Spółka MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
w drodze umowy sprzedaży z dnia 3 kwietnia 2025 r. nabyła za wynagrodzeniem od MIRBUD S.A.
udziały własne w ilości 905.100 szt. o wartości nominalnej 45.255 tys. zł celem ich umorzenia. Skutkiem
transakcji była zmiana struktury kapitału udziałowego Marywilska 44 Sp. z o.o. i objęcie przez Spółkę
JHM DEVELOPMENT S.A. roli jedynego udziałowca bezpośredniego w stosunku do Spółki Marywilska
44. Wszystkie dotychczas wykupione udziały własne Marywilska 44 Sp. z o. o., zostały umorzone z
dniem wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego, tj. dnia 03.06.2025r.
W dniu 24.07.2025 r. podjęta została uchwała NZW Spółki Marywilska 44 nr 1/7/2025 wyrażająca zgodę
na nabycie od wspólnika 700 000 (siedemset tysięcy) udziałów własnych Spółki, o łącznej wartości
nominalnej 35 000 000 zł (trzydzieści pięć milionów złotych) celem ich umorzenia za wynagrodzeniem.
Umorzenie 700 000 (siedemset tysięcy) udziałów Spółki, o łącznej wartości nominalnej 35 000 000 zł
(trzydzieści pięć milionów złotych) połączone jest z obniżeniem kapitału zakładowego Spółki.
W dniu 05.08.2025 r. pomiędzy JHM DEVELOPMENT S.A. a MARYWILSKA 44 Sp. z o.o. zawarta
została przedwstępna umowa sprzedaży 700 000 (siedemset tysięcy) udziałów o łącznej wartości
nominalnej 35 000 000 zł (trzydzieści pięć milionów złotych).
Na dzień 31 grudnia 2025r. udział Spółki JHM DEVELOPMENT S.A. w kapitale, zyskach i głosach
Spółki MARYWILSKA 44 Sp. z o.o. wynosił 100,00%.
W dniu 14.01.2026 roku zawarta została umowa sprzedaży 700 000 (siedemset tysięcy) udziałów o
łącznej wartości nominalnej 35 000 000 zł (trzydzieści pięć milionów złotych). W dniu 06.03.2026 r. KRS
zarejestrował obniżenie kapitału – na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania Spółka Marywilska
44 Sp. z.o.o. posiada 639 800 (sześćset trzydzieści dziewięć tysięcy osiemset) udziałów o łącznej
wartości nominalnej 31 990 000 zł.
Spółka konsolidowana metodą pełną przez JHM Development S.A.
Jednostka zależna od MIRBUD S.A. - TOB «MІРБУД»
Spółka ТОВ «MIPБУД» została wpisana do Jednolitego Państwowego Rejestru Przedsiębiorstw i
Organizacji Ukrainy w dniu 25 stycznia 2018 r. pod numerem 41887344.
Pełna nazwa jednostki:
MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
Siedziba jednostki:
Warszawa
Forma prawna:
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
NIP:
524-271-14-28
REGON:
142434636
Dane adresowe:
ul. Marywilska 44, 03-042 Warszawa
tel/fax
+48(22) 423-10-00
Poczta elektroniczna:
sekretariat@marywilska44.com
Strona internetowa:
www.marywilska44.com
Kraj siedziby:
Polska
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 10 z 145
Spółka prowadzi działalność gospodarczą na terenie Ukrainy w zakresie m.in. budowy budynków
mieszkalnych i niemieszkalnych, budowy dróg, wykonywania specjalistycznych robót budowlanych,
prac wykończeniowych i architektonicznych. Aktualnie Spółka nie prowadzi aktywnej działalności
operacyjnej na terenie Ukrainy.
Pełna nazwa jednostki:
ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ
ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «MIPБУД» (MIRBUD sp. z
o.o.)
Siedziba jednostki:
Kijów
Forma prawna:
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
NIP:
418873426552
REGON (Kod ЄДРПОУ):
41887344
Dane adresowe:
ul. Bratysławska 14B, 02156 Kijów
Kraj siedziby:
Ukraina
Jednostka zależna od MIRBUD S.A. – TRANSKOL Sp. z o.o.
TRANSKOL Sp. z o.o. powstało w 1991 roku. Firma specjalizuje się w budowie, remontach i
modernizacji stacji, szlaków i bocznic kolejowych. Spółka jest zarejestrowana przez Sąd Rejonowy w
Kielcach X Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, nr KRS: 0000073833.
Jednostka zależna od MIRBUD S.A. – MRB INDUSTRIAL sp. z o.o. ( dawniej
PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o.)
Pełna nazwa jednostki:
TRANSKOL Sp. z o.o.
Siedziba jednostki:
Kielce
Forma prawna:
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
NIP:
959-11-83-438
REGON:
290840123
Dane adresowe:
ul. Długa 29; 25-650 Kielce
tel/fax
+48(41) 345 34 75
Poczta elektroniczna:
sekretariat@transkol.eu
Strona internetowa:
www.transkol.eu
Kraj siedziby:
Polska
Pełna nazwa jednostki:
MRB INDUSTRIAL sp. z o.o.
Siedziba jednostki:
Warszawa
Forma prawna:
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
NIP:
525-286-46-71
REGON:
389097185
Dane adresowe:
ul. Marywilska 44, 03-042 Warszawa
tel/fax
+48(22) 423-10-00
Poczta elektroniczna:
sekretariat@marywilska44.com
Kraj siedziby:
Polska
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 11 z 145
Spółka powstała 08.04.2021 r., na podstawie aktu notarialnego REP. A NR 10305/2021. Została
wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla miasta stołecznego
Warszawy XIV Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 000090334.
w dniu 27.05.2021 r.
W dniu 29 listopada 2023 roku Marywilska 44 sp. z o.o. dokonała nabycia 50,12% udziałów w kapitale
zakładowym spółki PDC Industrial Center 217 sp. z o.o. Na podstawie tej samej umowy właścicielem
49,88% udziałów w PDC Industrial Center 217 sp. z o.o. stał się MIRBUD S.A.
W dniu 9 lutego 2024 roku Spółka MIRBUD S.A. dokonała sprzedaży 6.148 udziałów w kapitale
zakładowym Spółki PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o. na rzecz PG DUTCH HOLDING I B.V. Wartość
nominalna udziałów wynosiła 50 PLN każdy, co daje wartość 307 tys. PLN, stanowiącą 14,81% kapitału
zakładowego Spółki PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o.
W dniu 12 lipca 2024 r. MIRBUD S.A. dokonał nabycia od podmiotu zależnego Marywilska 44 sp. z o.o.
50,12% udziałów w kapitale zakładowym Spółki PDC Industrial Center 217 sp. z o.o.
W dniu 3 listopada 2025 roku Spółka JHM Development S.A. nabyła 6.148 udziałów w Spółce PDC
Industrial Center 217 Sp. z o.o. od PG Dutch Holding I B.V. z siedzibą w Amsterdamie za łączną kwotę
650 tys. EUR.
W dniu 14 stycznia 2026 r., na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr 380/2026, Nadzwyczajne
Zgromadzenie Wspólników Spółki MRB INDUSTRIAL Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie podjęło
Uchwałę nr 1/2026 zgodnie z którą podwyższono kapitał zakładowy spółki z kwoty 2 075 000 PLN (dwa
miliony siedemdziesiąt pięć tysięcy złotych) o kwotę 12 375 000 PLN ( dwanaście milionów trzysta
siedemdziesiąt pięć tysięcy złotych ) tj. do kwoty 14 450 000 PLN (czternaście milionów czterysta
pięćdziesiąt tysięcy złotych) poprzez utworzenie 247 500 (dwieście czterdzieści siedem tysięcy pięćset)
nowych udziałów o wartości nominalnej 50 PLN każdy. Udziały zostały pokryte wkładem pieniężnym w
wysokości 123 750 000 PLN (sto dwadzieścia trzy miliony siedemset pięćdziesiąt tysięcy złotych). Nowo
utworzone udziały objęła spółka MIRBUD S.A. W wyniku jej przyjęcia oraz zarejestrowania zmian w
KRS w dniu 16 lutego 2026 r., na dzień sporządzania niniejszego sprawozdania kapitał zakładowy
Spółki wynosi 14 450 000 PLN, a struktura własnościowa przedstawia się następująco:
• 97,87% udział MIRBUD S.A.,
• 2,13% udział JHM Development S.A.
W dniu 16 lutego 2026 roku dokonano zmiany nazwy Spółki PDC Industrial Centre 217 Sp. z o.o. na
MRB INDUSTRIAL Sp. z o.o.
Na dzień publikacji sprawozdania Grupa MIRBUD posiadała łącznie 100% udziałów w kapitale
zakładowym Spółki MRB INDUSTRIAL Sp. z o.o.
Jednostka zależna od MIRBUD S.A. – MRB1 Sp. z o.o.
Pełna nazwa jednostki:
MRB1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.
Siedziba jednostki:
Skierniewice
Forma prawna:
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
NIP:
836-188-95-88
REGON:
541499727
Dane adresowe:
ul. Unii Europejskiej 18, 96-100 Skierniewice
tel/fax
+48 (46) 833 98 65
Poczta elektroniczna:
sekretariat@mirbud.pl
Kraj siedziby:
Polska
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 12 z 145
Spółka powstała 08.04.2025 r., na podstawie aktu notarialnego REP. A NR 3996/2025. Została wpisana
do Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi,
XX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0001168225. w dniu
17.04.2025 r.
Jednostka zależna od MIRBUD S.A. – Interasphalt Sp. z o.o.
W dniu 9 października 2025 roku Spółka MIRBUD S.A. dokonała zakupu 100 udziałów za łączną kwotę
426 tys. PLN w kapitale zakładowym spółki Interasphalt Sp. z o.o. z siedzibą w Obornikach
Wielkopolskich.
Na dzień publikacji sprawozdania Spółka MIRBUD S.A. posiadała 100% udziałów w kapitale
zakładowym spółki Interasphalt Sp. z o.o. z siedzibą w Obornikach Wielkopolskich.
W dniu 12 marca 2026 roku na podstawie Aktu Notarialnego Rep. A Nr 2926/2026 została utworzona
Spółka MRB 2 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W dniu 19 marca 2026 roku została wpisana
do Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi,
XX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0001230226.
Pełna nazwa jednostki:
Interasphalt Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością.
Siedziba jednostki:
Oborniki Wielkopolskie
Forma prawna:
spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
NIP:
781-002-51-65
REGON:
631575982
Dane adresowe:
ul. Przemysłowa 3, 64-600 Oborniki Wielkopolskie
tel/fax
+48 (61) 296 15 51
Poczta elektroniczna:
sekretariat@mirbud.pl
Kraj siedziby:
Polska
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 13 z 145
Schemat: Struktura Grupy Kapitałowej MIRBUD na dzień 31.12.2025 r.
Spółka MIRBUD S.A. nie jest powiązana z innymi niż wyszczególnione poniżej podmiotami
organizacyjnie lub kapitałowo.
Tabela: Struktura udziałów MIRBUD S.A. w podmiotach zależnych na dzień 31.12.2025 r.
Nazwa podmiotu
Kapitał zakładowy
Udział MIRBUD S.A.
w kapitale zakładowym
JHM DEVELOPMENT S.A.
173 000 000 zł
100%
KOBYLARNIA S.A.
30 000 000 zł
100%
ТОВ «MIPБУД»
2 377 752,81 UAH
100%
PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o.
2 075 000,00 zł
85,19%
TRANSKOL sp. z o.o.
2 832 000,00 zł
100%
MRB1 Sp. z o.o.
100 000 zł
100%
INTERASPHALT Sp. z o.o.
90 000 zł
100%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 14 z 145
Kapitał zakładowy ТОВ «MIPБУД» wynosi 2.377.752,81 UAH (wg kursu średniego NBP z dnia
31 grudnia 2025 r. wynosi 202.346,76 zł). Jedynym wspólnikiem spółki jest MIRBUD S.A. Na dzień
31 grudnia 2025 r. wartość wniesionego kapitału wynosiła 330.877,09 zł. Jednostka nie jest
konsolidowana z uwagi na jej nieistotność.
Tabela: Struktura udziałów JHM DEVELOPMENT S.A. w podmiotach zależnych i powiązanych na dzień 31.12.2025 r.
Nazwa podmiotu
Kapitał zakładowy
Udział
JHM DEVELOPMENT S.A. w kapitale
zakładowym
MARYWILSKA 44 Spółka z o.o.
66 990 000 zł
100%
PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp.o.o.
2 075 000 zł
14,81%
Przedmiot działalności
MIRBUD S.A.
MIRBUD S.A. działa przede wszystkim jako generalny wykonawca we wszystkich segmentach
budownictwa.
Wizytówką przedsiębiorstwa jest trzydziestoletnie doświadczenie oraz ponad 1000 zakończonych
projektów inwestycyjnych należących w zdecydowanej większości do prestiżowych kontraktów
budowlanych w zakresie budownictwa:
przemysłowego (budynki produkcyjne, handlowe i usługowe);
użyteczności publicznej (hale sportowe, stadiony, szpitale, urzędy administracji publicznej);
komercyjnego (centra handlowe, wielkopowierzchniowe sklepy, hale wystawienniczo-
targowe);
inżynieryjno-drogowego (autostrady, drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe, elementy
miejskiej infrastruktury komunikacyjnej, mosty i bocznice kolejowe);
mieszkaniowego (budynki mieszkalne jednorodzinne, szeregowe oraz wielorodzinne).
MIRBUD S.A. gwarantuje najwyższą jakość usług, sprawną organizację, szybkie tempo prac w oparciu
o najwyższe standardy oraz profesjonalną kadrę techniczną. Podstawowym przedmiotem działalności
jednostki zgodnym z jej statutem oraz wpisem do Krajowego Rejestru Sądowego jest:
budownictwo ogólne i inżynieria lądowa,
towarowy transport drogowy,
wynajem sprzętu budowlanego i burzącego z obsługą operatorską,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 15 z 145
działalność reklamowo-wydawnicza,
wynajem pomieszczeń na własny rachunek,
sprzedaż hurtowa materiałów dla budownictwa.
KOBYLARNIA S.A.
KOBYLARNIA S.A. to spółka zależna od MIRBUD S.A., specjalizująca się w produkcji mas mineralno-
bitumicznych i betonowych, a także wykonawstwie robót drogowo – mostowych. Spółka posiada
nowoczesne wytwórnie mas bitumicznych w:
Kobylarni koło Bydgoszczy – wytwórnia Amman Universal 240 RAH 60 + RAC o wydajności
240 Mg/h;
Miękini koło Wrocławia - wytwórnia Amman Uniwersal o wydajności 240 Mg/h;
Bogusławicach koło Włocławka – wytwórnia Teltomat 160 o wydajności 200 Mg/h;
Bierkowo koło Słupska – wytwórnia Teltomat 220 o wydajności 220 Mg/h (aktualnie w trakcie
montażu);
Żukowo koło Gdańska - wytwórnia Benninghoven ECO 3000 plus PD 180 o wydajności 240
Mg/h;
Skarżysko Kamienna – wytwórnia Benninghoven ECO 3000 plus PD 180 o wydajności 240
Mg/h.
Podstawowym przedmiotem działalności KOBYLARNIA S.A. według Polskiej Klasyfikacji Działalności
jest:
wykonawstwo robót drogowych i mostowych;
produkcja mas mineralno-bitumicznych i betonowych;
wynajem sprzętu budowlanego.
JHM DEVELOPMENT S.A.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 16 z 145
JHM DEVELOPMENT S.A. realizuje inwestycje w zakresie budowy oraz sprzedaży budynków
mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych. Przedmiotem działalności Spółki jest również kupno i
sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami. Powstanie
Spółki w 2008 roku zapoczątkowało proces budowy Grupy Kapitałowej MIRBUD.
Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej JHM DEVELOPMENT S.A. według Polskiej
Klasyfikacji Działalności jest:
realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,
kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
wynajem i zarządzanie nieruchomościami.
TRANSKOL Sp. z o.o.
TRANSKOL Sp. z o.o. jest spółką zależną od MIRBUD S.A. Głównym profilem działalności spółki jest
projektowanie i kompleksowe wykonawstwo w zakresie remontów i modernizacji: stacji, linii kolejowych
i tramwajowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Dodatkowo spółka realizuje również przewozy
kolejowe rzeczy i świadczy usługi trakcyjne na podstawie uzyskanych licencji przewoźnika kolejowego.
Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej TRANSKOL Sp. z o.o. według Polskiej
Klasyfikacji Działalności są:
roboty związane z budową dróg szynowych i kolei podziemnej.
MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej Marywilska 44 Sp. z o.o. według Polskiej
Klasyfikacji Działalności jest:
realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 17 z 145
ТОВ «MIPБУД»
Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej ТОВ «MIPБУД». według Polskiej
Klasyfikacji Działalności jest:
budownictwo ogólne i inżynieria lądowa.
Spółka została powołana w celu prowadzenia działalności na terenie Ukrainy. Spółka analizowała
potencjał rynku, uczestniczyła w przetargach i rozpoznawała możliwości nawiązania współpracy z
potencjalnymi podwykonawcami i dostawcami materiałów dla robót prowadzonych na terenie Polski i
Ukrainy W chwili obecnej z uwagi na konflikt zbrojny działalność Spółki jest zawieszona. Nie podlega
konsolidacji. W 2025 roku Spółka nie prowadziła aktywnej działalności na terenie Ukrainy.
PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o. ( aktualnie MRB INDUSTRIAL Sp. z
o.o.)
Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej MRB INDUSTRIAL Sp. z o.o. według
Polskiej Klasyfikacji Działalności jest:
wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.
MRB1 Sp. z o.o.
Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej MRB1 Sp. z o.o. według Polskiej Klasyfikacji
Działalności jest:
realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków niemieszkalnych.
Spółka została powołana w celu realizacji projektu o nazwie „Zaprojektowanie, wybudowanie i
eksploatacja Ośrodka Sportowo – Rekreacyjnego na Olechowie-Janowie” w Łodzi w formule
partnerstwa publiczno – prywatnego.
INTERASPHALT sp. z o.o.
Podstawowym przedmiotem działalności jednostki zależnej INTERASPHALT sp. z o.o.. według Polskiej
Klasyfikacji Działalności jest:
budownictwo ogólne i inżynieria lądowa.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 18 z 145
Ilustracja: Struktura geograficzna Grupy Kapitałowej MIRBUD w Polsce.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 19 z 145
3. SYTUACJA FINANSOWA MIRBUD S.A.
3.1. Omówienie wybranych pozycji sprawozdania finansowego MIRBUD S.A. wg stanu
na 31.12.2025 r. i 31.12.2024 r.
Tabela: Wybrane pozycje aktywów MIRBUD S.A. wg stanu na dzień 31 grudnia 2025 r i 31 grudnia 2024 w tys. zł.
Wyszczególnienie
31.12.2025
% udział
w całości
aktywów
31.12.2024
% udział w
całości
aktywów
Zmiana w tys. zł
Zmiana w %
Aktywa trwałe, w tym:
808 961
43%
918 692
58%
-109 731
-12%
Rzeczowe aktywa trwałe
113 496
6%
93 290
6%
20 206
22%
Nieruchomości inwestycyjne
136 186
7%
148 842
9%
- 12 656
0%
Wartości niematerialne
163
0%
36
0%
127
353%
Aktywa finansowe długoterminowe (z
wyłączeniem należności handlowych,
aktywów wycenianych metodą praw
własności ora środków pieniężnych i
ich ekwiwalentów)
531 294
28%
662 337
42%
- 131 043
-20%
Inwestycje wyceniane metodą praw
własności
0%
0%
0
0%
Długoterminowe należności
handlowe i pozostałe
0%
0%
0
0%
aktywa biologiczne
0%
0%
0
0%
Aktywa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego
25 085
1%
11 879
1%
13 206
111%
Inne aktywa trwałe gdzieindziej
niesklasyfikowane (w tym rozliczenia
międzyokresowe)
2 736
0%
2 307
0%
429
19%
Aktywa obrotowe, w tym:
1 061 924
57%
670 567
42%
391 357
58%
Zapasy
1 254
0%
679
0%
575
85%
Bieżące należności z tytułu podatku
dochodowego
29 424
2%
28 873
2%
551
0%
Należności handlowe i pozostałe
należności
711 732
38%
463 335
29%
248 397
54%
Aktywa finansowe krótkoterminowe
( z wyłączeniem należności
handlowych, aktywów wycenianych
metodą praw własności ora środków
pieniężnych i ich ekwiwalentów)
133 521
7%
0
0%
133 521
0%!
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
185 993
10%
177 680
11%
8 313
5%
Inne aktywa obrotowe gdzieindziej
niesklasyfikowane
0
0%
0
0%
0
0%
aktywa trwałe przeznaczone do
sprzedaży
0
0%
0
0%
0
A k t y w a r a z e m
1 870 885
100%
1 589 259
100%
281 627
18%
Na 31.12.2025 r. w porównaniu do końca roku 2024 wartość sumy bilansowej MIRBUD S.A. uległa
znaczącym zmianom. Zmianom również uległa struktura aktywów Spółki.
Wartością dominującą są aktywa obrotowe, które stanowią na dzień 31.12.2025 r. 57% aktywów Spółki
ogółem (wzrost udziału aktywów obrotowych w sumie bilansowej o 15 p.p. względem końca roku 2024).
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 20 z 145
Znaczącymi pozycjami aktywów obrotowych są: należności handlowe i pozostałe należności
stanowiące 38% aktywów ogółem (wzrost udziału w całości aktywów o 9 p.p. w stosunku do roku 2024),
środki pieniężne i ekwiwalenty stanowiące 10% aktywów Grupy. (spadek udziału o 1 p.p. w aktywach
Spółki) oraz aktywa finansowe krótkoterminowe stanowiące 7% aktywów.
Aktywa trwałe stanowią na dzień 31.12.2025 r. 43 % całości aktywów MIRBUD S.A. (spadek o 15 p.p.
w stosunku do końca 2024 r.).
Na aktywa trwałe składają się przede wszystkim aktywa finansowe długoterminowe (które stanowią
głównie inwestycje kapitałowe w jednostkach zależnych: JHM DEVELOPMENT S.A., KOBYLARNIA
S.A., PDC IC 217 sp. z o.o., TRANSKOL sp. z o.o., MRB1 sp. z o.o. oraz inwestycja w akcje TORPOL
S.A.) stanowiące 28% aktywów ogółem (spadek udziału w sumie bilansowej o14 p.p. w porównaniu do
roku 2024).
Zmiany w strukturze aktywów spowodowane były głównie:
sprzedażą w dniu 02.04.2025 roku 905.100 udziałów w kapitale zakładowym Spółki Marywilska
44 Sp. z o.o. do spółki Marywilska 44 sp. z o.o., celem ich umorzenia za wynagrodzeniem w
wysokości 90.510 tys. złotych.
aktualizacją wartości akcji Torpol S.A. według notowania na Giełdzie Papierów Wartościowych
w Warszawie z dnia 30 grudnia 2025 roku. W wyniku dokonanej wyceny wartość aktywa wzrosła
o kwotę 60.603 tys. zł.
wyceną kontraktów długoterminowych uwzględniającą ok. 30% kwoty roszczenia złożonego do
GDDKiA w związku realizacją kontraktu "Budowa drogi ekspresowej S1 (dawniej S69) Bielsko-
Biała - Żywiec - Zwardoń, odcinek Przybędza - Milówka (obejście Węgierskiej Górki)"
wynikającego z odmiennych warunków geologicznych niż wskazane przez Zamawiającego w
dokumentacji przetargowej oraz wydłużonego czasu jego realizacji.
wyceną kontraktów długoterminowych realizowanych w Programie Inwestycji Strategicznych –
Polski Ład
zawarciem w dniu 3 czerwca 2025 roku umowy pożyczki z nowo utworzoną Spółką MRB 1
spółka z o.o. na kwotę 35.000 tys. PLN z przeznaczeniem na sfinansowanie budowy Ośrodka
Sportowo – Rekreacyjnego na Olechowie – Janowie. Na dzień 31 grudnia 2025 roku zadłużenie
z tytułu pożyczki wynosiło 10.938 tys. PLN.
Wykorzystaniem zawartej przez MIRBUD S.A. w dniu 14.12.2023 roku umowy pożyczki przez
PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o. (obecnie MRB Industrial sp. z o.o.), z przeznaczeniem na
sfinansowanie budowy Centrum magazynowo – logistyczno – produkcyjnego zlokalizowanego
w Chościszowicach gmina Bolesławiec oraz prowadzenie bieżącej działalności gospodarczej.
Wysokość zadłużenia na dzień bilansowy 122.583 tys zł
zapłatą II raty (końcowej) raty za zakup udziałów w PBS TRANSKOL sp. z o.o. (47,5 mln zł)
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 21 z 145
Tabela: Wybrane pozycje pasywów wg stanu na dzień 31 grudnia 2025 i 31 grudnia 2024 roku w tys. zł.
Wyszczególnienie
31.12.2025
% udział
w całości
pasywów
31.12.2024
% udział
w całości
pasywów
Zmiana
w tys. zł
Zmiana w %
Kapitał własny
944 310
50%
816 844
51%
127 466
16%
Długoterminowe zobowiązania i
rezerwy na zobowiązania
314 621
17%
197 702
12%
116 919
59%
- Rezerwa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego
103 357
6%
63 497
4%
39 860
63%
- pozostałe rezerwy na zobowiązania
długoterminowe
893
0%
557
0%
336
60%
- długoterminowe zobowiązania finansowe
za zobowiązań handlowych i pozostałych
zobowiązań
90 986
5%
67 372
4%
23 614
35%
- długoterminowe zobowiązania handlowe
i pozostałe
119 385
6%
66 276
4%
53 109
80%
- inne zobowiązania i rezerwy
długoterminowe gdzie indziej nie
sklasyfikowane
0
0%
0
0%
0
0%
Krótkoterminowe zobowiązania i
rezerwy na zobowiązania
611 955
33%
574 713
36%
37 242
6%
- Rezerwa na zobowiązania
krótkoterminowe
6 587
0%
2 442
0%
4 145
170%
- krótkoterminowe zobowiązania
finansowe za wyjątkiem rezerw,
zobowiązań handlowych i pozostałych
zobowiązań
59 985
3%
63 404
4%
-3 419
-5%
- zobowiązania handlowe i pozostałe
537 681
29%
503 469
32%
34 212
7%
- zobowiązania z tytułu podatku
dochodowego
2 332
0%
0
0%
2 332
#DZIEL/0!
inne zobowiązania i rezerwy
długoterminowe gdzie indziej nie
sklasyfikowane
5 369
0%
5 398
0%
-29
0%
Zobowiązania związane bezpośrednio z
aktywami trwałymi klasyfikowanymi jako
przeznaczone do sprzedaży
0
0%
0
0%
0
0%
P a s y w a r a z e m
1 870 886
100%
1 589 259
100%
281 627
18%
W 2025 roku struktura pasywów uległa nieznacznym zmianom. Działalność Grupy Kapitałowej MIRBUD
była w 50% finansowana ze środków własnych, natomiast w 50% kapitałem obcym. Udział zobowiązań
długoterminowych w finansowaniu wyniósł 17% (wzrost udziału w stosunku do 2024 r. o 5 p.p.), udział
zobowiązań krótkoterminowych uległ zmniejszeniu o 3 p.p. względem roku 2024 i kształtował się na
poziomie 33%.
Zmiana struktury pasywów wynikała głównie z:
rolowania na kolejne okresy kredytów obrotowych zaciągniętych w mBank S.A. PKO BP S.A.
PEKAO S.A. i BOS S.A. na łączną kwotę 66 mln zł
zapadalności w 2026 roku kredytów obrotowych zaciągniętych w PEKAO S.A. i BOS S.A. na
łączną kwotę 51 mln zł (Emitent planuje rolować zobowiązania na kolejne okresy);
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 22 z 145
zaciągnięcia zobowiązań kredytowych SANTANDER BANKU S.A. (kredyt obrotowy 20 mln
zł), VELO BANKU S.A. (kredyt obrotowy 20 mln zł) i BOS S.A. (kredyt obrotowy
długoterminowy 15,2 mln zł – sfinansowanie kontraktu w formule PPP)
zwiększenia wykorzystania dostępnych kredytów (na realizacje kontraktów budowlanych w
Polskim Ładzie)
sukcesywnym rozliczaniem i otrzymywaniem przez MIRBUD i KOBYLARNIĘ zaliczek na
realizację kontraktów budowlanych (wartość rozliczonych zaliczek na roboty budowlane w
2025 roku wyniosła 51 mln zł, wartość nierozliczonych zaliczek na roboty budowlane 128 mln
zł);
Tabela: Wybrane pozycje sprawozdania z całkowitych dochodów Emitenta za okres od 01.01.2025r do 31.12.2025r i 01.01.2024r
do 31.12.2024 r. w tys. zł
Wyszczególnienie
Okres od
01.01.2025 do
31.12.2025
Rentowność
Okres od
01.01.2024 do
31.12.2024
Rentowność
Zmiana w
tys. zł
Zmiana
w %
Przychody ze sprzedaży
1 936 766
------------
1 706 001
------------
230 765
14%
Zysk ze sprzedaży
159 671
8,24%
115 167
6,75%
44 504
39%
Zysk operacyjny EBIT
126 632
6,54%
79 486
4,66%
47 146
59%
Zysk przed
opodatkowaniem
166 367
8,59%
110 128
6,46%
56 239
51%
Zysk netto
138 476
7,15%
95 919
5,62%
42 557
44%
W 2025 roku MIRBUD S.A. osiągnęła przychody wyższe o 14% względem przychodów za rok 2024.
Wzrost przychodów grupy wynikał głownie z:
przeniesienia do realizacji kontraktów drogowych ze spółki KOBYLARNIA S.A.
końcowej fazy realizacji kontraktów drogowych - Budowa drogi ekspresowej S1 (dawniej S69)
Bielsko-Biała - Żywiec - Zwardoń, odcinek Przybędza - Milówka (obejście Węgierskiej Górki,
Budowa drogi S1 Kosztowy - Bielsko Biała. Odcinek III Dankowice - węzeł "Suchy Potok" (z
węzłem)
przejścia kontraktu - Zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych dla odcinka drogi
ekspresowej S 74 Przełom/Mniów - Kielce (S7 węzeł Kielce Zachód) w fazę realizacji.
Rentowność ze sprzedaży 2025 roku w stosunku do analogicznego okresu roku 2024, uległa
zwiększeniu o 1,49 p.p. (głównie w wyniku zwiększonej rentowności robót inżynieryjno - drogowych)
natomiast rentowność netto o 1,53 p.p. ( w wyniku wypłacenia dywidend przez Spółki zależne w kwocie
46 mln zł (TRANSKOL -40 mln zł, JHM DEVELOPEMENT -6 mln zł, oraz aktualizacji wyceny akcji
TORPOL S.A. - 60 mln zł)
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 23 z 145
3.2. Ocena zarządzania zasobami finansowymi i płynnością
Zarzadzanie zasobami finansowymi Grupy MIRBUD zakłada oparcie struktury finasowania o
długoterminowe źródła finansowania. Spółki z Grupy finansują prowadzoną działalność w 57% w
oparciu o kapitał obcy poprzez:
kredyty,
pożyczki,
emisje obligacji
zaliczki,
leasing,
factoring.
Spółki dokładają starań by finansowanie kapitałem obcym było zdywersyfikowane, zarówno jeżeli
chodzi o instytucję finansująca jak i wykorzystywane produkty finansowe.
Za zarządzanie płynnością finansową w Grupie odpowiada Zarząd Jednostki Dominującej.
Podstawowymi celami zarządzania zasobami finansowymi i płynnością w Grupie są:
zapewnienie stabilnego i efektywnego finansowania działalności Grupy,
ciągłe monitorowanie poziomu zadłużenia Grupy,
efektywne zarządzanie kapitałem obrotowym,
koordynowanie przez Jednostkę Dominującą procesów zarządzania płynnością finansową w
spółkach Grupy.
Powyższe cele są realizowane w reakcji na zmieniające się uwarunkowania ekonomiczne i gospodarcze
poprzez efektywne zarządzanie ryzykiem kredytowym, stopy procentowej i walutowym.
Strategia Grupy przewiduje w kolejnych latach, dalszą stopniową zamianę długu krótkoterminowego
finansującego pojedyncze kontrakty budowlane na finansowanie długoterminowe ze szczególnym
uwzględnieniem zaliczek od Zamawiającego przy kontraktach infrastrukturalnych oraz w
długoterminowej perspektywie - stopniową redukcję zadłużenia.
Monitorowanie efektywności zarządzania zasobami finansowymi odbywa się m.in. przy wykorzystaniu
poniższych wskaźników:
Tabela: Wskaźniki zadłużenia MIRBUD S.A.
Wyszczególnienie
31.12.2025
31.12.2024
Wskaźnik ogólnego zadłużenia
Zobowiązania ogółem / Aktywa
0,49
0,49
Wskaźnik zadłużenia długoterminowego
Zobowiązania długoterminowe / Aktywa
0,17
0,12
Wskaźnik zadłużenia krótkoterminowego
Zobowiązania krótkoterminowe / Aktywa
0,32
0,36
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego
Zobowiązania / Kapitał własny
0,97
0,95
W raportowanym okresie poziom zadłużenia Spółki nieznacznie nie uległ zmianie, nieznacznej zmianie
uległa jego struktura (wzrósł o 5 p.p. udział zadłużenia długoterminowego, a spadł zadłużenia
krótkoterminowego o 4 p.p) co wynikało z:
rolowania na kolejne okresy kredytów obrotowych zaciągniętych w mBank S.A. PKO BP S.A.
PEKAO S.A. i BOS S.A. na łączną kwotę 66 mln zł
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 24 z 145
zapadalności w 2026 roku kredytów obrotowych zaciągniętych w PEKAO S.A. i BOS S.A. na
łączną kwotę 51 mln zł (Emitent planuje rolować zobowiązania na kolejne okresy);
zaciągnięcia zobowiązań kredytowych SANTANDER BANKU S.A. (kredyt obrotowy 20 mln
zł), VELO BANKU S.A. (kredyt obrotowy 20 mln zł) i BOS S.A. (kredyt obrotowy
długoterminowy 15,2 mln zł – sfinansowanie kontraktu w formule PPP)
zwiększenia wykorzystania dostępnych kredytów (na realizacje kontraktów budowlanychw
Polskim Ładzie)
sukcesywnym rozliczaniem i otrzymywaniem przez MIRBUD i KOBYLARNIĘ zaliczek na
realizację kontraktów budowlanych (wartość rozliczonych zaliczek na roboty budowlane w
2025 roku wyniosła 51 mln zł, wartość nierozliczonych zaliczek na roboty budowlane 128 mln
zł);
Na poziom i strukturę zadłużenia MIRBUD S.A. w perspektywie roku 2026 wpływ będzie miał:
okres zrolowania zobowiązań finansowych wynikających z kredytów obrotowych,
terminowość regulowania należności przez Inwestorów,
zaciągnięcie i wykorzystanie kredytów obrotowych finansujących realizacje kontraktów w
programie Polski Ład,
skala realizowanych inwestycji deweloperskich i koniunktura na rynku mieszkaniowym,
wartość inwestycji w środki trwałe,
możliwość pozyskiwania gwarancji bankowych w celu realizowania strategii finansowania
dużych kontraktów drogowych z zaliczek od Zamawiającego.
Tabela: Wskaźniki płynności MIRBUD S.A.
Wyszczególnienie
31.12.2025
31.12.2024
Wskaźnik płynności bieżącej
Aktywa obrotowe /Zobowiązania krótkoterminowe
1,75
1,17
Wskaźnik przyspieszonej płynności
(Aktywa obrotowe - Zapasy - Krótkoterminowe rozliczenia
międzyokresowe) / Zobowiązania krótkoterminowe
1,75
1,17
Wskaźnik płynności środków pieniężnych
Środki pieniężne / Zobowiązania krótkoterminowe
0,31
0,31
Płynność MIRBUD S.A. na dzień 31.12.2025 roku w porównaniu do stanu na 31.12.2024 roku wzrosła
i nadal utrzymuje się na wysokim poziomie.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 25 z 145
4. DZIAŁALNOŚĆ MIRBUD S.A. I PERSPEKTYWY ROZWOJU
4.1. Charakterystyka rynku
Według wstępnych danych GUS z lutego 2026 r., produkt krajowy brutto (PKB) Polski w całym 2025
roku wzrósł realnie o 3,6%, z 3,0% w 2024 roku. Gospodarka wyraźnie przyspieszyła w drugiej połowie
roku, a w IV kwartale 2025 r. wzrost osiągnął 4,0% rok do roku. Za wzrost w 2025 r. odpowiadała
konsumpcja prywatna oraz odbicie w inwestycjach (wzrost o 4,2% w 2025 r.).
1
Wykres: Dynamika PKB brutto r/r (%)
Źrodło: GUS
W samym IV kw. 2025 miało miejsce spowolnienie wzrostu inwestycji do ok. 4,3 proc. rok do roku wobec
7,1 proc. w III kw. Odzwierciedla to słabszy od oczekiwań wzrost inwestycji przedsiębiorstw, jak również
niższą dynamikę inwestycji publicznych, które charakteryzują się znaczną zmiennością w ujęciu
kwartalnym.
2
Zgodnie z opinią Międzynarodowego Funduszu Walutowego (MFW) dynamika PKB Polski w 2026 r.
wzrośnie o 0,4 pkt proc. do 3,5 proc., a na 2027 r. obniżył się o 0,2 pkt proc. do 2,7 proc. Tym samym
polska gospodarka ma rosnąć szybciej niż gospodarka światowa i najszybciej wśród dużych krajów UE.
Szacowany wzrost inwestycji w 2025 r. o 4,2 proc. był wypadkową wielu czynników. Pierwszy to
kontynuacja inwestycji w modernizację armii oraz transformację infrastruktury energetycznej i kolejowej
po stronie sektora publicznego. Z kolei sektor prywatny, który przez długi czas oczekiwał na środki
unijne, mógł rozpocząć realizację projektów inwestycyjnych - głównie w drugiej połowie 2025 r.
Analizując dane miesięczne z całego 2025 roku oraz wyniki produkcji budowlanej wg rodzajów obiektów
budowlanych można wskazywać na wyraźne odreagowanie produkcji budowlanej dzięki zwiększeniu
skali projektów współfinansowanych ze środków UE (produkcja obiektów inżynierii lądowej i wodnej,
produkcja budynków transportu i łączności) oraz w części dzięki poprawie aktywności na rynku
mieszkaniowym (budynki mieszkalne). W pozostałych kategoriach skala tej poprawy była niewielka
1
GUS
2
Międzynarodowego Funduszu Walutowego
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 26 z 145
wskazując na ograniczoną skalę prywatnych inwestycji. Powyższe obserwacje są spójne z badaniami
NBP dot. nastrojów inwestycyjnych w firmach prywatnych.
Dostępne prognozy wskazują, że wzrost gospodarczy w 2026 roku będzie co najmniej tak szybki, jak w
roku poprzednim. Konsumpcja wspierana będzie nadal przez dochody gospodarstw domowych,
jednakże nie będą one już głównym motorem zakładanego wzrostu. W 2026 roku rolę tę przejmą
inwestycje. Przewiduje się, że poziom inwestycji wzrośnie w bieżącym roku o ok. 12 proc. Według
przewidywań ekonomistów z PKO BP prognoza wzrostu PKB na 2026 rok to 3,7 proc. Prognozy
ekspertów Santander Banku Polska zakładają wzrost PKB w pobliżu 4 proc.
Średnioroczna inflacja w Polsce w 2025 roku wyniosła 3,6% w stosunku do roku poprzedniego, wynika
z danych GUS. Ceny towarów i usług konsumpcyjnych w grudniu 2025 r. wzrosły o 2,4% rok do roku,
co oznacza spadek tempa inflacji pod koniec roku.
W 2025 roku ceny materiałów budowlanych w Polsce charakteryzowały się stabilizacją z tendencją do
lekkich spadków (korekty) w ujęciu rocznym (rok do roku), kontynuując trend z końca 2024 roku. Ogólny
poziom cen był niższy niż w analogicznym okresie roku poprzedniego, choć spadek ten był nieznaczny
(np. o 0,2-0,8% w ujęciu rok do roku w pierwszych 3 kwartałach).
3
Według metodologii Eurostat, Polska w maju 2025 r. miała jedną z najniższych stóp bezrobocia w UE
(3,3%), wyprzedzana jedynie przez Maltę i Czechy. W drugiej połowie roku i pod koniec roku bezrobocie
rejestrowane nieznacznie wzrosło z poziomu 5,2% w kwietniu do 5,7% w grudniu, co jest zgodne z
trendami sezonowymi. Mimo lekkich wzrostów pod koniec roku, sytuacja na rynku pracy pozostawała
korzystna dla poszukujących pracy, a stopa bezrobocia utrzymała się w niskich rejestrach.
4
Trzeci rok z rzędu mamy do czynienia ze spadkiem zatrudnienia. Okres styczeń-grudzień 2025 przyniósł
spadek o 44,7 tys. etatów. W 2025 r. średnia liczba etatów, w sektorze przedsiębiorstw, oscylowała
wokół 6,43-6,45 mln. W poszczególnych miesiącach zatrudnienie było niższe niż rok wcześniej, m.in.
o 0,8% w kwietniu, 0,9% w lipcu, 0,8% we wrześniu i 0,8% w listopadzie. Jednocześnie spadkom
zatrudnienia towarzyszył wysoki wzrost wynagrodzeń (średnio o 8,1% w całym 2025 r.).
5
W samym budownictwie zatrudnienie w 2025 roku w Polsce kształtowało się pod znakiem trwałego
deficytu wykwalifikowanych fachowców przy jednoczesnym braku strukturalnego niedoboru siły
roboczej, co oznaczało rynek bardziej zrównoważony, ale trudniejszy zarówno dla pracodawców, jak i
pracowników. Branża zmagała się z wyzwaniami w pozyskiwaniu wykwalifikowanych pracowników, a
53% firm przewidywało trudności w znalezieniu odpowiednich talentów.
6
Budownictwo w 2025 r. dawało pracę ok. 1,3–1,5 mln osób (w zależności od źródeł, często
z uwzględnieniem projektantów i inżynierów), co stanowiło ok. 7–8 proc. zatrudnienia w gospodarce.
Jednocześnie deficyt kadr pozostawał jednym z największych ograniczeń, wiele zawodów budowlanych
(m.in. murarze, dekarze, monterzy instalacji, operatorzy sprzętu) utrzymywało się na liście profesji
deficytowych.
7
3
Izolacje.com.pl
4
Gov.pl
5
Stat.gov
6
Wielkiebudowanie.pl
7
Barometr Zawodów 2025
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 27 z 145
Dane z GUS za 2025 r. (dla sektora przedsiębiorstw) pokazują niewielkie spadki zatrudnienia w
budownictwie (o ok. 0,6-0,8 proc.), co można wiązać z mniejszą liczbą inwestycji i sezonowością.
Jednocześnie presja płacowa była wysoka ze względu na niskie bezrobocie ogólnokrajowe.
Produkcja budowlano-montażowa
Według wstępnych danych GUS produkcja budowlano-montażowa (w cenach stałych) zrealizowana na
terenie kraju w grudniu 2025 roku była wyższa o 4,5% w porównaniu z grudniem 2024 roku i o 36,2%
wyższa w odniesieniu do listopada 2025 roku. Wynik ten oznacza poprawę koniunktury w końcówce
roku, przy czym w skali całego 2025 r. produkcja budowlana odnotowała wzrost o 1,2% dla prac
inwestycyjnych i spadek o 0,7% dla remontowych. Pokazuje to wyraźne ożywienie na koniec roku, po
słabszych okresach w poprzednich miesiącach.
8
Wykres: Dynamika produkcji budowlano-montażowej (ceny stałe; przeciętna miesięczna 2021=100)
Źródło: GUS
Tablica: Produkcja budowlano-montażowa
Źródło: GUS
Silne odreagowanie produkcji budowlanej w grudniu było efektem kumulacji wydatków przed końcem
roku i realizacji całorocznych planów inwestycyjnych. Miesięczny wzrost produkcji (po wyeliminowaniu
efektów sezonowych) wyniósł ponad 5% m/m. Ponadto w grudniu silniej pozytywnie na wyniki produkcji
8
Stat.gov
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 28 z 145
wpływały efekty sezonowe. Najsilniej widać to w firmach specjalizujących się w budowie obiektów
inżynierii lądowej i wodnej, co byłoby także spójne z założeniami pozytywnego wpływu zwiększenia skali
wykorzystania środków unijnych.
Zgodnie z informacją zamieszczoną na Portalu Funduszy Europejskich budżet całego KPO dla Polski
to 230 mld zł. Do tej pory podpisanych zostało z beneficjentami już ponad 933 tys. umów na ponad 165
mld zł, co stanowi 68,8 proc. programu. Do Polski wpłynęło już prawie 100 mld zł z KPO. Ostatnia
płatność w wysokości 26 mld zł została przekazana w grudniu 2025 r. W przyszłym roku Polska otrzyma
trzy przelewy: w kwietniu za szósty i siódmy wniosek o płatność, na przełomie lipca i sierpnia za ósmy,
a w grudniu – za dziewiąty.
W 2025 roku wskaźnik koniunktury w polskim budownictwie utrzymywał się w niskich poziomach,
sygnalizując pogorszenie nastrojów w porównaniu z końcem 2024 roku. Firmy budowlane zmagały się
ze słabnącym popytem, rosnącą presją kosztową oraz problemami regulacyjnymi, a wskaźnik
koniunktury w IV kwartale 2025 r. kształtował się na poziomie ok -25,5 pkt.
9
Wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie był w 2025 r. wyraźnie gorszy niż w 2024 r.
Głównym problemem firm budowlanych w 2025 r. był słabnący popyt oraz wysoka presja kosztowa.
Słabym punktem sektora okazały się inwestycje, których wskaźnik w IV kwartale 2025 r. wynosił -12,3
pkt, co jest wynikiem znacznie niższym niż rok wcześniej. W samym grudniu 2025 r. wskaźnik ogólnego
klimatu koniunktury w budownictwie ukształtował się na poziomie minus 10. Oznacza to utrzymanie się
negatywnych nastrojów w branży, przy czym wskaźnik był nieco niższy (bardziej pesymistyczny) niż w
listopadzie 2025 r., kiedy wynosił minus 8,9. Przedsiębiorcy budowlani formułowali bardziej
pesymistyczne prognozy w zakresie portfela zamówień i zatrudnienia w kolejnych miesiącach.
10
Ogólny
wskaźnik koniunktury w budownictwie w grudniu 2025 r. potwierdził, że sektor znajdował się w fazie
pogorszenia nastrojów, podobnie jak większość obszarów gospodarki w tym okresie.
Jednym z najbardziej obciążających problemów w 2025 r. były zatory płatnicze i zaległości finansowe.
Według danych BIG InfoMonitor oraz Biura Informacji Kredytowej zadłużenie branży na koniec sierpnia
2025 r. przekraczało 5,8 mld zł, co czyni ją jednym z najbardziej zadłużonych sektorów. Największą
presję odczuwały zwykle małe firmy i podwykonawcy, szczególnie w segmencie robót
specjalistycznych. Ich długi rosły najszybciej (o ok. 328 mln zł rok do roku w niektórych segmentach).
Oprócz zatorów płatniczych wskazać należy również na opóźnienia w inwestycjach publicznych, wzrost
kosztów materiałów i energii. W wyniku tego wiele firm budowlanych posiada zdolności płynnościowe
tylko na 2-3 miesiące.
11
9
Gazeta SGH
10
PAP Biznes
11
Forumbranżowe.com
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 29 z 145
Wykres: Wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie (luty 2026)
Źródło: GUS
W lutym 2026 r. wskaźnik ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie ukształtował się na poziomie minus 4,7,
co oznacza poprawę w porównaniu do stycznia 2026 r. (minus 5,6) oraz poziomu sprzed roku (minus 6,8). Mimo
poprawy, branża nadal znajduje się w pesymistycznych nastrojach, a główne bariery to koszty zatrudnienia i
wysokie obciążenia.
Wykres: Zmiany cen produkcji budowlano-montażowej według działów PKD 2007 w stosunku do grudnia 2023 r.
Źródło: GUS
W 2025 roku ceny produkcji budowlano-montażowej w Polsce wykazywały tendencję wzrostową, z
dynamiką rok do roku wynoszącą ok. 2,8-3,6%. Najwyższe wzrosty cen odnotowano w obszarze
inżynierii lądowej i wodnej oraz specjalistycznych robotach budowlanych, przy umiarkowanym wzroście
cen materiałów i silniejszej presji kosztów usług. Najwyższa dynamika cen produkcji w przypadku
budowy obiektów inżynierii lądowej i wodnej, w szczytowych momentach (np. luty, lipiec) notowała
wzrosty o ponad 3,5-3,7% rok do roku. Wysokie wzrosty cen, średnio ok. 3-3,5% rok do roku,
utrzymywały się również w sektorze robót budowlanych specjalistycznych, co wynikało ze wzrostu
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 30 z 145
kosztów pracy i usług. W przypadku branży - wznoszenie budynków - wzrost cen miał miejsce w
przedziale 2,7% - 3,6% rok do roku i był napędzany cenami materiałów takich jak stal zbrojeniowa oraz
cement.
W grudniu 2025 r. w stosunku do poprzedniego miesiąca ceny robót budowlanych specjalistycznych
wzrosły o 0,7%, budowy obiektów inżynierii lądowej i wodnej o 0,6%, a ceny budowy budynków o 0,3%.
W porównaniu z grudniem 2024 r. odnotowano wzrost cen budowy obiektów inżynierii lądowej i wodnej
(o 3,6%), robót budowlanych specjalistycznych (o 3,5%) oraz budowy budynków (o 3,4%).
Wykres: Zmiany cen produkcji budowlano-montażowej miesiąc do miesiąca
Źródło: GUS
Ceny energii dla przemysłu w 2025 roku kształtują się głównie na zasadach rynkowych, bez zamrożenia
stawek dla dużych odbiorców, z prognozami wahającymi się od około 650 do nawet 1800-2000 zł/MWh
w zależności od umowy i profilu zużycia. Polska odnotowuje jedne z najwyższych cen w UE, średnio
powyżej 100 EUR/MWh.
12
12
Premium Energia
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 31 z 145
Wykres. Zmiany cen produkcji budowlano-montażowej w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego
Źródło: GUS
Tablica: Wskaźniki cen produkcji budowlano-montażowej
Źródło: GUS
Budownictwo drogowe
W 2025 roku, Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad oddała do użytku 390 km nowych tras,
jednocześnie ogłoszono przetargi dla 29 odcinków dróg o łącznej długości 387,5 km i szacunkowej
wartości 13,3 mld zł. Obecnie kierowcy mogą korzystać z niemal 5466 km dróg szybkiego ruchu, w tym
ponad 1894 km autostrad i 3571 km dróg ekspresowych. Na etapie realizacji jest obecnie 116 zadań o
długości prawie 1373 km i wartości 55,8 mld zł. Powyższe informacje uwzględniają inwestycje z
Rządowego Programu Budowy Dróg Krajowych (RPBDK), Programu budowy 100 obwodnic (PB100)
oraz budowę nowej drogi krajowej do pierwszej elektrowni jądrowej w Polsce. W przetargu, w ramach
RPBDK i PB100 są 42 zadania o łącznej długości blisko 566 km i szacunkowej wartości 23,6 mld zł.
Kolejne zadania o długości ponad 2550 km są na różnym etapie prac przygotowawczych.
W omawianym okresie podpisano 23 umowy na realizację dróg o łącznej długości 175,7 km i wartości
5,1 mld zł. Z tego sześć umów dotyczy dróg ekspresowych o długości 47,5 km i wartości blisko 1,8 mld
zł. Pozostałe 17 umów to zadania o długości 128 km i wartości ponad 3,3 mld zł na realizację obwodnic
oraz drogi krajowej do elektrowni jądrowej w okolicy Lubiatowa. W tym okresie złożone zostały wnioski
o wydanie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) z RPBDK oraz PB100 dla 37
zadań o łącznej długości ponad 460 km. Uzyskano też decyzje ZRID dla 30 inwestycji z tych dwóch
programów, których łączna długość to prawie 420 km.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 32 z 145
W celu usprawnienia procesów realizacji zadań inwestycyjnych, w dniu 27 października ub. r.,
zainaugurowane zostało Forum inwestycyjne GDDKiA, które stanowi platformę komunikacji pomiędzy
wszystkimi uczestnikami procesu budowy i utrzymania dróg krajowych, w tym inwestorem,
projektantami i wykonawcami. Celem Forum jest wspieranie rozwoju sieci drogowej, optymalizacja
procesów, rozpoznawanie barier i poszukiwanie skutecznych metod ich eliminacji. Dotychczas ponad
60 podmiotów zadeklarowało chęć udziału w pracach grup roboczych. W ramach Forum powołane
zostało już pierwszych sześć z nich.
Budownictwo kolejowe
Rok 2025 został uznany za okres bardzo intensywnych prac przygotowawczych oraz przetargowych, z
rekordowym zaangażowaniem środków na modernizację i utrzymanie infrastruktury kolejowej w Polsce.
Był to kluczowy rok dla rozpoczęcia zaawansowanych prac budowlanych w ramach Centralnego Portu
Komunikacyjnego (aktualnie: Port Polska) oraz kontynuacji modernizacji linii PKP PLK.
W styczniu 2025 r. wydano kluczową decyzję lokalizacyjną dla lotniska i węzła kolejowego w Baranowie,
w ramach realizowanego projektu CPK (Port Polska) oraz węzła kolejowego. Kontynuowano
projektowanie i rozpoczęcie prac przygotowawczych na linii Kolei Dużych Prędkości Warszawa – Łódź
– Poznań/Wrocław. W 2025 roku PKP PLK w 2025 roku ogłosiły przetargi o rekordowej wartości ponad
20–27 mld zł, co gwarantuje intensywną realizację w kolejnych latach. Pod koniec 2025 r. oddano do
użytku nowy dworzec Warszawa Zachodnia po intensywnych pracach modernizacyjnych.
13
W 2025 r.
miała miejsce rekordowa wymiana torów w ramach prac utrzymaniowych. PKP PLK wydały
na inwestycje w 2025 r. około 11-12 mld zł.
Kluczowe projekty są realizowane z funduszy: instrumentu „Łącząc Europę” (CEF), Krajowego Planu
Odbudowy (KPO) oraz programu FEnIKS. Głównym wyzwaniem było zarządzanie płynnością
wykonawców w obliczu dużej liczby przetargów oraz warunki pogodowe wpływające na tempo prac
ziemnych.
14
Budownictwo energetyczne
W sektorze budownictwa energetycznego w Polsce przygotowywane są nowe inwestycje
z przeznaczeniem dostosowania sieci energetycznej do przesyłu dużych mocy energii elektrycznej. W
ramach zapewnienia odbiorcom w całej Polsce bezpieczeństwa dostaw energii elektrycznej Polskie
Sieci Elektroenergetyczne S.A. jako Operator Systemu Przesyłowego, mają za zadanie tworzyć warunki
dla przyłączania do sieci przesyłowej oraz wyprowadzania mocy z nowych elektrowni i instalacji OZE,
a także rozwijać połączenia transgraniczne. Skuteczna realizacja tych zadań wymaga sprawnej i dobrze
rozwiniętej infrastruktury sieciowej: nowoczesnych linii i stacji elektroenergetycznych. Ten obszar
inwestycji związany z infrastrukturą przesyłową jest uznawany za strategiczny dla kraju. Realizując
Politykę Energetyczną Polski, PSE ukierunkowują działalność inwestycyjną głównie na rozwój linii 400
kV, które charakteryzują się dużymi możliwościami przesyłu przy niewielkich stratach energii. Istniejące
sieci 220 kV są tym samym stopniowo zastępowane konstrukcjami o napięciu 400 kV.
13
Inwestycje.pl
14
PAP Biznes
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 33 z 145
Budownictwo hydrologiczne
Hydrotechnika w Polsce zyskuje coraz większe znaczenie jako kluczowy element infrastruktury
krytycznej. Od ochrony przeciwpowodziowej po energetykę i rozwój żeglugi – inwestycje w ten sektor
mają wpływ na bezpieczeństwo, gospodarkę i adaptację do zmian klimatu.
W zakresie budownictwa hydrotechnicznego głównym zleceniodawcą - inwestorem jest Państwowe
Gospodarstwo Wodne Wody Polskie. Aktualnie realizowanych jest 300 inwestycji o wartości 20 mld zł.
Ich celem jest m.in. modernizacja śródlądowych dróg transportowych oraz rozbudowa i wzmocnienie
sieci wałów przeciwpowodziowych w kraju.
Miniony rok był dla Wód Polskich czasem wytężonej pracy, szczególnie w obliczu powodzi
w południowo-zachodniej Polsce. Od września 2024 r. na likwidację jej skutków przeznaczono 602,4
mln zł, realizując 610 pilnych zadań interwencyjnych w województwach dolnośląskim, opolskim i
śląskim. Wody Polskie przeznaczą ponad 1 miliard złotych na projekty infrastrukturalne w gospodarce
wodnej, w tym zabezpieczenia przeciwpowodziowe, zwiększenie retencji, renaturyzację rzek i
modernizację dróg wodnych. Tak duża skala przedsięwzięć będzie możliwa dzięki pozyskaniu około
750 mln zł z funduszy Unii Europejskiej w ramach programu FENIKS. Środki te zostaną przeznaczone
na realizację pięciu kluczowych inwestycji przeciwpowodziowych: budowy zbiornika Rzymówka koło
Legnicy, modernizacji obwałowań w mieście Tychy i powiecie bieruńsko-lędzińskim, kompleksowej
odbudowy rzek Miedzianka i Witka, rozbudowy wału rzeki San w powiecie stalowowolskim oraz
drugiego etapu przebudowy polderu Żelazna w Opolu. Realizacja tych zadań zwiększy bezpieczeństwo
około 70 tysięcy mieszkańców kraju.
Wody Polskie kontynuują również modernizację śródlądowych dróg wodnych, obejmującą remont śluz
i jazów na Kanale Augustowskim oraz modernizację kanałów mazurskich w ramach projektu „Zielona
Infrastruktura Wielkich Jezior Mazurskich”. Instytucja przygotowuje się także do odbudowy systemu
wodnego Kanału Elbląskiego, jednej z najważniejszych atrakcji turystyki wodnej w Polsce.
Ponadto, w ramach transformacji energetycznej kraju, Wody Polskie udostępniły inwestorom blisko 4
000 lokalizacji pod rozwój energetyki wodnej z wykorzystaniem istniejącej infrastruktury. Łączna moc
tych projektów to 655 MW, a potencjalna produkcja energii wynosi 4,86 TWh. Działania te wspierają
rozwój odnawialnych źródeł energii oraz transformację energetyczną Polski.
Segment deweloperski
Rok 2025 to okres pewnej stabilizacji, z lekkim wzrostem aktywności produkcyjnej deweloperów. Mimo
wysokich cen, popyt utrzymywał się na stabilnym poziomie, wspierany przez wzrost wynagrodzeń i
oczekiwania na obniżki stóp procentowych.
Raporty rynkowe wskazują, że w 2025 r. deweloperzy sprzedali o około 9% więcej mieszkań niż w roku
poprzednim. Wiodący deweloperzy giełdowi (np. Echo Investment, Dom Development) odnotowali
rekordowe wyniki sprzedaży i przekazań w trzecim kwartale 2025 r. Popyt zaczął się odbudowywać,
szczególnie w IV kwartale 2025 r., co napędza optymistyczne prognozy na 2026 rok.
15
Średnie ceny mieszkań wzrosły w skali roku nominalnie o ok. 1,6%. Przy inflacji na poziomie 2,7%,
oznacza to realny spadek wartości mieszkań. Przewidywane na drugą połowę 2025 r. delikatne spadki
cen w niektórych aglomeracjach (np. Warszawa) zmaterializowały się lokalnie, ale nie były zjawiskiem
15
wnp.pl
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 34 z 145
powszechnym. Koszty budowy metra kwadratowego mieszkania nadal rosły (wzrost ok. 10% rok do
roku), co blokowało możliwość głębszych obniżek cen przez deweloperów.
16
W 2025 roku miały miejsce kluczowe zmiany prawne i rynkowe. Nowelizacja ustawy deweloperskiej
nałożyła na deweloperów obowiązek publicznego ujawniania cen mieszkań na stronach internetowych,
co zwiększyło transparentność rynku. Należy liczyć się ze wzrostem kosztów związanych z
dostosowaniem budynków do nowych przepisów technicznych oraz wymogów ESG. Deweloperzy
wykazali się dyscypliną podażową, a rynek zaabsorbował zwiększoną liczbę mieszkań. Jawność cen
wymusiła większą przejrzystość, a realny spadek cen (uwzględniający inflację) poprawił dostępność
mieszkań dla klientów gotówkowych i kredytowych.
17
Według wstępnych danych w 2025 roku oddano do użytkowania 208,8 tys. mieszkań, tj. o 4,3% więcej
niż w analogicznym okresie 2024 r. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 134,1 tys. mieszkań – o
7,6% więcej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni 67,6 tys. mieszkań, tj. o 2,8% mniej.
W ramach tych dwóch form budownictwa oddano 96,6% ogółu nowych mieszkań. W pozostałych
formach przekazano do użytkowania łącznie 7 tys. mieszkań. Powierzchnia użytkowa nowo
wybudowanych mieszkań wyniosła 18,2 mln m
2
, czyli o 1,8% więcej niż przed rokiem.
W 2025 roku wydano pozwolenia na budowę 265,6 tys. mieszkań, tj. o 8,8% mniej niż przed rokiem, w
tym dla deweloperów 171,5 tys. (spadek o 16,6% w skali roku), a dla inwestorów indywidualnych – 85,8
tys. (wzrost o 8,6%). Łącznie dla wymienionych obu form budownictwa wydano pozwolenia na budowę
96,9% ogółu lokali mieszkalnych. W pozostałych formach budownictwa wydano pozwolenia na budowę
8,2 tys. mieszkań.
W omawianym okresie rozpoczęto budowę 212,4 tys. mieszkań, tj. o 9,2% mniej niż przed rokiem.
Deweloperzy przystąpili do budowy 129,7 tys. mieszkań (o 14,9% mniej niż rok wcześniej), a inwestorzy
indywidualni 78,8 tys. (o 2,6% więcej). Łącznie udział tych form budownictwa wyniósł 98,1% ogólnej
liczby mieszkań. W pozostałych formach budownictwa rozpoczęto budowę 3,9 tys. mieszkań. Łącznie
ze zgłoszeniami z projektem budowlanym oraz uproszczoną procedurą dla budynków mieszkalnych
jednorodzinnych. Szacuje się, że na koniec grudnia 2025 r. w budowie pozostawało 838,3 tys.
mieszkań, tj. o 0,4% więcej niż na koniec analogicznego miesiąca 2024 roku.
16
Homely Estates
17
GUS, NBP, JLL, Otodom
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 35 z 145
Wykres: Budownictwo mieszkaniowe w Polsce (w tys.)
Źródło: GUS
Najem powierzchni komercyjnych
Rok 2025 na polskim rynku nieruchomości komercyjnych przyniósł ożywienie inwestycyjne i stabilizację
po okresie wysokiej inflacji, napędzane przez silne fundamenty gospodarcze oraz aktywność lokalnego
kapitału. Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych na koniec 2025 roku przekroczył 3,98 mld euro.
18
Był to okres "rynku najemcy" w segmencie topowych biurowców, gdzie popyt był wyższy niż dostępność
nowej powierzchni. W 2025 roku aktywność najemców była wysoka (6,6 mln m kw. wynajętej
powierzchni), przy stabilizacji tempa powstawania nowych obiektów.
Na przestrzeni ubiegłego roku obserwowano ograniczoną podaż nowych biurowców, co sprawiło, że
planowanie procesu najmu z wieloletnim wyprzedzeniem stało się koniecznością. Aktualne trendy w tym
obszarze to rozwój sektora Small Business Units (SBU) oraz rosnąca rola "zielonych" magazynów.
19
Po okresie dynamicznych wzrostów (2021–2023), stawki czynszowe za najlepsze powierzchnie "big-
box" ustabilizowały się na poziomie 3,6–6,0 EUR/m²/miesiąc. W najlepszych lokalizacjach można było
zaobserwować wzrost czynszów (np. centrum Warszawy, okolice Ronda Daszyńskiego), osiągając
poziom 23–27 EUR/m²/miesiąc. Rekordowy wzrost liczby renegocjacji i odnowień umów najmu. Na
rynku dominują aktualnie umowy typu "hybrydowego" i biur zorientowanych na ESG (ekologia,
certyfikaty).
Podsumowując, rok 2025 na rynku najmu komercyjnego w Polsce to rok optymizmu i ożywienia.
Najemcy zmuszeni są do elastyczności (wzrost czynszów w top biurach), ale mają do dyspozycji
nowoczesną, zieloną przestrzeń. Właściciele nieruchomości zyskują dzięki rosnącej roli kapitału
krajowego i stabilizacji stawek, szczególnie w sektorze logistycznym.
18
BNP Paribas Real Estate Poland
19
TPA Poland
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 36 z 145
Nieruchomości magazynowe
Rynek nieruchomości magazynowych w Polsce w 2025 roku wchodzi w fazę stabilizacji, wysokiej
odporności na wahania gospodarcze oraz zmianę struktury aktywności. Po rekordowych latach 2021–
2022 rynek wszedł w fazę bardziej zrównoważonego rozwoju, z silną pozycją w Europie i rosnącym
popytem przy ostrożnej nowej podaży. Polski sektor magazynowy utrzymał piątą pozycję w Europie,
osiągając na koniec 2025 roku łącznie ponad 36 mln m kw. powierzchni.
Inwestycje w tym obszarze charakteryzują się większą ostrożnością. Nowa podaż (oddane do użytku
nowe magazyny) w I połowie 2025 r. wyniosła ok. 1,15 mln mkw., co stanowi spadek o ok. 30% rok do
roku. Największe inwestycje koncentrowały się w województwach: dolnośląskim (m.in. P3 Wrocław,
GLP Wrocław V) i śląskim (Panattoni Park Sosnowiec Expo).
Rok 2025 charakteryzował się wysokim udziałem renegocjacji umów (ponad 50% całkowitego
wolumenu w I-III kw. 2025 r.), co świadczy o optymalizacji kosztów przez najemców. Największym
zainteresowaniem wykazali się operatorzy logistyczni, sieci handlowe (e-commerce) oraz branża
produkcyjna.
Stopa pustostanów ustabilizowała się na poziomie ok. 8,2%–8,5% na koniec 2025 roku, co oznacza
brak presji na nadmierną podaż, ale też mniejszą elastyczność w najbardziej pożądanych lokalizacjach.
Czynsze za wynajem powierzchni magazynowych w 2025 roku pozostały w większości regionów
stabilne, po okresach wysokich wzrostów w latach ubiegłych. W najlepszych lokalizacjach (tzw. "prime
locations") zachęty cenowe dla najemców były ograniczone.
20
Wolumen inwestycyjny w sektorze magazynowym w 2025 r. wyniósł ok. 1,5–1,7 mld euro, odnotowując
wzrost o ok. 10% rok do roku. Utrzymał się trend transakcji typu sale and leaseback (sprzedaż i
wynajem zwrotny), z największymi transakcjami wpływającymi na rynek. Magazyny budowane w 2025
roku cechują się wysokim standardem środowiskowym (certyfikaty BREEAM/LEED), a także
zwiększoną automatyzacją i cyfryzacją. Od 1 stycznia 2026 r. wejdą w życie zmiany w planowaniu
przestrzennym, co już w 2025 r. stymulowało deweloperów do zabezpieczania gruntów i przyspieszania
projektów.
21
Rynek magazynowy w Polsce w 2025 r. można określić jako stabilny i dojrzały. Popyt jest silny, a rynek
radzi sobie z wyzwaniami makroekonomicznymi. Kluczowym trendem pozostaje renegocjacja umów
oraz dążenie do zrównoważonego rozwoju (ESG).
4.2. Perspektywy rynku
Po trudnym okresie 2023-2024, charakteryzujących się wysoką inflacją, spadkiem produkcji budowlano-
montażowej i zahamowaniem prywatnych inwestycji, rok 2026 zapowiada się jako okres stabilizacji i
wyraźnego ożywienia, szczególnie w obszarze inwestycji infrastrukturalnych oraz modernizacji
energetycznych. Według najnowszych prognoz Spectis wartość polskiego rynku budowlanego wykazuje
tendencję wzrostową, dążąc do przekroczenia poziomu 400 mld zł nominalnie (wzrost rok do roku o 3-
5%), a stosunek wartości rynku budowlanego do PKB powróci do poziomu ponad 10%.
W bieżącym roku rynek ten przestaje być napędzany wyłącznie wzrostem cen materiałów i robocizny
(tzw. nominalny wzrost), a zaczyna odnotowywać realny wzrost wolumenu produkcji, wspierany przez
napływ środków z UE (KPO i fundusze strukturalne na lata 2021-2027). Zdaniem ekspertów BOŚ SA
20
AXI IMMO
21
BOŚ SA
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 37 z 145
wskaźnik inflacji CPI w I poł. roku kształtować się będzie w okolicach 1,8% rok do roku, w III kw. nastąpi
jej spadek w okolice 1,5% rok do roku i na koniec roku wzrost w okolice 1,7% rok do roku. Jednocześnie
oczekuje się poluzowania polityki monetarnej NBP w marcu o 25 pkt. baz. i w II kw. o kolejne 25 pkt.
baz. do poziomu 3,5% dla stopy referencyjnej NBP w połowie roku.
Bazując na informacjach z Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej oraz Ministerstwa Finansów
dotyczących wykorzystania środków unijnych, można spodziewać się rosnącej skali projektów
współfinansowanych ze środków UE. Środki te będą wspierać wzrost inwestycji w sektorze budowlano-
montażowym. Czynnikiem ograniczającym może być w tym przypadku wyhamowanie aktywności w
sektorze budownictwa mieszkaniowego (spadek liczby rozpoczynanych budów w 2025 roku)
oraz umiarkowany poziom nastrojów inwestycyjnych firm.
Segment budownictwa infrastrukturalnego i Inżynieryjnego powinien odnotować najwyższe wzrosty w
2026 roku, co wynika z kontynuacji dużych projektów drogowych (GDDKiA), dynamicznego rozwoju
inwestycji kolejowych (PKP PLK) oraz energetycznych (budowa farm wiatrowych, modernizacja sieci
przesyłowych). Realizacja tych planów powinna zapewnić firmom inżynieryjnym stabilny portfel
zamówień.
Głównym impulsem do ożywienia jest intensyfikacja wydatkowania środków unijnych. W 2026 roku
nastąpić powinna kumulacja prac realizowanych w ramach KPO. Ministerstwo Funduszy i Polityki
Regionalnej zapowiada, że w tym roku do Polski trafi szeroki strumień pieniędzy z UE, a z samego KPO
zainwestowanych zostanie około 120 mld zł, z dużą częścią przeznaczoną na infrastrukturę zieloną,
kolejową i drogową.
Wykres: Dynamika realna produkcji budowlano-montażowej wg segmentów (% r/r), firmy zatrudniające pow. 9 pracowników
Źródło: Spectis na podstawie danych GUS i Eurostat
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 38 z 145
Tabela: Zestawienie największych polskich projektów, które są już w realizacji lub na etapie projektowana
Źródło: Spectis.pl
Budownictwo drogowe i mostowe pozostaje nadal największym segmentem, w obszarze rynku
budowlanego. Oprócz budowy nowych tras, duży nacisk położony zostanie na remonty i modernizacje
istniejących obiektów mostowych (duża ich część w Polsce wymaga remontu). W ramach rozbudowy
infrastruktury drogowej (S6, S19, A2) będzie miała miejsce kontynuacja budowy dróg ekspresowych,
m.in. S6, S19 (Via Carpatia), dokończenie A2 do granicy wschodniej.
W 2026 roku GDDKiA planuje udostępnić kierowcom ponad 290 km nowych dróg, w tym ok. 57 km
autostrad, 172 km dróg ekspresowych oraz 50 km obwodnic. Kluczowe inwestycje obejmują trasy S6,
A2, S7 i S1, co pozwoli na dalsze łączenie odcinków w spójną sieć. Równolegle ogłoszone zostaną
przetargi na kolejnych, ponad 212-260 km nowych zadań.
22
Zaplanowane na 2026 rok przetargi obejmą ponad 161 km dróg z Rządowego Programu Budowy Dróg
Krajowych do 2030 r. (RPBDK) oraz ponad 51 km obwodnic z Programu budowy 100 obwodnic na lata
2020-2030 (PB100). Obecnie w przetargu pozostają 42 zadania o łącznej długości ponad 565 km i
szacunkowej wartości ponad 23,5 mld zł. Wydatki inwestycyjne GDDKiA w 2026 roku mają wynieść ok.
20 mld zł.
22
Gov.pl
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 39 z 145
Planowana sieć autostrad i dróg ekspresowych docelowo ma wynieść około 7980 km, w tym około 2100
km autostrad. W realizacji pozostaje 57,4 km autostrad i 1024,4 km dróg ekspresowych.
Na podstawie ogłoszonych przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad planów 2026 rok
będzie intensywnym czasem oddawania nowych odcinków, z naciskiem na drogę ekspresową S6, S7
oraz Via Carpatia (S19).
Wykres: Produkcja budowlano-montażowa (w mld zł), autostrady, drogi ekspresowe, ulice i drogi pozostałe
Źródło: Spectis
W przypadku budownictwa kolejowego największym wyzwaniem będzie budowa Kolej Dużych
Prędkości (Igrek: Warszawa-Łódź-Poznań/Wrocław), będąca częścią projektu CPK (obecnie: Port
Polska). Realizacja odcinka Warszawa-Łódź planowana jest do 2032 r., przedłużenie do Poznania
i Wrocławia do 2035 r. Jest to jeden z najdroższych projektów kolejowych, szacowany na dziesiątki
miliardów złotych. Inny projekt to modernizacja infrastruktury kolejowej - międzynarodowej linii kolejowej
Rail Baltica, łączącej Warszawę przez Kowno z Tallinnem. Termin realizacji to 2025-2028, a łączny
koszt modernizacji w Polsce przekracza kilkanaście miliardów złotych.
Program budowy Portu Polska na lata 2024-2032 ma zapewnione finansowanie w wysokości 131,7 mld
zł, w tym 76,8 mld zł na inwestycje kolejowe, 42,7 mld zł na projekty lotniskowe i 2,5 mld zł na drogi. Te
kwoty pozwolą m.in. na kontynuację prac projektowych, pozyskiwanie nieruchomości i realizację
właściwych robót budowlanych.
Po 2026 r. PKP PKL planuje skupić się na inwestycjach lokalnych w ramach programu Kolej Plus.
Przewidziano 10 mld zł na przetargi w ramach tego programu na lata 2026-2027. Program adresowany
jest do jednostek samorządu terytorialnego. Na jego realizację przeznaczonych zostało ok. 13,2 mld zł.
Około 11,2 mld zł z tej kwoty pochodzić będzie z dokapitalizowania spółki PKP Polskie Linie Kolejowe
SA; ok. 2 mld zł ma być wkładem własnym jednostek samorządu terytorialnego (np. obligacje, kredyty).
Bardzo wysoki potencjał wzrostu ma miejsce również w przypadku infrastruktury energetycznej, co
związane jest z modernizacją sieci przesyłowych i budową przyłączy dla nowych źródeł energii. Jednym
z głównych projektów w tym obszarze jest budowa linii przesyłowej prądu stałego (HVDC) Słupsk -
Górny Śląsk. Będzie to kluczowa inwestycja PSE przesyłająca energię z farm wiatrowych na północy
do odbiorców na południu. Realizację zaplanowano na lata 2027-2034. Szacowany koszt projektu to ok.
18 mld zł.
W sektorze budownictwa energetycznego w Polsce przygotowywane są nowe inwestycje
z przeznaczeniem dostosowania sieci energetycznej do przesyłu dużych mocy energii elektrycznej. W
ramach zapewnienia odbiorcom w całej Polsce bezpieczeństwa dostaw energii elektrycznej Polskie
Sieci Elektroenergetyczne S.A., jako Operator Systemu Przesyłowego, mają za zadanie tworzyć
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 40 z 145
warunki dla przyłączania do sieci przesyłowej oraz wyprowadzania mocy z nowych elektrowni i instalacji
OZE, a także rozwijać połączenia transgraniczne. Skuteczna realizacja tych zadań wymaga sprawnej i
dobrze rozwiniętej infrastruktury sieciowej – nowoczesnych linii i stacji elektroenergetycznych. Ten
obszar inwestycji związany z infrastrukturą przesyłową jest uznawany za strategiczny dla kraju.
Realizując Politykę Energetyczną Polski, PSE ukierunkowują działalność inwestycyjną głównie na
rozwój linii 400 kV, które charakteryzują się dużymi możliwościami przesyłu przy niewielkich stratach
energii. Istniejące sieci 220 kV są tym samym stopniowo zastępowane konstrukcjami o napięciu 400
kV.
Głównym motorem napędowym sektora będzie konieczność transformacji energetycznej polskiej
gospodarki, której towarzyszyć będą również znaczące inwestycje w sieci przesyłowe. Zgodnie z
założeniami Polityki Energetycznej Polski do 2040 r. nakłady na sieć niezbędne do zapewnienia
możliwości funkcjonowania struktury mocy wytwórczych przedstawionej w tym dokumencie mogą
sięgnąć 500 mld zł w okresie do 2040 r.
W planach PSE jest m.in.: przyłączenie nowych źródeł wytwórczych i magazynów energii,
wyprowadzenie mocy z polskich farm wiatrowych na Bałtyku, wyprowadzenie mocy z elektrowni
jądrowych, integracja lądowych źródeł OZE z Krajowym Systemem Elektroenergetycznym, zwiększenie
potencjału sieci krajowych do transportu energii przez Polskę jako hub tranzytowy, zasilenie w energię
elektryczną nowych odbiorców przemysłowych, w tym w specjalnych strefach ekonomicznych, wsparcie
rozwoju elektromobilności i elektryfikacja ciepłownictwa oraz zasilenie CPK, w tym kolei dużych
prędkości.
PSE planuje w latach 2025-2034 r. zainwestować prawie 64 mld zł w rozwój krajowych sieci. Plan
Rozwoju Sieci Przesyłowej zakłada realizację 252 sieciowych zadań inwestycyjnych, budowę 5225 km
torów linii 400 kV oraz 775 km linii HVDC, a także powstanie 27 nowych i modernizację 110 stacji
elektroenergetycznych.
Istotną okolicznością dla perspektyw sektora inżynieryjnego w najbliższych latach jest rosnące
zapotrzebowanie na energię. W projekcie „Planu rozwoju w zakresie zaspokojenia obecnego i
przyszłego zapotrzebowania na energię elektryczną na lata 2025–2034 w perspektywie 2037 r.”
przewidziano 389 zamierzeń inwestycyjnych dotyczących rozbudowy i modernizacji sieci przesyłowej.
Wartość nakładów na realizację wszystkich inwestycji dla tego okresu została oszacowana na ok. 66,3
mld zł – jak wynika z raportu Polskich Sieci Energetycznych.
W zakresie projektów hydrologicznych, aktualne strategie rządowe, zakładają wielomiliardowe
inwestycje na Odrze i Wiśle. Jednak, w ocenie ekspertów, nie należy się liczyć na razie z ewentualnym
przyspieszeniem w tym obszarze. Bardziej prawdopodobna jest realizacja inwestycji hydrotechnicznych
w pasie nadmorskim. Łączna wartość tych projektów stanowi kwotę 445,5 mln PLN. Realizacja samego
programu rozwoju polskich portów morskich do 2030 r. to wartość 40 mld zł. Inwestycje w tym obszarze
to modernizacja Portów Morskich (Gdańsk, Gdynia, Świnoujście), pogłębianie torów wodnych oraz
budowa nowych terminali (np. Port Centralny w Gdańsku, Terminal Kontenerowy w Świnoujściu),
co przełożyć ma się na zwiększenie zdolności przeładunkowych. Prace realizowane będą w latach
2025-2030. Są to inwestycje rzędu kilku miliardów złotych na każdy z portów.
Również w obszarze budownictwa wodnego i środowiskowego realizowane będą liczne projekty
związane z retencją wody oraz modernizacją oczyszczalni ścieków, finansowane głównie z funduszy
UE (KPO). W zakresie budownictwa hydrotechnicznego głównym zleceniodawcą - inwestorem jest
Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie. Aktualnie realizowanych jest 300 inwestycji o wartości
20 mld zł. Ich celem jest m.in. modernizacja śródlądowych dróg transportowych oraz rozbudowa i
wzmocnienie sieci wałów przeciwpowodziowych w kraju.
Rządowe plany na najbliższe lata w tym sektorze to:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 41 z 145
• Program przeciwdziałania niedoborowi wody (PPNW) na lata 2022-2027 z perspektywą do roku
2030. Program zakłada zwiększenie poziomu retencji wód do 15%. Łączny koszt jego wdrożenia
szacowany jest na 41 mld zł,
• Program przeciwdziałania skutkom suszy na lata 2021-2027 (PPSS), którego celem jest
zapewnienie odpowiedniej ilości i jakości wód; w jego ramach zaplanowano ogółem 314 inwestycji,
których koszt wyniesie ok. 13 mld zł,
• Program wieloletniego „Zagospodarowanie Dolnej Wisły”, zakładający finansowanie budowy stopnia
wodnego na Wiśle (Siarzewo), w ramach którego zaplanowano budowę zbiornika o pojemności 135
mln m
3
oraz elektrowni wodnej o mocy ok. 80 MW; szacunkowy łączny koszt realizacji to ponad 7,5
mld zł.
Wśród innych kluczowych projektów zaplanowanych na ten rok znajdzie się kolejny etap
kompleksowego zabezpieczenia przeciwpowodziowego Żuław, kontynuacja modernizacji zabudowy
regulacyjnej na Odrze granicznej, modernizacja stopnia wodnego Ujście Nysy, a także cztery zadania
zwiększające retencję w Wielkopolsce wschodniej. Istotnym elementem działań będzie również
rekultywacja starorzeczy w dolinie Narwi oraz przywrócenie ciągłości morfologicznej rzeki, co ma
znaczenie zarówno dla ochrony przeciwpowodziowej, jak i dla poprawy stanu ekosystemów wodnych.
Równolegle Wody Polskie aktywnie ubiegają się o środki z funduszy europejskich, wnioskując o
dofinansowanie 25 inwestycji w ramach programu FENIKS o wartości około 2,5 mld zł, z czego
podpisano już 5 umów. W fazie przygotowawczej znajduje się kolejnych 14 inwestycji
przeciwpowodziowych o wartości około 1 mld zł.
W przypadku sektora budownictwa przemysłowego i magazynowego można mówić o stabilnej
sytuacji. Po boomie magazynowym w poprzednich okresach, w 2026 roku można obserwować
przesunięcie inwestycji w stronę budowy nowoczesnych obiektów produkcyjnych, centrów danych (data
centers) oraz hal zrównoważonych (z certyfikatami ekologicznymi). Branża ta wymaga od wykonawców
zaawansowanych kompetencji technicznych oraz elastyczności.
Rok 2026 dla sektora budownictwa przemysłowego i magazynowego w Polsce będzie okresem
stabilizacji. Po niezwykle dynamicznych latach 2021-2024, rynek wchodzi w fazę dojrzałą,
charakteryzującą się mniejszą dynamiką wzrostu powierzchni spekulacyjnej, ale wysokim popytem na
zaawansowane technologicznie obiekty BTS (Build-to-Suit) oraz modernizacje.
Polska utrwala swoją pozycję jako kluczowy hub logistyczny w Europie Środkowo-Wschodniej.
Utrzymujące się wysokie koszty budowy oraz drożejące działki w lokalizacjach premium (Warszawa,
Poznań, Wrocław, Górny Śląsk) wymuszają na inwestorach zmianę strategii – z ilości na jakość i
efektywność energetyczną.
W 2026 roku zrównoważony rozwój (ESG) staje się standardem, budowa magazynu bez certyfikacji
(BREEAM/LEED) będzie już wyjątkiem. Najemcy instytucjonalni wymagają niskiego śladu węglowego,
paneli fotowoltaicznych, systemów odzysku wody oraz oświetlenia LED. Obiekty niespełniające norm
ESG stają się trudniejsze do wynajęcia. Wzrasta też znaczenie lokalizacji "last mile" i mniejszych
magazynów, jednocześnie popyt przesuwa się w stronę mniejszych obiektów logistycznych (Small
Business Units - SBU) zlokalizowanych blisko aglomeracji miejskich, co jest efektem e-commerce i
potrzeby szybkiej dostawy.
Budownictwo przemysłowe zyskuje na znaczeniu w kontekście produkcji. Hale projektowane są pod
zaawansowane linie produkcyjne, z wyższą wytrzymałością posadzek, większą mocą przyłączeniową i
integracją systemów IT (IoT).
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 42 z 145
Z powodu braku gruntów inwestycyjnych w najlepszych lokalizacjach, rośnie rola przebudowy starych
obiektów przemysłowych na nowoczesne magazyny.
Polska pozostaje nadal atrakcyjna dla zagranicznych funduszy inwestycyjnych, które szukają gotowych
projektów logistycznych (tzw. core assets), co zapewnia płynność finansową dla deweloperów.
Mimo optymistycznych prognoz, branża musi mierzyć się z kilkoma wyzwaniami:
• kurcząca się podaż działek z odpowiednią infrastrukturą (prąd, droga);
• długi czas oczekiwania na pozwolenia na budowę i decyzje środowiskowe;
• presja na marże firm budowlanych.
Rok 2026 to dla segmentu budownictwa przemysłowego i magazynowego czas jakościowej
transformacji. Rynek nie rośnie już tak lawinowo pod względem liczby metrów kwadratowych, ale staje
się nowocześniejszy, bardziej ekologiczny i zaawansowany technologicznie. Dla wykonawców i
deweloperów kluczem do sukcesu jest elastyczność, zrównoważone budownictwo oraz umiejętność
dostarczenia obiektu w formule "pod klucz" wraz z zaawansowaną infrastrukturą techniczną. Polska
pozostaje liderem w regionie, a perspektywy dla tego segmentu na kolejne lata pozostają stabilne.
Rok 2026 rok powinien przynieść powolną odbudowę popytu na rynku mieszkaniowym. Mimo
wysokich cen, popyt jest wspierany przez ustabilizowane stopy procentowe i powrót dostępności
kredytów. Rynek wchodzi w fazę zrównoważonego rozwoju. Deweloperzy ostrożniej planują nowe
inwestycje, skupiając się na efektywności, natomiast kupujący zyskują większy wybór,
choć niekoniecznie niższe ceny. Perspektywy na 2026 rok są ostrożnie optymistyczne, wspierane przez
wyższe zarobki i ustabilizowaną politykę mieszkaniową państwa.
Okres bieżący przynosi wyraźne uspokojenie tempa wzrostu cen mieszkań. Eksperci prognozują, że
ceny nowych lokali w największych metropoliach (Warszawa, Poznań, Trójmiasto, Łódź) będą nadal
rosnąć, ale ich tempo zrównuje się ze wskaźnikiem inflacji. Oznacza to stabilizację cen w ujęciu realnym.
Na rynku pierwotnym w dużych miastach deweloperzy utrzymują wysokie ceny ze względu na wysokie
koszty gruntów i wykonawstwa. Natomiast na rynku wtórnym mieszkania w gorszych lokalizacjach lub
o mniejszym standardzie doświadczają lokalnych korekt cenowych (spadków), co zwiększa
dyferencjację cenową.
Dzięki stabilniejszej inflacji i możliwym dalszym obniżkom stóp procentowych wzrosła dostępność
kredytów hipotecznych. Prognozuje się, że liczba transakcji, w przypadku rynku pierwotnego, będzie o
około 10-15 proc. wyższa niż w 2025 roku.
Dobra sytuacja makroekonomiczna w Polsce powinna podtrzymać popyt na mieszkania.
23
Potencjalny
spadek cen może być tonowany przez niskie zaspokojenie potrzeb w tym zakresie. Polska plasuje się
znacznie poniżej średniej unijnej liczby mieszkań przypadającą na tysiąc osób. Szacowany, łączny
deficyt mieszkań w Polsce to obecnie ok. 1,3 mln lokali.
24
23
Credit Agricole, Raporcie MAKROmapa
24
Interia Biznes
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 43 z 145
Wykres: Ewolucja wskaźnika liczby istniejących mieszkań i domów w przeliczeniu na 1000 mieszkańców w Polsce w stosunku
do średniej UE
Źródło: Spectis (2024-2031 – prognoza)
W ocenie specjalistów BOŚ SA, w segmencie budowy budynków mieszkalnych w 2026 r. spodziewać
należy się osłabienia aktywności. Głównym czynnikiem przemawiającym za tym jest oczekiwany
spadek liczby mieszkań w budowie determinowany spadającą liczba mieszkań, których budowa jest
rozpoczynana – w 2025 r. było to 212 tys. mieszkań wobec 234 tys. rok wcześniej, czyli o prawie 10%
mniej rok do roku. Roczna dynamika wzrostu liczby mieszkań w budowie w ubiegłym roku
systematycznie obniżała się - do 0,4% rok do roku wobec ponad 4% rok do roku na początku roku.
Tendencja ta powinna utrzymać się również w 2026 r.
Na rynek mieszkaniowy będą miały wpływ również czynniki makroekonomiczne. Podtrzymaniu dynamiki
ożywienia w tym sektorze będą zapewne służyć zapowiedziane obniżki stóp procentowych NBP –
według analityków Alior Banku w okolicy połowy 2026 r. stopa referencyjna powinna spaść do 3,5%.
Obniży to istotnie koszt kredytu i zwiększy popyt na mieszkania. Dalsze decyzje Rady Polityki Pieniężnej
będą jednak w dużym stopniu uzależnione od przebiegu konfliktu zbrojnego w Zatoce Perskiej.
Jednocześnie według danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) w październiku 2025 r. liczba zapytań
o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 34% rok do roku, a liczba wnioskujących zwiększyła się do 42,9 tys.
osób. Średnia kwota kredytu wyniosła o prawie 8% więcej niż rok wcześniej, czyli 474,9 tys. zł. Bazując
na powyższym można spodziewać się rekordowej wartości udzielonych kredytów hipotecznych.
W 2026 roku zakup mieszkania inwestycyjnego nadal jest postrzegany jako dobra ochrona kapitału
przed inflacją. Jednak inwestorzy stają się bardziej wybredni. Zyskują na znaczeniu lokalizacja, jakość
wykonania oraz standard techniczny. Wysokie zapotrzebowanie na najem (w tym z udziałem
obcokrajowców) utrzymuje wysokie rentowności w największych miastach.
Mimo pozytywnej prognozy, rynek mieszkaniowy w 2026 roku mierzy się z kilkoma wyzwaniami:
• odczuwalny spadek liczby ludności w dłuższej perspektywie (po 2030) może prowadzić do
spadków cen, ale w 2026 roku zjawisko to dotyczy głównie mniejszych ośrodków, a nie
metropolii;
• wzrost kosztów wykonawstwa - wzrost wynagrodzeń i rygorystyczne normy środowiskowe
mogą utrudniać obniżenie cen mieszkań;
• utrzymująca się niepewność geopolityczna wpływa na decyzje inwestycyjne deweloperów.
Sektor budownictwa handlowo-usługowego w Polsce w 2026 roku powinien znaleźć się w fazie
dojrzałej stabilizacji, w której dominującą rolę odgrywają parki handlowe i mniejsze obiekty typu
convenience, podczas gdy tradycyjne galerie handlowe będą skupiać się na modernizacjach.
25
25
Akademia Budowlana LIDER
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 44 z 145
Po spowolnieniu w 2025 r., oczekuje się ustabilizowania w segmencie budownictwa komercyjnego. Do
końca 2026 roku planowane jest oddanie blisko 1,2 mln mkw. powierzchni handlowej. Główny silnik
inwestycyjny stanowią parki handlowe, zyskując na popularności w mniejszych miejscowościach
(powyżej 10 tys. mieszkańców). Preferowane aktualnie przez klientów obiekty handlowe typu „strip
malls”, to sklepy dostępne bezpośrednio z parkingu ze względu na możliwość szybkich zakupów.
Właściciele dużych, starszych galerii inwestują w re-komercjalizację oraz modernizacje, aby
dostosować je do wymogów ESG (ekologia, efektywność energetyczna). Nowe obiekty łączą funkcje
handlowe z usługami (np. siłownie, przychodnie) oraz stacjami ładowania aut elektrycznych.
Inwestycje handlowe skupiają się w lokalizacjach o wysokim potencjale zakupowym, omijając nasycone
rynki. W najlepszych parkach handlowych czynsze dla najemców wzrastają, co jest efektem
ograniczonej podaży powierzchni w prestiżowych lokalizacjach. Czynniki markroekonomiczne, takie jak
stabilna inflacja czy wzrost siły nabywczej konsumentów powinny wspierać popyt na nową
powierzchnię, jednak wyzwania stanowią wyższe stopy procentowe oraz czynniki demograficzne.
Rok 2026 w budownictwie handlowym powinien być kontynuacją trendu dominacji parków handlowych
(Retail Parks). Tradycyjne centra handlowe stają się centrami selektywnymi, nastawionymi na usługi i
doświadczenia, a inwestycje są determinowane przez optymalizację kosztową i ekologię (ESG).
26
W segmencie obiektów usługowych, biurowych oraz przemysłowo-magazynowych aktywność
koncentruje się w największych regionach. Wysokie wartości inwestycji na Mazowszu, Śląsku, Pomorzu
i w Wielkopolsce wynikają głównie z napływu kapitału do sektorów logistyki oraz magazynowego,
zwiększonego zapotrzebowania na centra danych i obiekty technologiczne oraz wciąż wysokiego
popytu na powierzchnie usługowe w metropoliach.
Analizując perspektywy rozbudowy powierzchni magazynowych, należy pamiętać, że ostatnio
pogarszają się widoki dla sektora przetwórczego ze względu na splot kilku czynników: niemiecki
przemysł raportuje wyraźne spowolnienie, eksport branży samochodowej słabnie, a część firm z tego
sektora zamyka zakłady produkcyjne lub planuje przestoje w produkcji, co będzie ciążyło na wynikach
produkcji przemysłowej. W średnim terminie słabość popytu zewnętrznego powinno kompensować
ożywienie popytu krajowego, w tym projekty finansowane ze środków unijnych czy wydatki
zbrojeniowe.
Ceny materiałów budowlanych na początku 2026 roku wykazują trend stabilizacji, z niewielkimi
korektami w wybranych kategoriach. Analitycy rynku wskazują, że od wiosny należy spodziewać się
sezonowych podwyżek materiałów konstrukcyjnych (beton, stal), ale nie będą one tak gwałtowne jak w
2022 r. Prognozy wskazują, że tempo wzrostu cen materiałów budowlanych wyhamuje do poziomów
zgodnych z inflacją bazową (ok. 3-4% rok do roku). Oznacza to mniejszą presję kosztową niż w latach
2022-2023. Jednak specjalistyczne materiały (systemy izolacyjne, zaawansowane prefabrykaty)
pozostaną drogie ze względu na wysoki popyt na budownictwo niskoemisyjne.
Po okresie rekordowych wzrostów cen materiałów budowlanych (2022-2024), rekordową inflacją i
wahaniami popytu, rok 2026 powinien przynieść stabilizację. Branża budowlana w 2026 roku stabilizuje
się na nowym, znacznie wyższym poziomie kosztowym.
Obecna sytuacja charakteryzuje się wysoką, ale stabilną bazą kosztową, ceny przestały rosnąć w
tempie dwucyfrowym. Analizy rynkowe (m.in. Grupa PSB, Spectis) wskazują, że ceny materiałów
budowlanych będą wykazywały, w 2026 roku, trend stabilizacji z lekkimi korektami w dół (w ujęciu
rocznym średnio -1% do +1%). Prognozy cen cementu i betonu (Beton 2026), po chwilowych
26
Warsaw Business Journal
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 45 z 145
uspokojeniach, wskazują na zapowiedzi podwyżek od marca 2026, związane z kosztami energii i
surowców. Beton pozostaje jednak materiałem o stabilnej dostępności.
Większą zmiennością charakteryzuje się cena stal, która jest bardziej zmienna, reagująca na cła
ochronne i globalny popyt. Początek roku przyniósł wzrosty cen stali konstrukcyjnej ze względu na
ożywienie w infrastrukturze.
Rynek w 2026 roku wchodzi w fazę względnej stabilizacji. Prognozuje się, że wzrost cen materiałów
budowlanych utrzyma się na poziomie zbliżonym do inflacji bazowej (ok. 3-4% rok do roku). Jednak
wykonawcy wciąż mierzą się z presją na marże, wynikającą z wcześniejszych kontraktów o sztywnych
cenach oraz rosnących kosztów pracy.
Tabela Zestawienie cen: Obecne (2025/2026) vs prognozy 2026
Źródło: www.lifeforex.pl, PAP Biznes, wibro.pl, mizopol.pl
Należy jednak podkreślić, że powyższe prognozy są uzależnione przede wszystkim od dalszego
przebiegu konfliktu zbrojnego w Zatoce Perskiej. Występujące w połowie marca br. skokowe wzrosty
cen paliw z całą pewnością będą miały wpływ na wysokość cen materiałów budowlanych w dalszej
części roku. Na dzień przygotowania tego raportu nie jest jednak znane jak długo, z zatem również –
jak znacznie, konflikt ten wpływać będzie na światowe ceny baryłki ropy BRENT.
Największym wyzwaniem w 2026 roku dla rynku pracy pozostaje deficyt wykwalifikowanych
pracowników (operatorów maszyn, inżynierów, specjalistów montażu). Powoduje to presję płacową,
co zmusza firmy do automatyzacji i zwiększania wydajności pracy. Robocizna jest obecnie głównym
składnikiem kosztów budowy, przewyższającym materiały w niektórych segmentach. W 2026 roku
presja na wzrost wynagrodzeń w budownictwie nie będzie słabnąć. Główne czynniki wpływające na
robociznę to wzrost płacy minimalnej w 2026 roku, co automatycznie podnosi stawki w budownictwie,
deficyt specjalistów (zbrojarzy, murarzy, cieśli, instalatorów) zmusza wykonawców do oferowania
wyższych stawek, co przenoszone jest na inwestorów. Średnie koszty robocizny w 2026 roku stanowić
będą około 30–40% całkowitego kosztu budowy domu, a w pracach wykończeniowych sięgać mogą
powyżej 50%. W perspektywie na 2026 zakłada się wzrost kosztów robocizny na poziomie 5-8% w skali
roku, co niweluje ewentualne lekkie spadki cen materiałów.
Wyzwaniem w tym obszarze jest m.in. deficyt inżynierów i wykwalifikowanych pracowników fizycznych.
Aby zniwelować braki, firmy coraz częściej stawiają na:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 46 z 145
• prefabrykację - zwiększenie wykorzystania gotowych elementów betonowych i stalowych, co
skraca czas budowy na miejscu
• cyfryzację: powszechne stosowanie technologii BIM (Building Information Modeling) oraz
dronów do monitorowania postępów prac.
• zielone budownictwo i zrównoważony rozwój, wymagania środowiskowe (ESG) stają się
standardem. Inwestorzy infrastrukturalni (gdzie głównym inwestorem jest państwo) kładą nacisk
na technologie niskoemisyjne, wykorzystanie materiałów z recyklingu oraz redukcję śladu
węglowego w procesie budowy.
Szanse i zagrożenia
Czynniki które mogą przełożyć się na wzrostu wartości rynku budowlanego w Polsce w najbliższym
okresie to:
➢ solidne długoterminowe fundamenty makroekonomiczne polskiej gospodarki;
➢ pełne uruchomienie środków KPO i funduszy UE;
➢ kontynuacja realizacji Programu Budowy Dróg Krajowych oraz Krajowego Programu
Kolejowego;
➢ transformacja energetyczna polskiej gospodarki;
➢ ożywienie w budownictwie o charakterze militarnym;
➢ bardziej realny start planowanych megainwestycji (np. elektrowni jądrowej, morskich farm
wiatrowych, Centralnego Portu Komunikacyjnego, Kolei Dużych Prędkości);
➢ wzrost inwestycji w zieloną energię (elektrownie jądrowe, OZE);
➢ konsolidacja rynku (wzrost znaczenia dużych grup wykonawczych);
➢ rozwój prefabrykacji (skrócenie czasu realizacji).
Ryzyka i wyzwania dla rynku budowlanego w Polsce w najbliższym okresie to:
➢ konsekwencje utrzymującego się konfliktu zbrojnego na Bliskim Wschodzie;
➢ utrzymująca się wysoka presja płacowa;
➢ deficyt pracowników wykwalifikowanych;
➢ sezonowość i wahania cen energii;
➢ niekorzystne prognozy demograficzne;
➢ wszczęta wobec Polski procedura nadmiernego deficytu, utrzymujący się wysoki poziom stóp
procentowych;
➢ wysokie ceny surowców, półproduktów, materiałów i wykonawstwa;
➢ niepewna sytuacja geopolityczna wpływająca na zmniejszone zainteresowanie inwestorów
regionem Europy Środkowo-Wschodniej;
➢ ryzyko zatorów płatniczych w inwestycjach prywatnych.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 47 z 145
4.3. Opis działalności MIRBUD S.A. i spółek zależnych w 2025 roku
4.3.1 Opis istotnych dokonań lub niepowodzeń Emitenta w okresie, którego dotyczy raport,
wraz z wykazem najważniejszych zdarzeń ich dotyczących
Segment robót budowlano – montażowych
Rok 2025 był kolejnym, w którym na rynku budowlanym w Polsce obserwowano spowolnienie
inwestycyjne, czego efektem była ostra walka konkurencyjna pomiędzy generalnymi wykonawcami.
Coraz więcej firm dotychczas specjalizujących się w budownictwie kubaturowym poszukiwało okazji do
wypełnienia swoich portfeli zamówień również na rynku infrastruktury drogowej, a nawet kolejowej.
Zarówno programy budowy infrastruktury drogowej jak również kolejowej w 2025 roku nie były
realizowane przez agendy rządowe w zapowiadanym wcześniej tempie. Pomimo, iż w ostatnim kwartale
roku realizacja zapowiedzi przyspieszenia w obu segmentach się zmaterializowała i na rynku pojawiło
się znacznie więcej ogłoszeń, to konkurencja pomiędzy generalnymi wykonawcami jeszcze bardziej się
zaostrzyła.
Powyższe uwarunkowania miały wpływ również na wielkość portfela zamówień Grupy Kapitałowej
MIRBUD. Na dzień 31 grudnia utrzymywał się on na poziomie 8,46 mld złotych netto. Zmiany wartości
portfela zamówień w ujęciu historycznym oraz jego strukturę obrazują poniższe wykresy.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 48 z 145
W 2025 roku struktura portfela GK MIRBUD względem lat ubiegłych nie uległa zmianie. Podobnie jak w
poprzednich latach, również w omawianym okresie nadal wzrastał udział kontraktów budownictwa
infrastruktury drogowej, który pozostaje dominującym w tym zestawieniu. MIRBUD S.A. utrzymuje tym
samym pozycję wicelidera najbardziej zaangażowanych generalnych wykonawców budowy dróg
ekspresowych i autostrad w Polsce, realizując kontrakty głównie dla Generalnej Dyrekcji Dróg
Krajowych i Autostrad w ramach narodowych programów drogowych. Tego rodzaju kontrakty stanowią
82,5% wartości portfela zamówień do realizacji do 2030 roku.
W przypadku budownictwa kubaturowego, którego udział ogółem w portfelu wynosi 17,23% najbardziej
istotnym pozostaje segment budownictwa użyteczności publicznej (17,12%). W dalszej kolejności
pozostaje segment budownictwa przemysłowego, którego udział w portfelu zamówień wzrósł do 2,44%.
Na koniec 2025 roku wartość portfela zamówień GK MIRBUD utrzymywała się na poziomie powyżej 8
mld złotych netto, co należy uznać za wynik pozytywny. Jednakże dla dalszego rozwoju skali
działalności niezbędny jest dalszy wzrost wartości portfela zamówień do poziomu powyżej 10 mld
złotych netto. Do osiągnięcia tego celu niezbędny jest rozwój GK MIRBUD na rynku budownictwa
infrastruktury kolejowej.
Do najważniejszych dokonań Spółek z Grupy Kapitałowej MIRBUD w raportowanym okresie można
zaliczyć:
budowa portfela zamówień do realizacji do roku 2029 w wysokości 8,46 mld złotych netto;
rozpoczęcie działalności w segmencie budownictwa kolejowego.
Do najważniejszych niepowodzeń Spółek z Grupy Kapitałowej MIRBUD raportowanym okresie można
zaliczyć:
unieważnienie czynności wyboru oferty Emitenta na budowę budynku dla Sądu Rejonowego w
Suwałkach. Wartość oferty: 58,7 mln złotych netto.
Krótkoterminowym celem Grupy jest wzrost skali działalności w nowych segmentach rynku
budowlanego (kolej, energetyka) i utrzymanie wartości przychodów powyżej 3 mld złotych rocznie, który
Grupa Kapitałowa osiąga od 2022 roku. Średnioterminowym celem jest wzrost przychodów do poziomu
5 mld złotych rocznie, co uplasuje Grupę MIRBUD na podium rankingu największych wykonawców
budowlanych w kraju jako jedyną reprezentującą w tym gronie firmę polską. Dla osiągnięcia tego celu
niezbędne jest dalsze skalowanie działalności na obszary budownictwa specjalistycznego, w tym
przede wszystkim infrastruktury kolejowej oraz energetycznej.
Wykres: Przychody GK MIRBUD w latach 2018 - 2025 (w tys. PLN)
1 143
949
1 243
2 505
3 319
3 322
3 252
2 951
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
Y 2018 Y 2019 Y 2020 Y 2021 Y 2022 Y 2023 Y 2024 Y 2025
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 49 z 145
Wykres: Zysk netto GK MIRBUD w latach 2018 - 2025 (w tys. PLN)
Wraz ze wzrostem skali działalności, MIRBUD S.A. jest postrzegana jako ważny gracz na rynku firm
budowlanych w kraju. Dzięki realizacji wszelkiego rodzaju inwestycji w wyznaczonych terminach, z
zachowaniem należytej staranności oraz w konkurencyjnych cenach Grupa Kapitałowa MIRBUD cieszy
się opinią rzetelnego, polskiego wykonawcy, który skutecznie konkuruje z największymi firmami
budowlanymi posiadającymi zaplecze finansowe w postaci kapitału powiązanych z nimi spółek
zagranicznych. Planowany rozwój Grupy na rynku budownictwa kolejowego oraz sieci energetycznych
w przyszłości pozwolą na dalsze zwiększanie skali działalności.
Budownictwo infrastrukturalne
Kontrakty infrastruktury drogowej realizowane są przez MIRBUD S.A. lub konsorcjum firm z Grupy
Kapitałowej MIRBUD, tj. MIRBUD S.A. oraz KOBYLARNIA S.A. Produkcję mas asfaltowych na potrzeby
realizowanych kontraktów infrastruktury drogowej zabezpiecza KOBYLARNIA S.A.
W 2025 roku do największych dokonań Grupy w segmencie robót budowlano – montażowych
kontraktów infrastruktury drogowej można zaliczyć podpisanie umów na realizację następujących
inwestycji:
budowa układu drogowego w gminie Miękinia, woj. dolnośląskie. Wartość umowy: 92,863 mln
złotych netto;
projekt i budowa obwodnic: Kamienia Krajeńskiego i Sępólna Krajeńskiego. Wartość umów:
128,96 mln złotych netto;
podpisanie umowy ramowej na projekt i budowę układu drogowego dla lotniska CPK;
budowa drogi wojewódzkiej klasy G – zachodniej obwodnicy Mławy. Wartość umowy:
109,2 mln złotych netto;
rozbudowa drogi krajowej nr 25, odc. Biskupice Ołoboczne – Ostrów Wielkopolski. Wartość
umowy: 216,88 mln złotych netto;
budowa drugiej jezdni obwodnicy Wyrzyska w ciągu drogi ekspresowej S10. Wartość umowy:
98,621 mln złotych netto;
budowa drogi ekspresowej S11 Ostrów Wlkp. – Kępno, odcinek I. Wartość umowy: 446,700 mln
złotych netto;
budowa łącznika drogowego dla rozwoju transportu intermodalnego w Sławkowie, woj. śląskie,
pow. będziński. Wartość umowy: 154,134 mln złotych netto;
zaprojektowanie i budowa obwodnicy miejscowości Wschowa i Dębowa Łęka w ciągu drogi
krajowej nr 12. Wartość umowy: 128,740 mln złotych netto;
27
28
58
128
119
135
121
112
0
20
40
60
80
100
120
140
160
Y 2018 Y 2019 Y 2020 Y 2021 Y 2022 Y 2023 Y 2024 Y 2025
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 50 z 145
projekt i budowa drogi krajowej nr 9 na odcinku Skaryszew- do początku obwodnicy Iłży.
Wartość umowy: 226,478 mln złotych netto;
rozbudowa dróg: Inowrocław – Solec Kujawski oraz Nowa Wieś Wielka – Leszyce w woj.
kujawsko – pomorskim. Wartość umów: 160,781 mln złotych netto.
Ogółem w 2025 roku podpisano 11 umów na realizację kontraktów infrastruktury drogowej o łącznej
wartości 1 763,357 mln złotych netto. Po upływie okresu sprawozdawczego popisano jedną umowę o
wartości 121,256 mln złotych netto.
W omawianym okresie złożono 61 ofert na realizację kontraktów infrastruktury drogowej na łączną
kwotę 17 604,890 mln złotych netto.
W 2024 roku podniesiono kapitał zakładowy MIRBUD S.A. do wysokości 11 009 300,00 złotych poprzez
emisję akcji serii L w liczbie 18.348.800 sztuk akcji zwykłych na okaziciela o wartości nominalnej 0,10
złotych każda. W wyniku emisji akcji Spółka pozyskała 200 mln złotych na rozwój w segmencie
budownictwa infrastruktury drogowej i kolejowej. W ramach pozyskanych środków m.in. zakupiono
udziały w PBS Transkol Sp. z o.o. Równolegle w MIRBUD S.A. rozwijano Dział Infrastruktury Kolejowej.
W 2025 roku konsorcjum spółek z GK MIRBUD, tj. MIRBUD S.A. oraz PBS Transkol Sp. z o.o. podpisało
umowę z PKP PLK na realizację zadania pn. „Ciągła wymiana szyn i podkładów w torze nr 1 linii
kolejowej nr 281 Oleśnica – Chojnice (odcinek Kcynia – Nakło nad Notecią) oraz w torze nr 1 linii
kolejowej nr 356 Poznań Wschód – Bydgoszcz Główna (na odcinku granica IZ – Kcynia) wraz z robotami
towarzyszącymi” o wartości 46 523 788,06 złotych netto. W toku prac zakres kontraktu został
rozszerzony do kwoty 55,209 mln złotych netto.
Do największych dokonań GK MIRBUD w segmencie robót budowlano – montażowych kontraktów
infrastruktury kolejowej można zaliczyć wybór oferty konsorcjum firm w składzie: Torpol S.A. (lider
konsorcjum) oraz MIRBUD S.A. (partner konsorcjum) na budowę linii kolejowej Rail Baltica na odcinku
Białystok Ełk dla PKP PLK S.A. Wartość oferty: 3 712,994 mln złotych netto. Należy wskazać, iż na
dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania wybór oferty konsorcjum Torpol-Mirbud został
unieważniony przez Krajową Izbę Odwoławczą. Konsorcjum złożyło skargę na wyrok KIO do Sądu
Powszechnego i aktualnie oczekuje na rozstrzygnięcie w tej sprawie.
W omawianym okresie złożono 12 ofert na realizację kontraktów infrastruktury kolejowej na łączną
kwotę 12 421, 842 mln złotych netto.
Zgodnie z przyjętą strategią rozwoju Grupy Kapitałowej MIRBUD w 2025 roku spółka dominująca w
Grupie rozpoczęła działalność w segmencie infrastruktury energetycznej. W tym czasie złożono dwie
oferty na realizację tego rodzaju kontraktów o łącznej wartości 98,750 mln złotych netto. Pierwszą
umowę, z TAURON Dystrybucja Spółka Akcyjna, na kwotę 9,700 mln złotych pn. „Przebudowa
jednotorowej linii 110 kV relacji Rokitnica-Sowice w systemie zaprojektuj i wybuduj”” konsorcjum firm w
składzie: MIRBUD S.A. (lider konsorcjum) oraz ENVIESA Sp. z o. o. Sp. k. z siedzibą w Gliwicach
(partner konsorcjum) podpisało już po upływie okresu sprawozdawczego.
Na dzień 31.12.2025 r. Grupa realizowała w sumie 44 kontraktów budownictwa infrastruktury drogowej
i jeden kolejowej. Zaawansowanie prac na budowach przedstawia poniższy wykres:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 51 z 145
Budownictwo kubaturowe
W obszarze realizacji kontraktów budownictwa kubaturowego działa podmiot dominujący w Grupie –
MIRBUD S.A. W 2025 roku do największych dokonań w segmencie robót budowlano – montażowych
budownictwa kubaturowego należy zaliczyć:
podpisanie umowy na realizację II etapu budowy Krakowskiego Centrum Muzyki w Krakowie.
Wartość umowy: 144,700 mln złotych netto;
podpisanie umowy na budowę budynku Prokuratury Regionalnej w Gdańsku. Wartość umowy:
96,929 mln złotych netto;
podpisanie umowy na budowę centrum handlowego w Siemianowicach Śląskich. Wartość
umowy: 63,977 mln złotych netto;
podpisanie umowy na projekt i budowę centrum handlowego w Konstantynowie Łódzkim.
Wartość umowy: 36,750 mln złotych netto;
podpisanie umowy na budowę zespołu magazynowo – usługowego w m. Kozerki, gmina
Grodzisk Mazowiecki. Wartość umowy: 29,700 mln euro netto;
podpisanie listów intencyjnych na budowę budynku magazynowo- produkcyjnego wraz z
łącznikiem w gminie Jawor. Wartość zadania: 25,667 mln euro netto;
podpisanie pięciu umów na budowę budynków infrastruktury wojskowej o łącznej wartości
302,932 mln złotych netto.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku MIRBUD S.A. realizowała 26 kontraktów budownictwa kubaturowego.
Stopień zaawansowania prac na budowach przedstawia poniższy wykres:
58%
0%
0%
0%
0%
0%
1%
1%
1%
9%
0%
2%
3%
2%
0%
20%
5%
6%
7%
5%
2%
7%
7%
6%
0%
48%
51%
4%
1%
5%
46%
83%
88%
45%
94%
90%
1%
0%
5%
6%
2%
1%
100%
39%
97%
Wymiana szyn i podkładów na linii kolejowej nr 281 Oleśnica Chojnice (odc. Kcynia - Nakło)
Rozbudowa drogi Inowrocław - Solec Kuj., cz. 2
Rozbudowa drogi Inowrocław - Solec Kuj., cz. 1
Rozbudowa drogi krajowej nr 9, odc. Skaryszew - Iłża
Budowa obwodnicy m. Wszchowa w ciągu DK12
Budowa łącznika drogowego do Euroterminala w Sławkowie, woj. śląskie
Budowa drugiej jezdni obwodnicy Wyrzyska w ciągu drogi ekspresowej S10
Droga ekspresowa S11 Ostrów Wlkp. - Kępno, odc. I, Przygodzice - Ostrzeszów Płn.
Budowa i rozbudowa DK25, odc. Biskupice Ołoboczne - Ostrów Wielkopolski
Budowa zachodniej obwodnicy Mławy
Układ komunikacyjny podstrefy Miękinia w ramach Legnickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej
Budowa obwodnicy Kamienia Kraj. i Sępólna Kraj., cz. 2
Budowa obwodnicy Kamienia Kraj. i Sępólna Kraj., cz 1.
Budowa infrastruktury drogowej na terenie byłej kopalni Biskupice w Zabrzu
Obwodnica Sławy - etap II
Budowa obwodnicy Kartuz, etap II
Droga ekspresowa S11 Kępno - A1, odc. II Siemianice - Gotartów
Droga ekspresowa S11 Piła - Poznań, odc. Poznań Płn. - Oborniki
Droga ekspresowa S10 Szczecin - Piła, odc. 4 Recz - Cybowo
Droga ekspresowa S8 Wrocław - Kłodzko, odc. 6, Ząbkowice Śl. - Bardo
Budowa/modernizacja infrastruktury Dolnośląskiej Strefy Aktywności Gospodarczej - S 3…
Droga ekspresowa S10 Szczecin - Piła, odc 3. Suchań - Recz
Droga ekspresowa S11 Ostrów Wlkp. - Kępno, odc. III, obwodnica Kępna
Droga ekspresowa S11 Kępno - A1, odc. III Gotartów - pocz. obw. Olesna
Budowa i modernizacja infrastruktury w gminach Głogów i Kotla
Budowa/modernizacja infrastruktury drogowej - S3 Jawor
Rozwój zachodniej strefy przemysłowej w Pile
Rozbudowa dróg powiatowych w powiecie płockim
Uzbrojenie terenów inwestycyjnych w Słupsku
Budowa i rozbudowa dróg w gminie Słupsk
Brzeska Strefa Gospodarcza - DW 268
Budowa południowego obejścia Miasta Słupska
Droga ekspresowa S6 Koszalin - Słupsk, odc. 1
Droga ekspresowa S10 Bydgoszcz - Toruń, odc. 3
Obwodnica m. Gostyń w Wielkopolsce
Obwodnica Metropolii Trójmiejskiej, odc. Żukowo - Gdańsk Płd.
Ostrowiec Świętokrzyski, drogi dojazdowe
Staszowski Obszar Gospodarczy
Droga ekspresowa S12 granica w. łódzkiego - Radom Płd., odc. 2
Droga ekspresowa S16 Knyszyn - Krynice
Budowa drogi wojewódzkiej nr 723 w Sandomierzu
Jaworznicki Obszar Gospodarczy
Obwodnica N. Korczyna w woj. świętokrzyskim
Droga ekspresowa S74 Przelom/Mniów - Kielce Zachód
Droga ekspresowa S1 Kosztowy - Bielsko-Biała, odc. 3
BUDOWNICTWO INFRASTRUKTURY
DROGOWEJ
BUDOWNICTWO INFRASTRUKTURY
KOLEJOWEJ
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 52 z 145
W 2025 r. Spółka złożyła oferty w 116 postępowaniach publicznych i niepublicznych. Wartość złożonych
ofert: 9 747,694 mln zł netto.
Pozostałe
Segment najmu powierzchni komercyjnych
W ramach Grupy Kapitałowej MIRBUD na 31.12.2025 roku działalność związana z najmem
nieruchomości inwestycyjnych prowadzona była przez cztery spółki:
Marywilska 44 Sp. z o.o. wiodąca spółka w ramach segmentu,
MIRBUD S.A. w związku z nabyciem od Marywilskiej 44 sp. z o.o. nieruchomości magazynowo
-logistycznej w Ostródzie
JHM DEVELOPMENT S.A. w związku z nabyciem w lipcu 2024 roku od Spółki Marywilska 44
Sp. z o.o. nieruchomości inwestycyjnych zlokalizowanych w Starachowicach i Skierniewicach
PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. o.o. ( obecnie MRB INDUSTRIAL sp. z o.o.) -
nieruchomość magazynowa w Bolesławcu
Na skutek pożaru w dniu 12 maja 2024 r. hala Centrum Handlowe MARYWILSKA 44 w Warszawie
uległa całkowitemu zniszczeniu. W następstwie tego zdarzenia podjęta została decyzja o zmianie
organizacyjnej w działalności Grupy Kapitałowej MIRBUD w zakresie zarządzania segmentem wynajmu
nieruchomości komercyjnych. Efektem zmian była reorganizacja majątku Spółki Marywilska 44 Sp. z
o.o. poprzez sprzedaż: nieruchomości w Ostródzie na rzecz MIRBUD S.A., nieruchomości w
Starachowicach i Skierniewicach na rzecz JHM DEVELOPMENT S.A. oraz nieruchomości w Rumi na
rzecz podmiotu spoza Grupy Kapitałowej MIRBUD.
4%
98%
96%
94%
28%
90%
0%
1%
5%
7%
9%
25%
35%
32%
65%
11%
48%
36%
16%
11%
48%
71%
74%
48%
73%
66%
Kozerki, gm. Grodzisk Maz. - zespół magazynowo-usługowy
Brzeg, Dino, centrum dystrybucyjne
Janów Lub., Dino, centrum dystryb.
Warszawa, DCOne DM, ul. Rzeczna
Skierniewice, ul. Sobieskiego
Skierniewice, ul. Armii Krajowej etap II, JHM DEVELOPMENT
Konstantynów Łódzki, centrum handlowe
Agencja Mienia Wojskowego, zadanie 42282
Siemianowice Śląskie, galeria, ACE 9
Agencja Mienia Wojskowego, zadanie 43308
Gdańsk, siedziba Prokuratury Regionalnej
Agencja Mienia Wojskowego, zadanie 91823
Świdwin, lotnisko, Agwencja Mienia Wojskowego
Krakowskie Centrum Muzyki, etap II
Wierzbica, gm. Serock, budowa szkoły podstawowej i żłobka
Koszalin, Centrum Wiedzy Cognitarium, Politechnika Koszalińska
Stryków, Centrum Rozwoju Strykowa (CRS)
Chełm, przebudowa stadionu i boisk, Miasto Chełm
Skierniewice, basen z lodowiskiem, Miasto Skierniewice
Łódź, PPP - budowa basenu Olechów - Janów, Miasto Łódź
Rzeszów, Podkarpackie Centrum Lekkoatletyczne
Wrocław, zespół szkolno - przedszkolny
Bydgoszcz, przebudowa zajezdni tramwajowej
Kołobrzeg, centrum uzdrowiskowo- hotelowe, BB Baltic Park
Warszawa Okęcie, hotel, Sangate Sancak
Powidz, Centrum Sportowe, Agencja Mienia Wojskowego
OBIEKTY UŻYTECZNOŚCI PUBLICZNEJ
OBIEKTY MIESZKANIOWE
OBIEKTY PRZEMYSŁOWE
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 53 z 145
Posiadane przez spółkę Marywilska 44 kompetencje w zakresie komercjalizacji obiektów są obecnie
również wykorzystywane przez MIRBUD S.A. w zakresie nieruchomości w Ostródzie na zasadach
usługi.
Centrum magazynowo-logistyczne w Ostródzie
Obiekt stanowi 6 hal o łącznej powierzchni użytkowej 56 200 m
2
i powierzchnia najmu 44 341 m
2
Poza wyżej wymienionymi obiektami handlowymi do nieruchomości inwestycyjnych w GK JHM
DEVELOPMENT wg stanu na 31.12.2025 r. zaliczane są:
niezabudowana nieruchomość gruntową w Woli Pękoszewskiej,
niezabudowaną nieruchomość gruntową w Skierniewicach przy ulicy Unii Europejskiej,
niezabudowaną nieruchomość gruntową w Rawie Mazowieckiej przy ulicy Białej,
zabudowaną nieruchomość w Skierniewicach przy ulicy Sobieskiego,
aktywa z tytułu prawa do użytkowania nieruchomości gruntowych położonych w Warszawie przy ul.
Marywilskiej 44 użytkowane na podstawie długoterminowych umów dzierżawy – ujęcie zgodne z
MSSF 16 „leasing”.
Poziom komercjalizacji hali na dzień sporządzania sprawozdania ok.95%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 54 z 145
4.4. Społeczna Odpowiedzialność Biznesu
Grupa Kapitałowa MIRBUD realizuje strategię dotyczącą ochrony środowiska, bezpieczeństwa i higieny
pracy oraz działań na rzecz społeczności lokalnych opisaną w raporcie z działalności niefinansowej
opublikowanym z Raportem Rocznym za 2025 r. Strategia Grupy w tym zakresie jest dostępna na
stronie internetowej: https://mirbud.pl/media/asset/fafc3fcfcc5f0077f5343ceeffcb6ca504121c977b8869
15a051303d44a4059a.pdf
4.5. Informacja o podstawowych produktach, usługach lub towarach
MIRBUD S.A.
Strukturę przychodów ze sprzedaży oraz rentowność wg segmentów działalności dla MIRBUD S.A. w
2025 roku w porównaniu do analogicznego okresu 2024 roku przedstawiają poniższe tabele:
Tabela: Sprzedaż realizowana przez MIRBUD S.A. w okresach 01.01.2025 - 31.12.2025 oraz 01.01.2024- 31.12.2024 wg
segmentów
Wyszczególnienie
Przychody ze
sprzedaży
Struktura
przychodów
Przychody ze
sprzedaży
Struktura
przychodów
01.01.2025-
31.12.2025
w %
01.01.2024 –
31.12.2024
w %
Sprzedaż usług budowlano-montażowych:
1 903 332
98,3%
1 682 283
98,6%
- budynki mieszkalne
43 782
2,3%
40 858
2,4%
- budynki użytku publicznego
636 311
33,4%
543 917
32,3%
- budynki produkcyjne, usługowe.
172 766
9,1%
431 082
25,6%
- roboty inżynieryjno-drogowe
1 003 110
52,7%
666 426
39,6%
- roboty kolejowe
47 363
2,5%
Pozostałe
33 433
1,7%
23 718
1,4%
SUMA
1 936 765
100%
1 706 001
100%
W 2025 roku MIRBUD S.A. osiągnęła przychody wyższe o 13% względem przychodów za rok 2024.
Wzrost przychodów grupy wynikał głownie z:
przeniesienia do realizacji kontraktów drogowych ze spółki KOBYLARNIA S.A.
końcowej fazy realizacji kontraktów drogowych - Budowa drogi ekspresowej S1 (dawniej S69)
Bielsko-Biała - Żywiec - Zwardoń, odcinek Przybędza - Milówka (obejście Węgierskiej Górki,
Budowa drogi S1 Kosztowy - Bielsko Biała. Odcinek III Dankowice - węzeł "Suchy Potok" (z
węzłem)
przejścia kontraktu - Zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych dla odcinka drogi
ekspresowej S 74 Przełom/Mniów - Kielce (S7 węzeł Kielce Zachód) w fazę realizacji.
Zmianie uległa również struktura przychodów. Nadal główny udział w strukturze sprzedaży Spółki
stanowiły usługi budowlano-montażowe - ok. 98% całości sprzedaży
Wśród przychodów z usług budowlano-montażowych największe przychody generowała sprzedaż usług
w segmencie robót inżynieryjno-drogowych stanowiąca ok. 53% tych usług (wzrost udziału w
przychodach o 13,1 p.p.) oraz budynków użytku publicznego generujących ok. 33,4% przychodów ze
sprzedaży tych usług (wzrost udziału o ok. 1,1 p.p. rok do roku). Obniżeniu uległ udział przychodów ze
sprzedaży robót budowlano-montażowych w segmencie budynków produkcyjnych i usługowych, które
stanowiły 9,1% tych przychodów (obniżenie udziału w przychodach r/r o 16,5 p.p.)
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 55 z 145
Zmiana poziomu i struktury sprzedaży w Spółce wynikała głównie z:
przejęcia do realizacji od podmiotu zależnego KOBYLARNIA S.A. kontraktów inzynieryjno-
drogowych zawartych w 2024 roku
końcowej fazy realizacji kontraktów drogowych - Budowa drogi ekspresowej S1 (dawniej S69)
Bielsko-Biała - Żywiec - Zwardoń, odcinek Przybędza - Milówka (obejście Węgierskiej Górki,
Budowa drogi S1 Kosztowy - Bielsko Biała. Odcinek III Dankowice - węzeł "Suchy Potok" (z
węzłem)
przejścia kontraktu - Zaprojektowanie i wykonanie robót budowlanych dla odcinka drogi
ekspresowej S 74 Przełom/Mniów - Kielce (S7 węzeł Kielce Zachód) w fazę realizacji
spadku dynamiki, ilości i wartości krótkoterminowych projektów hal magazynowych i
logistycznych;
wstrzymywaniem w roku 2023 i 2024r postępowań przetargowych przed podmioty publiczne w
oczekiwaniu na środki z KPO
realizacji przez MIRBUD S.A. na zlecenie JHM DEVELOPEMENT S.A. inwestycji
developerskich w Łodzi, Skierniewicach
skoncentrowania się na realizacji najbardziej rentownych, prestiżowych projektów.
Tabela: Rentowność dla MIRBUD S.A. w okresie 01.01.2025 - 31.12.2025 oraz 01.01.2024 - 31.12.2024 wg. segmentów
Wyszczególnienie
Zysk/strata ze
sprzedaży
Rentowność
sprzedaży w %
Zysk/strata ze
sprzedaży
Rentowność
sprzedaży w %
01.01.2025 -
31.12.2025
01.01.2024 -
31.12.2024
Sprzedaż usług budowlano-montażowych:
166 993
8,8%
114 319
6,8%
- budynki mieszkalne
2 182
5,0%
3 424
8,4%
- budynki użytku publicznego
45 636
7,2%
33 028
6,1%
- budynki produkcyjne, usługowe
16 599
9,6%
54 920
12,7%
- roboty inżynieryjno-drogowe
103 661
10,3%
22 947
3,4%
- roboty kolejowe
- 1 085
-2,9%
0
0%
Pozostałe
- 7 322
-21,9%
848
3,6%
SUMA
159 671
8,3%
115 167
6,8%
Rentowność brutto na sprzedaży Spółki w roku 2025 względem roku 2024 uległa podwyższeniu o ok.
1,5 p.p. w wyniku zwiększonej rentowności robót inżynieryjno -drogowych.
Stabilizowanie wyników Spółki działającej głównie na rynku budowlanym odbywa się poprzez
dywersyfikację segmentów jej działalności W kolejnych okresach pozytywny wpływ na wynik Grupy
może mieć również rozwój działalności w segmencie kolejowym.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 56 z 145
4.6. Informacje o rynkach zbytu i dostaw
4.6.1. Odbiorcy
Segment usług budowlano - montażowych
W okresie sprawozdawczym odbiorcami usług Spółek z Grupy Kapitałowej (MIRBUD S.A.,
KOBYLARNIA S.A., TRANSKOL sp. z o.o.) były podmioty krajowe. Odbiorców produktów i usług można
podzielić na dwie grupy:
podmioty komercyjne,
jednostki podlegające przepisom Prawo zamówień publicznych.
W 2025 roku, podobnie jak w roku 2024, dało się odczuć znaczną niestabilność rynku głównie za sprawą
konfliktu na Ukrainie oraz ze względu na oczekiwania na środki z Unii Europejskiej w ramach Krajowego
Planu Odbudowy. Wpływ ogłaszanych w 2025 roku przetargów na segment budowlano montażowy z
uwagi na wydłużająca się procedurę odwoławczą będzie odczuwalny po ich rozstrzygnięciu dopiero w
od roku 2027 - w przypadku kontraktów „buduj” lub od roku 2028 – w przypadku kontraktów
realizowanych w systemie „zaprojektuj i buduj”.
W 2025 r. poziom cen materiałów i usług ulegał stopniowej stabilizacji, jednak wzrost agresywnej
konkurencji pomiędzy wykonawcami w perspektywie średnio i długookresowej może negatywnie
wpłynąć na rentowność kontraktów realizowanych w 2026 roku i latach późniejszych.
Konflikt na Bliskim Wschodzie zi związane z nim wzrosty i wahania cen ropy i produktów
ropopochodnych będzie miła decydujące znaczenie dla wyników realizacji kontrakt w średnim terminie.
Kluczowym stanie się wynegocjowanie z dostawcami zwiększenia lub zniesienia limitów
waloryzacyjnych.
Emitent dąży do minimalizacji ryzyka destabilizacji cen materiałów i usług i podaży kontraktów
budowlanych poprzez dywersyfikacje portfela zamówień, m.in. poza kontraktami infrastrukturalnymi
Spółka realizuje również krótkoterminowe, wysokomarżowe kontrakty budowy obiektów magazynowych
i przemysłowych oraz kontrakty w segmencie mieszkaniowych dla podmiotu zależnego JHM
DEVELOPMENT S.A., przy jednoczesnym zabezpieczaniu cen materiałów i usług na początkowym
etapie realizacji długoterminowych kontraktów z jednostkami z sektora publicznego.
W 2025 Grupa skończyła (uzyskała przejezdność lub świadectwa przejęcia) realizację kontraktów umów
na budowę dróg, których marże zostały skalkulowane przed okresem wystąpienia pandemii COVID-19
i konfliktu w Ukrainie. Większość portfela Spółki stanowią kontrakty zawarte w aktualnych warunkach
rynkowych, wszystkie zawierają zapisy waloryzacyjne.
W 2025 r. Emitent zawarł ugody waloryzacyjne przed mediatorem Prokuratorii Generalnej RP m.in. ze
Skarbem Państwa – Stołecznym Zarządem Infrastruktury (waloryzacja kontraktu Budowy hali
remontowej wraz z infrastrukturą towarzyszącą z przeznaczeniem do wykonania obsługi i napraw
czołgów Leopard 2 - 8,8 mln złotych brutto).
Aktualnie negocjuje również waloryzację kosztów wymagań ogólnych z GDDKiA Oddział w Łodzi
(waloryzacja kontraktu Projekt i budowa autostrady A-1 Tuszyn (bez węzła) – gr. woj.
łódzkiego/śląskiego od km 335+937,65 do km 399+742,51. Odcinek B – węzeł Bełchatów (bez węzła)
– węzeł Kamieńsk (z węzłem) od km 351+800,00 do km 376+000,00” kwota waloryzacji
5,4 mln zł brutto). Zarząd ocenia jako wysokie szanse na uzyskanie waloryzacji kontraktu.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 57 z 145
Wypełniony portfel zamówień, wysoki udział kontraktów publicznych, częściowe zabezpieczenie cen
materiałów i usług oraz długoterminowy charakter powyższych kontraktów sprawiają, iż MIRBUD S.A.
znajduje się w dość bezpiecznym położeniu w panującym burzliwym otoczeniu makroekonomicznym.
Spółka osiągnęła w 2025 roku powyżej 10% przychodów ze sprzedaży z jednym odbiorcą GDDKiA
(75% przychodów).
Począwszy od 01.01.2025 r. za realizację kontraktów drogowych zawartych w 2024 r. oraz kontraktów
drogowych zawartych w latach wcześniejszych, w których prace budowlane jeszcze się nie rozpoczęły
w ramach konsorcjum MIRBUD/KOBYLARNIA odpowiedzialny jest MIRBUD S.A., natomiast
KOBYLARNIA S.A. świadczy usługi związane z produkcją masy mineralno-asfaltowej łącznie z jej
ułożeniem.
Na koniec okresu sprawozdawczego Grupa Kapitałowa posiadała wypełniony portfel zamówień na lata
2025-2028 o łącznej wartości ok. 8,35 mld zł netto.
W 2025 roku Emitent wziął udział w:
• 61 przetargach na budowę infrastruktury drogowej (wartość złożonych ofert 17,6 mld zł netto);
• 116 przetargach na budowę obiektów kubaturowych (wartość złożonych ofert 9,75 mld zł
netto);
• 12 przetargach na budowę infrastruktury kolejowej (wartość złożonych ofert 12,42 mld zł).
Segment najmu nieruchomości
- na cele magazynowe
W ramach Grupy funkcjonują dwie nieruchomości wynajmowane na cele magazynowe: położona w
Ostródzie, przy trasie S7 (na dzień 31.12.2025 r. będąca własnością i zarządzana przez MIRBUD S.A.)
oraz położona w Bolesławcu (na dzień 31.12.2025r będąca własnością i zarządzana przez PDC
INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o.). Odbiorcami usług najmu są:
podmioty gospodarcze prowadzące działalność przemysłową poszukujące przestrzeni dla celów
magazynowych,
podmioty świadczące usługi logistyczne i transportowe poszukujące powierzchni umożliwiającej
realizacje swojej podstawowej działalności – sortowania, przechowywanie, magazynowanie,
podmioty działające w branży handlowej poszukujące przestrzeni do przechowywania i
magazynowania towaru,
inne podmiotu poszukujące powierzchni m.in. na cele świadczenia usług w branży rozrywki i
rekreacji, produkcji lekkiej i innych usług.
Obecnie głównym najemcą nieruchomości w Ostródzie jest Spółka działająca w branży produkcji mebli
i wyposażenia wnętrze. Przedmiotowa spółka wykorzystuje wynajętą przestrzeń na cele
magazynowania swoich produktów.
Spółki z Grupy prowadzą działania zmierzające do komercjalizacji pozostałej powierzchni w ramach
dostępnych obiektów. Spółki wykazuje elastyczne podejście w zakresie możliwości najmu wskazanych
przestrzeni, dostosowania obiektu do wymaganych parametrów technicznych lub co do warunków
umownych. Celem Spółki pozostaje pozyskanie długoterminowych, rzetelnych najemców dla całej
powierzchni dostępnej w ramach obiektu położonego w Ostródzie.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 58 z 145
4.6.2. Dostawcy
Segment usług budowlano - montażowych.
Spółki działając zgodnie z przyjętymi procedurami Systemu
Zarządzania Jakością ISO 9001:2015 nawiązują i utrzymują
współpracę z dostawcami, którzy po spełnieniu ściśle określonych
wymogów, umieszczani są na liście kwalifikowanych dostawców.
Na jej podstawie Dział Zaopatrzenia przeprowadza negocjacje
handlowe na dostawy materiałów budowlanych do realizacji
poszczególnych zadań. W celu dodatkowej kontroli kosztów na
kluczowych projektach (docelowo na wszystkich) Zarząd Spółki
powołuje tzw. Komisje Przetargowe, które we współpracy z
Kierownikiem Kontraktu i Kierowników Branżowych dokonują
wyboru najkorzystniejszej oferty.
Komisje Przetargowe odpowiadają za identyfikację, kwalifikację i wybór podwykonawców usług oraz
dostawców materiałów, w szczególności za:
poziom cen dostaw materiałów/towarów/usług oraz wynegocjowane terminy płatności;
ocenę zdolności dostawcy do zrealizowania dostawy w zakresie i terminie wymaganym w
zapotrzebowaniu materiałowym;
ocenę zdolności podwykonawcy do zrealizowania usługi w zakresie i terminie wymaganym
przez klienta;
precyzyjne określenie wymagań dotyczących zamawianego materiału/towaru/usługi.
Spółki na każdy istotny produkt (materiał, usługę, wyrób) posiada nie mniej niż trzech dostawców. Takie
działanie daje gwarancję świadczenia usług z zachowaniem najwyższych standardów i zapewnienia
ciągłości dostaw.
Spółki w okresach korzystnych cen rynkowych zawierają długoterminowe umowy z kluczowymi
dostawcami materiałów (asfalt, stal, cement) zapewniających dostawę materiałów w korzystnych
cenach stałych lub z częściową partycypacją w ich ewentualnym wzroście dla najważniejszych
kontraktów infrastrukturalnych.
W 2024 roku Grupa Kapitałowa zawarła m.in. umowę na dostawę asfaltu na lata 2025-2027 w łącznej
ilości 150 tys. ton.
Podobnie umowy z kluczowymi podwykonawcami zawierane są na początkowym etapie realizacji
kontraktu przy utrzymaniu cen ofertowych uzyskanych w procesie wyceny i ofertowania kontraktu.
Współpraca zarówno z wieloletnimi jak i nowymi dostawcami materiałów budowlanych i usług w
prezentowanym okresie przebiegała bez zakłóceń. Spółka nie miała istotnych problemów w
zaopatrywaniu w materiały budowlane i w usługi na realizowanych inwestycjach także w nowych
regionach.
W okresie sprawozdawczym dostawcy Spółek pochodzili głównie z rynku krajowego.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 59 z 145
W analizowanym okresie nie wystąpiło uzależnienie Spółki od żadnego dostawcy materiałów i usług.
Segment najmu
Spółki z Grupy w prowadzeniu swojej działalności korzysta z usług zewnętrznych podmiotu do
świadczenia usług utrzymania posiadanych nieruchomości tj. m.in.: usług ochrony, sprzątania, obsługi
technicznej i serwisowej, usług dodatkowych wspomagających działania marketingowe oraz usług
budowlanych. Dzięki wnikliwej analizie, przemyślanej, sprawdzonej i konsekwentnej realizacji udało się
wypracować solidną współpracę z dostawcami o ugruntowanej pozycji na rynku, którzy spełniają ściśle
określone wymogi stawiane przez Spółki.
Przy wyborze dostawców wyżej wymienionych usług przedstawiciele Spółek przeprowadzają
negocjacje handlowe na dostawy poszczególnych usług oraz zakupu materiałów i usług niezbędnych
do prowadzenia działalności Spółki. Spółka współpracuje z szeregiem podmiotów na polskim rynku w
oparciu o długoterminowe umowy.
Natomiast główni dostawcy mediów, w tym gazu oraz energii elektrycznej oceniani są w szczególności
wg kryterium poziomu cen i terminu płatności, zdolności dostawcy do realizowania wymaganych
zapotrzebowani (w tym dostępności sieci).
W związku ze znaczną konkurencją na rynku polskim na ww. dostawców nie występuje uzależnienie od
żadnego z nich. W ocenie Zarządu Spółki żaden z dostawców nie jest w stanie negatywnie wpłynąć
bezpośrednio i pośrednio na realizację rozwoju gospodarczego Spółki. Zapewnia to gwarancje realizacji
świadczonych usług z zachowaniem najwyższych standardów i zapewnienie ciągłości dostaw.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 60 z 145
4.7. Perspektywy rozwoju działalności Grupy Kapitałowej MIRBUD
W 2025 roku nieznacznej zmianie uległa struktura przychodów Grupy Kapitałowej MIRBUD.
Niezmiennie dominującą w przychodach pozostaje sprzedaż usług budowlano-montażowych, jednak
udział tego rodzaju działalności wzrósł z 88,9% w 2024 roku do 93,5% w 2025 roku. W ramach tej
działalności dominującym pozostaje segment robót inżynieryjno- drogowych (63,3% przychodów),
kolejnym znaczącym segmentem były roboty związane ze wznoszeniem budynków użyteczności
publicznej (21,6% przychodów), budynków magazynowych i produkcyjnych (5,8%) oraz marginalnie –
budynków mieszkalnych realizowanych wyłącznie dla spółki zależnej JHM DEVELOPMENT S.A. (w
zestawieniu wyłączone z konsolidacji). Po raz pierwszy w strukturze przychodów w 2025 roku
odnotowano sprzedaż robót budowlanych w segmencie infrastruktury kolejowej (2,8% przychodów).
Pozostałe segmenty działalności Grupy, tj. segment deweloperski oraz najmu powierzchni
komercyjnych stanowiły po odpowiednio: 4,3% (spadek z 8,3% względem analogicznego okresu 2024
roku) oraz 1% udziałów w przychodach.
Wykres: Struktura przychodów GK MIRBUD w 2025 i 2024 r.
Podstawowym celem Grupy niezmiennie pozostaje rozwój skali działalności, przy zachowaniu
atrakcyjnych marż na poziomie zysku operacyjnego EBITDA i zysku netto. W perspektywie
średnioterminowej Grupa dąży do osiągnięcia przychodów 5 mld złotych rocznie przy jednoczesnej
poprawie rentowności.
W 2025 roku rentowność sprzedaży Grupy ogółem spadła z 9 do 7,7% jednakże dominująca rentowność
sprzedaży usług budowlano-montażowych utrzymała się na poziomie 6,7% w 2025 w porównaniu do
6,6% w 2024 roku. W poszczególnych segmentach działalności nastąpiły zmiany rentowności
sprzedaży. Wzrosła rentowność sprzedaży usług budowlano – montażowych w obszarze robót
inżynieryno–drogowych, budownictwa użyteczności publicznej oraz działalności deweloperskiej.
Zmalała natomiast rentowność budownictwa produkcyjnego oraz znacznie spadła rentowność
działalności związanej z wynajmem nieruchomości.
21,6%
16,7%
5,8%
13,2%
63,3%
58,9%
2,8%
0,0%
4,3%
8,3%
1,0%
1,1%
1,2%
1,8%
budynki użytkju publicznego
budynki produkcyjne i usługowe
inżynieria drogowa
budownictwo kolejowe
działalność deweloperska
wynajem powierzchni komercyjnych
pozostałe
Y2025
Y2024
2024
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 61 z 145
Wykres: Rentowność sprzedaży GK MIRBUD w 2025 i 2024 r.
Segment budowlano – montażowy
Budownictwo infrastruktury drogowej
W obszarze budownictwa infrastruktury drogowej funkcjonują dwie ze spółek z Grupy Kapitałowej
MIRBUD, tj. MIRBUD S.A. oraz KOBYLARNIA S.A.
W 2025 roku podpisano 11 umów na realizację kontraktów infrastruktury drogowej o łącznej wartości
1 763,357 mln złotych netto. Po upływie okresu sprawozdawczego popisano jedną umowę o wartości
121,256 mln złotych netto.
Powyższe umowy sprawiają, iż portfel zamówień Grupy Kapitałowej MIRBUD w tym obszarze na koniec
grudnia 2025 r. wyniósł 6,78 mld złotych netto do realizacji do 2030 roku. Większość z powyższych
kontraktów znajduje się obecnie na etapie przygotowania do realizacji robót budowlanych, tj.
projektowania oraz uzyskania decyzji ZRiD. Istotnego wzrostu przychodów z realizacji tych kontraktów
MIRBUD S.A. spodziewa się w roku 2026 i kolejnych.
Dla zapewnienia sprawnej realizacji kontraktów budownictwa infrastruktury drogowej od 2024 roku
realizowany jest plan rozwoju zaplecza produkcyjnego GK MIRBUD poprzez zakup i montaż nowych
wytwórni mas bitumicznych przez spółkę KOBYLARNIA S.A., której głównym obszarem działalności
pozostaje produkcja mas mineralno – asfaltowych na potrzeby realizacji kontraktów drogowych Grupy.
Zgodnie z tymi założeniami zaplanowano rozbudowę zaplecza produkcyjnego w:
Kobylarni koło Bydgoszczy,
Miękini koło Wrocławia,
Bogusławicach koło Włocławka,
Bierkowie koło Słupska,
Żukowie koło Gdańska,
Skarżysku-Kamiennej.
Oprócz dotychczas funkcjonujących, stałych baz wytwórni mas bitumicznych w Kobylarni, Miękini oraz
Bogusławicach trwa rozbudowa zalecza produkcyjnego spółki KOBYLARNIA S.A. w Bierkowie, Żukowie
oraz Skarżysku-Kamiennej. W 2025 roku zakończono montaż nowej wytwórni w Żukowie koło Gdańska,
w Bierkowie oraz Skarżysku Kamiennej.
7,2%
6,1%
9,6%
12,7%
6,7%
5,3%
-3,7%
0,0%
34,6%
31,4%
0,1%
42,4%
-4,0%
4,0%
budynki użytkju publicznego
budynki produkcyjne i usługowe
inżynieria drogowa
budownictwo kolejowe
działalność deweloperska
wynajem powierzchni komercyjnych
pozostałe
Y2025
Y2024
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 62 z 145
Grafika: Struktura geograficzna zaplecza produkcyjnego mas bitumicznych GK MIRBUD.
W 2025 roku złożono 61 ofert na realizację kontraktów infrastruktury drogowej na łączną kwotę
17 604,890 mln złotych netto. Perspektywy dalszego pozyskiwania kolejnych kontraktów GK MIRBUD
są bezpośrednio związane ze sprawną realizacją rządowych programów infrastrukturalnych przez
Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad oraz rozbudowie infrastruktury drogowej przez organy
samorządu terytorialnego na poziomie wojewódzkim i powiatowym.
Budownictwo kubaturowe
Rynek budownictwa kubaturowego w Polsce znajduje się obecnie w stanie spowolnienia. Sytuację
nieznacznie poprawia wzrost zapotrzebowania na realizację kontraktów infrastruktury wojskowej. W
2025 r. złożono oferty w 116 postępowaniach publicznych i niepublicznych. Wartość złożonych ofert:
9 747,694 mln zł netto. W tym czasie podpisano 5 umów o łącznej wartości 645,28 mln złotych netto
oraz dwie o łącznej wartości 55,36 mln euro netto.
Na wysokość kontraktacji w obszarze budownictwa kubaturowego będą miały wpływ przede wszystkim
plany rozbudowy zaplecza militarnego Polski. Kontrakty o charakterze niejawnym posiadają już dziś
coraz większy udział w portfelu zamówień MIRBUD S.A. Ta tendencja nasili się w kolejnych latach.
Na decyzje inwestorów prywatnych budownictwa kubaturowego coraz większy wpływ będą miały dalsze
obniżki stóp procentowych NBP.
Budownictwo infrastruktury kolejowej
Zgodnie z przyjętą i komunikowaną przez MIRBUD S.A. strategią rozwoju na rynku budownictwa
kolejowego w 2024 rok dokonano zakupu udziałów kolejowej spółki Transkol. Również współpraca ze
spółką TORPOL S.A, w której MIRBUD S.A. posiada 10 procent udziałów w kapitale zakładowym oraz
rozwijanie własnych kompetencji w oparciu o spółkę Transkol jest strategią dla realizacji planów
rozwojowych MIRBUD S,.A. na rynku budownictwa kolejowego w Polsce. Rozwój ten będzie możliwy
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 63 z 145
dzięki realizacji programów kolejowych przez PKP PLK S.A. oraz związanych z działalnością
Centralnego Portu Komunikacyjnego Sp. z o.o.
W 2025 roku złożono 12 ofert na realizację kontraktów infrastruktury kolejowej na łączną kwotę 12 421,
842 mln złotych netto.
Segment deweloperski
Dalszy rozwój działalności deweloperskiej w miastach średniej wielkości, szczególnie tych, które są
zlokalizowane w pobliżu większych aglomeracji miejskich umożliwia Spółce korzystanie ze swojej
stabilnej pozycji oraz doświadczeń na tych rynkach. Takie lokalizacje pozwalają na zyskowną realizację
projektów deweloperskich przy zmniejszonym poziomie ryzyka. W miastach średniej wielkości ceny
gruntów są umiarkowane, a więc Spółka może łatwiej zgromadzić wkład własny na zakup gruntu i
rozpoczęcie inwestycji. W takich lokalizacjach często występuje bardziej ograniczona konkurencja, niż
w największych aglomeracjach Polski. Przykładem realizacji tej koncepcji są zakończone w latach
ubiegłych realizacje w miastach takich jak Konin, Skierniewice czy Żyrardów.
Jednocześnie Spółka JHM DEVELOPMENT S.A. ma na celu realizacje projektów deweloperskich w
miastach dużych, liczących powyżej 300 tys. mieszkańców, które charakteryzują się wyższym popytem
oraz wyższymi jednostkowymi cenami sprzedaży powierzchni mieszkalnej. Projekty realizowane w
miastach dużych stwarzają dla Spółki największy potencjał wzrostu skali działalności. Projekty tego
rodzaju zostały już zrealizowane w Katowicach, Bydgoszczy, Gdańsku i Łodzi, a obecnie
przygotowywane do realizacji są kolejne inwestycje w tych miastach oraz w Poznaniu.
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania bank ziemi będący w posiadaniu Spółki obejmuje 35,9
ha terenów, przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną. W celu uzupełnienia banku ziemi Spółka
systematycznie poszukuje nowych terenów pod zabudowę wielorodzinną w lokalizacjach zgodnych
z wieloletnią strategią rozwoju.
Na lata 2026 – 2028 planuje rozpoczęcie realizacji kolejnych projektów inwestycyjnych obejmujących
zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i o charakterze apartamentowym, w sumie 3 038 lokali o
powierzchni użytkowej ok.157 tys. m
2
PUM.
Kontynuacja kolejnych etapów osiedli na rynkach, na których deweloper jest obecny od lat oraz
uruchomienie działań na nowych rynkach, w tym na rynkach dużych miast, pozwoli w kolejnych latach
stopniowo, począwszy od 2026 r. zwiększać osiągnięty w latach 2023-2024 poziom sprzedaży lokali.
Dane dotyczące inwestycji uruchamianych w najbliższych latach zamieszczono w tabeli poniżej.
Tabela: Wykaz projektów deweloperskich planowanych do realizacji na latach 2026-2028
LP
Lokalizacja
Rodzaj zabudowy
PUM
[m2]
Liczba lokali
1.
POZNAŃ ul. Smoluchowskiego - I Etap
wielorodzinna
14 371
258
2.
POZNAŃ ul. Smoluchowskiego - II Etap
wielorodzinna
6 320
121
3.
MSZCZONÓW, ul. Dworcowa II
wielorodzinna
7 153
113
4.
BYDGOSZCZ ul. Toruńska - Etap I (A, B, C)
wielorodzinna
12 401
269
5.
BYDGOSZCZ ul. Toruńska - Etap II (D, E)
wielorodzinna
4 651
85
6.
KONIN ul. Orląt Lwowskich
wielorodzinna
10 154
215
7.
SKIERNIEWICE, ul. Mszczonowska
wielorodzinna
12 579
251
8.
KATOWICE ul. Piaskowa
wielorodzinna
13 800
270
9.
ŁÓDŹ ul. Ślaska - Etap I (A, B)
wielorodzinna
10 934
234
10.
Katowice ul. Mikołowska
wielorodzinna
22 000
440
11.
MSZCZONÓW ul. Olchowa
wielorodzinna
6 200
114
12.
ŁÓDŹ - EC 2 - Etap I
wielorodzinna
17 135*
286
13.
SKIERNIEWICE, ul. Nowobielańska 61b
wielorodzinna
7 500
144
14.
BYDGOSZCZ, ul. Łęczycka "Chemia" Etap I (A, B)
wielorodzinna
11 900*
238
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 64 z 145
Razem
157 098
3 038
*ilość PUM uwzględnia etapy przewidziane do realizacji po 2028 roku
Spółka obserwując zachowania klientów oraz działania konkurencji elastycznie dostosowuje sposoby
sprzedaży do oczekiwań rynku. Przy planowaniu realizacji nowych inwestycji zakłada się posiadanie w
ofercie szerokiej palety już zakończonych inwestycji gotowych do sprzedaży, odpowiedniej liczby
inwestycji w trakcie realizacji oraz gruntów pozwalających na uruchomienie nowych projektów na
kolejnym etapie rozwoju.
Zarząd Spółki uważa, że jednym z jego priorytetów przekładającym się na generowanie znacznej
wartości jest optymalizacja operacyjna. Celem Spółki jest minimalizacja stałego poziomu zatrudnienia i
ograniczenie go głównie do doświadczonej kadry pracowników, która w oparciu o nowoczesne systemy
informatyczne jest w stanie sprawnie zarządzać realizowanymi projektami. Temu celowi służył także
zrealizowany projekt wdrożenia w Spółce nowoczesnego systemu informatycznego SAP
dostosowanego do wspomagania procesów biznesowych dewelopera. Podjęte działania pozwalają na
minimalizację kosztów stałych i przekładają się na optymalizację rentowności operacyjnej Spółki.
Segment najmu powierzchni komercyjnych
W efekcie pożaru w dniu 12 maja 2024 roku, w którym całkowitemu zniszczeniu uległo kluczowe aktywo
Spółki – Centrum Handlowe Marywilska 44 - została podjęta decyzja o zmianie strategii i reorganizacji
segmentu najmu nieruchomości inwestycyjnych, w którym kluczową rolę do czasu ww. zdarzenia
odgrywała Spółka Marywilska 44 Sp. z o.o. Zgodnie z nowymi założeniami Spółka Marywilska 44 Sp. z
o.o. skoncentruje się na działaniach mających na celu w okresie przejściowym kontynuacje zapewnienia
tymczasowych miejsc handlowych, a docelowo – na odbudowie zniszczonego obiektu i jego pełnej
komercjalizacji.
Zarząd Spółki Marywilska 44 podjął kierunkową decyzję o odbudowie spalonego Centrum Handlowego
w jak najszybszym czasie. Rozpoczęcie odbudowy będzie możliwe po uzyskaniu wszystkich
wymaganych zgód administracyjnych oraz po uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego dopuszczającego realizacje inwestycji obejmującej handel wielkopowierzchniowy. W
dniu 19 września 2024 roku Rada Miasta Stołecznego Warszawy przystąpiła do procedury uchwalenia
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulic Marywilskiej i Płochocińskiej, a dnia
24 kwietnia 2025 r. Rada Miasta Stołecznego Warszawy uchwałą nr XVII/708/2025 uchwaliła miejscowy
przestrzenny plan zagospodarowania przestrzennego rejonu ulic Marywilskiej i Płochocińskiej. Jest to
jedna z kluczowych decyzji wpływająca na termin odbudowania spalonego Centrum Handlowego
MARYWILSKA 44. W dniu 23 lipca 2025 r. Spółka Marywilska 44 złożyła do Urzędu Miasta Stołecznego
Warszawa wniosek o wydanie pozwolenia na budowę nowego Centrum Handlowego Marywilska 44.
Trwają dalsze prace projektowe związane z odbudową spalonej hali.
Dodatkowo istotnym czynnikiem jest mitygacja ryzyka związanego z zapewnieniem prawa do
użytkowania nieruchomości gruntowej w czasokresie zbieżnym z perspektywą działalności nowej hali
targowej oraz zapewnienie finansowania budowy lub gwarancji jego pozyskania.
Kolejnym wyzwaniem w przypadku rozpoczęcia odbudowy jest przeprowadzenie szybkiego i
efektywnego procesu komercjalizacji obiektu. W I połowie 2025 roku odbyło się spotkanie Zarządu
Spółki MARYWILSKA 44 z Najemcami, podczas którego zaprezentowano zmodyfikowaną koncepcję
funkcjonalną nowego Centrum Handlowego, które powstanie w miejscu obiektu zniszczonego w wyniku
pożaru 12 maja 2024 r. Koncepcja została opracowana po wcześniejszych konsultacjach z
przedsiębiorcami i uwzględnia ich kluczowe uwagi.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 65 z 145
W pierwszym półroczu 2025 r. Spółka Marywilska 44 rozpoczęła zawieranie pierwszych umów najmu
w nowym obiekcie. Pierwszeństwo w wyborze lokali mają przedsiębiorcy, którzy po pożarze wznowili
działalność i działają w Tymczasowym Miasteczku Handlowym MARYWILSKA 44. Dopiero po
wyczerpaniu potrzeb tej grupy rozpocznie się kolejny etap komercjalizacji, otwarty dla innych
przedsiębiorców zainteresowanych prowadzeniem działalności w nowym kompleksie. Do dnia publikacji
sprawozdania zainteresowanie najmem powierzchni w planowanej do odbudowy hali należy ocenić
bardzo pozytywnie.
4.8. Określenie głównych inwestycji Emitenta krajowych i zagranicznych
Informacje na temat inwestycji Emitenta, w tym kapitałowych w jednostki powiązane znajduje się w
Notach od 2 do 4 do Sprawozdania Finansowego MIRBUD S.A. za okres od 01.01.2025 - 31.12.2025 r.
4.9. Ocena możliwości realizacji zamierzeń inwestycyjnych
Działalność budowlano-montażowa
Zarząd Spółki na bieżąco analizuje i aktualizuje strukturę finansowania, tak aby zapewnić optymalny i
bezpieczny model wykorzystania zasobów finansowych. W ramach dostępnych źródeł finansowania
wykorzystywane są zarówno własne środki jak i kredyty bankowe, leasing i pożyczki.
W 2026r i latach kolejnych MIRBUD S.A. i KOBYLARNIA S.A. nadal realizować będą projekty
inwestycyjne mające na celu jej rozwój i wzrost wartości. Najbliższe zamierzenia inwestycyjne wiążą się
ze wzmocnieniem zaplecza działalności i konkurencyjności Spółek w segmencie drogowym co pozwoli
osiągnąć im większą rentowność w najbliższych latach. Spółki planują w ramach zwiększenia potencjału
sprzętowego odnowienie parku maszynowego oraz środków transportu, które znaczącą poprawią
efektywność i zakres świadczonych usług.
Na dzień zatwierdzenia sprawozdania finansowego KOBYLARNIA S.A. zakończyła budowę nowej
otaczarni mas bitumicznych wraz budynkami warsztatowymi, laboratoryjnymi i placami magazynowymi
i niezbędna infrastrukturą. Koszt budowy ok. 50 mln zł (w tym 25 mln zł wytwórnia) częściowo
sfinansowany z kredytu bankowego.
W roku 2025 zostały również uruchomione otaczarnie w 2 nowych lokalizacjach w Gdańsku oraz
Skarżysku Kamiennym. Koszt budowy ok. 43 mln zł.
W związku z realizacją kontraktów drogowych na terenie całego kraju Spółka KOBYLARNIA S.A.
zawarła umowy na zakup dodatkowych pięciu wytwórni mieszanek asfaltowych. ( lokalizacja m.in. Recz,
Syców i Oborniki) Koszt zakupu jednej wytwórni wynosi ok. 5 mln euro. Inwestycje KOBYLARNIA S.A.
podmiotu zależnego Emitenta będą finansowane kapitałem własnym i obcym.
MIRBUD S.A. systematycznie analizuje szanse rynkowe na rozwój Grupy poprzez akwizycje podmiotu
z branży (budownictwo kolejowe, hydrotechniczne, energetyczne), która umożliwi znaczące
rozszerzenie zakresu świadczonych usług budowlano – montażowych lub znacząco zwiększy ich
rentowność.
Działalność wynajmu powierzchni komercyjnych
W efekcie pożaru w dniu 12 maja 2024 roku, w którym całkowitemu zniszczeniu uległo kluczowe aktywo
Grupy – Centrum Handlowe Marywilska 44 - została podjęta decyzja o zmianie strategii i reorganizacji
segmentu najmu nieruchomości inwestycyjnych, w którym kluczową rolę do czasu ww. zdarzenia
odgrywała Spółka Marywilska 44 Sp. z o.o. Zgodnie z nowymi założeniami Spółka Marywilska 44 Sp. z
o.o. skoncentruje się na działaniach mających na celu w okresie przejściowym kontynuacje zapewnienia
tymczasowych miejsc handlowych, a docelowo – na odbudowie zniszczonego obiektu i jego pełnej
komercjalizacji.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 66 z 145
Zarząd Spółki Marywilska 44 podjął kierunkową decyzję o odbudowie spalonego Centrum Handlowego
w jak najszybszym czasie. Rozpoczęcie odbudowy będzie możliwe po uzyskaniu wszystkich
wymaganych zgód administracyjnych oraz po uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego dopuszczającego realizacje inwestycji obejmującej handel wielkopowierzchniowy. W
dniu 19 września 2024 roku Rada Miasta Stołecznego Warszawy przystąpiła do procedury uchwalenia
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulic Marywilskiej i Płochocińskiej, a dnia
24 kwietnia 2025r. Rada Miasta Stołecznego Warszawy uchwałą nr XVII/708/2025 uchwaliła miejscowy
przestrzenny plan zagospodarowania przestrzennego rejonu ulic Marywilskiej i Płochocińskiej. Jest to
jedna z kluczowych decyzji wpływająca na termin odbudowania spalonego Centrum Handlowego
MARYWILSKA 44. W dniu 23 lipca 2025r. Spółka Marywilska 44 złożyła do Urzędu Miasta Stołecznego
Warszawa wniosek o wydanie pozwolenia na budowę nowego Centrum Handlowego Marywilska 44.
Trwają dalsze prace projektowe związane z odbudową spalonej hali. Dodatkowo istotnym czynnikiem
jest mitygacja ryzyka związanego z zapewnieniem prawa do użytkowania nieruchomości gruntowej w
czasokresie zbieżnym z perspektywą działalności nowej hali targowej oraz zapewnienie finansowania
budowy lub gwarancji jego pozyskania.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 67 z 145
4.10. Czynniki ryzyka
Grupa ryzyk
Ryzyko
Możliwość
wystąpienia
Znaczenie
dla
działalności
Grupy
Wpływ
ryzyka za
wynik
finansowy
Wpływ
ryzyka na
kapitał
własny
Ryzyko związane z
konfliktem
zbrojnym na
Ukrainie
i Bliskim
Wschodzie
Ograniczenia administracyjne prowadzenia
działalności budowlano-montażowej
średnie
wysokie
wysoki
wysoki
Dostępności siły roboczej i zakłóceń łańcucha
dostaw
wysokie
wysokie
wysoki
średni
Ryzyko
epidemiologiczne
Ograniczenia administracyjne prowadzenia
działalności budowlano-montażowej
średnie
wysokie
wysoki
wysoki
Dostępności siły roboczej i zakłóceń łańcucha
dostaw
średnie
średnie
wysoki
średni
Zewnętrzne ryzyka
finansowe
zmiany stóp procentowych
wysokie
średnie
średni
średni
zmiany kursów walut
wysokie
średnie
wysoki
wysoki
związane z ograniczeniami w polityce kredytowej
banków, w szczególności w zakresie udzielania
kredytów inwestycyjnych i hipotecznych
wysokie
wysokie
średni
średni
Ryzyka
związane z
koniunkturą
zmiana sytuacji makroekonomicznej i koniunktury
gospodarczej w Polsce
wysokie
wysokie
wysoki
średni
w branży budowlanej
wysokie
wysokie
wysoki
średni
Ryzyka
związane z
konkurencją
w branży budowlanej
wysokie
wysokie
wysoki
wysoki
Zewnętrzne ryzyka
prawne
zmiany przepisów prawa, w szczególności prawa
podatkowego
średnie
średnie
średni
średni
związane z brakiem spełniania wymogów prawnych
przewidzianych do rozpoczęcia inwestycji oraz ze
stanem prawnym nieruchomości
niskie
wysokie
wysokie
średnie
Ryzyka związane
z bieżącą
działalnością
związane z realizacją strategii rozwoju
średnie
wysokie
średnie
średnie
związane z finansowaniem rozwoju kredytami
bankowymi
wysokie
wysokie
średnie
wysokie
związane z infrastrukturą budowlaną
niskie
średnie
niskie
niskie
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 68 z 145
związane z odpowiedzialnością za naruszenie
przepisów ochrony środowiska
niskie
średnie
średnie
niskie
związane z karami za niewykonanie lub
nieterminowe wykonanie zleceń
średnie
średnie
średnie
niskie
związane z roszczeniami wobec Spółek z tytułu
budowy mieszkań i obiektów handlowo-usługowych,
sprzedaży lokali oraz z udzieleniem gwarancji
zapłaty za roboty budowlane
niskie
średnie
średnie
niskie
związane z procesem produkcyjnym
niskie
wysokie
średnie
niskie
Ryzyko
związane z
posiadaniem
udziałów w
Marywilska 44
Ryzyko nieuzyskania wypłaty odszkodowania z
polisy ubezpieczeniowej Spółki Marywilska 44
niskie
niskie
niskie
niskie
Ryzyko utraty najemców w Tymczasowym
Miasteczku Handlowym
niskie
niskie
niskie
niskie
Ryzyko braku odtworzenia składu najemców
Centrum Handlowego Marywilska 44
średnie
średnie
średnie
średnie
Ryzyko związane z brakiem przedłużenia umów
dzierżawy
średnie
średnie
średni
średnie
Ryzyko związane z konfliktem zbrojnym w Ukrainie i Bliskim Wschodzie
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania, zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu, nie jest możliwe
precyzyjne określenie skutków wpływu konfliktu zbrojnego na Ukrainie i Bliskim Wschodzie na
działalność Spółki w perspektywie średnio - i długoterminowej.
W perspektywie krótkoterminowej możliwe jest wystąpienie dalszego trwania bądź rozprzestrzeniania
się konfliktu, co może się przełożyć na wyniki finansowe Grupy.
w obszarze usług budowlano – montażowych nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów
budowlanych ze względu na konflikt. Nie jest jednak wykluczone, iż w przypadku dalszego
utrzymywania się tego stanu może dojść do pogorszenia się wyniku finansowego realizowanych
kontraktów oraz opóźnień w realizacji kontraktów spowodowanych tzw. „siłą wyższą”, w tym
związanych z:
o ograniczeniem dostępności i wzrostem cen materiałów budowlanych, paliw, usług,
urządzeń;
o przerwaniem łańcuchów dostaw;
o dynamicznym wzrostem cen kluczowych nośników energetycznych tj. ropy naftowej, gazu
ziemnego;
o opóźnieniami ze strony podwykonawców zatrudniających pracowników z Ukrainy i
Białorusi;
o nadzwyczajnym spadkiem wartości PLN – wzrost cen materiałów i usług w walutach
obcych.
W perspektywie roku 2026 r. Zarząd Emitenta przewiduje wpływu tego ryzyka na wynik finansowy –
obniżenie o ok. 10%, nie przewiduje wpływu na kapitał własny Emitenta.
W obszarze działalności deweloperskiej nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów,
spółka zauważa znaczny spadek dynamiki sprzedaży lokali. W przypadku dalszego
utrzymywania się stanu konfliktu możliwe jest wystąpienie negatywnych skutków finansowych,
spowodowanych:
o spadkiem popytu na lokale związane z niestabilną sytuacją gospodarczą,
o zakłóceniami w finansowaniu inwestycji,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 69 z 145
o opóźnieniami generalnych wykonawców i podwykonawców.
W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta nie przewiduje możliwego wpływu
tego ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.
W obszarze wynajmu powierzchni komercyjnych na dzień sporządzenia sprawozdania nie
występują znaczące, niekorzystne skutki konfliktu w Ukrainie, i Bliskim Wschodzie
Jednakże ograniczenia w imporcie wielu dóbr i usług są problemy z pozyskaniem towarów przez
niektórych najemców powierzchni handlowej w ramach kompleksu handlowego w Warszawie. Może
przełożyć się to na problemy finansowe tych najemców lub na chęć do wynajmu powierzchni handlowej
(ryzyko obniżenie wskaźnika komercjalizacji).
Jednocześnie wysokie wskaźniki inflacji i stóp procentowych wpływają na większe koszty finansowania
działalności najemców, w tym między innymi koszty finansowania zapasów i innych aktywów
obrotowych. Przy utrudnionym dostępie do towarów może przełożyć się to na pogorszenie sytuacji
finansowej najemców.
W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta przewiduje możliwy negatywny
wpływu tego ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.
Emitent informuje, iż działalność operacyjna jest prowadzona co do zasady w trybie nadzoru ciągłego.
Według najlepszej wiedzy Zarządu Emitenta, na podstawie prowadzonych analiz, sytuacja finansowa
Emitenta oraz Grupy jest stabilna.
Zarząd Spółki na bieżąco monitoruje sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie, a także ryzyka
związane z działalnością Emitenta i poszczególnych spółek z Grupy. Emitent wskazuje, że w zakresie
wymaganym przez przepisy prawa będzie informował o nowych uwarunkowaniach mających istotny
wpływ na działalność operacyjną, wyniki finansowe oraz perspektywy Emitenta i grupy kapitałowej
Emitenta.
Ryzyko epidemiologiczne
Na dzień publikacji niniejszego raportu, zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu Emitenta, nie jest możliwe
precyzyjne określenie skutków wpływu epidemii koronawirusa lub innych epidemii na działalność
Emitenta i grupy kapitałowej Emitenta w perspektywie średnio - i długoterminowej
Na dzień publikacji raportu w Polsce nie ma stanu epidemii oraz zniesione zostały ograniczenia
covidowe, w tym obowiązkowa kwarantanna. Poziom wyszczepienia społeczeństwa, niska liczba
zachorowań oraz niska liczba zachorowań kończących się hospitalizacją pozwalają przewidywać, że
ograniczenia pandemiczne oraz zakłócenia w funkcjonowaniu gospodarki w dającej się przewidzieć
krótkoterminowej przyszłości się nie powtórzą. Jednakże w przypadku powrotu i dalszego
rozprzestrzeniania się epidemii koronawirusa lub innej epidemii możliwe jest wystąpienie negatywnego
wpływu na wyniki finansowe Emitenta i Grupy ze względu na następujące okoliczności:
wpływu na wyniki finansowe Emitenta i Grupy ze względu na następujące okoliczności:
W obszarze usług budowlano – montażowych nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów
budowlanych ze względu na wystąpienie stanu epidemicznego. Nie jest jednak wykluczone, iż
w przypadku dalszego utrzymywania się tego stanu może dojść do opóźnień w realizacji
kontraktów spowodowanych tzw. „siłą wyższą”, w tym związanych z:
o brakiem zachowania ciągłości w łańcuchach dostaw dla budów,
o zakłóceniami w ciągłości finansowania inwestycji,
o absencją pracowników,
o opóźnieniami ze strony podwykonawców,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 70 z 145
o ograniczeniami w funkcjonowaniu władzy publicznej,
o decyzjami Zamawiającego lub administracji państwowej o zawieszeniu prac,
o innymi, trudnymi do przewidzenia zdarzeniami.
W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd nie przewiduje znaczącego wpływu tego
ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.
W obszarze działalności deweloperskiej nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów, ani
też znaczny spadek dynamiki sprzedaży lokali. Jednakże w przypadku długotrwałego
utrzymywania się stanu epidemicznego możliwe jest wystąpienie negatywnych skutków
finansowych, spowodowanych:
o spadkiem popytu na lokale,
o zakłóceniami w finansowaniu inwestycji,
o opóźnieniami generalnych wykonawców i podwykonawców.
W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta nie przewiduje możliwego wpływu
tego ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.
W obszarze wynajmu powierzchni komercyjnych na dzień sporządzenia sprawozdania nie
występują znaczące, niekorzystne skutki stanu epidemicznego, które mają wpływ na osiągane
wyniki finansowe MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta nie przewiduje możliwego wpływu
tego ryzyka na wynik finansowy i na kapitał własny Emitenta.
Emitent informuje, iż działalność operacyjna we wszystkich segmentach jest prowadzona co do zasady
w trybie nadzoru ciągłego. Według najlepszej wiedzy Zarządu Emitenta, na podstawie prowadzonych
analiz, sytuacja finansowa Emitenta oraz Grupy jest stabilna.
Zarząd Emitenta na bieżąco monitoruje sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie, a także ryzyka
związane z działalnością Emitenta i poszczególnych spółek z Grupy. Emitent wskazuje, że w zakresie
wymaganym przez przepisy prawa będzie informował o nowych uwarunkowaniach mających istotny
wpływ na działalność operacyjną, wyniki finansowe oraz perspektywy Emitenta i grupy kapitałowej
Emitenta.
Zewnętrzne ryzyka finansowe
Zarządzanie ryzykiem finansowym
Zarzadzanie zasobami finansowymi Grupy zakłada oparcie struktury finasowania Grupy o
długoterminowe źródła finansowania. Spółki z Grupy finansują prowadzoną działalność w 57% w
oparciu o kapitał obcy poprzez:
kredyty,
pożyczki,
obligacje
zaliczki,
leasing,
factoring.
Spółki dokładają starań by finansowanie kapitałem obcym było zdywersyfikowane, zarówno jeżeli
chodzi o instytucję finansująca jak i wykorzystywane produkty finansowe. Strategia Grupy przewiduje w
kolejnych latach, dalszą stopniową zamianę długu krótkoterminowego finansującego pojedyncze
kontrakty budowlane na finansowanie długoterminowe oraz w długoterminowej perspektywie stopniową
redukcję zadłużenia.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 71 z 145
Monitorowanie efektywności zarządzania zasobami finansowymi odbywa się m.in. przy wykorzystaniu
wskaźników:
Wskaźnik ogólnego zadłużenia = Zobowiązania ogółem / Aktywa
Wskaźnik zadłużenia długoterminowego = Zobowiązania długoterminowe / Aktywa
Wskaźnik zadłużenia krótkoterminowego =Zobowiązania krótkoterminowe / Aktywa
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego = Zobowiązania / Kapitał własny
Grupa, prowadząc działalność gospodarczą, narażona jest na następujące ryzyka: ryzyko kredytowe,
ryzyko walutowe, ryzyko stóp procentowych, ryzyko utraty płynności.
Zarządzanie ryzykiem kredytowym
Ryzyko kredytowe wynika z sald należności handlowych pożyczek oraz środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów. Odbiorcami usług Spółki są podmioty krajowe. Odbiorców produktów i usług
oferowanych przez MIRBUD S.A. można podzielić na dwie grupy:
podmioty komercyjne,
jednostki podlegające przepisom Prawo zamówień publicznych.
W odniesieniu do klientów komercyjnych Spółka zarządza ryzykiem kredytowym i analizuje je dla
każdego nowego klienta przed zawarciem umowy min. wykorzystując raporty z wywiadowni
gospodarczych i dokumentowanie przez kontrahenta źródła finansowania kontraktu budowlanego.
W odniesieniu do jednostek podlegających przepisom prawa zamówień publicznych (m.in. GDDKiA,
Samorządy) z uwagi na obowiązek wcześniejszego zabudżetowania przez te jednostki kosztów
zawieranej umowy o roboty budowlane ryzyko kredytowe zdaniem Zarządu jest znikome.
Spółka utrzymuje lokaty – depozyty w instytucjach finansowych, które posiadają wysoki ranking
kredytowy
Zarządzanie ryzykiem płynności
Za zarządzanie płynnością finansową w Grupie odpowiada Zarząd Jednostki Dominującej.
Podstawowymi celami zarządzania zasobami finansowymi i płynnością w Grupie są:
zapewnienie stabilnego i efektywnego finansowania działalności Grupy,
ciągłe monitorowanie poziomu zadłużenia Grupy,
efektywne zarządzanie kapitałem obrotowym,
koordynowanie przez Jednostkę Dominującą procesów zarządzania płynnością finansową w
spółkach Grupy.
Spółka zarządza ryzykiem utraty płynności przez utrzymywanie wystarczających środków pieniężnych,
możliwość finansowania kredytami bankowymi i utrzymywanie linii kredytowych wystarczających do
spłacenia zobowiązań z chwila ich wymagalności.
Zarządzanie płynnością przez Spółkę obejmuje projekcję przepływów pieniężnych dla wszystkich walut
i analizowanie, jaki pozom aktywów płynnych jest potrzebny do spłaty zobowiązań.
Nota nr 14. zawiera analizę zobowiązań Spółki (Grupy), w odpowiednich przedziałach wiekowych na
podstawie określonego do umownego terminu wymagalności.
Monitorowanie efektywności zarządzania płynnością odbywa się m.in. przy wykorzystaniu wskaźników:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 72 z 145
Wskaźnik płynności bieżącej = Aktywa obrotowe /Zobowiązania krótkoterminowe
Wskaźnik przyspieszonej płynności = (Aktywa obrotowe - Zapasy - Krótkoterminowe rozliczenia
międzyokresowe) / Zobowiązania krótkoterminowe
Wskaźnik płynności środków pieniężnych = Środki pieniężne / Zobowiązania krótkoterminowe
Ryzyko zmiany stóp procentowych
Spółki z Grupy dla finansowania działalności inwestycyjnej w dużym stopniu wykorzystują kredyty
bankowe. Na koszty odsetek od kredytów ma wpływ wysokość stopy bazowej WIBOR dla kredytów
zaciąganych w złotych polskich i EURIBOR dla kredytów w walucie EURO. Wzrost wartości indeksów
WIBOR/EURIBOR poprzez wzrost odsetek od kredytów może mieć niekorzystny wpływ na sytuację
finansową Spółki. W przypadku stwierdzenia ryzyka zmiany stóp procentowych. Zarządy Spółek w
przypadku finansowania długoterminowego każdorazowo rozpatrują możliwość zawarcia transakcji
zabezpieczających stopę procentową (transakcje zamiany stóp procentowych – strategia IRS, CIRS).
Na dzień 31.12.2025 r. w Grupie Kapitałowej MIRBUD transakcje zabezpieczające stopę procentową
dla długoterminowych kredytów złotówkowych zawarła Spółka Kobylarnia S.A. Zabezpieczony poziom
stopy WIBOR kształtuje się na poziomie 1,80 p. p.
Pozycje narażone na zmianę stóp
procentowych
Ryzyko przepływów pieniężnych
Ryzyko wartości godziwej
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Zobowiązania z tytułu pożyczek i
kredytów
122 272
113 693
Pożyczki udzielone
133 521
111 822
Inne aktywa finansowe
Inne zobowiązania finansowe
28 699
17 083
Razem
284 493
242 598
Ryzyko zmiany stóp procentowych - wrażliwość na zmiany
W celu przeprowadzenia analizy wrażliwości na zmiany stóp procentowych, na podstawie historycznych
zmian wartości oraz na podstawie wiedzy i doświadczenia Spółki w zakresie rynków finansowych,
racjonalnie możliwych zmiany stóp procentowych, oszacowane zostały na dzień 30 czerwca 2025 roku
i 31 grudnia 2024 roku na poziomie – 1,0/+1,0 punktu procentowego dla złotego i euro.
Poniżej podano wpływ zmiany stóp procentowych na wynik netto i sumę bilansową według stanu na
dzień 31 grudnia 2025 roku oraz dzień 31 grudnia 2024 roku.
Analiza wrażliwości pozycji
narażonych na zmianę stóp
procentowych
Wpływ na zysk/(stratę netto)
Wpływ na sumę bilansową
Stan na:
wzrost o 1%
spadek o 1%
wzrost o 1%
spadek o 1%
31.12.2025
Zobowiązania z tytułu pożyczek i
kredytów
122 272
-990
990
1 223
-1 223
Pożyczki udzielone
133 521
1 082
-1 082
1 335
-1 335
Inne aktywa finansowe
Inne zobowiązania finansowe
Razem
255 793
91
-91
2 558
-2 558
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 73 z 145
Analiza wrażliwości pozycji
narażonych na zmianę stóp
procentowych
Wpływ na zysk/(stratę netto)
Wpływ na sumę bilansową
Stan na:
wzrost o 1%
spadek o 1%
wzrost o 1%
spadek o 1%
31.12.2024
Zobowiązania z tytułu pożyczek i
kredytów
113 693
-921
921
1 137
-1 137
Pożyczki udzielone
111 822
906
-906
Inne aktywa finansowe
Inne zobowiązania finansowe
17 083
-138
138
171
-171
Razem
242 598
-154
154
1 308
-1 308
Ryzyko zmiany kursów walut
W Grupie MIRBUD jedynie MIRBUD S.A. generuje przychody w walucie obcej. W roku 2025 Spółka
MIRBUD S.A. generowała ok. 1,5% przychodów w walucie euro i była narażona w niewielkim stopniu
na ryzyko kursowe, co mogło obniżyć efektywność realizowanych kontraktów budowlanych i może mieć
wpływ na wielkość przychodów i zysków. Chcąc zminimalizować ryzyko kursowe Spółka zabezpiecza
poziom kursu walutowego zawierając transakcje typu FORWARD. W 2026 roku Emitent nie
zabezpieczał przychodu walutowego transakcjami terminowymi sprzedaży walut.
Pozycje narażone na zmianę
kursów walut
EUR
USD
Inne
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2024
31.12.2023
31.12.2024
31.12.2023
Zobowiązania z tytułu
pożyczek i kredytów
Pożyczki udzielone
18 782
18 900
Należności handlowe i
pozostałe
2 642
3 360
Zobowiązania handlowe i
pozostałe
218
306
Środki pieniężne
23
1 667
Inne aktywa finansowe
Razem
21 664
24 232
Ryzyko zmiany kursów walut – wrażliwość na zmiany
W celu przeprowadzenia analizy wrażliwości na zmiany kursów walut, na podstawie historycznych
zmian wartości oraz na podstawie wiedzy i doświadczenia Spółki w zakresie rynków finansowych,
zmiany kursów walut, które są „realnie możliwe”, oszacowane zostały na poziomie -10%/+10% na dzień
31 grudnia 2025 roku oraz na dzień 31 grudnia 2024 roku.
Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego netto na racjonalnie możliwe zmiany
kursów walutowych przy założeniu niezmiennych innych czynników.
Analiza wrażliwości pozycji
narażonych na zmianę kursów
walut (euro)
Wpływ na zysk/(stratę netto)
Wpływ na sumę bilansową
Stan na:
wzrost o 10%
spadek o 10%
wzrost o 10%
spadek o 10%
31.12.2025
Zobowiązania z tytułu pożyczek i
kredytów
Pożyczki udzielone
18 782
1 521
-1 521
1 878
-1 878
Należności handlowe i pozostałe
2 642
214
-214
264
-264
Zobowiązania handlowe i
pozostałe
218
18
-18
22
-22
Środki pieniężne
23
2
-2
2
-2
Inne aktywa finansowe
Razem
21 664
1 755
-1 755
2 166
-2 166
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 74 z 145
Analiza wrażliwości pozycji
narażonych na zmianę kursów
walut (euro)
Wpływ na zysk/(stratę netto)
Wpływ na sumę bilansową
Stan na:
wzrost o 10%
spadek o 10%
wzrost o 10%
spadek o 10%
31.12.2024
Zobowiązania z tytułu pożyczek i
kredytów
Pożyczki udzielone
18 900
1 531
-1 531
1 890
-1 890
Należności handlowe i pozostałe
3 360
272
-272
336
-336
Zobowiązania handlowe i
pozostałe
306
25
-25
31
-31
Środki pieniężne
1 667
135
-135
167
-167
Inne aktywa finansowe
Razem
24 232
1 963
-1 963
2 423
-2 423
Zarząd Emitenta szacuje, że w 2026 r udział przychodów w walucie euro ulegnie podwyższeniu o obniży
się o ok. 100% (będzie ulegał stopniowemu podwyższaniu na przestrzeni 2026 r.) Na dzień 31.12.2025
r. Emitent nie posiadał zawartych transakcji zabezpieczających przed ryzykiem kursowym.
- związane z ograniczeniami w polityce kredytowej banków, w szczególności w zakresie
udzielania kredytów inwestycyjnych i hipotecznych
Obecnie banki w Polsce utrzymują zaostrzoną politykę kredytową zarówno wobec firm działających w
sektorze budowlanym, jak i wobec osób starających się o uzyskanie kredytów hipotecznych.
Spółki Grupy Kapitałowej planując kolejne projekty starają się brać pod uwagę sytuację rynkową
poprzez dostosowanie swojej oferty do przewidywanych możliwości finansowych i kredytowych
potencjalnych klientów.
Wprowadzenie jakichkolwiek ograniczeń w dostępności kredytów może mieć istotny negatywny wpływ
na funkcjonowanie Spółek, ich sytuację finansową i perspektywy rozwoju.
Ryzyka związane z koniunkturą:
- zmiana sytuacji makroekonomicznej i koniunktury gospodarczej w Polsce
Przychody Spółek z Grupy MIRBUD w całości uzyskiwane są z tytułu prowadzenia działalności na rynku
polskim. Dlatego też osiągane wyniki finansowe są uzależnione od czynników takich jak stabilność
sytuacji makroekonomicznej Polski i ogólna koniunktura gospodarcza w kraju w danym okresie. W
szczególności kształtowanie się następujących wskaźników makroekonomicznych i gospodarczych ma
lub może mieć wpływ na wyniki finansowe osiągane przez Spółki z Grupy i całą branżę deweloperską:
poziom stopy wzrostu PKB, poziom stopy bezrobocia, poziom stopy inflacji, poziom realnej stopy
wzrostu wynagrodzeń, poziom inwestycji, poziom zmiany dochodów gospodarstw domowych, wysokość
referencyjnych stóp procentowych oraz kształtowanie się kursów wymiany walut oraz deficytu
budżetowego.
Ewentualne negatywne zmiany w stabilności sytuacji makroekonomicznej i ogólnej koniunktury
gospodarczej Polski mogą mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub perspektywy
rozwoju Spółek z Grupy.
- w branży budowlanej
Działalność Spółek z Grupy jest ściśle skorelowana z ogólną sytuacją gospodarczą Polski. Na wyniki
finansowe osiągane przez Spółkę największy wpływ wywiera poziom inwestycji w przedsiębiorstwach,
tempo wzrostu PKB, poziom inflacji, wartość produkcji budowlano – montażowej, polityka podatkowa
czy wzrost stóp procentowych. Istnieje ryzyko, że negatywne zmiany wyżej wymienionych wskaźników,
szczególnie obniżenie się tempa rozwoju gospodarczego, wzrost poziomu inflacji spowodowany
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 75 z 145
wzrostem cen materiałów czy też wzrost stóp procentowych, mogą mieć negatywny wpływ na
działalność oraz wyniki Spółek z Grupy.
Aby minimalizować wahania koniunktury Emitent zawiera długoterminowe kontrakty budowlane z
Zamawiającymi publicznymi w zapewniające stabilne źródła przychodu w okresie 2-3 lat.
- w branży deweloperskiej
Sytuacja panująca na rynku deweloperów w Polsce w okresie, którego dotyczy sprawozdanie ma wpływ
na działalność i wyniki finansowe osiągane przez Grupę, przy czym należy pamiętać, że koniunktura
branży deweloperskiej charakteryzuje się cyklicznością.
Na bardzo dobrą koniunkturę w branży deweloperskiej w kilku poprzednich latach miały wpływ niskie
stopy procentowe kredytów hipotecznych. Sytuacja zmieniła się w ostatnim kwartale 2021 roku, kiedy
stopy procentowe gwałtownie wzrastały i pozostały na bardzo wysokim poziomie do dnia aktualnego
sprawozdania. Towarzyszyło temu zaostrzenie polityki banków w zakresie udzielania kredytów
hipotecznych, uwzględniających wymogi Rekomendacji S 2022 wydanej przez Komisję Nadzoru
Finansowego. Rekomendacja zwiększała bufor na zmianę wskaźnika WIBOR, skracała maksymalny
okres kredytowania z 35 lat do 25 lat oraz zaostrzała wymogi dotyczące stosunku obciążeń kredytowych
do całkowitego rocznego dochodu klienta detalicznego. Spowodowało to drastyczne ograniczenie
zdolności kredytowej klientów. Pomimo pewnego złagodzenia warunków rekomendacji KNF wielu
potencjalnych klientów deweloperów nie było w stanie uzyskać kredytu hipotecznego na zakup
mieszkania na rozsądnych warunkach finansowych.
Na rynek deweloperski bardzo silny wpływ mają programy rządowe wspierające budownictwo
mieszkaniowe czy obniżające koszty kredytowania zakupu mieszkań. W okresach funkcjonowania
programów koniunktura rośnie, a wyczerpanie środków na nie przeznaczonych i oczekiwanie na
zapowiadany nowy rządowy program wpływa na jej ochłodzenie.
Na poziom koniunktury w branży deweloperskiej wpływ mają przede wszystkim koszty materiałów
i pracy w branży budowlanej, które przekładają się na ceny nieruchomości. Dalszy wzrost cen
materiałów oraz kosztów usługi generalnego wykonawstwa może przełożyć się na taki poziom wzrostu
cen mieszkań, że spowoduje to ochłodzenie koniunktury na rynku pierwotnym.
Wystąpienie w przyszłości kryzysów finansowych, gospodarczych, recesji czy okresów spowolnienia
gospodarczego lub innych czynników negatywnie wpływających na branżę deweloperską może mieć
istotny, negatywny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Spółki.
- nabywanie gruntów pod nowe projekty deweloperskie oraz projekty inwestycji
pod wynajem powierzchni komercyjnej
Dalszy pomyślny rozwój działalności deweloperskiej oraz budowy i wynajmu obiektów handlowych
zależy od możliwości nabywania działek w atrakcyjnych lokalizacjach i w cenach umożliwiających
realizację zadawalających marż. Ze względu na ograniczoną liczbę dostępnych atrakcyjnych działek
posiadających pożądane parametry projektowe, Spółki nie mogą zagwarantować, iż w przyszłości
będzie możliwy zakup odpowiedniej liczby atrakcyjnych działek by zrealizować założone plany rozwoju.
Ponadto możliwość nabycia atrakcyjnych działek pod nowe projekty deweloperskie i projekty
handlowo-usługowe jest uwarunkowana szeregiem czynników, takich jak:
istnienie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
zdolność sfinansowania zakupu działek i rozpoczęcia procesu inwestycji,
możliwość uzyskania wymaganych pozwoleń administracyjnych by rozpocząć realizację
projektów (warunki zabudowy, zatwierdzenie projektu architektonicznego),
możliwość zapewnienia wymaganego wkładu własnego i uzyskania finansowania bankowego
na realizację projektów.
Wyżej wymienione czynniki są w dużej mierze uzależnione od ogólnej sytuacji panującej na rynku
nieruchomości w Polsce i na rynkach lokalnych oraz od ogólnej koniunktury gospodarczej kraju.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 76 z 145
- nagłe zmiany cen mieszkań
Przychody z działalności deweloperskiej Spółka JHM DEVELOPMENT S.A. czerpie ze sprzedaży
mieszkań i domów jednorodzinnych. Ze względu na fakt, iż inwestycje deweloperskie są prowadzone w
dłuższej perspektywie i nierzadko z kilkuletnim wyprzedzeniem trzeba zakładać ceny sprzedaży
wybudowanych nieruchomości, istnieje ryzyko, że podczas realizacji projektu nastąpią istotne zmiany
cen mieszkań i domów na danym rynku, w tym istotne spadki cen lokali mieszkalnych i domów. Ceny
nieruchomości na danym rynku zależą od szeregu czynników takich jak m.in. ogólna sytuacja
gospodarcza rejonu, poziom stopy bezrobocia, ilość lokali mieszkalnych dostępnych do sprzedaży
przez innych deweloperów na danym rynku, dostępność kredytów hipotecznych dla potencjalnych
klientów itd. W przypadku istotnego spadku cen nieruchomości Spółka może nie być w stanie sprzedać
wybudowanych mieszkań i domów po zaplanowanych cenach w określonym czasie.
Wystąpienie jakichkolwiek czynników, które spowodują spadek cen mieszkań lub domów na rynkach,
gdzie Spółki realizują projekty, może mieć istotny niekorzystny wpływ na jej działalność, sytuację
finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
- w branży zarządzania halami handlowymi i wynajmu powierzchni komercyjnej
Poziom aktywności handlowej i popyt na wynajmem powierzchni komercyjnej jest uwarunkowany ogólną
sytuacją makroekonomiczną na danym rynku, poziomem konkurencji oraz poziomem konsumpcji, a w
szczególności popytem na artykuły z segmentu popularnego na danym rynku. Decydujące są też
zachowania i trendy konsumenckie.
Wystąpienie w przyszłości czynników negatywnie wpływających na rynek wynajmu powierzchni
komercyjnej może mieć istotny, negatywny wpływ na działalność, wyniki, oraz sytuację finansową jak
również perspektywy dalszego rozwoju Spółki Marywilska 44 Sp. z o.o.
Wystąpienie w przyszłości czynników negatywnie wpływających na koniunkturę w branży zarządzania
halami handlowymi i wynajmu powierzchni komercyjnej może mieć istotny, negatywny wpływ na
działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
Ryzyka związane z konkurencją:
- w branży budowlanej
Sytuacja gospodarcza w Polsce, konflikt w Ukrainie oraz Bliskim Wschodzie a także niepewność rynku
co do terminów, wartości i liczby ogłaszanych przetargów na roboty budowlane, a także sytuacja
gospodarcza w Polsce wzmaga konkurowanie poprzez oferowanie najdogodniejszych cen i wydłużanie
okresów gwarancyjnych.
Dalsze nasilenie się konkurencji na rynkach, na których Spółki prowadzą działalność może mieć istotny
niekorzystny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy jej rozwoju.
Zarządy Spółek w oparciu o długoletnie doświadczenie starają się budować portfel kontraktów
umożliwiający realizację odpowiedniego wyniku finansowego.
- w branży deweloperskiej
Regiony kraju, w których głównie działa Spółka – tj. Polska centralna i północna - cechuje wysoki stopień
konkurencji w branży deweloperskiej. Spółka JHM DEVELOPMENT S.A. bierze pod uwagę
intensywność konkurencji na rynkach lokalnych na których rozważane jest rozpoczęcie działalności
deweloperskiej lub realizacja kolejnych projektów. Spółka z reguły koncentruje się na tych lokalizacjach,
gdzie konkurencja jest ograniczona. Występowanie ograniczonej konkurencji w czasie, gdy rozważane
jest rozpoczęcie inwestycji nie oznacza jednak, że konkurencyjne podmioty nie podejmą inwestycji na
tym samym co Spółka lokalnym rynku w nieodległej przyszłości, po rozpoczęciu przygotowań bądź prac
przez Spółkę. Ze Spółką konkurują zarówno stosunkowo niewielkie firmy lokalne jak i większe podmioty
deweloperskie mogące kompleksowo realizować duże projekty.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 77 z 145
Zgodne z przyjętą strategią Spółki, stopniowe wchodzenie na rynki mieszkaniowe dużych miast wiąże
się z walką z dużo silniejszą konkurencją działająca na tych rynkach.
Nasilenie się konkurencji może przełożyć się na zwiększenie podaży gotowych mieszkań oferowanych
na lokalnym rynku, co może oznaczać presję cenową przy sprzedaży lokali, obniżkę stawek czynszu
wynajmu lokali jak i wydłużenie okresu ich sprzedaży.
Występowanie lub intensyfikacja konkurencji na rynkach, na których Spółka prowadzi działalność może
przełożyć się również na utrudnienia w pozyskaniu atrakcyjnych działek pod nowe projekty
deweloperskie w założonych cenach.
Nasilenie się konkurencji na rynkach, na których Spółka prowadzi działalność może mieć istotny,
niekorzystny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy jej rozwoju.
- dla działalności zarządzanych hal handlowych i wynajmu powierzchni
komercyjnej
Główna działalność Grupy w zakresie najmu powierzchni handlowej i usługowej obejmuje najem na
terenie kompleksu handlowego MARYWILSKA 44. Zarządzany przez Spółkę MARYWILSKA 44
kompleks należy do grupy obiektów handlowych promujących różnorodność ofert sklepów sieciowych i
prowadzących działalność małych podmiotów gospodarczych, wciąż jest to rynek bardzo rozdrobniony.
Handlowcy specjalizujący się w sprzedaży ww. artykułów w segmencie popularnym mają do wyboru cały
szereg podmiotów oferujących wynajem powierzchni komercyjnej w Warszawie i jej okolicach, w tym
duże hale handlowe zlokalizowane w okolicach działalności Spółki. Dodatkowo, nie można wykluczyć,
iż w przyszłości inne podmioty gospodarcze zbudują duże kompleksy handlowe, które będą
bezpośrednio konkurować z obiektami handlowymi przy ul. Marywilskiej 44 w obrębie m.st. Warszawy.
Nasilenie się konkurencji na rynkach, na których Spółka prowadzi działalność może mieć istotny
niekorzystny wpływ na działalność, wyniki finansowe, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju
Spółki. W takiej sytuacji Spółka mogłaby utracić niektórych odbiorców, co ograniczyłoby wielkość oferty
i pogorszyłoby pozycję konkurencyjną Spółki. Spółka minimalizuje to ryzyko, poprzez zapewnienie w
ramach współpracy szereg korzyści dodatkowych wynikających z współpracy ze Spółką.
Zewnętrzne ryzyka prawne
- zmiany przepisów prawa, w szczególności prawa podatkowego
Polski system prawny charakteryzuje się znacznym stopniem zmienności oraz niejednoznaczności
przepisów, co w szczególności dotyczy prawa podatkowego. W praktyce często występują problemy
interpretacyjne, ma miejsce niekonsekwentne orzecznictwo sądów, jak również zdarzają się sytuacje,
gdy organy administracji publicznej przyjmują niekorzystne dla podatnika interpretacje przepisów prawa,
odmienne od poprzednio przyjmowanych interpretacji przez te organy.
Wystąpienie zmian przepisów prawa, w tym dotyczących ochrony środowiska, prawa pracy, prawa
ubezpieczeń społecznych, prawa handlowego, a w szczególności prawa podatkowego może mieć
niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Spółek z Grupy.
W celu ograniczenia ryzyka wynikającego ze zmian przepisów prawa w szczególności prawa
podatkowego Spółki podjęły następujące działania:
monitorują zmiany prawa przez systematycznie rozwijany dział prawny
korzystają z wewnętrznego jak i zewnętrznego doradztwa prawnego i podatkowego
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 78 z 145
- związane z brakiem spełniania wymogów prawnych przewidzianych do
rozpoczęcia inwestycji oraz ze stanem prawnym nieruchomości
Realizacja każdego z projektów inwestycyjnych przez Spółkę wymaga spełniania wymogów
określonych w prawie. W większości przypadków Spółka jest zobowiązana do uzyskania różnego
rodzaju pozwoleń, które są wydawane przez organy administracji publicznej. Uzyskanie tych aktów
administracyjnych jest koniecznym warunkiem rozpoczęcia procesu inwestycyjnego. Należy zauważyć,
iż uzyskanie wszystkich pozwoleń i zgód wymaga znacznego wysiłku i jest czasochłonne. Organy
administracji publicznej wydające pozwolenia i zgody działają na podstawie przepisów kodeksu
postępowania administracyjnego i ustaw szczególnych. W tych postępowaniach bierze się przede
wszystkim pod uwagę interes społeczności lokalnych i szereg zagadnień planistycznych podlega
szerokiej konsultacji społecznej (np. kwestie ochrony środowiska). Dodatkowo brak choćby części
dokumentacji uniemożliwia rozpoczęcie procesu inwestycyjnego. Ponadto stwierdzenie jakichkolwiek
nieprawidłowości bądź po stronie Spółki, bądź w aktach administracyjnych, a w szczególności istnienie
jakichkolwiek sprzeczności pomiędzy nimi może prowadzić do opóźnienia rozpoczęcia realizacji
procesu inwestycyjnego. Należy także liczyć się z ryzykiem wzruszenia już prawomocnych decyzji
administracyjnych przez wznowienie postępowania bądź stwierdzenie nieważności decyzji. Decyzje
administracyjne mogą także zostać zaskarżone w całości lub w części i w konsekwencji istnieje ryzyko
ich uchylenia. Na obszarach, gdzie nie przyjęto miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego, powstaje dodatkowo ryzyko braku możliwości realizacji zamierzeń Spółek z uwagi na
utrudnienia związane z możliwością uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Wystąpienie któregokolwiek z wyżej wymienionych czynników może mieć niekorzystny wpływ na
działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
Ryzyka związane z bieżącą działalnością
- ryzyko związane z realizacją strategii rozwoju
Rynek polski i sytuacja na rynkach lokalnych, na których działa Grupa, podlegają ciągłym zmianom,
których kierunek i natężenie zależne są od szeregu czynników. Dlatego przyszłe wyniki finansowe,
rozwój i pozycja rynkowa Spółek są uzależnione od zdolności do wypracowania i wdrożenia
długoterminowej strategii w niepewnych i zmieniających się warunkach otoczenia rynkowego.
W szczególności realizacja założonej przez Grupę strategii jest uzależniona od wystąpienia szeregu
czynników, których wystąpienie jest często niezależne od decyzji organów Spółek i które nie zawsze
mogą być przewidziane.
Do takich czynników należą:
nieprzewidywalne zdarzenia rynkowe, takie jak wystąpienie kryzysu gospodarczego lub recesji
w Polsce lub innych krajach Unii Europejskiej,
radykalne i nagłe zmiany przepisów prawnych bądź sposobów ich interpretacji (np. mających
wpływ na wydawane warunków zabudowy),
klęski żywiołowe, epidemie na terenach, gdzie Spółka prowadzi działalność, a także szereg
czynników o charakterze szczególnym, takich jak:
ograniczenia możliwości nabywania przez Spółkę JHM DEVELOPMENT działek w atrakcyjnych
lokalizacjach pod budownictwo mieszkaniowe,
obniżona dostępność finansowania bankowego umożliwiającego realizację projektów
deweloperskich i komercyjnych,
niepowodzenia realizacji projektów deweloperskich i projektów handlowo-usługowych zgodnie
z założonym harmonogramem i kosztorysem,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 79 z 145
zmiany programów rządowych wspomagających nabywanie lokali mieszkalnych przez osoby o
przeciętnych i poniżej przeciętnych dochodach
inne ryzyka operacyjne opisane w niniejszym sprawozdaniu.
Spółki z Grupy dokładają wszelkich starań, by założona strategia była realizowana i starają się na
bieżąco analizować wszystkie czynniki rynkowe i branżowe mające i mogące mieć wpływ na realizację
strategii.
Opisane powyżej czynniki mogą spowodować, że Grupa nie będzie w stanie zrealizować zakładanej
strategii rozwoju, w tym planowanych projektów deweloperskich, a przez to czynniki te mogą mieć
istotny negatywny wpływ na działalność Spółek, jej sytuację finansową, wyniki lub perspektywy rozwoju.
- związane z finansowaniem rozwoju kredytami bankowymi
Spółki z Grupy finansują swój rozwój oraz bieżącą działalność przy wykorzystaniu kredytów bankowych
i leasingu. Spółki również w przyszłości zamierzają wykorzystywać kredyty bankowe do finansowania
zapotrzebowania na kapitał obrotowy związany ze wzrostem skali działalności. Istnieje jednak ryzyko,
iż w przyszłości, w przypadku wystąpienia niekorzystnych zmian na rynkach działalności Spółek lub
rynkach finansowych, lub w wyniku zmiany podejścia banków do oceny ryzyka kredytowego, będą one
miały utrudniony dostęp do finansowania przy wykorzystaniu kredytów, ich koszt będzie wyższy od
obecnego lub będą zmuszone do wcześniejszej spłaty lub refinansowania na gorszych warunkach
dotychczasowego zadłużenia. Może to przyczynić się do wolniejszego od planowanego tempa rozwoju
i pogorszenia uzyskiwanych wyników finansowych.
Zarząd uważa obecny poziom zadłużenia za bezpieczny i nie widzi obecnie zagrożeń dla jego
terminowej obsługi. Mimo dobrej kondycji finansowej większości Spółek z Grupy, nie można wykluczyć,
że w przyszłości na skutek niekorzystnych procesów rynkowych będą one w stanie wywiązać się ze
wszystkich zobowiązań wynikających z zawartych umów kredytowych oraz pożyczek. W przypadku
wystąpienia sytuacji, w której Spółka z Grupy nie będzie w stanie na bieżąco regulować swoich długów
z tytułu umów kredytowych i pożyczek, spłaty mogą stać się natychmiast wymagalne. W konsekwencji,
aby zaspokoić wierzycieli Spółka będzie zmuszona do zbycia części swoich aktywów. Strategie Spółek
przewidują, stopniową zamianę długu krótkoterminowego na finansowanie długoterminowe oraz że
nowo pozyskiwane finansowanie kredytami będzie celowe dla potrzeb realizacji konkretnych umów o
roboty budowlane i inwestycji deweloperskich.
Wystąpienie wyżej wymienionych czynników może mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację
finansową lub perspektywy rozwoju Grupy. W celu ograniczenia ryzyka Spółka na bieżąco dokonuje
analizy stanu zadłużenia oraz możliwości regulowania zobowiązań.
- związane z infrastrukturą budowlaną
Zakończenie realizacji projektu jest uzależnione od zapewnienia wymaganej przepisami infrastruktury
takiej jak dostęp do dróg publicznych, dostęp do mediów, wyznaczenie odpowiednich dróg
wewnętrznych, itd. Bywają sytuacje, że zapewnienie niezbędnej infrastruktury jest uzależnione od
czynników będących poza kontrolą Spółki. Często zapewnienie dostępu do właściwej drogi bądź
mediów jest uzależnione od decyzji stosownego urzędu miejskiego bądź gminnego. W niektórych
przypadkach status dróg, które są potrzebne do realizacji inwestycji, może być nieuregulowany, bądź w
trakcie realizacji projektu mogą pojawić się nieprzewidziane komplikacje przekładające się na
opóźnienia i dodatkowe koszty. Może się także zdarzyć, że właściwe organy administracji zażądają od
Spółki wykonania dodatkowych prac dotyczących infrastruktury w ramach prac związanych z realizacją
inwestycji. Organy administracji mogą także oczekiwać lub nawet zażądać, aby inwestor wykonał prace
związane z infrastrukturą, które nie są niezbędne z perspektywy realizacji danego projektu, ale których
wykonanie może być oczekiwane przez te organy jako wkład inwestora w rozwój społeczności lokalnej
w związku z realizowaną inwestycją.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 80 z 145
Wystąpienie któregokolwiek z powyższych czynników przekładających się na opóźnienie realizowanych
projektów lub dodatkowe koszty projektu może mieć istotny niekorzystny wpływ na działalność, sytuację
finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
- związane z odpowiedzialnością za naruszenie przepisów ochrony środowiska
Na podstawie obowiązujących przepisów dotyczących ochrony środowiska podmioty, które są
właścicielami, bądź użytkownikami działek, na których występują niebezpieczne substancje, albo na
których doszło do niekorzystnego przekształcenia naturalnego ukształtowania terenu mogą zostać
zobowiązane do ich usunięcia, bądź ponieść koszt rekultywacji terenu lub zapłaty kary pieniężnej. W
celu zminimalizowania ryzyka naruszenia przepisów ochrony środowiska Spółki przeprowadzą analizy
techniczne przyszłych projektów pod kątem ryzyka związanego z odpowiedzialnością za naruszenie
przepisów ochrony środowiska. Do dnia sporządzenia sprawozdania Spółki nie były zobowiązane do
ponoszenia kosztów rekultywacji terenu bądź zapłaty jakichkolwiek kar administracyjnych z tego tytułu.
Niemniej nie można wykluczyć, iż w przyszłości Spółki z Grupy będą zobowiązane do poniesienia
kosztów rekultywacji terenu, zapłaty kary pieniężnej z tytułu naruszenia przepisów ochrony środowiska
bądź odszkodowań.
W celu ograniczenia ryzyka związanego z odpowiedzialnością za naruszenie przepisów ochrony
środowiska Emitent podjął następujące działania:
wdrożył i stosuje Strategie Zrównoważonego Rozwoju Grupy Kapitałowej MIRBUD na lata
2024-2035
wdrożył i stosuje Systemu Zarządzania Środowiskowego wg EN ISO 14001:2015 w zakresie
budownictwo ogólne, inżynieria lądowa, budowa dróg i autostrad, budowa obiektów
przemysłowych
Wystąpienie któregokolwiek z opisanych wyżej czynników może mieć niekorzystny wpływ na
działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
- związane z karami za niewykonanie lub nieterminowe wykonanie zleceń
Jednostki w umowach z inwestorami występują jako generalny wykonawca. Podpisane i realizowane
umowy nakładają na Spółki szereg zobowiązań oraz określają konsekwencje niewywiązywania się z
przyjętych na siebie obowiązków. Umowy takie przede wszystkim bardzo dokładnie określają terminy –
zarówno wykonania zleconych prac, jak i dokonania innych czynności, np. usunięcia ewentualnych
usterek i wad w okresie gwarancyjnym. W przypadku niedotrzymania tych terminów Spółki mogą być
zagrożone ryzykiem płacenia kar umownych.
W celu ograniczenia ryzyka wystąpienia przez inwestorów z roszczeniem zapłaty za niewykonanie lub
nienależyte wykonanie zleceń Spółki podjęły następujące działania:
objęły ochroną ubezpieczeniową kontrakty, w tym także działania podwykonawców,
wdrożyły i stosują Systemu Zarządzania wg EN ISO 9001:2015 zakresie:
a) budownictwo ogólne, inżynieria lądowa, budowa dróg i autostrad,
b) budowa obiektów przemysłowych,
c) roboty instalacyjne.
przenoszą ryzyka do umów o współpracy zawieranych przez Spółki z producentami,
dostawcami i podwykonawcami (odpowiedzialność za produkt, odpowiedzialność za usługi,
różnice między zamówionym a dostarczonym asortymentem, podwyżki cenowe itp.).
Niezależnie od powyższego zapłata nieprzewidzianych kar umownych, czy też odszkodowań może
mieć negatywny wpływ na wyniki finansowe Spółek. Należy jednak zaznaczyć, iż w latach 2005-2024 z
tytułu ryzyka związanego z karami za niewykonanie, nienależyte wykonanie, lub nieterminowe
wykonanie zlecenia Spółki nie poniosły znaczących obciążeń.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 81 z 145
- związane z roszczeniami wobec Spółek z tytułu budowy mieszkań i obiektów
handlowo-usługowych, sprzedaży lokali oraz z udzieleniem gwarancji zapłaty
za roboty budowlane
W celu realizacji licznych inwestycji Spółka zawierała i będzie zawierała umowy o budowę z
wykonawcami prac budowlanych i wykończeniowych. Należy zauważyć, iż zaciągnięte przez
wykonawców zobowiązania w związku z realizacją inwestycji (np. w stosunku do podwykonawców)
mogą w konsekwencji, z uwagi na solidarną odpowiedzialność inwestora i wykonawcy za zapłatę
wynagrodzenia, wiązać się z powstaniem roszczeń wobec Spółek co może odbić się na terminowości
realizacji inwestycji. W konsekwencji Spółka, która jest odpowiedzialna względem swoich klientów,
może ponieść znaczne koszty niewykonania umowy lub jej nienależytego wykonania. Nie można
również wykluczyć, iż w przyszłości klienci i partnerzy handlowi Spółek nie wystąpią również do nich z
roszczeniami z tytułu ukrytych wad budynku powstałych na etapie robót budowlanych bądź
wykończeniowych, choć według zawartych przez Spółki standardowych umów koszty napraw tego typu
usterek są pokrywane przez wykonawcę lub jego podwykonawców. Spółki ponoszą także
odpowiedzialność wobec nabywców lokali z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne budynków. Okres
objęty tymi roszczeniami wynosi 5 lat.
Ponadto na podstawie art. 649¹ – 649⁵ Kodeksu cywilnego na żądanie wykonawcy Spółka działająca
jako inwestor jest zobowiązana do udzielenia gwarancji zapłaty wykonawcy (generalnemu wykonawcy)
za roboty budowlane w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, a także akredytywy bankowej
lub poręczenia banku udzielonego na zlecenie inwestora.
Wystąpienie któregokolwiek ze wskazanych powyżej czynników przekładających się na powstanie
roszczeń wobec Spółek, może mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub
perspektywy rozwoju Spółki.
- związane z procesem produkcyjnym
Umowy dotyczące realizacji kontraktów budowlanych zawierają szereg klauzul odnośnie do należytego
i terminowego wykonania kontraktu, właściwego usunięcia wad i usterek, z czym związane jest
wniesienie kaucji gwarancyjnej lub zabezpieczenia kontraktu gwarancją ubezpieczeniową lub bankową.
Zabezpieczenie zwykle wnoszone jest w postaci gwarancji ubezpieczeniowej, bankowej lub kaucji
pieniężnej w określonym terminie po podpisaniu kontraktu i rozliczane po zakończeniu realizacji
kontraktu. Wysokość zabezpieczenia uzależniona jest od rodzaju kontraktu. Zwykle jego wysokość
kształtuje się na poziomie 5-10% ceny kontraktowej.
Ponieważ konieczność wnoszenia zabezpieczenia w formie kaucji może wpływać na ograniczenie
płynności finansowej Spółki preferuje wnoszenie zabezpieczenia w postaci gwarancji ubezpieczeniowej.
W przypadku ograniczenia dostępu do gwarancji ubezpieczeniowych lub bankowych oraz zwiększenia
kosztów ich pozyskania Spółka ponosi ryzyko zwiększenia kosztów, zamrożenia środków finansowych,
co w konsekwencji może doprowadzić do obniżenia rentowności lub płynności finansowej Spółki.
Spółki w celu zminimalizowania ryzyka umowy z podwykonawcami zobowiązują podwykonawców do
zabezpieczenia prawidłowej realizacji umowy w postaci gwarancji ubezpieczeniowej, bankowej lub
kaucji pieniężnej oraz zawierają kary umowne za przekroczenie terminów umownych.
Zarządzanie ryzykiem kapitałowym
Celem w zarządzaniu ryzykiem kapitałowym jest ochrona zdolności do kontynuowania działalności tak,
aby możliwe było realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy oraz korzyści dla innych zainteresowanych
stron, a także utrzymanie optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu.
Narzędziami służącymi do utrzymania i korygowania strukturę kapitału mogą być:
zmiana kwoty deklarowanych dywidend do wypłacenia;
zwrot kapitału akcjonariuszom;
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 82 z 145
emisja akcji i innych instrumentów kapitałowych;
sprzedaż aktywów w celu obniżenia zadłużenia.
Monitorowanie kapitału odbywa się za pomocą wskaźnika zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się jako
stosunek zadłużenia netto do łącznej wartości kapitału. Zadłużenie netto oblicza się jako sumę
zadłużenia finansowego (obejmujących bieżące i długoterminowe kredyty i pożyczki oraz inne
zadłużenie finansowe wykazane w skonsolidowanym bilansie) pomniejszoną o środki pieniężne i ich
ekwiwalenty. Łączną wartość kapitału oblicza się jako kapitał własny wykazany w skonsolidowanym
bilansie wraz z zadłużeniem netto.
Wyliczenie wskaźnika zadłużenia
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Kredyty ogółem
150 971
130 776
Środki pieniężne i ekwiwalenty
-185 993
-177 680
Zadłużenie netto
-35 022
-46 904
Kapitał własny
944 310
816 844
Kapitał ogółem
909 288
769 940
Wskaźnik zadłużenia
-4%
-6%
Wskaźniki zabezpieczenia płynności finansowej
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Dług netto
EBITDA
140 051
88 298
Kapitał własny
944 321
816 844
Aktywa razem
1 870 885
1 589 259
dług netto/EBITDA
0,0
0,0
kapitał własny/aktywa ogółem
0,5
0,5
Ryzyko związane z posiadaniem przez podmiot zależny udziałów w Marywilska 44
- Ryzyko nieuzyskania wypłaty odszkodowania z polisy ubezpieczeniowej Spółki
Marywilska 44
W związku z pożarem który miał miejsce w dniu 12 maja 2024r. zniszczeniu uległo Centrum Handlowe
Marywilska 44 położone przy ul. Marywilska 44 w Warszawie będące własnością Spółki Marywilska 44
Sp. z o. o. Spalone Centrum było objęte polisą ubezpieczeniową, m.in. od ognia. Istnieje ryzyko odmowy
przez Ubezpieczyciela wypłaty odszkodowania lub znacznego zmniejszenia odszkodowania. Do dnia
31.12.2025 roku wydanych zostało sześć kolejnych decyzji o wypłacie zaliczki na poczet
odszkodowania z przedmiotowej polisy w łącznej wysokości 97.112 tys. zł. Na dzień publikacji
niniejszego sprawozdania nie zakończyły się jeszcze czynności mające na celu stwierdzenie przyczyn
pożaru i nie ma możliwości przewidzenia jak to wpłynie na wypłatę odszkodowania przez
Ubezpieczyciela. Odmowa wypłaty środków z polisy wpłynęłaby negatywnie na przyszłe wyniki
osiągane przez Spółkę MARYWILSKA 44, co przełoży się na wycenę udziałów w tym podmiocie.
Zarząd Spółki stoi na stanowisku, iż zarówno dokonana analiza posiadanych przez Spółkę polis
ubezpieczeniowych, jak i dotychczasowe ustalenia dokonane po zdarzeniu, nie wskazują na
wystąpienie ryzyka odmowy wypłaty na rzecz Spółki odszkodowania w związku ze szkodą powstałą na
skutek pożaru Centrum
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 83 z 145
- Ryzyko utraty najemców w Tymczasowym Miasteczku Handlowym
Spółka w reakcji na pożar który strawił budynek Centrum Hal Targowych MARYWILSKA 44
niezwłocznie podjęła działania mające na celu zorganizowanie miejsc handlowych w tymczasowych
kontenerach zlokalizowanych na parkingu obok spalonego Centrum Hal Targowych starając się
zapewnić miejsce do pracy dla dotychczasowych najemców Centrum Handlowego Marywilska 44.
Działania Spółki ukierunkowane na utrzymanie najemców w miejscu dotychczasowego prowadzenia
działalności i jak największe obłożenie powierzchni najmu w odbudowanej hali.
Istnieje ryzyko, że ta forma tymczasowej działalności nie zdoła przyciągnąć dostatecznie dużej liczby
klientów dokonujących zakupów i w rezultacie, najemcy zrezygnują z dotychczasowej działalności na
terenie Tymczasowego Miasteczka Handlowego, co może wpłynąć na wycenę udziałów w Spółce
Marywilska 44 Sp. z o. o.
- Ryzyko braku odtworzenia składu najemców Centrum Handlowego Marywilska 44
Podjęte działania związane z tymczasową działalnością na terenie Kompleksu Handlowego
MARYWILSKA 44 (Tymczasowe Miasteczko Handlowe oraz Park Handlowy) obarczone są ryzykiem
nieosiągnięcia dostatecznie dużej skali działalności, co pozwoliłoby na odtworzenie hali, jej pełną
komercjalizację w przyszłości oraz osiągnięcie progu rentowności dla działalności Spółki. Na dzień
publikacji niniejszego sprawozdania nie ma możliwości przewidzenia jak będzie rozwijała się działalność
w Tymczasowym Miasteczku Handlowym. Brak przywrócenia dawnej skali działalności może przełożyć
się negatywnie na sytuację finansową Spółki Marywilska 44 Sp. z o. o.
- Ryzyko związane z brakiem przedłużenia umów dzierżawy
Spółka Marywilska 44 Sp. z o.o. działalność zlokalizowaną w Warszawie przy ulicy Marywilskiej 44
prowadzi na terenach dzierżawionych od Miasta Stołecznego Warszawa oraz Miejskiego
Przedsiębiorstwa Realizacji Inwestycji. Obecne umowy dzierżawy gruntów, na których Spółka prowadzi
działalność operacyjną kończą się w 2034 oraz w 2036 roku. Przedłużenie ww. umów jest jednym z
kluczowym czynników wpływających na decyzję w zakresie rozwoju Spółki, w tym powrót do pierwotnej
skali działalności. Spółka identyfikuje ryzyko związane z przeciągającym się procesem negocjacji, a tym
samym wpływ na możliwość podjęcia strategicznych decyzji rozwojowych.
4.12. Informacje o kredytach, pożyczkach, poręczeniach i
gwarancjach
4.12.1. Kredyty i pożyczki
Szczegółowe informacje o kredytach i pożyczkach zaciągniętych przez Spółki w 2025 roku i w latach
poprzednich zawarte są w tabeli poniżej.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Tabela: Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek MIRBUD S.A. według stanu na dzień 31 grudnia 2025 roku. w tys. zł.
Nazwa jednostki
Podmiot
zobowiązany
Kwota kredytu,
pożyczki wg
umowy
Waluta
Kwota
pozostała do
spłaty - część
długoterminowa
Kwota
pozostała do
spłaty - część
krótkoterminowa
Warunki
oprocentowania
Termin spłaty
Zabezpieczenia
PKO BP S.A.
MIRBUD S.A.
15 000
PLN
WIBOR 1M+marża
28.01.2026
PKO BP S.A.
MBANK S.A.
MIRBUD S.A.
15 200
PLN
15 200
WIBOR 1M+marża
30.03.2027
MBANK S.A.
PEKAO S.A.
MIRBUD S.A.
16 000
PLN
16 026
WIBOR 1M+marża
31.10.2026
PEKAO S.A.
PEKAO S.A.
MIRBUD S.A.
100 000
PLN
WIBOR 1M+marża
31.12.2027
PEKAO S.A.
Agencja Rozwoju Przemysłu
S.A.
MIRBUD S.A.
60 000
PLN
16 877
12 000
WIBOR 1M+marża
31.05.2028
Agencja Rozwoju Przemysłu S.A.
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
30 000
PLN
21 439
WIBOR 1M+marża
08.07.2027
BOŚ S.A.
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
35 000
PLN
8 080
WIBOR 1M+marża
04.10.2026
BOŚ S.A.
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
15 200
PLN
13 259
WIBOR 1M+marża
30.07.2033
BOŚ S.A.
VELO BANK
MIRBUD S.A.
20 000
PLN
WIBOR 1M+marża
05.12.2026
VELO BANK
SANTANDER BANK
POLSKA
MIRBUD S.A.
20 000
PLN
19 079
WIBOR 1M+marża
14.03.2027
SANTANDER BANK POLSKA
Razem kredyty i pożyczki
72 495
49 465
121 960
Na dzień 31 grudnia 2025 roku wartość kredytów i pożyczek została wyceniona według zamortyzowanego kosztu. W wyniku przeprowadzonej wyceny wartość
zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek uległa zwiększeniu o kwotę 312 tys. PLN.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 85 z 145
Tabela: Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek MIRBUD S.A. według stanu na dzień 31 grudnia 2024 roku. w tys.
Nazwa jednostki
Podmiot
zobowiązany
Kwota kredytu,
pożyczki wg
umowy
Waluta
Kwota pozostała do
spłaty - część
długoterminowa
Kwota pozostała do
spłaty - część
krótkoterminowa
Warunki
oprocentowania
Termin spłaty
Zabezpieczenia
PKO BP S.A.
MIRBUD S.A.
15 000
PLN
12 326
WIBOR
1M+marża
28.01.2025
hipoteka kaucyjna na
nieruchomościach
MBANK S.A.
MIRBUD S.A.
15 200
PLN
15 200
WIBOR
1M+marża
27.06.2025
cesja wierzytelności
gospodarczej
PEKAO S.A.
MIRBUD S.A.
16 000
PLN
16 000
WIBOR
1M+marża
31.10.2025
cesja wierzytelności
gospodarczej
Agencja Rozwoju Przemysłu
S.A.
MIRBUD S.A.
60 000
PLN
10 200
WIBOR
1M+marża
29.12.2025
hipoteki na
nieruchomościach
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
20 000
PLN
13 767
WIBOR
1M+marża
03.08.2025
gwarancja BGK,
zastaw rejestrowy
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
35 000
PLN
28 820
WIBOR
1M+marża
04.10.2026
cesja wierzytelności
gospodarczej, hipoteka
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
15 200
PLN
15 053
WIBOR
1M+marża
30.07.2033
cesja wierzytelności
gospodarczej, hipoteka
Razem kredyty i pożyczki
43 873
67 493
111 366
Na dzień 31.12.2024 r. wartość kredytów i pożyczek została wyceniona według zamortyzowanego kosztu. W wyniku przeprowadzonej wyceny wartość
zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek uległa zwiększeniu o kwotę 2.328 tys. PLN.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
W okresie objętym sprawozdaniem nie zdarzyły się przypadki wypowiedzenia pożyczek czy umów
kredytowych ani naruszeń ich warunków, które spowodowałyby zakłócenie finansowania działalności Spółek
z Grupy MIRBUD.
Na dzień 31.06.2025 r. spółki z Grupy MIRBUD nie wykazywały zadłużenia z tytułu zaciągniętych pożyczek z
wyjątkiem pożyczek wewnątrzgrupowych oraz wskazanych w powyższych tabelach.
4.12.2. Pożyczki udzielone
W dniu 14.12.2023 roku Spółka MIRBUD S.A. zawarła umowę pożyczki ze Spółką
PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o. ( obecnie MRB Industrial sp. z o.o.) w maksymalnej kwocie 120.000 tys.
zł, z przeznaczeniem na sfinansowanie budowy Centrum magazynowo – logistyczno – produkcyjnego
zlokalizowanego w Chościszowicach gmina Bolesławiec oraz prowadzenie bieżącej działalności
gospodarczej. Na dzień 31.12.2025 roku zadłużenie z tytułu pożyczki wynosiło 122.583 tys. zł.
Wypłacona kwota została przeznaczona na spłatę należności Spółki PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o.
wobec MIRBUD S.A. z tytułu zrealizowanych robót budowlanych w wyżej wymienionej nieruchomości.
W dniu 15 stycznia 2026 Spółka MRB INDUSTRIAL Sp. z o. o spłaciła zaciągniętą pożyczkę od spółki MIRBUD
S.A. w kwocie 123 190 tys. zł w tym : kapitał w kwocie 107 942 tys. zł , odsetki w kwocie 15 248 tys. zł.
W dniu 03.06.2025 roku Spółka MIRBUD S.A. zawarła umowę pożyczki ze Spółką MRB 1 Sp. z o.o.
w maksymalnej kwocie 35.000 tys. zł, z przeznaczeniem na sfinansowanie budowy Ośrodka Sportowo-
rekreacyjnego na Olechowie- Janowie w formule PPP. Na dzień 31.12.2025 roku zadłużenie z tytułu pożyczki
wraz z wyceną wynosiło 10.938 tys zł.
4.12.3. Poręczenia i gwarancje
MIRBUD S.A.
W Grupie Kapitałowej MIRBUD podmiotem wiodącym jest spółka dominująca MIRBUD S.A. i w razie potrzeby
to ona udzieliła poręczeń za jednostki zależne, które przede wszystkim stanowią zabezpieczenie kredytów
zaciągniętych przez:
JHM DEVELOPMENT lub powiązane Spółki celowe - na realizacji inwestycji deweloperskich
Marywilska 44 Sp. z o.o. na refinansowania nakładów inwestycyjnych
Kobylarnia S.A. na realizację kontraktów budowlanych
Spółki celowe dla projektów PPP
Na dzień 31.12.2025 r.i 31.12.2024 r. stan poręczeń przedstawia poniższa tabela:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Tabela: Poręczenia udzielone przez MIRBUD S.A. wg stanu na 31.12.2025 r. i 31.12.2024 r.
Wykaz udzielonych poręczeń dla innych
podmiotów wg jednostek
Tytuł poręczenia
Wartość poręczenia tys. PLN
Wartość zobowiązania tys. PLN
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
data
wygaśnięcia
poręczenia
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Wobec jednostek powiązanych
KOBYLARNIA S.A.
Zabezpieczenie kredytu BGK S.A
19 109
15 000
6 163
30.11.2026
KOBYLARNIA S.A.
Zabezpieczenie kredytu BGK S.A
23 303
9 318
2 485
3 106
31.12.2029
KOBYLARNIA S.A.
Zabezpieczenie kredytu BGK S.A
58 379
33 000
30.12.2036
JHM Development S.A.
Zabezpieczenie emisji obligacji seria E
55 000
45 000
31.12.2026
JHM Development S.A.
Zabezpieczenie emisji obligacji seria F
75 000
60 000
31.12.2032
Wobec pozostałych jednostek
Razem
175 791
79 318
101 648
48 106
175 791
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Emitent wraz z pozostałymi Spółkami z Grupy Kapitałowej MIRBUD 29 grudnia 2012 roku zawarł umowę o
świadczenie usług, której przedmiotem jest wzajemne poręczanie, gwarancje, obciążenie hipoteki (dalej:
„Zabezpieczanie”) zobowiązań kredytowych wobec instytucji finansowych i ubezpieczeniowych za
wynagrodzeniem. Umowa ma celu zwiększenie bezpieczeństwa finansowego poszczególnych spółek Grupy,
jak i zwiększenie ich zdolności kredytowej.
Zgodnie z warunkami umowy:
wynagrodzenie i tytuł udzielonego Zabezpieczenia zostało ustalone na poziomie cen rynkowych
stosowanych pomiędzy podmiotami powiązanymi w wysokości 0,9% kwoty udzielonego
Zabezpieczenia spłaty w stosunku rocznym, bez względu na sposób zabezpieczenia,
wynagrodzenie płatne w terminie 30 dni po upływie każdego kwartału,
w przypadku zapłaty kwoty zadłużenia względem wierzyciela spółki, spółce udzielającej
Zabezpieczenia przysługuje prawo zwrotu równowartości kwoty zapłaconej w terminie 7 dni od daty
wezwania do zwrotu,
po upływie 7 dni od daty wezwania spółce udzielającej Zabezpieczenia przysługiwać będą odsetki
ustawowe od kwot niezwróconych w terminie,
umowa została zawarta na czas nieokreślony.
Realizowanie inwestycji budowlanych wiąże się z koniecznością uiszczenia kaucji gwarancyjnych lub
składania gwarancji bankowych czy ubezpieczeniowych, stanowiących zabezpieczenie dla jakości
wykonywanych robót budowlanych.
Zobowiązania warunkowe z tytułu poręczeń i gwarancji na rzecz innych jednostek to przede wszystkim
gwarancje wystawione przez towarzystwa ubezpieczeniowe i banki na rzecz kontrahentów Spółki na
zabezpieczenie ich roszczeń w stosunku do Spółki, głównie z tytułu umów budowlanych. Towarzystwom
ubezpieczeniowym i bankom przysługuje roszczenie zwrotne z tego tytułu wobec Spółki.
Zmiany w zakresie gwarancji w okresie od zakończenia poprzedniego roku obrotowego wynikają z
zakończenia prac rozpoczętych w poprzednich latach. W ocenie Zarządu Spółki, z uwagi na charakter
potencjalnego zobowiązania oraz dotychczasową historię obciążeń z tego tytułu (sporadyczne przypadki na
przestrzeni kilku lat), nie istnieje możliwość wiarygodnego wartościowego oszacowania zobowiązań
warunkowych z tego tytułu. Tym nie mniej Zarząd jest świadomy istnienia takiego ryzyka, dlatego też jest
tworzona rezerwa na naprawy gwarancyjne.
Zobowiązania warunkowe z tytułu gwarancji usunięcia wad i usterek udzielone przez Spółki z Grupy MIRBUD
inwestorom, powstałe, trwające w okresie od 01.01.2025 – do 31.12.2025r przedstawiają się następująco:
Pozostałe zobowiązania warunkowe
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Z tytułu gwarancji należytego wykonania
1 243 507
598 721
Z tytułu usunięcia wad i usterek
560 274
465 732
Z tytułu zapłaty wierzytelności
94 047
28 052
Razem
1 897 828
1 092 505
4.13. Wykorzystania przez Spółkę wpływów z emisji
W okresie objętym sprawozdaniem Spółka nie emitowała akcji lub udziałów.
W dniu 04.04.2024r raportem bieżącym nr 27/2024 Emitent poinformował o zwołaniu Nadzwyczajnego
Walnego Zgromadzenie Akcjonariuszy na dzień 06.05.2024r, Zgodnie z projektem uchwały nr 3/2024
Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z dnia 06.05.2024r przedmiotem głosowania będzie
podwyższenie kapitału zakładowego Emitenta o kwotę nie wyższą niż 1.834.880 złotych, tj. z kwoty
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 89 z 145
9.174.420,00 złotych do kwoty 11.009.300,00 złotych poprzez emisję nie więcej niż 18.348.800 nowych akcji
zwykłych na okaziciela o wartości nominalnej 0,10 zł każda akcja w ramach kapitału docelowego.
W dniu 25 czerwca 2024 r. Spółka powzięła informację o zarejestrowaniu tego samego dnia przez Sąd
Rejonowy dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi, XX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego wpisu do
rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego dla Spółki, podwyższenia kapitału
zakładowego Spółki oraz zmian statutu Spółki, dokonanych na podstawie uchwały nr 4/2024 Zarządu Spółki
z dnia 10 czerwca 2024 r. w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego spółki MIRBUD S.A. w granicach
kapitału docelowego w drodze emisji akcji zwykłych serii L, pozbawienia dotychczasowych akcjonariuszy w
całości prawa poboru wszystkich akcji serii L, dematerializacji akcji serii L i praw do akcji serii L, ubiegania się
o dopuszczenie i wprowadzenia akcji serii L lub praw do akcji serii L do obrotu na rynku regulowanym, zmiany
statutu spółki oraz upoważnienia do zawarcia umowy o rejestrację akcji serii L i praw do akcji serii L w
depozycie papierów wartościowych, uchwały nr 5/2024 Zarządu Spółki z dnia 10 czerwca 2024 r. w sprawie
ustalenia szczegółowych zasad subskrypcji akcji zwykłych serii L, jak również uchwały nr 9/2024 Zarządu
Spółki z dnia 19 czerwca 2024 r. w sprawie określenia kwoty podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w
drodze emisji akcji zwykłych na okaziciela serii L w ramach kapitału docelowego, oświadczenia o wysokości
objętego kapitału zakładowego oraz zmiany statutu Spółki, podjętej po zakończeniu subskrypcji akcji Spółki
serii L („Rejestracja”).
Tym samym kapitał zakładowy po Rejestracji wynosi 11.009.300,00 zł i dzieli się na 110.093.000 akcji o
wartości nominalnej 0,10 zł każda. Ogólna liczba głosów wynikająca ze wszystkich akcji Spółki to 110.093.000.
Uzyskany z emisji akcji kapitał (199.363.771,36 zł, pomniejszony o koszt emisji w wysokości 2.568.832,00 zł)
Emitent zamierza przeznaczyć na rozwój w zakresie rozbudowy pionu realizacji budownictwa kolejowego oraz
budownictwa infrastruktury drogowej Grupy Kapitałowej MIRBUD. Plany rozwojowe spółki dotyczą w
szczególności potrzeby zakupu niezbędnego parku maszynowego w ramach przyjętej strategii umacniania
pozycji GK MIRBUD na rynku infrastruktury drogowej i kolejowej oraz potencjalnej akwizycji podmiotu w
nowych obszarach budownictwa kolejowego.
W dniu 09.09.2024r działając zgodnie z art. 69 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej
i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach
publicznych (Dz. U. tj. 2022.2554) Emitent poinformował, że w wyniku nabycia akcji spółki Torpol S.A. – kod
LEI 259400HHPUDSWFR70D07 (dalej: „Spółka”) w transakcji na GPW w Warszawie, zawartej w dniu 09
września 2024 roku, MIRBUD Spółka Akcyjna – kod LEI 259400B45UFSRKN5V388, przekroczył 10% ogólnej
liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy TORPOL S.A.
W dniu 18 grudnia 2024 roku Spółka MIRBUD S.A. dokonała zakupu 17.450 udziałów, co stanowi 92,78%
głosów na zgromadzeniu wspólników w Spółce Transkol spółka z ograniczoną odpowiedzialności z siedzibą
w Kielcach. (za kwotę 77.500 tys. PLN)
4.14. Stanowisko Zarządu odnośnie do możliwości zrealizowania wcześniej
publikowanych prognoz wyników na dany rok, w świetle wyników
zaprezentowanych w raporcie za poprzedni okres w stosunku do wyników
prognozowanych.
W okresie objętym sprawozdaniem spółki Grupy Kapitałowej nie publikowały prognoz, a wskazany okres nie
był objęty prognozami publikowanymi w poprzednich okresach.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 90 z 145
5. NAJWAŻNIEJSZE UMOWY
5.1. Umowy ubezpieczenia
Od dnia 01.04.2024 r. do dnia 31.03.2025 r. MIRBUD S.A. objęta jest ochroną ubezpieczeniową na podstawie
umowy ramowej podpisanej z Sopockim Towarzystwem Ubezpieczeń Ergo-Hestia S.A. zawartej w dniu
30.03.2024 r. - „Umowa Kompleksowego Ubezpieczenia Grupy Przedsiębiorstwa od wszystkich ryzyk
nr 18/MIRBUD/2024. Na warunkach ww. Kompleksowej Umowy Ubezpieczenia w 2024 roku, spółki: MIRBUD
S.A., KOBYLARNIA S.A., JHM DEVELOPMENT S.A., PDC IC 217 sp. z o.o. zawierały szczegółowe umowy
ubezpieczenia, które bezpośrednio dotyczą ich działalności.
Od dnia 01.04.2025 r. do dnia 31.03.2026 r. MIRBUD S.A. objęta jest ochroną ubezpieczeniową na podstawie
umowy ramowej podpisanej z Sopockim Towarzystwem Ubezpieczeń Ergo-Hestia S.A. zawartej w dniu
31.03.2025 r. - „Umowa Kompleksowego Ubezpieczenia Grupy Przedsiębiorstwa od wszystkich ryzyk
nr 19/MIRBUD/2025. Na warunkach ww. Kompleksowej Umowy Ubezpieczenia w 2025 roku, spółki: MIRBUD
S.A., KOBYLARNIA S.A., JHM DEVELOPMENT S.A., PDC IC 217 sp. z o.o. zawierały szczegółowe umowy
ubezpieczenia, które bezpośrednio dotyczą ich działalności.
Od dnia 01.04.2026 r. do dnia 31.03.2027 r. MIRBUD S.A. objęta jest ochroną ubezpieczeniową na podstawie
umowy ramowej podpisanej z Sopockim Towarzystwem Ubezpieczeń Ergo-Hestia S.A. zawartej w dniu
31.03.2026 r. - „Umowa Kompleksowego Ubezpieczenia Grupy Przedsiębiorstwa od wszystkich ryzyk
nr 20/MIRBUD/2025. Na warunkach ww. Kompleksowej Umowy Ubezpieczenia w 2025 roku, spółki: MIRBUD
S.A., KOBYLARNIA S.A., JHM DEVELOPMENT S.A., PDC IC 217 sp. z o.o. , TRANSKOL sp. z o.o. zawierały
szczegółowe umowy ubezpieczenia, które bezpośrednio dotyczą ich działalności.
W celu ochrony posiadanego majątku Marywilska 44 sp. z o.o. Spółka zawarła z TUiR ALLIANZ S.A.
ubezpieczenie mienia i zysku przedsiębiorstw kompleksu handlowego w Warszawie obowiązujące od
05.09.2023r do 31.03.2025 r. oraz ubezpieczenie mienia i zysku przedsiębiorstw dla nieruchomości Spółki
położonych w Ostródzie, Rumi, Starachowicach i Skierniewicach obowiązujące od 01.04.2023 r. do
31.03.2025 r. Ponadto Spółka zawarła umowy ubezpieczeniowe: odpowiedzialności cywilnej w każdej z
lokalizacji w jakiej prowadzona jest działalność oraz ubezpieczenia szkód powstałych w następstwie roszczeń
z tytułu odpowiedzialności członków organów Spółki.
Spółka Marywilska 44 zawarła umowę ubezpieczenia nieruchomości:
• Ubezpieczenie mienia i zysku przedsiębiorstw kompleksu handlowego w Warszawie – polisa obowiązuje od
01.04.2025r do 31.03.2026r.
• Ubezpieczenie mienia przedsiębiorstw dla obiektu Tymczasowego Miasteczka Kontenerowego – polisa
obowiązuje od 26.10.2025 do 25.10.2026 r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 91 z 145
5.2. Najważniejsze umowy o roboty budowlane i inne dotyczące działalności
operacyjnej zawarte przez Spółki Grupy Kapitałowej
Tabela: Najważniejsze umowy zawarte przez Spółki Grupy Kapitałowej w okresie od 01.01.2025 r. do 31.12.2025 r. w tys. zł
Data zawarcia
umowy
Wartość umowy
(netto) w tys. zł
Kontrahent
Przedmiot umowy
10.01.2025
92.863
Gmina Miękinia
„Stworzenie warunków dla rozwoju Podstrefy Miękinia
w ramach Legnickiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej –
UKŁAD KOMUNIKACYJNY”.
Konsorcjum firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Lider Konsorcjum)
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Partner Konsorcjum)
03.02.2025
128.964
GDDKiA
Projekt i budowa obwodnicy Kamienia Krajeńskiego i
Sępólna Krajeńskiego z podziałem na 2 części:
• część 1: Projekt i budowa obwodnicy
Kamienia Krajeńskiego w ciągu drogi
krajowej nr 25 na odcinku od km 81+100 do
km 84+405;
• część 2: Projekt i budowa obwodnicy
Sępólna Krajeńskiego w ciągu drogi
krajowej nr 25 na odcinku od km 90+540 do
km 96+317.
Konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Partner Konsorcjum)
12.02.2024
144.700
Agencją Rozwoju
Miasta Krakowa sp.
z o.o.
Budowa budynku usługowego: Krakowskie Centrum
Muzyki przy ul. Piastowskiej w Krakowie – II Etap
05.03.2025
188.481
AMW SINEVIA S.A.
Kompleksowe wykonanie robót drogowych, nawierzchni
lotniskowych, placów manewrowych, parkingów na
lotnisku w Świdwinie
05.03.2025
17.297
AMW SINEVIA S.A.
Kompleksowa budowa budynku Naziemnej Obsługi
Statków Powietrznych (NOSP) wraz z infrastrukturą
towarzyszącą w ramach zadania nr 54050 „Budowa
budynku SIL i NOSP”
12.05.2025
110.056
Województwo
Mazowieckie
Budowa drogi wojewódzkiej klasy G - zachodniej
obwodnicy Mławy na odcinku między ulicą Gdyńską, a
nowoprojektowaną drogą krajową S7. Konsorcjum firm
w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Lider Konsorcjum),
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Partner Konsorcjum),
20.06.2025
216.884
GDDKiA
„Zaprojektowanie i rozbudowa drogi krajowej nr 25 na
odcinku Biskupice Ołoboczne – Ostrów Wielkopolski”.
Konsorcjum firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni
(Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Partner Konsorcjum),
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 92 z 145
02.07.2025
96.929
Skarb Państwa –
Prokuratura
Regionalna w
Gdańsku
realizacja zamówienia publicznego pn.: „Budowa
budynku Prokuratury Regionalnej w Gdańsku wraz z
zagospodarowaniem terenu”.
03.07.2025
67.823
AMW SINEVIA Sp.
z o.o.
realizacja zadania o oznaczeniu SVA/4620-70/2025
18.07.2025
49.500
PROJPRZEM
Budownictwo Sp. z
o.o. z siedzibą w
Bydgoszczy
Zawarcie przez spółkę zależną Emitenta
JHM DEVELOPMENT S.A. budowa w formule
generalnego wykonawstwa budynku mieszkalnego
wielorodzinnego w stanie deweloperskim wraz z
infrastrukturą techniczną, parkingami oraz przebudową
i rozbudową układu drogowego.
21.07.2025
98.621
GDDKiA
„Zaprojektowanie i budowa drugiej jezdni obwodnicy
Wyrzyska w ciągu drogi ekspresowej S10 wraz z
wzmocnieniem jezdni istniejącej do KR6”.
21.07.2025
446.700
GDDKiA
„Zaprojektowanie i budowa drogi ekspresowej S11
Ostrów Wlkp. – Kępno; odcinek I węzeł Przygodzice –
węzeł Ostrzeszów Północ (bez węzła)”.
21.07.2025
46.524
PKP Polskie Linie
Kolejowe S.A. z
siedzibą w
Warszawie
Ciągła wymiana szyn i podkładów w torze nr 1 linii
kolejowej nr 281 Oleśnica – Chojnice (odcinek Kcynia –
Nakło nad Notecią) oraz w torze nr 1 linii kolejowej nr
356 Poznań Wschód – Bydgoszcz Główna (na odcinku
granica IZ – Kcynia) wraz z robotami towarzyszącymi”.
konsorcjum firm z Grupy MIRBUD w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
(Lider Konsorcjum) oraz
• PBS Transkol Sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach
(Partner Konsorcjum)
22.07.2025
154.135
Gmina Sławków
Budowa łącznika drogowego pomiędzy Drogą Krajową
nr 94 a Euroterminalem i stacją PKP LHS w Sławkowie
dla rozwoju transportu intermodalnego”.
28.07.2025
68.702
AMW SINEVIA Sp.
z o.o.
Realizacja zadania o oznaczeniu SVA4/W/DI-
IPI/2025/00509.
27.08.2025
63.978
ACE 9 Sp. z o.o.
Budowa Centrum Handlowo – Usługowego wraz z
infrastrukturą towarzyszącą w Siemianowicach Śląskich
28.08.2025
38 708
AMW SINEVIA Sp.
z o.o.
Budowa budynków w ramach zadania nr 42282.
03.09.2025
128.740
GDDKiA
Zaprojektowanie i budowa obwodnicy miejscowości
Wschowa i Dębowa Łęka w ciągu drogi krajowej nr 12”
31.10.2025
50.350
WAMA
Construction sp. z
o.o.
podpisaniu przez spółkę zależną Emitenta – JHM
DEVELOPMENT S.A., umowy, na budowę w formule
generalnego wykonawstwa budynku mieszkalnego.
wielorodzinnego w stanie deweloperskim wraz z
garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną i
zagospodarowaniem terenu w Żyrardowie, przy ul. St.
Wyspiańskiego 8.
06.11.2025
10.684
Powiat
Inowrocławski
Prace projektowe i roboty drogowe w systemie
zaprojektuj i wybuduj dla zadania pn. Rozbudowa drogi
Inowrocław – Solec Kujawski oraz Nowa Wieś Wielka -
Leszyce” w podziale na części 1 i 2.
19.11.2025
36.750
BIG
KONSTANTYNÓW
Sp. z o.o.
Budowa w formule „zaprojektuj i wybuduj” Centrum
Handlowo-Usługowego wraz z niezbędną infrastrukturą
w Konstantynowie Łódzkim.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 93 z 145
27.11.2025
125.720
ATO Poland spółka
z ograniczoną
odpowiedzialnością
Wykonanie robót budowlanych dla zespołu
magazynowo - usługowego wraz z przestrzeniami
socjalno – administracyjnymi z infrastrukturą
towarzyszącą, w tym zespołami parkingów m. Kozerki
gmina Grodzisk Mazowiecki
Szczegółowe warunki powyższych umów nie odbiegają od warunków powszechnie stosowanych na rynku.
Ponadto w raportowanym okresie miały miejsce poniższe zdarzenia.
W dniu 09.01.2025 r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Mazowieckiego Zarządu Dróg
Wojewódzkich w Warszawie (ul. Mazowiecka 14, 00-048 Warszawa), iż w postępowaniu o udzielenie
zamówienia publicznego p.n. „Budowa drogi wojewódzkiej klasy G – zachodniej obwodnicy Mławy na odcinku
między ulicą Gdyńską, a nowoprojektowaną drogą krajową S7” jako najkorzystniejsza została wybrana oferta
konsorcjum (dalej: Konsorcjum) firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Lider Konsorcjum),
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Partner Konsorcjum),
Wartość oferty: 134 268 170,63 złotych brutto.
W dniu 07.03.2025 r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i
Autostrad w Warszawie (adres: ul. Mińska 25, 03-808 Warszawa), iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia
publicznego p.n. „Projekt i Rozbudowa drogi krajowej nr 9 na odcinku Skaryszew- do początku obwodnicy Iłży
od km ok 20+700 do km ok 32+900 wraz z budową obwodnicy Skaryszewa” jako najkorzystniejsza została
wybrana oferta Emitenta. Wartość oferty: 278 568 503,36 złotych brutto.
W dniu 14.03.2025 r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i
Autostrad Oddział w Poznaniu (ul. ul. Siemiradzkiego 5a, 60-763 Poznań), iż w postępowaniu o udzielenie
zamówienia publicznego p.n. „Zaprojektowanie i rozbudowa drogi krajowej nr 25 na odcinku Biskupice
Ołoboczne - Ostrów Wielkopolski” jako najkorzystniejsza została wybrana oferta konsorcjum (dalej:
Konsorcjum) firm w składzie:
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Lider Konsorcjum),
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Partner Konsorcjum).
Wartość oferty: 266 767 440,20 złotych brutto.
W dniu 24.03.2025r Emitent raportem bieżącym nr 11/2025 poinformował, że otrzymał zawiadomienie od
Mazowieckiego Zarządu Dróg Wojewódzkich w Warszawie (dalej: Zamawiający) o unieważnieniu czynności
wyboru oferty Emitenta w postępowaniu pn. „Budowa drogi wojewódzkiej klasy G – zachodniej obwodnicy
Mławy na odcinku między ulicą Gdyńską, a nowoprojektowaną drogą krajową S7”.
Zamawiający dokonał unieważnienia wyboru oferty Emitenta zgodnie z zaleceniem Prezesa Urzędu
Zamówień Publicznych.
W dniu 25.03.2025 r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i
Autostrad Oddział w Poznaniu (ul. Siemiradzkiego 5a, 60-763 Poznań), iż w postępowaniu o udzielenie
zamówienia publicznego p.n. „Zaprojektowanie i budowa drogi ekspresowej S11 Ostrów Wlkp. – Kępno;
odcinek I węzeł Przygodzice – węzeł Ostrzeszów Północ (bez węzła)” jako najkorzystniejsza została wybrana
oferta Emitenta.
Wartość oferty: 549 441 000,00 złotych brutto.
W dniu 28.03.2025 r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Sądu Okręgowego w Suwałkach (ul.
Waryńskiego 45, 16 - 400 Suwałki), iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego p.n. „Budowa
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 94 z 145
budynku dla Sądu Rejonowego w Suwałkach, przy ul. Utrata” jako najkorzystniejsza została wybrana oferta
Emitenta. Wartość oferty: 72 201 000,00 złotych brutto.
W dniu 2.04.2025 r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Prokuratury Regionalnej w Gdańsku
(ul. Wały Jagiellońskie 38, 80 – 853 Gdańsk), iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego p.n.
„Budowa budynku Prokuratury Regionalnej w Gdańsku wraz z zagospodarowaniem terenu” jako
najkorzystniejsza została wybrana oferta Emitenta. Wartość oferty: 119 222 703,17 złotych brutto.
W dniu 7.04.2025 r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Mazowieckiego Zarządu Dróg
Wojewódzkich w Warszawie (ul. Mazowiecka 14, 00-048 Warszawa), iż w postępowaniu o udzielenie
zamówienia publicznego p.n. „Budowa drogi wojewódzkiej klasy G – zachodniej obwodnicy Mławy na odcinku
między ulicą Gdyńską, a nowoprojektowaną drogą krajową S7” jako najkorzystniejsza została ponownie
wybrana oferta konsorcjum (dalej: Konsorcjum) firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Lider Konsorcjum),
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Partner Konsorcjum),
Wartość oferty: 134 268 170,63 złotych brutto.
W dniu 23.04.2025 roku Emitent otrzymał zwrotnie podpisaną umowę ramową (dalej: Umowa Ramowa)
zawartą pomiędzy Konsorcjum (dalej: Konsorcjum) firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Lider Konsorcjum),
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Partner Konsorcjum),
a spółką Centralny Port Komunikacyjny sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (Aleje Jerozolimskie 142B, 02-305
Warszawa), której przedmiotem jest określenie zasad i sposobu zawierania Umów Wykonawczych oraz
ramowych warunków, na jakich będą zawierane Umowy Wykonawcze dla zadania pn. Projekt i budowa układu
drogowego łączącego teren lotniska CPK z siecią dróg publicznych. Umowa Ramowa będzie wykonywana
równolegle z pozostałymi Umowami Ramowymi zawartymi z innymi Wykonawcami po przeprowadzeniu
Postępowania Ramowego, aby umożliwić wszystkim Wykonawcom udział w Postępowaniach Wykonawczych.
Maksymalna wartość Umów Wykonawczych: 2 279 054 486,00 złotych netto. Okres Realizacji Umowy
Ramowej: 72 miesiące od daty podpisania Umowy Ramowej.
W dniu 29.04.2025r Emitent poinformował, że otrzymał zawiadomienie od Prokuratury Regionalnej w Gdańsku
(dalej: Zamawiający) o unieważnieniu czynności wyboru oferty Emitenta w postępowaniu pn. „Budowa
budynku Prokuratury Regionalnej w Gdańsku wraz z zagospodarowaniem terenu”. Zamawiający dokonał
unieważnienia wyboru oferty Emitenta oraz dokona ponownego badania i oceny ofert.
W dniu 12.05.2025 r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i
Autostrad Oddział w Poznaniu (adres: ul. Siemiradzkiego 5a, 60-763 Poznań), iż w postępowaniu o udzielenie
zamówienia publicznego p.n. „Zaprojektowanie i budowa drugiej jezdni obwodnicy Wyrzyska w ciągu drogi
ekspresowej S10 wraz z wzmocnieniem jezdni istniejącej do KR6” jako najkorzystniejsza została wybrana
oferta Emitenta. Wartość oferty: 121 304 086,11 złotych brutto.
W dniu 14.05.2025 r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Prokuratury Regionalnej w Gdańsku
(adres: ul. Wały Jagiellońskie 38, 80-853 Gdańsk), iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego
p.n. „Budowa budynku Prokuratury Regionalnej w Gdańsku wraz z zagospodarowaniem terenu” jako
najkorzystniejsza została ponownie wybrana oferta Emitenta. Wartość oferty: 119 222 703,17 złotych brutto.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 95 z 145
W dniu 27.05.2025 r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – AMW SINEVIA Sp. z o.o.
(ul. Paderewskiego 6, 05-100 Nowy Dwór Mazowiecki), iż w postępowaniu o oznaczeniu SVA/466-21/2025
jako najkorzystniejsza została wybrana oferta Emitenta. Wartość oferty: 84 501 000,00 złotych brutto.
W dniu 13.06.2025 r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – AMW SINEVIA Sp. z o.o.
(ul. Paderewskiego 6, 05-100 Nowy Dwór Mazowiecki), iż w postępowaniu o oznaczeniu SVA/4620-70/2025
jako najkorzystniejsza została wybrana oferta Emitenta. Wartość oferty: 83 422 119,01 złotych brutto.
W dniu 20.06.2025 r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego Gminy Sławków (adres siedziby: Rynek
1, 41-260 Sławków), iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego p.n. „Budowa łącznika
drogowego pomiędzy Drogą Krajową nr 94 a Euroterminalem i stacją PKP LHS w Sławkowie dla rozwoju
transportu intermodalnego” jako najkorzystniejsza została wybrana oferta Emitenta. Wartość oferty:
189 585 960,59 złotych brutto.
W dniu 20.06.2025 r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i
Autostrad Oddział w Zielonej Górze (adres: ul. Bohaterów Westerplatte 31, 65-950 Zielona Góra), iż w
postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego p.n. „Zaprojektowanie i budowa obwodnicy miejscowości
Wschowa i Dębowa Łęka w ciągu drogi krajowej nr 12” jako najkorzystniejsza została wybrana oferta Emitenta.
Wartość oferty: 158 350 669,55 złotych brutto.
W dniu 24.06.2025 r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – PCO Spółka Akcyjna (adres: ul. Jana
Nowaka-Jeziorańskiego 28, 03-982 Warszawa), iż w postępowaniu w ramach zapytania ofertowego p.n.
„Rozbiórka istniejącego budynku D i budowa nowego budynku produkcyjnego 4-kondygnacyjnego wraz z
instalacjami i infrastrukturą towarzyszącą w Warszawie, przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego 28” jako
najkorzystniejsza została wybrana oferta Emitenta. Wartość oferty: 131 205 330,00 zł brutto
W dniu 01.07.2025r. Emitent otrzymał zawiadomienie od Zamawiającego – Sądu Okręgowego w Suwałkach
(ul. Waryńskiego 45, 16 - 400 Suwałki) o unieważnieniu czynności wyboru oferty Emitenta w postępowaniu
pn. „Budowa budynku dla Sądu Rejonowego w Suwałkach, przy ul. Utrata”, o którym informował w raporcie
bieżącym nr 14/2025
W dniu 03.07.2025r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – AMW SINEVIA Sp. z o.o. (adres: ul.
Paderewskiego 6, 05-100 Nowy Dwór Mazowiecki), iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia o oznaczeniu
SVA/466-100/2025 Zadanie nr 42282 jako najkorzystniejsza została wybrana oferta Emitenta. Wartość oferty:
38 708 100,00 zł brutto.
W dniu 3.07.2025r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. (adres:
ul. Targowa 74, 03-734 Warszawa), iż w postepowaniu przetargowym pn. „Ciągła wymiana szyn i podkładów
w torze nr 1 linii kolejowej nr 281 Oleśnica – Chojnice (odcinek Kcynia – Nakło nad Notecią) oraz w torze nr 1
linii kolejowej nr 356 Poznań Wschód – Bydgoszcz Główna (na odcinku granica IZ – Kcynia) wraz z robotami
towarzyszącymi” jako najkorzystniejsza została wybrana oferta konsorcjum w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Lider Konsorcjum) oraz
• PBS Transkol Sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach (Partner Konsorcjum).
Wartość oferty: 46 523 788,06 zł netto.
W dniu 11.09.2025r. Emitent otrzymał zawiadomienie od PCO Spółka Akcyjna (adres: ul. Jana Nowaka-
Jeziorańskiego 28, 03-982 Warszawa) o unieważnieniu postępowania pn. „Rozbiórka istniejącego budynku
D i budowa nowego budynku produkcyjnego 4-kondygnacyjnego wraz z instalacjami i infrastrukturą
towarzyszącą w Warszawie, przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego 28
W dniu 30.09.2025r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Zarządu Powiatu Inowrocławskiego
(adres: ul. Mątewska 17, 88-100 Inowrocław), iż w postępowaniu przetargowym pn. „Prace projektowe i roboty
drogowe w systemie zaprojektuj i wybuduj dla zadania pn. Rozbudowa drogi Inowrocław – Solec Kujawski
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 96 z 145
oraz Nowa Wieś Wielka - Leszyce” w podziale na części 1 i 2 jako najkorzystniejsza została wybrana oferta
Emitenta. Część 1: Prace projektowe i roboty drogowe w systemie zaprojektuj i wybuduj - odcinek Inowrocław
– Rojewo – Jezuicka Struga – Stara Wieś, łączna długość odcinka – około 19 km. Wartość oferty: 131 416
123,97 złotych brutto. Część 2: Prace projektowe i roboty drogowe w systemie zaprojektuj i wybuduj - odcinek
Leszyce – Nowa Wieś Wielka – oraz odcinek węzeł Solec Kujawski – Park Przemysłowy Solec Kujawski,
łączna długość odcinka – około 13 km. Wartość oferty: 66 345 578,96 złotych brutto.
W dniu 03.10.2025r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Gminy Olsztyn (adres: Pl. Jana Pawła
II nr 1, 10-101 Olsztyn), iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego w trybie przetargu
nieograniczonego na budowę nowego przebiegu drogi wojewódzkiej nr 527 na odcinku od granicy miasta do
wiaduktu nad koleją (ulica Nowobałtycka) w Olsztynie jako najkorzystniejsza została wybrana oferta Emitenta.
Wartość oferty: 188 740 937,43 zł brutto.
W dniu 04.11.2025r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i
Autostrad Oddział w Opolu (adres: ul. Niedziałkowskiego 6, 45-085 Opole), iż w postępowaniu o udzielenie
zamówienia publicznego w trybie przetargu nieograniczonego pn. „Budowa obwodnicy Sidziny w ciągu drogi
krajowej nr 46” jako najkorzystniejsza została wybrana oferta Emitenta.Wartość oferty: 149 146 744,19 zł
brutto.
W dniu 06.11.2025r Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. (adres:
ul. Targowa 74, 03-734 Warszawa), iż w postepowaniu przetargowym pn. Wykonanie dokumentacji
wykonawczej i realizacja robót budowlanych, w ramach projektów: „Prace na linii kolejowej E 75 (Rail Baltica)
na odcinku Białystok – Knyszyn”, „Prace na linii kolejowej E 75 (Rail Baltica) na odcinku Knyszyn – Osowiec”,
„Prace na linii kolejowej E 75 (Rail Baltica) na odcinku Osowiec – Ełk" jako najkorzystniejsza została wybrana
oferta konsorcjum firm (dalej: „Konsorcjum”) w składzie:
• TORPOL S.A. z siedzibą w Poznaniu (Lider Konsorcjum) oraz
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Partner Konsorcjum).
Wartość oferty: 4.566.983.422,63 zł brutto, w tym:
• Zakres podstawowy: 2.646.091.664,61 zł brutto,
• Prawo opcji nr 1: 1.770.593.941,83 zł brutto,
• Prawo opcji nr 2: 96.233.511,31 zł brutto,
• Prawo opcji nr 3: 9.069.470,73 zł brutto,
• Prawo opcji nr 4: 24.134.989,09 zł brutto,
• Prawo opcji nr 5: 13.664.345,06 zł brutto,
• Opcja na interfejs: 7.195.500,00 zł brutto.
Udział Emitenta w Konsorcjum wynosi 50%.
W dniu 30.12.2026r Emitent poinformował, że otrzymał zwrotnie podpisane listy intencyjne z PANATTONI BTS
Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (Plac Europejski 1, 00-844 Warszawa). Przedmiotem listów intencyjnych
jest budowa w gminie Jawor (woj. śląskie) na potrzeby Mercedes-Benz Manufacturing Poland Sp. z o.o. (dalej:
Najemca):
• list nr 1: budynku magazynowo- produkcyjnego wraz z niezbędną infrastrukturą;
• list nr 2: łącznika pomiędzy budynkami Najemcy.
Wartość robót budowlanych ogółem: 25 667 000,00 euro netto, w tym:
• dla zadania nr 1: 24.410.693,00 euro netto,
• dla zadania nr 2: 1.256.307,00 euro netto.
POZOSTAŁE SPÓŁKI W GRUPIE
Pozostałe Spółki w Grupie w okresie, który obejmuje sprawozdanie nie zawarły znaczących umów.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 97 z 145
5.3. Zdarzenia i umowy zawarte po dniu, na które sporządzono sprawozdanie
finansowe, mogące w znaczący sposób wpłynąć na przyszłe wyniki finansowe
Tabela: Najważniejsze umowy zawarte przez MIRBUD S.A. i KOBYLARNIA S.A. po dniu sporządzenia sprawozdania finansowego
Data zawarcia
umowy
Wartość umowy
(netto) w tys. zł
Kontrahent
Przedmiot umowy
12.01.2026
121.257
GDDKiA
Budowa obwodnicy Sidziny w ciągu drogi krajowej nr 46
12.01.2026
48.589
Apsys Stawowa sp. z o.o.
Przebudowa, rozbudowa i nadbudowa zespołu
budynków na kompleks budynków mieszkalnych
wielorodzinnych oraz budowa nowego budynku
mieszkalnego wraz z garażem podziemnym oraz
urządzeniami budowlanymi i niezbędnymi
wyburzeniami przy ul. Stawowej we Wrocławiu.
23.01.2026
74.171
7R Projekt 47 Sp. z o. o.
Budowa hali magazynowo-produkcyjnej wraz z
zapleczami socjalno-biurowymi oraz infrastrukturą
techniczną o nazwie 7R Park Gdańsk V w m.
Barniewice, gm. Żukowo, woj. pomorskie.
30.01.2026
421.180
Jednostka niepowiązana z
Emitentem
Zakup przez JHM DEVELOPMENT sp. z o.o.
nieruchomości inwestycyjnej w Poznaniu, obręb
ewidencyjny 0003 Komandoria stanowiącej działkę
ewidencyjną numer 1/8 o powierzchni 12,2285 ha
04.03.2026
89.137
PCO S.A.
Rozbiórka istniejącego budynku D i budowa nowego
budynku produkcyjnego 4-kondygnacyjnego wraz z
instalacjami i infrastrukturą towarzyszącą w Warszawie,
przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego 28
14.04.2026
193.170
Miasto Stołeczne
Warszawa
Modernizacja terenu przy ul. Wawelskiej 5 – etap II.
20.04.2026
144.081
PANATTONI BTS Sp. z
o.o
Budowa w gminie Jawor (woj. dolnośląskie) budynku
magazynowo- produkcyjnego wraz z zapleczem
biurowym i socjalnym oraz niezbędną infrastrukturą.
W dniu 19.01.2026 roku w nawiązaniu do raportu bieżącego nr 59/2025 z dnia 6 listopada 2025 r. w sprawie
wyboru oferty złożonej przez konsorcjum (dalej: Konsorcjum) firm: TORPOL S.A. z siedzibą w Poznaniu (lider
Konsorcjum) oraz MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (partner Konsorcjum, dalej: Emitent), w ramach
przetargu nieograniczonego pn: Wykonanie dokumentacji wykonawczej i realizacja robót budowlanych, w
ramach projektów: „Prace na linii kolejowej E 75 (Rail Baltica) na odcinku Białystok – Knyszyn”, „Prace na linii
kolejowej E 75 (Rail Baltica) na odcinku Knyszyn – Osowiec”, „Prace na linii kolejowej E 75 (Rail Baltica) na
odcinku Osowiec – Ełk", Emitent poinformował, że wyrokiem z dnia 19 stycznia 2026 r. Krajowa Izba
Odwoławcza uwzględniła w części odwołanie złożone przez jednego z oferentów oraz nakazała PKP Polskie
Linie Kolejowe S.A. (Zamawiający) unieważnienie wyboru oferty Konsorcjum jako najkorzystniejszej w ww.
postępowaniu oraz przeprowadzenie ponownego badania i oceny ofert, a w ramach tej czynności - odrzucenie
oferty Konsorcjum. Jednocześnie Emitent poinformował, że Konsorcjum dokona analizy uzasadnienia wyroku
Krajowej Izby Odwoławczej i na podstawie wyników analizy podejmie decyzję co do wniesienia do sądu skargi
na wyrok Krajowej Izby Odwoławczej.
W dniu 19.01.2026r. Emitent poinformował, że otrzymał informację od Zamawiającego – Gminy Miasto Marki
(Al. Marszałka Józefa Piłsudskiego 95, 05-270 Marki), że w postępowaniu o udzielenie zamówienia
publicznego w formule partnerstwa publiczno–prywatnego, prowadzonego w trybie przetargu
nieograniczonego pn. „Budowa i utrzymanie dróg gminnych na terenie Gminy Miasto Marki” jako
najkorzystniejsza została wybrana oferta Emitenta. Oferta dotyczy budowy i modernizacji trzech ulic oraz ich
utrzymania przez okres 18 lat. Wartość oferty ogółem: 327 989 742,99 złotych brutto, w tym opłata za roboty
budowlane: 181 992 665,10 złotych brutto.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 98 z 145
W dniu 20.01.2026r. w nawiązaniu do raportów bieżących nr 59/2025 i 04/2026 Emitent poinformował, iż
otrzymał zawiadomienie od Zamawiającego – PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. (ul. Targowa 74, 03-73 4
Warszawa) o unieważnieniu czynności wyboru oferty konsorcjum firm Torpol S.A z siedzibą w Poznaniu (lider
konsorcjum) oraz MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (partner konsorcjum) [dalej: Konsorcjum] w
postępowaniu pn. Wykonanie dokumentacji wykonawczej i realizacja robót budowlanych, w ramach
projektów: „Prace na linii kolejowej E 75 (Rail Baltica) na odcinku Białystok – Knyszyn”, „Prace na linii kolejowej
E 75 (Rail Baltica) na odcinku Knyszyn – Osowiec”, „Prace na linii kolejowej E 75 (Rail Baltica) na odcinku
Osowiec – Ełk".
W dniu 17.02.2026r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i
Autostrad Oddział w Warszawie (ul. Mińska 25, 03 – 808 Warszawa), iż w postępowaniu o udzielenie
zamówienia publicznego p.n. Projekt i budowa autostrady A2 od węzła "Biała Podlaska" do gr. państwa;
odcinek XI od km ok. 641+011 do węzła „Dobryń” (z węzłem) w km ok. 650+287 jako najkorzystniejsza została
wybrana oferta konsorcjum (dalej: Konsorcjum) firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Lider Konsorcjum),
• Budpol Sp. z o.o. z siedzibą w Częstochowie (Partner Konsorcjum).
Wartość oferty: 457 769 100,00 złotych brutto.
W dniu 18.02.2026r. w nawiązaniu do raportów bieżących nr 59/2025, 04/2026 i 06/2026 Emitent
poinformował, że w dniu 17 lutego br. roku złożył wniosek do Sądu Okręgowego w Warszawie o udzielenie
zabezpieczenia roszczenia związanego z zaniechaniem wyboru oferty Emitenta jako najkorzystniejszej, a w
konsekwencji zaniechania zawarcia umowy w sprawie zamówienia publicznego, poprzez zakazanie
Zamawiającemu – PKP Polskie Linie Kolejowe S.A. zawarcia umowy o udzielenie zamówienia publicznego,
którego przedmiotem jest wykonanie dokumentacji wykonawczej i realizację robót budowlanych, w ramach
projektów: „Prace na linii kolejowej E 75 (Rail Baltica) na odcinku Białystok- Knyszyn”, „Prace na linii kolejowej
E 75 (Rail Baltica) na odcinku Knyszyn - Osowiec”, „Prace na linii kolejowej E 75 (Rail Baltica) na odcinku
Osowiec - Ełk” (nr postępowania: 9090/IRZR1/19815/05680/24/P) do czasu rozstrzygnięcia przez Sąd
Okręgowy w Warszawie skargi na wyrok Krajowej Izby Odwoławczej z dnia 19 stycznia 2026 roku (sygnatura
akt KIO 5144/25).
W dniu 20.02.2026r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – PCO S.A. w Warszawie (adres: ul.
Jana Nowaka-Jeziorańskiego 28, 03-982 Warszawa), iż w postępowaniu w ramach zapytania ofertowego p.n.
„Rozbiórka istniejącego budynku D i budowa nowego budynku produkcyjnego 4-kondygnacyjnego wraz z
instalacjami i infrastrukturą towarzyszącą w Warszawie, przy ul. Jana Nowaka Jeziorańskiego 28” jako
najkorzystniejsza została wybrana oferta Emitenta. Wartość oferty: 109 638 510,00 zł brutto.
W dniu 23.02.2026r. w nawiązaniu do raportów bieżących nr 59/2025, 04/2026, 06/2026 oraz 10/2026
informuje, że w dniu 23 lutego br. roku złożył skargę do Sądu Okręgowego w Warszawie od wyroku Krajowej
Izby Odwoławczej z dnia 19 stycznia 2026 r. (sygn. akt: KIO 5144/25). W złożonej skardze Emitent wnosi
zarzuca KIO naruszenie przepisów postępowania, mających istotny wpływ na jego wynik oraz naruszenie
przepisów prawa materialnego. Równocześnie Emitent wnosi o zmianę zaskarżonego wyroku KIO, a w
konsekwencji oddalenie odwołania konsorcjum Budimex–PORR i tym samym przywrócenie wyboru oferty
konsorcjum Torpol–MIRBUD.
W dniu 20.03.2026r. Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Miasta Stołecznego Warszawa –
Stołecznego Centrum Sportu AKTYWNA WARSZAWA (ul. Rozbrat 26, 00-429 Warszawa), iż w postępowaniu
o udzielenie zamówienia publicznego na wykonanie robót budowlanych polegających na budowie hali
sportowo-widowiskowej wraz z parkingiem naziemnym, niezbędną infrastrukturą oraz zagospodarowaniem
terenu przy ul. Wawelskiej 5 w Warszawie w ramach zadania inwestycyjnego pn. „Modernizacja terenu przy
ul. Wawelskiej 5 – etap II” jako najkorzystniejsza została wybrana oferta Emitenta.
Wartość oferty: 237 599 099,99 zł brutto.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 99 z 145
W dniu 23.03.2026r Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Powiatu Słupeckiego (ul. Poznańska
20, 62-400 Słupca), iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia publicznego pn. „Rozbudowa drogi
powiatowej nr 3040P na odcinku Niezgoda - Sierakowo oraz budowa nowego odcinka drogi Sierakowo-DK92-
Autostrada A2" w formule „zaprojektuj і wybuduj" jako najkorzystniejsza została wybrana oferta Emitenta.
Wartość oferty: 137 903 910,00 zł brutto.
W dniu 27.03.2026r Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i
Autostrad Oddział w Warszawie (ul. Mińska 25, 03 – 808 Warszawa), iż w postępowaniu o udzielenie
zamówienia publicznego p.n. Projekt i budowa autostrady A2 od węzła "Biała Podlaska" do gr. państwa;
odcinek X od węzła Biała Podlaska (bez węzła) do km ok. 641+011 jako najkorzystniejsza została wybrana
oferta konsorcjum (dalej: Konsorcjum) firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Lider Konsorcjum),
• Budpol Sp. z o.o. z siedzibą w Częstochowie (Partner Konsorcjum).
Wartość oferty: 571 345 251,00 złotych brutto.
W dniu 27.03.2026r Emitent otrzymał informację od Zamawiającego – Zarządu Dróg Miejskich i Komunikacji
Publicznej w Bydgoszczy (ul. Toruńska 174a, 85-844 Bydgoszcz), iż w postępowaniu o udzielenie zamówienia
publicznego p.n. „Budowa dwutorowego torowiska tramwajowego wzdłuż ul. Solskiego od ronda Kujawskiego
do pętli Bielicka wraz z pętlą Bielicka” jako najkorzystniejsza została wybrana oferta konsorcjum (dalej:
Konsorcjum) firm w składzie:
• MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach (Lider Konsorcjum),
• KOBYLARNIA S.A. z siedzibą w Kobylarni (Partner Konsorcjum).
Wartość oferty: 107 219 100,00 złotych brutto.
POZOSTAŁE SPÓŁKI W GRUPIE
Po dniu, na który sporządzono sprawozdanie finansowe w pozostałych Spółkach z Grupy nie wystąpiły
zdarzenia i umowy zawarte, mogące w znaczący sposób wpłynąć na przyszłe wyniki finansowe
6. INFORMACJE O ZAWARCIU PRZEZ EMITENTA LUB JEDNOSTKĘ OD
NIEGO ZALEŻNĄ JEDNEJ LUB WIELU TRANSAKCJI Z PODMIOTAMI
POWIĄZANYMI JEŻELI ZOSTAŁY ZAWARTE NA WARUNKACH INNYCH
NIŻ RYNKOWE
W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły istotne transakcje z podmiotami powiązanymi zawierane na innych
warunkach niż rynkowe przez spółkę lub jednostkę od niej zależną.
7. SKUTKI ZMIAN W STRUKTURZE JEDNOSTKI GOSPODARCZEJ, W TYM
W WYNIKU POŁĄCZENIA JEDNOSTEK, UZYSKANIA LUB UTRATY
KONTROLI NAD JEDNOSTKAMI ZALEŻNYMI ORAZ INWESTYCJAMI
DŁUGOTERMINOWYMI, A TAKŻE PODZIAŁU, RESTRUKTURYZACJI
LUB ZANIECHANIA DZIAŁALNOŚCI ORAZ WSKAZANIE JEDNOSTEK
PODLEGAJĄCYCH KONSOLIDACJI
W raportowanym okresie nie nastąpiły zmiany w strukturze jednostki gospodarczej.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 100 z 145
Emitent sporządza skonsolidowane sprawozdanie finansowe. Jednostki podlegających konsolidacji Emitent
wskazał w niniejszym raporcie w punkcie „Podmioty zależne i metody konsolidacji”.
8. OSIĄGNIĘTE I PROGNOZOWANE WYNIKI FINANSOWE
Spółki z Grupy Kapitałowej MIRBUD nie publikowały prognoz wyników finansowych dotyczących roku 2025.
9. CHARAKTERYSTYKA ZEWNĘTRZNYCH I WEWNĘTRZNYCH
CZYNNIKÓW ISTOTNYCH DLA ROZWOJU EMITENTA ORAZ OPIS
PERSPEKTYW DZIAŁALNOŚCI EMITENTA W PERSPEKTYWIE CO
NAJMNIEJ JEDNEGO KWARTAŁU
Przychody Grupy MIRBUD w całości uzyskiwane są z tytułu prowadzenia działalności na rynku polskim.
Dlatego osiągane wyniki finansowe są uzależnione od czynników takich jak stabilność sytuacji
makroekonomicznej Polski i ogólna koniunktura gospodarcza w kraju w danym okresie.
Najważniejszym czynnikiem wpływającym na rozwój jest koniunktura w krajowym sektorze budowlanym, która
w bezpośredni sposób jest uzależniona od stopy wzrostu PKB, poziomu inwestycji krajowych, czy pozycji
konkurencyjnej Spółek z Grupy MIRBUD określającej ich zdolność do pozyskiwania kontraktów i klientów. Ta
z kolei w ocenie Zarządu jednostki dominującej zależeć będzie przede wszystkim od:
Czynników zewnętrznych
dalszej realizacji inwestycji ze środków pochodzących z funduszy unijnych,
sytuacji gospodarczej w państwach Unii Europejskiej,
polityki rządowej dotyczącej budownictwa, w tym szczególnie mieszkaniowego,
polityki monetarnej (polityka stóp procentowych i jej wpływ na koszt kredytów),
sytuacji na rynkach finansowych,
dostępności i koszty kredytów bankowych i gwarancji,
trendów w zakresie preferencji potencjalnych nabywców mieszkań,
poziomu i warunków konkurencji,
tempa wzrostu inwestycji w obszarze sektora publicznego (w szczególności inwestycji w
budownictwie drogowym),
kształtowania się poziomu cen materiałów budowlanych jak i usług budowlanych,
dostępności na rynku wykwalifikowanej kadry pracowników i poziomu ich płac,
popytu w budownictwie mieszkaniowym,
dalszego przebiegu pandemii korona wirusa i związanych z tym skutków gospodarczych w
tym spowolnienia gospodarki, wzrostu bezrobocia, wzrostu inflacji, wpływu na branżę
handlową,
przebiegu i konsekwencji konfliktu zbrojnego w Ukrainie
przebiegu i konsekwencji konfliktu zbrojnego na Bliskim Wschodzie.
Czynników wewnętrznych:
kondycji finansowej Spółek z Grupy w szczególności MIRBUD S.A.,
ugruntowanej pozycji w sektorze budownictwa kubaturowego przemysłowego,
systematycznego rozwoju Grupy w branży inżynieryjno-drogowej,
systematycznego wypełniania portfela zamówień na lata 2025 – 2028,
zdywersyfikowanego portfela zamówień na lata 2025 – 2028,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 101 z 145
dalszego rozwijania działalności deweloperskiej poprzez realizację projektów w Łodzi,
Poznaniu, Koninie, Bydgoszczy, Jastrzębiej Górze,
rozwijania segmentu budownictwa kolejowego i energetycznego
odbudowy, komercjalizacji i ściągalności czynszów w CH MARYWILSKA 44 sp. z o.o.,
wysokości poziomu marży na realizacji kontraktów osiąganego poprzez optymalizację
kosztów produkcji oraz ulepszanie rozwiązań technicznych realizacji budowy, także dzięki
realizacji procesu opracowania i wdrażania informatycznego systemu zarządzania
(nowoczesny system zarządzania w opinii Emitenta wpłynie na poprawę kontroli nad
działalnością operacyjną dzięki szczegółowym bieżącym analizom poszczególnych
projektów, usprawni ewidencję finansów, wpłynie pozytywnie na efektywność pracy i
ograniczy ryzyko działalności podstawowej),
poziomu sprzedaży jednostek mieszkalnych w realizowanych inwestycjach deweloperskich,
dalszych inwestycji w nowoczesny park maszynowy,
osiągania zgodnych z planowanymi wyników finansowych przez spółki zależne w Grupie.
Perspektywy rozwoju działalności Emitenta zostały przedstawione w punkcie 4.4 niniejszego sprawozdania.
10. ZMIANY W PODSTAWOWYCH ZASADACH ZARZĄDZANIA
PRZEDSIĘBIORSTWEM EMITENTA I JEGO GRUPĄ KAPITAŁOWĄ
W okresie sprawozdawczym nie nastąpiły znaczące zmiany w zasadach zarządzania spółkami Grupy.
11. OPIS GŁÓWNYCH CECH STOSOWANYCH SYSTEMÓW KONTROLI
WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM W ODNIESIENIU DO
PROCESU SPORZĄDZANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH
Zarząd MIRBUD S.A., jako jednostki dominującej, jest odpowiedzialny za sporządzenie skonsolidowanego
sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej. Odpowiada również za system kontroli wewnętrznej i jego
skuteczność w procesie sporządzania skonsolidowanych sprawozdań finansowych, które są przygotowywane
i publikowane przez jednostkę dominującą, zgodnie z zasadami Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia
6 czerwca 2025 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów
wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa
niebędącego państwem członkowskim (Dz.U.2025.755 z dnia 2025.06.10).
Założeniem efektywnego systemu kontroli wewnętrznej w sprawozdawczości finansowej jest zapewnienie
adekwatności i poprawności informacji finansowych zawartych w sprawozdaniach finansowych i raportach
okresowych.
System kontroli wewnętrznej w zakresie sprawozdawczości finansowej w Grupie Kapitałowej MIRBUD
realizowany jest poprzez:
stosowanie w Grupie jednolitych zasad rachunkowości w zakresie wyceny, ujęcia i ujawnień zgodnie
z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej,
kontrole i stały monitoring jakości danych wejściowych, wspierane przez systemy finansowe, w których
zdefiniowano reguły poprawności danych (Przygotowanie danych w systemach źródłowych podlega
sformalizowanym procedurom operacyjnym i akceptacyjnym, które określają zakres kompetencji
poszczególnych osób.)
stosowanie wewnętrznych mechanizmów kontrolnych, w tym: rozdział obowiązków, przynajmniej
dwustopniowa autoryzacja danych, weryfikacja poprawności otrzymanych danych,
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 102 z 145
zdefiniowanie kompetencji oraz sformalizowanie procesu sporządzania sprawozdania finansowego,
(Proces sprawozdawczy realizują wykwalifikowani pracownicy dysponujący stosowną wiedzą i
doświadczeniem. Pod nadzorem Członka Zarządu- Dyrektora Pionu)
zdefiniowanie zasad i kontroli przestrzegania obiegu dokumentów finansowo-księgowych
oraz weryfikację w zakresie merytorycznym, formalnym i rachunkowym,
prowadzenie ewidencji zdarzeń gospodarczych w zintegrowanym systemie finansowo-księgowym,
którego konfiguracja odpowiada obowiązującym w Spółkach Grupy zasadom rachunkowości
oraz zawiera instrukcje i mechanizmy kontrolne zapewniające spójność i integralność danych,
mapping danych z systemów źródłowych na sprawozdania finansowe wspomagający prawidłową
prezentację danych;
niezależną ocenę sprawozdania finansowego dokonywaną przez niezależnego audytora
zewnętrznego.
Proces raportowania finansowego podlega bieżącej weryfikacji. Istotną rolę w procesie kontrolnym w zakresie
rachunkowości i sprawozdawczości finansowej pełni zintegrowany system finansowo-księgowy.
Nie tylko umożliwia on kontrolę prawidłowości zaewidencjonowanych operacji, ale także pozwala
na identyfikację osób wprowadzających i akceptujących poszczególne transakcje. Dostęp do danych
finansowych jest ograniczony przez system uprawnień. Uprawnienia dostępu do systemu są nadawane
w zakresie zależnym od przypisanej roli i zakresu odpowiedzialności danej osoby i podlegają ścisłej kontroli.
Za przygotowanie sprawozdań finansowych, okresowej sprawozdawczości finansowej Spółki i Grupy
Kapitałowej odpowiedzialny jest pion finansowo-księgowy kierowany przez Dyrektora ds. Ekonomiczno –
Finansowych.
Skonsolidowane sprawozdania finansowe Grupy Kapitałowej. sporządzane są przez Głównego Księgowego.
Sporządzone roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe są przekazywane do wstępnej weryfikacji
dyrektorowi ekonomiczno - finansowemu, a następnie całemu Zarządowi do ostatecznej weryfikacji i
autoryzacji.
Proces skonsolidowanej sprawozdawczości finansowej jest regulowany zasadami polityki rachunkowości
przyjęte w Grupie. Podlega ponadto szczegółowym harmonogramom obejmującym kluczowe czynności i
punkty kontrolne wraz z przypisaniem odpowiedzialności za ich terminowe i poprawne wykonanie.
Sporządzanie skonsolidowanych sprawozdań finansowych jest dokonywany na podstawie jednolitych
pakietów konsolidacyjnych przygotowanych w formie elektronicznej przez poszczególne Spółki z Grupy..
Pakiety konsolidacyjne przekazywane przez spółki zależne są poddawane:
procedurom weryfikacyjnym przez biegłego rewidenta badającego skonsolidowane sprawozdania
finansowe Grupy;
przeglądom analitycznym przez Dyrektora Finansowego i Główną Księgową MIRBUD S.A.
W procesie sporządzania sprawozdań finansowych Spółki jednym z podstawowych elementów kontroli jest
badanie rocznego sprawozdania finansowego i przegląd półrocznego sprawozdania finansowego przez
niezależnego biegłego rewidenta celem wyrażenia przez niego opinii i raporcie czy sprawozdanie finansowe
jest prawidłowe oraz czy rzetelnie i jasno przedstawia sytuację majątkową i finansową MIRBUD S.A., jak i jej
wynik finansowy. Roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej z opinią biegłego
rewidenta przedstawiane jest Radzie nadzorczej do zaopiniowania i Walnemu Zgromadzeniu Akcjonariuszy
do zatwierdzenia.
Dodatkowo zwiększeniu efektywności wykonywanych przez Radę Nadzorczą czynności nadzorczych w
zakresie monitorowania procesu sprawozdawczości finansowej służy powołanie Komitet Audytu.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 103 z 145
Do zadań Komitetu w zakresie monitorowania procesu sprawozdawczości finansowej oraz doradztwa i
czynności opiniodawczych należy w szczególności:
wstępna ocena sprawozdania Zarządu z działalności Spółki oraz rocznego sprawozdania
finansowego Spółki;
wstępna ocena sprawozdania Zarządu z działalności grupy kapitałowej Spółki oraz rocznego
skonsolidowanego sprawozdania finansowego grupy kapitałowej Spółki,
wstępna ocena wszelkich dokumentów finansowych przedkładanych Radzie Nadzorczej,
opiniowanie podstawowych zasad istniejącego w Spółce systemu sprawozdawczości finansowej oraz
rachunkowości, w tym kryteriów konsolidacji wyników poszczególnych podmiotów z grupy kapitałowej
Spółki;
przedstawianie Radzie Nadzorczej wniosków i rekomendacji dotyczących zasadności zmiany systemu
sprawozdawczości finansowej istniejącego w Spółce i grupie kapitałowej Spółki, a także informowanie
Rady Nadzorczej o istotnych, znanych Komitetowi nieprawidłowościach takiego systemu lub ryzykach
związanych z jego organizacją i funkcjonowaniem.
Grupa Kapitałowa zarządza ryzykiem w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych
również poprzez śledzenie na bieżąco zmian wymaganych przez przepisy i regulacje zewnętrzne
odnoszących się do wymogów sprawozdawczych spółek giełdowych i przygotowywanie się do ich
wprowadzenia ze znacznym wyprzedzeniem czasowym.
Zarząd Spółki stwierdza, że na dzień 31 grudnia 2024 roku nie istniały i w chwili obecnej nie istnieją czynniki
mogące wpływać na rzetelność i poprawność sporządzanych skonsolidowanych sprawozdań finansowych.
W dniu 23 października 2009 r. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A. podjęło
uchwałę nr 24/2009 przyjmującą Międzynarodowe Standardy Rachunkowości (MSR) za podstawę
sporządzenia sprawozdania finansowego Spółki i skonsolidowanego sprawozdania finansowego grupy
kapitałowej MIRBUD S.A. za rok 2010, oraz sprawozdań finansowych odpowiednio za kolejne okresy
sprawozdawcze. Uchwała weszła w życie z dniem pojęcia i wywiera skutki od dnia 01.01.2010 r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 104 z 145
12. INFORMACJE UZUPEŁNIAJĄCE
12.1. Akcjonariat
12.1.1. Informacja o dywidendzie wypłaconej w okresie od 01.01.2025 r. do
31.12.2025r.
W okresie 01.01-31.12.2025 r. MIRBUD S.A. dokonywała wypłaty dywidendy.
W dniu 15 maja 2025 roku Zarząd Spółki MIRBUD S.A. zwrócił się z wnioskiem do Walnego Zgromadzenia
Akcjonariuszy MIRBUD S.A. o dokonanie podziału zysku jednostkowego netto osiągniętego w roku obrotowym
2024 poprzez wypłatę dywidendy w kwocie 9.908 tys. PLN, tj. 0,09 zł brutto na jedną akcję oraz przeznaczeniu
pozostałej części zysku w kwocie 86.011 tys. PLN na kapitał zapasowy. Rada Nadzorcza MIRBUD S.A. na
posiedzeniu w dniu 16 maja 2025 roku zaopiniowała wniosek jednogłośnie pozytywnie.
W dniu 13 czerwca 2025 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A. podjęło Uchwałę
nr 10/20254 dotyczącą podziału zysku netto Spółki za rok 2024. Zgodnie z podjętą uchwałą Walne
Zgromadzenie postanowiło przeznaczyć część zysku za rok obrotowy 2024 w kwocie 11.009.300,00 złotych
na wypłatę dywidendy akcjonariuszom Emitent, tj. 0,10 złoty brutto na jedną akcję oraz wyłączyć od podziału
pozostałą część zysku w kwocie 84.910.024,72 złotych i przeznaczyć ją na kapitał zapasowy Spółki.
W dniu 13 czerwca 2024 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A. podjęło Uchwałę
nr 11/2025 dotyczącą wypłaty dywidendy dla akcjonariuszy Emitenta Za dzień dywidendy przyjęto 01 lipca
2024 roku, natomiast za dzień wypłaty dywidendy 08 sierpnia 2025 roku. Dywidenda została wypłacona w
wyznaczonym terminie.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy KOBYLARNIA S.A. z dnia 20.05.2025 r. uchwałą nr 5/2025
postanowiło zysk netto Spółki osiągnięty w roku obrotowym obejmującym okres od 01.01.2024 do 31.12.2024
w kwocie 25 755 798,84 zł przeznaczyć w całości na kapitał zapasowy Spółki.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy JHM DEVELOPMENT S.A. z dnia 20 maja 2025 r. Uchwałą nr
9/2025 w sprawie podziału zysku netto za rok obrotowy 2024 postanowiło zysk netto w wysokości
57.315.515,24 zł osiągnięty w roku obrotowym obejmującym okres od dnia 1 stycznia 2024 r. do dnia 31
grudnia 2024 r. przeznaczyć na wypłatę dywidendy w wysokości 6.228.000,00 zł oraz wyłączyć od podziału
pozostałą cześć zysku w kwocie 51.087.515,24 i przeznaczyć ją na zwiększenie kapitału zapasowego Spółki.
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy JHM DEVELOPEMENT S.A. z dnia 20 maja 2025 r. Uchwałą
nr 10/2025 w sprawie podziału zysku netto za rok obrotowy 2024 i przeznaczeniu z tego zysku na wypłatę
dywidendy kwoty w wysokości 6.228.000,00 zł postanowiło ustalić dzień dywidendy na dzień 28 maja 2025
roku oraz dzień wypłaty dywidendy na dzień 10 lipca 2025 roku. Dywidenda została wypłacona w
wyznaczonym uchwałą terminie.
W dniu 12.02.2025 Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników PBS TRANSKOL sp. z o.o. podjęło uchwałę o
wypłacie dywidendy z kapitału zapasowego dla Wspólnika Spółki w kwocie 40 135 000,00 zł ustalając dzień
wypłaty dywidendy na dzień 14 lutego 2025 r. Dywidenda została wypłacona w wyznaczonym uchwałą
terminie.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 105 z 145
12.1.2. Informacje o nabyciu i sprzedaży akcji własnych
W omawianym okresie MIRBUD S.A. nie dokonywał nabycia ani sprzedaży akcji własnych.
12.1.3. Akcje i udziały Spółek Grupy
MIRBUD S.A.
Na dzień 31.12.2025 r. i 31.12.2024 r. Kapitał zakładowy podzielony jest na 110 093 000 akcji na okaziciela w
pełni opłaconych o wartości nominalnej 0,10 zł każda.
Tabela: Struktura kapitału akcyjnego na dzień 31.12.2025r i dzień publikacji sprawozdania.
l.p.
Seria akcji
Liczba akcji
Wartość
nominalna
jednej akcji
Kapitał zakładowy
zarejestrowany w
tys zł
Sposób
pokrycia
kapitału
Data rejestracji
1
A
19 500 000
0,10 zł
1 950
gotówka
22.12.2006r.
2
B
14 625 000
0,10 zł
1 462
gotówka
22.12.2006r.
3
C
2 264 000
0,10 zł
226
gotówka
22.12.2006r.
4
D
3 611 000
0,10 zł
361
gotówka
22.12.2006r.
5
E
5 000 000
0,10 zł
500
gotówka
11.12.2009r.
6
F
10 000 000
0,10 zł
1 000
gotówka
03.03.2010r.
7
G
10 000 000
0,10 zł
1 000
gotówka
19.05.2010r.
8
H
10 000 000
0,10 zł
1 000
gotówka
18.08.2010r.
9
I
7 492 500
0,10 zł
749
gotówka
26.05.2014r.
10
J
2 873 947
0,10 zł
287
gotówka
11.09.2019r.
11
K
6 377 753
0,10 zł
638
gotówka
30.09.2019r.
12
L
18 348 800
0,10 zł
1 835
gotówka
25.06.2024r.
Razem
110 093 000
11 009
Tabela: Struktura własności kapitału zakładowego na dzień 31.12.2025 i dzień publikacji raportu (wg. informacji złożonych Spółce)
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych
akcji
Udział w kapitale
zakładowym
Liczba głosów
% udział akcji w
ogólnej liczbie
głosów
Jerzy Mirgos
41 785 000
37,95%
41 785 000
37,95%
Nationale-Nederlanden Otwarty Fundusz
Emerytalny
12 025 773
10,92%
12 025 773
10,92%
TFI PZU S.A.
5 589 481
5,08%
5 589 481
5,08%
PTE PZU S.A.
5 865 367
5,33%
5 508 430
5,33%
Pozostali akcjonariusze
44 827 379
40,72%
45 184 316
40,72%
Razem
110 093 000
100,00%
110 093 000
100,00%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 106 z 145
Tabela: Struktura własności kapitału zakładowego na 31.12.2024 roku (wg. informacji złożonych Spółce)
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych
akcji
Udział w kapitale
zakładowym
Liczba głosów
% udział akcji w
ogólnej liczbie
głosów
Jerzy Mirgos
41 763 000
37,93%
41 763 000
37,93%
Nationale-Nederlanden Otwarty Fundusz
Emerytalny
14 229 550
12,93%
14 229 550
12,93%
TFI PZU S.A.
5 589 481
5,08%
5 589 481
5,08%
Pozostali akcjonariusze
48 510 969
44,06%
48 510 969
44,06%
Razem
110 093 000
100,00%
110 093 000
100,00%
KOBYLARNIA S.A.
Kapitał zakładowy KOBYLARNIA S.A. na dzień 31.12.2025 roku wynosił 30 000 000 zł (trzydzieści milionów
złotych) i dzielił się na 300 000 000 akcji o wartości nominalnej 0,10 zł każda.
Tabela: Struktura kapitału akcyjnego KOBYLARNIA S.A. na dzień 31.12.2025 r. i dzień 31.12.2024r.
Tabela: Struktura posiadanych akcji na 31.12.2025 r. i 31.12.2024 roku.
Akcjonariusz
Ilość posiadanych
akcji
Udział w kapitale zakładowym
S.A.
Liczba głosów
% udział akcji w
ogólnej liczbie
głosów
MIRBUD
300 000 000
100%
300 000 000
100%
Razem
300 000 000
100%
300 000 000
100%
Wysokość kapitału zakładowego w okresie, którego dotyczy sprawozdanie nie uległa zmianie
LP
Seria Akcji
Ilość posiadanych
akcji
Wartość nominalna
akcji PLN
Kapitał
zarejestrowany w
PLN
Data rejestracji
Sposób
pokrycia
1.
A
2 002 000,00
0,1
200 200,00
03.10.2011 r.
gotówka
2.
B
7 998 000,00
0,1
799 800,00
26.06.2014 r.
gotówka
3.
C
50 000 000,00
0,1
5 000 000,00
31.07.2019 r.
gotówka
4.
D
50 000 000,00
0,1
5 000 000,00
27.08.2019 r.
gotówka
5.
E
50 000 000,00
0,1
5 000 000,00
11.10.2019 r.
gotówka
6.
F
50 000 000,00
0,1
5 000 000,00
20.12.2019 r.
gotówka
7.
G
40 000 000,00
0,1
4 000 000,00
19.02.2020 r.
gotówka
8.
H
50 000 000,00
0,1
5 000 000,00
02.04.2020 r.
gotówka
Razem
300 000 000,00
0,1
30 000 000,00
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 107 z 145
JHM DEVELOPMENT S.A.
Kapitał zakładowy JHM DEVELOPMENT S.A. na dzień 31.12.2025 roku wynosił 173 000 000 zł (sto
siedemdziesiąt trzy miliony złotych) i dzielił się na 69 200 000 akcji o wartości nominalnej 2,50 zł każda.
Tabela: Struktura kapitału akcyjnego JHM DEVELOPMENT S.A. na dzień 31.12.2025 r. i 31.12.2024 r.
LP
Seria akcji
Liczba akcji
Cena nominalna
[PLN]
Kapitał zarejestrowany
[PLN]
Data rejestracji
Sposób pokrycia
1
A1
27 497 500
2,50
68 743 750
21.11.2014
gotówka
2
A2
41 702 500
2,50
104 256 250
21.11.2014
gotówka
RAZEM
69 200 000
173 000 000
Wysokość kapitału zakładowego w okresie, którego dotyczy sprawozdanie nie uległa zmianie.
Tabela: Struktura własności kapitału zakładowego na dzień 31.12.2025 r. i 31.12.2024 r.
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych
akcji
Udział w kapitale
zakładowym JHM
DEVELOPMENT
S.A.
Liczba głosów
% udział akcji w ogólnej
liczbie głosów
MIRBUD
69 200 000
100%
69 200 000
100%
Razem
69 200 000
100%
69 200 000
100%
Na dzień zatwierdzenia sprawozdania struktura własności kapitału zakładowego nie uległa zmianie.
Marywilska 44 Sp. z o.o.
Na kapitał zakładowy spółki Marywilska 44 Sp. z o.o. składa się 1 339 800 udziałów. Wysokość kapitału
zakładowego Spółki na dzień 31.12.2025 r. wynosiła 66 900 tys. zł, a struktura udziałowców przedstawiała się
następująco:
Tabela: Struktura własności kapitału podstawowego Marywilska Sp. z o.o. na 31.12.2025 r..
Nazwa
Liczba
udziałów
Cena
nominalna
Kapitał
zarejestrowany w
tys. PLN
Data rejestracji
Sposób
pokrycia
JHM DEVELOPMENT S.A.
1 339 800
50,00 zł
66 900
24.11.2014
gotówka
Razem
1 339 800
66 900
Tabela: Struktura własności kapitału podstawowego Marywilska Sp. z o.o. na dzień 31.12.2024 r.
Nazwa
Liczba
udziałów
Cena
nominalna
Kapitał
zarejestrowany w
tys. PLN
Data rejestracji
Sposób
pokrycia
MIRBUD S.A.
905 100
50,00 zł
45 255
05.04.2022
gotówka
JHM DEVELOPMENT S.A.
1 339 800
50,00 zł
66 900
24.11.2014
gotówka
Udziały własne
905 100
50,00 zł
45 255
w trakcie
gotówka
Razem
3 150 000
157 500
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 108 z 145
Na podstawie uchwały NZW nr 2/7/2024 z dnia 17 lipca 2024r. Marywilska 44 Sp. z o.o. w drodze umowy
sprzedaży z dnia 22 lipca 2024r. nabyła za wynagrodzeniem od MIRBUD S.A. udziały własne w ilości 905.100
szt. o wartości nominalnej 45.255 tys. zł celem ich umorzenia. Skutkiem transakcji była zmiana struktury
kapitału udziałowego Marywilska 44 Sp. z o.o. i objęcie przez Spółkę JHM DEVELOPMENT S.A. roli podmiotu
dominującego w stosunku do Spółki Marywilska 44.
Na podstawie uchwały NZW nr 1/12/2024 z dnia 18 grudnia 2024 r. Spółka MARYWILSKA 44 Sp. z o.o. w
drodze umowy sprzedaży z dnia 3 kwietnia 2025 r. nabyła za wynagrodzeniem od MIRBUD S.A. udziały
własne w ilości 905.100 szt. o wartości nominalnej 45.255 tys. zł celem ich umorzenia. Skutkiem transakcji
była zmiana struktury kapitału udziałowego Marywilska 44 Sp. z o.o. i objęcie przez Spółkę JHM
DEVELOPMENT S.A. roli jedynego udziałowca bezpośredniego w stosunku do Spółki Marywilska 44.
Wszystkie dotychczas wykupione udziały własne Marywilska 44 Sp. z o. o., zostały umorzone z dniem wpisu
do Krajowego Rejestru Sądowego, tj. dnia 03.06.2025r.
W dniu 24.07.2025 r. podjęta została uchwała NZW Spółki Marywilska 44 nr 1/7/2025 wyrażająca zgodę na
nabycie od wspólnika 700 000 (siedemset tysięcy) udziałów własnych Spółki, o łącznej wartości nominalnej
35 000 000 zł (trzydzieści pięć milionów złotych) celem ich umorzenia za wynagrodzeniem. Umorzenie
700 000 (siedemset tysięcy) udziałów Spółki, o łącznej wartości nominalnej 35 000 000 zł (trzydzieści pięć
milionów złotych) połączone jest z obniżeniem kapitału zakładowego Spółki.
W dniu 05.08.2025 r. pomiędzy JHM DEVELOPMENT S.A. a MARYWILSKA 44 Sp. z o.o. zawarta została
przedwstępna umowa sprzedaży 700 000 (siedemset tysięcy) udziałów o łącznej wartości nominalnej
35 000 000 zł (trzydzieści pięć milionów złotych).
Na dzień 31 grudnia 2025r. udział Spółki JHM DEVELOPMENT S.A. w kapitale, zyskach i głosach Spółki
MARYWILSKA 44 Sp. z o.o. wynosił 100,00%.
W dniu 14.01.2026 roku zawarta została umowa sprzedaży 700 000 (siedemset tysięcy) udziałów o łącznej
wartości nominalnej 35 000 000 zł (trzydzieści pięć milionów złotych). W dniu 06.03.2026 r. KRS zarejestrował
obniżenie kapitału – na dzień zatwierdzenia niniejszego sprawozdania Spółka Marywilska 44 Sp. z.o.o.
posiada 639 800 (sześćset trzydzieści dziewięć tysięcy osiemset) udziałów o łącznej wartości nominalnej
31 990 000 zł.
ТОВ «MIPБУД»
Kapitał zakładowy ТОВ «MIPБУД» wynosi 2.377.752,81 UAH (wg kursu średniego NBP z dnia
31 grudnia 2025 r. wynosi 202.346,76 zł). Jedynym wspólnikiem spółki jest MIRBUD S.A. Na dzień 31 grudnia
2025 r. wartość wniesionego kapitału wynosiła 330.877,09 zł. Jednostka nie jest konsolidowana z uwagi na jej
nieistotność.
Kapitał zakładowy ТОВ «MIPБУД» wynosi 2.377.752,81 UAH (wg kursu średniego NBP z dnia 31 grudnia
2024 r. wynosi 232.068,67 zł). Jedynym wspólnikiem spółki jest MIRBUD S.A. Na dzień 31 grudnia 2024 r.
wartość wniesionego kapitału wynosiła 330.877,09 zł.
Jednostka nie jest konsolidowana z uwagi na jej nieistotność.
PDC INDUSTRAIL CENTER 217 sp. z o.o. ( obecnie MRB INDUSTRAIL sp. z o.o.)
W dniu 29 listopada 2023 roku Spółka MIRBUD S.A. nabyła 20.700 udziałów w kapitale zakładowym Spółki
PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie o wartości nominalnej 50 PLN każdy i łącznej
wartości nominalnej 1.035 tys. PLN, co stanowi 49,88% kapitału zakładowego Spółki.
W transakcji zakupu udziałów uczestniczyła również Spółka z Grupy MIRBUD S.A. – Marywilska 44 Sp. z o.o.,
która w dniu 29 listopada 2023 roku nabyła 20.800 udziałów w kapitale zakładowym Spółki będącej
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 109 z 145
przedmiotem umowy sprzedaży. Wartość nominalna udziału wynosiła 50 PLN każdy, co daje łączną wartość
nominalną 1.040 tys. PLN, co stanowi 50,12% kapitału zakładowego Spółki PDC Industrial Center 217 Sp. z
o.o.
W dniu 9 lutego 2024 roku MIRBUD S.A. zawarł umowę sprzedaży 14,8% udziałów w PDC Industrial Center
217 Sp. z o. o.
W dniu 12 lipca 2024 r. MIRBUD S.A. dokonał nabycia od podmiotu zależnego Marywilska 44 sp. z o.o.
50,12% udziałów w kapitale zakładowym Spółki PDC Industrial Center 217 sp. z o.o
W dniu 3 listopada 2025 roku Spółka JHM Development S.A. nabyła 6.148 udziałów w Spółce PDC Industrial
Center 217 Sp. z o.o. od PG Dutch Holding I B.V. z siedzibą w Amsterdamie za łączną kwotę 650 tys. EUR.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku MIRBUD S.A. posiadała łącznie 85,19% udziałów w kapitale zakładowym
Spółki PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o.
W dniu 14 stycznia 2026 r., na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr 380/2026, Nadzwyczajne
Zgromadzenie Wspólników Spółki MRB INDUSTRIAL Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie podjęło Uchwałę nr
1/2026 zgodnie z którą podwyższono kapitał zakładowy spółki z kwoty 2 075 000 zł (dwa miliony
siedemdziesiąt pięć tysięcy złotych) o kwotę 12 375 000 PLN ( dwanaście milionów trzysta siedemdziesiąt
pięć tysięcy złotych ) tj. do kwoty 14 450 000 zł (czternaście milionów czterysta pięćdziesiąt tysięcy złotych)
poprzez utworzenie 247 500 (dwieście czterdzieści siedem tysięcy pięćset) nowych udziałów o wartości
nominalnej 50 zł każdy. Udziały zostały pokryte wkładem pieniężnym w wysokości 123 750 000 zł (sto
dwadzieścia trzy miliony siedemset pięćdziesiąt tysięcy złotych). Nowo utworzone udziały objęła spółka
MIRBUD S.A. W wyniku jej przyjęcia oraz zarejestrowania zmian w KRS w dniu 16 lutego 2026 r., na dzień
sporządzania niniejszego sprawozdania kapitał zakładowy Spółki wynosi 14 450 000 zł, a struktura
własnościowa przedstawia się następująco:
• 97,87% udział MIRBUD S.A.,
• 2,13% udział JHM Development S.A.
Tabela: Struktura własności kapitału podstawowego PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o. na dzień sporządzania sprawozdania
Akcjonariusz
Liczba posiadanych
udziałów
Udział w kapitale zakładowym.
Liczba głosów
% udział w ogólnej
liczbie głosów
MIRBUD S.A.
282 825
97,87%
282 825
97,87%
JHM DEVELOPMENT S.A.
6 148
2,13%
6 148
2,13%
Razem
289 000
100%
289 000
100%
Tabela: Struktura własności kapitału podstawowego PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o. na dzień 31.12.2025r.
Akcjonariusz
Liczba posiadanych
udziałów
Udział w kapitale zakładowym.
Liczba głosów
% udział w ogólnej
liczbie głosów
MIRBUD
35 352
85,19%
35 352
85,19%
JHM DEVELOPMENT S.A.
6 148
14,81
6 148
14,81
Razem
41 500
100%
41 500
100%
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 110 z 145
Tabela: Struktura własności kapitału podstawowego PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o. na dzień 31.12.2024r.
Akcjonariusz
Liczba posiadanych
udziałów
Udział w kapitale zakładowym.
Liczba głosów
% udział w ogólnej
liczbie głosów
MIRBUD
35 352
85,19%
35 352
85,19%
PD DUTCH HOLDING I BV
6.148
14,81
6.148
14,81
Razem
41.500
100%
41 500
100%
PBS TRANSKOL sp. z o.o. (obecnie TRANSKOL sp. z o.o.)
Kapitał zakładowy spółki na dzień 31.12.2025 wynosi 2 832 000,00 jest w całości opłacony i dzieli się na
17 450 udziałów o wartości nominalnej 100 zł. Udziały są równe i niepodzielne.
Tabela: Struktura własności kapitału podstawowego PBS TRANSKOL sp. z o.o. na dzień 31.12.2025 r. i dzień sporządzenia sprawozdania
Akcjonariusz
Liczba posiadanych
udziałów
Udział w kapitale zakładowym.
Liczba głosów
% udział w ogólnej
liczbie głosów
MIRBUD
17 450
100%
17 450
100%
Udziały umorzone
10 870
0,00%
10 870
0,00%
Razem
28 320
100%
28 320
100%
W dniu 04.02.2025 Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników podjęło uchwałę w sprawie dobrowolnego
umorzenia za wynagrodzeniem 8 udziałów. Umorzenie udziałów finansowane było z zysku netto
zgromadzonego na kapitale zapasowym, nie była zmieniana wartość nominalna udziału i wynosi nadal 100 zł.
W wyniku przeprowadzonych operacji umorzenia udziałów na dzień sporządzenia sprawozdania jedynym
udziałowcem spółki, posiadającym 17 450 udziałów, co stanowi 100% udziału w kapitale zakładowym jest
MIRBUD S.A.
Tabela: Struktura własności kapitału podstawowego PBS TRANSKOL sp. z o.o. na dzień 31.12.2024 r.
Akcjonariusz
Liczba posiadanych
udziałów
Udział w kapitale zakładowym.
Liczba głosów
% udział w ogólnej
liczbie głosów
MIRBUD
17 450
99,81%
17 450
99,81%
pozostali udziałowcy
33
0,19%
33
0,19%
Udziały umorzone
10 837
0,00%
10 837
0,00%
Razem
28 320
100%
28 320
100%
12.1.4. Zestawienie stanu posiadania akcji emitenta lub uprawnień do nich przez
osoby zarządzające i nadzorujące emitenta
Łączna liczba akcji MIRBUD S.A. będąca w posiadaniu osób zarządzających i nadzorujących na dzień
31.12.2025r. ,31.12.2024, i na dzień sporządzenia raportu przedstawia się następująco:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 111 z 145
Tabela. Akcje Spółki w posiadaniu członków organów zarządzających i nadzorujących na dzień 31.12.2025r i dzień zatwierdzenia
sprawozdania
Imię i nazwisko
Funkcja w Spółce
Liczba posiadanych akcji (w szt.)
Liczba posiadanych akcji
w %
Jerzy Mirgos
Prezes Zarządu
41 785 000 akcji o wartości nominalnej 0,10 zł
każda akcja o łącznej wartości 4 178 500 zł
37,95%
RAZEM
41 785 000 akcji
37,95%
Tabela. Akcje Spółki w posiadaniu członków organów zarządzających i nadzorujących na dzień 31.12.2024r
Imię i nazwisko
Funkcja w Spółce
Liczba posiadanych akcji (w szt.)
Liczba posiadanych akcji
w %
Jerzy Mirgos
Prezes Zarządu
41 763 000 akcji o wartości nominalnej 0,10 zł
każda akcja o łącznej wartości 4 176 300 zł
37,93%
RAZEM
41 763 000 akcji
37,93%
Żaden z członków Zarządu oraz Rady Nadzorczej nie posiada opcji na akcje Spółki.
12.1.5. Informacje o znanych emitentowi umowach, w tym zawartych po dniu
bilansowym, w wyniku których mogą w przyszłości nastąpić zmiany w
proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy i
obligatariuszy
Na dzień 31.12.2025 r. oraz po dniu bilansowych do dnia sporządzenia sprawozdania poza informacjami
ujawnionymi w niniejszym sprawozdaniu i raportach bieżących emitent nie miał informacji o umowach, w
wyniku których w przyszłości mogą nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych
akcjonariuszy Emitenta.
12.1.6. Informacje o systemie kontroli programów akcji pracowniczych
W Spółce programy akcji pracowniczych nie występują.
12.2. Wpływ czynników i nietypowych zdarzeń na wynik finansowy za 2025 r.
W okresie sprawozdawczym nie wystąpił wpływ czynników i nietypowych zdarzeń na wynik finansowy za rok
2025.
12.3. Zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem
W okresie sprawozdawczym nie nastąpiły znaczące zmiany w zasadach zarządzania spółkami Grupy.
12.4. Zarząd i Rada Nadzorcza oraz zmiany w organach nadzorujących
i zarządzających w Spółce
W okresie od 01.01.2025 r. do 31.12.2025 r. Zarząd MIRBUD S.A. nie uległ zmianie i pełnił obowiązki
w następującym składzie:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 112 z 145
Tabela: Skład Zarządu MIRBUD S.A. w okresie 01.01.2025– 31.12.2025
Imię i nazwisko
Stanowisko
Jerzy Mirgos
Prezes Zarządu
Sławomir Nowak
Wiceprezes Zarządu
Paweł Korzeniowski
Członek Zarządu
Tomasz Sałata
Członek Zarządu
Anna Więzowska
Członek Zarządu
W dniu 19 grudnia 2024 roku Rada Nadzorcza Emitenta podjęła Uchwałę w sprawie powołania do składu
Zarządu MIRBUD S.A. Panią Annę Więzowską z dniem 1 stycznia 2025 roku.
Tabela: Skład Zarządu MIRBUD S.A. w okresie 01.01.2024– 31.12.2024
Imię i nazwisko
Stanowisko
Jerzy Mirgos
Prezes Zarządu
Sławomir Nowak
Wiceprezes Zarządu
Paweł Korzeniowski
Członek Zarządu
Tomasz Sałata
Członek Zarządu
Na dzień sporządzania sprawozdania skład Zarządu MIRBUD S.A uległ zmianie.
W dniu 27 lutego 2026 roku Rada Nadzorcza Emitenta podjęła Uchwałę w sprawie powołania do składu
Zarządu MIRBUD S.A. Pana Michała Niemyta z dniem 1 marca 2026 roku.
Skład Rady Nadzorczej Emitenta w okresie 01.01.2025r – 31.12.2025 roku uległ zmianie.
W dniu 13 czerwca 2025 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A. podjęło
Uchwałę w sprawie powołania do składu Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. Pana Wiktora Askanasa.
Tabela: Skład Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. na dzień 31.12.2025r i dzień publikacji sprawozdania
Imię i nazwisko
Stanowisko
Radosław Niewiadomski
Przewodniczącego Rady Nadzorczej
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
Jacek Tucharz
Członek Rady Nadzorczej.
Jerzy Łuczak
Członek Rady Nadzorczej
Killion Munzele Munyama
Członek Rady Nadzorczej.
Tadeusz Gruchała
Członek Rady Nadzorczej – od 01.01.2025r.
Wiktor Askanas
Członek Rady Nadzorczej – od 13.06.2025r
Tabela: Skład Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. na dzień 31.12.2024 r
Imię i nazwisko
Stanowisko
Radosław Niewiadomski
Przewodniczącego Rady Nadzorczej - od 14.04.2024
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
Jacek Tucharz
Członek Rady Nadzorczej
Tadeusz Gruchała
Członek Rady Nadzorczej – od 06.12.2024 r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 113 z 145
Jerzy Łuczak
Członek Rady Nadzorczej – od 18.03.2024 r.
Killion Munzele Munyama
Członek Rady Nadzorczej – od 01.08.2024r.
12.5. Informacja o osobistych, faktycznych i organizacyjnych powiązaniach
członków Zarządu i Rady Nadzorczej z określonymi akcjonariuszami
posiadającymi co najmniej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy
MIRBUD S.A.
Pani Kaja Mirgos-Kwiatkowska pełniąca od dnia 02.01.2020 r. obowiązki członka zarządu ( obecnie Prezesa
Zarządu) JHM DEVELOPMENT S.A, od dnia 01.08.2020 r. obowiązki członka zarządu Marywilska 44 sp. z
o.o., od dnia 04.12.2023 r. obowiązki Prezesa Zarządu PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z o.o. (obecnie
MRB INDUSTRIAL sp. z o.o. ) jest córką Pana Jerzego Mirgos Prezesa Zarządu MIRBUD S.A. posiadającego
na dzień 31.12.2025r 37,95% akcji Emitenta.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
12.6. Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących
MIRBUD S.A.
Tabela: Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących w jednostce dominującej w okresie 01.01.2025r–31.12.2025r
Nazwa organu
Stanowisko
Krótkoterminowe
świadczenia
pracownicze
Świadczenia
po okresie
zatrudnienia
Pozostałe
świadczenia
długoterminowe
Świadczenia z
tytułu
rozwiązania
stosunku pracy
Płatności w
formie akcji
Z tytułu
udzielonych
poręczeń
Wynagrodzenie
w jednostkach
zależnych
Łącznie
Jerzy Mirgos
Prezes Zarządu
1518
0
0
0
0
0
1020
2 538
Sławomir Nowak
Wiceprezes Zarządu
1844
0
0
0
0
0
154
1 998
Paweł Korzeniowski
Członek Zarządu
1362
0
0
0
0
0
74
1 436
Tomasz Sałata
Członek Zarządu
1321
0
0
0
0
0
0
1 321
Anna Więzowska
Członek Zarządu
1127
0
0
0
0
0
220
1 347
Krzysztof Dobiński
Prokurent
755
0
0
0
0
0
0
755
Piotr Lewandowski
Prokurent
489
0
0
0
0
0
120
609
Radosław Niewiadomski
Przewodniczący Rady
Nadzorczej
78
0
0
0
0
0
18
96
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady
Nadzorczej
72
0
0
0
0
0
79
151
Tadeusz Gruchała
Członek Rady
Nadzorczej
50
0
0
0
0
0
0
50
Jacek Tucharz
Członek Rady
Nadzorczej
54
0
0
0
0
0
0
54
Jerzy Łuczak
Członek Rady
Nadzorczej
60
0
0
0
0
0
93
153
Kilion Munyama
Członek Rady
Nadzorczej
57
0
0
0
0
0
0
57
Wiktor Askanas
Członek Rady
Nadzorczej
26
0
0
0
0
0
0
26
RAZEM
8 813
-
-
-
-
-
1 778
10 591
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD S.A. ZA ROK 2025
Strona 115 z 145
Tabela: Wynagrodzenia osób zarządzających i nadzorujących w jednostce dominującej w okresie 01.01.2024r–31.12.2024r
Nazwa organu
Stanowisko
Krótkoterminowe
świadczenia
pracownicze
Świadczenia
po okresie
zatrudnienia
Pozostałe
świadczenia
długoterminowe
Świadczenia z
tytułu
rozwiązania
stosunku pracy
Płatności w
formie akcji
Z tytułu
udzielonych
poręczeń
Wynagrodzenie
w jednostkach
zależnych
Łącznie
Jerzy Mirgos
Prezes Zarządu
1519
0
0
0
0
0
930
2 449
Sławomir Nowak
Wiceprezes Zarządu
1380
0
0
0
0
0
618
1 998
Paweł Korzeniowski
Członek Zarządu
1364
0
0
0
0
0
53
1 417
Tomasz Sałata
Członek Zarządu
1309
0
0
0
0
0
0
1 309
Ewa Przybył
Prokurent
351
0
0
0
0
0
0
351
Anna Więzowska
Prokurent
921
200
1 121
Radosław Niewiadomski
Przewodniczący Rady
Nadzorczej
74
0
0
0
0
0
18
92
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady
Nadzorczej
70
0
0
0
0
0
78
148
Stanisław Lipiec
Członek Rady
Nadzorczej
12
0
0
0
0
0
0
12
Jacek Tucharz
Członek Rady
Nadzorczej
54
0
0
0
0
0
0
54
Bartosz Wilczak
Członek Rady
Nadzorczej
37
0
0
0
0
0
0
37
Jerzy Łuczak
Członek Rady
Nadzorczej
41
0
0
0
0
0
0
41
Kilion Munyama
Członek Rady
Nadzorczej
18
0
0
0
0
0
0
18
RAZEM
7 150
-
-
-
-
-
1 897
9 047
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
116
W okresie od 01.01.2025-31.12.2025 r. członkowie organów zarządzających, nadzorujących i organów
administrujących Emitenta nie otrzymywali z tytułu pełnionej funkcji, nagród lub korzyści z wyjątkiem
wynagrodzeń wskazanych w tabeli powyżej.
12.7 . Umowy zawarte między emitentem a osobami zarządzającymi,
przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z
zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich odwołanie lub
zwolnienie następuje z powodu połączenia emitenta przez przejęcie;
Spółki z Grupy nie zawierały z osobami zarządzającymi umów przewidujących rekompensatę w
przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska bez ważnej przyczyny lub gdy ich
odwołanie jest lub zwolnienie następuje z powodu połączenia Spółki przez przejęcie.
12.8. Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i
świadczeń o podobnym charakterze dla byłych osób zarządzających,
nadzorujących albo byłych członków organów administrujących oraz o
zobowiązaniach zaciągniętych w związku z tymi emeryturami,
Na 31.12.2025 r. Spółki z Grupy nie posiadały zobowiązań wynikających z emerytur i świadczeń o
podobnym charakterze dla byłych członków organów zarządzających, nadzorujących i organów
administrujących oraz zobowiązań związanych z tymi emeryturami.
12.9. Informacje o akcjach pracowniczych i ograniczeniach przenoszenia prawa
własności papierów wartościowych MIRBUD S.A.
W okresie sprawozdawczym zdarzenia w powyższym zakresie nie wystąpiły.
12.10. Wszelkie ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów
wartościowych Spółki oraz wszelkie ograniczenia w zakresie wykonywania
prawa głosu przypadające na akcje Spółki
W okresie sprawozdawczym zdarzenia w powyższym zakresie nie wystąpiły.
12.11. Pracownicy
Wielkość zatrudnienia w Spółkach Grupy MIRBUD na dzień 31.12.2025r. i na dzień 30.12.2024r.
przedstawiają poniższe tabele.
Tabela: Zatrudnienie w Spółkach Grupy MIRBUD na dzień 31.12.2025 r.
Spółka
Pracownicy zatrudnieni na
podstawie umowy o pracę
Pracownicy zatrudnieni na
podstawie innych umów
MIRBUD S.A.
589
246
KOBYLARNIA S.A.
253
53
JHM DEVELOPMENT S.A.
30
16
Marywilska 44 Sp. z o.o.
9
3
PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z
o.o.
2
-
ТОВ «MIPБУД»
-
-
PBS TRANSKOL
61
INTERASPHALT
41
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
117
Tabela: Zatrudnienie w Spółkach Grupy MIRBUD na dzień 31.12.2024 r.
Spółka
Pracownicy zatrudnieni na
podstawie umowy o pracę
Pracownicy zatrudnieni na
podstawie innych umów
MIRBUD S.A.
427
156
KOBYLARNIA S.A.
379
94
JHM DEVELOPMENT S.A.
29
16
Marywilska 44 Sp. z o.o.
11
-
PDC INDUSTRIAL CENTER 217 sp. z
o.o.
2
-
ТОВ «MIPБУД»
-
-
W Spółkach Grupy nie działają związki zawodowe i nie obowiązują w niej zakładowe układy zbiorowe
pracy.
12.12. Polityka różnorodności
W dniu 01.07.2021 r. Grupa przyjęła politykę różnorodności. Polityka różnorodności dostępna jest na
stronie internetowej Spółki pod adresem https://mirbud.pl/strony/kodeks-etyki-zawodowej-2
12.13. Informacje dotyczące umów z podmiotami uprawnionymi do badania
sprawozdań finansowych
W dniu 01.08.2024 r. Spółka MIRBUD S.A. zawarła z BGGM AUDYT spółką z ograniczoną
odpowiedzialnością w Warszawie, adres: 03-450 Warszawa, ul. Ratuszowa 11 zarejestrowaną pod
numerem KRS 0000327377 w Krajowym Rejestrze Sądowym - Rejestrze Przedsiębiorców,
prowadzonym przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego oraz wpisaną pod numerem 3489 na listę podmiotów uprawnionych do
badania sprawozdań finansowych prowadzoną przez Krajową Radę Biegłych Rewidentów umowy na
przeprowadzenie:
badania rocznego sprawozdania finansowego MIRBUD S.A. za okres 01.01.2024 – 31.12.2024 r.
– kwota wynagrodzenia 45,2 tys. zł netto;
badania rocznego sprawozdania finansowego MIRBUD S.A. za okres 01.01.2025 – 31.12.2025 r.
– kwota wynagrodzenia 55,4 tys. zł netto;
badania skonsolidowanego rocznego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej MIRBUD za
okres 01.01.2024 – 31.12.2024 r. – kwota wynagrodzenia 34,6 tys. zł netto;
badania skonsolidowanego rocznego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej MIRBUD za
okres 01.01.2025 – 31.12.2025 r. – kwota wynagrodzenia 38,4 tys. zł netto;
przegląd śródrocznego sprawozdania finansowego MIRBUD S.A. za okres 01.01.2024 –
30.06.2024 r. – kwota wynagrodzenia 22,6 tys. zł netto;
przegląd śródrocznego sprawozdania finansowego MIRBUD S.A. za okres 01.01.2025 –
30.06.2025 r. – kwota wynagrodzenia 27,7 tys. zł netto;
przegląd skonsolidowanego śródrocznego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej
MIRBUD za okres 01.01.2024 – 30.06.2024 r. – kwota wynagrodzenia 17,30 tys. zł netto;
przegląd skonsolidowanego śródrocznego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej
MIRBUD za okres 01.01.2025 – 30.06.2025 r. – kwota wynagrodzenia 19,20 tys. zł netto.
Wyboru firmy audytorskiej spośród firm zarekomendowanych przez komitet audytu dokonała Rada
Nadzorcza na podstawie uchwały XI/2024 z dnia 24 maja 2024 r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
118
W dniu 21.04.2025 r. Spółka MIRBUD S.A. zawarła z BGGM AUDYT spółką z ograniczoną
odpowiedzialnością w Warszawie, adres: 03-450 Warszawa, ul. Ratuszowa 11 zarejestrowaną pod
numerem KRS 0000327377 w Krajowym Rejestrze Sądowym - Rejestrze Przedsiębiorców,
prowadzonym przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego oraz wpisaną pod numerem 3489 na listę podmiotów uprawnionych do
badania sprawozdań finansowych prowadzoną przez Krajową Radę Biegłych Rewidentów umowy na
usługę polegającą na weryfikacji informacji dotyczących zrównoważonego rozwoju przedstawionych w
sporządzonym przez Klienta w ramach Sprawozdania z informacji niefinansowych za 2025 rok („Raport
Zrównoważonego Rozwoju”),– wynagrodzenie 50,0 tys. zł netto.
W dniu 13.03.2025 r. Spółka MIRBUD S.A. zawarła z BGGM AUDYT spółką z ograniczoną
odpowiedzialnością w Warszawie, adres: 03-450 Warszawa, ul. Ratuszowa 11 zarejestrowaną pod
numerem KRS 0000327377 w Krajowym Rejestrze Sądowym - Rejestrze Przedsiębiorców,
prowadzonym przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy
Krajowego Rejestru Sądowego oraz wpisaną pod numerem 3489 na listę podmiotów uprawnionych do
badania sprawozdań finansowych prowadzoną przez Krajową Radę Biegłych Rewidentów umowy na
usługę polegającą na ocenie sprawozdania o wynagrodzeniach w okresie od 01.01.2024 do 31.12.2024
roku – wynagrodzenie 6,0 tys zł netto. i w okresie od 01.01.2025 do 31.12.2025 roku – wynagrodzenie
6,5 tys zł netto.
W okresie 01.01.2025 - 31.12.2025 r. wynagrodzenie wypłacone przez Spółki z Grupy MIRBUD biegłym
rewidentom wyniosło 352 tys. zł.
W okresie 01.01.2025-31.12.2025r Podmiot uprawniony do badania sprawozdania finansowego nie
świadczył innych niedozwolonych usług na rzecz Spółki.
12.14. Informacje o istotnych postępowaniach toczących się przed Sądem, organem
właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji
publicznej dotyczących zobowiązań oraz wierzytelności emitenta lub jego
jednostki
W okresie objętym niniejszym raportem nie toczyły się żadne istotne postępowania dotyczące
zobowiązań albo wierzytelności Emitenta.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku toczyły się sprawy sądowe dotyczące zobowiązań przeciwko
Emitentowi, na łączną wartość przedmiotu sporu 10.809 tys. PLN.
Rezerwy na przyszłe zobowiązania, które mogą powstać z toczących się postępowań sądowych
tworzone są w drodze szczegółowej analizy ryzyka ich powstania.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku toczyły się sprawy sądowe dotyczące wierzytelności z powództwa
Emitenta, na łączną wartość przedmiotu sporu 4.376 tys. PLN.
W okresie objętym niniejszym raportem toczyły się istotne postępowania dotyczące wierzytelności
Kobylarnia S.A. - spółka zależna Emitenta.
W dniu 25 lutego 2020 r. KOBYLARNIA S.A. jako lider konsorcjum wniosła pozew przeciwko GDDKiA
o wartości przedmiotu sporu 67.422 tys. zł obejmujący roszczenie o waloryzację wynagrodzenia
Konsorcjum w związku z realizacją zadań inwestycyjnych: obwodnica Inowrocławia (łącznik),
obwodnica Bolkowa, budowa fragmentu drogi ekspresowej S-5.
Sprawa sądowa dotycząca wierzytelności z powództwa Spółki KOBYLARNIA S.A. na zadaniu S5
odcinek 5 o wartości sporu 5.037 tys. PLN.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
119
Sprawa sądowa dotycząca wierzytelności z powództwa Spółki KOBYLARNIA S.A. na zadaniu S5
odcinek 2 o wartości sporu 6.660 tys. PLN.
Łączna wartość sporów KOBYLARNIA S.A. z GDDKiA na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosiła 79.118 tys.
PLN. Na obecnym etapie został powołany zespół biegłych sądowych.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka KOBYLARNIA S.A. toczyła również spor przeciwko Gminie
Legnica na łączną kwotę 6.064 tys. PLN.
Odpisy aktualizujące wartość należności tworzone są w drodze szczegółowej analizy ryzyka spłaty
należności.
13. OŚWIADCZENIE GRUPY KAPITAŁOWEJ NA TEMAT
INFORMACJI NIEFINANSOWYCH
Grupa Kapitałowa MIRBUD sporządziła odrębne sprawozdanie na temat informacji niefinansowych
opublikowane łącznie ze sprawozdaniem finansowym za rok 2025 jako element sprawozdania zarządu
GK MIRBUD z działalności, i jest dostępne pod adresem:
https://relacje.mirbud.pl/raporty-okresowe
14. OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ŁADU KORPORACYJNEGO
SPÓŁKI MIRBUD S.A.
14.1 Zbiór zasad ładu korporacyjnego, któremu podlega MIRBUD S.A.
W okresie sprawozdawczym od 01.01.2025 r. do 31.12.2025 r. Spółka MIRBUD S.A. podlegała zbiorowi
zasad ładu korporacyjnego pod nazwą Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” (Dobre
Praktyki 2021, DPSN2021), które zostały przyjęte Uchwałą Nr 13/1834/2021 Rady Giełdy Papierów
Wartościowych z dnia 29 marca 2021 r.
https://www.gpw.pl/dobre-praktyki2021
Spółka MIRBUD S.A. poinformowała o stosowaniu poszczególnych zasad ładu korporacyjnego
Raportem z dnia 28.07.2021 r. przekazanym przez system EBI, zaktualizowanym następnie dnia
31.12.2025 r. Oświadczenie o stosowaniu poszczególnych zasad ładu korporacyjnego dla spółek
notowanych na Głównym Rynku GPW – „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” MIRBUD
S.A zamieściła także na stronie https://relacje.mirbud.pl/lad-korporacyjny
14.2 Wskazanie zasad ładu korporacyjnego, które nie były przez Spółkę
stosowane, wraz ze wskazaniem jakie były okoliczności i przyczyny
nie zastosowania danej zasady
Spółka w okresie od 01.01.2025 r. do 31.12.2025 r. stosowała zasady ładu korporacyjnego spółek
notowanych na Głównym Rynku GPW – „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” (Dobre
Praktyki 2021, DPSN2021) z odstępstwami, o których Emitent poinformował w raporcie z dnia
28.07.2021 r. przekazanym przez system EBI, zaktualizowanym następnie dnia 31.12.2025 r.
Odstępstwa dotyczą następujących zasad:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
120
2.1. Spółka powinna posiadać politykę różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej,
przyjętą odpowiednio przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka
różnorodności określa cele i kryteria różnorodności m.in. w takich obszarach jak płeć,
kierunek wykształcenia, specjalistyczna wiedza, wiek oraz doświadczenie zawodowe, a
także wskazuje termin i sposób monitorowania realizacji tych celów. W zakresie
zróżnicowania pod względem płci warunkiem zapewnienia różnorodności organów spółki
jest udział mniejszości w danym organie na poziomie nie niższym niż 30%.
Komentarz Spółki: Zasada jest stosowana. Spółka posiada Politykę różnorodności opublikowaną na
stronie https://mirbud.pl/strony/kodeks-etyki-zawodowej-2. Zarządzanie różnorodnością w MIRBUD
S.A. i spółkach Grupy Kapitałowej MIRBUD dotyczy wszystkich pracowników oraz kluczowych
stanowisk. Różnorodność rozumiana jest w ten sposób, że każdy człowiek jest ważny bez względu na
płeć, wiek, stan zdrowia, orientację seksualną, wyznanie, stan cywilny, rasę, kraj pochodzenia czy formę
zatrudnienia i przekonania polityczne. W spółkach Grupy Kapitałowej MIRBUD obowiązują zasady
zarządzania miejscami pracy bez dyskryminacji lub niewłaściwych zachowań, które mogłyby naruszać
uczciwość lub poczucie własnej wartości pracowników. Polityka Różnorodności Grupy Kapitałowej
MIRBUD realizuje następujące Cele Zrównoważonego Rozwoju ONZ: Cel 10 – mniej nierówności oraz
Cel 5 – równość płci. Celami przyjętej Polityki Różnorodności są: aktywne zarządzanie różnorodnością
w ramach prowadzonej polityki zarządzania zasobami ludzkimi, tworzenie otwartego i różnorodnego
środowiska pracy; przeciwdziałanie wszelkim formom dyskryminacji; zapewnienie równych szans w
dostępie do informacji o obowiązujących w Grupie MIRBUD standardach etycznych. Polityka Grupy
Kapitałowej MIRBUD nie stawia żadnych barier ze względu na płeć, wiek, stan zdrowia, orientację
seksualną, wyznanie, stan cywilny, rasę, kraj pochodzenia czy formę zatrudnienia i przekonania
polityczne. MIRBUD S.A. oraz spółki z Grupy Kapitałowej MIRBUD dokładają również wszelkich starań,
aby zapewnić równy udział kobiet i mężczyzn w pełnieniu funkcji Zarządu i pełnieniu funkcji członków
Rad Nadzorczych w spółkach. Ze względu na zróżnicowanie segmentów działalności Spółek z Grupy
Kapitałowej MIRBUD oraz fakt, że wiodącą działalnością jest segment budowlano – montażowy
wymagający wykształcenia i uprawnień typowo technicznych, analiza wypełniania założeń dobrych
praktyk w zakresie zatrudnienia w organach zarządczych odbywa się łącznie dla wszystkich Spółek z
Grupy. Przy wyborze i powoływaniu członków Zarządu oraz proponowaniu kandydatur na członków
Rady Nadzorczej MIRBUD przykłada się uwagę do kwestii różnorodności. Decydując o składzie
Zarządu, Rada Nadzorcza dąży do zapewnienia jego różnorodności w szczególności w odniesieniu do
wieku, wykształcenia, doświadczenia zawodowego i udziału kobiet. Realizując opisane zasady Rada
Nadzorcza uchwałą nr XXIV/2024 z dnia 19 grudnia 2024 roku powołała z dniem 01 stycznia 2025 roku
do składu zarządu panią Annę Więzowską.
W odniesieniu do składu Rady Nadzorczej, struktura wiekowa członków Rady powinna być różnorodna.
Ponadto dąży się do tego, aby jej członkowie posiadali odpowiednie wykształcenie i doświadczenie
zawodowe. Zwraca się ponadto uwagę na kwestię odpowiedniego udziału kobiet. Skład Rady
Nadzorczej uwzględnia idee leżące u podstaw polityki różnorodności. W Radzie Nadzorczej są zarówno
reprezentanci akcjonariuszy, jak również osoby z szeroką wiedzą i doświadczeniem w zakresie
organizacji i zarządzania, budownictwa jak i ekonomii. Celem przyjętej Polityki Różnorodności Grupy
Kapitałowej MIRBUD jest dążenie do zapewnienia wszechstronności organów Zarządu oraz Rady
Nadzorczej poprzez ukształtowanie ich składów w sposób zapewniający różnorodność. Realizacja
celów Polityki Różnorodności jest stale monitorowana i dotyczy wszystkich spółek z Grupy Kapitałowej
MIRBUD. Szczegółowy zakres monitoringu określa przyjęta przez podmiot wiodący Grupy MIRBUD
S.A. – „Strategia ESG” opublikowana na stronie https://mirbud.pl/strony/zrownowazony-rozwoj.
2.11. Poza czynnościami wynikającymi z przepisów prawa raz w roku rada nadzorcza sporządza
i przedstawia zwyczajnemu walnemu zgromadzeniu do zatwierdzenia roczne sprawozdanie.
Sprawozdanie, o którym mowa powyżej, zawiera co najmniej:
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
121
2.11.1 informacje na temat składu rady i jej komitetów ze wskazaniem, którzy z członków rady spełniają
kryteria niezależności określone w ustawie z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach,
firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym, a także którzy spośród nich nie mają
rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% ogólnej
liczby głosów w spółce, jak również informacje na temat składu rady nadzorczej w kontekście
jej różnorodności;
2.11.2 podsumowanie działalności rady i jej komitetów;
2.11.3 ocenę sytuacji spółki w ujęciu skonsolidowanym, z uwzględnieniem oceny systemów kontroli
wewnętrznej, zarządzania ryzykiem, compliance oraz funkcji audytu wewnętrznego, wraz z
informacją na temat działań, jakie rada nadzorcza podejmowała w celu dokonania tej oceny;
ocena ta obejmuje wszystkie istotne mechanizmy kontrolne, w tym zwłaszcza dotyczące
raportowania i działalności operacyjnej;
2.11.4 ocenę stosowania przez spółkę zasad ładu korporacyjnego oraz sposobu wypełniania
obowiązków informacyjnych dotyczących ich stosowania określonych w Regulaminie Giełdy i
przepisach dotyczących informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów
papierów wartościowych, wraz z informacją na temat działań, jakie rada nadzorcza
podejmowała w celu dokonania tej oceny;
2.11.5 ocenę zasadności wydatków, o których mowa w zasadzie 1.5;
2.11.6 informację na temat stopnia realizacji polityki różnorodności w odniesieniu do zarządu i rady
nadzorczej, w tym realizacji celów, o których mowa w zasadzie 2.1.
Komentarz Spółki: Zasada jest stosowana w odniesieniu do punktów szczegółowych 2.11.1, 2.11.2,
2.11.3 i 2.11.4. W odniesieniu do punktów szczegółowych 2.11.5 i 2.11.6 zasada ta została
zastosowana począwszy od sprawozdania za rok 2021 z tym, że ocena zasadności wydatków, o których
mowa w zasadzie 1.5 została ujęta w sprawozdaniu Rady Nadzorczej za rok 2022 r., za rok 2023 r. i za
rok 2024 r.
3.2 Spółka wyodrębnia w swojej strukturze jednostki odpowiedzialne za zadania
poszczególnych systemów lub funkcji, chyba że nie jest to uzasadnione z uwagi na rozmiar
spółki lub rodzaj jej działalności.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana z uwagi na skalę działalności Spółki oraz brak
zróżnicowania segmentów działalności Spółki.
3.3 Spółka należąca do indeksu WIG20, mWIG40 lub sWIG80 powołuje audytora wewnętrznego
kierującego funkcją audytu wewnętrznego, działającego zgodnie z powszechnie uznanymi
międzynarodowymi standardami praktyki zawodowej audytu wewnętrznego. W pozostałych
spółkach, w których nie powołano audytora wewnętrznego spełniającego ww. wymogi,
komitet audytu (lub rada nadzorcza, jeżeli pełni funkcje komitetu audytu) co roku dokonuje
oceny, czy istnieje potrzeba powołania takiej osoby.
Komentarz Spółki: Zasada jest stosowana. Spółka prowadzi audyty wewnętrzne zgodnie ze
standardami ISO i AQUAP, jednakże dąży do pełnego wdrożenia tej zasady. W celu skutecznego
utrzymania funkcji audytu wewnętrznego, powołano pełnomocnika Zarządu ds. audytu wewnętrznego
w MIRBUD S.A., który bezpośrednio w strukturze organizacyjnej Spółki podlega Prezesowi Zarządu.
Uchwała weszła w życie z mocą obowiązująca od 01 lipca 2021 roku. Uchwałą Zarządu Nr 18/2025 z
dnia 15 grudnia 2025 r. dokonano zmian osobowych pełnionej funkcji. W spółce nie powołano audytora
wewnętrznego, ale komitet audytu cyklicznie dokonuje oceny, czy istnieje potrzeba powołania takiej
osoby. Zgodnie z Uchwałą Zarządu nr 9/2022 z dnia 30 grudnia 2022 roku przyjęto w Spółce System
kontroli wewnętrznej. System kontroli wewnętrznej wspiera w wykonywaniu nadzoru Radę Nadzorczą
oraz Zarząd i pracowników w skutecznym i efektywnym działaniu procesów biznesowych oraz określa
zasady zapewniania celów systemu kontroli wewnętrznej. System kontroli wewnętrznej jest
dostosowany do struktury organizacyjnej Mirbud S.A. i obejmuje wszystkie obszary i komórki
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
122
organizacyjne, które w ramach swoich obowiązków stosują mechanizmy kontrolne lub ich niezależne
monitorowanie. Zadaniem systemu kontroli wewnętrznej jest zapewnienie osiągania celów w co
najmniej trzech kategoriach: 1/skuteczności i efektywności działania operacyjnego, 2/wiarygodności
sprawozdawczości finansowej, 3/przestrzegania przepisów prawa, regulacji wewnętrznych oraz
przyjętych norm postępowania. W ramach systemu kontroli wewnętrznej: zarząd Mirbud S.A. projektuje,
wprowadza oraz zapewnia we wszystkich obszarach i komórkach organizacyjnych funkcjonowanie
adekwatnego i skutecznego systemu kontroli wewnętrznej, zapewnia ciągłość działania systemu
kontroli wewnętrznej, w tym właściwą współpracę wszystkich pracowników w ramach tego systemu,
zatwierdza rodzaje działań naprawczych podejmowanych w celu usunięcia nieprawidłowości
krytycznych i znaczących, zatwierdza listę obszarów istotnych na potrzeby matrycy funkcji kontroli.
Komitet audytu: monitoruje adekwatność i skuteczność systemu kontroli wewnętrznej, wydaje opinie na
temat adekwatności i skuteczności systemu kontroli wewnętrznej, na potrzeby dokonywanej przez Radę
Nadzorczą oceny tego systemu. Rada Nadzorcza: sprawuje nadzór nad wprowadzeniem i
zapewnieniem funkcjonowania adekwatnego i skutecznego systemu kontroli wewnętrznej w Mirbud
S.A., dokonuje corocznej oceny adekwatności i skuteczności systemu kontroli wewnętrznej.
3.5 Osoby odpowiedzialne za zarządzanie ryzykiem i compliance podlegają bezpośrednio
prezesowi lub innemu członkowi zarządu.
Komentarz Spółki: Zasada jest stosowana. Uchwałą nr 13/2021 Zarządu z dnia 15 października 2021 r.
działając na podstawie Uchwały Nr 13/1834/2021 z dnia 29 marca 2021 r. Rady Giełdy Papierów
Wartościowych w sprawie przyjęcia nowych zasad ładu korporacyjnego dla spółek notowanych na
Głównym Rynku GPW – „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2021” (Dobre Praktyki 2021,
DPSN2021), w celu utrzymywania skutecznych systemów: kontroli wewnętrznej, zarządzania ryzykiem
oraz nadzoru zgodności działalności z prawem (compliance), a także skutecznej funkcji audytu
wewnętrznego, powołano pełnomocnika Zarządu ds. compliance oraz pełnomocnika Zarządu ds.
audytu wewnętrznego w MIRBUD S.A., którzy bezpośrednio w strukturze organizacyjnej Spółki
podlegają Prezesowi Zarządu. Uchwała weszła w życie z mocą obowiązująca od 01 lipca 2021 roku.
Uchwałą Zarządu Nr 18/2025 z dnia 15 grudnia 2025 r. dokonano zmian osobowych pełnionych funkcji.
3.6 Kierujący audytem wewnętrznym podlega organizacyjnie prezesowi zarządu, a
funkcjonalnie przewodniczącemu komitetu audytu lub przewodniczącemu rady nadzorczej,
jeżeli rada pełni funkcję komitetu audytu.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana. Spółka dąży do pełnego wdrożenia tej zasady, zgodnie
z opisem w pkt. 3.3.
3.7 Zasady 3.4 - 3.6 mają zastosowanie również w przypadku podmiotów z grupy spółki o
istotnym znaczeniu dla jej działalności, jeśli wyznaczono w nich osoby do wykonywania tych
zadań.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana. Spółka stosuje tę zasadę w zakresie pkt. 3.4 i 3.5,
jednakże pełne zastosowanie zasady będzie możliwe po wdrożeniu zasady w pkt. 3.3.
3.8 Co najmniej raz w roku osoba odpowiedzialna za audyt wewnętrzny, a w przypadku braku
wyodrębnienia w spółce takiej funkcji zarząd spółki, przedstawia radzie nadzorczej ocenę
skuteczności funkcjonowania systemów i funkcji, o których mowa w zasadzie 3.1, wraz z
odpowiednim sprawozdaniem.
Komentarz Spółki: Zasada jest stosowana. Zgodnie z Uchwałą Zarządu Nr 9/2022 z dnia 30 grudnia
2022 roku w sprawie Systemu kontroli wewnętrznej Rada Nadzorcza: sprawuje nadzór nad
wprowadzeniem i zapewnieniem funkcjonowania adekwatnego i skutecznego systemu kontroli
wewnętrznej w Mirbud S.A. oraz dokonuje corocznej oceny adekwatności i skuteczności systemu
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
123
kontroli wewnętrznej. Ocena adekwatności i skuteczności systemu kontroli wewnętrznej została ujęta w
sprawozdaniu Rady Nadzorczej za rok 2024 r.
3.10. Co najmniej raz na pięć lat w spółce należącej do indeksu WIG20, mWIG40 lub sWIG80
dokonywany jest, przez niezależnego audytora wybranego przy udziale komitetu audytu,
przegląd funkcji audytu wewnętrznego.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana. Zastosowanie zasady będzie możliwe po wdrożeniu
zasady w pkt. 3.3.
4.1. Spółka powinna umożliwić akcjonariuszom udział w walnym zgromadzeniu przy
wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej (e-walne), jeżeli jest to uzasadnione z
uwagi na zgłaszane spółce oczekiwania akcjonariuszy, o ile jest w stanie zapewnić
infrastrukturę techniczną niezbędną dla przeprowadzenia takiego walnego zgromadzenia.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana ze względu na brak możliwości zapewnienia infrastruktury
technicznej zgodnie z wymogami prawa, a w szczególności, z uwagi na brak zgłoszeń ze strony
akcjonariuszy - implementacja zasady nie jest rozważana.
4.3. Spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję obrad walnego zgromadzenia w czasie
rzeczywistym.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana. W dalszym ciągu Spółka rozważa wdrożenie zasady
począwszy od roku obrad walnego zwyczajnego walnego zgromadzenia zatwierdzającego
sprawozdanie za rok 2025.
6.2. Programy motywacyjne powinny być tak skonstruowane, by między innymi uzależniały
poziom wynagrodzenia członków zarządu spółki i jej kluczowych menedżerów od
rzeczywistej, długoterminowej sytuacji spółki w zakresie wyników finansowych i
niefinansowych oraz długoterminowego wzrostu wartości dla akcjonariuszy i
zrównoważonego rozwoju, a także stabilności funkcjonowania spółki.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana. Spółka nie wdrożyła programów motywacyjnych,
jednakże poziom wynagrodzeń i premie dla członków zarządu i kluczowych menedżerów są
uzależnione od długoterminowej sytuacji spółki.
6.3. Jeżeli w spółce jednym z programów motywacyjnych jest program opcji menedżerskich,
wówczas realizacja programu opcji winna być uzależniona od spełnienia przez
uprawnionych, w przeciągu co najmniej 3 lat, z góry wyznaczonych, realnych
i odpowiednich dla spółki celów finansowych i niefinansowych oraz zrównoważonego
rozwoju, a ustalona cena nabycia przez uprawnionych akcji lub rozliczenia opcji nie może
odbiegać od wartości akcji z okresu uchwalania programu.
Komentarz Spółki: Zasada nie jest stosowana. W spółce nie funkcjonuje program opcji menedżerskich.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
124
14.3 Systemy kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w odniesieniu
do procesu sporządzania sprawozdań finansowych i skonsolidowanych
sprawozdań finansowych
Zarząd MIRBUD S.A. jest odpowiedzialny za system kontroli wewnętrznej i jego skuteczność
w odniesieniu do procesu sporządzania sprawozdań finansowych.
Nadzór merytoryczny nad przygotowaniem jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań
finansowych pełni Dyrektor Ekonomiczno-Finansowy. Za sporządzenie jednostkowego
i skonsolidowanego sprawozdania finansowego odpowiedzialna jest Główna Księgowa jednostki
dominującej.
Skonsolidowane sprawozdania finansowe sporządza się na podstawie sprawozdań finansowych
jednostki dominującej oraz jednostek zależnych. Sprawozdania finansowe jednostki zależnej po
uwzględnieniu korekt doprowadzających do zgodności z Międzynarodowymi Standardami
Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) są sporządzane w oparciu o jednolite zasady rachunkowości
stosowane dla transakcji i zdarzeń gospodarczych o podobnym charakterze.
Sprawozdania skonsolidowane i jednostkowe sprawozdania finansowe MIRBUD S.A. podlegają
przeglądowi lub badaniu przez niezależnego biegłego rewidenta.
14.4 Akcjonariusze posiadający znaczne pakiety akcji
Według stanu na dzień 31.12.2025r kapitał zakładowy Spółki podzielony jest na 110 093 000 akcji na
okaziciela w pełni opłaconych o wartości nominalnej 0,10 zł każda.
Tabela: Struktura własności kapitału zakładowego na 31 grudnia 2025 roku
Akcjonariusz
Liczba
posiadanych
akcji
Udział w kapitale
zakładowym
Liczba głosów
% udział akcji w
ogólnej liczbie
głosów
Jerzy Mirgos
41 785 000
37,95
41 785 000
37,95%
Nationale-Nederlanden Otwarty Fundusz
Emerytalny
12 025 773
10,92%
12 025 773
10,92%
TFI PZU SA
5 589 481
5,08%
5 589 481
5,08%
PTE PZU SA
5 865 367
5,33%
5 865 367
5,33%
Pozostali akcjonariusze
44 827 379
40,72%
44 827 379
40,72%
Razem
110 093 000
100,00%
110 093 000
100,00%
14.5 Posiadacze wszelkich papierów wartościowych, które dają
specjalne uprawnienia kontrolne, wraz z opisem tych uprawnień
MIRBUD S.A. nie wyemitowała papierów wartościowych dających akcjonariuszom specjalne
uprawnienia kontrolne.
14.6 Ograniczenia odnośnie do wykonywania prawa głosu
W Spółce nie istnieją żadne ograniczenia w zakresie wykonywania prawa głosu.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
125
14.7 Ograniczenia dotyczące przenoszenia prawa własności papierów
wartościowych
MIRBUD S.A. nie wyemitowała akcji, co do których występowałyby jakiekolwiek ograniczenia
w przenoszeniu prawa własności.
14.8 Zasady zmiany statutu MIRBUD S.A.
Zgodnie z § 18 ust. 1 pkt c i ust. 2 Statutu MIRBUD S.A., jego zmiana dokonywana jest w drodze
uchwały Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy, podjętej na wniosek Zarządu Spółki przedłożony
łącznie z pisemną opinią Rady Nadzorczej lub na wniosek akcjonariuszy, który powinien być
zaopiniowany przez Zarząd Spółki i Radę Nadzorczą, zgodnie z art. 415 Kodeksu spółek handlowych
większością trzech czwartych głosów. Uchwalone zmiany wprowadzane są w drodze dokonania
stosownego wpisu do rejestru przedsiębiorców.
14.9 Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A.
Walne Zgromadzenie obraduje jako Zwyczajne lub Nadzwyczajne i jako organ Spółki działa w oparciu
o przepisy Kodeksu spółek handlowych, Statutu Spółki oraz postanowień Regulaminu Walnego
Zgromadzenia Akcjonariuszy MIRBUD S.A., stanowiącego załącznik do Uchwały nr 24/2024
Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy z dnia 21 czerwca 2024 r., w sprawie przyjęcia
Regulaminu Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy MIRBUD S.A., jak również zasad wynikających z
„Dobrych Praktyk Spółek notowanych na GPW”.
Statut Spółki w § 16 przewiduje, że WZ odbywa się w siedzibie Spółki lub w Warszawie.
Zgodnie z § 14 Statutu Zwyczajne Walne Zgromadzenie odbywa się w terminie 6 (sześciu) miesięcy po
upływie każdego roku obrotowego. Zwyczajne Walne Zgromadzenie zwołuje: Zarząd, Rada Nadzorcza,
gdy Zarząd nie zwoła go w terminie określonym powyżej. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie zwołuje:
Zarząd, Rada Nadzorcza, gdy zwołanie go uzna za wskazane, akcjonariusz lub akcjonariusze
reprezentujący przynajmniej połowę kapitału zakładowego lub co najmniej połowę głosów w Spółce,
Zarząd na żądanie akcjonariuszy reprezentujących przynajmniej 1/20 (jedną dwudziestą) kapitału
zakładowego, złożone na piśmie lub w postaci elektronicznej wraz z żądaniem umieszczenia
określonych spraw w porządku obrad tego zgromadzenia. Jeżeli Zarząd nie zwoła Nadzwyczajnego
Walnego Zgromadzenia w terminie dwóch tygodni od dnia przedstawienia żądania, o którym mowa
powyżej, sąd rejestrowy może upoważnić do zwołania Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia
akcjonariuszy występujących z tym żądaniem.
Uchwały Walnego Zgromadzenia, zgodnie z § 18 Statutu, wymagają w szczególności: dokonanie
podziału zysku lub pokrycia straty, zmiana Statutu Spółki, zmiana przedmiotu działalności Spółki,
podwyższenie lub obniżenie kapitału zakładowego, sposób i warunki umorzenia akcji, połączenie lub
przekształcenie Spółki, rozwiązanie i likwidacja Spółki, emisja obligacji zamiennych lub z prawem
pierwszeństwa, zbycie i wydzierżawienie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz
ustanowienie na nich ograniczonego prawa rzeczowego, tworzenie i znoszenie kapitałów i funduszy
Spółki – na wniosek Zarządu Spółki przedłożony łącznie z pisemną opinią Rady Nadzorczej lub na
wniosek akcjonariuszy, który powinien być zaopiniowany przez Zarząd Spółki i Radę Nadzorczą;
rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania finansowego, oraz sprawozdania Zarządu Spółki
z działalności za ubiegły rok obrotowy Spółki oraz udzielenie absolutorium członkom organów Spółki z
wykonania przez nich obowiązków, wszelkie postanowienia dotyczące roszczeń o naprawienie szkody
wyrządzonej przy zawiązywaniu Spółki lub sprawowaniu zarządu albo nadzoru, wyrażenie zgody na
zawarcie przez Radę Nadzorczą w imieniu Spółki, umowy o sprawowanie zarządu w Spółce, ustalenie
dnia dywidendy oraz terminu wypłaty dywidendy. Nabycie lub zbycie nieruchomości, użytkowania
wieczystego lub udziału w nieruchomości lub w użytkowaniu wieczystym, obciążenie nieruchomości lub
prawa wieczystego użytkowania innymi prawami rzeczowymi nie wymaga podjęcia uchwały Walnego
Zgromadzenia. Uchwały dotyczące zdjęcia z porządku obrad bądź zaniechania rozpatrywania sprawy
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
126
umieszczonej w porządku obrad na wniosek akcjonariuszy podejmowane są większością ¾ (trzech
czwartych) głosów oddanych, po uprzednio wyrażonej zgodzie przez wszystkich obecnych
akcjonariuszy, którzy zgłosili taki wniosek.
Zgodnie z § 2 Regulaminu Walne Zgromadzenie zwołuje się przez ogłoszenie dokonywane na stronie
internetowej Spółki oraz w sposób określony dla przekazywania informacji bieżących zgodnie
z przepisami o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do
zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych. Ogłoszenie powinno być dokonane co
najmniej na 26 (dwadzieścia sześć) dni przed terminem Walnego Zgromadzenia. Treść ogłoszenia o
Walnym Zgromadzeniu powinna być zgodna z wymogami Kodeksu spółek handlowych w odniesieniu
do takich ogłoszeń dla spółek publicznych, w szczególności z wymogami określonymi w art. 402
2
Kodeksu spółek handlowych. W przypadku zwoływania Walnego Zgromadzenia przez Radę Nadzorczą
lub uprawnionych Akcjonariuszy podmioty te składają Zarządowi żądanie zwołania Nadzwyczajnego
Walnego Zgromadzenia na piśmie lub w postaci elektronicznej co najmniej na 31 (trzydzieści jeden) dni
przed terminem Walnego Zgromadzenia. Żądanie takie powinno zawierać treść ogłoszenia o zwołaniu
Walnego Zgromadzenia, projekty uchwał, jeżeli przewiduje się podejmowanie uchwał oraz, o ile
zachodzi taka potrzeba, inne materiały, które mają być przedstawione Walnemu Zgromadzeniu. Zarząd
ogłasza o zwołaniu takiego Walnego Zgromadzenia w trybie przewidzianym powyżej. Akcjonariusz lub
Akcjonariusze reprezentujący co najmniej 1/20 (jedną dwudziestą) kapitału zakładowego mogą żądać
zwołania Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia i umieszczenia określonych spraw w porządku
obrad tego Zgromadzenia. Żądanie zwołania Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia należy złożyć
Zarządowi na piśmie lub w postaci elektronicznej co najmniej na 31 (trzydzieści jeden) dni przed
terminem Walnego Zgromadzenia. Żądanie takie powinno zawierać treść ogłoszenia o zwołaniu
Walnego Zgromadzenia, projekty uchwał, jeżeli przewiduje się podejmowanie uchwał oraz, o ile
zachodzi taka potrzeba, inne materiały, które mają być przedstawione Walnemu Zgromadzeniu.
Porządek obrad ustala podmiot zwołujący Walne Zgromadzenie lub żądający jego zwołania.
Akcjonariusz lub Akcjonariusze reprezentujący co najmniej 1/20 (jedną dwudziestą) kapitału
zakładowego mogą żądać umieszczenia określonych spraw w porządku obrad najbliższego Walnego
Zgromadzenia. Żądanie takie powinno zostać złożone Zarządowi na piśmie lub w postaci elektronicznej,
nie później niż na 21 (dwadzieścia jeden) dni przed wyznaczonym terminem tego Zgromadzenia.
Żądanie powinno zawierać uzasadnienie lub projekt uchwały dotyczącej proponowanego punktu
porządku obrad oraz, o ile zachodzi taka potrzeba, inne materiały, które mają być przedstawione
Walnemu Zgromadzeniu. Zarząd jest obowiązany niezwłocznie, jednak nie później niż na 18
(osiemnaście) dni przed wyznaczonym terminem Walnego Zgromadzenia ogłosić zmiany w porządku
obrad wprowadzone na żądanie Akcjonariuszy. Ogłoszenie następuje w sposób właściwy dla zwołania
Walnego Zgromadzenia.
Akcjonariusz lub Akcjonariusze reprezentujący co najmniej 1/20 (jedną dwudziestą) kapitału
zakładowego mogą przed terminem Walnego Zgromadzenia zgłaszać Spółce na piśmie lub przy
wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej projekty uchwał dotyczące spraw wprowadzonych
do porządku obrad Walnego Zgromadzenia lub spraw, które mają zostać wprowadzone do porządku
obrad. Zarząd niezwłocznie ogłasza projekty uchwał na stronie internetowej. Każdy z Akcjonariuszy
może podczas Walnego Zgromadzenia zgłaszać projekty uchwał dotyczące spraw wprowadzonych do
porządku obrad, jednakże nie później niż do chwili zarządzenia przez Przewodniczącego głosowania w
danym punkcie porządku obrad. W sprawach nie objętych porządkiem obrad nie można powziąć
uchwały, chyba że cały kapitał zakładowy jest reprezentowany na Walnym Zgromadzeniu, a nikt z
obecnych nie zgłosił sprzeciwu dotyczącego powzięcia uchwały. Wniosek o zwołanie Nadzwyczajnego
Walnego Zgromadzenia oraz wnioski o charakterze porządkowym mogą być uchwalone, mimo że nie
były umieszczone w porządku obrad.
Walne Zgromadzenie może być odwołane wyłącznie w przypadku, gdy jego odbycie napotyka na
nadzwyczajne przeszkody. Jednakże w sytuacji, gdy Walne Zgromadzenie zostało zwołane na wniosek
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
127
uprawnionych podmiotów lub gdy w porządku obrad umieszczone są sprawy na wniosek uprawnionych
podmiotów, odwołanie Walnego Zgromadzenia wymaga zgody wnioskodawców. Odwołanie następuje
w taki sposób jak zwołanie Walnego Zgromadzenia. Zmiana terminu Walnego Zgromadzenia następuje
w takim samym trybie jak jego zwołanie, choćby nie uległ zmianie proponowany porządek obrad.
Korespondencja Akcjonariuszy dotycząca Walnego Zgromadzenia przesyłana przez Akcjonariuszy
powinna umożliwiać identyfikację Akcjonariusza oraz potwierdzać jego uprawnienia jako Akcjonariusza.
Korespondencja elektroniczna powinna być kierowana na przeznaczony do tego adres poczty
elektronicznej wskazany na stronie internetowej Spółki. Dokumenty przesyłane elektronicznie do Spółki
powinny być zeskanowane do formatu PDF.
Zgodnie z §3 Regulaminu Walne Zgromadzenie otwiera Przewodniczący Rady Nadzorczej lub jego
zastępca. W razie nieobecności tych osób Walne Zgromadzenie otwiera Prezes Zarządu albo osoba
wyznaczona przez Zarząd Spółki. Osoba otwierająca obrady czyni to o godzinie i w miejscu podanym
w ogłoszeniu. Osoba uprawniona do otwarcia Walnego Zgromadzenia przeprowadza wybór
Przewodniczącego Zgromadzenia. Może ona w tym celu podejmować decyzje porządkowe i zarządzać
głosowanie w sprawie wyboru. Przewodniczącego Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia,
zwołanego przez Akcjonariusza lub Akcjonariuszy reprezentujących co najmniej 1/20 (jedną
dwudziestą) kapitału zakładowego na podstawie postanowienia sądu rejestrowego (w trybie opisanym
w Statucie Spółki), wyznacza sąd rejestrowy. Osoba ta przewodniczy też Walnemu Zgromadzeniu.
Przewodniczącego Walnego Zgromadzenia zwołanego przez Akcjonariuszy reprezentujących co
najmniej połowę kapitału zakładowego wyznaczają ci Akcjonariusze. Wybór Przewodniczącego
następuje w głosowaniu tajnym. Przewodniczącego Walnego Zgromadzenia wybiera się spośród osób
uprawnionych do uczestnictwa w Walnym Zgromadzeniu. Przewodniczącym Walnego Zgromadzenia
może zostać wybrana tylko jedna osoba fizyczna – Akcjonariusz lub jego przedstawiciel ustawowy albo
pełnomocnik. Jeśli okaże się to konieczne i uzasadnione potrzebami Walnego Zgromadzenia możliwe
jest powołanie Zastępcy lub Zastępców Przewodniczącego. Wybory należy przeprowadzić dopiero po
skutecznym wyborze Przewodniczącego, objęciu przez niego przewodnictwa obrad oraz dokonania
czynności określonych w § 5 Regulaminu. Przewodniczący Walnego Zgromadzenia nie ma prawa, bez
zgody Walnego Zgromadzenia, usuwać lub zmieniać kolejności spraw zamieszczonych w porządku
obrad.
Zgodnie z §4 Regulaminu Przewodniczący Walnego Zgromadzenia kieruje jego obradami w sposób
zapewniający sprawne i zgodne z prawem przeprowadzenie obrad i podjęcie uchwał przewidzianych
przyjętym porządkiem obrad. Przewodniczący podejmuje w szczególności następujące czynności: po
objęciu przewodnictwa podpisuje listę obecności i zarządza jej wyłożenie, potwierdza prawidłowość
zwołania Walnego Zgromadzenia, poddaje pod głosowanie porządek obrad podany w ogłoszeniu,
udziela głosu uczestnikom obrad, członkom władz Spółki i zaproszonym osobom, w razie potrzeby
uczestniczy w redagowaniu treści wniosków poddanych pod głosowanie, zarządza głosowanie,
informuje Akcjonariuszy o jego zasadach i trybie podejmowania uchwał, ogłasza wyniki głosowań,
kieruje pracą sekretariatu prowadzącego listę obecności, powołanych komisji Walnego Zgromadzenia
oraz personelu pomocniczego, podejmuje decyzje o charakterze porządkowym, zamyka Walne
Zgromadzenie po wyczerpaniu porządku obrad. W przypadku udziału w Walnym Zgromadzeniu
pełnomocnika, któremu pełnomocnictwa udzielono w postaci elektronicznej Przewodniczący podejmuje
odpowiednie działania służące identyfikacji Akcjonariusza i pełnomocnika w celu weryfikacji ważności
pełnomocnictwa. Działania te powinny być proporcjonalne do celu. Walne Zgromadzenie może
zarządzać przerwy w obradach większością 2/3 (dwóch trzecich) głosów. Łącznie przerwy nie mogą
trwać dłużej niż trzydzieści dni. Niezwłocznie po podpisaniu przez Przewodniczącego listy obecności
Przewodniczący zarządza jej wyłożenie do wglądu Akcjonariuszy podczas obrad tego Zgromadzenia.
Lista obecności winna być sporządzona niezwłocznie po wyborze Przewodniczącego i zawierać spis
uczestników Walnego Zgromadzenia, to jest Akcjonariuszy, ich przedstawicieli ustawowych i
pełnomocników z podaniem liczby akcji, które każdy z nich przedstawia i służących im głosów. Każdy
uprawniony do udziału w Walnym Zgromadzeniu winien podpisać się na liście obecności.
Przedstawiciele ustawowi i pełnomocnicy uprawnionych Akcjonariuszy winni złożyć oryginały
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
128
pełnomocnictw na piśmie lub kopie pełnomocnictw uwierzytelnione notarialnie. Lista obecności jest
wyłożona i dostępna do wglądu podczas obrad Walnego Zgromadzenia. W razie, gdy osoba
uczestnicząca w Walnym Zgromadzeniu opuści obrady lub Akcjonariuszowi wpisanemu na listę odmówi
się prawa udziału w Walnym Zgromadzeniu wobec stwierdzenia braku jego uprawnień – listę należy
odpowiednio sprostować przez wykreślenie tej osoby. Po każdej zmianie w składzie uczestników
Walnego Zgromadzenia Przewodniczący ponownie podpisuje listę obecności. Na wniosek
Akcjonariuszy posiadających 1/10 jedną dziesiątą kapitału zakładowego reprezentowanego na tym
Walnym Zgromadzeniu, lista obecności powinna być sprawdzona przez wybraną w tym celu komisję,
złożoną co najmniej z trzech osób. Wnioskodawcy mają prawo wyboru jednego członka komisji.
Zgodnie z § 6 Regulaminu, akcja daje prawo do jednego głosu na Walnym Zgromadzeniu. Prawo głosu
przysługuje od dnia pełnego pokrycia akcji. Akcjonariusz może głosować odmiennie z każdej z
posiadanych akcji. Głosowanie jest jawne. Głosowanie tajne zarządza się w następujących sprawach:
wybór lub odwołanie Członków Rady Nadzorczej lub likwidatorów Spółki, wybór lub odwołanie
wszystkich innych osób powoływanych przez Walne Zgromadzenie, pociągnięcie do odpowiedzialności
członków organów Spółki lub likwidatorów, sprawach osobowych, w tym w sprawach o udzielenie
Członkom Zarządu zezwolenia na uczestniczenie w spółce konkurencyjnej, w przypadku gdy żądanie
przeprowadzenia tajnego głosowania zgłosi chociażby jeden z Akcjonariuszy obecnych lub
reprezentowanych na Walnym Zgromadzeniu. Walne Zgromadzenie może powziąć uchwałę o
uchyleniu tajności głosowania w sprawach dotyczących wyboru komisji powoływanej przez Walne
Zgromadzenie. W skład komisji mogą wchodzić osoby spoza uczestników Walnego Zgromadzenia.
Zapisów ust. 2 i ust. 3 powyżej nie stosuje się w przypadku, gdy w Walnym Zgromadzeniu uczestniczy
tylko jeden Akcjonariusz. Zastawnik i użytkownik mogą wykonywać prawo głosu z akcji, na której
ustanowiono zastaw lub użytkowanie, jeżeli przewiduje to czynność prawna ustanawiająca ograniczone
prawo rzeczowe oraz gdy w rejestrze akcjonariuszy lub na rachunku papierów wartościowych dokonano
wzmianki o jego ustanowieniu i upoważnieniu do wykonywania prawa głosu. Uchwały zapadają
bezwzględną większością głosów, jeżeli przepisy prawa lub Statut Spółki nie stanowią inaczej. Głosy
oddane w głosowaniu przeprowadzonym w trakcie Walnego Zgromadzenia obejmują głosy ważne,
oddane „za”, głosy „przeciw” oraz głosy „wstrzymujące się”.
Zgodnie z § 7 Regulaminu, w razie zaistnienia prawnych podstaw dokonania wyboru Rady Nadzorczej
w drodze głosowania oddzielnymi grupami, Walne Zgromadzenie dokonuje powyższego, realizując
czynności opisane niżej, z zastrzeżeniem, że inicjatywa w tworzeniu poszczególnych grup należy
wyłącznie do Akcjonariuszy.
Uchwały Walnego Zgromadzenia są protokołowane i umieszczone w protokole. Protokół Walnego
Zgromadzenia sporządza notariusz w formie aktu notarialnego. Niedopełnienie tego obowiązku skutkuje
bezwzględną nieważnością uchwał. Do protokołu należy dołączyć podpisaną przez uczestników
Walnego Zgromadzenia i Przewodniczącego listę obecności, listę Akcjonariuszy głosujących
korespondencyjnie lub w inny sposób przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej
pełnomocnictwa i inne dokumenty złożone przez przedstawicieli Akcjonariuszy. Dowody zwołania
Walnego Zgromadzenia Zarząd Spółki dołącza do księgi protokołów. Wypisy protokołów ze wszystkich
Walnych Zgromadzeń wraz z dowodami zwołania Walnego Zgromadzenia oraz kopiami pełnomocnictw
udzielonych przez Akcjonariuszy włącza się do księgi protokołów prowadzonej przez Zarząd. Każdy
Akcjonariusz nawet nie uczestniczący w Walnym Zgromadzeniu może przeglądać księgę protokołów
Walnych Zgromadzeń i żądać wydania poświadczonych przez Zarząd Spółki odpisów całości lub części
uchwał. Niezależnie od protokołu notarialnego Przewodniczący Walnego Zgromadzenia może
zarządzić sporządzenie pełnego protokołu Walnego Zgromadzenia rejestrującego w sposób całościowy
przebieg Walnego Zgromadzenia i treść poszczególnych wypowiedzi. Protokół sporządza wybrany
przez Walne Zgromadzenie Sekretarz. Koszty związane z odbyciem Walnego Zgromadzenia, w tym
koszty sporządzenia protokołu Walnego Zgromadzenia, ponosi Spółka, z zastrzeżeniem, że o kosztach
zwołania i odbycia Walnego Zgromadzenia, do zwołania którego sąd rejestrowy upoważnił
Akcjonariuszy reprezentujących 1/20 (jedną dwudziestą) kapitału zakładowego decyduje to Walne
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
129
Zgromadzenie. Akcjonariusze, na żądanie których zostało zwołane to Zgromadzenie, mogą zwrócić się
do sądu rejestrowego o zwolnienie z obowiązku pokrycia kosztów nałożonych uchwałą tego
Zgromadzenia.
14.10 Zarząd MIRBUD S.A. oraz zasady powoływania i odwoływania osób
zarządzających
W okresie od 01.01.2025 r. do 31.12.2025 r. Zarząd MIRBUD S.A. był pięcioosobowy.
Paweł Korzeniowski – Członek Zarządu, Sławomir Nowak – Wiceprezes Zarządu, Jerzy Mirgos – Prezes Zarządu, Anna
Więzowska – Członek Zarządu, Tomasz Sałata – Członek Zarządu
Jerzy Mirgos – Prezes Zarządu
Doświadczenie w zarządzaniu firmami działającymi w sektorze budownictwa zdobywał już od 1985
roku, pracując m.in. na kierowniczych stanowiskach w przedsiębiorstwach i spółkach prawa
handlowego. Od 2002 roku jego kariera zawodowa związana jest ze spółką Emitenta, w której w
ostatnich latach zajmował stanowisko Dyrektora Generalnego, odpowiadającego m.in. za strategię
działania i dalszy rozwój. W 2008 roku założył spółkę JHM DEVELOPMENT S.A., w której jest
Wiceprezesem Zarządu, oraz w sposób pośredni akcjonariuszem większościowym. Jako największy
swój sukces zawodowy uważa stworzenie prężnie działającej Grupy Kapitałowej MIRBUD oraz
wprowadzenie dwóch spółek; MIRBUD S.A. i JHM DEVELOPMENT S.A. na parkiet Warszawskiej
Giełdy Papierów Wartościowych. Z dniem 23 czerwca 2012 roku pan Jerzy Mirgos objął funkcję Prezesa
Zarządu MIRBUD S.A. W dniu 11 maja 2022 r. Rada Nadzorcza Emitenta powołała Pana Jerzego
Tomasza Mirgos w skład Zarządu MIRBUD S.A. i powierzyła mu pełnienie funkcji Prezesa Zarządu
MIRBUD S.A. na kolejną indywidualną pięcioletnią kadencję.
Sławomir Nowak – Wiceprezes Zarządu
Wykształcenie wyższe – absolwent Politechniki Warszawskiej, Wydział Elektryczny – specjalność
Automatyzacja Procesów Technologicznych. W 1999 roku Rada Wydziału Elektrycznego nadała mu
tytuł Doktora Nauk Technicznych. W swojej karierze zawodowej pracował na stanowiskach
kierowniczych w sektorach edukacji oraz budownictwa.
W strukturze MIRBUD S.A. zajmował dotychczas stanowisko Zastępcy Dyrektora Generalnego
MIRBUD S.A. oraz Dyrektora Kontraktu budowy hotelu Hilton w Warszawie.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
130
Od 25 maja 2012 r. uchwałą Rady Nadzorczej został powołany na stanowisko Wiceprezesa Zarządu
MIRBUD S.A. W dniu 11 maja 2022 r. Rada Nadzorcza Emitenta powołała Pana Sławomira Nowaka w
skład Zarządu MIRBUD S.A. i powierzyła mu pełnienie funkcji Wiceprezesa Zarządu MIRBUD S.A. na
kolejną indywidualną pięcioletnią kadencję.
Paweł Korzeniowski – Członek Zarządu
Posiada wykształcenie wyższe. Ukończył Uniwersytet Łódzki – Wydział Ekonomiczno – Socjologiczny,
na kierunku Ekonomia, specjalność Ekonomia Przemysłu, gdzie w latach 2001-2005 odbywał studia
doktoranckie. Przez ponad 10 lat pracował w bankowości, ukończył liczne kursy i szkolenia z zakresu
finansów, matematyki bankowej, analizy finansowej. Obecnie zasiada także w Radzie Nadzorczej
Centrum Hal Targowych MARYWILSKA 44 Sp z o.o. oraz KOBYLARNIA S.A. W dniu 19 maja 2023
roku Rada Nadzorcza Emitenta, w związku z kończącą się kadencją powołała do składu zarządu Spółki
Pana Tomasza Sałatę na kolejną pięcioletnią kadencję.
Tomasz Sałata – Członek Zarządu
W firmie pracuje od 2010 r. jako dyrektor techniczny. Pracował też jako dyrektor ds. produkcji
budowlanej w Rex-Budzie (2009-2010), dyrektor ds. produkcji w Variteksie (2001-2009), dyrektor
łódzkiego oddziału Energoexportu oraz dyrektor ds. produkcji i członek zarządu spółki Budmatpol. Jest
absolwentem Wydziału Budownictwa i Architektury Politechniki Łódzkiej. W dniu 19 maja 2023 roku
Rada Nadzorcza Emitenta, w związku z kończącą się kadencją powołała do składu zarządu Spółki Pana
Tomasza Sałatę na kolejną pięcioletnią kadencję.
Anna Więzowska – Członek Zarządu
Jest radcą prawnym, pełni funkcję Dyrektora Działu Prawnego i Roszczeń MIRBUD S.A., od 2021 do
końca 2024 roku pełniła również funkcję Prokurenta tej spółki. Odbyła aplikację radcowską w Okręgowej
Izbie Radców Prawnych w Łodzi. Ukończyła Akademię Spółek w Szkole Głównej Handlowej,
Podyplomowe Studium Prawa Podatkowego na Uniwersytecie Łódzkim, Prawo restrukturyzacyjne i
upadłościowe na Uczelni Łazarskiego w Warszawie, jest wpisana na listę kandydatów na członków rad
nadzorczych spółek z udziałem Skarbu Państwa. Obecnie zasiada także w radach nadzorczych spółek
z Grupy Kapitałowej MIRBUD, tj.: MARYWILSKA 44 Sp. z o.o., KOBYLARNIA S.A., JHM
DEVELOPMENT oraz Przedsiębiorstwa Budownictwa Specjalistycznego TRANSKOL Sp. z o.o.
Specjalizuje się w obsłudze prawnej spółek z branży budowlanej oraz deweloperskiej.
Zgodnie z § 29 Statutu Zarząd składa się z 1 (jednego) do 7 (siedmiu) członków. Liczbę członków
Zarządu określa Rada Nadzorcza Spółki odrębną uchwałą. Członków Zarządu lub cały Zarząd powołuje
Rada Nadzorcza. Członkowie Zarządu powoływani są na indywidualną kadencję, trwającą pięć lat od
daty powołania. Zgodnie z § 31 Statutu Zarząd Spółki prowadzi sprawy Spółki i reprezentuje Spółkę.
Statut w zakresie liczby członków zmieniony został uchwałą nr 6/2024 Nadzwyczajnego Zgromadzenia
Akcjonariuszy MIRBUD S.A. z dnia 06 grudnia 2024 roku. Tekst jednolity Statutu stanowi załącznik do
uchwały nr 6/2024 Nadzwyczajnego Zgromadzenia Akcjonariuszy MIRBUD S.A. z dnia 06 grudnia 2024
roku i został opublikowany na stronie: https://relacje.mirbud.pl/strony/dokumenty-korporacyjne-1.
Regulamin Zarządu określający szczegółowo tryb działania Zarządu został zmieniony uchwałą nr
4/2025 Zarządu MIRBUD S.A. z dnia 24 kwietnia 2025 roku, po zatwierdzeniu Regulaminu Zarządu
uchwałą Rady Nadzorczej nr VI/2025 z dnia 24 kwietnia 2025 roku. Tekst jednolity Regulaminu Zarządu
stanowi załącznik do uchwały Rady Nadzorczej nr VI/2025 z dnia 24 kwietnia 2025 roku i został
opublikowany na stronie https://relacje.mirbud.pl/strony/dokumenty-korporacyjne-1
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
131
Regulamin uchwala Zarząd, a zatwierdza uchwałą Rada Nadzorcza. Prezesowi Zarządu przysługuje
decydujący głos we wszystkich przypadkach, gdy oddano równą liczbę głosów za i przeciw danej
uchwale. Uchwały Zarządu podejmowane są na posiedzeniach bezwzględną większością głosów.
Uchwały Zarządu wymagają sprawy przewidziane prawem i Statutem, w szczególności sprawy
przekraczające zwykły zarząd:
a) wprowadzenie regulaminu organizacyjnego, określającego organizację przedsiębiorstwa Spółki,
b) zaciąganie kredytów i pożyczek,
c) udzielanie gwarancji finansowych i poręczeń majątkowych,
d) pozyskiwanie gwarancji finansowych i poręczeń majątkowych,
e) zbywanie i nabywanie majątku trwałego o wartości przekraczającej wartość 5% sumy aktywów
Spółki za ostatni zbadany rok obrotowy.
Podjęcie decyzji przez Zarząd w sprawach wymienionych w pkt b), c) oraz e) o wartości
przekraczających 5% sumy aktywów Spółki za ostatni zbadany rok obrotowy, wymaga uzyskania
wcześniej akceptacji Rady Nadzorczej.
Wcześniejszej akceptacji Rady Nadzorczej wymaga także decyzja Zarządu w sprawie:
1. zaprzestania lub istotnego ograniczenia jakiejkolwiek działalności Spółki przewidzianej w Statucie,
2. uchwalenia lub zmiany planu strategicznego Spółki,
3. wypłaty akcjonariuszom Spółki zaliczki na poczet przewidywanej dywidendy.
Zgodnie z § 32 Statutu, jeżeli Zarząd jest jednoosobowy do składania oświadczeń i podpisywania
w imieniu Spółki uprawniony jest członek Zarządu jednoosobowo, zaś jeżeli Zarząd jest wieloosobowy,
wymagane jest współdziałanie dwóch członków Zarządu albo jednego członka Zarządu łącznie z
Prokurentem. W umowie między Spółką a członkiem Zarządu, jak również w sporze z nim Spółkę
reprezentuje Rada Nadzorcza.
14.11 Rada Nadzorcza MIRBUD S.A.
Rada Nadzorcza Spółki wybierana jest przez Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy i składa się z nie
mniej niż 5 (pięciu) i nie więcej niż 7 (siedmiu) członków.
W tym samym trybie członkowie Rady Nadzorczej mogą być odwołani. Członek Rady Nadzorczej nie
powinien rezygnować z pełnienia tej funkcji w trakcie kadencji, jeżeli mogłoby to uniemożliwić działanie
Rady, a w szczególności, jeśli mogłoby to uniemożliwić terminowe podjęcie istotnej uchwały. W razie
ustąpienia członka Rady bądź wygaśnięcia mandatu z innych przyczyn przed upływem kadencji Rady
Nadzorczej najbliższe Walne Zgromadzenie może uzupełnić skład Rady. Kandydatury członków Rady
Nadzorczej są zgłaszane i szczegółowo uzasadniane w sposób umożliwiający dokonanie świadomego
wyboru. Członkowie Rady Nadzorczej powoływani są na indywidualną kadencję, trwającą cztery lata od
dnia powołania.
Skład Rady Nadzorczej Emitenta na 31.12.2025 r. przedstawiał się następująco:
Tabela: Skład Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. w okresie 01.01.2025 r. – 31.12.2025 r.
Imię i nazwisko
Stanowisko
1.
Radosław Niewiadomski
Przewodniczący Rady Nadzorczej
2.
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
3.
Jacek Tucharz
Członek Rady Nadzorczej
4.
Tadeusz Gruchała
Członek Rady Nadzorczej
5.
Kilion Munzele Munyama
Członek Rady Nadzorczej
6.
Jerzy Łuczak
Członek Rady Nadzorczej
7.
Wiktor Askanas
Członek Rady Nadzorczej – od 13.06.2025 r.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
132
Tabela: Skład Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. na dzień publikacji sprawozdania
Imię i nazwisko
Stanowisko
1.
Radosław Niewiadomski
Przewodniczący Rady Nadzorczej
2.
Agnieszka Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
3.
Jacek Tucharz
Członek Rady Nadzorczej
4.
Jerzy Łuczak
Członek Rady Nadzorczej
5.
Kilion Munzele Munyama
Członek Rady Nadzorczej
6.
Tadeusz Ryszard Gruchała
Członek Rady Nadzorczej
7.
Wiktor Askanas
Członek Rady Nadzorczej – od 13.06.2025 r.
Radosław Niewiadomski - Przewodniczący Rady Nadzorczej
Posiada wykształcenie wyższe ekonomiczne – ukończył Uniwersytet Łódzki na Wydziale Ekonomiczno-
Socjologicznym, kierunek Ekonomia i Organizacja Przemysłu, uzyskując tytuł magistra ekonomii. Ma
ponad 30- letnie doświadczenie w zakresie finansów i bankowości, ukończył również wiele kursów
i szkoleń z tego obszaru. Swoje doświadczenie zawodowe zdobył i doskonalił m.in. jako dyrektor bądź
zastępca dyrektora Oddziałów Banków: Pekao S.A. oraz Kredyt Bank S.A., a także jako Inspektor
w Wydziale Finansowym Starostwa Powiatowego w Łowiczu. Obecnie pan Radosław Niewiadomski
zasiada w Radzie Nadzorczej spółki zależnej - JHM DEVELOPMENT S.A. Pan Radosław Niewiadomski
spełnia kryteria niezależności członka Rady Nadzorczej określone w art.129 ust. 3 ustawy z dnia 11
maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (Dziennik Ustaw
poz. 1089 z dnia 6 czerwca 2017r) oraz nie ma rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszem
posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby głosów w Spółce (zasada 2.3 Dobrych Praktyk Spółek
Notowanych na GPW 2021).
Agnieszka Maria Bujnowska – Sekretarz Rady Nadzorczej
Posiada wykształcenie wyższe, ukończyła Uniwersytet Łódzki Wydział Zarządzania, specjalność:
rachunkowość, analiza finansowa przedsiębiorstw; ponadto złożyła z wynikiem pozytywnym egzamin
dla członków rad nadzorczych w spółkach Skarbu Państwa – Dyplom Ministra Skarbu Państwa nr
2262/2007. Ponadto ukończyła certyfikowane szkolenia między innymi w zakresie: Implementacja MAR;
CSRD i ESRS: system Europejskich Standardów Raportowania Zrównoważonego Rozwoju,
Raportowanie zagadnień ESG zgodnie z nowymi przepisami; Finansowa informacja poufna. Obecnie
pani Agnieszka Bujnowska zasiada w Radach Nadzorczych spółek: KOBYLARNIA S.A., JHM
DEVELOPMENT S.A, Marywilska 44 Sp. z o.o., Transkol Sp. z o.o. Pani Agnieszka Bujnowska nie
spełnia kryteriów niezależności członka Rady Nadzorczej określone w art.129 ust. 3 ustawy z dnia 11
maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (Dziennik Ustaw
poz. 1089 z dnia 6 czerwca 2017 r.) oraz nie ma rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszem
posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby głosów w Spółce (zasada 2.3 Dobrych Praktyk Spółek
Notowanych na GPW 2021).
Jacek Tucharz - Członek Rady Nadzorczej
Jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie. Posiada licencję maklera papierów
wartościowych nr 1047. W latach 1993-1996 był zatrudniony w Biurze Maklerskim Powszechnego
Banku Kredytowego S.A. jako specjalista, a potem makler papierów wartościowych. W latach 1996 –
2002 zatrudniony w Trinity Management sp. o.o. (Program NFI) jako Dyrektor Inwestycyjny. W latach
2002 – 2005 jako Dyrektor Departamentu Spółek Wiodących w PZU NFI Management sp. z o.o. Od
listopada 2007 do grudnia 2012 był Prezesem w Auto – Centrum Puławska sp. z o.o. W latach 2013 -
2014 Wiceprezes Zarządu Energosynergia Technologie sp. z o.o. W latach 2019- 2020 Członek
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
133
zarządu w Herkules S.A. (spółka notowana na GPW w Warszawie), od 2019 r. członek Zarządu w
Grovert Investments sp. z o.o. W latach 2009 – 2022 niezależny członek Rad Nadzorczych w spółkach
publicznych m.in.: Forte S.A., Seco-Warwick S.A., Compremum S.A., Herkules S.A., MLP S.A., Pelion
S.A.. Pan Jacek Tucharz spełnia kryteria niezależności członka Rady Nadzorczej określone w art.129
ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze
publicznym (Dziennik Ustaw poz. 1089 z dnia 6 czerwca 2017r) oraz nie ma rzeczywistych i istotnych
powiązań z akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby głosów w Spółce (zasada 2.3
Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021).
Jerzy Łuczak – Członek Rady Nadzorczej
Posiada wykształcenie wyższe, ukończył studia na Wydziale Budownictwa Akademii Techniczno –
Rolniczej w Bydgoszczy. W latach 1990 – 2005 pan Jerzy Łuczak pracował a stanowisku wiceprezesa
i dyrektora naczelnego w Polbet S.A. Pan Jerzy Łuczak w ostatnich latach współpracował ze spółkami
Grupy Kapitałowej MIRBUD. W latach 2005 – 2015 pełnił funkcję Prezesa Zarządu PBDiM
KOBYLARNIA S.A., natomiast do chwili obecnej współpracuje z JHM DEVELOPMENT S.A.
Pan Jerzy Łuczak spełnia kryteria niezależności członka rady nadzorczej określone w art.129 ust. 3
ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym
(Dziennik Ustaw poz. 1089 z dnia 6 czerwca 2017r) oraz nie ma rzeczywistych i istotnych powiązań z
akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby głosów w Spółce (zasada 2.3 Dobrych
Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021).
Kilion Munzele Munyama - Członek Rady Nadzorczej
Pan Killion Munzele Munyama jest doktorem habilitowanym ekonomii, od 2010 roku do dziś jest również
wykładowcą i profesorem Wyższej Szkoły Gospodarki w Bydgoszczy. W trakcie przebiegu swojej
wieloletniej kariery zawodowej pan Killion Munzele Munyama wykładał na Uniwersytecie
Ekonomicznym w Poznaniu, Kujawsko – Pomorskiej Szkole Wyższej w Bydgoszczy, Wyższej Szkole
Zarządzania i Bankowości w Poznaniu i in. Jest specjalistą ds. finansów międzynarodowych,
bankowości, ekonomii międzynarodowej oraz stosunków międzynarodowych. W latach 2021 – 2024
pan Killion Munzele Munyama był doradcą ds. współpracy rozwojowej i migracji w Europejskiej Służbie
Działań Zewnętrznych przy Unii Europejskiej. W latach 2011 – 2021 pan Killion Munzele Munyama był
posłem na Sejm RP. Pan Killion Munzele Munyama spełnia kryteria niezależności członka rady
nadzorczej określone w art.129 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach
audytorskich oraz nadzorze publicznym (Dziennik Ustaw poz. 1089 z dnia 6 czerwca 2017r) oraz nie
ma rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby
głosów w Spółce (zasada 2.3 Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021).
Tadeusz Ryszard Gruchała - Członek Rady Nadzorczej
Posiada wykształcenie wyższe, ukończył studia na Wydziale Budownictwa Politechniki Warszawskiej,
jest inżynierem budownictwa. Swoje doświadczenie zawodowe zdobywał od 1982 roku pracując jako
kierownik budowy, Kierownik Działu Inwestycji oraz kierownik inspektorów nadzoru inwestorskiego m.in.
w Skierniewickim Kombinacie Budowlanym, Uniimak S.A. Skierniewice, Wojewódzkim Zespole
Realizacji Inwestycji w Skierniewicach oraz Mostostalu Export Warszawa. Od 2000 roku pan Tadeusz
Gruchała prowadzi własną działalność gospodarczą związaną z wykonywaniem projektów
budowlanych, nadzorami inwestorskimi oraz jako kierownik budowy.
Pan Tadeusz Ryszard Gruchała spełnia kryteria niezależności członka rady nadzorczej określone w
art.129 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze
publicznym (Dziennik Ustaw poz. 1089 z dnia 6 czerwca 2017r) oraz nie ma rzeczywistych i istotnych
powiązań z akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby głosów w Spółce (zasada 2.3
Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021).
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
134
Wiktor Askanas – Członek Rady Nadzorczej od 13.06.2025 r.
Pan Wiktor Askanas posiada tytuł Doktora Nauk Społecznych o specjalności Zarządzanie, uzyskany w
Polskiej Akademii Nauk w Warszawie. Wykształcenie formalne uzupełniał na Uniwersytecie Harvarda,
Centrum Szkolenia Menadżerskiego Babson College, Szkole Zarządzania Uniwersytetu Minnesota oraz
Szkole Głównej Planowania i Statystyki w Warszawie. W trakcie swojej bogatej kariery naukowej pan
Wiktor Askanas pełnił m.in. funkcje Dziekana Wydziału Administracji, Dyrektora Centrum
Przedsiębiorczości, Prodziekana ds. studiów magisterskich Uniwersytetu Nowy Brunswick. Obecnie
posiada tytuł Doktora Honoris Causa i Profesor Emeritus tej uczelni. Pan Wiktor Askanas posiada
obywatelstwo polskie oraz kanadyjskie. Obecnie jest Sędzią Kanadyjskiego Trybunału Ochrony
Konkurencji i Konsumenta, Profesorem Akademii Leona Koźmińskiego w Warszawie i Profesorem
Zwyczajnym na Wydziale Administracji Uniwersytetu Nowy Brunswick. Pan Wiktor Askanas odebrał
wiele nagród i wyróżnień, w tym m.in. Medal Edukacji Narodowej 2019, Krzyż Oficerski Orderu Zasługi
Rzeczypospolitej Polskiej 2012, Zasłużony dla New Brunswick Management Investment Corporation
2009, Krzyż Kawalerski Orderu Zasługi Rzeczypospolitej Polskiej 2003. Pan Wiktor Askanas spełnia
kryteria niezależności członka rady nadzorczej określone w art.129 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 2017
r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym (Dziennik Ustaw poz. 1089
z dnia 6 czerwca 2017r) oraz nie ma rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszem posiadającym
co najmniej 5% ogólnej liczby głosów w Spółce (zasada 2.3 Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na
GPW 2021).
Rada Nadzorcza działa Zgodnie z Kodeksem Spółek Handlowych i Statutem Spółki MIRBUD S.A., a
także na podstawie Regulaminu Rady, który w sposób szczegółowy określa jej organizację, sposób
wykonywania czynności i obowiązki członków związane z pełnioną w Radzie funkcją. Zgodnie z
upoważnieniem zawartym w Statucie Spółki, Rada Nadzorcza uchwałą nr XV/2023 z dnia 28 sierpnia
2023 r. ustaliła i przyjęła swój Regulamin. Tekst jednolity Regulaminu Rady Nadzorczej stanowi
załącznik do uchwały nr XV/2023 Rady Nadzorczej z dnia 28 sierpnia 2023 roku i został opublikowany
na stronie https://relacje.mirbud.pl/strony/dokumenty-korporacyjne-11
Członkowie Rady Nadzorczej wybierają ze swego grona Przewodniczącego, Zastępcę
Przewodniczącego i Sekretarza.
Posiedzenia Rady Nadzorczej zwołuje się przez zaproszenia, w których oznacza się datę, godzinę i
miejsce posiedzenia oraz proponowany porządek obrad, a także sposób wykorzystania środków
bezpośredniego porozumiewania się na odległość podczas posiedzenia.
Zgodnie z § 26 Statutu, Zarząd lub członek Rady Nadzorczej mogą żądać zwołania posiedzenia Rady
Nadzorczej, podając proponowany porządek obrad. Przewodniczący Rady Nadzorczej zwołuje
posiedzenie z porządkiem obrad zgodnym z żądaniem, które odbywa się nie później niż w terminie
dwóch tygodni od dnia otrzymania żądania. Jeżeli Przewodniczący Rady Nadzorczej nie zwoła
posiedzenia, występujący z żądaniem może je zwołać samodzielnie.
Posiedzenia Rady Nadzorczej, z wyjątkiem spraw dotyczących bezpośrednio Zarządu lub jego
członków, w szczególności odwołania, odpowiedzialności oraz ustalania wynagrodzenia, są dostępne
i jawne dla członków Zarządu. W części posiedzenia Rady mają prawo uczestniczyć także
akcjonariusze (lub ich pełnomocnicy), których wnioski lub odwołania są przedmiotem obrad; jeżeli
zaproszony akcjonariusz lub jego pełnomocnik, legitymujący się pisemnym pełnomocnictwem nie zgłosi
się na posiedzenie Rady bez uprzedniego jej powiadomienia o przeszkodzie w stawiennictwie, Rada
rozpatrzy wniosek lub odwołanie zaocznie, powiadamiając zainteresowanego o podjętej decyzji listem
poleconym. Uchwały Rady Nadzorczej mogą być powzięte, jeżeli na posiedzeniu jest obecna co
najmniej połowa jej członków, a wszyscy jej członkowie zostali zaproszeni na posiedzenia Rady zgodnie
z zasadami określonymi w Regulaminie Rady Nadzorczej. Zaproszenie na posiedzenie Rady jest
doręczane członkom Rady osobiście lub listem poleconym lub też na wskazany adres poczty
elektronicznej. Zaproszenie na posiedzenie Rady powinno być doręczone w terminie umożliwiającym
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
135
członkom Rady zapoznanie się z proponowanym porządkiem obrad oraz przygotowanie do obrad Rady.
Niezależnie od powyższych postanowień, Rada może odstąpić od wymogu wcześniejszego
zawiadamiania w przypadku, gdy wszyscy członkowie Rady są obecni na posiedzeniu i nikt nie zgłosi
sprzeciwu co do czasu i miejsca odbycia posiedzenia, a także zaproponowanego porządku obrad.
Porządek obrad Rady Nadzorczej bez ważnych powodów nie powinien być zmieniany lub uzupełniany
w trakcie posiedzenia, którego dotyczy. Podczas posiedzenia Rada Nadzorcza może podejmować
uchwały również w sprawach nieobjętych proponowanym porządkiem obrad, jeżeli żaden z członków
Rady Nadzorczej biorących udział w posiedzeniu się temu nie sprzeciwi. Uchwały Rady Nadzorczej
zapadać mogą w każdej sprawie przyjętej pod obrady w porządku obrad uchwalonym w głosowaniu
jawnym; każdy członek Rady może zgłosić do momentu rozpoczęcia głosowania nad porządkiem obrad
wniosek o wpisanie lub skreślenie sprawy. Uchwały Rady podpisują wszyscy obecni członkowie Rady.
Uchwały Rady mogą być powzięte, jeżeli na posiedzeniu jest obecna co najmniej połowa jej członków,
a wszyscy jej członkowie zostali zaproszeni na posiedzenia Rady zgodnie z zasadami określonymi w
Regulaminie. Uchwały Rady Nadzorczej zapadają bezwzględną większością głosów. Głosowanie na
posiedzeniach Rady jest jawne, chyba że co innego wynika z przepisów prawa. Członkowie Rady
Nadzorczej głosujący przeciw uchwale mogą zgłosić do protokołu zdanie odrębne.
Uchwały podejmowane w formie pisemnej są ważne, tak jak podjęte na prawidłowo zwołanym zebraniu,
jeżeli zostały podpisane przez większość członków Rady Nadzorczej. Podejmowanie przez Radę
uchwał w trybie pisemnym następuje przy zastosowaniu następujących zasad: a) Przewodniczący albo
członek Rady upoważniony na piśmie przez Przewodniczącego przesyła wszystkim członkom Rady
projekty uchwał, które mają być podjęte przez Radę w trybie pisemnym, wraz z materiałami związanymi
z podjęciem przedmiotowej uchwały oraz informacją o terminie, do którego należy przesłać podpisany
przez członka Rady egzemplarz uchwały, b) członek Rady jest obowiązany do niezwłocznego
wypełnienia i podpisania egzemplarza uchwały i przesłania na adres wskazany przez
Przewodniczącego albo członka Rady upoważnionego przez Przewodniczącego; w przypadku
przesłania kopii podpisanej uchwały za pośrednictwem faksu albo poczty elektronicznej, członek Rady
jest obowiązany również do niezwłocznego przesłania oryginału podpisanej uchwały, c) za datę
podjęcia uchwały uważa się datę wskazaną na egzemplarzu uchwały, który jako ostatni wpłynął w
terminie, o którym mowa w lit. a. W posiedzeniu Rady Nadzorczej można uczestniczyć również przy
wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Rada Nadzorcza może
podejmować uchwały przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.
Uchwała jest ważna, gdy wszyscy członkowie Rady zostali powiadomieni o treści projektu uchwały oraz
co najmniej połowa członków Rady wzięła udział w podejmowaniu uchwały. W przypadku
podejmowania przez Radę uchwał przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się
na odległość, środki takie powinny zapewniać co najmniej możliwość równoczesnego komunikowania
się przez wszystkich członków Rady biorących udział w podejmowaniu uchwał w przedmiotowym trybie.
Podczas posiedzenia Rada Nadzorcza może podejmować uchwały również w sprawach nieobjętych
proponowanym porządkiem obrad, jeżeli żaden z członków Rady Nadzorczej biorących udział w
posiedzeniu się temu nie sprzeciwi.
Grupa akcjonariuszy lub Rada Nadzorcza może delegować poszczególnych członków do
indywidualnego wykonywania czynności nadzorczych lub ustanawiać doraźny lub stały komitet rady
nadzorczej, składający się z członków rady nadzorczej, do pełnienia określonych czynności
nadzorczych (komitet rady nadzorczej). Członkowie Rady Nadzorczej, delegowani do stałego
indywidualnego wykonywania nadzoru, otrzymują osobne wynagrodzenie, którego wysokość ustala
Walne Zgromadzenie. Członek Rady Nadzorczej oddelegowany do stałego pełnienia nadzoru powinien
składać Radzie, po zakończeniu każdego roku obrotowego jak również po zakończeniu pełnienia
nadzoru, szczegółowe sprawozdanie z pełnionej funkcji.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
136
Członkowie Rady Nadzorczej powinni być w stanie poświęcić niezbędną ilość czasu na wykonywanie
swoich obowiązków. Członkowie Rady Nadzorczej powinni podejmować odpowiednie działania, aby
otrzymywać od Zarządu regularne i wyczerpujące informacje o wszystkich istotnych sprawach
dotyczących działalności Spółki, a także grupy kapitałowej oraz o ryzyku związanym z prowadzoną
działalnością i sposobach zarządzania tym ryzykiem. Informacja o osobistych, faktycznych i
organizacyjnych powiązaniach członka Rady Nadzorczej z określonym akcjonariuszem, a zwłaszcza z
akcjonariuszem większościowym powinna być dostępna publicznie. Spółka powinna uzyskiwać takie
informacje od członków Rady Nadzorczej i je upubliczniać. Członek Rady Nadzorczej powinien
umożliwić Zarządowi przekazanie, w sposób publiczny i we właściwym trybie, informacji o zbyciu lub
nabyciu akcji Spółki lub też Spółki wobec niej dominującej lub zależnej, jak również o transakcjach z
takimi spółkami, o ile są one istotne dla jego sytuacji materialnej. Członek Rady Nadzorczej powinien
przede wszystkim mieć na względzie interes Spółki, a także grupy kapitałowej. Członek Rady
Nadzorczej powinien unikać podejmowania aktywności zawodowej lub pozazawodowej, która mogłaby
prowadzić do powstania konfliktu interesów lub wpłynąć na jego reputację jako członka Rady
Nadzorczej. Członek Rady Nadzorczej informuje pozostałych członków Rady o zaistniałym konflikcie
interesów lub możliwości jego powstania oraz nie bierze udziału w rozpatrywaniu sprawy, w której w
stosunku do jego osoby może wystąpić konflikt interesów. W przypadku uznania przez członka Rady
Nadzorczej, że decyzja Rady Nadzorczej stoi w sprzeczności z interesem Spółki, członek Rady
Nadzorczej powinien zażądać zamieszczenia w protokole posiedzenia Rady Nadzorczej jego zdania
odrębnego w tej sprawie.
Poza czynnościami wynikającymi z przepisów prawa raz w roku Rada Nadzorcza sporządza i
przedstawia Zwyczajnemu Walnemu Zgromadzeniu do zatwierdzenia roczne sprawozdanie.
Sprawozdanie, o którym mowa powyżej, zawiera co najmniej: a) informacje na temat składu Rady i jej
komitetów ze wskazaniem, którzy z członków Rady spełniają kryteria niezależności określone w ustawie
o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym a także którzy spośród nich nie
mają rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszami posiadającymi co najmniej 5 % ogólnej
liczby głosów w spółce, jak również informacje na temat składu rady nadzorczej w kontekście jej
różnorodności; b) podsumowanie działalności Rady i jej komitetów; c) wyniki ocen sprawozdania
Zarządu z działalności Spółki oraz sprawozdania za ubiegły rok obrotowy, w zakresie ich zgodności z
księgami, dokumentami i ze stanem faktycznym, jak również oceny wniosków Zarządu dot. podziału
zysku albo pokrycia straty, d) ocenę sytuacji Spółki w ujęciu skonsolidowanym, z uwzględnieniem oceny
systemów kontroli wewnętrznej, zarządzania ryzykiem, compliance oraz funkcji audytu wewnętrznego,
wraz z informacją na temat działań, jakie Rada Nadzorcza podejmowała w celu dokonania tej oceny,
ocena ta obejmuje wszystkie mechanizmy kontrolne, w tym zwłaszcza dotyczące raportowania i
działalności operacyjnej; e) ocenę stosowania przez Spółkę zasad ładu korporacyjnego oraz sposobu
wypełniania obowiązków informacyjnych dotyczących ich stosowania określonych w Regulaminie
Giełdy i przepisach dotyczących informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów
papierów wartościowych, wraz z informacją na temat działań, jakie Rada Nadzorcza podejmowała w
celu dokonania tej oceny; f) ocenę realizacji przez Zarząd obowiązków, o których mowa w art. 380
1
kodeksu spółek handlowych w zakresie określonym w § 26 pkt 7 Statutu; g) ocenę sposobu
sporządzania lub przekazywania Radzie Nadzorczej przez Zarząd informacji, dokumentów,
sprawozdań lub wyjaśnień zażądanych w trybie określonym w art. 382 § 4 kodeksu spółek handlowych;
h) informację o łącznym wynagrodzeniu należnym od Spółki z tytułu wszystkich badań zleconych przez
Radę Nadzorczą w trakcie roku obrotowego w trybie określonym w art. 382
1
kodeksu spółek
handlowych; i) ocenę zasadności wydatków ponoszonych przez Spółkę i jej grupę w danym roku na
wspieranie kultury, sportu, instytucji charytatywnych, mediów, organizacji społecznych, związków
zawodowych, itd.; j) informację na temat stopnia realizacji polityki różnorodności w odniesieniu do
Zarządu i Rady Nadzorczej, w tym realizacji celów polityki różnorodności.
Rada Nadzorcza raz w roku dokonuje i przedstawia zwyczajnemu Walnemu Zgromadzeniu ocenę
swojej pracy. Rada Nadzorcza opiniuje projekty uchwał wnoszone przez Zarząd do porządku obrad
Walnego Zgromadzenia. W przypadku gdy transakcja Spółki z podmiotem powiązanym wymaga zgody
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
137
Rady Nadzorczej, przed podjęciem uchwały w sprawie wyrażenia zgody Rada ocenia, czy istnieje
konieczność uprzedniego zasięgnięcia opinii pomiotu zewnętrznego, który przeprowadzi wycenę
transakcji oraz analizę jej skutków ekonomicznych. Jeżeli zawarcie transakcji z pomiotem powiązanym
wymaga zgody Walnego Zgromadzenia, Rada Nadzorcza sporządza opinię na temat zasadności
zawarcia takiej transakcji. W taki przypadku Rada ocenie konieczność uprzedniego zasięgnięcia opinii
podmiotu zewnętrznego, który przeprowadzi wycenę transakcji oraz analizę jej skutków ekonomicznych.
Rada Nadzorcza może powołać stałe lub doraźne zespoły specjalistyczne lub doradcze, które na
zlecenie Rady opracowywać będą opinie, ekspertyzy lub prognozy niezbędne dla podjęcia optymalnych
z punktu widzenia interesów Spółki a także grupy kapitałowej decyzji.
Zgodnie z § 27 Statutu Rada Nadzorcza sprawuje stały nadzór nad działalnością Spółki. Do kompetencji
Rady Nadzorczej należy w szczególności:
1) powoływanie i odwoływanie członków Zarządu Spółki oraz ustalanie liczby członków Zarządu
Spółki,
2) ustalanie zasad i wysokości wynagrodzenia dla członków Zarządu,
3) wyrażanie zgody na świadczenie z jakiegokolwiek tytułu przez Spółkę i jakiekolwiek podmioty
powiązane ze Spółką na rzecz członków Zarządu i na rzecz podmiotów z nimi powiązanych,
4) wyrażanie zgody na zawarcie przez Spółkę lub podmiot od niej zależny istotnej umowy
z podmiotem powiązanym lub podmiotem powiązanym członka Zarządu lub Rady Nadzorczej,
5) zawieranie, za zgodą Walnego Zgromadzenia, umowy o sprawowanie zarządu w Spółce,
6) na wniosek Zarządu udzielanie zezwolenia na tworzenie oddziałów za granicą,
7) wybór firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie lub przegląd sprawozdań finansowych
Spółki a także grupy kapitałowej oraz wyrażanie zgody na zawieranie umów z takim podmiotem
lub jego podmiotami powiązanymi oraz na dokonywanie wszelkich innych czynności, które
mogą ograniczać niezależność takiego podmiotu w dokonywaniu badania lub przeglądu
sprawozdań finansowych Spółki a także grupy kapitałowej,
8) ocena sprawozdań finansowych zarówno, co do zgodności z księgami, dokumentami, jak i ze
stanem faktycznym,
9) ocena sprawozdań Zarządu z działalności Spółki a także grupy kapitałowej oraz wniosków
Zarządu co do podziału zysku lub pokrycia strat,
10) sporządzanie oraz składanie Zwyczajnemu Walnemu Zgromadzeniu corocznego, pisemnego
sprawozdania za ubiegły rok obrotowy (sprawozdanie Rady Nadzorczej) ,
11) wyrażanie zgody na zawiązanie przez Spółkę innej spółki i objęcie albo nabycie akcji lub
udziałów w innych spółkach,
12) wyrażenie zgody na dokonanie czynności, o których mowa w § 31 ust. 7 i 8 Statutu Spółki,
13) zatwierdzanie Regulaminu Zarządu,
14) wybór firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie lub przegląd sprawozdań niefinansowych
Spółki a także grupy kapitałowej oraz wyrażanie zgody na zawieranie umów z takim podmiotem
lub jego podmiotami powiązanymi oraz na dokonywanie wszelkich innych czynności, które
mogą ograniczać niezależność takiego podmiotu w dokonywaniu badania lub przeglądu
sprawozdań niefinansowych Spółki a także grupy kapitałowej.
Każdy członek Rady Nadzorczej powinien umożliwić Zarządowi przekazanie w sposób publiczny i we
właściwym trybie informacji o zbyciu lub nabyciu akcji Spółki lub też spółki wobec niej dominującej lub
zależnej, jak również o transakcjach z takimi spółkami, o ile są one istotne dla jego sytuacji materialnej.
Wynagrodzenie członków Rady Nadzorczej ustalane jest przez Walne Zgromadzenie na podstawie
przejrzystych procedur i zasad. Począwszy od dnia 01 lipca 2020 roku w Spółce obowiązuje Polityka
Wynagrodzeń Członków Zarządu i Rady Nadzorczej MIRBUD Spółki Akcyjnej przyjęta uchwałą nr
23/2020 Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy MIRBUD S.A. z siedzibą w
Skierniewicach z dnia 30 czerwca 2020 roku, przyjęta na podstawie art. 90d ust. 1 Ustawy z dnia 29
lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do
zorganizowanego systemu obrotu oraz spółkach publicznych (tekst jednolity Dz. U. 2019, poz. 623 z
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
138
późniejszymi zmianami) i stanowi załącznik do uchwały nr 23/2020. Polityka wynagrodzeń została
zmieniona Uchwałą nr 25/2024 z dnia 21 czerwca 2024 r. Zwyczajnego Walnego Zgromadzenia
Akcjonariuszy MIRBUD S.A. i stanowi załącznik do tej uchwały.
Wynagrodzenie członków Rady Nadzorczej nie stanowi istotnej pozycji kosztów działalności Spółki i nie
wpływa w poważny sposób na jej wynik finansowy. Łączna wysokość wynagrodzeń wszystkich, a także
indywidualna każdego z członków Rady Nadzorczej w rozbiciu dodatkowo na poszczególne jego
składniki jest ujawniana w raporcie rocznym wraz z informacją o procedurach i zasadach jego ustalania.
Działalność Rady Nadzorczej jest finansowana ze środków własnych Spółki w ciężar jej kosztów, która
deleguje środki administracyjne i finansowe konieczne do zapewnienia sprawnego funkcjonowania
Rady Nadzorczej.
W ramach struktury Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. funkcjonuje Komitet Audytu, wyodrębniony jako
organ monitorujący, doradczy i opiniotwórczy działający kolegialnie na podstawie szczególnych
przepisów prawa oraz Regulaminu Komitetu Audytu MIRBUD S.A.
Skład osobowy Komitetu Audytu:
Skład Komitetu Audytu dostosowany jest do wymogów art. 129 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych
rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym:
Aktualny skład Komitetu Audytu:
1. Jerzy Łuczak - Przewodniczący Komitetu Audytu – od dnia 12 kwietnia 2024 r. – powołany uchwałą
nr II/2024 z dnia 12 kwietnia 2024r Rady Nadzorczej, która powołała Pana Jerzego Łuczaka do
składu Komitetu Audytu Rady Nadzorczej MIRBUD S.A., powierzając mu jednocześnie funkcję
Przewodniczącego Komitetu Audytu.
2. Agnieszka Bujnowska - Sekretarz Komitetu Audytu od dnia 12 kwietnia 2024 r. powołana uchwałą
Rady Nadzorczej nr III/2024 z dnia 12 kwietnia 2024 r., która powołała Panią Agnieszkę Bujnowską
do składu Komitetu Audytu Rady Nadzorczej MIRBUD S.A., powierzając jej jednocześnie funkcję
Sekretarza Komitetu Audytu.
3. Radosław Niewiadomski – Członek Komitetu Audytu powołany do składu Komitatu Audytu
uchwałą Rady Nadzorczej nr XIII/2021 z dnia 25 czerwca 2021 r. Pełnił funkcję Przewodniczącego
Komitetu Audytu do dnia 12 kwietnia 2024 r. Pan Radosław Niewiadomski w związku z objęciem
funkcji Przewodniczącego Rady Nadzorczej MIRBUD S.A., z dniem 12 kwietnia 2024 r. złożył
rezygnację z pełnienia funkcji Przewodniczącego Komitetu Audytu pozostając nadal członkiem
Komitetu Audytu.
Skład osobowy Komitetu Audytu w trakcie roku obrotowego 2025
Jerzy Łuczak – od dnia 12 kwietnia 2024 r. - Przewodniczący Komitetu Audytu, posiada wiedzę oraz
doświadczenie zawodowe w branży, w której działa Spółka a także spełnia kryteria niezależności
określone w art.129 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich
oraz nadzorze publicznym oraz nie ma rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszem
posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby głosów w Spółce (zasada 2.3 Dobrych Praktyk Spółek
Notowanych na GPW 2021). Pan Jerzy Łuczak posiada wykształcenie wyższe, ukończył studia na
Wydziale Budownictwa Akademii Techniczno – Rolniczej w Bydgoszczy. W latach 1990 – 2005 pan
Jerzy Łuczak pracował na stanowisku wiceprezesa i dyrektora naczelnego w Polbet S.A. Pan Jerzy
Łuczak w ostatnich latach współpracował ze spółkami Grupy Kapitałowej MIRBUD. W latach 2005 –
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
139
2015 pełnił funkcję Prezesa Zarządu PBDiM KOBYLARNIA S.A., natomiast do chwili obecnej
współpracuje z JHM DEVELOPMENT S.A.
Agnieszka Bujnowska – od dnia 12 kwietnia 2024 r. - Sekretarz Komitetu Audytu posiada wiedzę w
zakresie rachunkowości, nie spełnia kryteriów niezależności określone w art. 129 ust. 3 ustawy z dnia
11 maja 2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym, nie ma
rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby
głosów w Spółce (zasada 2.3 Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021).
Pani Agnieszka Bujnowska ukończyła Uniwersytet Łódzki Wydział Zarządzania, specjalność:
rachunkowość, analiza finansowa przedsiębiorstw; ponadto złożyła z wynikiem pozytywnym egzamin
dla członków rad nadzorczych w spółkach Skarbu Państwa – Dyplom Ministra Skarbu Państwa nr
2262/2007. Ponadto ukończyła certyfikowane szkolenia między innymi w zakresie: Implementacja MAR;
CSRD i ESRS: system Europejskich Standardów Raportowania Zrównoważonego Rozwoju,
Raportowanie zagadnień ESG zgodnie z nowymi przepisami; Finansowa informacja poufna. Obecnie
pani Agnieszka Bujnowska zasiada w Radzie Nadzorczej spółek zależnych – Kobylarnia S.A., JHM
DEVELOPMENT S.A., Marywilska 44 Sp. z o.o., Transkol Sp. z o.o.
Radosław Niewiadomski – od dnia 13 czerwca 2025 r. - Posiada wiedzę i umiejętności w zakresie
rachunkowości a także spełnia kryteria niezależności określone w art.129 ust. 3 ustawy z dnia 11 maja
2017 r. o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym oraz nie ma
rzeczywistych i istotnych powiązań z akcjonariuszem posiadającym co najmniej 5% ogólnej liczby
głosów w Spółce (zasada 2.3 Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021). Pan Radosław
Niewiadomski posiada wykształcenie wyższe ekonomiczne – ukończył Uniwersytet Łódzki na Wydziale
Ekonomiczno-Socjologicznym, kierunek Ekonomia i Organizacja Przemysłu, uzyskując tytuł magistra
ekonomii. Ma ponad 30- letnie doświadczenie w zakresie finansów i bankowości, ukończył również wiele
kursów i szkoleń z tego obszaru. Swoje doświadczenie zawodowe zdobył i doskonalił m.in. jako dyrektor
bądź zastępca dyrektora Oddziałów Banków: Pekao S.A. oraz Kredyt Bank S.A., a także jako Inspektor
w Wydziale Finansowym Starostwa Powiatowego w Łowiczu. Obecnie pan Radosław Niewiadomski
zasiada w Radzie Nadzorczej spółki zależnej - JHM DEVELOPMENT S.A.
W roku obrotowym 2025 weryfikacja niezależności oraz wymagań w zakresie wiedzy
i doświadczenia członków Komitetu Audytu przeprowadzona została przez Radę Nadzorczą w
dniu 27 marca 2025 roku.
W Spółce są przestrzegane przepisy dotyczące powołania, składu i funkcjonowania komitetu
audytu, w tym dotyczące spełnienia przez jego członków kryteriów niezależności oraz wymagań
odnośnie do posiadania wiedzy i umiejętności z zakresu branży, w której działa emitent, oraz w
zakresie rachunkowości lub badania sprawozdań finansowych.
Komitet Audytu działał na podstawie Regulaminu Komitetu Audytu Rady Nadzorczej przyjętego uchwałą
Rady nr XIV/2017 z dnia 30 listopada 2017 roku a od 27 lipca 2021 roku na podstawie Regulaminu
Komitetu Audytu Rady Nadzorczej przyjętego uchwałą Rady Nadzorczej nr XVI/2021. Tekst jednolity
Regulaminu Komitetu Audyty stanowi załącznik do uchwały Rady Nadzorczej nr XVI/2021 i został
opublikowany na https://relacje.mirbud.pl/strony/dokumenty-korporacyjne-1.
Komitet Audytu MIRBUD S.A. odbywał w okresie od 01.01.2025 do 31.12.2025 cykliczne posiedzenia.
W roku obrotowym 2025 Komitet Audytu MIRBUD S.A. odbył sześć posiedzeń.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
140
14.12 Polityka wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania
sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
i Grupy Kapitałowej MIRBUD
Komitet Audytu Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. działając jako organ jednostki zainteresowania
publicznego oraz uwzględniając fakt, iż MIRBUD S.A. jest spółką dominującą Grupy Kapitałowej
MIRBUD, na podstawie art. 130 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach
audytorskich oraz nadzorze publicznym ustala następujące zasady dotyczące wyboru firmy audytorskiej
do przeprowadzania badań sprawozdań finansowego Spółki i skonsolidowanych sprawozdań
finansowych Grupy Kapitałowej:
1) wybór firmy audytorskiej dokonywany jest z odpowiednim wyprzedzeniem, aby umowa o
badanie sprawozdania finansowego mogła zostać podpisana w terminie umożliwiającym firmie
audytorskiej przeprowadzenie przeglądu śródrocznych sprawozdań finansowych i udział w
inwentaryzacji znaczących składników majątkowych;
2) przy wyborze firmy audytorskiej Komitet Audytu oraz Rada Nadzorcza Spółki zwracają
szczególną uwagę na konieczność zachowania niezależności firmy audytorskiej i biegłego
rewidenta, w szczególności Komitet Audytu, przedstawiając rekomendację Radzie Nadzorczej
Spółki, uwzględnia zakres usług wykonywanych przez firmę audytorską i biegłego rewidenta w
okresie ostatnich pięciu lat poprzedzających wybór firmy audytorskiej;
3) kontrola i monitorowanie niezależności zespołu biegłych rewidentów i firmy audytorskiej są
dokonywane na każdym etapie, w szczególności: przy rozpatrywaniu złożonych ofert, przed
przystąpieniem do czynności rewizji finansowej również w przypadku kontynuowania zlecenia
w kolejnym roku obrotowym;
4) wybór firmy audytorskiej dokonywany jest z uwzględnieniem doświadczenia firmy audytorskiej
w zakresie ustawowego badania sprawozdań finansowych jednostek zainteresowania
publicznego, w tym spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A.
oraz znajomością segmentów, w których działają spółki Grupy Kapitałowej MIRBUD a także
proponowanej ceny za przeprowadzenie badań ustawowych;
5) wybór firmy audytorskiej dokonywany jest z uwzględnieniem obowiązujących przepisów
dotyczących zasady rotacji firmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta. Kluczowy
biegły rewident nie przeprowadza badania ustawowego sprawozdań finansowych
sporządzanych przez MIRBUD S.A. przez okres dłuższy niż pięć lat. Kluczowy biegły rewident
może ponownie przeprowadzać badanie ustawowe po upływie co najmniej trzech lat od
zakończenia ostatniego badania ustawowego;
6) Pierwsza umowa o badanie sprawozdania finansowego jest zawierana z firmą audytorską na
okres nie krótszy niż dwa lata z możliwością przedłużenia na kolejne co najmniej dwuletnie
okresy, z uwzględnieniem wynikających z przepisów prawa zasad rotacji firmy audytorskiej i
kluczowego biegłego rewidenta;
7) Rozwiązanie umowy o badanie sprawozdania finansowego jest możliwe
jedynie w sytuacji zaistnienia uzasadnionej podstawy. Za uzasadnioną podstawę
uznaje się w szczególności:
1) wystąpienie zdarzeń uniemożliwiających spełnienie wymagań określonych przepisami
prawa dotyczącymi przeprowadzenia badania, zasadami etyki zawodowej, niezależności
lub krajowymi standardami wykonywania zawodu;
2) niedotrzymanie warunków umowy innych niż skutkujące możliwością wyrażenia opinii z
zastrzeżeniami, opinii negatywnej lub odmowy wyrażenia opinii;
3) przekształcenia, zmiany właścicielskie, zmiany organizacyjne uzasadniające
zmianę firmy audytorskiej lub nieprzeprowadzenie badania.
8) W przypadku rozwiązania umowy o badanie sprawozdania finansowego Rada Nadzorcza
Spółki niezwłocznie podejmie działania opisane w „Procedurze wyboru firmy audytorskiej do
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
141
przeprowadzania badania sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach
oraz Grupy Kapitałowej MIRBUD” w celu dokonania wyboru nowej firmy audytorskiej.
6) O rozwiązaniu umowy o badanie sprawozdania finansowego Zarząd Spółki informuje
niezwłocznie, wraz z podaniem stosownego wyjaśnienia przyczyn rozwiązania umowy, Polską
Agencję Nadzoru Audytowego oraz Komisję Nadzoru Finansowego.
W ramach kontrolowania, monitorowania i oceny niezależności firmy audytorskiej i poszczególnych
biegłych rewidentów, Komitet Audytu opracował i przyjął na posiedzeniu w dniu 20 października 2017
roku:
1) politykę wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych MIRBUD
S.A. z siedzibą w Skierniewicach i Grupy Kapitałowej MIRBUD;
2) procedurę wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych
MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach i Grupy Kapitałowej MIRBUD;
3) politykę świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie, podmioty powiązane z tą
firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej dozwolonych usług niebędących
badaniem sprawozdań finansowych;
Na posiedzeniu w dniu 28 marca 2023 roku Komitet Audytu dokonał:
1. Przeglądu „Polityki wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań
finansowych MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach i Grupy Kapitałowej MIRBUD” i podjął
stosowną uchwałę dotyczącą zmiany obowiązującej polityki. – Uchwała Komitetu Audytu nr
III/2023 z dnia 28 marca 2023 r.
Przeglądu „Procedury wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych
MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach i Grupy Kapitałowej MIRBUD” i podjął stosowną uchwałę
dotyczącą zmiany obowiązującej procedury. Uchwała Komitetu Audytu nr IV/2023 z dnia 28 marca 2023
r.
Komitet Audytu był informowany o składzie zespołu przeprowadzającego badanie, planowanym czasie
i zakresie przeprowadzenia badania sprawozdań finansowych. Na każdym etapie, tj. przed udzieleniem
rekomendacji dotyczącej wyboru firmy audytorskiej, przed przystąpieniem przez wybraną firmę do
czynności rewizji finansowej, również przed kontynuowaniem zlecenia w kolejnym roku obrotowym,
Komitet Audytu uzyskiwał i analizował stosowne oświadczenia złożone na podstawie art. 74 ustawy o
biegłych rewidentach z dnia 11 maja 2017 roku. Oświadczenia składane były przez firmę audytorską
oraz członków zespołu przeprowadzającego badanie. Również po zakończeniu procesu badania, firma
audytorska i członkowie zespołu biorący udział w badaniu, potwierdzali swoją niezależność w trakcie
trwania rewizji finansowej poprzez złożenie stosownych oświadczeń: o bezstronności i niezależności
firmy audytorskiej i indywidualne oświadczenia biegłych rewidentów.
Komitet Audytu, na posiedzeniu w dniu 24 kwietnia 2024 r., udzielając rekomendacji dotyczącej wyboru
podmiotu przeprowadzającego badanie i przeglądu sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. oraz Grupy
Kapitałowej MIRBUD sporządzonych za rok obrotowy 2024 oraz 2025, kierował się:
- zasadami przyjętymi w „Polityce wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań
finansowych MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach i Grupy Kapitałowej MIRBUD.”
- przyjętą „Procedurą wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych
MIRBUD S.A. z siedzibą w Skierniewicach i Grupy Kapitałowej MIRBUD”.
Komitet Audytu potwierdził niezależność BGGM Audyt Sp. z o. o. – podmiotu wybranego do
przeprowadzenia badania i przeglądu sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. oraz Grupy Kapitałowej
MIRBUD za rok obrotowy 2024 oraz 2025 a także poszczególnych członków zespołu
przeprowadzającego badanie.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
142
Komitet Audytu uchwałę nr V/2024 z dnia 24.04.2024 r. rekomendował Radzie Nadzorczej wybór
podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych - BGGM Audyt Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie, adres: 03-450 Warszawa, ul. Ratuszowa 11, wpisaną na
listę firm audytorskich pod numerem 3489 - w ramach przedłużenia umowy na badanie oraz przegląd
sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. (jednostkowych i skonsolidowanych) sporządzonych za kolejne
lata obrotowe: 2024, 2025. Przed udzieleniem rekomendacji (na etapie zapytania ofertowego) Komitet
Audytu brał pod uwagę: oświadczenie złożone na podstawie art. 74 ustawy o biegłych rewidentach,
informacje ujawnione w ostatnim opublikowanym przez BGGM Audyt sp. z o, o, sprawozdaniu z
przejrzystości za rok 2022; w szczególności: - oświadczenia BGGM Audyt z o. o., o stosowanej polityce
w zakresie zapewnienia niezależności i potwierdzenie, że została przeprowadzona wewnętrzna kontrola
zasad niezależności, - informacje o osiągniętych przez BGGM Audyt sp. z o. o. całkowitych przychodach
- informacje o zasadach wynagradzania kluczowych biegłych rewidentów.
Rada Nadzorcza uwzględniając rekomendację Komitetu Audytu podjęła w dniu 24 maja 2024 uchwałę
nr XI/2024 postanawiając o wyborze i przedłużeniu na kolejny okres obejmujący lata obrotowe: 2024,
2025; umowy na badanie oraz przegląd sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. (jednostkowych i
skonsolidowanych) z firmą audytorską BGGM Audyt sp. z o. o. z siedzibą w Warszawie, adres: 03-450
Warszawa, ul. Ratuszowa 11, wpisaną na listę firm audytorskich pod numerem 3489.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
143
14.13 Polityka świadczenia dozwolonych usług niebędących badaniem
sprawozdań finansowych MIRBUD S.A. oraz Grupy Kapitałowej MIRBUD
Firma audytorska przeprowadzającą badanie, podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz firmy
będące członkiem sieci firmy audytorskiej mogą świadczyć na rzecz badanej jednostki oraz jednostek
przez nią kontrolowanych, usługi niebędące badaniem sprawozdań finansowych inne niż zabronione
usługi niebędące czynnościami rewizji finansowej.
1. Dopuszcza się po uprzednim uzyskaniu opinii Komitetu Audytu Rady Nadzorczej MIRBUD S.A.
(dalej: Komitet Audytu), świadczenie usług jedynie w zakresie niezwiązanym z polityką podatkową
badanej jednostki do których w szczególności należą:
1) usługi przeprowadzania procedur należytej staranności (due dilligence) w zakresie kondycji
ekonomiczno-finansowej;
2) usługi wydawania listów poświadczających wykonywane w związku z prospektem emisyjnym
badanej jednostki, przeprowadzane zgodnie z krajowym standardem usług pokrewnych i
polegające na przeprowadzaniu uzgodnionych procedur;
3) usługi atestacyjne w zakresie informacji finansowych pro forma, prognoz wyników lub wyników
szacunkowych, zamieszczane w prospekcie emisyjnym badanej jednostki;
4) badanie historycznych informacji finansowych do prospektu, o którym mowa w rozporządzeniu
Komisji (WE) nr 809/2004 z dnia 29 kwietnia 2004 r. wykonującym dyrektywę 2003/71/WE
Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie informacji zawartych w prospektach emisyjnych
oraz formy, włączenia przez odniesienie i publikacji takich prospektów emisyjnych oraz
rozpowszechniania reklam;
5) weryfikacja pakietów konsolidacyjnych;
6) potwierdzanie spełnienia warunków zawartych umów kredytowych na podstawie analizy
informacji finansowych pochodzących ze zbadanych przez daną firmę audytorską sprawozdań
finansowych;
7) usługi atestacyjne w zakresie sprawozdawczości dotyczącej ładu korporacyjnego, zarządzania
ryzykiem oraz społecznej odpowiedzialności biznesu;
8) usługi polegające na ocenie zgodności informacji ujawnianych przez instytucje finansowe i firmy
inwestycyjne z wymogami w zakresie ujawniania informacji dotyczących adekwatności
kapitałowej oraz zmiennych składników wynagrodzeń;
9) poświadczenia dotyczące sprawozdań lub innych informacji finansowych przeznaczonych dla
organów nadzoru, rady nadzorczej lub innego organu nadzorczego spółki lub właścicieli,
wykraczające poza zakres badania ustawowego i mające pomóc tym organom w wypełnianiu
ich ustawowych obowiązków.
2. Zlecenie dodatkowych usług niebędących badaniem sprawozdań finansowych na rzecz firmy
audytorskiej przeprowadzającej badanie sprawozdań finansowych lub podmiotu powiązanego z tą
firmą audytorską lub członka jej sieci może nastąpić jedynie po przeprowadzeniu przez Komitet
Audytu MIRBUD S.A. oceny zagrożeń i zabezpieczeń niezależności, w szczególności oceny czy
świadczona usługa ma istotny wpływ na badane sprawozdanie finansowe.
3. Przed udzieleniem zlecenia na świadczenie dozwolonych usług niebędących badaniem
sprawozdań finansowych, Zarząd MIRBUD S.A. jest zobowiązany do przedłożenia Komitetowi
Audytu zakresu usług objętych zleceniem wraz z oświadczeniem kluczowego biegłego rewidenta
przeprowadzającego badanie odnośnie zachowania wymogów niezależności określonych
odpowiednio w zasadach etyki zawodowej oraz standardach wykonywania takich usług przez
przyjmującą zlecenie firmę audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jej sieci.
4. Przed przyjęciem zlecenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie sprawozdania
finansowego MIRBUD S.A., podmiot powiązany z tą firmą audytorską oraz członka jej sieci, na
świadczenie dozwolonych usług niebędących badaniem sprawozdań finansowych na rzecz
jednostek kontrolowanych przez MIRBUD S.A., kluczowy biegły rewident przedstawia do oceny
Komitetu Audytu zakresu usług objętych zleceniem wraz z opinią czy zlecona usługa może mieć
istotny wpływ na skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej MIRBUD.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
144
5. W przypadku gdy całkowite wynagrodzenie firmy audytorskiej za świadczenie na rzecz badanej
jednostki, jej jednostki dominującej lub jednostki przez nią kontrolowanej dodatkowych usług
dozwolonych niebędących badaniem sprawozdań finansowych, przekroczy kryterium, o którym
mowa w art.4 ust. 2 akapit pierwszy rozporządzenia nr 537/2014, firma audytorska nie może podjąć
takiego świadczenia z wyjątkiem sytuacji gdy uzyska w drodze decyzji administracyjnej zgodę
Komisji Nadzoru Audytowego.
Firma audytorska BGGM Audyt Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie
przeprowadzająca badanie sprawozdań finansowych za lata obrotowe 2024 i 2025 była podmiotem
wybranym do świadczenia dodatkowej usługi na rzecz MIRBUD S.A. z zakresu usług dozwolonych tj.
Oceny sprawozdania o wynagrodzeniach Zarządu i Rady Nadzorczej za rok obrotowy 2025.
Komitet Audytu przeanalizował ofertę złożoną przez BGGM Audyt Spółka z ograniczoną
odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie na „Przeprowadzenie oceny Sprawozdania o
wynagrodzeniach Zarządu i Rady Nadzorczej za rok obrotowy 2025”. Zapoznał się z celem i zakresem
usługi atestacyjnej, standardem zgodnie z którym będzie przeprowadzona przez BGGM
Audyt sp. z o. o. ocena sprawozdania (Międzynarodowy Standard Usług Atestacyjnych 3000) oraz
proponowanym wynagrodzeniem za usługę. BGGM Audyt sp. z o. o. przedłożyła do oceny Komitetu
Audytu Oświadczenie o bezstronności i niezależności od MIRBUD S.A.
Komitet Audytu po analizie wszystkich dostępnych informacji stwierdził, iż:
− świadczona usługa nie ma wpływu na badane sprawozdania finansowe MIRBUD S.A. i nie jest
związana z polityką podatkową Spółki,
− oświadczenie BGGM Audyt sp. z o. o. i kluczowego biegłego rewidenta przeprowadzającego
badanie, odnośnie zachowania wymogów niezależności określonych odpowiednio w zasadach
etyki zawodowej oraz standardach wykonywania usług innych niż badanie przez przyjmującą
zlecenie firmę audytorską i w zakresie zgodności z przepisami art. 69-73 ustawy o biegłych
rewidentach zostało złożone i zweryfikowane,
− BGGM Audyt sp. z o. o. nie świadczy na rzecz jednostek kontrolowanych przez MIRBUD S.A.
(Spółek z Grupy Kapitałowej) dodatkowych usług dozwolonych niebędących badaniem
sprawozdań finansowych,
− całkowite wynagrodzenie BGGM Audyt sp. z o. o. za świadczenie na rzecz MIRBUD S.A., nie
przekroczy kryterium, o którym mowa w art. 4 ust. 2 akapit pierwszy Rozporządzenia
Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 r.
Komitet Audytu nie zidentyfikował jakichkolwiek zagrożeń dla utraty niezależności
BGGM Audyt sp. z o. o. - firmy audytorskiej przeprowadzającej badanie sprawozdań finansowych
MIRBUD S.A. (jednostkowego i skonsolidowanego) w przypadku wyboru BGGM Audyt sp. z o. o. do
przeprowadzenia usługi atestacyjnej polegającej na ocenia Sprawozdania o wynagrodzeniach Zarządu
i Rady Nadzorczej za rok obrotowy 2025.
Rada Nadzorcza, biorąc pod uwagę przeprowadzoną przez Komitet Audytu ocenę zagrożeń i
zabezpieczeń niezależności, o których mowa w art. 69-73 ustawy o biegłych rewidentach oraz uchwałę
nr V/2025 Komitetu Audytu z dnia 19 grudnia 2025r. w sprawie wyrażenia zgody na świadczenie przez
BGGM Audyt sp. z o. o. z siedzibą w Warszawie adres: 03-450 Warszawa, ul. Ratuszowa 11, wpisaną
na listę firm audytorskich pod numerem 3489, dozwolonej usługi niebędącej badaniem sprawozdania
finansowego; wyraziła zgodę Zarządowi Spółki na zawarcie umowy z BGGM Audyt sp. z o. o., której
przedmiotem jest usługa atestacyjna oceny przez biegłego rewidenta Sprawozdania o
wynagrodzeniach członków Zarządu i Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. za rok obrotowy 2025.
Uchwała Rady Nadzorczej nr XVIII/2025 z dnia 19 grudnia marca 2025 w sprawie wyrażenia zgody na
zawarcie umowy z biegłym rewidentem na przeprowadzenie usługi atestacyjnej - oceny Sprawozdania
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI MIRBUD ZA ROK 2025 R.
145
o wynagrodzeniach członków Zarządu i Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. za rok obrotowy 2025 - została
podjęta zgodnie z art. 90g ust. 10 Ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach
wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach
publicznych (Dz. U. z 2020r., poz. 2080).
Jerzy Mirgos
Sławomir Nowak
Prezes Zarządu
Wiceprezes Zarządu
Paweł Korzeniowski
Tomasz Sałata
Członek Zarządu
Członek Zarządu
Anna Więzowska
Michał Niemyt
Członek Zarządu
Członek Zarządu
Anna Zuchora
Osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg rachunkowych