1 | S t r o n a
Sprawozdanie Finansowe
za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025 roku
według Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej w kształcie zatwierdzonym przez
Unię Europejską
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
2 | S t r o n a
I. Podstawowe dane finansowe. ..........................................................................................................4
II. Informacje ogólne o jednostce. .........................................................................................................6
III. Podstawowe informacje o sprawozdaniu finansowym .....................................................................8
IV. Sprawozdanie z całkowitych dochodów. ..........................................................................................9
V. Sprawozdanie z sytuacji finansowej. ............................................................................................. 11
VI. Sprawozdanie z przepływów pieniężnych. .................................................................................... 13
VII. Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym. ............................................................................... 15
VIII. Stosowane zasady rachunkowości przez Grupę. .......................................................................... 17
IX. Zmiany zasad rachunkowości i prezentacji sprawozdań finansowych .......................................... 36
X. Wpływ na sprawozdanie finansowe bieżących i przyszłych zmian w przepisach o rachunkowości .
....................................................................................................................................................... 37
XI. Noty do jednostkowego sprawozdania finansowego. .................................................................... 38
Nota 1 Rzeczowe aktywa trwałe ........................................................................................................... 38
Nota 2 Nieruchomości inwestycyjne...................................................................................................... 41
Nota 3 Wartości niematerialne .............................................................................................................. 43
Nota 4 Aktywa finansowe długoterminowe (z wyłączeniem należności handlowych, aktywów
wycenianych metodą praw własności oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów) ......................... 45
Nota 5 Inwestycje wyceniane metodą praw własności. ........................................................................ 48
Nota 6 Należności handlowe i pozostałe. ............................................................................................. 49
Nota 7 Aktywa biologiczne. ................................................................................................................... 51
Nota 8 Inne aktywa trwałe gdzieindziej nie sklasyfikowane (w tym rozliczenia międzyokresowe). ...... 52
Nota 9 Zapasy. ...................................................................................................................................... 52
Nota 10 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty. ......................................................................................... 53
Nota 11 Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży oraz związane z nimi zobowiązania. .................. 53
Nota 12 Kapitały. ................................................................................................................................... 53
Nota 13 Rezerwy. .................................................................................................................................. 58
Nota 14 Zobowiązania finansowe za wyjątkiem rezerw, zobowiązań handlowych i pozostałych
zobowiązań. ........................................................................................................................................... 58
Nota 15 Zobowiązania handlowe i pozostałe. ....................................................................................... 62
Nota 16 Inne zobowiązania i rezerwy krótkoterminowe gdzie indziej nie sklasyfikowane (w tym
rozliczenia międzyokresowe) ................................................................................................................. 63
Nota 17 Przychody ze sprzedaży .......................................................................................................... 64
Nota 18 Koszt własny sprzedaży .......................................................................................................... 65
Nota 19 Udziały w zyskach lub stratach jednostek stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach
rozliczanych zgodnie z metodą praw własności .................................................................................... 67
Nota 20 Pozostałe przychody i koszty .................................................................................................. 67
Nota 21 Koszty finansowe. .................................................................................................................... 70
Nota 22 Podatek dochodowy. ............................................................................................................... 71
Nota 23 Inne całkowite dochody. .......................................................................................................... 73
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
3 | S t r o n a
Nota 24 Zysk na jedną akcje. ................................................................................................................ 74
Nota 25 Segmenty operacyjne .............................................................................................................. 74
Nota 26 Transakcje z jednostkami powiązanymi .................................................................................. 80
Nota 27 Wynagrodzenie biegłego rewidenta. ....................................................................................... 82
Nota 28 Instrumenty finansowe. ............................................................................................................ 83
Nota 29 Błędy dotyczące poprzednich okresów sprawozdawczych. .................................................... 86
Nota 30 Transakcje z udziałowcami niekontrolującymi. ........................................................................ 86
Nota 31 Połączenia przedsięwzięć. ...................................................................................................... 86
Nota 32 Planowane istotne nakłady inwestycje. ................................................................................... 86
Nota 33 Istotne zdarzenia po dniu bilansowym. .................................................................................... 86
Nota 34 Struktura zatrudnienia. ............................................................................................................. 87
Nota 35 Dywidendy deklarowane i wypłacone. ..................................................................................... 87
Nota 36 Skutki podziału, restrukturyzacji i zaniechania działalności .................................................... 87
Nota 37 Ograniczenia w dysponowaniu i zabezpieczenia ustanowione na aktywach.......................... 88
Nota 38 Sprawy sądowe. ...................................................................................................................... 88
Nota 39 Zobowiązania warunkowe. ...................................................................................................... 89
Nota 40 Cele i zasady zarządzania ryzykiem. ...................................................................................... 90
XII. Zatwierdzenie do publikacji ......................................................................................................... 105
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
4 | S t r o n a
I. Podstawowe dane finansowe
Wybrane jednostkowe dane finansowe
w tys. PLN
w tys. EURO
Za okres:
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Pozycje sprawozdania z całkowitych dochodów oraz sprawozdania z przepływów pieniężnych według kursu stanowiącego średnią
arytmetyczną średnich kursów NBP na koniec miesięcznych okresów: 1 euro =
4,3042
Przychody ze sprzedaży
1 936 766
1 706 001
396 361
Zysk (strata) z działalności operacyjnej
126 632
79 486
18 467
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
166 367
110 128
25 586
Zysk (strata) netto
138 476
95 919
22 285
Całkowite dochody za rok obrotowy netto
138 476
95 919
22 285
Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej
-25 817
-38 939
-9 047
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
58 806
-180 804
-42 007
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej
-24 676
167 741
38 972
Przepływy pieniężne netto razem
8 313
-52 002
-12 082
Zysk (strata) netto przypadająca na jedną akcje w PLN/EURO
1,26
0,87
0,20
Zysk (strata) rozwodniony na jedną akcje w PLN/EURO
1,26
0,87
0,20
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
5 | S t r o n a
Wybrane jednostkowe dane finansowe
w tys. PLN
w tys. EURO
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Pozycje aktywów i pasywów według średniego kursu określonego przez Narodowy Bank Polski na dzień sprawozdawczy
odpowiednio: 1 euro=
4,2267
4,2730
Aktywa razem
1 870 885
1 589 259
442 635
371 931
Zobowiązania i rezerwy na zobowiązania
926 575
772 416
219 220
180 767
Zobowiązania długoterminowe
314 621
185 377
74 437
43 383
Zobowiązania krótkoterminowe
611 955
587 039
144 783
137 383
Kapitał własny
944 310
816 844
223 415
191 164
Kapitał podstawowy
11 009
11 009
2 605
2 576
Liczba akcji w sztukach
110 093 000
110 093 000
110 093 000
110 093 000
Wartość księgowa na jedną akcje w PLN/EURO
8,58
7,42
2,03
1,74
Rozwodniona wartość księgowa na jedną akcje w PLN/EURO
8,58
7,42
2,03
1,74
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
6 | S t r o n a
II. Informacje ogólne o jednostce
Nazwa emitenta:
MIRBUD S.A.
Siedziba Emitenta
Skierniewice
Forma prawna
Spółka Akcyjna
Kraj siedziby
Polska
NIP
836-170-22-07
REGON
750772302
Dane adresowe
ul. Unii Europejskiej 18;
96-100 Skierniewice
Telefon
+ 48 (46) 833 98 65
Fax:
+ 48 (46) 833 97 32
Poczta elektroniczna
sekretariat@mirbud.com.pl
Strona internetowa
www.mirbud.com.pl
MIRBUD Spółka Akcyjna powstała w wyniku przekształcenia spółki z ograniczoną odpowiedzialnością
pod firmą MIRBUD Spółka z o.o. w spółkę akcyjną, w trybie art. 551 i następnych Kodeksu spółek
handlowych. Spółka została zarejestrowana przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi XX
Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0000270385 w dniu
22 grudnia 2006 roku.
Przedmiot działalności
Podstawowym przedmiotem działalności Emitenta zgodnym z jego statutem oraz wpisem do Krajowego
Rejestru Sądowego jest:
− Budownictwo ogólne i inżynieria lądowa
− Towarowy transport drogowy
− Wynajem sprzętu budowlanego i burzącego z obsługą operatorską
− Działalność reklamowo-wydawnicza
− Wynajem pomieszczeń na własny rachunek
− Sprzedaż hurtowa materiałów dla budownictwa
Czas trwania
Czas trwania Emitenta jest nieograniczony.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
7 | S t r o n a
Zarząd i Rada Nadzorcza
Zarząd
Jerzy Mirgos
Prezes Zarządu
Sławomir Nowak
Wiceprezes Zarządu
Paweł Korzeniowski
Członek Zarządu
Tomasz Sałata
Członek Zarządu
Anna Więzowska
Członek Zarządu
Michał Niemyt
Członek Zarządu
Rada Nadzorcza
Radosław Niewiadomski
Przewodniczący Rady Nadzorczej
Agnieszka Maria Bujnowska
Sekretarz Rady Nadzorczej
Jerzy Łuczak
Członek Rady Nadzorczej
Jacek Tucharz
Członek Rady Nadzorczej
Killion Munzele Munyama
Członek Rady Nadzorczej
Tadeusz Gruchała
Członek Rady Nadzorczej
Wiktor Askanas
Członek Rady Nadzorczej
W dniu 13 czerwca 2025 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A. podjęło
Uchwałę w sprawie powołania do składu Rady Nadzorczej MIRBUD S.A. Pana Wiktora Askanas.
W dniu 27 lutego 2026 roku Rada Nadzorcza Emitenta podjęła Uchwałę w sprawie powołania do składu
Zarządu MIRBUD S.A. Pana Michała Niemyta z dniem 1 marca 2026 roku.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
8 | S t r o n a
III. Podstawowe informacje o sprawozdaniu finansowym
Podstawa sporządzenia
Sprawozdanie Finansowe sporządzone zostało, na podstawie art. 45 Ustawy o rachunkowości z dnia
29 września 1994 roku, zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
(MSSF) zatwierdzonymi do stosowania przez Unię Europejską. Przy sporządzaniu sprawozdania
finansowego przyjęte zostały odpowiednie do działalności zasady rachunkowości zgodne
z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej.
Oświadczenia Zarządu
Zarząd oświadcza, że według jego najlepszej wiedzy sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia
2025 roku do 31 grudnia 2025 roku i dane porównawcze sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi
zasadami rachunkowości, które odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację
majątkową i finansową. Sprawozdanie Zarządu z działalności zawiera prawdziwy obraz rozwoju i
osiągnięć oraz sytuacji majątkowo finansowej, w tym opis podstawowych zagrożeń i ryzyka.
Sprawozdanie zarządu z działalności stanowi rozwinięcie danych zawartych w niniejszym sprawozdaniu
i jest publikowane łącznie z niniejszym sprawozdaniem.
Sprawozdanie finansowe podlega badaniu przez biegłego rewidenta. Podmiot uprawniony do badania
sprawozdań finansowych, dokonujący badania sprawozdania finansowego, został wybrany zgodnie z
przepisami prawa. Podmiot ten oraz biegli rewidenci dokonujący tego badania spełnili warunki do
wydania bezstronnej i niezależnej opinii z badania, zgodnie z obowiązującymi przepisami i standardami
zawodowymi.
Kontynuacja działalności
Sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej
w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień prezentacji niniejszego sprawozdania finansowego nie
stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności.
Waluta funkcjonalna
Walutą funkcjonalną do sprawozdania finansowego jest Polski Nowy Złoty (PLN). Sprawozdanie
finansowe zostało sporządzone w tysiącach złotych (tys. PLN), a wszystkie wartości, o ile nie jest to
wskazane inaczej, podane są w tysiącach złotych. Ewentualne różnice pomiędzy kwotą ogółem, a sumą
ich składników wynikają z zaokrągleń.
Transakcje wyrażone w walutach obcych przelicza się na walutę funkcjonalną według kursu
obowiązującego w dniu transakcji. Zyski i straty kursowe z tytułu rozliczenia tych transakcji oraz wyceny
bilansowej aktywów i zobowiązań pieniężnych wyrażonych w walutach obcych ujmuje się w rachunku
zysków i strat.
Różnice kursowe z tytułu pozycji pieniężnych, takich jak aktywa finansowe wyceniane w wartości
godziwej przez wynik finansowy, wykazuje się w ramach zysków i strat z tytułu zmian wartości godziwej.
Sprawozdanie Finansowe według Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej
(w tys. zł) wartości godziwej wyrażonej w walucie obcej przelicza się przy zastosowaniu kursów
wymiany, które obowiązywały w dniu, na który wartość godziwa została wyceniona.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
9 | S t r o n a
IV. Sprawozdanie z całkowitych dochodów
Rachunek zysków lub strat
Nr Noty
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży
17
1 936 766
1 706 001
Koszt własny sprzedaży
18
-1 777 095
-1 590 834
Zysk brutto na sprzedaży
159 671
115 167
Udziały w zyskach lub stratach jednostek stowarzyszonych i
wspólnych przedsięwzięciach rozliczanych zgodnie z metodą
praw własności
19
Pozostałe przychody z działalności operacyjnej i inwestycyjnej
20
82 062
56 022
Pozostałe koszty z działalności operacyjnej i inwestycyjnej
20
-115 101
-91 703
EBIT
126 632
79 486
Przychody finansowe
60 137
52 900
Koszty finansowe
21
-20 402
-22 258
Zysk (strata) z działalności przed opodatkowaniem
166 367
110 128
Podatek dochodowy przypadający na działalność kontynuowaną
22
-27 891
-14 209
Zysk (strata) z działalności kontynuowanej
138 476
95 919
Działalność zaniechana
23
Przychody z działalności zaniechanej
Koszty działalności zaniechanej
Zysk (strata) z działalności zaniechanej przed
opodatkowaniem
Podatek dochodowy przypadający na działalność zaniechaną
Zysk (strata) z działalności zaniechanej
ZYSK (STRATA) NETTO
138 476
95 919
Przyporządkowany do udziałów niekontrolujących
Przyporządkowany do właścicieli jednostki dominującej
138 476
95 919
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
10 | S t r o n a
Inne całkowite dochody
Nr Noty
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Składniki, które nie zostaną następnie przekwalifikowane do
rachunku zysków lub strat
Składniki, które zostaną przekwalifikowane na zyski lub straty
po spełnieniu określonych warunków
Inne całkowite dochody netto
24
Przyporządkowane do udziałów niekontrolujących
Przyporządkowane do właścicieli jednostki dominującej
Łącznie całkowite dochody
Nr Noty
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Łączne całkowite dochody
138 476
95 919
Przyporządkowane do udziałów niekontrolujących
Przyporządkowane do właścicieli jednostki dominującej
138 476
95 919
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
11 | S t r o n a
V. Sprawozdanie z sytuacji finansowej
Aktywa
Nr Noty
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Aktywa trwałe
808 961
918 692
Rzeczowe aktywa trwałe
1
113 496
93 290
Nieruchomości inwestycyjne
2
136 186
148 842
Wartości niematerialne
3
163
36
Aktywa finansowe długoterminowe( z wyłączeniem należności
handlowych, aktywów wycenianych metodą praw własności oraz
środków pieniężnych i ich ekwiwalentów)
4
531 294
662 337
Inwestycje wyceniane metodą praw własności.
5
Długoterminowe należności handlowe i pozostałe, w tym:
6
2 736
2 307
rozliczenia międzyokresowe
Aktywa biologiczne
7
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
22
25 085
11 879
Aktywa obrotowe
1 061 924
670 567
Zapasy
9
1 254
679
Bieżące należności z tytułu podatku dochodowego
22
29 424
28 873
Należności handlowe i pozostałe należności, w tym:
6
711 732
463 335
rozliczenia międzyokresowe
65 617
16 009
Aktywa finansowe krótkoterminowe ( z wyłączeniem należności
handlowych, aktywów wycenianych metodą praw własności oraz
środków pieniężnych i ich ekwiwalentów)
4
133 521
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
10
185 993
177 680
Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży
11
Aktywa razem
1 870 885
1 589 259
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
12 | S t r o n a
Kapitały i zobowiązania
Nr Noty
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Kapitał własny
12
944 310
816 844
Wyemitowany kapitał podstawowy
11 009
11 009
Nadwyżka ceny emisyjnej powyżej wartości nominalnej udziałów
197 529
197 529
Pozostałe kapitały rezerwowe
115 103
115 103
Zyski zatrzymane, w tym:
620 669
493 202
Zysk/strata w okresie sprawozdawczym
138 476
95 919
Kapitał własny przypadający akcjonariuszom jednostki
dominującej
746 782
619 316
Kapitał przypadający na udziały niesprawujące kontroli
Zobowiązania razem
926 575
772 416
Długoterminowe zobowiązania i rezerwy na zobowiązania
314 621
185 377
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
22
103 357
63 497
Pozostałe rezerwy na zobowiązania długoterminowe
13
893
557
Długoterminowe zobowiązania finansowe za wyjątkiem rezerw,
zobowiązań handlowych i pozostałych zobowiązań
14
90 986
55 047
Długoterminowe zobowiązania handlowe i pozostałe, w tym:
15
119 385
66 276
rozliczenia międzyokresowe
Krótkoterminowe zobowiązania i rezerwy na zobowiązania
611 955
587 039
Rezerwy na zobowiązania krótkoterminowe
13
6 587
2 442
Krótkoterminowe zobowiązania finansowe za wyjątkiem rezerw,
zobowiązań handlowych i pozostałych zobowiązań
14
59 985
75 730
Zobowiązania handlowe i pozostałe, w tym:
15
543 050
508 867
rozliczenia międzyokresowe
5 369
5 398
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego
22
2 332
Zobowiązania związane bezpośrednio z aktywami trwałymi
klasyfikowanymi jako przeznaczone do sprzedaży
11
Razem kapitały i zobowiązania
1 870 885
1 589 259
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
13 | S t r o n a
VI. Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Sprawozdanie z przepływów pieniężnych
Nr Noty
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Zysk przed opodatkowaniem
166 367
110 128
Korekty razem
-191 640
-168 585
Amortyzacja
13 420
8 812
Zysk / strata z tytułu różnic kursowych
-3 339
-11 465
Zysk / strata na działalności inwestycyjnej
-226
-816
Koszty finansowania zewnętrznego
4 860
7 406
Zmiana stanu zobowiązań z wyłączeniem zobowiązań
finansowych
61 732
-191 199
Zmiana stanu należności
-262 583
34 390
Zmiana stanu zapasów
-575
1 419
Zmiana stanu rezerw
44 342
25 982
Zysk / strata z innych instrumentów finansowych
-49 462
-42 979
Inne zmiany w kapitale obrotowym
192
-136
Środki pieniężne z działalności operacyjnej
-25 273
-58 457
Zapłacony podatek dochodowy
-544
19 517
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej
-25 817
-38 939
Sprzedaż rzeczowych aktywów trwałych
802
2 716
Nabycie rzeczowych aktywów trwałych
-12 274
-28 715
Sprzedaż wartości niematerialnych
107
Nabycie wartości niematerialnych
-144
-27
Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnych
12 656
Nabycie nieruchomości inwestycyjnych
-148 842
Spłata udzielonych pożyczek do jednostek powiązanych
506
Udzielenie pożyczek jednostkom powiązanym
-21 699
-23 602
Spłata udzielonych pożyczek do jednostek pozostałych
Udzielenie pożyczek jednostkom pozostałym
Sprzedaż instrumentów finansowych zaliczanych do
działalności inwestycyjnej
90 510
90 510
Nabycie instrumentów finansowych zaliczanych do działalności
inwestycyjnej
-71 289
-126 251
Otrzymane dywidendy
49 462
42 626
Otrzymane odsetki
10 674
10 274
Pozostałe wpływy (wydatki) z działalności inwestycyjnej
Środki pieniężne netto z działalności inwestycyjnej
58 806
-180 804
Wpływy od akcjonariuszy
199 364
Wypłaty na rzecz właścicieli
-11 009
-19 266
Zaciągnięcie zobowiązań z tytułu pożyczek i kredytów
45 454
27 379
Spłaty zobowiązań z tytułu pożyczek i kredytów
-36 875
-24 413
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
14 | S t r o n a
Spłaty zobowiązań z tytułu leasingu
-10 050
-9 107
Wpływ z tytułu emisji instrumentów dłużnych
Wydatki na wykup instrumentów dłużnych
Odsetki zapłacone i inne wydatki związane z obsługą
zadłużenia
-15 534
-17 680
Pozostałe wpływy/wydatki finansowe
3 339
11 465
Środki pieniężne z działalności finansowej
-24 676
167 741
Zwiększenia (zmniejszenia) netto stanu środków
pieniężnych i ich ekwiwalentów
8 313
-52 002
Wpływ zmiany kursów walut na środki pieniężne wyrażone w
walutach obcych
Zmiana stanu środków pieniężnych i ekwiwalentów środków
pieniężnych po uwzględnieniu różnic kursowych
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu
177 680
229 682
Środki pieniężne na koniec okresu
185 993
177 680
w tym środki pieniężne i ich ekwiwalenty o ograniczonej
możliwości dysponowania
42 482
33 170
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
15 | S t r o n a
VII. Sprawozdanie ze zmian w kapitale własnym
Zmiany w kapitale własnym
Kapitał
podstawowy
Nadwyżka ceny
emisyjnej powyżej
wartości
nominalnej
udziałów
Pozostałe kapitały
rezerwowe
Zyski zatrzymane
przypadające
akcjonariuszom
jednostki
dominującej/kapitał
zapasowy
Kapitał
przypadający
akcjonariuszom
jednostki
dominującej
Kapitał
przypadający na
udziały
niesprawujące
kontroli
RAZEM
Stan na 01-01-2025
11 009
197 529
115 103
493 202
816 844
816 844
Łączne zyski (straty) za okres
138 476
138 476
138 476
Inne całkowite dochody
Całkowite dochody za okres
138 476
138 476
138 476
Wkłady właścicieli
Wypłaty na rzecz właścicieli
-11 009
-11 009
-11 009
Zmiany w udziałach własnościowych w
jednostkach zależnych nieskutkujące utratą
kontroli
Pozostałe zmiany w kapitale własnym
Zmiany kapitału własnego w okresie
127 466
127 466
127 466
Stan na 31-12-2025
11 009
197 529
115 103
620 669
944 310
944 310
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
16 | S t r o n a
Zmiany w kapitale własnym
Kapitał
podstawowy
Nadwyżka ceny
emisyjnej powyżej
wartości
nominalnej
udziałów
Pozostałe kapitały
rezerwowe
Zyski zatrzymane
przypadające
akcjonariuszom
jednostki
dominującej/kapitał
zapasowy
Kapitał
przypadający
akcjonariuszom
jednostki
dominującej
Kapitał
przypadający na
udziały
niesprawujące
kontroli
RAZEM
Stan na 01-01-2024
9 174
115 103
416 549
540 827
540 827
Łączne zyski (straty) za okres
95 919
95 919
95 919
Inne całkowite dochody
Całkowite dochody za okres
95 919
95 919
95 919
Wkłady właścicieli
1 835
197 529
199 364
199 364
Wypłaty na rzecz właścicieli
-19 266
-19 266
-19 266
Zmiany w udziałach własnościowych w
jednostkach zależnych nieskutkujące utratą
kontroli
Pozostałe zmiany w kapitale własnym
Zmiany kapitału własnego w okresie
1 835
197 529
76 653
276 017
276 017
Stan na 31-12-2024
11 009
197 529
115 103
493 202
816 844
816 844
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
17 | S t r o n a
VIII. Stosowane zasady rachunkowości przez Grupę
Wartości niematerialne
Do wartości niematerialnych Spółka zalicza aktywa spełniające następujące kryteria: można je wyłączyć
lub wydzielić z jednostki gospodarczej i sprzedać, przekazać, licencjonować albo oddać do odpłatnego
użytkowania osobom trzecim, zarówno indywidualnie, jak też łącznie z powiązanymi z nimi umowami,
składnikami aktywów bądź zobowiązań lub wynikają z tytułów umownych bądź innych tytułów prawnych,
bez względu na to, czy są zbywalne albo możliwe do wyodrębnienia z jednostki gospodarczej lub z
innych tytułów czy też zobowiązań.
Początkowe ujęcie składnika wartości niematerialnych następuje według ceny nabycia lub kosztu
wytworzenia.
Cena nabycia obejmuje cenę zakupu składnika aktywów (tj. kwotę należną sprzedającemu
pomniejszoną o podlegające odliczeniu podatki: od towarów i usług oraz akcyzowy), obciążenia o
charakterze publicznoprawnym (w przypadku importu) oraz nakłady bezpośrednio związane z zakupem
i przystosowaniem składnika aktywów do użytkowania zgodnie z jego planowanym przeznaczeniem.
Rabaty, upusty udzielone przez sprzedającego oraz inne podobne zmniejszenia i odzyski zmniejszają
cenę nabycia składnika aktywów.
Jeśli składnik wartości niematerialnych nabyty jest w zamian za instrumenty kapitałowe Spółki
sporządzającej sprawozdanie finansowe, cena nabycia składnika aktywów odpowiada wartości
godziwej wyemitowanych instrumentów kapitałowych, która równa się wartości godziwej danego
składnika aktywów.
Zgodnie z MSR, koszty finansowania zewnętrznego, które można bezpośrednio przyporządkować
nabyciu, budowie lub wytworzeniu składnika aktywów, włącza się do ceny nabycia lub kosztu
wytworzenia tego składnika aktywów.
Nie rzadziej niż na dzień bilansowy składniki wartości niematerialnych wycenia się według cen nabycia
lub kosztów wytworzenia, pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne, a także o odpisy z tytułu trwałej
utraty wartości.
Jeżeli przy sporządzaniu sprawozdania finansowego zaistniały okoliczności, które wskazują na to, że
wartość bilansowa aktywów może nie być możliwa do odzyskania, dokonywany jest przegląd tych
aktywów pod kątem ewentualnej utraty wartości. Jeżeli istnieją przesłanki wskazujące na to, że mogła
nastąpić utrata wartości, a wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość odzyskiwalną, wówczas
wartość tych aktywów bądź ośrodków wypracowujących środki pieniężne, do których te aktywa należą,
jest obniżana do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna odpowiada wyższej z
następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o koszty sprzedaży lub wartości
użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej szacowane przyszłe przepływy pieniężne są
dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej
aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego z danym składnikiem
aktywów. W przypadku składnika aktywów, który nie generuje wpływów pieniężnych w sposób znacząco
samodzielny, wartość odzyskiwalna jest ustalana dla ośrodka wypracowującego środki pieniężne, do
którego ten składnik należy. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są ujmowane w rachunku
zysków lub strat.
Odpisów amortyzacyjnych wartości niematerialnych dokonuje się w drodze rozłożenia ich wartości
początkowej na okres przewidywanej ekonomicznej użyteczności. Amortyzacji dokonuje się,
poczynając od pierwszego dnia miesiąca, w którym przyjęto do użytkowania wartości niematerialne.
Amortyzację przerywa się w końcu tego miesiąca, w którym nastąpi zrównanie wartości zakumulowanej
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
18 | S t r o n a
amortyzacji z wartością początkową lub w którym przeznaczono do likwidacji, sprzedano lub
stwierdzono niedobór składnika majątkowego wartości niematerialnych i prawnych.
Odpisy amortyzacyjne od składników wartości niematerialnych dokonywane są liniowo przy
zastosowaniu następujących stawek:
Poprawność stawek amortyzacji stosowanych w odniesieniu do poszczególnych składników wartości
niematerialnych jest weryfikowana nie rzadziej niż raz do roku. Wszelkie zmiany wynikające z weryfikacji
stawek amortyzacyjnych wpływają (jako zmiana wielkości szacunkowych) na odpowiednią korektę
dokonywanych w bieżącym roku obrotowym oraz w następnych latach obrotowych odpisów
amortyzacyjnych.
Wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania oraz te, które jeszcze nie są użytkowane
(w budowie), poddaje się co roku weryfikacji pod kątem ewentualnej utraty wartości w odniesieniu do
poszczególnych aktywów lub na poziomie ośrodka wypracowującego środki pieniężne. W przypadku
pozostałych wartości niematerialnych dokonywana jest coroczna ocena, czy wystąpiły przesłanki, które
mogą świadczyć o utracie ich wartości. Ewentualny odpis aktualizujący ujmuje się w ciężar rachunku
zysków i strat.
Z wyjątkiem prac rozwojowych, wartości niematerialne wytworzone przez jednostkę we własnym
zakresie nie są ujmowane w aktywach, a nakłady poniesione na ich wytworzenie są ujmowane w
kosztach okresu, w którym zostały poniesione.
Koszt wytworzenia składnika wartości niematerialnych (prace rozwojowe) obejmuje ogół kosztów
poniesionych przez jednostkę w okresie jego wytwarzania lub przystosowania do używania do dnia
przyjęcia takiego składnika majątkowego do używania (lub do dnia bilansowego, jeśli składnik nie został
jeszcze oddany do używania), w tym również niepodlegający odliczeniu podatek od towarów i usług
oraz podatek akcyzowy.
Dana pozycja wartości niematerialnych może zostać usunięta z bilansu po dokonaniu jej zbycia lub w
przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające z dalszego użytkowania
takiego składnika aktywów. Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży/likwidacji lub zaprzestania
użytkowania wartości niematerialnych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze sprzedaży
a wartością netto tych środków i są ujmowane w rachunku zysków i strat.
Koszty prac badawczych i rozwojowych
Koszty prac badawczych są ujmowane w rachunku zysków i strat w momencie ich poniesienia. Nakłady
poniesione na prace rozwojowe wykonane w ramach danego przedsięwzięcia są przenoszone na
kolejny okres, jeżeli można uznać, że zostaną one w przyszłości odzyskane. Po początkowym ujęciu
nakładów na prace rozwojowe stosuje się model kosztu historycznego, zgodnie z którym składniki
aktywów są ujmowane według cen nabycia pomniejszonych o skumulowaną amortyzację i
skumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Wszelkie nakłady przeniesione na kolejny
okres są amortyzowane przez przewidywany okres uzyskiwania przychodów ze sprzedaży z danego
przedsięwzięcia.
Koszty prac rozwojowych są poddawane ocenie pod kątem ewentualnej utraty wartości corocznie – jeśli
składnik aktywów nie został jeszcze oddany do użytkowania, lub częściej – gdy w ciągu okresu
sprawozdawczego pojawi się przesłanka utraty wartości wskazująca na to, że ich wartość bilansowa
może nie być możliwa do odzyskania.
Wartość firmy
Wartość firmy z tytułu przejęcia jednostki gospodarczej jest początkowo ujmowana według ceny nabycia
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
19 | S t r o n a
stanowiącej nadwyżkę kosztów połączenia jednostek gospodarczych nad udziałem jednostki
przejmującej w wartości godziwej netto możliwych do zidentyfikowania aktywów, zobowiązań i
zobowiązań warunkowych. Po początkowym ujęciu, wartość firmy jest wykazywana według ceny
nabycia pomniejszonej o wszelkie skumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Test na
utratę wartości przeprowadza się raz na rok lub częściej, jeśli występują przesłanki wskazujące na utratę
wartości. Wartość firmy nie podlega amortyzacji. Na dzień przejęcia nabyta wartość firmy jest alokowana
do każdego z ośrodków wypracowujących środki pieniężne, które mogą skorzystać z synergii
połączenia. Utrata wartości ustalana jest poprzez oszacowanie odzyskiwalnej wartości ośrodka
wypracowującego środki pieniężne, którego dotyczy dana wartość firmy. W przypadku, gdy
odzyskiwalna wartość ośrodka wypracowującego środki pieniężne jest niższa niż wartość bilansowa,
ujęty zostaje odpis z tytułu utraty wartości. Strata z tytułu utraty wartości nie podlega odwróceniu w
następnym okresie. W przypadku, gdy wartość firmy stanowi część ośrodka wypracowującego środki
pieniężne i dokonana zostanie sprzedaż części działalności w ramach tego ośrodka, przy ustalaniu
zysków lub strat ze sprzedaży takiej działalności wartość firmy związana ze sprzedaną działalnością
zostaje włączona do jej wartości bilansowej, W takich okolicznościach sprzedana wartość firmy jest
ustalana na podstawie względnej wartości sprzedanej działalności i wartości zachowanej części
ośrodka wypracowującego środki pieniężne.
Rzeczowe aktywa trwałe
Rzeczowe aktywa trwałe początkowo ujmowane są według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia. Cenę
nabycia zwiększają wszystkie koszty związane bezpośrednio z zakupem i przystosowaniem składnika
majątku do stanu zdatnego do użytkowania. Koszty poniesione po dacie oddania środka trwałego do
używania, takie jak koszty konserwacji i napraw, ujmowane są w rachunku zysków i strat w momencie
ich poniesienia.
Środki trwałe w momencie ich nabycia są dzielone na części składowe będące pozycjami o istotnej
wartości, dla których można przyporządkować odrębny okres ekonomicznej użyteczności. Częścią
składową są również koszty generalnych przeglądów oraz istotne części zamienne i wyposażenie, jeżeli
będą wykorzystywane przez okres dłuższy niż rok.
Po początkowym ujęciu rzeczowe aktywa trwałe wykazywane są według ceny nabycia lub kosztu
wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz wszelkie odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości.
Zgodnie z MSR 23, koszty finansowania zewnętrznego, które można bezpośrednio przyporządkować
nabyciu, budowie lub wytworzeniu składnika aktywów, włącza się do ceny nabycia lub kosztu
wytworzenia tego składnika aktywów.
Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez szacowany okres użytkowania danego składnika
aktywów, stawki amortyzacyjne dla poszczególnych grup rzeczowych aktywów trwałych wynoszą:
Tytuł
Stopa amortyzacji rocznej
Grunty (prawa wieczystego użytkowania)
nie są amortyzowane
Budynki i budowle
1,5% – 2,5%
Maszyny i urządzenia techniczne
7% – 30%
Środki transportu
10-20%
Inwestycje w obcych środkach trwałych
w proporcji do okresu użytkowania głównego
aktywa
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
20 | S t r o n a
Rozpoczęcie amortyzacji następuje w pierwszym okresie miesięcznym następującym po miesiącu, w
którym przyjęto środek trwały do użytkowania. Poprawność stosowanych stawek amortyzacji jest
okresowo weryfikowana (raz do roku), powodując korektę odpisów amortyzacyjnych w następnych
latach.
Jeżeli przy sporządzaniu sprawozdania finansowego zaistniały okoliczności, które wskazują na to, że
wartość bilansowa rzeczowych aktywów trwałych może nie być możliwa do odzyskania, dokonywany
jest przegląd tych aktywów pod kątem ewentualnej utraty wartości. Jeżeli istnieją przesłanki wskazujące
na to, że mogła nastąpić utrata wartości, a wartość bilansowa przekracza szacowaną wartość
odzyskiwalną, wówczas wartość tych aktywów bądź ośrodków wypracowujących środki pieniężne, do
których te aktywa należą, jest obniżana do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość odzyskiwalna
odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o koszty
sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej szacowane przyszłe przepływy
pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto
odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego z
danym składnikiem aktywów. W przypadku składnika aktywów, który nie generuje wpływów pieniężnych
w sposób znacząco samodzielny, wartość odzyskiwalna jest ustalana dla ośrodka wypracowującego
środki pieniężne, do którego ten składnik należy. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są
ujmowane w rachunku zysków i strat w pozycji „pozostałe koszty operacyjne”.
Dana pozycja rzeczowych aktywów trwałych może zostać usunięta z bilansu po dokonaniu jej zbycia
lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające z dalszego
użytkowania takiego składnika aktywów. Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży/likwidacji lub
zaprzestania użytkowania środków trwałych są określane jako różnica pomiędzy przychodami ze
sprzedaży a wartością netto tych środków trwałych i są ujmowane w rachunku zysków i strat.
Środki trwałe będące w toku budowy lub montażu i są wykazywane według cen nabycia lub kosztu
wytworzenia. Środki trwałe w budowie nie podlegają amortyzacji do czasu zakończenia budowy i
przekazania środka trwałego do używania.
W przypadku trwałego zaniechania dokonywania nakładów na środki trwałe w budowie ogół
poniesionych kosztów związanych z wykonywanymi dotychczas pracami obciąża koszty okresu.
Dopuszcza się zawieszenie inwestycji w przypadku, gdy istnieje uzasadniony zamiar kontynuowania tej
inwestycji w okresach następnych. Zawieszenia inwestycji dokonuje się na podstawie decyzji Zarządu
Spółki. Na każdy dzień bilansowy nakłady na środki trwałe w budowie podlegają analizie co do utraty
wartości i konieczności dokonywania ewentualnych odpisów z tytułu utraty wartości.
Zaliczki przekazane na zakup Rzeczowych Aktywów Trwałych prezentowane są w sprawozdaniach
finansowych w pozycji pozostałych należności krótkoterminowych.
Prawo wieczystego użytkowania gruntu
Prawo wieczystego użytkowania gruntów nabyte w drodze decyzji administracyjnej wprowadzane jest
do bilansu w wartości godziwej. Za wartość godziwą prawa przyjmuje się jedną z dwóch wartości,
wartość rynkową tego prawa, jeśli Spółka dysponuje takimi informacjami, lub wartość ustaloną przez
rzeczoznawcę.
Nadwyżkę ustalonej w ten sposób wartości godziwej ponad kwotę kosztów poniesionych na nabycie
prawa wieczystego użytkowania gruntów w drodze decyzji administracyjnej wykazuje się drugostronnie
w „ zysku z lat ubiegłych”.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
21 | S t r o n a
Prawo wieczystego użytkowania gruntów nabyte na rynku wtórnym jest wyceniane według ceny nabycia
i nie podlega przeszacowaniu.
Prawo wieczystego użytkowania gruntu jest amortyzowane proporcjonalnie do okresu na jakie zostało
przyznane.
Leasing
Umowy leasingu finansowego, na mocy których następuje przeniesienie na leasingobiorcę zasadniczo
całego ryzyka i pożytków wynikających z posiadania przedmiotu leasingu, są ujmowane w bilansie na
dzień rozpoczęcia leasingu według niższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej środka
trwałego stanowiącego przedmiot leasingu lub wartości bieżącej minimalnych opłat leasingowych.
Minimalne opłaty leasingowe rozdziela się pomiędzy koszty finansowe i zmniejszenie salda
zobowiązania z tytułu leasingu w sposób umożliwiający uzyskanie stałej stopy odsetek w stosunku do
niespłaconego salda zobowiązania. Warunkowe opłaty leasingowe są ujmowane w kosztach okresu, w
którym je poniesiono.
Środki trwałe użytkowane na mocy umów leasingu finansowego amortyzowane są według takich
samych zasad, jak stosowane do aktywów własnych. W sytuacji jednak, gdy brak wystarczającej
pewności, że sporządzający sprawozdanie finansowe uzyska tytuł własności przed końcem okresu
leasingu, dany składnik jest amortyzowany przez krótszy z dwóch okresów: szacowany okres
użytkowania środka trwałego lub okres leasingu.
Umowy leasingowe, zgodnie z którymi leasingodawca zachowuje zasadniczo całe ryzyko i wszystkie
pożytki wynikające z posiadania przedmiotu leasingu, zaliczane są do umów leasingu operacyjnego.
Opłaty leasingowe z tytułu leasingu operacyjnego ujmowane są jako koszty w rachunku zysków i strat
metodą liniową przez okres trwania leasingu.
Aktywa oddane w leasing finansowy prezentowane są w bilansie jako należności w kwocie równej
inwestycji netto. Inwestycja netto jest to suma minimalnych należnych leasingodawcy opłat
leasingowych wynikających z umowy leasingu finansowego oraz ewentualnej niegwarantowanej
wartości końcowej przypisanej leasingodawcy zdyskontowanej o stopę procentową leasingu. Przychody
finansowe powstałe z tytułu oddania danego składnika aktywów w leasing finansowy są ujmowane w
sposób odzwierciedlający stałą okresową stopę zwrotu na inwestycji leasingowej netto.
Nieodnawialne zasoby naturalne
Nieodnawialne zasoby naturalne początkowo ujmowane są według ceny nabycia lub kosztu
wytworzenia.
Cenę nabycia zwiększają wszystkie koszty związane bezpośrednio z zakupem lub przystosowywaniem
tego aktywa do użytkowania.
Koszty poniesione po dacie przyjęcia nieodnawialnych zasobów naturalnych do ewidencji (użytkowania)
ujmowane są w rachunku zysków i strat w momencie ich poniesienia.
Po początkowym ujęciu nieodnawialne zasoby naturalne wykazywane są według ceny nabycia lub
kosztu wytworzenia pomniejszonych o umorzenie oraz wszelkie odpisy aktualizujące z tytułu utraty
wartości. Amortyzacja liczona jest w sposób naturalny.
Jeżeli przy sporządzaniu sprawozdania finansowego zaistniały okoliczności, które wskazują na to, że
wartość bilansowa nieodnawialnych zasobów naturalnych może nie być możliwa do odzyskania,
dokonywany jest przegląd tego aktywa pod kątem ewentualnej utraty wartości. Jeżeli istnieją przesłanki
wskazujące na to, że mogła nastąpić utrata wartości, a wartość bilansowa przekracza szacowaną
wartość odzyskiwalną, wówczas wartość tych aktywów bądź ośrodków wypracowujących środki
pieniężne, do których te aktywa należą, jest obniżana do poziomu wartości odzyskiwalnej. Wartość
odzyskiwalna odpowiada wyższej z następujących dwóch wartości: wartości godziwej pomniejszonej o
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
22 | S t r o n a
koszty sprzedaży lub wartości użytkowej. Przy ustalaniu wartości użytkowej szacowane przyszłe
przepływy pieniężne są dyskontowane do wartości bieżącej przy zastosowaniu stopy dyskontowej brutto
odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza w czasie oraz ryzyka związanego z
danym składnikiem aktywów. W przypadku składnika aktywów, który nie generuje wpływów pieniężnych
w sposób znacząco samodzielny, wartość odzyskiwalna jest ustalana dla ośrodka wypracowującego
środki pieniężne, do którego ten składnik należy. Odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości są
ujmowane w rachunku zysków i strat w pozycji „pozostałe koszty operacyjne”.
Dana pozycja nieodnawialnych zasobów naturalnych może zostać usunięta z bilansu po dokonaniu jej
zbycia lub w przypadku, gdy nie są spodziewane żadne ekonomiczne korzyści wynikające z dalszego
użytkowania takiego składnika aktywów. Zyski lub straty wynikłe ze sprzedaży/likwidacji lub
zaprzestania użytkowania nieodnawialnych zasobów naturalnych są określane jako różnica pomiędzy
przychodami ze sprzedaży a wartością netto tych aktywów i są ujmowane w rachunku zysków i strat.
Aktywa trwałe i grupy aktywów przeznaczone do zbycia
Aktywa trwałe i grupy aktywów netto są klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, jeżeli ich
wartość bilansowa zostanie odzyskana przede wszystkim w wyniku transakcji sprzedaży, a nie w
rezultacie ich dalszego użytkowania. Warunek ten uznaje się za spełniony wyłącznie wówczas, gdy
składnik aktywów (lub grupa aktywów netto przeznaczonych do zbycia) jest dostępny w swoim obecnym
stanie do natychmiastowej sprzedaży, a wystąpienie transakcji sprzedaży jest bardzo prawdopodobne
w ciągu roku od momentu zmiany klasyfikacji.
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży, a także grupy aktywów netto
przeznaczonych do sprzedaży, wyceniane są po niższej z dwóch wartości: wartości bilansowej lub
wartości godziwej pomniejszonej o koszty zbycia.
Stosowane uproszczenia stosowane w zakresie majątku trwałego nie mającego charakteru
inwestycyjnego
Umorzeń (amortyzacji) środków trwałych i wartości niematerialnych o niskiej wartości początkowej (nie
przekraczającej 10.000 złotych) dokonuje się w sposób uproszczony poprzez dokonanie odpisów
jednorazowo całej wartości początkowej tych środków trwałych.
Spółka stosuje uproszczenie, w myśl którego za moment przyjęcia środka trwałego do użytkowania
określanego dla potrzeb rozpoczęcia amortyzacji, przyjmuje się pierwszy dzień miesiąca następującego
po miesiącu, w którym nastąpił rzeczywisty moment przyjęcia do użytkowania środka trwałego.
Spółka stosuje uproszczenie, w myśl którego za moment przyjęcia wartości niematerialnej i prawnej do
użytkowania, określanego dla potrzeb rozpoczęcia amortyzacji, przyjmuje się pierwszy dzień miesiąca
następującego po miesiącu, w którym nastąpił rzeczywisty moment przyjęcia do użytkowania wartości
niematerialnej i prawnej.
Weryfikacje stawek amortyzacyjną uznaje się za przeprowadzoną, gdy objęte nią zostaną wszystkie
składniki majątku trwałego o wartości netto przekraczającej 50 tys. PLN.
Nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomości inwestycyjne to grunty oraz budynki i budowle nabyte w celu osiągania korzyści
ekonomicznych z tytułu przyrostu wartości tych aktywów lub innych pożytków, np. osiągania
przychodów z tytułu przychodów z czynszów dzierżawnych. Aktywa te nie są użytkowane przez Spółkę.
Nieruchomości inwestycyjne początkowo wycenia się według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia z
uwzględnieniem kosztów przeprowadzenia transakcji. Po początkowym ujęciu nieruchomości
inwestycyjne są wyceniane według wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości
godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w rachunku zysków i strat w okresie, w którym
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
23 | S t r o n a
powstały. Wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnej odzwierciedla warunki rynkowe na dzień
bilansowy.
Zapasy
Materiały bezpośrednie i pośrednie w ciągu roku obrotowego ujmowane są w cenach nabycia lub
zakupu. Rozchód materiałów bezpośrednich i pośrednich następuje wg metody FIFO. Przyjęta cena
nabycia może stanowić cenę zakupu, pod warunkiem że ponoszone koszty związane z zakupem
materiałów stanowią wartość nieistotną w stosunku do ceny zakupu. Do wartości ceny nabycia
materiałów w przerobie zalicza się również koszty magazynowania niezbędne w trakcie procesu
produkcyjnego.
Towary w ciągu roku obrotowego ujmowane są w cenach nabycia lub zakupu. Rozchód towarów
następuje wg cen FIFO.
Grunty i nieruchomości przeznaczone do odsprzedaży traktowane jako towary są ewidencjonowane i
rozchodowane wg zasady szczegółowej identyfikacji.
Wyroby gotowe, półfabrykaty i produkty w toku wycenia się według rzeczywistych kosztów poniesionych
na wytworzenie wyrobów gotowych.
W przypadku działalności deweloperskiej wszystkie nakłady związane z realizacją zadania aktywowane
są w zapasach jako produkcja w toku.
Na cenę nabycia lub koszt wytworzenia składają się wszystkie koszty zakupu, koszty przetworzenia
oraz inne koszty poniesione w trakcie doprowadzania zapasów do ich aktualnego miejsca i stanu.
Koszty zakupu zapasów składają się z ceny zakupu, ceł importowych i pozostałych podatków (innych
niż te możliwe do odzyskania w okresie późniejszym przez Spółkę od urzędów skarbowych) oraz
kosztów transportu, załadunku i wyładunku, a także innych kosztów dających się bezpośrednio
przyporządkować do pozyskania wyrobów gotowych, materiałów i usług. Przy określaniu kosztów
zakupu odejmuje się upusty, rabaty handlowe i inne podobne pozycje.
Jak produkcję w toku wykazuje się również nakłady poniesione na realizację umowy o budowę przed
zawarciem umowy pod warunkiem, że istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania.
Wycena zapasów na dzień bilansowy następuje wg cen nabycia lub zakupu, kosztu wytworzenia nie
wyższych jednak od cen ich sprzedaży netto (wartości netto możliwej do uzyskania). Wartość netto
możliwa do uzyskania jest to różnica między szacowaną ceną sprzedaży dokonywanej w toku zwykłej
działalności gospodarczej a szacowanymi kosztami wykończenia i kosztami niezbędnymi do
doprowadzenia sprzedaży do skutku.
Odpisy aktualizujące wartość rzeczowych składników aktywów obrotowych związane z utratą ich
wartości lub wycena na dzień bilansowy obciążają pozostałe koszty operacyjne. W przypadku ustania
przyczyny dokonania odpisu aktualizującego wartość rzeczowych składników obrotowych jest
odnoszona na dobro pozostałych przychodów operacyjnych. Okoliczności wskazujące na konieczność
dokonania odpisu aktualizującego wartość zapasów to w szczególności:
• utrata wartości użytkowej zapasów (zniszczenie, przeterminowanie zapasów),
• stan zapasów przekracza zapotrzebowanie i możliwości zbycia przez Spółkę,
• niska rotacja zapasów,
• utrata wartości rynkowej na skutek stosowania przez konkurencję niższych cen sprzedaży.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
24 | S t r o n a
Na dzień sporządza się analizę wiekową zapasów w podziale na poszczególne asortymenty i ustalają
wysokość odpisów aktualizujących.
Należności
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności ujmowane są i wykazywane w kwotach
pierwotnie zafakturowanych. Po początkowym ujęciu należności wycenia się w wysokości
zamortyzowanego kosztu przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej z uwzględnieniem odpisów
aktualizujących wartość należności.
Dla należności handlowych wycenianych w zamortyzowanym koszcie w zakresie ustalenia oczekiwanej
utraty wartości Spółka stosuje model uproszczony szacując oczekiwaną utratę wartości w całym okresie
życia, stosując macierze opóźnień płatniczych bazujących na danych historycznych, z uwzględnieniem
wymogów standardu w odniesieniu do obecnych i prognozowanych warunków gospodarczych
standardu w odniesieniu do obecnych i prognozowanych warunków gospodarczych.
Należności od odbiorców ujmuje się początkowo w cenie transakcyjnej. Po początkowym ujęciu
należności wycenia się:
• należności nieprzekazywane do faktoringu pełnego: w wysokości zamortyzowanego kosztu z
uwzględnieniem odpisów z tytułu oczekiwanej straty kredytowej (przy czym należności od
odbiorców z datą zapadalności poniżej 12 miesięcy od dnia powstania nie podlegają
dyskontowaniu),
• należności przekazywane do faktoringu pełnego: wg wartości godziwej przez wynik finansowy,
przy czym ze względu na krótki termin pomiędzy ujęciem należności a ich przekazaniem do
faktora oraz niskie ryzyko kredytowe kontrahenta (faktora) wartość godziwa tych należności jest
zbliżona do wartości bilansowej.
W pozycji należności jest również niezafakturowana część przychodów, jaka wystąpi z tytułu
oszacowania wartości przychodu z tytułu niezakończonych umów budowlanych i innych umów
długoterminowych.
Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych, w tym środków pieniężnych podlegających
ograniczeniom
Wykazana w sprawozdaniu pozycja „Środki pieniężne i ich ekwiwalenty” składa się z gotówki w kasie,
depozytów płatnych na żądanie oraz tych lokat, które są łatwo wymienialne na określoną kwotę środków
pieniężnych oraz które są narażone na nieznaczne ryzyko zmiany wartości.
Do środków pieniężnych o ograniczonej możliwości dysponowania Spółka zalicza przede wszystkim
środki:
• stanowiące zabezpieczenie gwarancji bankowych,
• zgromadzone na otwartych mieszkaniowych rachunkach powierniczych,
• zgromadzone na rachunkach podzielonej płatności,
• środki na rachunkach powierniczych
Rozliczenia międzyokresowe
W celu zachowania współmierności przychodów i kosztów związanych z ich osiągnięciem
rozgraniczane są koszty i przychody dotyczące poszczególnych okresów sprawozdawczych. Wydatki i
koszty ponoszone z góry, a więc dotyczące przyszłych okresów, wykazywane są w ramach rozliczeń
międzyokresowych czynnych, natomiast bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów obejmują kwoty
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
25 | S t r o n a
zaliczane do kosztów okresu bieżącego, pomimo iż ich pokrycie nastąpi w przyszłym okresie
sprawozdawczym. Odpisy czynnych i biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów dokonywane są
stosownie do upływu czasu lub wielkości świadczeń. Czas i sposób rozliczenia powinien być
uzasadniony charakterem rozliczanych kosztów z zachowaniem ostrożnej wyceny. Zakres typowych
nakładów rozliczanych w czasie obejmuje w szczególności:
• opłacone z góry prenumeraty prasy,
• składki na ubezpieczenia majątkowe,
• koszty dzierżawy (czynsze),
• opłaty za zajęcie pasa drogowego,
W pozycji biernych rozliczeń międzyokresowych kosztów ujmowane są pozycje w wysokości
prawdopodobnych zobowiązań przypadających na bieżący okres sprawozdawczy.
Rozliczenia międzyokresowe przychodów
Rozliczenia międzyokresowe przychodów obejmują przede wszystkim kwoty środki pieniężne
otrzymane na sfinansowanie nabycia środków trwałych w budowie oraz wartości niematerialnych,
rozliczane równolegle do odpisów amortyzacyjnych środków trwałych sfinansowanych z tych źródeł.
Instrumenty finansowe
Jako instrument finansowy kwalifikuje się każdą umowę, która skutkuje jednocześnie powstaniem
składnika aktywów finansowych u jednej ze stron i zobowiązania finansowego lub instrumentu
kapitałowego u drugiej ze stron, pod warunkiem że z kontraktu zawartego między dwiema lub więcej
stronami jednoznacznie wynikają skutki gospodarcze.
Sporządzający sprawozdanie finansowe klasyfikuje instrumenty finansowe z podziałem na:
• składniki aktywów finansowych lub zobowiązań finansowych wyceniane według wartości
godziwej poprzez rachunek zysków i strat – aktywa i zobowiązania nabyte lub zaciągnięte
głównie w celu sprzedaży lub odkupienia w bliskim terminie lub będące częścią portfela
określonych instrumentów finansowych, którymi zarządza się łącznie i dla których istnieje
potwierdzenie aktualnego faktycznego wzoru generowania krótkoterminowych zysków.
• inwestycje utrzymywane do terminu wymagalności – aktywa finansowe niebędące
instrumentami pochodnymi, z ustalonymi lub możliwymi do określenia płatnościami oraz o
ustalonym terminie wymagalności, względem których Spółka ma stanowczy zamiar i jest w
stanie utrzymać w posiadaniu do upływu terminu wymagalności.
• pożyczki i należności – aktywa finansowe niebędące instrumentami pochodnymi, z ustalonymi
lub możliwymi do określenia płatnościami, które nie są przedmiotem obrotu na aktywnym rynku.
• aktywa finansowe dostępne do sprzedaży – aktywa finansowe niebędące instrumentami
pochodnymi, które zostały wyznaczone jako dostępne do sprzedaży lub niebędące pożyczkami
i należnościami, inwestycjami utrzymywanymi do upływu terminu wymagalności ani aktywami
finansowymi wycenianymi w wartości godziwej przez wynik finansowy.
Ujęcie i wyłączenie składnika aktywów finansowych oraz zobowiązania finansowego
Składnik aktywów finansowych lub zobowiązanie finansowe jest wykazywane w bilansie, gdy staje się
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
26 | S t r o n a
stroną umowy tego instrumentu. Standaryzowane transakcje kupna i sprzedaży aktywów i zobowiązań
finansowych ujmuje się na dzień zawarcia transakcji.
Składnik aktywów finansowych wyłącza się z bilansu, w przypadku gdy wynikające z zawartej umowy
prawa do korzyści ekonomicznych i ryzyka z niej wynikające zostały zrealizowane, wygasły lub
zrzeczone.
Wycena instrumentów finansowych na dzień powstania
Na dzień nabycia aktywa i zobowiązania finansowe Spółka wycenia w wartości godziwej, czyli
najczęściej według wartości godziwej uiszczonej zapłaty w przypadku składnika aktywów lub otrzymanej
kwoty w przypadku zobowiązania.
Koszty transakcji Spółka włącza do wartości początkowej wyceny wszystkich aktywów i zobowiązań
finansowych, poza kategorią aktywów i zobowiązań wycenianych w wartości godziwej poprzez
rachunek zysków i strat.
Wycena instrumentów finansowych na dzień bilansowy
Wycena instrumentów finansowych na dzień bilansowy odbywa się w sposób następujący:
• według zamortyzowanego kosztu, z uwzględnieniem efektywnej stopy procentowej: inwestycje
utrzymywane do terminu wymagalności, pożyczki i należności oraz pozostałe zobowiązania
finansowe.; wycena może odbywać się także w wartości wymagającej zapłaty, jeśli efekty
dyskonta nie są znaczące;
• według wartości godziwej: aktywa i zobowiązania finansowe z kategorii wycenianych w wartości
godziwej poprzez rachunek zysków i strat oraz kategorii aktywów finansowych dostępnych do
sprzedaży.
Skutki wyceny aktywów finansowych dostępnych do sprzedaży ujmuje się w kapitale własnym.
Skutki wyceny aktywów i zobowiązań finansowych zakwalifikowanych do pozostałych kategorii ujmuje
się w rachunku zysków i strat.
Rachunkowość zabezpieczeń
Instrumenty pochodne zabezpieczające przepływy pieniężne z wysoce prawdopodobną planowaną
transakcją wykazywane są w wartości godziwej z uwzględnieniem zmian tej wartości:
• w części uznanej za skuteczne zabezpieczenie – bezpośrednio w kapitale własnym,
• w części uznanej za nieskuteczną – w rachunku zysków i strat.
Instrumenty pochodne zabezpieczające wartość godziwą aktywów i zobowiązań wykazywane są w
wartości godziwej. Skutki zmiany wartości godziwej tych instrumentów są ujmowane w rachunku zysków
i strat.
Zaprzestanie stosowania zasad rachunkowości zabezpieczeń
Sporządzający sprawozdanie finansowe zaprzestaje stosowania zasad rachunkowości zabezpieczeń
przepływów pieniężnych, jeżeli:
• instrument zabezpieczający wygasa, zostaje sprzedany, rozwiązany lub wykonany. W takim
przypadku skumulowane zyski lub straty związane z instrumentem zabezpieczającym,
odnoszone bezpośrednio na kapitał własny, ujmuje się dalej w odrębnej pozycji w kapitale
własnym aż do momentu wystąpienia planowanej transakcji;
• zabezpieczenie przestaje spełniać kryteria rachunkowości zabezpieczeń. W takim przypadku
skumulowane zyski lub straty związane z instrumentem zabezpieczającym, odnoszone są
bezpośrednio na kapitał własny, aż do momentu wystąpienia planowanej transakcji;
• zaprzestano oczekiwać realizacji planowanej transakcji, wobec tego wszystkie skumulowane
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
27 | S t r o n a
zyski lub straty związane z instrumentem zabezpieczającym, odnoszone bezpośrednio na
kapitał własny, ujmuje się w rachunku zysków i strat.
Instrumenty pochodne
Instrumenty pochodne ujmuje się w wartości godziwej na dzień zawarcia kontraktu, a następnie
przeszacowuje do wartości godziwej na każdy dzień kończący okres sprawozdawczy. Instrumenty
pochodne wykazuje się jako aktywa, gdy ich wartość jest dodatnia, i jako zobowiązania – gdy ich wartość
jest ujemna, a zysk lub stratę z wyceny instrumentów ujmuje się niezwłocznie w wyniku finansowym.
Pochodny instrument finansowy jest zaliczany do krótkoterminowych instrumentów finansowych, jeżeli
termin rozliczenia tego instrumentu lub jego części przypada w okresie do jednego roku licząc od dnia
kończącego okres sprawozdawczy. Jeżeli termin rozliczenia instrumentu finansowego przypada w
okresie powyżej roku licząc od dnia kończącego okres sprawozdawczy taki instrument lub jego część
zaliczamy do długoterminowych instrumentów finansowych.
Kapitał własny
Kapitał własny ujmuje się w księgach rachunkowych z podziałem na jego rodzaje i według zasad
określonych przepisami prawa i postanowieniami statutu Spółki.
Kapitał ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej – tworzony jest z nadwyżki ceny emisyjnej
akcji powyżej ich wartości nominalnej pomniejszonej o koszty tej emisji. Koszty emisji akcji poniesione
przy powstaniu spółki akcyjnej lub podwyższeniu kapitału zakładowego zmniejszają kapitał z emisji akcji
powyżej ich wartości nominalnej do wysokości nadwyżki wartości emisji nad wartością nominalną akcji.
Niepodzielony wynik finansowy obejmuje: kwoty powstałe z podziału zysku, niepodzielony wynik z lat
ubiegłych, , skutki błędów poprzednich okresów.
Odrębną pozycję kapitału własnego stanowią kapitały mniejszości.
Kredyty bankowe i pożyczki
W momencie początkowego ujęcia wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane
według ceny nabycia odpowiadającej wartości godziwej otrzymanych środków pieniężnych,
pomniejszonej o koszty związane z uzyskaniem danego kredytu lub pożyczki.
Po początkowym ujęciu oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są następnie wyceniane
według skorygowanej cenie nabycia w postaci zamortyzowanego kosztu, przy zastosowaniu metody
efektywnej stopy procentowej. Przy obliczaniu skorygowanej ceny nabycia uwzględnia się koszty
związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki oraz dyskonta lub premie uzyskane przy rozliczeniu
zobowiązania.
Zobowiązania
Po początkowym ujęciu wszystkie zobowiązania, z wyjątkiem zobowiązań wycenianych wg wartości
godziwej, wycenia się, co do zasady, w skorygowanej cenie nabycia, stosując metodę efektywnej stopy
procentowej.
Jednakże zobowiązań o terminie wymagalności nie dłuższym niż 12 miesięcy od dnia bilansowego nie
dyskontuje się.
Zobowiązania prezentuje się w sprawozdaniu finansowym w podziale na długoterminowe i
krótkoterminowe. Ponadto wyodrębnia się zobowiązania wobec jednostek powiązanych oraz
zobowiązania wobec pozostałych jednostek.
Zaliczki otrzymane od kontrahentów na poczet realizacji usług prezentowane są w sprawozdaniach
finansowych w pozycji bilansu – zobowiązania krótkoterminowe jako zaliczki otrzymane na dostawy.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
28 | S t r o n a
Zobowiązani stanowią również kwoty związane z rozliczeniem usług budowlanych oraz innych usług
długoterminowych.
Kwoty zatrzymane przez dostawców są wyodrębniane w sprawozdaniu finansowym.
Zobowiązania warunkowe
Zobowiązanie warunkowe jest możliwym obowiązkiem, powstającym na skutek zdarzeń przeszłych,
których istnienie zostanie potwierdzone dopiero w momencie wystąpienia lub niewystąpienia jednego
lub większej ilości niepewnych przyszłych zdarzeń, nie w pełni podlegających kontroli Spółki lub
obecnym obowiązkiem, który powstaje na skutek zdarzeń przeszłych, ale nie jest ujmowany w
sprawozdaniu, ponieważ:
• nie jest prawdopodobne, aby konieczne było wydatkowanie środków zawierających w sobie
korzyści ekonomiczne w celu wypełnienia obowiązków lub
• kwoty zobowiązania nie można wycenić wystarczająco wiarygodnie.
Zidentyfikowane zobowiązania warunkowe podlegają prezentacji w sprawozdaniu finansowym w
dodatkowych informacjach i objaśnieniach,
Rezerwy
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na sporządzającym sprawozdanie finansowe ciąży istniejący
obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy
prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści
ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania.
Jeżeli sporządzający sprawozdanie finansowe spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną
zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny
składnik aktywów, ale tylko wówczas, gdy istnieje wystarczająca pewność, że zwrot ten rzeczywiście
nastąpi.
Koszty dotyczące danej rezerwy są wykazane w rachunku zysków i strat po pomniejszeniu o wszelkie
zwroty.
Spółka tworzy rezerwy na przyszłe naprawy gwarancyjne na drodze szacunków opartych na przeszłych
zdarzeniach związanych poniesionymi wydatkami z tego tytułu.
W przypadku gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny, wielkość rezerwy jest ustalana poprzez
zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej, przy
zastosowaniu stopy dyskontowej brutto odzwierciedlającej aktualne oceny rynkowe wartości pieniądza
w czasie oraz ewentualnego ryzyka związanego z danym zobowiązaniem. Jeżeli zastosowana została
metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie rezerwy w związku z upływem czasu jest ujmowane
jako koszty finansowania zewnętrznego.
Rozwiązanie niewykorzystanych rezerw następuje na dzień, na który okazały się zbędne. Powstanie
zobowiązania, na które uprzednio utworzono rezerwę, powoduje wykorzystanie rezerwy.
Jednostka tworzy rezerwy na straty z tytułu kontraktów budowlanych lub podobnych, w momencie
dokonania szacunku straty.
Rezerwy na świadczenia pracownicze
Sporządzający sprawozdanie tworzy rezerwę na koszty kumulowanych płatnych nieobecności, które
będzie musiała ponieść w wyniku niewykorzystanego przez pracowników uprawnienia, a które to
uprawnienie narosło na dzień bilansowy a także na odprawy emerytalne.
Rezerwy na koszty niewykorzystanych urlopów wyliczane są na podstawie faktycznej liczby dni
niewykorzystanych urlopów w bieżącym okresie powiększonej o liczbę dni niewykorzystanych urlopów
z okresów poprzednich. Rezerwę na koszty kumulowanych płatnych nieobecności ujmuje się po
potrąceniu wszelkich kwot już zapłaconych. Rezerwa urlopowa nie podlega zdyskontowaniu.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
29 | S t r o n a
Rezerwa na odprawy emerytalne tworzy się na podstawie liczby pracowników i liczby lat pozostających
do chwili odejścia na emeryturę. Rezerwa na odprawy emerytalne podlega zdyskontowaniu.
Przychody
Wysokość przychodów Jednostka ustala według wartości godziwej zapłaty otrzymanej bądź należnej.
Wartość godziwą zapłaty ustala się dyskontując wszystkie przyszłe wpływy w oparciu o kalkulacyjną
stopę procentową. Kalkulacyjną stopę procentową w sposób najprostszy ustala się na poziomie stopy
procentowej stosowanej do podobnego instrumentu finansowego wyemitowanego przez wystawcę
posiadającego podobną wiarygodność kredytową lub stopy procentowej dyskontującej wartość
nominalną instrumentu finansowego do bieżącej, gotówkowej ceny sprzedaży towaru lub usługi.
Różnicę pomiędzy nominalną i godziwą wartością należności (dyskonto) ujmuje się jako koszty
działalności, której dotyczą należności.
Kwotę przychodów wynikających z transakcji określa się zazwyczaj w drodze umowy między Jednostką
a kupującym, bądź użytkownikiem składnika aktywów. Jej wysokość ustala się według wartości godziwej
zapłaty, uwzględniając kwoty rabatów handlowych oraz rabatów hurtowych przyznanych przez
Jednostkę. Jeżeli wynik transakcji dotyczącej świadczenia usług można oszacować w wiarygodny
sposób, przychody z transakcji należy ująć na podstawie stopnia zaawansowania realizacji transakcji
na dzień bilansowy. Wynik transakcji można ocenić w wiarygodny sposób, jeżeli zostaną spełnione
wszystkie następujące warunki:
• kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób,
• istnieje prawdopodobieństwo, że jednostka uzyska korzyści ekonomiczne z tytułu
przeprowadzonej transakcji,
• stopień realizacji transakcji na dzień bilansowy może być określony w wiarygodny sposób,
• koszty poniesione w związku transakcją oraz koszty zakończenia transakcji mogą być
wycenione w wiarygodny sposób.
Ujęcie przychodów poprzez odwołanie się do stopnia zaawansowania realizacji transakcji jest często
określane jako metoda stopnia zaawansowania. Zgodnie z tą metodą przychody ujmuje się w tych
okresach, w których odbywa się świadczenie usług. Ujmowanie przychodów oparte o powyższą metodę
dostarcza użytecznych informacji na temat zasięgu działalności usługowej oraz wyników tejże
działalności w danym okresie. Przychody są ujmowane tylko wówczas, gdy istnieje
prawdopodobieństwo uzyskania przez jednostkę korzyści ekonomicznych z tytułu przeprowadzonej
transakcji. Jeśli występuje niepewność dotycząca ściągalności należnej kwoty już zaliczonej do
przychodów, wówczas nieściągalną kwotę lub kwotę, w odniesieniu do której odzyskanie przestało być
prawdopodobne, jednostka ujmuje w kosztach, a nie jako korektę pierwotnie ujętej kwoty przychodów.
Sporządzający sprawozdanie finansowe stosuje metodę zawansowania opartą na relacji kosztów
poniesionych do całkowitych kosztów przewidywanych do wykonania danej usługi.
Jeżeli wyniku transakcji dotyczącej świadczenia usług nie można oszacować w wiarygodny sposób,
przychody z transakcji należy ująć tylko do wysokości poniesionych kosztów, które jednostka spodziewa
się odzyskać. Jeżeli nie można w wiarygodny sposób oszacować wyniku transakcji, a odzyskanie
poniesionych kosztów nie jest prawdopodobne, nie ujmuje się przychodów, zaś wydatki poniesione
zalicza się do kosztów. Jeżeli niepewność uniemożliwiająca wiarygodne oszacowanie wyniku umowy
została usunięta, przychody z transakcji należy ująć na podstawie stopnia zaawansowania realizacji
transakcji na dzień bilansowy.
Przychody z tytułu odsetek wynikających z przekazania przez jednostkę aktywów do używania innej
jednostce (np. pożyczka, leasing finansowy) wykazuje się z uwzględnieniem efektywnej stopy
procentowej.
Tantiemy (np. wynikającej z udzielonych licencji lub podobnych praw) wykazuje się w oparciu o zasadę
memoriału zgodnie z istotą zawartych umów.
Dywidendy wykazuje się w momencie ustalenia praw jednostki do ich otrzymania.
Przychody z transakcji barterowych wykazuje się tylko wtedy, gdy mają one treść ekonomiczną.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
30 | S t r o n a
Rachunkowość w odniesieniu do dotacji
Dotacje są ujmowane, jeżeli istnieje uzasadniona pewność, że dotacja zostanie uzyskana oraz
spełnione zostaną wszystkie związane z nią warunki.
Dotacje dotyczące składników rzeczowych aktywów trwałych są ujmowane jako przychody przyszłych
okresów i są rozliczane w sposób systematyczny w pozostałe przychody operacyjne na przestrzeni
okresu użytkowania składnika aktywów podlegającego amortyzacji.
Dotacje dotyczące pozycji kosztowych są ujmowane jako pomniejszenie kosztów w momencie ich
poniesienia, a nadwyżkę otrzymanej dotacji ponad wartość odpowiednich kosztów ujmuje się w
pozostałych przychodach operacyjnych.
Koszty
Sporządzający sprawozdanie finansowe ujmuje koszty zgodnie z zasadą współmierności przychodów i
kosztów oraz zasadą ostrożności.
Koszt własny sprzedaży na dzień bilansowy koryguje się o zmianę wartości godziwej instrumentów
finansowych zabezpieczających przepływy pieniężne, w przypadku gdy transakcja przestaje być
efektywna oraz w przypadku zrealizowania się pozycji zabezpieczanej.
Rachunek kosztów prowadzony jest w układzie miejsc powstawania kosztów oraz w układzie
rodzajowym, przy czym za podstawowy układ sprawozdawczy kosztów w rachunku zysków i strat
przyjmuje się wariant kalkulacyjny.
Całkowity koszt sprzedanych produktów, towarów i materiałów stanowi:
koszt wytworzenia sprzedanych produktów,
koszt wytworzenia sprzedanych usług,
wartość sprzedanych towarów i materiałów,
Ponadto kosztami okresu sprawozdawczego, wpływającymi na wynik finansowy, są pozostałe koszty
operacyjne, związane pośrednio z działalnością operacyjną, w tym w szczególności:
• Koszty zarządu;
• Koszty sprzedaży;
• Strata ze zbycia rzeczowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych;
• Przekazane darowizny;
• Utworzone rezerwy na sprawy sporne, kary i odszkodowania i inne koszty pośrednio związane
z działalnością operacyjną, a także koszty finansowe związane z finansowaniem działalności.
Transakcje w walutach obcych
Transakcje wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na złote polskie przy
zastosowaniu kursu obowiązującego w dniu zawarcia transakcji lub kursu określonego w
towarzyszącym danej transakcji kontrakcie terminowym typu „forward”.
Na dzień bilansowy pozycje pieniężne wyrażone w walutach innych niż polski złoty są przeliczane na
złote polskie przy zastosowaniu odpowiednio obowiązującego na koniec okresu sprawozdawczego
kursu zamknięcia (kursu natychmiastowej realizacji, wykonania), tzn. po kursie natychmiastowej
realizacji z dnia bilansowego. Niepieniężne pozycje bilansowe wyrażone w walucie obcej są
wykazywane po kursie historycznym z dnia transakcji. Powstałe z przeliczenia różnice kursowe
ujmowane są odpowiednio w pozycji przychodów lub kosztów finansowych lub, w przypadkach
określonych zasadami (polityką) rachunkowości, kapitalizowane w wartości aktywów, z wyjątkiem
pozycji pieniężnych stanowiących zabezpieczenie ryzyka walutowego, ujmowanych zgodnie z
zasadami rachunkowości zabezpieczeń przepływów pieniężnych bezpośrednio na kapitale.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
31 | S t r o n a
Za kurs obowiązujący w dniu zawarcia transakcji przyjmuje się kurs średni NPB ogłoszony na dzień
poprzedzający dzień przeprowadzenia transakcji.
Za kurs natychmiastowej realizacji na dzień bilansowy przyjmuje się kurs średni NBP ogłoszony na
dzień bilansowy.
Podatek dochodowy
Na obowiązkowe obciążenia wyniku składają się: podatek bieżący oraz podatek odroczony. Bieżące
obciążenie podatkowe jest obliczane na podstawie wyniku podatkowego (podstawy opodatkowania)
danego roku obrotowego. Zysk (strata) podatkowa różni się od księgowego zysku (straty) netto w
związku z wyłączeniem przychodów podlegających opodatkowaniu i kosztów stanowiących koszty
uzyskania przychodów w latach następnych oraz pozycji kosztów i przychodów, które nigdy nie będą
podlegały opodatkowaniu. Obciążenia podatkowe są wyliczane w oparciu o stawki podatkowe
obowiązujące w danym roku obrotowym.
Podatek odroczony jest wyliczany metodą bilansową jako podatek podlegający zapłaceniu lub zwrotowi
w przyszłości. Podstawą wyliczenia podatku odroczonego są różnice pomiędzy wartościami
bilansowymi aktywów i pasywów a odpowiadającymi im wartościami podatkowymi wykorzystywanymi
do wyliczenia podstawy opodatkowania. Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona od wszystkich
dodatnich różnic przejściowych podlegających opodatkowaniu, natomiast składnik aktywów z tytułu
podatku odroczonego jest rozpoznawany do wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że będzie można
pomniejszyć przyszłe zyski podatkowe o rozpoznane ujemne różnice przejściowe. Składnik aktywów
tworzony jest również w oparciu o możliwe do rozliczenia straty podatkowe przenoszone na kolejny
okres jak również niewykorzystane ulgi podatkowe.
Składnik aktywów i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego mogą być kompensowane w
przypadku kiedy przewiduje się, że realizacja składnika aktywów i rezerwy z tytułu odroczonego podatku
dochodowego nastąpi w tym samym okresie rozliczeniowym.
Pozycja aktywów lub zobowiązanie podatkowe nie powstaje, jeśli różnica przejściowa wynika z tytułu
wartości firmy albo z tytułu pierwotnego ujęcia innego składnika aktywów lub zobowiązania w transakcji,
która nie ma wpływu ani na wynik podatkowy, ani na wynik księgowy. Rezerwa z tytułu podatku
odroczonego jest rozpoznawana od przejściowych różnic podatkowych powstałych w wyniku inwestycji
w podmioty zależne i stowarzyszone oraz wspólne przedsięwzięcia, chyba że jednostka jest zdolna
kontrolować moment odwrócenia różnicy przejściowej i jest prawdopodobne, iż w dającej się
przewidzieć przyszłości różnica przejściowa się nie odwróci.
Wartość składnika aktywów z tytułu podatku odroczonego podlega analizie na każdy dzień bilansowy,
a w przypadku gdy spodziewane przyszłe zyski podatkowe nie będą wystarczające dla realizacji
składnika aktywów lub jego części, następuje jego odpis. Podatek odroczony jest wyliczany przy użyciu
stawek podatkowych, które będą obowiązywać w momencie, gdy pozycja aktywów zostanie
zrealizowana lub zobowiązanie stanie się wymagalne. Podatek odroczony jest ujmowany w rachunku
zysków i strat, poza przypadkiem gdy dotyczy on pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym. W
tym ostatnim wypadku podatek odroczony jest również rozliczany bezpośrednio w kapitały własne.
Pozostałe podatki
Przychody, koszty i aktywa są ujmowane po pomniejszeniu o wartość podatku od towarów i usług, z
wyjątkiem:
• sytuacji, gdy podatek od towarów i usług zapłacony przy zakupie aktywów lub usług nie jest
możliwy do odzyskania od organów podatkowych - wówczas jest on ujmowany odpowiednio
jako część kosztów nabycia składnika aktywów lub jako koszt,
• należności i zobowiązań, które są wykazywane z uwzględnieniem kwoty podatku od towarów i
usług.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
32 | S t r o n a
Kwota netto podatku od towarów i usług możliwa do odzyskania lub wymagająca zapłaty na rzecz
organów podatkowych jest ujęta w bilansie jako część należności lub zobowiązań.
Pozostałe podatki, tj. podatek od środków transportu, podatek od nieruchomości, podatek od osób
fizycznych, ujmowane są w koszty operacyjne działalności Spółki.
Zysk na jedną akcję
Zysk na jedną akcję obliczany jest poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przysługujący
akcjonariuszom akcji zwykłych przez średnią ważoną liczbę akcji występujących w danym okresie.
Rozwodniony zysk na jedną akcję dla każdego okresu jest obliczany poprzez podzielenie zysku netto
za dany okres skorygowanego o ewentualne zmiany zysku wynikające ze zmiany potencjalnych akcji
zwykłych na akcje zwykłe przez skorygowaną średnią ważoną liczbę akcji zwykłych.
Połączenia i konsolidacja
Jednostki zależne to wszystkie jednostki gospodarcze (w tym jednostki strukturyzowane), nad którymi
Sporządzający sprawozdanie finansowe sprawuje kontrolę. Sporządzający sprawozdanie finansowe
sprawuje kontrolę nad jednostką, wówczas gdy jest narażona, lub ma prawo do zmiennych zwrotów ze
swojego zaangażowania w tę jednostkę oraz ma możliwość wywierania wpływu na te zwroty poprzez
sprawowanie władzy nad tą jednostką. Jednostki zależne podlegają pełnej konsolidacji od dnia
przeniesienia kontroli do grupy. Konsolidacji zaprzestaje się od dnia zaprzestania sprawowania kontroli.
Sporządzający sprawozdanie finansowe ujmuje połączenia przedsięwzięć metodą nabycia. Zapłata
przekazana za nabycie jednostki zależnej stanowi wartość godziwą przekazanych aktywów,
zobowiązań zaciągniętych wobec poprzednich właścicieli jednostki przejmowanej oraz udziałów
kapitałowych wyemitowanych przez grupę. Przekazana zapłata obejmuje wartość godziwą składnika
aktywów lub zobowiązania wynikających z ustaleń dotyczących zapłaty warunkowej. Możliwe do
zidentyfikowania nabyte aktywa i zobowiązania oraz zobowiązania warunkowe przejęte w ramach
połączenia przedsięwzięć wycenia się w ujęciu początkowym w ich wartościach godziwych na dzień
przejęcia. Sporządzający sprawozdanie finansowe ujmuje na dzień przejęcia wszelkie udziały niedające
kontroli w jednostce przejmowanej albo według wartości godziwej, albo według wartości
proporcjonalnego udziału (odpowiadającego udziałowi niedającemu kontroli) w możliwych do
zidentyfikowania ujętych aktywach netto jednostki przejmowanej. W przypadku połączenia
przedsięwzięć realizowanego etapami, jednostka przejmująca ponownie wycenia wartość bilansową
wykazaną na dzień przejęcia uprzednio należących do niej udziałów kapitałowych w jednostce
przejmowanej do wartości godziwej na dzień przejęcia i ujmuje powstały zysk lub stratę w wyniku.
Zapłata warunkowa, którą klasyfikuje się jako część kapitału własnego, nie podlega ponownej wycenie,
a jej późniejsze uregulowanie rozlicza się w ramach kapitału własnego. Wewnątrzgrupowe transakcje i
rozrachunki oraz niezrealizowane zyski na transakcjach między jednostkami grupy są eliminowane.
Zmiany udziału własnościowego w jednostkach zależnych, które nie skutkują utratą kontroli , transakcje
z udziałowcami niekontrolującymi, które nie powodują utraty kontroli, wykazuje się jako transakcje
kapitałowe – tj. jako transakcje z właścicielami, działającymi w ramach uprawnień właścicieli kapitału.
Różnicę pomiędzy wartością godziwą przekazanej zapłaty a nabytym udziałem w wartości bilansowej
aktywów netto jednostki zależnej wykazuje się w kapitale własnym. Zyski lub straty ze zbycia udziałów
niekontrolujących również wykazuje się w kapitale własnym.
W momencie utraty kontroli przez grupę ewentualny zachowany udział w jednostce podlega wycenie
do wartości godziwej na dzień utraty kontroli, przy czym zmiana wartości bilansowej jest ujmowana w
wyniku finansowym. Wartość godziwa stanowi początkową wartość bilansową dla potrzeb późniejszego
wykazywania zatrzymanego udziału jako jednostki stowarzyszonej, wspólnego przedsięwzięcia lub
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
33 | S t r o n a
składnika aktywów finansowych. Dodatkowo, wszelkie kwoty uprzednio ujmowane w pozostałych
całkowitych dochodach w odniesieniu do danej jednostki wykazuje się tak, jak gdyby grupa
bezpośrednio zbyła odnośne aktywa lub zobowiązania. Może to oznaczać, że kwoty uprzednio
ujmowane w pozostałych całkowitych dochodach przeklasyfikowuje się do wyniku finansowego.
Jednostki stowarzyszone to wszelkie jednostki, na które sporządzający sprawozdanie finansowe
wywiera znaczący wpływ, lecz których nie kontroluje, co zwykle towarzyszy posiadaniu od 20% do 50%
praw głosu. Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych ujmuje się metodą praw własności. Zgodnie z
tą metodą inwestycja w jednostce stowarzyszonej jest początkowo ujmowana w cenie nabycia, a
wartość bilansowa jest powiększana lub pomniejszana w celu ujęcia udziału inwestora w wyniku
jednostki po dacie nabycia udziału. Inwestycja grupy w jednostkach stowarzyszonych obejmuje
określoną w dniu nabycia wartość firmy. W przypadku zmniejszenia udziału własnościowego w
jednostce stowarzyszonej, ale zachowania znaczącego wpływu, odpowiedniemu przeklasyfikowaniu do
wyniku podlega jedynie proporcjonalna część kwot uprzednio ujmowanych w pozostałych całkowitych
dochodach. Udział sporządzającego sprawozdanie finansowe w wyniku finansowym po przejęciu
wykazuje się w sprawozdaniu z wyniku, zaś jej udział w pozostałych całkowitych dochodach po przejęciu
wykazuje się w pozostałych całkowitych dochodach wraz z odpowiednią korektą wartości bilansowej
inwestycji. Gdy udział Sporządzającego sprawozdanie finansowe w stratach jednostki stowarzyszonej
staje się równy lub większy od jej udziału w tej jednostce stowarzyszonej, obejmującego ewentualne
inne niezabezpieczone należności, sporządzający sprawozdanie finansowe przestaje ujmować dalsze
straty, chyba że wzięła na siebie obowiązki prawne lub zwyczajowo oczekiwane lub dokonała płatności
w imieniu danej jednostki stowarzyszonej.
Na każdy dzień sprawozdawczy grupa ustala czy występują obiektywne dowody na to, że nastąpiła
utrata wartości inwestycji w jednostce stowarzyszonej. Jeżeli utrata wartości miała miejsce, grupa
oblicza kwotę utraty wartości jako różnicę pomiędzy wartością odzyskiwalną jednostki stowarzyszonej
a jej wartością bilansową i wykazuje tę kwotę obok „udziału w zysku/(stracie) jednostki stowarzyszonej”
w sprawozdaniu z wyniku.
Połączenie jednostek pod wspólną kontrolą to połączenie jednostek gospodarczych, w ramach którego
wszystkie łączące się podmioty znajdują się ostatecznie pod kontrolą tej samej strony lub stron zarówno
przed, jak i po połączeniu oraz kontrola ta nie jest tymczasowa. W szczególności, chodzi tu o takie
transakcje, jak transfer spółek lub przedsięwzięć pomiędzy jednostkami Grupy lub połączenie jednostki
dominującej z jej jednostką zależną.
Do rozliczenia skutków połączeń pomiędzy jednostkami znajdującymi się pod wspólną kontrolą Spółka
stosuje metodę łączenia udziałów.
Zasada zakazu kompensat
Zasada ta dotyczy zakazu kompensowania aktywów i zobowiązań, chyba że MSSF wymaga lub
dopuszcza dokonanie kompensaty.
Pozycje przychodów i kosztów można kompensować wtedy i tylko wtedy, gdy:
• kompensata wymagana jest przez MSSF,
• zyski, straty i powiązane z nimi koszty wynikające z tych samych lub zbliżonych transakcji lub
zdarzeń nie są istotne.
W Spółce przyjmuje się następujące transakcje prezentowane poprzez kompensaty:
• zyski i straty na sprzedaży aktywów trwałych, łącznie z inwestycjami i aktywami służącymi
działalności operacyjnej, ujmowane są w wysokości różnicy między przychodami osiągniętymi
ze sprzedaży a wartością bilansową danego składnika aktywów powiększoną o koszty
sprzedaży;
• wydatki związane z rezerwą, które na mocy umowy są refundowane przez stronę trzecią (np.
gwarancja udzielona przez dostawcę) kompensuje się z odnośną kwotą refundacji;
aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego wykazuje się jako nadwyżkę aktywa lub
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
34 | S t r o n a
rezerwy;
• zaliczki otrzymane na wykonanie prac wynikających z umów o usługę budowlaną kompensuje
się z wartością należnych przychodów wynikającą z tych umów, pod warunkiem możliwości
kompensaty na podstawie zapisów umowy;
• zyski i straty powstałe z tytułu grupy zbliżonych transakcji ujmuje się w kwocie netto, np. zyski i
straty z tytułu różnic kursowych lub zyski i straty z tytułu wyceny instrumentów finansowych
przeznaczonych do obrotu i zabezpieczających ujętych w wyniku finansowym, zyski lub straty
z tytułu dyskonta rozrachunków długoterminowych;
• należności i zobowiązania z tytułu rozliczenia podatku VAT naliczonego i należnego,
dotyczącego przyszłych okresów rozliczeniowych.
Rachunek przepływów pieniężnych
Rachunek przepływów pieniężnych sporządzany jest metodą pośrednią.
Zmiany zasad, zmiany szacunków, błędy lat poprzednich
Zmiany zasad (polityki) rachunkowości dokonuje się w przypadku zmiany przepisów prawnych
dotyczących rachunkowości, gdy doprowadzi to do tego, iż zawarte w sprawozdaniu finansowym
informacje o wpływie transakcji, innych zdarzeń i warunków na sytuację finansową, wynik finansowy czy
też przepływy pieniężne, będą bardziej wiarygodne.
W przypadku dokonania zmian polityki rachunkowości zakłada się, że nowe zasady rachunkowości były
stosowane od zawsze. Korekty z tym związane wykazuje się jako korekty kapitału własnego – w pozycji
zysk/strata z lat ubiegłych. Dla zapewnienia porównywalności danych należy dokonać odpowiednich
zmian sprawozdań finansowych (danych porównywalnych) za lata poprzednie w taki sposób, aby
sprawozdania te również uwzględniały dokonane zmiany zasad rachunkowości.
Pozycje sprawozdania finansowego ustalone na podstawie szacunku podlegają weryfikacji w sytuacji,
gdy zmienią się okoliczności będące podstawą dokonanych szacunków lub w wyniku pozyskania
nowych informacji czy zdobycia większego doświadczenia.
Korekty spowodowane usunięciem istotnych błędów poprzednich okresów odnosi się na kapitał własny
– w pozycji zyski/straty z lat ubiegłych. Przy sporządzaniu sprawozdania finansowego należy przyjąć
założenie, że błąd skorygowano już w okresie, w którym został popełniony. Oznacza to, że kwota
korekty odnoszącej się do poprzedniego okresu sprawozdawczego powinna być uwzględniona w
rachunku zysków i strat tego okresu.
Pozycje wyjątkowe
Pozycje wyjątkowe są ujawniane w sprawozdaniu finansowym oddzielnie wtedy, gdy jest to niezbędne
dla zrozumienia sytuacji finansowej i wyników sporządzającego sprawozdanie finansowe. Są to
znaczące pozycje przychodów lub kosztów, które zostały wykazane oddzielnie z uwagi na istotność
kwot lub charakteru zdarzenia.
Segmenty z działalności
Zgodnie z wymogami MSSF 8, Spółka identyfikuje segmenty operacyjne w oparciu o wewnętrzne
raporty, które są regularnie weryfikowane przez Zarząd w celu alokacji zasobów do poszczególnych
segmentów oraz oceny wyników ich działalności.
Ocena działalności segmentów dokonywana jest głównie na podstawie przychodów oraz wyników na
poziomie EBIT
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
35 | S t r o n a
W grupie, w ramach której prowadzi działalność jednostka identyfikuje się następujące segmenty:
Działalność budowlano -
montażowa
Działalność deweloperska
Działalność związana z
najmem nieruchomości
inwestycyjnej
Pozostałe
Do grupy pozostałe przypisuje się pozostałą działalność poboczną, która nie ma wpływu na ocenę
sytuacji finansowej jednostki. Wszystkie aktywa i pasywa przypisywane są do głównych segmentów
działalności.
Transakcje z podmiotami powiązanymi
Zasady rachunkowości oraz ważne oszacowania i założenia zaprezentowane w polityce rachunkowości
mają zastosowanie również do transakcji przeprowadzanych z podmiotami powiązanymi.
Pozycje oparte na szacunkach i profesjonalnym osądzie
Klasyfikacja umów leasingowych sporządzający sprawozdanie finansowe dokonuje klasyfikacji leasingu
jako operacyjnego lub finansowego w oparciu o ocenę, w jakim zakresie ryzyko i pożytki z tytułu
posiadania przedmiotu leasingu przypadają w udziale leasingodawcy, a w jakim leasingobiorcy. Ocena
ta opiera się na treści ekonomicznej każdej transakcji.
Sporządzający sprawozdanie finansowe dokonuje osądu w zakresie możliwości wiarygodnego
oszacowania wyniku umowy o usługę budowlaną. Ocena opiera się na analizie prawdopodobieństwa
osiągnięcia korzyści ekonomicznych związanych z daną umową. Przychody z wykonania kontraktów
budowlanych ustala się proporcjonalnie do stopnia zaawansowania, mierzonego udziałem kosztów
poniesionych od dnia zawarcia umowy do dnia ustalenia przychodu w całkowitych kosztach wykonania
usługi. Budżety kontraktów podlegają formalnemu procesowi aktualizacji. Jeżeli stopień
zaawansowania usługi nie może być na dzień bilansowy wiarygodnie ustalony, przychód ustala się w
wysokości poniesionych kosztów umowy, dla których istnieje prawdopodobieństwo ich odzyskania.
Sporządzający sprawozdanie finansowe dokonuje oceny wystąpienia przesłanek utraty wartości
aktywów. Utrata wartości aktywów ma miejsce wówczas, gdy wartość bilansowa składnika aktywów lub
ośrodka wypracowującego środki pieniężne przekracza jego wartość możliwą do odzyskania,
rozumianą jako wartość godziwą pomniejszoną o koszt sprzedaży lub wartość użytkową składnika
majątku lub ośrodka wypracowującego środki pieniężne, zależnie od tego, która z nich jest wyższa.
Ocena opiera się na oszacowaniu przyszłych wpływów i wypływów pieniężnych pochodzących z
dalszego użytkowania składnika aktywów i z tytułu jego ostatecznego zbycia oraz zastosowania
odpowiedniej stopy dyskontowej do tych przyszłych przepływów pieniężnych
Sporządzający sprawozdanie finansowe dokonuje oceny wystąpienia przesłanek utraty wartości akcji
(udziałów) w jednostkach zależnych. Test na utratę wartości, ośrodka wypracowującego środki
pieniężne, opiera się o oszacowanie przyszłych zdyskontowanych przepływów pieniężnych (metoda
DCF), generowanych przez spółkę. Analogicznie test na utratę wartości przeprowadzany jest dla
wartości firmy.
Sporządzający sprawozdanie finansowe dokonuje oceny prawdopodobieństwa zapłaty należności,
poprzez uwzględnienie ich przeterminowania, ustanowionych zabezpieczeń oraz sytuacji dłużnika,
osobno dla każdej transakcji.
Sporządzający sprawozdanie finansowe dokonuje osądu w zakresie nakładów niezbędnych do
wypełnienia danego obowiązku na dzień bilansowy, związanego z trwającymi sporami sądowymi.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
36 | S t r o n a
Ocena opiera się na oszacowaniu kwoty, jaką Jednostka powinna by zapłacić wypełniając dany
obowiązek na dzień bilansowy.
Sporządzający sprawozdanie finansowe rozpoznaje składnik aktywów z tytułu podatku odroczonego
bazując na założeniu, że w przyszłości zostanie osiągnięty dochód podatkowy pozwalający na jego
wykorzystanie. Pogorszenie uzyskiwanych dochodów podatkowych w przyszłości mogłoby
spowodować, że założenie to stałoby się nieuzasadnione.
Sporządzający sprawozdanie finansowe stosuje metodę procentowego zaawansowania prac przy
rozliczaniu kontraktów długoterminowych. Stosowanie tej metody wymaga od Jednostki szacowania
proporcji dotychczas poniesionych kosztów umowy w stosunku do szacunkowych łącznych kosztów
umowy. W uzasadnionych przypadkach, gdy metoda ta nie odzwierciedlałaby wiarygodnie stanu
zaawansowania wykonania umowy, może być stosowana inna metoda, rzetelnie odzwierciedlająca stan
zaawansowania realizacji umowy.
Wysokość stawek amortyzacyjnych ustalana jest na podstawie przewidywanego okresu ekonomicznej
użyteczności składników rzeczowego majątku trwałego oraz wartości niematerialnych. Jednostka
corocznie dokonuje weryfikacji przyjętych okresów ekonomicznej użyteczności na podstawie bieżących
szacunków
Jednostka wycenia nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej w oparciu o metodę DCF opartą
o oszacowanie przyszłych zdyskontowanych przepływów pieniężnych.
IX. Zmiany zasad rachunkowości i prezentacji sprawozdań finansowych
Sporządzający sprawozdanie finansowe nie zmienił w bieżącym roku obrotowym zmian w polityce
rachunkowości innych niż wymaganych przepisami prawa (o ile wystąpiły, opisane w oddzielnej części
sprawozdania), w głównej mierze wynikające ze zmian w MSSF zatwierdzonych do stosowania przez
Unię Europejską.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
37 | S t r o n a
X. Wpływ na sprawozdanie finansowe bieżących i przyszłych zmian w
przepisach o rachunkowości
Następujące nowe standardy, zmiany do standardów oraz nowe interpretacje zostały
wydane przez RMSR, zatwierdzone do stosowania po 1 stycznia 2024r.
Wpływ na sprawozdanie finansowe /
odniesienie
Zmiany do MSSF 16 "Leasing" - zobowiązania leasingowe w transakcjach sprzedaży
i leasingu zwrotnego
nie będą miały istotnego wpływu na
sprawozdanie finansowe
Zmiany do MSR 1 "Prezentacja sprawozdań finansowych" - klasyfikacja zobowiązań
jako krótkoterminowe lub długoterminowe
nie będą miały istotnego wpływu na
sprawozdanie finansowe
Zmiany do MSR 7 "Rachunek przepływów pieniężnych" oraz MSSF 7 "Instrumenty
finansowe - ujawnienie informacji" - umowy finansowania zobowiązań wobec
dostawców
nie będą miały istotnego wpływu na
sprawozdanie finansowe
Następujące nowe standardy, zmiany do standardów oraz nowe interpretacje zostały
wydane przez RMSR, zatwierdzone do stosowania po 1 stycznia 2025r.
Wpływ na sprawozdanie finansowe /
odniesienie
Zmiany do MSR 21 "Skutki zmian kursów wymiany walut obcych" - brak
wymienialności
nie będą miały istotnego wpływu na
sprawozdanie finansowe
Następujące nowe standardy, zmiany do standardów oraz nowe interpretacje zostały
wydane przez RMSR, zatwierdzone do stosowania po 1 stycznia 2026r.
Wpływ na sprawozdanie finansowe /
odniesienie
Zmiany do MSSF 9 "Instrumenty finansowe" i MSSF 7 "Instrumenty finansowe -
ujawnienia informacji" - zmiana w klasyfikacji i wycenie instrumentów finansowych
nie będą miały istotnego wpływu na
sprawozdanie finansowe
Następujące nowe standardy, zmiany do standardów oraz nowe interpretacje zostały
wydane przez RMSR, zatwierdzone do stosowania po 1 stycznia 2027r.
Wpływ na sprawozdanie finansowe /
odniesienie
MSSF 18 "Prezentacja i ujawnienia w sprawozdaniach finansowych"
nie będą miały istotnego wpływu na
sprawozdanie finansowe
MSSF 19 "Spółki zależne bez odpowiedzialności publicznej: ujawnianie informacji"
nie będą miały istotnego wpływu na
sprawozdanie finansowe
Zmiany odrzucone lub odroczone przez UE (zatwierdzone przez RMSR do
stosowania po 1 stycznia 2016r.)
Wpływ na sprawozdanie finansowe /
odniesienie
MSSF 14 "Regulacyjne rozliczenia międzyokresowe"
nie będą miały istotnego wpływu na
sprawozdanie finansowe
Zmiany do MSSF 10 :Skonsolidowane sprawozdania finansowe" i do MSR 28
"Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych" w zakresie sprzedaży lub przeniesienia
aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostkami stowarzyszonymi lub wspólnymi
przedsięwzięciami"
nie będą miały istotnego wpływu na
sprawozdanie finansowe
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
38 | S t r o n a
XI. Noty do jednostkowego sprawozdania finansowego
Nota 1 Rzeczowe aktywa trwałe
Struktura własnościowa środków trwałych
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Rzeczowe aktywa trwałe własne
62 867
55 970
Rzeczowe aktywa trwałe użytkowane na podstawie leasingu operacyjnego, najmu,
dzierżawy i podobnym charakterze
50 628
37 319
Razem
113 496
93 290
Środki trwałe stanowiące zabezpieczenie zobowiązań
27 714
28 619
Koszty finansowania zewnętrznego skapitalizowane w wartości aktywów trwałych
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Odsetki
Różnice kursowe
Pozostałe koszty finansowania zewnętrznego
Razem
Nie wystąpiły koszty finansowania zewnętrznego aktywowane w rzeczowym majątku trwałym.
Środki trwałe użytkowane na podstawie umowy leasingu finansowego
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Koszty
94 163
73 894
Umorzenie
-43 535
-36 574
Razem
50 628
37 319
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
39 | S t r o n a
Środki trwałe
wg rodzajów
grunty
budynki i
budowle
urządzenia
techniczne
i maszyny
środki
transportu
inne
środki
trwałe
Środki
trwałe w
budowie
Zaliczki na
środki trwałe
w budowie
Środki trwałe
przeznaczone
do sprzedaży
RAZEM
Stan na 01-01-
2024
Koszty
1 982
39 666
52 158
53 774
2 085
22
149 687
Umorzenie i
odpisy
aktualizujące
-11 047
-29 908
-13 910
-1 533
-56 398
Wartość
księgowa netto
1 982
28 619
22 251
39 864
552
22
93 290
Zwiększenia
w tym nadwyżki
z
przeszacowania
Zmniejszenia
w tym zmiany w
skumulowanej
amortyzacji
Różnice
kursowe
Stan na 31-12-
2024
Wartość
księgowa netto
1 982
28 619
22 251
39 864
552
22
93 290
Stan na 01-01-
2025
Koszty
1 982
40 137
69 095
69 976
2 085
183 274
Umorzenie
-12 109
-35 961
-20 034
-1 674
-69 779
Odpisy
aktualizujące
Wartość
księgowa netto
1 982
28 028
33 133
49 942
411
113 498
Stan na 31-12-
2025
Koszty
471
16 936
16 202
-22
33 587
Zwiększenia w
tym:
471
17 354
16 586
34 411
-nabycia
3 590
8 684
12 274
-nabycia
jednostki
zależne
-nadwyżki z
przeszacowania
-przeniesienia
471
471
-inne
13 764
7 902
21 666
Zmniejszenia w
tym:
-417
-385
-22
-824
-zbycie
-417
-385
-802
-przesunięcia
do grupy
przeznaczonych
do sprzedaży
-inne
-22
-22
Umorzenie
-1 062
-6 054
-6 124
-142
-13 381
Zwiększenia w
tym:
-1 062
-6 054
-6 124
-142
-13 381
-amortyzacja
-1 062
-6 054
-6 124
-142
-13 381
-nabycia
jednostki
zależne
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
40 | S t r o n a
-inne
Zmniejszenia
-zbycie
-przesunięcia
do grupy
przeznaczonych
do sprzedaży
-przeniesienia
-inne
Odpisy
aktualizujące
-odpisy
aktualizujące
-cofnięcia
odpisów
aktualizujących
Różnice
kursowe
Wartość netto
1 982
28 028
33 133
49 942
411
113 496
Środki trwałe
wg rodzajów
grunty
budynki i
budowle
urządzenia
techniczne
i maszyny
środki
transportu
inne
środki
trwałe
Środki
trwałe w
budowie
Zaliczki na
środki trwałe
w budowie
Środki trwałe
przeznaczone
do sprzedaży
RAZEM
Na najbliższe okresy sprawozdawcze nie są planowane żadne ponadnormatywne nakłady na środki
trwałe w ramach zatwierdzonych planów inwestycyjnych.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
41 | S t r o n a
Nota 2 Nieruchomości inwestycyjne
Nieruchomości inwestycyjne wyceniane wg
modelu wartości godziwej
grunty
niezabudowane
budynki i budowle
RAZEM
Stan na 01-01-2024
Nabycia nowych nieruchomości
842
148 000
148 842
Zwiększenia wynikające z aktywowania
późniejszych nakładów
Zwiększenia wynikające z nabycia w wyniku
połączenia jednostek
Kwota netto zysków lub strat wynikających z
korekt wyceny wartości godziwej
Przeniesienia na inwestycje pod wynajem
Przeniesienia do i z zapasów
Sprzedaż
Przeniesienia do i z nieruchomości
zajmowanych przez właściciela
Inne zmiany
Stan na 31-12-2024
842
148 000
148 842
Nabycia nowych nieruchomości
Zwiększenia wynikające z aktywowania
późniejszych nakładów
Zwiększenia wynikające z nabycia w wyniku
połączenia jednostek
Kwota netto zysków lub strat wynikających z
korekt wyceny wartości godziwej
-12 656
-12 656
Przeniesienia na inwestycje pod wynajem
Przeniesienia do i z zapasów
Sprzedaż
Przeniesienia do i z nieruchomości
zajmowanych przez właściciela
Inne zmiany
Stan na 31-12-2025
842
135 344
136 186
W dniu 15 lipca 2024 roku Spółka MIRBUD S.A. zgodnie z Aktem Notarialnym Rep. A nr 6869/2024
dokonała zakupu od Spółki Marywilska 44 Sp. z o.o. nieruchomości inwestycyjnej położonej w Ostródzie
przy ul. Grunwaldzkiej 55 obejmującej hale o łącznej pow. 56.724 m2 z przeznaczeniem pod działalność
magazynowo – logistyczną o wartości godziwej na dzień 31 grudnia 2024 roku w wysokości
148.000 tys. PLN.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka zaktualizowała wartość godziwą posiadanej nieruchomości
inwestycyjnej w wyniku, której dokonała odpisu w wysokości 12.656 tys. PLN.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
42 | S t r o n a
W dniu 6 listopada 2024 roku Spółka MIRBUD S.A. zgodnie z Aktem Notarialnym Rep. A nr 10387/2024
dokonała zakupu niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Ostródzie przy ul.
Grunwaldzkiej – Partyzantów o łącznej powierzchni 0,4003 ha za łączną kwotę 842 tys. PLN. Celem
zakupu działki jest poprawa warunków zagospodarowania będącej w posiadaniu Emitenta
nieruchomości inwestycyjnej.
Spółka posiada zaangażowanie kapitałowe w jednostki zależne, dla których nieruchomości inwestycje
stanowią istotną część działalności.
Szacowane przepływy finansowe z tych nieruchomości stanowiły element testu na utratę wartości
inwestycji kapitałowych w jednostki zależne.
Skonsolidowane Sprawozdanie Finansowe Grupy MIRBUD w sposób bardziej szczegółowy
przedstawia informacje dotyczące omawianej pozycji.
Struktura własnościowa wartości nieruchomości inwestycyjnych
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Własne
136 186
148 842
Użytkowane na podstawie leasingu operacyjnego, najmu, dzierżawy i
podobnym charakterze
Razem
136 186
148 842
Nieruchomości inwestycyjne użytkowane na podstawie umowy leasingu
finansowego
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Aktywowane koszty leasingu
Zmiany wartości godziwej
Razem
Dane dotyczące nieruchomości inwestycyjne wyceniane w wartości godziwej
przeprowadzonej przez jednostkę
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Wartość księgowa
136 186
148 842
Przychody z czynszów
9 178
2 705
Bezpośrednie koszty operacyjne dla nieruchomości inwestycyjnych, które
przyniosły dochody z czynszów
-5 393
-1 958
Bezpośrednie koszty operacyjne dla nieruchomości inwestycyjnych, które nie
przyniosły dochodów z czynszów
Razem:
3 785
747
Kwoty ograniczeń realizacji korzyści ekonomicznych
Wynikające z umów kwoty do zakupu, wybudowania lub dostosowania
Nieruchomości inwestycyjne według hierarchii wartości godziwej
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
I
II
136 186
148 842
III
Razem
136 186
148 842
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
43 | S t r o n a
Nota 3 Wartości niematerialne
Struktura własnościowa wartości niematerialnych
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Wartości niematerialne własne
163
36
Wartości niematerialne użytkowane na podstawie leasingu operacyjnego, najmu,
dzierżawy i podobnym charakterze
Razem
163
36
Wartości niematerialne stanowiące zabezpieczenie zobowiązań
Koszty finansowania zewnętrznego skapitalizowane w wartościach niematerialnych
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Odsetki
Różnice kursowe
Pozostałe koszty finansowania zewnętrznego
Razem
Wartości niematerialne użytkowane na podstawie umowy leasingu finansowego
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Koszty
2 885
2 885
Umorzenie
-2 885
-2 885
Razem
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
44 | S t r o n a
Wartości niematerialne i prawne
Koszty
zakończonych
prac
rozwojowych
Wartość
firmy
Programy i
licencje
Inne wartości
niematerialne
i prawne
Zaliczki na
wartości
niematerialne i
prawne
RAZEM
Stan na 01-01-2024
Koszty
3 298
3 298
Umorzenie i odpisy aktualizujące
-3 262
-3 262
Wartość księgowa netto
36
36
Zwiększenia
w tym nadwyżki z przeszacowania
Zmniejszenia
w tym zmiany w skumulowanej
amortyzacji
Różnice kursowe
Stan na 31-12-2024
Wartość księgowa netto
36
36
stan na 2025-01-01
Koszty
3 334
3 334
Umorzenie
-3 172
-3 172
Odpisy aktualizujące
Wartość księgowa netto
163
163
stan na 2025-12-31
Koszty
3 334
3 334
Zwiększenia w tym:
144
144
-nabycia
144
144
-nabycia jednostki zależne
-nadwyżki z przeszacowania
-przeniesienia
-inne
Zmniejszenia w tym:
-107
-107
-zbycie
-107
-107
-przesunięcia do grupy
przeznaczonych do sprzedaży
-inne
Umorzenie
-3 172
-3 172
Zwiększenia w tym:
-17
-17
-amortyzacja
-17
-17
-nabycia jednostki zależne
-inne
Zmniejszenia
107
107
-zbycie
107
107
-przesunięcia do grupy
przeznaczonych do sprzedaży
-przeniesienia
-inne
Odpisy aktualizujące
-odpisy aktualizujące
-cofnięcia odpisów aktualizujących
Różnice kursowe
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
45 | S t r o n a
Wartość netto
163
163
Głównym elementem wartości niematerialnych jest system SAP. Okres użytkowania programu został
ustalony na 20 lat a jego wartość rezydualna na kwotę 0,00 PLN
Nota 4 Aktywa finansowe długoterminowe (z wyłączeniem należności handlowych, aktywów
wycenianych metodą praw własności oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów)
Inne aktywa finansowe ( z wyłączeniem należności handlowych,
aktywów wycenianych metodą praw własności oraz środków
pieniężnych i ich ekwiwalentów)
w tys. PLN
Stan na:
Zwiększenia
Zmniejszenia
Stan na:
31.12.2024
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2025
do 31.12.2025
31.12.2025
Długoterminowe aktywa finansowe
662 337
91 962
223 005
531 294
w jednostkach powiązanych
587 953
26 100
223 005
391 048
- udziały lub akcje
476 131
5 426
90 510
391 048
- udzielone pożyczki
111 822
20 674
132 495
- inne długoterminowe aktywa finansowe
w pozostałych jednostkach
74 384
65 862
140 246
- udziały lub akcje
74 384
65 862
140 246
- aktywa finansowe dostępne do sprzedaży
- aktywa finansowe utrzymywane do terminu wymagalności
- aktywa z tytułu instrumentów pochodnych
- udzielone pożyczki
- inne długoterminowe aktywa finansowe
Krótkoterminowe aktywa finansowe
133 521
133 521
w jednostkach zależnych i współzależnych
133 521
133 521
- udziały lub akcje dostępne do obrotu
- inne papiery wartościowe
- udzielone pożyczki
133 521
133 521
- inne krótkoterminowe aktywa finansowe
w jednostkach stowarzyszonych
- udziały lub akcje dostępne do obrotu
- inne papiery wartościowe
- udzielone pożyczki
- inne krótkoterminowe aktywa finansowe
w pozostałych jednostkach
- udziały lub akcje (notowane)
- inne udziały lub akcje
- aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik
finansowy
- aktywa finansowe dostępne do sprzedaży
-aktywa finansowe utrzymywane do terminu wymagalności
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
46 | S t r o n a
- aktywa z tytułu instrumentów pochodnych
- udzielone pożyczki
- inne krótkoterminowe aktywa finansowe
Razem
662 337
225 484
223 005
664 815
Na podstawie uchwały NZW nr 2/7/2024 z dnia 17 lipca 2024 roku Marywilska 44 Sp. z o.o. w drodze
umowy sprzedaży z dnia 22 lipca 2024 roku nabyła za wynagrodzeniem od MIRBUD S.A. udziały własne
w ilości 905.100 sztuk o wartości nominalnej 45.255 tys. PLN celem ich umorzenia.
Na podstawie uchwały Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników nr 1/12/2024 z dnia 18 grudnia
2024 roku Marywilska 44 Sp. z o.o. w drodze umowy sprzedaży z dnia 3 kwietnia 2025 roku nabyła za
wynagrodzeniem od MIRBUD S.A. udziały własne w ilości 905.100 sztuk o wartości nominalnej
45.255 tys. PLN celem ich umorzenia.
W wyniku powyżej opisanych zdarzeń Spółka JHM DEVELOPMENT SA stała się podmiotem
dominującym w stosunku do Spółki Marywilska 44 sp. z o.o.
W dniu 3 czerwca 2025 roku wykupione udziały własne Marywilska 44 sp. z o.o. zostały umorzone.
W pozycji udziały i akcje w pozostałych jednostkach Spółka MIRBUD S.A. wykazała akcje Spółki Torpol
S.A. W dniu 10 września 2024 roku MIRBUD S.A. zawiadomiła w trybie art. 69 Ustawy z dnia 29 lipca
2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego
systemu obrotu oraz o spółkach publicznych o przekroczeniu 10% ogólnej liczby akcji i głosów z tych
akcji na Walnym Zgromadzeniu Spółki. Pozycja została zakwalifikowana jako instrumenty finansowe
wyceniane według wartości godziwej poprzez wynik finansowy. Zarząd przewiduje, że inwestycja ma
charakter długoterminowy.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka dokonała aktualizacji wartości akcji Torpol S.A. według notowania
na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie z dnia 30 grudnia 2025 roku. W wyniku dokonanej
wyceny wartość aktywa wzrosła o kwotę 60.603 tys. PLN.
W dniu 18 grudnia 2024 roku Spółka MIRBUD S.A. dokonała zakupu 17.450 udziałów za łączną kwotę
77.500 tys. PLN , co stanowiło na dzień 31 grudnia 2024 roku 99,81% głosów na zgromadzeniu
wspólników w Przedsiębiorstwie Budownictwa Specjalistycznego TRANSKOL spółka z ograniczoną
odpowiedzialności z siedzibą w Kielcach.
W dniu 4 lutego 2025 roku Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Przedsiębiorstwa Budownictwa
Specjalistycznego TRANSKOL spółka z ograniczoną odpowiedzialności podjęło uchwałę w sprawie
dobrowolnego umorzenia za wynagrodzeniem 8 udziałów oraz uchwałę o przymusowym umorzeniu
pozostałych 26 udziałów.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka MIRBUD S.A. posiadała 100% udziałów w kapitale zakładowym
Przedsiębiorstwa Budownictwa Specjalistycznego TRANSKOL Sp. z o.o. z siedzibą w Kielcach.
W dniu 8 kwietnia 2025 roku na podstawie Aktu Notarialnego Rep. A Nr 3996/2025 została utworzona
Spółka MRB1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W dniu 17 kwietnia 2025 roku została wpisana
do Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XIV
Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0001168225.
Podstawowym przedmiotem działalności Spółki MRB1 sp. z o.o. według Polskiej Klasyfikacji Działalności
jest „Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków niemieszkalnych
(68.12.Z)”. Jednostka stanowi Spółkę celową, której jedynym przedmiotem działalności jest realizacja
przedsięwzięcia pn. „Zaprojektowanie, wybudowanie i eksploatacja Ośrodka Sportowo – Rekreacyjnego
na Olechowie-Janowie” w Łodzi w formule partnerstwa publiczno – prywatnego dla Podmiotu
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
47 | S t r o n a
Publicznego – Miasta Łódź. Na dzień publikacji sprawozdania obiekt jest w trakcie budowy, a jej
zakończenie planowane jest w trzecim kwartale 2027 r. Po wybudowaniu, Spółka MRB1 sp. z o.o.
będzie utrzymywała technicznie Obiekt przez okres 20 lat.
W dniu 3 czerwca 2025 roku Spółka MIRBUD S.A. zawarła umowę pożyczki z nowo utworzoną Spółką
MRB1 spółka z o.o. na kwotę 35.000 tys. PLN z przeznaczeniem na sfinansowanie budowy Ośrodka
Sportowo – Rekreacyjnego na Olechowie – Janowie. Na dzień 31 grudnia 2025 roku zadłużenie z tytułu
pożyczki wynosiło 10.938 tys. PLN.
W dniu 26 listopada 2025 roku Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Spółki MRB1 Sp. z o.o.
podjęło Uchwałę nr 1/2026 na mocy, której dokonano podwyższenia kapitału zakładowego Spółki MRB1
Sp. z o.o. do kwoty 100 tys. PLN. oraz dokonała wpłaty na podwyższenie kapitału zapasowego Spółki
(agio) w wysokości 4.900 tys. PLN. Nowoutworzone udziały w podwyższonym kapitale zostały objęte
przez jedynego wspólnika Spółki tj. przez Spółkę MIRBUD S.A.
W dniu 9 października 2025 roku Spółka MIRBUD S.A. dokonała zakupu 100 udziałów za łączną kwotę
426 tys. PLN w kapitale zakładowym spółki Interasphalt Sp. z o.o. z siedzibą w Obornikach
Wielkopolskich.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka MIRBUD S.A. posiadała 100% udziałów w kapitale zakładowym
spółki Interasphalt Sp. z o.o. z siedzibą w Obornikach Wielkopolskich.
W dniu 14 stycznia 2026 r. na podstawie Aktu Notarialnego Repertorium A nr 380/2026 Nadzwyczajne
Zgromadzenie Wspólników Spółki MRB INDUSTRIAL Sp. z o.o. (dawniej: PDC Industrial Center 217
Sp. z o.o.) z siedziba w Warszawie podjęło Uchwałę nr 2/2026 zmieniającą umowę Spółki poprzez jej
uchylenie i przyjęcie tekstu jednolitego umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością zmieniając
nazwę Spółki z PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o. na MRB INDUSTRIAL Sp. z o.o. Zmiany dotyczące
umowy spółki zostały zarejestrowane w KRS w dniu 16.02.2026 r.
Aktywa finansowe ( z wyłączeniem należności handlowych, aktywów wycenianych
metodą praw własności oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów)
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Inwestycje kapitałowe w jednostkach zależnych
391 048
476 131
Inne
273 768
186 206
Razem
664 815
662 337
Aktywa finansowe ( z wyłączeniem należności
handlowych, aktywów wycenianych metodą praw
własności oraz środków pieniężnych i ich ekwiwalentów)
w tys. PLN
31.12.2023
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2026
Udzielone pożyczki
88 467
104 909
133 521
133 521
Kapitalizacja odsetek
192
6 913
14 931
14 938
Razem
88 659
111 822
148 452
148 459
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
48 | S t r o n a
Aktywa finansowe ( z wyłączeniem należności handlowych,
aktywów wycenianych metodą praw własności oraz środków
pieniężnych i ich ekwiwalentów)
w tys. PLN
do 1 roku
od 1 do 3 lat
powyżej 3 lat
Udzielone pożyczki
148 459
Odpis na ryzyko utraty wartości
-184
Razem
148 276
Podstawowe dane
finansowe głównych
jednostek zależnych
kontrolowanych
bezpośrednio
JHM
Development
S.A
Kobylarnia
S.A.
MRB
INDUSTRIAL
Sp. z o.o.
TRANSKOL
Sp. z o.o.
INTERASPHALT
Sp. z o.o.
MRB1 Sp.
z o.o.
Mirbud
Ukraina Sp.
z o.o.
Aktywa razem
608 455
632 878
122 802
34 297
8 748
16 883
Zobowiązania
długoterminowe
79 337
230 518
762
106
10 938
Zobowiązania
krótkoterminowe
104 551
267 840
121 382
22 313
4 475
149
Kapitał własny
420 485
134 520
658
11 878
4 273
5 797
Bezpośredni udział
w kapitale
100,00%
100,00%
85,19%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
Udział w kapitale
własnym
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
Przychody ze
sprzedaży
127 939
1 011 678
1 965
35 959
15 808
13 777
Zysk (strata) netto
20 237
10 228
-8 192
217
424
13 777
Całkowite dochody
za rok obrotowy
netto
20 237
10 228
-8 192
217
424
797
Przepływy pieniężne
netto razem
-5 734
-98 671
-25
-33 384
244
Podstawowe dane finansowe głównych jednostek zależnych
kontrolowanych pośrednio
Marywilska 44 Sp. z o.o.
Aktywa razem
198 795
Zobowiązania długoterminowe
107 857
Zobowiązania krótkoterminowe
6 436
Kapitał własny
84 502
Udział w kapitale własnym (pośredni i bezpośredni)
100,00%
Przychody ze sprzedaży
16 032
Zysk (strata) netto
-9 223
Całkowite dochody za rok obrotowy netto
-9 223
Przepływy pieniężne netto razem
5 101
Nota 5 Inwestycje wyceniane metodą praw własności
Zarówno w bieżącym jak i poprzednim okresie sprawozdawczym pozycja nie wystąpiła.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
49 | S t r o n a
Nota 6 Należności handlowe i pozostałe
Należności handlowe i pozostałe
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Należności długoterminowe
2 736
2 307
należności handlowe od jednostek powiązanych
należności handlowe od pozostałych jednostek
inne należności od jednostek powiązanych
2 736
2 307
inne należności od pozostałych jednostek
Należności krótkoterminowe
646 114
447 326
należności handlowe od jednostek powiązanych
27 565
20 959
należności handlowe od pozostałych jednostek
188 121
94 475
kwoty zatrzymane z tytułu realizacji kontraktów od jednostek powiązanych
kwoty zatrzymane z tytułu realizacji kontraktów od jednostek pozostałych
12 394
35 304
inne należności od jednostek powiązanych
inne należności od pozostałych jednostek
5
14
kwoty przekazane na dostawy
1 710
20 974
należności budżetowe za wyjątkiem rozliczeń z tytułu podatku dochodowego od
osób prawnych
368
26 137
należności sporne dochodzone na drodze sądowej
4 376
10 623
naliczenie należności z tytułu rozliczenia kontraktów długoterminowych
411 575
238 841
Razem
648 850
449 633
Struktura wiekowa należności
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Należności handlowe brutto
680 871
478 985
nieprzeterminowane, w tym:
614 605
414 431
wymagalne do 1 miesiąca
499 142
364 974
wymagalne od 1 miesiąca do 3 miesięcy
103 070
14 154
wymagalne od 3 miesięcy do 12 miesięcy
12 394
35 304
wymagalne od 1 roku do 5 lat
przeterminowane, w tym:
66 266
64 554
przeterminowane do 1 miesiąca
1 553
16 489
przeterminowane od 1 do 3 miesięcy
14 492
117
przeterminowane od 3 do 6 miesięcy
506
7 398
przeterminowane od 6 do 12 miesięcy
1 521
3 454
przeterminowane powyżej 12 miesięcy
48 193
37 096
odpis na ryzyko kredytowe
-10 464
-7 663
odpis aktualizujący należności
-21 557
-21 689
Należności handlowe netto
648 850
449 633
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
50 | S t r o n a
Na dzień publikacji niniejszego sprawozdania z przedziału należności przeterminowanych uregulowane
zostało 9.904 tys. zł.
Odpisy aktualizujące należności
Należności
handlowe
Należności sporne
Inne
Razem
Stan na 01-01-2024
-20 740
-8 377
-29 117
Zwiększenia
-5 772
-5 772
Rozwiązania
5 537
5 537
Wykorzystania
Stan na 31-12-2024
-20 740
-8 612
-29 352
Zwiększenia
-2 801
-2 801
Rozwiązania
132
132
Wykorzystania
stan na 31-12-2025
-20 740
-11 281
-32 021
Odpisy aktualizujące w aspekcie strat kredytowych
Spółka stosuje uproszczoną matrycę odpisów do wyliczenia oczekiwanych strat kredytowych. W celu
ustalenia oczekiwanych strat kredytowych należności handlowe zostały pogrupowane na podstawie
prawdopodobieństwa charakterystyki ryzyka kredytowego i przedziałów przeterminowania.
Spółka stwierdza, że ma jedną hegemoniczną grupę należności handlowych.
Należności długoterminowe z tytułu kwot zatrzymanych zostały zakwalifikowane jako należności
nieprzeterminowane.
Współczynnik niewypełnienia należności ustalono na podstawie danych historycznych z lat 2022- 2024.
Ściągalność należności jest szacowana na podstawie danych historycznych, ponieważ saldo obejmuje
grupę rozproszonych pozycji pogrupowanych ze względu na prawdopodobieństwo w zakresie ryzyka
kredytowego i zachowania klienta w przeszłości. Następnie dokonuje się kolejnej korekty w celu
uwzględnienia wpływu czynników przyszłych, które nie znalazły odbicia w danych historycznych.
Współczynnik niewypełnienia zobowiązania ustalony na dzień 31 grudnia 2025 r. wynosi:
- dla należności niewymagalnych - 0,01%
- dla należności przeterminowanych do 1 miesiąca – 0,01%
- dla należności przeterminowanych od 1 miesiąca do 3 miesięcy – 0,03%
- dla należności przeterminowanych do 3 miesięcy do 6 miesięcy – 0,10%
- dla należności przeterminowanych do 6 miesięcy do 12 miesięcy – 0,27%
- dla należności przeterminowanych powyżej 12 miesięcy – 99,57%
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
51 | S t r o n a
Odpis na ryzyko kredytowe
w tys. PLN
odpis
odpis %
nieprzeterminowane
20
0,01%
przeterminowane do 1 miesiąca
0
0,01%
przeterminowane od 1 do 3 miesięcy
4
0,03%
przeterminowane od 3 do 6 miesięcy
1
0,10%
przeterminowane od 6 do 12 miesięcy
4
0,27%
przeterminowane powyżej 12 miesięcy
10 435
99,57%
Razem
10 464
100,00%
Odpisy aktualizujące w aspekcie pozycji, do których ryzyko kredytowe znacznie wzrosło.
Do pozycji tej kwalifikuje się:
• należności od kontrahentów zagrożonych upadłością;
• należności przeterminowane ponad 12 miesięcy, o ile nie istnieją okoliczności wskazujące na
wysokie prawdopodobieństwo odzyskania należności.
W roku 2020 Spółka dokonała odpisu aktualizującego należności w wysokości 20.740 tys. PLN Odpisem
zostały objęte wszystkie należności handlowe, co do których na dzień bilansowy istniało niewielkie
prawdopodobieństwo odzyskania.
Uwzględniając ryzyko zmiany kursów walut Spółka dokonała wyceny należności handlowych w
walutach obcych na dzień 31 grudnia 2025 roku. W wyniku przeprowadzonej analizy dokonano odpisu
w wysokości 128 tys. PLN.
Spółka stosuje wyliczenie odpisów na ryzyko kredytowe również w odniesieniu do pozycji innych
aktywów finansowych według MSSF 9 Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej,
jako model utraty wartości oparty na oczekiwanych stratach kredytowych.
W pozycji tej ujęta została udzielona w dniu 14 grudnia 2023 roku przez Spółkę MIRBUD S.A. pożyczka
Spółce MRB INDUSTRIAL Sp. z o.o. (dawniej: PDC Industrial Centre 217 Sp. z o.o.), nad którą MIRBUD
S.A. od dnia 29 listopada 2023 roku sprawuje pośrednio kontrolę.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka dokonała odpisu z tytułu ryzyka utraty wartości pożyczki
udzielonej do MRB INDUSTRIAL Sp. z o.o. (dawniej: PDC Industrial Centre 217 Sp. z o.o.) w wysokości
184 tys. PLN.
Nota 7 Aktywa biologiczne
Zarówno w bieżącym jak i poprzednim okresie sprawozdawczym pozycja nie wystąpiła.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
52 | S t r o n a
Nota 8 Inne aktywa trwałe gdzieindziej nie sklasyfikowane (w tym rozliczenia międzyokresowe)
Inne aktywa
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Inne aktywa długoterminowe
Rozliczenia międzyokresowe kosztów długoterminowe
Pozostałe aktywa długoterminowe gdzieindziej nie sklasyfikowane
Inne aktywa krótkoterminowe
65 617
16 009
Rozliczenia międzyokresowe kosztów krótkoterminowe
65 617
16 009
Pozostałe aktywa krótkoterminowe gdzieindziej nie sklasyfikowane
Razem
65 617
16 009
W pozycji rozliczenia międzyokresowe kosztów krótkoterminowe ujęta została kwota kosztów z tytułu
udzielonych gwarancji w okresie realizacji kontraktów budowlanych oraz w okresie usunięcia wad i
usterek w wysokości 64.716 tys. zł. Koszty te rozliczane są w czasie i obciążą wynik zgodnie z terminem
objętym okresem gwarancyjnym.
Nota 9 Zapasy
Zapasy
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Materiały
1 254
671
Półprodukty i produkty w toku
Produkty gotowe
8
Towary
Kontrakty deweloperskie zakończone
Razem
1 254
679
Odpisy aktualizujące zapasy
Materiały
Półprodukty i
produkty w toku
Produkty gotowe
Towary
Kontrakty
deweloperskie
zakończone
Stan na 01-01-2024
Zwiększenia
Rozwiązania
Wykorzystania
Stan na 31-12-2024
Zwiększenia
Rozwiązania
Wykorzystania
stan na 31-12-2025
Nie wystąpiły okoliczności wskazujące na potrzebę stworzenia odpisów aktualizujących zapasów.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
53 | S t r o n a
Nota 10 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Środki pieniężne w kasie i na rachunkach
72 369
37 519
Lokaty terminowe
113 625
140 161
Inne aktywa pieniężne
Razem
185 993
177 680
Lokaty terminowe w kwocie 113.625 tys. zł. stanowią oprocentowane środki pieniężne, uzyskane z emisji
akcji serii L oraz środki stanowiące zabezpieczenie należytego wykonania kontraktów budowlanych i
uzyskane z zaliczek od inwestorów.
W związku z powyższym są one ograniczone co do dysponowania.
Nota 11 Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży oraz związane z nimi zobowiązania
Zarówno w bieżącym jak i poprzednim okresie sprawozdawczym pozycja nie wystąpiła.
Nota 12 Kapitały
Kapitały i zobowiązania
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Kapitał podstawowy
11 009
11 009
Nadwyżka ceny emisyjnej powyżej wartości nominalnej udziałów
197 529
197 529
Pozostałe kapitały rezerwowe
115 103
115 103
Zyski zatrzymane przypadające akcjonariuszom jednostki
dominującej/kapitał zapasowy, w tym:
620 669
493 202
Zysk/strata w okresie sprawozdawczym
138 476
95 919
Kapitał przypadający akcjonariuszom jednostki
dominującej/kapitał zapasowy
944 310
816 844
Kapitał przypadający na udziały niesprawujące kontroli
Razem
944 310
816 844
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
54 | S t r o n a
Pozostałe kapitały rezerwowe
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Pozostałe kapitały przypadające akcjonariuszom jednostki
dominującej, w tym:
115 103
115 103
Łączne inne całkowite dochody - emisja akcji
115 103
115 103
Razem
115 103
115 103
W dniu 6 maja 2024 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A. z siedzibą
w Skierniewicach uchwałą nr 3/2024 upoważniło Zarządu Spółki do podwyższenia kapitału
zakładowego w granicach kapitału docelowego o kwotę nie wyższą niż 1.834.880 złotych, tj. z kwoty
9.174.420,00 złotych do kwoty 11.009.300,00 złotych poprzez emisję nie więcej niż 18.348.800 nowych
akcji zwykłych na okaziciela o wartości nominalnej 0,10 zł każda akcja. Wysokość kapitału docelowego
pozostałego do objęcia na dzień publikacji wynosi 1.834.880 złotych.
W dniu 17 maja 2024 roku Emitent poinformował raportem bieżącym nr 48/2024, iż Spółka MIRBUD
S.A. otrzymała postanowienie Sądu Rejonowego dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi, XX Wydział
Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego o rejestracji w dniu 15 maja 2024 roku zmian Statutu
Emitenta w Krajowym Rejestrze Sądowym - Rejestrze Przedsiębiorców.
W dniu 25 czerwca 2024 r. Spółka powzięła informację o zarejestrowaniu tego samego dnia przez Sąd
Rejonowy dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi, XX Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego
wpisu do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego dla Spółki,
podwyższenia kapitału zakładowego Spółki oraz zmian statutu Spółki, dokonanych na podstawie
uchwały nr 4/2024 Zarządu Spółki z dnia 10 czerwca 2024 r. w sprawie podwyższenia kapitału
zakładowego spółki MIRBUD S.A. w granicach kapitału docelowego w drodze emisji akcji zwykłych serii
L, pozbawienia dotychczasowych akcjonariuszy w całości prawa poboru wszystkich akcji serii L,
dematerializacji akcji serii L i praw do akcji serii L, ubiegania się o dopuszczenie i wprowadzenia akcji
serii L lub praw do akcji serii L do obrotu na rynku regulowanym, zmiany statutu spółki oraz
upoważnienia do zawarcia umowy o rejestrację akcji serii L i praw do akcji serii L w depozycie papierów
wartościowych, uchwały nr 5/2024 Zarządu Spółki z dnia 10 czerwca 2024 r. w sprawie ustalenia
szczegółowych zasad subskrypcji akcji zwykłych serii L, jak również uchwały nr 9/2024 Zarządu Spółki
z dnia 19 czerwca 2024 r. w sprawie określenia kwoty podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w
drodze emisji akcji zwykłych na okaziciela serii L w ramach kapitału docelowego, oświadczenia o
wysokości objętego kapitału zakładowego oraz zmiany statutu Spółki, podjętej po zakończeniu
subskrypcji akcji Spółki serii L („Rejestracja”).
Tym samym kapitał zakładowy po Rejestracji wynosi 11.009.300,00 zł i dzieli się na 110.093.000 akcji
o wartości nominalnej 0,10 zł każda. Ogólna liczba głosów wynikająca ze wszystkich akcji Spółki to
110.093.000.
Uzyskany z emisji akcji kapitał Emitent zamierza przeznaczyć na rozwój w zakresie rozbudowy pionu
realizacji budownictwa kolejowego oraz budownictwa infrastruktury drogowej Grupy Kapitałowej
MIRBUD. Plany rozwojowe spółki dotyczą w szczególności potrzeby zakupu niezbędnego parku
maszynowego w ramach przyjętej strategii umacniania pozycji GK MIRBUD na rynku infrastruktury
drogowej i kolejowej oraz potencjalnej akwizycji podmiotu w nowych obszarach budownictwa
kolejowego.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
55 | S t r o n a
W dniu 9 lipca 2024 r. raportem bieżącym nr 74/2024 Spółka poinformowała, że: Uchwałą Nr 895/2024
z dnia 9 lipca 2024 r. w sprawie dopuszczenia i wprowadzenia do obrotu giełdowego na Głównym Rynku
GPW akcji zwykłych na okaziciela serii L spółki MIRBUD S.A., Zarząd Giełdy Papierów Wartościowych
w Warszawie S.A. stwierdził, że do obrotu giełdowego na rynku równoległym dopuszczonych jest
18.348.800 akcji zwykłych na okaziciela serii L Spółki, o wartości nominalnej 0,10 zł (każda („Akcje”).i
postanowił wprowadzić z dniem 12 lipca 2024 r. do obrotu giełdowego na rynku równoległym Akcje
Spółki, pod warunkiem dokonania przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. w dniu 12 lipca
2024 r. rejestracji tych Akcji i oznaczenia ich kodem „PLMRBUD00015”.
W dniu 10 lipca 2024 r. raportem bieżącym nr 75/2024 Spółka poinformowała, że zgodnie z treścią
wydanego w dniu 10 lipca 2024 r. Komunikatu Działu Operacyjnego Krajowego Depozytu Papierów
Wartościowych S.A. („KDPW”) nr ONP/2024/055, 12 lipca 2024 r. nastąpi rejestracja w KDPW
18.348.800 akcji zwykłych na okaziciela serii L Spółki pod kodem ISIN: PLMRBUD00015.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
56 | S t r o n a
Struktura kapitału akcyjnego
Liczba akcji
Wartość kapitału
wartość nominalna akcji
Data rejestracji
Sposób pokrycia
tys. Sztuk
w tys. PLN
w PLN
dd.mm.rrrr
Akcje zwykłe serii A
19 500
1 950
0,10
22.12.2006
Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii B
14 625
1 463
0,10
22.12.2006
Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii C
2 264
226
0,10
22.12.2006
Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii D
3 611
361
0,10
22.12.2006
Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii E
5 000
500
0,10
11.12.2009
Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii F
10 000
1 000
0,10
03.03.2010
Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii G
10 000
1 000
0,10
19.05.2010
Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii H
10 000
1 000
0,10
18.08.2010
Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii I
7 493
749
0,10
25.06.2014
Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii J
2 874
287
0,10
11.09.2019
Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii K
6 378
638
0,10
30.09.2019
Wkład pieniężny
Akcje zwykłe serii L
18 348
1 835
0,10
25.06.2024
Wkład pieniężny
Razem na początek okresu
110 093
11 009
Razem na koniec okresu
110 093
11 009
Razem na dzień zatwierdzenia sprawozdania do
publikacji
110 093
11 009
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
57 | S t r o n a
Struktura kapitału akcyjnego
Jerzy Mirgos
Nationale-Nederlanden
Otwarty Fundusz
Emerytalny
TFI PZU S.A.
PTE PZU S.A.
Pozostali akcjonariusze
Stan na 31.12.2024
Posiadane akcje zwykłe
41 763 000
14 229 550
5 589 481
0
48 510 969
Posiadane akcje uprzywilejowane
Udział w kapitale
37,93%
12,93%
5,08%
0,00%
44,06%
Udział w zysku
37,93%
12,93%
5,08%
0,00%
44,06%
Udział w głosach
37,93%
12,93%
5,08%
0,00%
44,06%
Stan na 31.12.2025
Posiadane akcje zwykłe
41 785 000
12 025 773
5 589 481
5 865 367
44 827 379
Posiadane akcje uprzywilejowane
Udział w kapitale
37,95%
10,92%
5,08%
5,33%
40,72%
Udział w zysku
37,95%
10,92%
5,08%
5,33%
40,72%
Udział w głosach
37,95%
10,92%
5,08%
5,33%
40,72%
Stan na dzień zatwierdzenia sprawozdania do
publikacji
Posiadane akcje zwykłe
41 785 000
12 025 773
5 589 481
5 865 367
44 827 379
Posiadane akcje uprzywilejowane
Udział w kapitale
37,95%
10,92%
5,08%
5,33%
40,72%
Udział w zysku
37,95%
10,92%
5,08%
5,33%
40,72%
Udział w głosach
37,95%
10,92%
5,08%
5,33%
40,72%
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
58 | S t r o n a
Nota 13 Rezerwy
Rezerwy
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Rezerwy długoterminowe
893
557
rezerwa na odprawy emerytalne
893
557
pozostałe rezerwy długoterminowe
Rezerwy krótkoterminowe
6 587
2 442
rezerwa na odprawy emerytalne
1 587
442
rezerwy na naprawy gwarancyjne
5 000
2 000
rezerwy na straty z tytułu rozliczeń kontraktów długoterminowych
pozostałe rezerwy krótkoterminowe
Razem
7 480
2 999
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka dokonała podwyższenia rezerwy na ewentualne naprawy
gwarancyjne o kwotę 3.000 tys. PLN. Przyczyną doszacowania rezerwy jest przejęcie w I kwartale 2025
roku kontraktów drogowych przez MIRBUD S.A.
Nota 14 Zobowiązania finansowe za wyjątkiem rezerw, zobowiązań handlowych i pozostałych
zobowiązań
Pożyczki i kredyty bankowe oraz inne instrumenty dłużne
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Długoterminowe zobowiązania finansowe za wyjątkiem rezerw, zobowiązań
handlowych i pozostałych zobowiązań
90 986
55 047
Zobowiązania finansowe wobec jednostek powiązanych
Pożyczki i kredyty od pozostałych jednostek
72 807
46 201
Zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych
Wyemitowane papiery dłużne
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego
18 179
8 846
Pozostałe
w tym zobowiązanie wynikające z wyceny długoterminowych umów najmu zgodnie
z MSSF 16
Krótkoterminowe zobowiązania finansowe za wyjątkiem rezerw, zobowiązań
handlowych i pozostałych zobowiązań
59 985
75 730
Zobowiązania finansowe wobec jednostek powiązanych
Pożyczki i kredyty od pozostałych jednostek
49 465
67 493
Zobowiązania z tytułu instrumentów pochodnych
Wyemitowane papiery dłużne
Zobowiązania z tytułu leasingu finansowego
10 520
8 237
Pozostałe
Razem
150 971
130 776
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
59 | S t r o n a
Struktura instrumentów dłużnych
w tys. PLN
pożyczki i
kredyty
Zobowiązania
z tytułu
instrumentów
pochodnych
Wyemitowane
papiery
dłużne
Zobowiązania
z tytułu
leasingu
finansowego
Pozostałe
Razem
stan na 01.01.2024
111 421
21 344
132 765
Naliczone odsetki
14 238
1 189
15 426
Zapłacone odsetki
-14 238
-1 189
-15 426
Zaciągnięcia
27 379
4 846
32 225
Spłaty
-24 413
-9 107
-33 520
Średni stan zobowiązań
112 557
19 213
131 770
Realna stopa procentowa
12,65%
6,19%
11,71%
stan na 31.12.2024
113 693
17 083
130 776
minimalne opłaty do 1 miesiąca
1 100
885
1 985
minimalne opłaty 1 miesiąca do 3
miesięcy
3 300
2 268
5 568
minimalne opłaty do 3 miesięcy do
12 miesięcy
8 800
4 642
13 442
minimalne opłaty do 1 roku
13 200
7 796
20 996
minimalne opłaty od 1 roku do 5 lat
100 493
9 287
109 781
minimalne opłaty powyżej 5 lat
odsetki płatne do 1 roku
9 865
1 057
10 922
odsetki płatne od 1 roku do 5 lat
7 867
4 227
12 094
odsetki płatne powyżej 5 lat
Przybliżona wartość godziwa
113 693
17 083
130 776
stan na 01.01.2025
113 693
17 083
130 776
Naliczone odsetki
16 350
1 656
18 007
Zapłacone odsetki
-16 350
-1 656
-18 007
Zaciągnięcia
45 454
21 666
67 120
Spłaty
-34 860
-10 050
-44 910
Średni stan zobowiązań
117 983
22 891
140 874
Realna stopa procentowa
13,86%
7,24%
12,78%
stan na 31.12.2025
122 272
28 699
150 971
minimalne opłaty do 1 miesiąca
1 100
985
2 085
minimalne opłaty od 1 miesiąca do
3 miesięcy
3 300
1 910
5 210
minimalne opłaty od 3 miesięcy do
12 miesięcy
8 800
7 586
16 386
minimalne opłaty do 1 roku
13 200
10 481
23 681
minimalne opłaty od 1 roku do 5 lat
109 072
18 218
127 290
minimalne opłaty powyżej 5 lat
odsetki płatne do 1 roku
11 843
2 077
13 920
odsetki płatne od 1 roku do 5 lat
9 034
8 307
17 342
odsetki płatne powyżej 5 lat
Przybliżona wartość godziwa
122 272
28 699
150 971
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
60 | S t r o n a
Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek MIRBUD S.A. na dzień 31 grudnia 2025 roku
Nazwa jednostki
Podmiot
zobowiązany
Kwota kredytu,
pożyczki wg
umowy
Waluta
Kwota pozostała do
spłaty - część
długoterminowa
Kwota pozostała do
spłaty - część
krótkoterminowa
Warunki
oprocentowania
Termin spłaty
Zabezpieczenia
PKO BP S.A.
MIRBUD S.A.
15 000
PLN
WIBOR
1M+marża
28.01.2026
hipoteka kaucyjna na
nieruchomościach
MBANK S.A.
MIRBUD S.A.
15 200
PLN
15 200
WIBOR
1M+marża
30.03.2027
cesja wierzytelności
gospodarczej
PEKAO S.A.
MIRBUD S.A.
16 000
PLN
16 026
WIBOR
1M+marża
31.10.2026
cesja wierzytelności
gospodarczej
PEKAO S.A.
MIRBUD S.A.
100 000
PLN
WIBOR
1M+marża
31.12.2027
cesja wierzytelności
gospodarczej
Agencja Rozwoju Przemysłu
S.A.
MIRBUD S.A.
60 000
PLN
16 877
12 000
WIBOR
1M+marża
31.05.2028
hipoteki na
nieruchomościach
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
30 000
PLN
21 439
WIBOR
1M+marża
08.07.2027
gwarancja BGK,
zastaw rejestrowy
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
35 000
PLN
8 080
WIBOR
1M+marża
04.10.2026
cesja wierzytelności
gospodarczej, hipoteka
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
15 200
PLN
13 259
WIBOR
1M+marża
30.07.2033
cesja wierzytelności
gospodarczej, hipoteka
VELO BANK
MIRBUD S.A.
20 000
PLN
WIBOR
1M+marża
05.12.2026
cesja wierzytelności
gospodarczej, hipoteka
SANTANDER BANK POLSKA
MIRBUD S.A.
20 000
PLN
19 079
WIBOR
1M+marża
14.03.2027
cesja wierzytelności
gospodarczej
Razem kredyty i pożyczki
72 495
49 465
121 960
Na dzień 31 grudnia 2025 roku wartość kredytów i pożyczek została wyceniona według zamortyzowanego kosztu. W wyniku przeprowadzonej wyceny wartość
zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek uległa zwiększeniu o kwotę 312 tys. PLN.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
61 | S t r o n a
Zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek MIRBUD S.A. na dzień 31 grudnia 2024 roku
Nazwa jednostki
Podmiot
zobowiązany
Kwota kredytu,
pożyczki wg
umowy
Waluta
Kwota pozostała do
spłaty - część
długoterminowa
Kwota pozostała do
spłaty - część
krótkoterminowa
Warunki
oprocentowania
Termin spłaty
Zabezpieczenia
PKO BP S.A.
MIRBUD S.A.
15 000
PLN
12 326
WIBOR
1M+marża
28.01.2025
hipoteka kaucyjna na
nieruchomościach
MBANK S.A.
MIRBUD S.A.
15 200
PLN
15 200
WIBOR
1M+marża
27.06.2025
cesja wierzytelności
gospodarczej
PEKAO S.A.
MIRBUD S.A.
16 000
PLN
16 000
WIBOR
1M+marża
31.10.2025
cesja wierzytelności
gospodarczej
Agencja Rozwoju Przemysłu
S.A.
MIRBUD S.A.
60 000
PLN
10 200
WIBOR
1M+marża
29.12.2025
hipoteki na
nieruchomościach
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
20 000
PLN
13 767
WIBOR
1M+marża
03.08.2025
gwarancja BGK,
zastaw rejestrowy
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
35 000
PLN
28 820
WIBOR
1M+marża
04.10.2026
cesja wierzytelności
gospodarczej, hipoteka
BOŚ S.A.
MIRBUD S.A.
15 200
PLN
15 053
WIBOR
1M+marża
30.07.2033
cesja wierzytelności
gospodarczej, hipoteka
Razem kredyty i pożyczki
43 873
67 493
111 366
Na dzień 31 grudnia 2024 roku wartość kredytów i pożyczek została wyceniona według zamortyzowanego kosztu. W wyniku przeprowadzonej wyceny wartość
zobowiązania z tytułu kredytów i pożyczek uległa zwiększeniu o kwotę 2.328 tys. PLN.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
62 | S t r o n a
Nota 15 Zobowiązania handlowe i pozostałe
Zobowiązania handlowe i pozostałe
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Zobowiązania długoterminowe
119 385
66 276
Zobowiązania handlowe do jednostek powiązanych
Kwoty zatrzymane do jednostek powiązanych
Inne zobowiązania wobec jednostek powiązanych
Zobowiązania handlowe do jednostek pozostałych
Kwoty zatrzymane do jednostek pozostałych
55 053
45 746
Zaliczki otrzymane
64 332
20 530
Inne zobowiązania wobec jednostek pozostałych
Zobowiązania krótkoterminowe
537 681
503 469
Zobowiązania handlowe do jednostek powiązanych
20 434
117 141
Kwoty zatrzymane do jednostek powiązanych
91
18 237
Inne zobowiązania wobec jednostek powiązanych
3 635
Zobowiązania handlowe do jednostek pozostałych
268 136
165 818
Zobowiązania z tytułu rozliczenia kontraktów długoterminowych
47 725
3 870
Zaliczki otrzymane
49 715
7 522
Zobowiązania wekslowe
Zobowiązania budżetowe za wyjątkiem rozliczeń z tytułu dodatku dochodowego
od osób prawnych
20 465
5 114
Rozrachunki z tytułu wynagrodzeń
6 047
3 959
Kwoty zatrzymane do jednostek pozostałych
125 066
130 642
Inne zobowiązania wobec jednostek pozostałych
2
47 530
Razem
657 066
569 745
Na dzień 31 grudnia 2025 roku kwota zobowiązania z tytułu zaliczek otrzymanych na poczet
realizowanych kontraktów drogowych wyniosła 93.779 tys. PLN.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku kwota zobowiązania z tytułu zaliczek otrzymanych na poczet
realizowanych kontraktów kubaturowych wyniosła 268 tys. PLN.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
63 | S t r o n a
Struktura wiekowa zobowiązań
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Zobowiązania handlowe
657 066
569 745
nieprzeterminowane
649 437
551 341
wymagalne do 1 miesiąca
295 560
305 184
wymagalne od 1 miesiąca do 3 miesięcy
59 710
41 717
wymagalne od 3 miesięcy do 12 miesięcy
174 781
138 164
wymagalne od 1 roku do 5 lat
119 385
66 276
przeterminowane do 1 miesiąca
5 376
15 709
przeterminowane od 1 do 3 miesięcy
2 253
2 695
przeterminowane od 3 do 6 miesięcy
przeterminowane od 6 do 12 miesięcy
przeterminowane powyżej 12 miesięcy
Przeterminowane razem
7 629
18 404
Na dzień publikacji niniejszego sprawozdania finansowego Spółki MIRBUD S.A. z przedziału
zobowiązań przeterminowanych spłaconych zostało 6.751 tys. zł.
Nota 16 Inne zobowiązania i rezerwy krótkoterminowe gdzie indziej nie sklasyfikowane (w tym
rozliczenia międzyokresowe)
Pozostałe zobowiązania i rezerwy niesklasyfikowane, w tym rozliczenia
międzyokresowe
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Długoterminowe
Przychody rozliczane w czasie
Rozliczenia międzyokresowe kosztów
Pozostałe pozycje
Krótkoterminowe
5 369
5 398
Przychody rozliczane w czasie
5 261
5 287
Rozliczenia międzyokresowe kosztów
108
111
Pozostałe pozycje
Razem
5 369
5 398
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
64 | S t r o n a
Nota 17 Przychody ze sprzedaży
Struktura przychodów ze sprzedaży
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Przychody netto ze sprzedaży produktów i usług
1 933 697
1 690 589
- do jednostek powiązanych
83 738
70 400
- do pozostałych jednostek
1 849 959
1 620 190
Przychody netto ze sprzedaży towarów
- do jednostek powiązanych
- do pozostałych jednostek
Przychody netto ze sprzedaży materiałów
3 068
15 412
- do jednostek powiązanych
- do pozostałych jednostek
3 068
15 412
Razem
1 936 766
1 706 001
Struktura geograficzna przychodów ze sprzedaży
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Przychody netto ze sprzedaży produktów i usług
1 933 697
1 690 589
- sprzedaż krajowa
1 933 697
1 690 589
- sprzedaż eksportowa
Przychody netto ze sprzedaży towarów
- sprzedaż krajowa
- sprzedaż eksportowa
Przychody netto ze sprzedaży materiałów
3 068
15 412
- sprzedaż krajowa
3 068
15 412
- sprzedaż eksportowa
Razem
1 936 766
1 706 001
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
65 | S t r o n a
Rozliczenie zysków lub strat z tytułu usług długoterminowych w trakcie
realizacji
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Przychody zafakturowane usług w trakcie realizacji
1 804 818
1 455 619
Korekta przychodów z tytułu rozliczenia zaawansowania usług
budowlanych
128 880
234 970
Razem
1 933 697
1 690 589
Koszty poniesione usług w trakcie realizacji
-1 774 412
-1 573 627
Korekta kosztów z tytułu rozliczenia zaawansowania usług budowlanych
Razem
-1 774 412
-1 573 627
Straty na kontraktach realizowanych
Wpływ na wynik finansowy bieżący
128 880
234 970
Wpływ na wyniki skumulowane niezakończonych kontraktów na
dzień bilansowy
159 285
116 962
W branży budowlanej występuje sezonowość sprzedaży rocznej wynikająca z procesów produkcyjnych
przebiegających w budownictwie oraz z cyklu na rynku usług budowlano – montażowych. Z uwagi na
uwarunkowania technologiczne i atmosferyczne większość prac budowlanych prowadzona jest w
okresie od marca do listopada. Możliwe opóźnienia wynikające z warunków atmosferycznych są
zakładane w harmonogramach realizacji inwestycji i nie zagrażają ich terminowemu zakończeniu.
Nota 18 Koszt własny sprzedaży
Koszty własne sprzedaży
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Koszty wytworzenia sprzedanych produktów
-1 774 412
-1 573 627
- do jednostek powiązanych
-79 380
-57 866
- do pozostałych jednostek
-1 695 032
-1 515 761
Wartość sprzedanych towarów
- do jednostek powiązanych
- do pozostałych jednostek
Wartość sprzedanych materiałów
-2 683
-17 207
- do jednostek powiązanych
- do pozostałych jednostek
-2 683
-17 207
Razem
-1 777 095
-1 590 834
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
66 | S t r o n a
Koszty własne sprzedaży
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Koszty wytworzenia sprzedanych produktów
-1 774 412
-1 573 627
- koszty własne sprzedaży krajowej
-1 774 412
-1 573 627
- koszty własne sprzedaży eksportowej
Wartość sprzedanych towarów
- koszty własne sprzedaży krajowej
- koszty własne sprzedaży eksportowej
Wartość sprzedanych materiałów
-2 683
-17 207
- koszty własne sprzedaży krajowej
-2 683
-17 207
- koszty własne sprzedaży eksportowej
Razem
-1 777 095
-1 590 834
Struktura kosztów według rodzajów
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Amortyzacja
-13 420
-8 812
Zużycie materiałów i energii
-326 003
-250 793
Usługi obce
-1 364 618
-1 260 568
Podatki i opłaty, w tym:
-3 537
-1 544
Wynagrodzenia
-98 818
-65 110
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia
-22 619
-18 278
Pozostałe koszty rodzajowe
-30 530
-16 894
Wartość sprzedanych towarów i materiałów
-3 068
-15 412
Koszt wytworzenia produktów na własne potrzeby jednostki
Razem
-1 862 613
-1 637 410
Ujęcie kosztów rodzajowych w sprawozdaniu finansowym
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
W koszcie własnym sprzedaży
-1 777 095
-1 590 834
W zmianie stanów aktywów
W kosztach sprzedaży
W kosztach ogólnych zarządu
-85 518
-46 576
W innych pozycjach
Razem:
-1 862 613
-1 637 410
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
67 | S t r o n a
Nota 19 Udziały w zyskach lub stratach jednostek stowarzyszonych i wspólnych
przedsięwzięciach rozliczanych zgodnie z metodą praw własności
Pozycja nie wystąpiła zarówno w bieżącym jak i poprzednim roku obrotowym
Nota 20 Pozostałe przychody i koszty
Pozostałe przychody i koszty z działalności operacyjnej i inwestycyjnej
Nr Noty
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Koszty sprzedaży
Koszty zarządu
-85 518
-46 576
Odpisy aktualizujące aktywa nieinwestycyjne
Odwrócenie odpisów aktualizujących aktywa nieinwestycyjne
Koszty restrukturyzacji
Wynik z rozliczeń spraw sądowych
-969
-353
Wynik na zbyciu nie inwestycyjnych aktywów trwałych
226
816
Przychody z tytułu aktualizacji wartości nieruchomości inwestycyjnych
Koszty z tytułu aktualizacji wartości nieruchomości inwestycyjnych
-12 656
Wynik na zbyciu nieruchomości inwestycyjnych
Wynik na sprzedaży całości lub części jednostek podporządkowanych
Wynik na zbyciu pozostałych inwestycji finansowych
Dywidendy
49 462
42 626
Odsetki
10 674
10 274
Wynik na aktualizacji pozostałych inwestycji finansowych wycenianych
metodą wartości godziwej przez wynik finansowy
Wynik na wycenie inwestycji wykazywanych wg metody praw
własności
Odpisy aktualizujące pozostałe aktywa finansowe
Odwrócenie odpisów aktualizujących pozostałych aktywów
finansowych
Różnice kursowe dotyczące działalności operacyjnej i inwestycyjnej
-3 339
-11 465
Inne przychody
81 835
55 207
Inne koszty
-12 619
-33 309
Przychody razem
142 198
108 922
Koszty razem
-115 101
-91 703
W pozycji koszty z tytułu aktualizacji wartości nieruchomości inwestycyjnych ujęty został odpis z tytułu
utraty wartości nieruchomości w Ostródzie na dzień 31 grudnia 2025 roku w wysokości 12.656 tys. PLN.
W pozycji dywidendy ujęte zostały przychody z tytułu dywidend otrzymanych od Spółek powiązanych
TRANSKOL Sp. z o.o. oraz JHM Development S.A. w wysokości 46.363 tys. PLN oraz od Spółki Torpol
S. A. w kwocie 3.099 tys. PLN.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
68 | S t r o n a
W pozycji Inne przychody ujęty został przychód z tytułu wyceny posiadanych akcji w Spółce TORPOL
według notowania na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie na dzień 30 grudnia 2025 roku w
wysokości 60.603 tys. PLN.
W pozycji Inne przychody ujęte zostały przychody z tytułu otrzymanych odszkodowań w 2025 roku w
wysokości 14.654 tys. PLN.
W pozycji innych kosztów ujęte zostały głównie koszty z tytułu zwiększenia rezerwy na naprawy
gwarancyjne w kwocie 3.000 tys. PLN oraz z tytułu zwiększenia odpisu na ryzyko kredytowe w
wysokości 2.801 tys. PLN.
Udziały w zyskach lub stratach jednostek stowarzyszonych i wspólnych
przedsięwzięciach rozliczanych zgodnie z metodą praw własności
Nr Noty
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Przychody z tytułu wzrostu wartości inwestycji wycenianych metodą
praw własności
Koszty z tytułu spadku wartości inwestycji wycenianych metodą praw
własności
Razem
Powyższe pozycje nie wystąpiły
Struktura odpisów aktualizujących aktywa nieinwestycyjne
Nr Noty
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Rzeczowe aktywa trwałe
-zawiązanie odpisu aktualizującego
-odwrócenie odpisu aktualizującego
Wartości niematerialne
-zawiązanie odpisu aktualizującego
-odwrócenie odpisu aktualizującego
Należności
-zawiązanie odpisu aktualizującego
-odwrócenie odpisu aktualizującego
Zapasy
-zawiązanie odpisu aktualizującego
-odwrócenie odpisu aktualizującego
Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży
-zawiązanie odpisu aktualizującego
-odwrócenie odpisu aktualizującego
Pozostałe
-zawiązanie odpisu aktualizującego
-odwrócenie odpisu aktualizującego
Razem odpisy aktualizujące aktywa
Razem odwrócenie odpisów aktualizujących
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
69 | S t r o n a
Przychody i koszy z nieruchomości inwestycyjnych
Nr Noty
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Przychody ze sprzedaży do jednostek powiązanych
Przychody ze sprzedaży do jednostek pozostałych
Koszt własny sprzedaży do jednostek powiązanych
Koszt własny sprzedaży do jednostek pozostałych
Wzrost wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
Spadek wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych
-12 656
Wynik na inwestycjach w nieruchomości
-12 656
Na dzień 31 grudnia 2025 roku Spółka dokonała aktualizacji wartości nieruchomości inwestycyjnych w
wyniku czego, utworzony został odpis z tytułu utraty wartości nieruchomości w Ostródzie w wysokości
12.656 tys. PLN.
Przychody i koszy z inwestycji finansowych
Nr Noty
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Dywidendy do jednostek powiązanych
46 363
39 145
Dywidendy do jednostek pozostałych
3 099
3 481
Odsetki do jednostek powiązanych
9 196
7 965
Odsetki do jednostek pozostałych
1 479
2 309
Przychody ze sprzedaży całości lub części jednostek
podporządkowanych
Koszt własny sprzedaży całości lub części jednostek
podporządkowanych
Przychody z tytułu wzrostu wartości instrumentów pochodnych
Koszty z tytułu spadku wartości instrumentów pochodnych
Przychody z nieefektywnych instrumentów zabezpieczających
Koszty z nieefektywnych instrumentów zabezpieczających
Odwrócenie odpisów aktualizujących pozostałych aktywów
finansowych
Odpisy aktualizujące pozostałe aktywa finansowe
Przychody z tytułu wzrostu inwestycji wycenianych metodą wartości
godziwej przez wynik finansowy
Koszty z tytułu spadku wartości inwestycji wycenianych metodą
wartości godziwej przez wynik finansowy
Dodatnie różnice kursowe
Ujemne różnice kursowe
-3 339
-11 465
Wynik na finansowej działalności inwestycyjnej
56 798
41 435
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
70 | S t r o n a
Inne przychody
Nr Noty
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Dotacje otrzymane
Pozostałe przychody od jednostek pozostałych - refaktury
2 194
25 716
Pozostałe przychody od pozostałych jednostek
79 641
29 490
Razem
81 835
55 207
Inne koszty
Nr Noty
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Darowizny
-437
-408
Pozostałe koszty od jednostek pozostałych - refaktury
-2 194
-25 716
Pozostałe koszty od pozostałych jednostek
-9 988
-7 184
Razem
-12 619
-33 309
Nota 21 Koszty finansowe
Koszty finansowe
Nr Noty
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Odsetki od kredytów
-16 350
-14 238
Odsetki od pożyczek od jednostek powiązanych
Odsetki od pożyczek od pozostałych jednostek
Odsetki od obligacji dla jednostek powiązanych
Odsetki od obligacji dla pozostałych jednostek
Odsetki od zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego od
jednostek powiązanych
Odsetki od zobowiązań z tytułu umów leasingu finansowego od
pozostałych jednostek
-1 656
-1 189
Pozostałe odsetki dla jednostek powiązanych
-1 958
-2 254
Pozostałe odsetki dla pozostałych jednostek
-77
-144
Wycena instrumentów kapitałowych
Odsetki z tytułu umów faktoringowych
Różnice kursowe od zobowiązań finansowych
Pozostałe koszty finansowe dla jednostek powiązanych
Pozostałe koszty finansowe dla pozostałych jednostek
-360
-4 434
Koszty razem finansowe
-20 402
-22 258
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
71 | S t r o n a
Nota 22 Podatek dochodowy
Podatek dochodowy
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Podatek dochodowy część bieżąca
-1 238
28 335
Podatek dochodowy część odroczona
-26 654
-42 544
Inne podatkowe obciążenia wyniku finansowego
Korekty dotyczące lat poprzednich
Razem podatek dochodowy
-27 891
-14 209
Uzgodnienie efektywnej stopy podatkowej
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Zysk (strata) przed opodatkowaniem
166 367
110 128
Stawka ustawowa podatku w %
19%
19%
Podatek przy zastosowaniu stawki ustawowej (normatywny)
-31 610
-20 924
Efekt podatkowy otrzymanych dywidend
9 398
8 099
Ulgi podatkowe
Aktywa z tytułu straty podatkowej za okres sprawozdawczy nieujęte
w podatku odroczonym
Efekt podatkowy pozostałych przychodów i kosztów trwale
niestanowiących przychodów i kosztów podatkowych
-5 679
-1 383
Inne
Podatek dochodowy w rachunku wyników
-27 891
-14 209
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
72 | S t r o n a
Podatek odroczony
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Aktywo z tytułu podatku odroczonego
25 085
11 879
- z tytułu rezerw na świadczenia pracownicze
282
499
- z tytułu pozostałych rezerw
2 713
388
- z tytułu naliczonych odsetek
- z tytułu odpisów aktualizujących aktywa obrotowe
35
393
- z tytułu wyceny inwestycji
442
223
- z tytułu rozliczenia kontraktów budowlanych
15 974
1 577
- z tytułu strat z lat ubiegłych
- z tytułu podatkowej i bilansowej różnicy wartości aktywów trwałych
i umów leasingowych
5 474
3 340
- z tytułu różnic kursowych
- pozostałe
166
5 459
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego
103 357
63 497
- z tytułu naliczonych odsetek
1 350
- z tytułu wyceny inwestycji
15 006
449
- z tytułu rozliczenia kontraktów budowlanych
78 199
45 380
- z tytułu podatkowej i bilansowej różnicy wartości aktywów trwałych
i umów leasingowych
9 619
7 095
- z tytułu różnic kursowych
- z tytułu wartości firmy
- pozostałe
532
9 224
Aktywa (Rezerwa) z tytułu odroczonego podatku dochodowego
netto
-78 271
-51 618
Aktywa (Rezerwa) z tytułu odroczonego podatku dochodowego netto
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Aktywa (Rezerwa) z tytułu odroczonego podatku dochodowego
netto na początek okresu
-51 618
-9 074
Odniesienie na wynik finansowy
-26 654
-42 544
Odniesienie na pozostałe całkowite dochody
Inne odniesienie na kapitał własny
Jednostki zależne
Aktywa (Rezerwa) z tytułu odroczonego podatku dochodowego
netto na koniec okresu
-78 271
-51 618
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
73 | S t r o n a
Należności (zobowiązania z tytułu podatku dochodowego)
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Należności (zobowiązania z tytułu podatku dochodowego) na
początek okresu
28 873
20 056
Zapłata (zwrot ) podatku dochodowego
-544
-19 517
Bieżące naliczenie podatku dochodowego
-1 238
28 335
Należności (zobowiązania z tytułu podatku dochodowego) na
koniec okresu
27 092
28 873
Nota 23 Inne całkowite dochody
Inne całkowite dochody
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Składniki, które nie zostaną następnie przekwalifikowane do
rachunku zysków lub strat
Różnice kursowe z przeliczenia jednostek zagranicznych
Zyski i straty aktuarialne
Podatek dochodowy dotyczący składników, które nie zostaną
przeniesione w późniejszych okresach
Składniki, które zostaną przekwalifikowane na zyski lub straty
po spełnieniu określonych warunków
Skutki wyceny instrumentów finansowych przez inne całkowite
dochody
Część efektywna rachunkowości zabezpieczeń
Skutki aktualizacji majątku trwałego
Przeniesienie do sprawozdania z rachunku zysku i strat
Podatek dochodowy związany z pozycjami prezentowanymi w
innych całkowitych dochodach
Inne całkowite dochody netto
Przyporządkowane do udziałów niekontrolujących
Przyporządkowane do właścicieli jednostki dominującej
Zarówno w okresie bieżącym jak i okresie porównawczym nie wystąpiły żadne pozycje kształtujące
inne całkowite dochody.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
74 | S t r o n a
Nota 24 Zysk na jedną akcje
Zysk na jedną akcje
Nr Noty
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Zysk (strata) z działalności kontynuowanej przypadający na
właścicieli jednostki dominującej
138 476
95 919
Zysk (strata) z działalności zaniechanej przypadający na
właścicieli jednostki dominującej
Razem
138 476
95 919
Średnioważona ilość akcji zwykłych w tysiącach sztuk
110 093
110 093
Podstawowy zysk na jedną akcje
1,26
0,87
Koszty odsetek od obligacji zamiennych (po pomniejszeniu
o podatek)
Zysk (strata) do ustalenia rozwodnionego zysku na jedną
akcje
138 476
95 919
Wyemitowane opcje na akcje w tysiącach sztuk
Teoretyczna zamiana obligacji zamiennych w tysiącach sztuk
Średnia ważona liczba akcji zwykłych dla potrzeb
rozwodnionego
zysku na akcję w tysiącach sztuk
110 093
110 093
Rozwodniony zysk na jedną akcje
1,26
0,87
Nota 25 Segmenty operacyjne
Działalność sporządzającego sprawozdanie finansowe w całości dotyczy terytorium kraju, w związku z
czym nie prezentuje się segmentów geograficznych. Działalność Emitenta koncentruje się głównie na
świadczeniu usług budowlano-montażowych.
Pozostała działalność, nie mająca istotnego wpływu na finansowo-majątkową sytuacje sporządzającego
sprawozdanie finansowe został przypisana do pozycji związanej z najmem nieruchomości inwestycyjnej
oraz do pozycji pozostałych.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
75 | S t r o n a
Wybrane pozycje dotyczące sprawozdania z całkowitych
dochodów dla poszczególnych segmentów
Działalność
budowlano
montażowa
Działalność
deweloperska
Działalność
związane z
najmem
nieruchomości
inwestycyjnej
Pozostałe
Razem
Wyłączenia
Razem po
włączeniach
wzajemnych
Za okres:
Za okres:
Za okres:
Za okres:
Za okres:
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2025
do 31.12.2025
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży
1 903 333
9 178
24 255
1 936 766
1 936 766
Koszt własny sprzedaży
-1 736 340
-5 393
-35 362
-1 777 095
-1 777 095
Zysk brutto na sprzedaży
166 993
3 785
-11 107
159 671
159 671
EBIT
133 954
3 785
-11 107
126 632
126 632
Zysk (strata) z działalności przed opodatkowaniem
173 689
3 785
-11 107
166 367
166 367
Podatek dochodowy przypadający na działalność kontynuowaną
-29 282
-719
2 110
-27 891
-27 891
Zysk (strata) z działalności kontynuowanej
144 406
3 066
-8 997
138 476
138 476
Działalność zaniechana
Zysk (strata) z działalności zaniechanej
ZYSK (STRATA) NETTO
144 406
3 066
-8 997
138 476
138 476
Przyporządkowany do właścicieli jednostki dominującej
144 406
3 066
-8 997
138 476
138 476
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
76 | S t r o n a
Koncentracja odbiorców wg segmentów działalności
Działalność
budowlano
montażowa
Działalność
deweloperska
Działalność
związane z
najmem
nieruchomości
inwestycyjnej
Pozostałe
Razem
Wyłączenia
Razem po
włączeniach
wzajemnych
Za okres:
Za okres:
Za okres:
Za okres:
Za okres:
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2025
do 31.12.2025
Odbiorca 1
757 042
757 042
757 042
Odbiorca 2
133 749
133 749
133 749
Odbiorca 3
111 909
111 909
111 909
RAZEM
1 002 701
1 002 701
1 002 701
Wybrane pozycje dotyczące sprawozdania z sytuacji finansowej
dla segmentów w tys. PLN w okresie sprawozdawczym
Działalność
budowlano
montażowa
Działalność
deweloperska
Działalność
związane z
najmem
nieruchomości
inwestycyjnej
Pozostałe
Razem
Wyłączenia
Razem po
włączeniach
wzajemnych
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2025
31.12.2025
31.12.2025
31.12.2025
31.12.2025
31.12.2025
Aktywa trwałe
808 961
808 961
808 961
Aktywa obrotowe
1 061 924
1 061 924
1 061 924
Aktywa razem
1 870 885
1 870 885
1 870 885
Kapitał własny
944 310
944 310
944 310
Długoterminowe zobowiązania i rezerwy na zobowiązania
314 621
314 621
314 621
Krótkoterminowe zobowiązania i rezerwy na zobowiązania
611 955
611 955
611 955
Razem kapitały i zobowiązania
1 870 885
1 870 885
1 870 885
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
77 | S t r o n a
Pozostałe dane dotyczące segmentów działalności w okresie
sprawozdawczym
Działalność
budowlano
montażowa
Działalność
deweloperska
Działalność
związane z
najmem
nieruchomości
inwestycyjnej
Pozostałe
Razem
Wyłączenia
Razem po
włączeniach
wzajemnych
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2025
31.12.2025
31.12.2025
31.12.2025
31.12.2025
31.12.2025
Wartość firmy przypisana do segmentu
Stopa wolna od ryzyka
6,94%
6,94%
6,94%
6,94%
6,94%
Ryzyko ogólne wg. Damodorana
7,19%
7,19%
7,19%
7,19%
7,19%
Współczynnik beta dla branży wg. Damodorana
0,88
0,50
0,37
0,81
0,88
Ryzyka jednostkowe
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Stopa używana do dyskonta (MSR 36) i określenia wartości
godziwej metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych
14,43%
9,06%
7,23%
13,44%
14,38%
14,38%
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
78 | S t r o n a
Wybrane pozycje dotyczące sprawozdania z całkowitych
dochodów dla poszczególnych segmentów
Działalność
budowlano -
montażowa
Działalność
deweloperska
Działalność
związana z
najmem
nieruchomości
inwestycyjnej
Pozostałe
Razem
Wyłączenia
Razem po
włączeniach
wzajemnych
Za okres:
Za okres:
Za okres:
Za okres:
Za okres:
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2024
do 31.12.2024
od 01.01.2024
do 31.12.2024
od 01.01.2024
do 31.12.2024
od 01.01.2024
do 31.12.2024
od 01.01.2024
do 31.12.2024
od 01.01.2024
do 31.12.2024
od 01.01.2024
do 31.12.2024
Działalność kontynuowana
Przychody ze sprzedaży
1 682 283
2 705
21 013
1 706 001
1 706 001
Koszt własny sprzedaży
-1 567 965
-704
-22 165
-1 590 834
-1 590 834
Zysk brutto na sprzedaży
114 318
2 001
-1 153
115 167
115 167
EBIT
80 639
-1 153
79 486
79 486
Zysk (strata) z działalności przed opodatkowaniem
111 281
-1 153
110 128
110 128
Podatek dochodowy przypadający na działalność kontynuowaną
-14 428
219
-14 209
-14 209
Zysk (strata) z działalności kontynuowanej
96 853
-934
95 919
95 919
Działalność zaniechana
Zysk (strata) z działalności zaniechanej
ZYSK (STRATA) NETTO
96 853
-934
95 919
95 919
Przyporządkowany do właścicieli jednostki dominującej
96 853
-934
95 919
95 919
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
79 | S t r o n a
Wybrane pozycje dotyczące sprawozdania z sytuacji finansowej
dla segmentów w tys. PLN w okresie porównawczym
Działalność
budowlano -
montażowa
Działalność
deweloperska
Działalność
związana z
najmem
nieruchomości
inwestycyjnej
Pozostałe
Razem
Wyłączenia
Razem po
włączeniach
wzajemnych
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
31.12.2024
31.12.2024
31.12.2024
31.12.2024
31.12.2024
31.12.2024
31.12.2024
Aktywa trwałe
918 692
918 692
918 692
Aktywa obrotowe
670 567
670 567
670 567
Aktywa razem
1 589 259
1 589 259
1 589 259
Kapitał własny
816 844
816 844
816 844
Długoterminowe zobowiązania i rezerwy na zobowiązania
185 377
185 377
185 377
Krótkoterminowe zobowiązania i rezerwy na zobowiązania
587 039
587 039
587 039
Razem kapitały i zobowiązania
1 589 259
1 589 259
1 589 259
Pozostałe dane dotyczące segmentów działalności w tys. PLN w
okresie porównawczym
Działalność
budowlano -
montażowa
Działalność
deweloperska
Działalność
związana z
najmem
nieruchomości
inwestycyjnej
Pozostałe
Razem
Wyłączenia
Razem po
włączeniach
wzajemnych
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
31.12.2024
31.12.2024
31.12.2024
31.12.2024
31.12.2024
31.12.2024
31.12.2024
Wartość firmy przypisana do segmentu
Stopa wolna od ryzyka
6,94%
6,94%
6,94%
6,94%
6,94%
Ryzyko ogólne wg. Damodorana
7,19%
7,19%
7,19%
7,19%
7,19%
Współczynnik beta dla branży wg. Damodorana
0,88
0,50
0,37
0,81
0,88
Ryzyka jednostkowe
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Stopa używana do dyskonta (MSR 36) i określenia wartości
godziwej metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych
14,43%
9,06%
7,23%
13,44%
14,42%
14,42%
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
80 | S t r o n a
Nota 26 Transakcje z jednostkami powiązanymi
Transakcje z jednostkami
powiązanymi
w tys. PLN
Jednostki zależne
Jednostki współzależne i
stowarzyszone
Pozostałe jednostki powiązane
nieposiadające powiązań
kapitałowych
Członkowie zarządu i rady nadzorczej
oraz kluczowy personel
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Przychody ze sprzedaży
83 738
70 400
Przychody ze zbycia majątku
trwałego
Przychody z tytułu odsetek
9 196
7 965
Pozostałe przychody
Nabycie zapasów i inne koszty
aktywowane w wartościach
aktywów obrotowych
Nabycie usług i inne koszty
operacyjne
Nabycia aktywów trwałych
Koszty odsetek
-1 958
-2 254
Pozostałe koszty
Pożyczki otrzymane
Pożyczki udzielone
133 521
111 822
Koszty wynagrodzeń
8 811
7 149
Należności z tytułu pożyczek
133 521
111 822
Należności handlowe i
pozostałe
27 565
20 959
Zobowiązania z tytułu pożyczek
Zobowiązania handlowe i
pozostałe
-20 434
-120 776
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
81 | S t r o n a
Wynagrodzenia kluczowego
personelu jednostek zależnych
Jednostka
Funkcja
Wynagrodzenia
Pożyczki udzielone kluczowemu
personelowi
Dodatkowe informacje
w tys. PLN
w tys. PLN
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2024
do 31.12.2024
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2024
do 31.12.2024
Zarząd
MIRBUD S.A.
8 416
6 843
Rada Nadzorcza
MIRBUD S.A.
395
306
Razem
8 811
7 149
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
82 | S t r o n a
Nota 27 Wynagrodzenie biegłego rewidenta
Wynagrodzenie biegłego rewidenta
w tys. PLN
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025 do
31.12.2025
od 01.01.2024 do
31.12.2024
Wynagrodzenie z tytułu badania jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania
finansowego
94
45
Wynagrodzeni z tytułu przeglądu śródrocznego jednostkowego i
skonsolidowanego finansowego
47
40
Pozostałe usługi
57
6
Razem
198
91
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
83 | S t r o n a
Nota 28 Instrumenty finansowe
Aktywa finansowe wg MSSF 9
Dostępne do sprzedaży
Wyceniana w wartości godziwej
przez wynik finansowy
Pożyczki i należności
Instrumenty zabezpieczające
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Pożyczki udzielone
133 521
111 822
Pochodne instrumenty finansowe
Inne instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej
Należności handlowe i inne
648 850
449 633
Środki pieniężne i ekwiwalenty
185 993
177 680
Pozostałe aktywa finansowe
Razem Aktywa finansowe
968 365
739 135
Przychody z dywidend
49 462
42 626
Przychody z tytułu odsetek
10 674
10 274
Zyski (straty) z tytułu różnic kursowych
-3 339
-11 465
Odwrócenia (utworzenia) odpisów umorzeniowych
Zyski (straty) z tytułu wyceny i realizacji
Zyski (straty) z tytułu instrumentów pochodnych
Razem wpływ na rachunek zysków lub strat aktywów
finansowych
56 798
41 435
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
84 | S t r o n a
Zobowiązania finansowe wg MSSF 9
Instrumenty kapitałowe
Wyceniana w wartości godziwej
przez wynik finansowy
Wyceniane w zamortyzowanym
koszcie
Instrumenty zabezpieczające
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Kredyty
150 971
130 776
Pochodne instrumenty finansowe
Inne instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej
Zobowiązania handlowe i inne
657 066
569 745
Pozostałe zobowiązania finansowe
Razem zobowiązania finansowe
808 037
700 522
Odsetki
-19 964
-17 680
Zyski (straty) z tytułu różnic kursowych
Zyski (straty) z tytułu wyceny i realizacji
Zyski (straty) z tytułu instrumentów pochodnych
Razem wpływ na rachunek zysków lub strat z tytułu
zobowiązań finansowych
-19 964
-17 680
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
85 | S t r o n a
Instrumenty finansowe wg hierarchii wartości godziwej
Poziom I
Poziom II
Poziom III
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Aktywa
Pochodne instrumenty finansowe a aktywach
Inne instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej
Pozostałe aktywa finansowe
Zobowiązania
Pochodne instrumenty finansowe
Inne instrumenty finansowe wyceniane w wartości godziwej
Pozostałe zobowiązania finansowe
Zarówno w bieżącym jak i porównawczym okresie nie wystąpiły instrumenty finansowe wyceniane wg wartości godziwej.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
86 | S t r o n a
Nota 29 Błędy dotyczące poprzednich okresów sprawozdawczych
Nie stwierdzono, żadnych istotnych błędów w poprzednim okresie sprawozdawczym.
Nota 30 Transakcje z udziałowcami niekontrolującymi
Pozycja nie występuje
Nota 31 Połączenia przedsięwzięć
W bieżącym okresie nie nastąpiły połączenia przedsięwzięć.
Nota 32 Planowane istotne nakłady inwestycje
Na dzień sporządzenia sprawozdania do publikacji Spółka MIRBUD S.A. nie planuje poniesienia
istotnych nakładów inwestycyjnych.
Nota 33 Istotne zdarzenia po dniu bilansowym
W dniu 14 stycznia 2026 roku, na podstawie aktu notarialnego Repertorium A nr 380/2026,
Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników Spółki MRB INDUSTRIAL Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie
podjęło Uchwałę nr 1/2026 zgodnie z którą podwyższono kapitał zakładowy spółki z kwoty 2 075 tys.
PLN o kwotę 12 375 tys. PLN, tj. do kwoty 14 450 tys. PLN poprzez utworzenie 247 500 nowych
udziałów o wartości nominalnej 50 PLN każdy. Udziały zostały pokryte wkładem pieniężnym w
wysokości 123 750 tys. PLN.
Nowo utworzone udziały objęła spółka MIRBUD S.A. W wyniku jej przyjęcia oraz zarejestrowania zmian
w KRS w dniu 16 lutego 2026 roku, na dzień sporządzania niniejszego sprawozdania kapitał zakładowy
Spółki wynosi 14 450 tys. PLN, a struktura własnościowa przedstawia się następująco:
• 282.852 udziałów o wartości nominalnej 50 PLN każdy, co daje łącznie 14 143 tys. PLN Udział
MIRBUD S.A. w kapitale zakładowym Spółki wynosi: 97,87%;
• 6.148 udziałów o wartości nominalnej 50 PLN każdy, co daje łącznie 307 tys. PLN. Udział JHM
DEVELOPMENT S.A. w kapitale zakładowym Spółki wynosi: 2,13%.
W dniu 14 stycznia 2026 roku na podstawie Aktu Notarialnego Repertorium A nr 380/2026 Nadzwyczajne
Zgromadzenie Wspólników Spółki MRB INDUSTRIAL Sp. z o.o. (PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o.)
z siedziba w Warszawie podjęło Uchwałę nr 2/2026 zmieniającą umowę Spółki poprzez jej uchylenie i
przyjęcie tekstu jednolitego umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością zmieniając nazwę Spółki z
PDC Industrial Center 217 Sp. z o.o. na MRB INDUSTRIAL Sp. z o.o. Zmiany dotyczące umowy spółki
zostały zarejestrowane w KRS w dniu 16 lutego 2026 roku.
W dniu 15 stycznia 2026 roku Spółka MRB INDUSTRIAL Sp. z o.o. w całości spłaciła zaciągniętą
pożyczkę od Spółki MIRBUD S.A. w kwocie 123 190 tys. PLN.
W dniu 27 lutego 2026 roku Rada Nadzorcza Emitenta podjęła Uchwałę w sprawie powołania do składu
Zarządu MIRBUD S.A. Pana Michała Niemyta z dniem 1 marca 2026 roku.
W dniu 12 marca 2026 roku na podstawie Aktu Notarialnego Rep. A Nr 2926/2026 została utworzona
Spółka MRB2 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W dniu 19 marca 2026 roku została wpisana
do Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XIV
Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS 0001230226. Podstawowym
przedmiotem działalności Spółki MRB2 sp. z o.o. według Polskiej Klasyfikacji Działalności są „Roboty
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
87 | S t r o n a
związane z budową dróg i autostrad (42.11.Z)”.
Nota 34 Struktura zatrudnienia
Struktura zatrudnienia
w przeliczeniu na pełne etaty
Za okres:
Za okres:
od 01.01.2025
do 31.12.2025
od 01.01.2024
do 31.12.2024
Pracownicy nieprodukcyjni
363
246
Pracownicy produkcyjni
226
164
Pracownicy na umowach kontraktowych
252
159
Razem
841
569
Nota 35 Dywidendy deklarowane i wypłacone
Akcje wszystkich serii są akcjami zwykłymi, na jedną akcję przypada jeden głos na Walnym
Zgromadzeniu Akcjonariuszy. Akcje wszystkich serii dają takie samo prawo do dywidendy oraz zwrotu
z kapitału. Na dzień bilansowy nie istnieją ograniczenia dotyczące wypłaty dywidendy.
W dniu 15 maja 2025 roku Zarząd Spółki MIRBUD S.A. zwrócił się z wnioskiem do Walnego
Zgromadzenia Akcjonariuszy MIRBUD S.A. o dokonanie podziału zysku jednostkowego netto
osiągniętego w roku obrotowym 2024 poprzez wypłatę dywidendy w kwocie 9.908 tys. PLN, tj. 0,09 zł
brutto na jedną akcję oraz przeznaczeniu pozostałej części zysku w kwocie 86.011 tys. PLN na kapitał
zapasowy. Rada Nadzorcza MIRBUD S.A. na posiedzeniu w dniu 16 maja 2025 roku zaopiniowała
wniosek jednogłośnie pozytywnie.
W dniu 13 czerwca 2025 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy MIRBUD S.A. podjęło
Uchwałę nr 10/2025 dotyczącą podziału zysku netto Spółki za rok 2024. Zgodnie z podjętą Uchwałą
Walne Zgromadzenie postanowiło przeznaczyć część zysku za rok obrotowy 2024 w kwocie
11.009.300,00 PLN na wypłatę dywidendy akcjonariuszom Emitenta, tj. 0,10 złoty brutto na jedną akcję
oraz wyłączyć od podziału pozostałą część zysku w kwocie 84.910.024,72 PLN i przeznaczyć ja na
kapitał zapasowy Spółki.
Nota 36 Skutki podziału, restrukturyzacji i zaniechania działalności
W okresie sprawozdawczym nie wystąpiły zmiany dotyczące połączenia jednostek gospodarczych,
przejęcia lub sprzedaży jednostek grupy kapitałowej Emitenta, inwestycji długoterminowych, podziału,
restrukturyzacji czy zaniechania działalności.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
88 | S t r o n a
Nota 37 Ograniczenia w dysponowaniu i zabezpieczenia ustanowione na aktywach
Tytuł zabezpieczenia
Rodzaj
zabezpieczenia
Wartość
zadłużenia
Wartość zabezpieczenia
w tys. PLN
Wartość bilansowa
przedmiotu
zabezpieczenia w tys.
PLN
data
wygaśnięcia
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
dd-mm-rrrr
Zabezpieczenie limitu
kredytu wielocelowego nr
rach. 81 1020 3352 0000
1802 0313 3469
hipoteka
97 500
97 500
27 714
28 619
27.12.2026
Zabezpieczenie pożyczki
Agencji Rozwoju Przemysłu
hipoteka
28 877
90 000
90 000
65 236
71 336
31.05.2028
Razem
97 500
97 500
27 714
28 619
Aktywa stanowiące zabezpieczenia zobowiązań
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Rzeczowe aktywa trwałe
27 714
28 619
Nieruchomości inwestycyjne
65 236
71 336
Aktywa finansowe
Wartości niematerialne
Pozostałe aktywa
Razem
92 949
99 955
Nota 38 Sprawy sądowe
W okresie objętym niniejszym raportem nie toczyły się żadne istotne postępowania dotyczące
zobowiązań albo wierzytelności Emitenta lub jednostki od niego zależnej.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku toczyły się sprawy sądowe dotyczące zobowiązań przeciwko Emitentowi,
na łączną wartość przedmiotu sporu 10.809 tys. PLN.
Rezerwy na przyszłe zobowiązania, które mogą powstać z toczących się postępowań sądowych
tworzone są w drodze szczegółowej analizy ryzyka ich powstania.
Na dzień 31 grudnia 2025 roku toczyły się sprawy sądowe dotyczące wierzytelności z powództwa
Emitenta, na łączną wartość przedmiotu sporu 4.376 tys. PLN.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
89 | S t r o n a
Nota 39 Zobowiązania warunkowe
Wykaz udzielonych poręczeń dla innych
podmiotów wg jednostek
Tytuł poręczenia
Wartość poręczenia tys. PLN
Wartość zobowiązania tys. PLN
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
data wygaśnięcia
poręczenia
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Wobec jednostek powiązanych
KOBYLARNIA S.A.
Zabezpieczenie kredytu BGK S.A
19 109
15 000
6 163
30.11.2026
KOBYLARNIA S.A.
Zabezpieczenie kredytu BGK S.A
23 303
9 318
2 485
3 106
31.12.2029
KOBYLARNIA S.A.
Zabezpieczenie kredytu BGK S.A
58 379
33 000
30.12.2036
JHM Development S.A.
Zabezpieczenie emisji obligacji seria E
55 000
45 000
31.12.2026
JHM Development S.A.
Zabezpieczenie emisji obligacji seria F
75 000
60 000
31.12.2032
Wobec pozostałych jednostek
Razem
175 791
79 318
101 648
48 106
Pozostałe zobowiązania warunkowe
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Z tytułu gwarancji należytego wykonania
1 243 507
598 721
Z tytułu usunięcia wad i usterek
560 274
465 732
Z tytułu zwrotu zaliczki
94 047
28 052
Razem
1 897 828
1 092 505
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
90 | S t r o n a
Nota 40 Cele i zasady zarządzania ryzykiem
Grupa ryzyk
Ryzyko
Możliwość
wystąpienia
Znaczenie dla
działalności
Grupy
Wpływ ryzyka
za wynik
finansowy
Wpływ ryzyka
na kapitał
własny
Ryzyko związane z
konfliktem zbrojnym
na Ukrainie
Ograniczenia
administracyjne
prowadzenia działalności
budowlano-montażowej
średnie
wysokie
wysoki
wysoki
Dostępności siły
roboczej i zakłóceń
łańcucha dostaw
wysokie
wysokie
wysoki
średni
Ryzyko
epidemiologiczne
Ograniczenia
administracyjne
prowadzenia działalności
budowlano-montażowej
średnie
wysokie
wysoki
wysoki
Dostępności siły
roboczej i zakłóceń
łańcucha dostaw
średnie
średnie
wysoki
średni
Zewnętrzne ryzyka
finansowe
zmiany stóp
procentowych
wysokie
średnie
średni
średni
zmiany kursów walut
wysokie
średnie
wysoki
wysoki
związane z
ograniczeniami w
polityce kredytowej
banków, w
szczególności w
zakresie udzielania
kredytów
inwestycyjnych i
hipotecznych
wysokie
wysokie
średni
średni
Ryzyka związane z
koniunkturą
zmiana sytuacji
makroekonomicznej i
koniunktury
gospodarczej w Polsce
wysokie
wysokie
wysoki
średni
w branży budowlanej
wysokie
wysokie
wysoki
średni
Ryzyka związane z
konkurencją
w branży budowlanej
wysokie
wysokie
wysoki
wysoki
Zewnętrzne ryzyka
prawne
zmiany przepisów prawa,
w szczególności prawa
podatkowego
średnie
średnie
średni
średni
związane z brakiem
spełniania wymogów
prawnych
przewidzianych do
rozpoczęcia inwestycji
oraz ze stanem prawnym
nieruchomości
niskie
wysokie
wysokie
średnie
Ryzyka związane z
bieżącą
działalnością
związane z realizacją
strategii rozwoju
średnie
wysokie
średnie
średnie
związane z
finansowaniem rozwoju
kredytami bankowymi
wysokie
wysokie
średnie
wysokie
związane z infrastrukturą
budowlaną
niskie
średnie
niskie
niskie
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
91 | S t r o n a
związane z
odpowiedzialnością za
naruszenie przepisów
ochrony środowiska
niskie
średnie
średnie
niskie
związane z karami za
niewykonanie lub
nieterminowe wykonanie
zleceń
średnie
średnie
średnie
niskie
związane z roszczeniami
wobec Spółek z tytułu
budowy mieszkań i
obiektów handlowo-
usługowych, sprzedaży
lokali oraz z udzieleniem
gwarancji zapłaty za
roboty budowlane
niskie
średnie
średnie
niskie
związane z procesem
produkcyjnym
niskie
wysokie
średnie
niskie
Ryzyka związane z
bieżącą
działalnością
związane z realizacją
strategii rozwoju
średnie
wysokie
średnie
średnie
związane z
finansowaniem rozwoju
kredytami bankowymi
wysokie
wysokie
średnie
wysokie
związane z infrastrukturą
budowlaną
niskie
średnie
niskie
niskie
związane z
odpowiedzialnością za
naruszenie przepisów
ochrony środowiska
niskie
średnie
średnie
niskie
związane z karami za
niewykonanie lub
nieterminowe wykonanie
zleceń
średnie
średnie
średnie
niskie
związane z roszczeniami
wobec Spółek z tytułu
budowy mieszkań i
obiektów handlowo-
usługowych, sprzedaży
lokali oraz z udzieleniem
gwarancji zapłaty za
roboty budowlane
niskie
średnie
średnie
niskie
związane z procesem
produkcyjnym
niskie
wysokie
średnie
niskie
Ryzyko związane z konfliktem zbrojnym na Ukrainie i Bliskim Wschodzie
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania, zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu, nie jest możliwe
precyzyjne określenie skutków wpływu konfliktu zbrojnego na Ukrainie i Bliskim Wschodzie na
działalność Spółki w perspektywie średnio - i długoterminowej.
W perspektywie krótkoterminowej możliwe jest wystąpienie dalszego trwania bądź rozprzestrzeniania
się konfliktu, co może się przełożyć na wyniki finansowe Grupy.
w obszarze usług budowlano – montażowych nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów
budowlanych ze względu na konflikt. Nie jest jednak wykluczone, iż w przypadku dalszego
utrzymywania się tego stanu może dojść do pogorszenia się wyniku finansowego realizowanych
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
92 | S t r o n a
kontraktów oraz opóźnień w realizacji kontraktów spowodowanych tzw. „siłą wyższą”, w tym
związanych z:
o ograniczeniem dostępności i wzrostem cen materiałów budowlanych, paliw, usług,
urządzeń;
o przerwaniem łańcuchów dostaw;
o dynamicznym wzrostem cen kluczowych nośników energetycznych tj. ropy naftowej, gazu
ziemnego;
o opóźnieniami ze strony podwykonawców zatrudniających pracowników z Ukrainy i
Białorusi;
o nadzwyczajnym spadkiem wartości PLN – wzrost cen materiałów i usług w walutach
obcych.
W perspektywie roku 2026 r. Zarząd Emitenta przewiduje wpływu tego ryzyka na wynik finansowy –
obniżenie o ok. 10%, nie przewiduje wpływu na kapitał własny Emitenta.
W obszarze działalności deweloperskiej nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów,
spółka zauważa znaczny spadek dynamiki sprzedaży lokali. W przypadku dalszego
utrzymywania się stanu konfliktu możliwe jest wystąpienie negatywnych skutków finansowych,
spowodowanych:
o spadkiem popytu na lokale związane z niestabilną sytuacją gospodarczą,
o zakłóceniami w finansowaniu inwestycji,
o opóźnieniami generalnych wykonawców i podwykonawców.
W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta nie przewiduje możliwego wpływu
tego ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.
W obszarze wynajmu powierzchni komercyjnych na dzień sporządzenia sprawozdania nie
występują znaczące, niekorzystne skutki konfliktu w Ukrainie, i Bliskim Wschodzie
Jednakże ograniczenia w imporcie wielu dóbr i usług są problemy z pozyskaniem towarów przez
niektórych najemców powierzchni handlowej w ramach kompleksu handlowego w Warszawie. Może
przełożyć się to na problemy finansowe tych najemców lub na chęć do wynajmu powierzchni handlowej
(ryzyko obniżenie wskaźnika komercjalizacji).
Jednocześnie wysokie wskaźniki inflacji i stóp procentowych wpływają na większe koszty finansowania
działalności najemców, w tym między innymi koszty finansowania zapasów i innych aktywów
obrotowych. Przy utrudnionym dostępie do towarów może przełożyć się to na pogorszenie sytuacji
finansowej najemców.
W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta przewiduje możliwy negatywny
wpływu tego ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.
Emitent informuje, iż działalność operacyjna jest prowadzona co do zasady w trybie nadzoru ciągłego.
Według najlepszej wiedzy Zarządu Emitenta, na podstawie prowadzonych analiz, sytuacja finansowa
Emitenta oraz Grupy jest stabilna.
Zarząd Spółki na bieżąco monitoruje sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie, a także ryzyka
związane z działalnością Emitenta i poszczególnych spółek z Grupy. Emitent wskazuje, że w zakresie
wymaganym przez przepisy prawa będzie informował o nowych uwarunkowaniach mających istotny
wpływ na działalność operacyjną, wyniki finansowe oraz perspektywy Emitenta i grupy kapitałowej
Emitenta.
Ryzyko epidemiologiczne
Na dzień publikacji niniejszego raportu, zgodnie z najlepszą wiedzą Zarządu Emitenta, nie jest możliwe
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
93 | S t r o n a
precyzyjne określenie skutków wpływu epidemii koronawirusa lub innych epidemii na działalność
Emitenta i grupy kapitałowej Emitenta w perspektywie średnio - i długoterminowej
Na dzień publikacji raportu w Polsce nie ma stanu epidemii oraz zniesione zostały ograniczenia
covidowe, w tym obowiązkowa kwarantanna. Poziom wyszczepienia społeczeństwa, niska liczba
zachorowań oraz niska liczba zachorowań kończących się hospitalizacją pozwalają przewidywać, że
ograniczenia pandemiczne oraz zakłócenia w funkcjonowaniu gospodarki w dającej się przewidzieć
krótkoterminowej przyszłości się nie powtórzą. Jednakże w przypadku powrotu i dalszego
rozprzestrzeniania się epidemii koronawirusa lub innej epidemii możliwe jest wystąpienie negatywnego
wpływu na wyniki finansowe Emitenta i Grupy ze względu na następujące okoliczności:
wpływu na wyniki finansowe Emitenta i Grupy ze względu na następujące okoliczności:
W obszarze usług budowlano – montażowych nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów
budowlanych ze względu na wystąpienie stanu epidemicznego. Nie jest jednak wykluczone, iż
w przypadku dalszego utrzymywania się tego stanu może dojść do opóźnień w realizacji
kontraktów spowodowanych tzw. „siłą wyższą”, w tym związanych z:
o brakiem zachowania ciągłości w łańcuchach dostaw dla budów,
o zakłóceniami w ciągłości finansowania inwestycji,
o absencją pracowników,
o opóźnieniami ze strony podwykonawców,
o ograniczeniami w funkcjonowaniu władzy publicznej,
o decyzjami Zamawiającego lub administracji państwowej o zawieszeniu prac,
o innymi, trudnymi do przewidzenia zdarzeniami.
W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd nie przewiduje znaczącego wpływu tego
ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.
W obszarze działalności deweloperskiej nie występują opóźnienia w realizacji kontraktów, ani
też znaczny spadek dynamiki sprzedaży lokali. Jednakże w przypadku długotrwałego
utrzymywania się stanu epidemicznego możliwe jest wystąpienie negatywnych skutków
finansowych, spowodowanych:
o spadkiem popytu na lokale,
o zakłóceniami w finansowaniu inwestycji,
o opóźnieniami generalnych wykonawców i podwykonawców.
W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta nie przewiduje możliwego wpływu
tego ryzyka na wynik finansowy i kapitał własny Emitenta.
W obszarze wynajmu powierzchni komercyjnych na dzień sporządzenia sprawozdania nie
występują znaczące, niekorzystne skutki stanu epidemicznego, które mają wpływ na osiągane
wyniki finansowe MARYWILSKA 44 Sp. z o.o.
W perspektywie obecnego okresu rozliczeniowego Zarząd Emitenta nie przewiduje możliwego wpływu
tego ryzyka na wynik finansowy i na kapitał własny Emitenta.
Emitent informuje, iż działalność operacyjna we wszystkich segmentach jest prowadzona co do zasady
w trybie nadzoru ciągłego. Według najlepszej wiedzy Zarządu Emitenta, na podstawie prowadzonych
analiz, sytuacja finansowa Emitenta oraz Grupy jest stabilna.
Zarząd Emitenta na bieżąco monitoruje sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie, a także ryzyka
związane z działalnością Emitenta i poszczególnych spółek z Grupy. Emitent wskazuje, że w zakresie
wymaganym przez przepisy prawa będzie informował o nowych uwarunkowaniach mających istotny
wpływ na działalność operacyjną, wyniki finansowe oraz perspektywy Emitenta i grupy kapitałowej
Emitenta.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
94 | S t r o n a
Zewnętrzne ryzyka finansowe
Zarządzanie ryzykiem finansowym
Zarzadzanie zasobami finansowymi Grupy zakłada oparcie struktury finasowania Grupy o
długoterminowe źródła finansowania. Spółki z Grupy finansują prowadzoną działalność w 57% w
oparciu o kapitał obcy poprzez:
kredyty,
pożyczki,
obligacje
zaliczki,
leasing,
factoring.
Spółki dokładają starań by finansowanie kapitałem obcym było zdywersyfikowane, zarówno jeżeli
chodzi o instytucję finansująca jak i wykorzystywane produkty finansowe. Strategia Grupy przewiduje w
kolejnych latach, dalszą stopniową zamianę długu krótkoterminowego finansującego pojedyncze
kontrakty budowlane na finansowanie długoterminowe oraz w długoterminowej perspektywie stopniową
redukcję zadłużenia.
Monitorowanie efektywności zarządzania zasobami finansowymi odbywa się m.in. przy wykorzystaniu
wskaźników:
Wskaźnik ogólnego zadłużenia = Zobowiązania ogółem / Aktywa
Wskaźnik zadłużenia długoterminowego = Zobowiązania długoterminowe / Aktywa
Wskaźnik zadłużenia krótkoterminowego =Zobowiązania krótkoterminowe / Aktywa
Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego = Zobowiązania / Kapitał własny
Grupa, prowadząc działalność gospodarczą, narażona jest na następujące ryzyka: ryzyko kredytowe,
ryzyko walutowe, ryzyko stóp procentowych, ryzyko utraty płynności.
Zarządzanie ryzykiem kredytowym
Ryzyko kredytowe wynika z sald należności handlowych pożyczek oraz środków pieniężnych i ich
ekwiwalentów. Odbiorcami usług Spółki są podmioty krajowe. Odbiorców produktów i usług
oferowanych przez MIRBUD S.A. można podzielić na dwie grupy:
podmioty komercyjne,
jednostki podlegające przepisom Prawo zamówień publicznych.
W odniesieniu do klientów komercyjnych Spółka zarządza ryzykiem kredytowym i analizuje je dla
każdego nowego klienta przed zawarciem umowy min. wykorzystując raporty z wywiadowni
gospodarczych i dokumentowanie przez kontrahenta źródła finansowania kontraktu budowlanego.
W odniesieniu do jednostek podlegających przepisom prawa zamówień publicznych (m.in. GDDKiA,
Samorządy) z uwagi na obowiązek wcześniejszego zabudżetowania przez te jednostki kosztów
zawieranej umowy o roboty budowlane ryzyko kredytowe zdaniem Zarządu jest znikome.
Spółka utrzymuje lokaty – depozyty w instytucjach finansowych, które posiadają wysoki ranking
kredytowy.
Zarządzanie ryzykiem płynności
Za zarządzanie płynnością finansową w Grupie odpowiada Zarząd Jednostki Dominującej.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
95 | S t r o n a
Podstawowymi celami zarządzania zasobami finansowymi i płynnością w Grupie są:
zapewnienie stabilnego i efektywnego finansowania działalności Grupy,
ciągłe monitorowanie poziomu zadłużenia Grupy,
efektywne zarządzanie kapitałem obrotowym,
koordynowanie przez Jednostkę Dominującą procesów zarządzania płynnością finansową w
spółkach Grupy.
Spółka zarządza ryzykiem utraty płynności przez utrzymywanie wystarczających środków pieniężnych,
możliwość finansowania kredytami bankowymi i utrzymywanie linii kredytowych wystarczających do
spłacenia zobowiązań z chwila ich wymagalności.
Zarządzanie płynnością przez Spółkę obejmuje projekcję przepływów pieniężnych dla wszystkich walut
i analizowanie, jaki pozom aktywów płynnych jest potrzebny do spłaty zobowiązań.
Nota nr 14. zawiera analizę zobowiązań Spółki (Grupy), w odpowiednich przedziałach wiekowych na
podstawie określonego do umownego terminu wymagalności.
Monitorowanie efektywności zarządzania płynnością odbywa się m.in. przy wykorzystaniu wskaźników:
Wskaźnik płynności bieżącej = Aktywa obrotowe /Zobowiązania krótkoterminowe
Wskaźnik przyspieszonej płynności = (Aktywa obrotowe - Zapasy - Krótkoterminowe
rozliczenia międzyokresowe) / Zobowiązania krótkoterminowe
Wskaźnik płynności środków pieniężnych = Środki pieniężne / Zobowiązania
krótkoterminowe
Ryzyko zmiany stóp procentowych
Spółki z Grupy dla finansowania działalności inwestycyjnej w dużym stopniu wykorzystują kredyty
bankowe. Na koszty odsetek od kredytów ma wpływ wysokość stopy bazowej WIBOR dla kredytów
zaciąganych w złotych polskich i EURIBOR dla kredytów w walucie EURO. Wzrost wartości indeksów
WIBOR/EURIBOR poprzez wzrost odsetek od kredytów może mieć niekorzystny wpływ na sytuację
finansową Spółki. W przypadku stwierdzenia ryzyka zmiany stóp procentowych. Zarządy Spółek w
przypadku finansowania długoterminowego każdorazowo rozpatrują możliwość zawarcia transakcji
zabezpieczających stopę procentową (transakcje zamiany stóp procentowych – strategia IRS, CIRS).
Na dzień 31 grudnia 2025 r. w Grupie Kapitałowej MIRBUD transakcje zabezpieczające stopę
procentową dla długoterminowych kredytów złotówkowych zawarła Spółka Kobylarnia S.A.
Zabezpieczony poziom stopy WIBOR kształtuje się na poziomie 1,80 p. p.
Pozycje narażone na zmianę stóp
procentowych
Ryzyko przepływów pieniężnych
Ryzyko wartości godziwej
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Zobowiązania z tytułu pożyczek i
kredytów
122 272
113 693
Pożyczki udzielone
133 521
111 822
Inne aktywa finansowe
Inne zobowiązania finansowe
28 699
17 083
Razem
284 493
242 598
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
96 | S t r o n a
Ryzyko zmiany stóp procentowych - wrażliwość na zmiany
W celu przeprowadzenia analizy wrażliwości na zmiany stóp procentowych, na podstawie historycznych
zmian wartości oraz na podstawie wiedzy i doświadczenia Spółki w zakresie rynków finansowych,
racjonalnie możliwych zmiany stóp procentowych, oszacowane zostały na dzień 31 grudnia 2025 roku
i 31 grudnia 2024 roku na poziomie – 1,0/+1,0 punktu procentowego dla złotego i euro.
Poniżej podano wpływ zmiany stóp procentowych na wynik netto i sumę bilansową według stanu na
dzień 31 grudnia 2025 roku oraz dzień 31 grudnia 2024 roku.
Analiza wrażliwości pozycji
narażonych na zmianę stóp
procentowych
Wpływ na zysk/(stratę netto)
Wpływ na sumę bilansową
Stan na:
wzrost o 1%
spadek o 1%
wzrost o 1%
spadek o 1%
31.12.2025
Zobowiązania z tytułu pożyczek i
kredytów
122 272
-990
990
1 223
-1 223
Pożyczki udzielone
133 521
1 082
-1 082
1 335
-1 335
Inne aktywa finansowe
Inne zobowiązania finansowe
Razem
255 793
91
-91
2 558
-2 558
Analiza wrażliwości pozycji
narażonych na zmianę stóp
procentowych
Wpływ na zysk/(stratę netto)
Wpływ na sumę bilansową
Stan na:
wzrost o 1%
spadek o 1%
wzrost o 1%
spadek o 1%
31.12.2024
Zobowiązania z tytułu pożyczek i
kredytów
113 693
-921
921
1 137
-1 137
Pożyczki udzielone
111 822
906
-906
Inne aktywa finansowe
Inne zobowiązania finansowe
17 083
-138
138
171
-171
Razem
242 598
-154
154
1 308
-1 308
Ryzyko zmiany kursów walut
W Grupie MIRBUD jedynie MIRBUD S.A. generuje przychody w walucie obcej. W roku 2025 Spółka
MIRBUD S.A. generowała ok. 1,5% przychodów w walucie euro i była narażona w niewielkim stopniu
na ryzyko kursowe, co mogło obniżyć efektywność realizowanych kontraktów budowlanych i może mieć
wpływ na wielkość przychodów i zysków. Chcąc zminimalizować ryzyko kursowe Spółka zabezpiecza
poziom kursu walutowego zawierając transakcje typu FORWARD. W 2026 roku Emitent nie
zabezpieczał przychodu walutowego transakcjami terminowymi sprzedaży walut.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
97 | S t r o n a
Pozycje narażone na zmianę
kursów walut
EUR
USD
Inne
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
31.12.2025
31.12.2024
Zobowiązania z tytułu
pożyczek i kredytów
Pożyczki udzielone
18 782
18 900
Należności handlowe i
pozostałe
2 642
3 360
Zobowiązania handlowe i
pozostałe
218
306
Środki pieniężne
23
1 667
Inne aktywa finansowe
Razem
21 664
24 232
Ryzyko zmiany kursów walut – wrażliwość na zmiany
W celu przeprowadzenia analizy wrażliwości na zmiany kursów walut, na podstawie historycznych
zmian wartości oraz na podstawie wiedzy i doświadczenia Spółki w zakresie rynków finansowych,
zmiany kursów walut, które są „realnie możliwe”, oszacowane zostały na poziomie -10%/+10% na dzień
31 grudnia 2025 roku oraz na dzień 31 grudnia 2024 roku.
Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego netto na racjonalnie możliwe zmiany
kursów walutowych przy założeniu niezmiennych innych czynników.
Analiza wrażliwości pozycji
narażonych na zmianę kursów
walut (euro)
Wpływ na zysk/(stratę netto)
Wpływ na sumę bilansową
Stan na:
wzrost o 10%
spadek o 10%
wzrost o 10%
spadek o 10%
31.12.2025
Zobowiązania z tytułu pożyczek i
kredytów
Pożyczki udzielone
18 782
1 521
-1 521
1 878
-1 878
Należności handlowe i pozostałe
2 642
214
-214
264
-264
Zobowiązania handlowe i
pozostałe
218
18
-18
22
-22
Środki pieniężne
23
2
-2
2
-2
Inne aktywa finansowe
Razem
21 664
1 755
-1 755
2 166
-2 166
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
98 | S t r o n a
Analiza wrażliwości pozycji
narażonych na zmianę kursów
walut (euro)
Wpływ na zysk/(stratę netto)
Wpływ na sumę bilansową
Stan na:
wzrost o 10%
spadek o 10%
wzrost o 10%
spadek o 10%
31.12.2024
Zobowiązania z tytułu pożyczek i
kredytów
Pożyczki udzielone
18 900
1 531
-1 531
1 890
-1 890
Należności handlowe i pozostałe
3 360
272
-272
336
-336
Zobowiązania handlowe i
pozostałe
306
25
-25
31
-31
Środki pieniężne
1 667
135
-135
167
-167
Inne aktywa finansowe
Razem
24 232
1 963
-1 963
2 423
-2 423
Zarząd Emitenta szacuje, że w 2026 r udział przychodów w walucie euro ulegnie podwyższeniu o obniży
się o ok. 100% (będzie ulegał stopniowemu podwyższaniu na przestrzeni 2026 r.).
Na dzień 31 grudnia 2025 r. Emitent nie posiadał zawartych transakcji zabezpieczających przed
ryzykiem kursowym.
- związane z ograniczeniami w polityce kredytowej banków, w szczególności w zakresie
udzielania kredytów inwestycyjnych i hipotecznych
Obecnie banki w Polsce utrzymują zaostrzoną politykę kredytową zarówno wobec firm działających w
sektorze budowlanym, jak i wobec osób starających się o uzyskanie kredytów hipotecznych.
Spółki Grupy Kapitałowej planując kolejne projekty starają się brać pod uwagę sytuację rynkową
poprzez dostosowanie swojej oferty do przewidywanych możliwości finansowych i kredytowych
potencjalnych klientów.
Wprowadzenie jakichkolwiek ograniczeń w dostępności kredytów może mieć istotny negatywny wpływ
na funkcjonowanie Spółek, ich sytuację finansową i perspektywy rozwoju.
Ryzyka związane z koniunkturą:
- zmiana sytuacji makroekonomicznej i koniunktury gospodarczej w Polsce
Przychody Spółek z Grupy MIRBUD w całości uzyskiwane są z tytułu prowadzenia działalności na rynku
polskim. Dlatego też osiągane wyniki finansowe są uzależnione od czynników takich jak stabilność
sytuacji makroekonomicznej Polski i ogólna koniunktura gospodarcza w kraju w danym okresie. W
szczególności kształtowanie się następujących wskaźników makroekonomicznych i gospodarczych ma
lub może mieć wpływ na wyniki finansowe osiągane przez Spółki z Grupy i całą branżę deweloperską:
poziom stopy wzrostu PKB, poziom stopy bezrobocia, poziom stopy inflacji, poziom realnej stopy
wzrostu wynagrodzeń, poziom inwestycji, poziom zmiany dochodów gospodarstw domowych, wysokość
referencyjnych stóp procentowych oraz kształtowanie się kursów wymiany walut oraz deficytu
budżetowego.
Ewentualne negatywne zmiany w stabilności sytuacji makroekonomicznej i ogólnej koniunktury
gospodarczej Polski mogą mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub perspektywy
rozwoju Spółek z Grupy.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
99 | S t r o n a
- w branży budowlanej
Działalność Spółek z Grupy jest ściśle skorelowana z ogólną sytuacją gospodarczą Polski. Na wyniki
finansowe osiągane przez Spółkę największy wpływ wywiera poziom inwestycji w przedsiębiorstwach,
tempo wzrostu PKB, poziom inflacji, wartość produkcji budowlano – montażowej, polityka podatkowa
czy wzrost stóp procentowych. Istnieje ryzyko, że negatywne zmiany wyżej wymienionych wskaźników,
szczególnie obniżenie się tempa rozwoju gospodarczego, wzrost poziomu inflacji spowodowany
wzrostem cen materiałów czy też wzrost stóp procentowych, mogą mieć negatywny wpływ na
działalność oraz wyniki Spółek z Grupy.
Aby minimalizować wahania koniunktury Emitent zawiera długoterminowe kontrakty budowlane z
Zamawiającymi publicznymi w zapewniające stabilne źródła przychodu w okresie 2-3 lat.
- w branży zarządzania halami handlowymi i wynajmu powierzchni komercyjnej
Poziom aktywności handlowej i popyt na wynajmem powierzchni komercyjnej jest uwarunkowany ogólną
sytuacją makroekonomiczną na danym rynku, poziomem konkurencji oraz poziomem konsumpcji, a w
szczególności popytem na artykuły z segmentu popularnego na danym rynku. Decydujące są też
zachowania i trendy konsumenckie.
Wystąpienie w przyszłości czynników negatywnie wpływających na rynek wynajmu powierzchni
komercyjnej może mieć istotny, negatywny wpływ na działalność, wyniki, oraz sytuację finansową jak
również perspektywy dalszego rozwoju Spółki Marywilska 44 Sp. z o.o.
Wystąpienie w przyszłości czynników negatywnie wpływających na koniunkturę w branży zarządzania
halami handlowymi i wynajmu powierzchni komercyjnej może mieć istotny, negatywny wpływ na
działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
Ryzyka związane z konkurencją:
- w branży budowlanej
Sytuacja gospodarcza w Polsce, konflikt w Ukrainie oraz Bliskim Wschodzie a także niepewność rynku
co do terminów, wartości i liczby ogłaszanych przetargów na roboty budowlane, a także sytuacja
gospodarcza w Polsce wzmaga konkurowanie poprzez oferowanie najdogodniejszych cen i wydłużanie
okresów gwarancyjnych.
Dalsze nasilenie się konkurencji na rynkach, na których Spółki prowadzą działalność może mieć istotny
niekorzystny wpływ na działalność, wyniki, sytuację finansową lub perspektywy jej rozwoju.
Zarządy Spółek w oparciu o długoletnie doświadczenie starają się budować portfel kontraktów
umożliwiający realizację odpowiedniego wyniku finansowego.
- dla działalności zarządzanych hal handlowych i wynajmu powierzchni komercyjnej
Główna działalność Grupy w zakresie najmu powierzchni handlowej i usługowej obejmuje najem na
terenie kompleksu handlowego MARYWILSKA 44. Zarządzany przez Spółkę MARYWILSKA 44 należy
do grupy obiektów handlowych promujących różnorodność ofert sklepów sieciowych i prowadzących
działalność małych podmiotów gospodarczych, wciąż jest to rynek bardzo rozdrobniony. Handlowcy
specjalizujący się w sprzedaży ww. artykułów w segmencie popularnym mają do wyboru cały szereg
podmiotów oferujących wynajem powierzchni komercyjnej w Warszawie i jej okolicach, w tym duże hale
handlowe zlokalizowane w okolicach działalności Spółki. Dodatkowo, nie można wykluczyć, iż w
przyszłości inne podmioty gospodarcze zbudują duże kompleksy handlowe, które będą bezpośrednio
konkurować z obiektami handlowymi przy ul. Marywilskiej 44 w obrębie m.st. Warszawy.
Nasilenie się konkurencji na rynkach, na których Spółka prowadzi działalność może mieć istotny
niekorzystny wpływ na działalność, wyniki finansowe, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju
Spółki. W takiej sytuacji Spółka mogłaby utracić niektórych odbiorców, co ograniczyłoby wielkość oferty
i pogorszyłoby pozycję konkurencyjną Spółki. Spółka minimalizuje to ryzyko, poprzez zapewnienie w
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
100 | S t r o n a
ramach współpracy szereg korzyści dodatkowych wynikających z współpracy ze Spółką.
Zewnętrzne ryzyka prawne
- zmiany przepisów prawa, w szczególności prawa podatkowego
Polski system prawny charakteryzuje się znacznym stopniem zmienności oraz niejednoznaczności
przepisów, co w szczególności dotyczy prawa podatkowego. W praktyce często występują problemy
interpretacyjne, ma miejsce niekonsekwentne orzecznictwo sądów, jak również zdarzają się sytuacje,
gdy organy administracji publicznej przyjmują niekorzystne dla podatnika interpretacje przepisów prawa,
odmienne od poprzednio przyjmowanych interpretacji przez te organy.
Wystąpienie zmian przepisów prawa, w tym dotyczących ochrony środowiska, prawa pracy, prawa
ubezpieczeń społecznych, prawa handlowego, a w szczególności prawa podatkowego może mieć
niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Spółek z Grupy.
W celu ograniczenia ryzyka wynikającego ze zmian przepisów prawa w szczególności prawa
podatkowego Spółki podjęły następujące działania:
monitorują zmiany prawa przez systematycznie rozwijany dział prawny
korzystają z wewnętrznego jak i zewnętrznego doradztwa prawnego i podatkowego
- związane z brakiem spełniania wymogów prawnych przewidzianych do rozpoczęcia
inwestycji oraz ze stanem prawnym nieruchomości
Realizacja każdego z projektów inwestycyjnych przez Spółkę wymaga spełniania wymogów
określonych w prawie. W większości przypadków Spółka jest zobowiązana do uzyskania różnego
rodzaju pozwoleń, które są wydawane przez organy administracji publicznej. Uzyskanie tych aktów
administracyjnych jest koniecznym warunkiem rozpoczęcia procesu inwestycyjnego. Należy zauważyć,
iż uzyskanie wszystkich pozwoleń i zgód wymaga znacznego wysiłku i jest czasochłonne. Organy
administracji publicznej wydające pozwolenia i zgody działają na podstawie przepisów kodeksu
postępowania administracyjnego i ustaw szczególnych. W tych postępowaniach bierze się przede
wszystkim pod uwagę interes społeczności lokalnych i szereg zagadnień planistycznych podlega
szerokiej konsultacji społecznej (np. kwestie ochrony środowiska). Dodatkowo brak choćby części
dokumentacji uniemożliwia rozpoczęcie procesu inwestycyjnego. Ponadto stwierdzenie jakichkolwiek
nieprawidłowości bądź po stronie Spółki, bądź w aktach administracyjnych, a w szczególności istnienie
jakichkolwiek sprzeczności pomiędzy nimi może prowadzić do opóźnienia rozpoczęcia realizacji
procesu inwestycyjnego. Należy także liczyć się z ryzykiem wzruszenia już prawomocnych decyzji
administracyjnych przez wznowienie postępowania bądź stwierdzenie nieważności decyzji. Decyzje
administracyjne mogą także zostać zaskarżone w całości lub w części i w konsekwencji istnieje ryzyko
ich uchylenia. Na obszarach, gdzie nie przyjęto miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego, powstaje dodatkowo ryzyko braku możliwości realizacji zamierzeń Spółek z uwagi na
utrudnienia związane z możliwością uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
Wystąpienie któregokolwiek z wyżej wymienionych czynników może mieć niekorzystny wpływ na
działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
Ryzyka związane z bieżącą działalnością
- ryzyko związane z realizacją strategii rozwoju
Rynek polski i sytuacja na rynkach lokalnych, na których działa Grupa, podlegają ciągłym zmianom,
których kierunek i natężenie zależne są od szeregu czynników. Dlatego przyszłe wyniki finansowe,
rozwój i pozycja rynkowa Spółek są uzależnione od zdolności do wypracowania i wdrożenia
długoterminowej strategii w niepewnych i zmieniających się warunkach otoczenia rynkowego.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
101 | S t r o n a
W szczególności realizacja założonej przez Grupę strategii jest uzależniona od wystąpienia szeregu
czynników, których wystąpienie jest często niezależne od decyzji organów Spółek i które nie zawsze
mogą być przewidziane.
Do takich czynników należą:
nieprzewidywalne zdarzenia rynkowe, takie jak wystąpienie kryzysu gospodarczego lub recesji
w Polsce lub innych krajach Unii Europejskiej,
radykalne i nagłe zmiany przepisów prawnych bądź sposobów ich interpretacji (np. mających
wpływ na wydawane warunków zabudowy),
klęski żywiołowe, epidemie na terenach, gdzie Spółka prowadzi działalność, a także szereg
czynników o charakterze szczególnym, takich jak:
ograniczenia możliwości nabywania przez Spółkę JHM DEVELOPMENT działek w atrakcyjnych
lokalizacjach pod budownictwo mieszkaniowe,
obniżona dostępność finansowania bankowego umożliwiającego realizację projektów
deweloperskich i komercyjnych,
niepowodzenia realizacji projektów deweloperskich i projektów handlowo-usługowych zgodnie
z założonym harmonogramem i kosztorysem,
zmiany programów rządowych wspomagających nabywanie lokali mieszkalnych przez osoby o
przeciętnych i poniżej przeciętnych dochodach
inne ryzyka operacyjne opisane w niniejszym sprawozdaniu.
Spółki z Grupy dokładają wszelkich starań, by założona strategia była realizowana i starają się na
bieżąco analizować wszystkie czynniki rynkowe i branżowe mające i mogące mieć wpływ na realizację
strategii.
Opisane powyżej czynniki mogą spowodować, że Grupa nie będzie w stanie zrealizować zakładanej
strategii rozwoju, w tym planowanych projektów deweloperskich, a przez to czynniki te mogą mieć
istotny negatywny wpływ na działalność Spółek, jej sytuację finansową, wyniki lub perspektywy rozwoju.
- związane z finansowaniem rozwoju kredytami bankowymi
Spółki z Grupy finansują swój rozwój oraz bieżącą działalność przy wykorzystaniu kredytów bankowych
i leasingu. Spółki również w przyszłości zamierzają wykorzystywać kredyty bankowe do finansowania
zapotrzebowania na kapitał obrotowy związany ze wzrostem skali działalności. Istnieje jednak ryzyko,
iż w przyszłości, w przypadku wystąpienia niekorzystnych zmian na rynkach działalności Spółek lub
rynkach finansowych, lub w wyniku zmiany podejścia banków do oceny ryzyka kredytowego, będą one
miały utrudniony dostęp do finansowania przy wykorzystaniu kredytów, ich koszt będzie wyższy od
obecnego lub będą zmuszone do wcześniejszej spłaty lub refinansowania na gorszych warunkach
dotychczasowego zadłużenia. Może to przyczynić się do wolniejszego od planowanego tempa rozwoju
i pogorszenia uzyskiwanych wyników finansowych.
Zarząd uważa obecny poziom zadłużenia za bezpieczny i nie widzi obecnie zagrożeń dla jego
terminowej obsługi. Mimo dobrej kondycji finansowej większości Spółek z Grupy, nie można wykluczyć,
że w przyszłości na skutek niekorzystnych procesów rynkowych będą one w stanie wywiązać się ze
wszystkich zobowiązań wynikających z zawartych umów kredytowych oraz pożyczek. W przypadku
wystąpienia sytuacji, w której Spółka z Grupy nie będzie w stanie na bieżąco regulować swoich długów
z tytułu umów kredytowych i pożyczek, spłaty mogą stać się natychmiast wymagalne. W konsekwencji,
aby zaspokoić wierzycieli Spółka będzie zmuszona do zbycia części swoich aktywów. Strategie Spółek
przewidują, stopniową zamianę długu krótkoterminowego na finansowanie długoterminowe oraz że
nowo pozyskiwane finansowanie kredytami będzie celowe dla potrzeb realizacji konkretnych umów o
roboty budowlane i inwestycji deweloperskich.
Wystąpienie wyżej wymienionych czynników może mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
102 | S t r o n a
finansową lub perspektywy rozwoju Grupy. W celu ograniczenia ryzyka Spółka na bieżąco dokonuje
analizy stanu zadłużenia oraz możliwości regulowania zobowiązań.
- związane z infrastrukturą budowlaną
Zakończenie realizacji projektu jest uzależnione od zapewnienia wymaganej przepisami infrastruktury
takiej jak dostęp do dróg publicznych, dostęp do mediów, wyznaczenie odpowiednich dróg
wewnętrznych, itd. Bywają sytuacje, że zapewnienie niezbędnej infrastruktury jest uzależnione od
czynników będących poza kontrolą Spółki. Często zapewnienie dostępu do właściwej drogi bądź
mediów jest uzależnione od decyzji stosownego urzędu miejskiego bądź gminnego. W niektórych
przypadkach status dróg, które są potrzebne do realizacji inwestycji, może być nieuregulowany, bądź w
trakcie realizacji projektu mogą pojawić się nieprzewidziane komplikacje przekładające się na
opóźnienia i dodatkowe koszty. Może się także zdarzyć, że właściwe organy administracji zażądają od
Spółki wykonania dodatkowych prac dotyczących infrastruktury w ramach prac związanych z realizacją
inwestycji. Organy administracji mogą także oczekiwać lub nawet zażądać, aby inwestor wykonał prace
związane z infrastrukturą, które nie są niezbędne z perspektywy realizacji danego projektu, ale których
wykonanie może być oczekiwane przez te organy jako wkład inwestora w rozwój społeczności lokalnej
w związku z realizowaną inwestycją.
Wystąpienie któregokolwiek z powyższych czynników przekładających się na opóźnienie realizowanych
projektów lub dodatkowe koszty projektu może mieć istotny niekorzystny wpływ na działalność, sytuację
finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
- związane z odpowiedzialnością za naruszenie przepisów ochrony środowiska
Na podstawie obowiązujących przepisów dotyczących ochrony środowiska podmioty, które są
właścicielami, bądź użytkownikami działek, na których występują niebezpieczne substancje, albo na
których doszło do niekorzystnego przekształcenia naturalnego ukształtowania terenu mogą zostać
zobowiązane do ich usunięcia, bądź ponieść koszt rekultywacji terenu lub zapłaty kary pieniężnej. W
celu zminimalizowania ryzyka naruszenia przepisów ochrony środowiska Spółki przeprowadzą analizy
techniczne przyszłych projektów pod kątem ryzyka związanego z odpowiedzialnością za naruszenie
przepisów ochrony środowiska. Do dnia sporządzenia sprawozdania Spółki nie były zobowiązane do
ponoszenia kosztów rekultywacji terenu bądź zapłaty jakichkolwiek kar administracyjnych z tego tytułu.
Niemniej nie można wykluczyć, iż w przyszłości Spółki z Grupy będą zobowiązane do poniesienia
kosztów rekultywacji terenu, zapłaty kary pieniężnej z tytułu naruszenia przepisów ochrony środowiska
bądź odszkodowań.
W celu ograniczenia ryzyka związanego z odpowiedzialnością za naruszenie przepisów ochrony
środowiska Emitent podjął następujące działania:
wdrożył i stosuje Strategie Zrównoważonego Rozwoju Grupy Kapitałowej MIRBUD na lata
2024-2035
wdrożył i stosuje Systemu Zarządzania Środowiskowego wg EN ISO 14001:2015 w zakresie
budownictwo ogólne, inżynieria lądowa, budowa dróg i autostrad, budowa obiektów
przemysłowych
Wystąpienie któregokolwiek z opisanych wyżej czynników może mieć niekorzystny wpływ na
działalność, sytuację finansową lub perspektywy rozwoju Grupy.
- związane z karami za niewykonanie lub nieterminowe wykonanie zleceń
Jednostki w umowach z inwestorami występują jako generalny wykonawca. Podpisane i realizowane
umowy nakładają na Spółki szereg zobowiązań oraz określają konsekwencje niewywiązywania się z
przyjętych na siebie obowiązków. Umowy takie przede wszystkim bardzo dokładnie określają terminy –
zarówno wykonania zleconych prac, jak i dokonania innych czynności, np. usunięcia ewentualnych
usterek i wad w okresie gwarancyjnym. W przypadku niedotrzymania tych terminów Spółki mogą być
zagrożone ryzykiem płacenia kar umownych.
W celu ograniczenia ryzyka wystąpienia przez inwestorów z roszczeniem zapłaty za niewykonanie lub
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
103 | S t r o n a
nienależyte wykonanie zleceń Spółki podjęły następujące działania:
objęły ochroną ubezpieczeniową kontrakty, w tym także działania podwykonawców,
wdrożyły i stosują Systemu Zarządzania wg EN ISO 9001:2015 zakresie:
a) budownictwo ogólne, inżynieria lądowa, budowa dróg i autostrad,
b) budowa obiektów przemysłowych,
c) roboty instalacyjne.
przenoszą ryzyka do umów o współpracy zawieranych przez Spółki z producentami,
dostawcami i podwykonawcami (odpowiedzialność za produkt, odpowiedzialność za usługi,
różnice między zamówionym a dostarczonym asortymentem, podwyżki cenowe itp.).
Niezależnie od powyższego zapłata nieprzewidzianych kar umownych, czy też odszkodowań może
mieć negatywny wpływ na wyniki finansowe Spółek. Należy jednak zaznaczyć, iż w latach 2005-2024 z
tytułu ryzyka związanego z karami za niewykonanie, nienależyte wykonanie, lub nieterminowe
wykonanie zlecenia Spółki nie poniosły znaczących obciążeń.
- związane z roszczeniami wobec Spółek z tytułu budowy mieszkań i obiektów
handlowo-usługowych, sprzedaży lokali oraz z udzieleniem gwarancji zapłaty za roboty
budowlane
W celu realizacji licznych inwestycji Spółka zawierała i będzie zawierała umowy o budowę z
wykonawcami prac budowlanych i wykończeniowych. Należy zauważyć, iż zaciągnięte przez
wykonawców zobowiązania w związku z realizacją inwestycji (np. w stosunku do podwykonawców)
mogą w konsekwencji, z uwagi na solidarną odpowiedzialność inwestora i wykonawcy za zapłatę
wynagrodzenia, wiązać się z powstaniem roszczeń wobec Spółek co może odbić się na terminowości
realizacji inwestycji. W konsekwencji Spółka, która jest odpowiedzialna względem swoich klientów,
może ponieść znaczne koszty niewykonania umowy lub jej nienależytego wykonania. Nie można
również wykluczyć, iż w przyszłości klienci i partnerzy handlowi Spółek nie wystąpią również do nich z
roszczeniami z tytułu ukrytych wad budynku powstałych na etapie robót budowlanych bądź
wykończeniowych, choć według zawartych przez Spółki standardowych umów koszty napraw tego typu
usterek są pokrywane przez wykonawcę lub jego podwykonawców. Spółki ponoszą także
odpowiedzialność wobec nabywców lokali z tytułu rękojmi za wady fizyczne i prawne budynków. Okres
objęty tymi roszczeniami wynosi 5 lat.
Ponadto na podstawie art. 649¹ – 649⁵ Kodeksu cywilnego na żądanie wykonawcy Spółka działająca
jako inwestor jest zobowiązana do udzielenia gwarancji zapłaty wykonawcy (generalnemu wykonawcy)
za roboty budowlane w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, a także akredytywy bankowej
lub poręczenia banku udzielonego na zlecenie inwestora.
Wystąpienie któregokolwiek ze wskazanych powyżej czynników przekładających się na powstanie
roszczeń wobec Spółek, może mieć niekorzystny wpływ na działalność, sytuację finansową lub
perspektywy rozwoju Spółki.
- związane z procesem produkcyjnym
Umowy dotyczące realizacji kontraktów budowlanych zawierają szereg klauzul odnośnie do należytego
i terminowego wykonania kontraktu, właściwego usunięcia wad i usterek, z czym związane jest
wniesienie kaucji gwarancyjnej lub zabezpieczenia kontraktu gwarancją ubezpieczeniową lub bankową.
Zabezpieczenie zwykle wnoszone jest w postaci gwarancji ubezpieczeniowej, bankowej lub kaucji
pieniężnej w określonym terminie po podpisaniu kontraktu i rozliczane po zakończeniu realizacji
kontraktu. Wysokość zabezpieczenia uzależniona jest od rodzaju kontraktu. Zwykle jego wysokość
kształtuje się na poziomie 5-10% ceny kontraktowej.
Ponieważ konieczność wnoszenia zabezpieczenia w formie kaucji może wpływać na ograniczenie
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
104 | S t r o n a
płynności finansowej Spółki preferuje wnoszenie zabezpieczenia w postaci gwarancji ubezpieczeniowej.
W przypadku ograniczenia dostępu do gwarancji ubezpieczeniowych lub bankowych oraz zwiększenia
kosztów ich pozyskania Spółka ponosi ryzyko zwiększenia kosztów, zamrożenia środków finansowych,
co w konsekwencji może doprowadzić do obniżenia rentowności lub płynności finansowej Spółki.
Spółki w celu zminimalizowania ryzyka umowy z podwykonawcami zobowiązują podwykonawców do
zabezpieczenia prawidłowej realizacji umowy w postaci gwarancji ubezpieczeniowej, bankowej lub
kaucji pieniężnej oraz zawierają kary umowne za przekroczenie terminów umownych.
Zarządzanie ryzykiem kapitałowym
Celem w zarządzaniu ryzykiem kapitałowym jest ochrona zdolności do kontynuowania działalności tak,
aby możliwe było realizowanie zwrotu dla akcjonariuszy oraz korzyści dla innych zainteresowanych
stron, a także utrzymanie optymalnej struktury kapitału w celu obniżenia jego kosztu.
Narzędziami służącymi do utrzymania i korygowania strukturę kapitału mogą być:
zmiana kwoty deklarowanych dywidend do wypłacenia;
zwrot kapitału akcjonariuszom;
emisja akcji i innych instrumentów kapitałowych;
sprzedaż aktywów w celu obniżenia zadłużenia.
Monitorowanie kapitału odbywa się za pomocą wskaźnika zadłużenia. Wskaźnik ten oblicza się jako
stosunek zadłużenia netto do łącznej wartości kapitału. Zadłużenie netto oblicza się jako sumę
zadłużenia finansowego (obejmujących bieżące i długoterminowe kredyty i pożyczki oraz inne
zadłużenie finansowe wykazane w skonsolidowanym bilansie) pomniejszoną o środki pieniężne i ich
ekwiwalenty. Łączną wartość kapitału oblicza się jako kapitał własny wykazany w skonsolidowanym
bilansie wraz z zadłużeniem netto.
Wyliczenie wskaźnika zadłużenia
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Kredyty ogółem
150 971
130 776
Środki pieniężne i ekwiwalenty
-185 993
-177 680
Zadłużenie netto
-35 022
-46 904
Kapitał własny
944 310
816 844
Kapitał ogółem
909 288
769 940
Wskaźnik zadłużenia
-4%
-6%
Wskaźniki zabezpieczenia płynności finansowej
w tys. PLN
Stan na:
Stan na:
31.12.2025
31.12.2024
Dług netto
EBITDA
140 051
88 298
Kapitał własny
944 310
816 844
Aktywa razem
1 870 885
1 589 259
dług netto/EBITDA
0,0
0,0
kapitał własny/aktywa ogółem
0,5
0,5
Przyjęto EBIT z ostatnich 12 miesięcy.
Sprawozdanie Finansowe za okres od 01.01.2025 do 31.12.2025
105 | S t r o n a
XII. Zatwierdzenie do publikacji
Sprawozdanie finansowe zostało podpisane przez Zarząd oraz zatwierdzone do publikacji dnia
27 kwietnia 2026 roku
Jerzy Mirgos
Sławomir Nowak
Prezes Zarządu
Wiceprezes Zarządu
Paweł Korzeniowski
Tomasz Sałata
Członek Zarządu
Członek Zarządu
Anna Więzowska
Michał Niemyt
Członek Zarządu
Członek Zarządu
Anna Zuchora
Osoba, której powierzono prowadzenie ksiąg
rachunkowych